103 II 110
18. Auszug aus dem Urteil der I. Zivilabteilung vom 22. März 1977 i.S. Wildholz, Huber und Meier gegen Schörg
Regeste (de):
- Verkauf einer Eigentumswohnung; bedingtes Schadenersatzurteil.
- 1. Art. 712a Abs. 1
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907
CC Art. 712a - 1 Les parts de copropriété d'un immeuble peuvent être constituées en propriété par étages, de manière que chaque copropriétaire a le droit exclusif d'utiliser et d'aménager intérieurement des parties déterminées d'un bâtiment.
1 Les parts de copropriété d'un immeuble peuvent être constituées en propriété par étages, de manière que chaque copropriétaire a le droit exclusif d'utiliser et d'aménager intérieurement des parties déterminées d'un bâtiment. 2 Le copropriétaire a le pouvoir d'administrer, d'utiliser et d'aménager ses locaux dans la mesure où il ne restreint pas l'exercice du droit des autres copropriétaires, n'endommage pas les parties, ouvrages et installations communs du bâtiment, n'entrave pas leur utilisation ou n'en modifie pas l'aspect extérieur. 3 Il est tenu d'entretenir ses locaux de manière à maintenir l'état et l'aspect irréprochables du bâtiment. - 2. Art. 216 Abs. 1
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat
CO Art. 216 - 1 Les ventes d'immeubles ne sont valables que si elles sont faites par acte authentique.
1 Les ventes d'immeubles ne sont valables que si elles sont faites par acte authentique. 2 Les promesses de vente et les pactes de préemption, d'emption et de réméré portant sur un immeuble ne sont valables que s'ils ont été passés en la forme authentique.79 3 Les pactes de préemption qui ne fixent pas le prix à l'avance sont valables en la forme écrite.80 - 3. Die Frage, ob ein bedingtes Schadenersatzurteil erlassen werden darf, entscheidet sich nach dem kantonalen Prozessrecht (E. 5a).
Regeste (fr):
- Vente d'un local d'habitation en copropriété; jugement allouant des dommages-intérêts sous condition.
- 1. Art. 712a al. 1 CC. La part de copropriété n'a pas à correspondre à la répartition de la propriété dans l'espace (consid. 3a).
- 2. Art. 216 al. 1 CO. Le seul fait que l'objet du contrat de vente peut être déterminé doit être considéré comme suffisant suivant les circonstances (consid. 3b). Un accord sur la gratuité de modifications dans la construction n'a pas à être instrumenté par acte authentique (consid. 3c).
- 3. La question de savoir si un jugement allouant des dommages-intérêts sous condition peut être rendu se tranche selon le droit de procédure cantonal (consid. 5a).
Regesto (it):
- Vendita di un appartamento; giudizio condizionale di risarcimento del danno.
- 1. Art. 712a cpv. 1 CC. La quota di comproprietà di un fondo non deve necessariamente corrispondere alla ripartizione della proprietà nello spazio (consid. 3a).
- 2. Art. 216 cpv. 1
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat
CO Art. 216 - 1 Les ventes d'immeubles ne sont valables que si elles sont faites par acte authentique.
1 Les ventes d'immeubles ne sont valables que si elles sont faites par acte authentique. 2 Les promesses de vente et les pactes de préemption, d'emption et de réméré portant sur un immeuble ne sont valables que s'ils ont été passés en la forme authentique.79 3 Les pactes de préemption qui ne fixent pas le prix à l'avance sont valables en la forme écrite.80 - 3. La questione se può essere prolato un giudizio condizionale di risarcimento del danno si giudica secondo il diritto procedurale cantonale (consid. 5a).
Sachverhalt ab Seite 110
BGE 103 II 110 S. 110
Mit öffentlich beurkundetem Vertrag vom 5. April 1968 verkauften die Architekten Rolf Marc Wildbolz und Erwin Huber, welche an der Susenbergstrasse 64 in Zürich einen Wohnblock zu erstellen gedachten, Frau Schörg-von Guggenberger einen Miteigentumsanteil von 174/1000 an der Liegenschaft Kat. Nr. 3195 mit Sonderrecht an der Dreizimmerwohnung im Attikageschoss zu einem Preis von Fr. 300'000.--. Im Verlaufe der Bauausführung liess die Käuferin auf ihre
BGE 103 II 110 S. 111
Kosten verschiedene bauliche Änderungen vornehmen, die zu einer Erweiterung der Wohnung führten. Nach der Vollendung des Baues verlangten die Verkäufer unter Hinweis auf die mit den baulichen Änderungen verbundene Vergrösserung der Wohnfläche von 107 auf 171 m2 den Abschluss eines neuen Kaufvertrages mit einem Kaufpreis von Fr. 548'000.--, was die Käuferin aber ablehnte. Darauf verweigerten die Verkäufer die Eigentumsübertragung. Frau Schörg klagte auf Übertragung des Miteigentumsanteils zu Eigentum gemäss Kaufvertrag. Dieses Begehren hiess das Bezirksgericht Zürich am 7. März 1975 und das Obergericht des Kantons Zürich am 10. Mai 1976 gut. Das Obergericht sprach Frau Schörg darüber hinaus noch Schadenersatz für den Fall zu, dass die Eigentumsübertragung nicht vollstreckt werden könnte.
Erwägungen
Aus den Erwägungen:
3. a) Wohl können die Beklagten nur soweit zur Eigentumsübertragung verpflichtet werden, als sich dies aus dem beurkundeten Vertrag ergibt, und sie sind nur das zu übereignen verpflichtet, was sie verkauft haben. Dabei muss der beurkundete Vertrag alle wesentlichen Vertragsbestandteile enthalten, namentlich die genaue Bezeichnung des Kaufgegenstandes und die dafür versprochene Gegenleistung (BGE 101 II 331 E. 3a mit Hinweisen). Kaufgegenstand ist vorliegend ein Miteigentumsanteil von 174/1000 an einer bestimmten Liegenschaft mit Sonderrecht an der Wohnung B4 im Attikageschoss. Dies ergibt sich aus der Vertragsurkunde und entspricht auch der gesetzlichen Ordnung (Art. 712a Abs. 1
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SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 712a - 1 Les parts de copropriété d'un immeuble peuvent être constituées en propriété par étages, de manière que chaque copropriétaire a le droit exclusif d'utiliser et d'aménager intérieurement des parties déterminées d'un bâtiment. |
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1 | Les parts de copropriété d'un immeuble peuvent être constituées en propriété par étages, de manière que chaque copropriétaire a le droit exclusif d'utiliser et d'aménager intérieurement des parties déterminées d'un bâtiment. |
2 | Le copropriétaire a le pouvoir d'administrer, d'utiliser et d'aménager ses locaux dans la mesure où il ne restreint pas l'exercice du droit des autres copropriétaires, n'endommage pas les parties, ouvrages et installations communs du bâtiment, n'entrave pas leur utilisation ou n'en modifie pas l'aspect extérieur. |
3 | Il est tenu d'entretenir ses locaux de manière à maintenir l'état et l'aspect irréprochables du bâtiment. |
BGE 103 II 110 S. 112
Wertquote keineswegs in eine unmittelbare Beziehung zur Wohnungsgrösse setzten. Ob eine Änderung der Wertquote im Sinne von Art. 712e Abs. 2
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SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 712e - 1 L'acte constitutif doit indiquer la délimitation des étages ou parties d'étage et, en quotes-parts ayant un dénominateur commun, la part de la valeur du bien-fonds ou du droit de superficie que représente chaque étage ou partie d'étage.582 |
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1 | L'acte constitutif doit indiquer la délimitation des étages ou parties d'étage et, en quotes-parts ayant un dénominateur commun, la part de la valeur du bien-fonds ou du droit de superficie que représente chaque étage ou partie d'étage.582 |
2 | Les parts ne peuvent être modifiées qu'avec le consentement de toutes les personnes directement intéressées et l'approbation de l'assemblée des copropriétaires; toutefois, chaque copropriétaire peut demander une rectification si sa part a été, par erreur, fixée inexactement ou devient inexacte par suite de modifications apportées au bâtiment ou à ses entours. |
b) Zu prüfen ist weiter, welche Bedeutung der Tatsache zukommt, dass die Wohnung anders ausgestaltet wurde, als es nach dem beurkundeten Vertrag und seinen Planbeilagen vorgesehen war. Dass dies nach den Feststellungen der Vorinstanz einer Vereinbarung der Parteien entsprach, hält die Berufung mangels Beurkundung für unbeachtlich. Die aus Art. 9
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SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 9 - 1 Les registres publics et les titres authentiques font foi des faits qu'ils constatent et dont l'inexactitude n'est pas prouvée. |
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1 | Les registres publics et les titres authentiques font foi des faits qu'ils constatent et dont l'inexactitude n'est pas prouvée. |
2 | La preuve que ces faits sont inexacts n'est soumise à aucune forme particulière. |
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SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 216 - 1 Les ventes d'immeubles ne sont valables que si elles sont faites par acte authentique. |
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1 | Les ventes d'immeubles ne sont valables que si elles sont faites par acte authentique. |
2 | Les promesses de vente et les pactes de préemption, d'emption et de réméré portant sur un immeuble ne sont valables que s'ils ont été passés en la forme authentique.79 |
3 | Les pactes de préemption qui ne fixent pas le prix à l'avance sont valables en la forme écrite.80 |
BGE 103 II 110 S. 113
muss, wenn das verkaufte Grundstück nur bestimmbar ist, hat das Bundesgericht schon früher entschieden (BGE 95 II 310 E. 2). Im vorliegenden Fall lässt es sich jedenfalls mit der Urkunde und den Absprachen der Parteien beim Vertragsabschluss vereinbaren. c) Die Vorinstanz hat festgestellt, dass die Beklagten vor der Beurkundung auf eine Erhöhung des Kaufpreises wegen der baulichen Änderungen verzichtet haben. Wenn die Berufung dies nun beanstandet, so wendet sie sich nicht nur gegen eine das Bundesgericht bindende Feststellung, sondern auch gegen den beurkundeten Vertrag selbst, welcher den Kaufpreis auf Fr. 300'000.-- festsetzt. Wollten die Beklagten für die vorgesehenen baulichen Änderungen einen Mehrpreis beanspruchen, so hätten sie bei der Beurkundung einen entsprechenden Vorbehalt machen müssen. Eine solche Erhöhung des Kaufpreises bedarf nämlich der öffentlichen Beurkundung, nicht aber eine Vereinbarung über die Unentgeltlichkeit baulicher Veränderungen. d) Die Klägerin hat somit zu Recht den Erfüllungsanspruch bezüglich der heute bestehenden Attikawohnung erhoben. Der Einwand der Beklagten, dass der Kaufvertrag unmöglich und damit nichtig sei, weil der von der Klägerin durchgeführte Umbau rechtswidrig gewesen sei, ist angesichts der zutreffenden Behandlung dieser Frage durch die Vorinstanzen und namentlich auch angesichts der tatsächlich erteilten Baubewilligung mutwillig. Das angefochtene Urteil ist in diesem Punkte zu bestätigen.
5. a) Für den Fall, dass die Vollstreckung der Eigentumsübertragung nicht möglich sein sollte, hat die Vorinstanz Wildbolz und Huber verpflichtet, der Klägerin Fr. 580'952.65 nebst Zinsen zu zahlen. Die Berufung hält dies für unzulässig. Das Bundesrecht schliesst indessen bei einem aufschiebend bedingten Anspruch ein Leistungsurteil mit entsprechender Bedingung nicht aus (GULDENER, Schweiz. Zivilprozessrecht, S. 192 und 253; STRÄULI/MESSMER, Kommentar zur zürcherischen ZPO, N. 4 zu § 100 und N. 6 zu § 188; HABSCHEID, Droit judiciaire privé suisse, S. 272; KUMMER, Das Klagerecht und die materielle Rechtskraft im schweizerischen Recht, S. 58). Dies ist denn auch in Art. 74 Abs. 2
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SR 273 Loi fédérale du 4 décembre 1947 de procédure civile fédérale PCF Art. 74 - 1 Le jugement est exécutoire immédiatement. |
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1 | Le jugement est exécutoire immédiatement. |
2 | Si le jugement subordonne la condamnation d'une partie à une condition ou à une contre-prestation, il est exécutoire dès que le Tribunal fédéral a constaté que la condition est accomplie ou la contre-prestation fournie. Le tribunal fait cette constatation à la requête de l'ayant droit après avoir entendu l'obligé et procédé d'office aux enquêtes nécessaires, sans débats. |
BGE 103 II 110 S. 114
Anspruch bei Vorliegen eines Rechtsschutzbedürfnisses beurteilen, verbietet aber anderseits eine Beurteilung trotz mangelndem Interesse nicht, wie dies auch für die Feststellungsklage entschieden wurde (BGE 93 II 17 E. 2c, 92 II 109 E. 3). Es ist somit ausschliesslich eine Frage des kantonalen Prozessrechts, ob die Vorinstanz ein bedingtes Schadenersatzurteil erlassen durfte. Die Rüge, dass eine solche bedingte Verurteilung unzulässig bzw. vorliegend nicht gerechtfertigt sei, ist deshalb nicht zu hören (Art. 55 Abs. 1 lit. c
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SR 273 Loi fédérale du 4 décembre 1947 de procédure civile fédérale PCF Art. 74 - 1 Le jugement est exécutoire immédiatement. |
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1 | Le jugement est exécutoire immédiatement. |
2 | Si le jugement subordonne la condamnation d'une partie à une condition ou à une contre-prestation, il est exécutoire dès que le Tribunal fédéral a constaté que la condition est accomplie ou la contre-prestation fournie. Le tribunal fait cette constatation à la requête de l'ayant droit après avoir entendu l'obligé et procédé d'office aux enquêtes nécessaires, sans débats. |