1C_573/2011 - 2013-08-30 - Expropriation

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

1C_573/2011, 1C_581/2011

Urteil vom 30. August 2013

I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Fonjallaz, Präsident,
Bundesrichter Aemisegger, Chaix,
Gerichtsschreiber Haag.

Verfahrensbeteiligte
1C_573/2011
X.________,
Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Lukas Nater,

gegen

Politische Gemeinde Salenstein, handelnd durch den Gemeinderat,
vertreten durch Rechtsanwalt Frank Zellweger,

Enteignungskommission des Kantons Thurgau, vertreten durch den Präsidenten
Rechtsanwalt Dr. R. Strehler,

und

1C_581/2011
Politische Gemeinde Salenstein,
Beschwerdeführerin,
handelnd durch den Gemeinderat,
vertreten durch Rechtsanwalt Frank Zellweger,

gegen

X.________,
Beschwerdegegnerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Lukas Nater,

Enteignungskommission des Kantons Thurgau, vertreten durch den Präsidenten
Rechtsanwalt Dr. R. Strehler.

Gegenstand
Materielle Enteignung,

Beschwerden gegen den Entscheid vom 26. Oktober 2011 des Verwaltungsgerichts
des Kantons Thurgau.

Sachverhalt:

A.

X.________ ist in der Politischen Gemeinde Salenstein Eigentümerin der Parzellen Nrn. 6460 (im Ortsteil Fruthwilen) und 243 (Hinderburg). Die Parzelle Nr. 6460 ist nicht überbaut. Auf dem Grundstück Nr. 243 besteht ein Fachwerkhaus samt Ökonomiegebäude. Gemäss dem Zonenplan von 1982 befanden sich eine Teilfläche von Parzelle Nr. 6460 in der Wohnzone W2 und eine Teilfläche von Parzelle Nr. 243 in der Dorfzone. Mit einer Änderung des Zonenplans, die das Departement für Bau und Umwelt des Kantons Thurgau (DBU) am 14. Juli 2005 genehmigte, wurden von der Parzelle Nr. 6460 lediglich noch 550 m² der Bauzone W2 und der Rest der Landschaftsschutzzone zugewiesen. Die Parzelle Nr. 243 (Hinderburg) und die nördlich angrenzende Parzelle Nr. 242 (Sichelweg) wurden mit Ausnahme eines Forststreifens im südlichen Teil von Parzelle Nr. 243 neu gesamthaft der Landschaftsschutzzone zugewiesen. Eine Beschwerde der Grundeigentümerin gegen diese Zonenplanänderungen wies das Verwaltungsgericht des Kantons Thurgau am 20. September 2006 ab. Dieser Entscheid erwuchs unangefochten in Rechtskraft.

B.

Am 18. Oktober 2007 reichte X.________ bei der Enteignungskommission des Kantons Thurgau Klage ein mit dem Rechtsbegehren, die Politische Gemeinde Salenstein sei zu verpflichten, ihr den Betrag von Fr. 4'440'350.-- nebst 3,5% Zins seit 18. Oktober 2007 zu bezahlen. Mit der neuen Zonenplanung seien von den betroffenen Parzellen 4'689 m2 Bauland ausgezont und der Landschaftsschutzzone zugewiesen worden.

Die Enteignungskommission wies die Klage mit Entscheid vom 30. September 2010 ab. Zur Begründung führte sie im Wesentlichen aus, das Baugebiet im Zonenplan von 1982 sei überdimensioniert gewesen. Damit entspreche dieser nicht den Anforderungen des Raumplanungsgesetzes des Bundes (RPG, SR 700). Die von der Politischen Gemeinde Salenstein vorgenommenen Zonenplanänderungen seien in Bezug auf die streitbetroffenen Parzellen somit als Nichteinzonungen zu qualifizieren, die grundsätzlich nicht zu entschädigen seien. Keine der drei Parzellen sei von einem Ausnahmetatbestand betroffen, der eine Entschädigung begründe.

Gegen diesen Entscheid gelangte X.________ an das Verwaltungsgericht. Sie brachte vor, der Zonenplan aus dem Jahr 1982 sei entgegen der Auffassung der Enteignungskommission RPG-konform gewesen. Wenn nun im Rahmen der Zonenplanrevision einzelne Liegenschaften aus dem Baugebiet ausgeschieden seien, handle es sich um entschädigungspflichtige Auszonungen. Aber selbst wenn eine Nichteinzonung angenommen würde, wäre eine volle Entschädigungspflicht der Politischen Gemeinde Salenstein gegeben. Entgegen den Darstellungen der Enteignungskommission sei ohne weiteres von der Bebaubarkeit der betreffenden Parzellen auszugehen.

Das Verwaltungsgericht bejahte mit Urteil vom 26. Oktober 2011 das Vorliegen einer materiellen Enteignung in Bezug auf die Parzelle Nr. 6460 und wies die Sache zur Festsetzung der Entschädigung an die Enteignungskommission zurück. Im Übrigen wies es die Beschwerde ab.

C.

Gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts vom 26. Oktober 2011 haben sowohl X.________ (Verfahren Nr. 1C_573/2011) als auch die Politische Gemeinde Salenstein (Verfahren Nr. 1C_581/2011) beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten eingereicht. Während X.________ eine zusätzliche Entschädigung aus materieller Enteignung für die Parzellen Nrn. 242 und 243 (Hinderburg) von mindestens Fr. 3'717'805.-- nebst Zins von 3.5% seit 18. Oktober 2007 verlangt, beantragt die Politische Gemeinde Salenstein in ihrer Beschwerde betreffend die Parzelle Nr. 6460 die Bestätigung des Entscheids der Enteignungskommission und die Abweisung des Entschädigungsanspruchs der Beschwerdeführerin.

D.

Zur Beschwerde von X.________ stellen das Verwaltungsgericht, die Enteignungskommission und die Politische Gemeinde Salenstein Antrag auf Abweisung der Beschwerde. In weiteren Eingaben halten die Verfahrensbeteiligten an ihren Begehren fest.

In Bezug auf die Beschwerde der Politischen Gemeinde Salenstein beantragen das Verwaltungsgericht und X.________, die Beschwerde sei abzuweisen. Die Enteignungskommission schliesst auf Gutheissung der Beschwerde der Gemeinde. In weiteren Eingaben halten die Verfahrensbeteiligten an ihren Auffassungen fest.

Das Bundesamt für Raumentwicklung ARE hat sich zu den beiden Beschwerden nicht vernehmen lassen.

E.

Eine Delegation des Bundesgerichts hat am 21. Juni 2013 einen Augenschein durchgeführt. Die Verfahrensbeteiligten hatten Gelegenheit, sich zum Protokoll des Augenscheins zu äussern.

Erwägungen:

1.

1.1. Das angefochtene Urteil ist in Bezug auf die Parzellen Nrn. 242 und 243 ein Endentscheid einer letzten kantonalen Instanz und betrifft eine Angelegenheit des öffentlichen Rechts (Art. 90 , Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2, Art. 82 lit. a BGG). Ein Ausschlussgrund nach Art. 83 BGG liegt nicht vor. Die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht ist daher zulässig (Art. 82 BGG).

Die Beschwerdeführerin X.________ hat am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen, ist durch den angefochtenen Entscheid als Grundeigentümerin der Parzelle Nr. 243 besonders berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung bzw. Änderung, weshalb sie zur Beschwerde befugt ist (Art. 89 BGG). Auf ihre form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.

1.2. Die Gemeinde Salenstein ist gestützt auf Art. 34 Abs. 2 lit. a RPG i.V.m. Art. 89 Abs. 2 lit. d BGG zur Beschwerdeführung berechtigt. In Bezug auf die Parzelle Nr. 6460 entschied das Verwaltungsgericht vorab über die materiellrechtliche Grundsatzfrage, ob die Verkleinerung des Baubereichs auf diesem Grundstück eine materielle Enteignung bewirkt hat. Dieser Entscheid schliesst das Schätzungsverfahren nicht ab, sondern stellt lediglich einen wichtigen Schritt zur Beurteilung des Entschädigungsanspruchs dar. Nach Art. 93 Abs. 1 lit. b BGG ist die Beschwerde gegen selbstständig eröffnete Vor- und Zwischenentscheide zulässig, wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde. Diese Voraussetzungen liegen hier vor: Wäre die Beschwerde gutzuheissen und eine materielle Enteignung zu verneinen, so könnte der Entschädigungsanspruch der Grundeigentümerin sofort abgewiesen werden; damit bliebe den Parteien und den Behörden ein weiteres aufwendiges Verfahren für die Ermittlung der Entschädigungshöhe erspart (Urteil des Bundesgerichts 1C_281/2008 vom 7. April 2009 E. 1, in: ZBl 111/2010 S. 289 f.). Da auch
die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen in Bezug auf die Beschwerde der Politischen Gemeinde Salenstein erfüllt sind, ist darauf ebenfalls einzutreten.

2.

2.1. Nach Art. 5 Abs. 2 RPG und Art. 26 Abs. 2 BV ist volle Entschädigung zu leisten, wenn Planungsmassnahmen zu Eigentumsbeschränkungen führen, die einer Enteignung gleichkommen. Dies ist der Fall, wenn einem Eigentümer der bisherige oder ein voraussehbarer künftiger Gebrauch seines Grundeigentums untersagt oder besonders stark eingeschränkt wird, weil ihm eine aus dem Eigentumsinhalt fliessende wesentliche Befugnis entzogen wird.

Geht der Eingriff weniger weit, so kann ausnahmsweise eine Eigentumsbeschränkung einer Enteignung gleichkommen, falls ein einziger oder einzelne Grundeigentümer so getroffen werden, dass ihr Opfer gegenüber der Allgemeinheit unzumutbar erscheint und es mit der Rechtsgleichheit nicht zu vereinbaren wäre, wenn hierfür keine Entschädigung geleistet würde (sog. Sonderopfer).

In beiden Fällen ist die Möglichkeit einer zukünftigen besseren Nutzung der Sache nur zu berücksichtigen, wenn im massgebenden Zeitpunkt anzunehmen war, sie lasse sich mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft verwirklichen. Unter besserer Nutzung ist in der Regel die Möglichkeit der Überbauung eines Grundstücks zu verstehen (BGE 131 II 728 E. 2 S. 730; 125 II 431 E. 3a S. 433; je mit Hinweisen).

2.2. Wird bei der erstmaligen Schaffung einer raumplanerischen Grundordnung, die den verfassungsrechtlichen und gesetzlichen Anforderungen entspricht, eine Liegenschaft keiner Bauzone zugewiesen, so liegt gemäss der Rechtsprechung des Bundesgerichts eine Nichteinzonung vor, und zwar auch dann, wenn die in Frage stehenden Flächen nach dem früheren, der Revision des Bodenrechts nicht entsprechenden Recht überbaut werden konnten. Die Nichteinzonung in eine Bauzone löst in der Regel keine Entschädigungspflicht aus (BGE 131 II 728 E. 2.1 S. 730 f. mit Hinweisen). Dies gilt nicht nur bei der Revision altrechtlicher, vor Inkrafttreten des RPG (1. Januar 1980) erlassener Zonenpläne, sondern auch bei der Anpassung von Zonenplänen, die zwar unter der Herrschaft des RPG in Kraft getreten sind, aber materiell nicht in jeder Hinsicht auf die bundesrechtlichen Planungsgrundsätze ausgerichtet waren (vgl. Urteile des Bundesgerichts 1A.8/2002 vom 22. Juli 2002 E. 3.3; 1A.155/1999 vom 22. Mai 2000 E. 2d; 1A.58/1997 vom 10. Oktober 1997 E. 4c). Eine - grundsätzlich entschädigungspflichtige - Auszonung wird dagegen angenommen, wenn ein Grundstück mit einem bundesrechtskonformen Nutzungsplan der Bauzone zugeteilt war und aufgrund einer
Zonenplanrevision einer Nichtbauzone zugeteilt wird (BGE 131 II 728 E. 2.3 mit Hinweisen).

2.3. Massgebender Zeitpunkt für die Beurteilung, ob eine materielle Enteignung vorliegt, ist grundsätzlich das Datum des Inkrafttretens der Eigentumsbeschränkung (BGE 132 II 218 E. 2.3 und 2.4 S. 221 f. mit Hinweisen). Im vorliegenden Fall ist dies der 14. Juli 2005, als der revidierte Zonenplan durch das kantonale Departement für Bau und Umwelt genehmigt wurde (Art. 26 Abs. 3 RPG).

3.

3.1. Für die Beurteilung, ob die Umzonung der streitbetroffenen Parzellen Nrn. 242, 243 und 6460 eine entschädigungspflichtige materielle Enteignung darstellt, ist in erster Linie zu prüfen, ob diese planungsrechtliche Massnahme als Auszonung oder Nichteinzonung zu qualifizieren ist. Dabei stellt sich die Frage, ob der alte Zonenplan in materieller Hinsicht RPG-konform war. Dieser wurde von der Gemeinde Salenstein am 26. Juni 1981 erlassen und am 11. Mai 1982 durch den Regierungsrat des Kantons Thurgau genehmigt, mithin nach Inkrafttreten des RPG am 1. Januar 1980. Der Erlass oder die Genehmigung eines Nutzungsplans nach Inkrafttreten des RPG bedeutet nicht, dass er den Anforderungen des Bundesrechts auch tatsächlich entspricht. Fehlt diese Voraussetzung, so kann auch bei einer späteren Redimensionierung der Bauzone eine Nichteinzonung vorliegen (E. 2.2 hiervor).

3.2. Eine Nutzungsordnung entspricht den materiellen Anforderungen des RPG, wenn sie unter anderem die Abgrenzung von Bau- und Nichtbaugebiet nach den Kriterien von Art. 15 und Art. 1 bis 3 RPG vornimmt. Trifft dies zu, so sind spätere Redimensionierungen in der Regel als Auszonungen und nicht als Nichteinzonungen zu qualifizieren, namentlich wenn die Bauzonen sachgerecht bemessen wurden, sich die Dimensionierungen indessen erst hinterher beispielsweise wegen der demografischen Entwicklung und wegen neuer Verdichtungs- bzw. Umnutzungsmöglichkeiten als zu gross erweisen (BGE 131 II 728, E. 2.3 S. 732; BERNHARD WALDMANN/PETER HÄNNI, Handkommentar zum Raumplanungsgesetz, 2006, N. 56 zu Art. 5 RPG).

3.3. Die Vorinstanz legt dar, dass das kantonale Amt für Raumplanung im Prüfbericht zur Ortsplanungsrevision Salenstein vom 5. Dezember 2002 die Kapazität des Baugebiets als zu gross bezeichnete. Das Amt für Raumplanung bezog sich dabei namentlich auf eine Einschätzung der Einwohnerentwicklung und auf die Dimensionierungsvorgaben von Art. 15 RPG und § 33 des kantonalen Planungs- und Baugesetzes vom 16. August 1995 (PBG/TG). Im Genehmigungsbeschluss vom 11. Mai 1982 hatte der Regierungsrat festgehalten, dass im Zonenplan 57,7 ha definitive und 11,8 ha Reserve-Bauzonen ausgewiesen seien; dies genüge für rund 1'500 Einwohner. Werde berücksichtigt, dass nicht alles eingezonte Land für die Überbauung freigegeben werde, könne der Umfang der Bauzone als angemessen und der übergeordneten Gesetzgebung entsprechend bezeichnet werden. lm Rekursentscheid vom 23. November 2005 (E. 5b) führte das kantonale Departement für Bau und Umwelt aus, das im Jahre 1982 genehmigte Baugebiet sei zu gross und daher nicht bundesrechtskonform gewesen. In Entscheiden vom 16. August 2006 und 20. September 2006 kam das Verwaltungsgericht ebenfalls zum Schluss, dass das Baugebiet der Politischen Gemeinde Salenstein nach dem alten Zonenplan zu gross dimensioniert
gewesen sei. Zur Begründung wurde insbesondere angeführt, der Regierungsrat habe nach dem Entscheid des Bundesgerichts vom 30. April 1986 (BGE 112 la 155) in Anwendung von Art. 36 Abs. 2 RPG verordnet, dass die Reservebauzonen der Etappierung des Baugebietes dienten, womit die Reservebauzonen (wieder) zum Baugebiet gehören würden.

Das Verwaltungsgericht berücksichtigt im angefochtenen Entscheid zusätzlich, dass das Bundesgericht trotz der im Anschluss an BGE 112 la 155 ergangenen Verordnungsänderung festgestellt habe, dass die altrechtlichen Reservebauzonen nicht als Bauzonen zu qualifizieren seien (vgl. Urteile 1A.219/2006 vom 2. April 2007, E. 6 und 1C_163/2008 vom 8. Januar 2009, E. 2.1). Da die Reservebauzonen nach neuerer bundesgerichtlicher Rechtsprechung somit nicht zum Baugebiet gehörten, erschienen auch die Aussagen des Departements für Bau und Umwelt sowie des kantonalen Amts für Raumplanung und insbesondere auch des Verwaltungsgerichts in ihren Entscheiden vom August/September 2006, wonach die Bauzone von Salenstein überdimensioniert gewesen sei, als überholt bzw. nicht mehr zutreffend. Im Rahmen der Zonenplanrevision sei das Baugebiet (inkl. Reservebauzone von 5.2 ha) von total 69 ha lediglich um rund 5 ha auf total 64,2 ha (neu ohne Reservebauzone) verkleinert worden (vgl. S. 3 f. des Anhangs zum Planungsbericht vom 10. Mai 2004). Unter den gegebenen Umständen und insbesondere angesichts der vom Bundesgericht nunmehr vorgenommenen Qualifikation der Reservebauzone als Nichtbauzone könne in Bezug auf den am 11. Mai 1982 genehmigten Zonenplan
jedenfalls nicht (mehr) von einer RPG-widrigen bzw. überdimensionierten Bauzone gesprochen werden.

3.4. Die Auffassung der Vorinstanz, mit dem im Jahre 1982 genehmigten Zonenplan liege ein RPG-konformer Nutzungsplan vor, weshalb die mit dem neuen Zonenplan erfolgte Verkleinerung der Bauzone als Auszonung zu behandeln sein, wird weder von der Gemeinde noch von der Grundeigentümerin ausdrücklich in Frage gestellt. Die Enteignungskommission stellt in ihrem Entscheid vom 30. September 2010 hingegen darauf ab, dass das Baugebiet gemäss dem Zonenplan von 1982 gesamthaft betrachtet überdimensioniert gewesen sei und sich daher materiell als nicht RPG-konform erweise. Die Verkleinerung der Bauzone durch die Revision des Zonenplans von 2004 sei somit in Bezug auf die hier umstrittenen Parzellen als Nichteinzonung zu qualifizieren. Die Frage, ob eine Auszonung oder Nichteinzonung im Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung vorliegt, ist eine Rechtsfrage, die das Bundesgericht von Amtes wegen prüft (Art. 106 Abs. 1 BGG).

3.5. Mit dem Verwaltungsgericht kann davon ausgegangen werden, dass unter Beachtung der bundesgerichtlichen Rechtsprechung (Urteile 1A.219/2006 vom 2. April 2007, E. 6, und 1C_163/2008 vom 8. Januar 2009, E. 2.1) die Reservebauzone nicht mehr zum Baugebiet gezählt werden kann. Ob damit die Dimensionierung der Bauzone des Zonenplans von 1982 den Anforderungen des RPG entsprach, ergibt sich daraus noch nicht. Aus dem Planungsbericht vom 10. Mai 2004 folgt, dass die definitive Bauzone von 1982 (ohne Reservebauzone) auf 1'569 Einwohner ausgelegt war. Retrospektiv betrachtet war die Bauzone 1982 auch ohne Reservebauzone zu gross: Die Gemeinde verzeichnete in den Jahren 1980 bis 1990 eine Zunahme der Einwohnerzahl um durchschnittlich 2% und seit 1990 um durchschnittlich 3% pro Jahr. Sie hat sich von 1980 bis 2004 um ca. 55 % auf ca. 1'180 Einwohner erhöht, nachdem sie in der Zeit von 1910 bis 1980 im Wesentlichen unverändert geblieben war. Wird berücksichtigt, dass Prognosen über die Bevölkerungsentwicklung mit einer grossen Unsicherheit behaftet sind, kann nicht verlangt werden, dass die Annahmen im Zeitpunkt des Erlasses eines Nutzungsplans während des Planungszeitraums von 15 Jahren auch tatsächlich eintreffen. Indessen erscheint
eine Bauzonengrösse wie jene des Zonenplans von 1982, welche auf eine Verdoppelung der Bevölkerungszahl ausgerichtet ist, weit von den Planungszielen gemäss Art. 15 RPG entfernt (BGE 116 Ia 221 E. 3b S. 232). Ein Abweichen von dem nach anerkannter Methode geschätzten 15-jährigen Baulandbedarf als Obergrenze für die Bemessung der Bauzone, ist nur ausnahmsweise, nach einer umfassenden Abwägung aller wesentlichen - auch regionalen und überregionalen - Interessen, zulässig (vgl. BGE 136 II 204 E. 7.1 S. 212 mit Hinweisen). Solche Interessen sind in Bezug auf die Gemeinde Salenstein nicht ersichtlich. Geht die im Jahre 1982 genehmigte Bauzone somit ohne die Reservebauzone auch unter Beachtung der mit der Prognose über die Bevölkerungsentwicklung verbundenen Unsicherheiten offensichtlich über den in Art. 15 lit. b RPG festgelegten Planungshorizont von 15 Jahren hinaus, kann nicht von einem RPG-konformen Nutzungsplan gesprochen werden. Die vorliegende Angelegenheit ist somit nach den Regeln über die Nichteinzonung zu beurteilen.

4.

Nichteinzonungen lösen grundsätzlich keine Entschädigungspflicht aus. Sie treffen Grundeigentümer nur ausnahmsweise enteignungsähnlich. Solche Ausnahmen ergeben sich insbesondere dort, wo eine Einzonung der betreffenden Parzellen geboten gewesen wäre und die Eigentümer auf eine Einzonung vertrauen durften. Dies sind beispielsweise Grundstücke, die überbaubar oder grob erschlossen waren und von einem gewässerschutzrechtskonformen generellen Kanalisationsprojekt (GKP) erfasst waren, oder solche, die im weitgehend überbauten Gebiet gemäss Art. 15 lit. a RPG lagen (Baulücken). Zudem muss der Eigentümer für die Erschliessung und Überbauung seines Landes schon erhebliche Kosten aufgewendet haben, damit der Nichteinzonung eines Grundstücks eine enteignungsgleiche Wirkung zukommt (BGE 132 II 218 E. 2.2 S. 220 f. mit Hinweisen; Lukas Bühlmann/Christoph Jäger, Entschädigungsfragen bei Rückzonungen, in: Raum und Umwelt 6/2010 S. 8). Eine Gesamtwürdigung solcher Umstände kann zum Schluss führen, es habe eine hohe Wahrscheinlichkeit bestanden, dass der Eigentümer sein Land aus eigener Kraft hätte überbauen können (BGE 132 II 218 E. 2.2 und 2.3 S. 220 f. mit Hinweisen; Urteil des Bundesgerichts 1C_120/2010 vom 9. Juni 2010 E. 2.3).

Liegt keine Ausnahme dieser Art vor, so kann nicht von einer enteignungsgleichen Wirkung der Nichteinzonung gesprochen werden. Der Eigentümer besitzt grundsätzlich keinen Anspruch auf Einweisung seines Landes in eine Bauzone, auch nicht, wenn er erschlossenes oder erschliessbares Land besitzt. Dies ergibt sich aus dem Vorrang der rechtlichen Gegebenheiten, auf die in erster Linie abzustellen ist (BGE 132 II 218 E. 2.2 S. 221; 122 II 455 E. 4a S. 457 f.; je mit Hinweisen).

5.

Zu prüfen ist somit je im Einzelnen, ob in Bezug auf die Parzellen Nr. 6460 (Fruthwilen) sowie Nrn. 243 (Hinderburg) und 242 (Sichelweg) im Ortsteil Salenstein in ihrer Gesamtwirkung ein Ausnahmetatbestand erfüllt ist, welcher die von der Klägerin behauptete Entschädigungspflicht zur Folge hätte.

5.1. Die Parzelle Nr. 6460 liegt am östlichen Rand des Ortsteils Fruthwilen, an der südlichen Seite der Strasse Richtung Ermatingen. Im alten Zonenplan lag ein Teil dieser Parzelle im Umfang von ca. 1'700 m2 in der Bauzone W2. Der neue Zonenplan teilt dagegen entlang der Kantonsstrasse eine Fläche von 550 m2 der Bauzone W2 zu. Die Restfläche wurde wie der übrige Teil des Grundstücks der Landschaftsschutzzone zugewiesen. Zugunsten einer besseren Überbaubarkeit dieser Parzelle wurde mittels einer Baulinie der gesetzliche Abstand von 25 m zur nordwestlich angrenzenden Waldfläche auf 10 m verringert. Wie der Augenschein sodann ergeben hat, reichte die bisherige Bauzone gegen Süden über einen steilen Abhang hinaus bis zum Rebbaugebiet. Die Parzelle ist zudem südlich der Kantonsstrasse das letzte Baugrundstück und kann allein schon aufgrund dieser geografischen Lage nicht dem geschlossenen Siedlungsbereich zugeordnet werden. Wenn sich diese Parzelle aber nicht im weitgehend überbauten Gebiet befindet, besteht in dieser Hinsicht kein Einzonungsgebot, für dessen Nichtbeachtung nun nachträglich eine Entschädigung zu leisten wäre. Weiter ist nicht ersichtlich, dass die Grundeigentümerin für die Erschliessung und Überbauung des Grundstücks
schon erhebliche Kosten aufgewendet hätte. Weder die Bachsanierung im Leuentobel noch der Aufwand für die Einzonung der Restfläche von 550 m² bei der Zonenplanänderung von 2005 erscheinen als solche erhebliche Kosten. Die Bachsanierung diente dem Schutz des gesamten Grundstücks, insbesondere auch der bereits nach dem alten Zonenplan in der Landschaftsschutzzone gelegenen Teile von Parzelle Nr. 6460. Die Anwalts- und Verfahrenskosten für ein Einspracheverfahren, mit welchem die Einzonung der Teilfläche von 550 m² erreicht worden sein soll, stellen auch keine erheblichen Kosten für die Überbauung des über diese Teilfläche hinausgehenden Parzellenteils dar. Besondere Gesichtspunkte des Vertrauensschutzes, welche ebenfalls ausnahmsweise eine Entschädigungspflicht auslösen könnten, sind nicht ersichtlich. Bezüglich der Parzelle Nr. 6460 ist daher kein Ausnahmetatbestand im Sinne der Ausführungen in E. 4 hiervor erfüllt, welcher trotz der Nichteinzonung eine Entschädigungspflicht auslösen würde.

5.2.

5.2.1. Die Parzelle Nr. 243 (Hinderburg) im Ortsteil Salenstein misst rund 3'500 m² und ist mit einem historischen Fachwerkhaus als Wohnhaus sowie zusätzlich mit einem Ökonomiegebäude überbaut. Diese Gebäude befinden sich auf einer Krete exponiert und abgesetzt vom übrigen Siedlungsgebiet oberhalb des Ortsteils Mannenbach und werden als für sich abgeschlossene, isolierte Einheit wahrgenommen. Aufgrund der gesamten topografischen Verhältnisse kann diese Liegenschaft nicht mehr dem geschlossenen Siedlungsbereich zugeordnet werden.

Im Weiteren eignet sich das Land aufgrund der übermässig starken Hanglage unterhalb der Krete nur beschränkt zur Überbauung. Zumindest wäre hierzu im Bereich des Steilhangs nach Norden ein erheblicher Mehraufwand erforderlich. Die Parzelle erscheint auf den Teilflächen, die überhaupt aufgrund ihrer topografischen Verhältnisse für eine Überbauung geeignet sind, mit den bestehenden Gebäuden im Wesentlichen bereits überbaut. Die Art. 24 ff . RPG (insbesondere die erweiterte Besitzstandsgarantie nach Art. 24c RPG und Art. 42 RPV [SR 700.1]) belassen der Grundeigentümerin zusätzliche Erweiterungsmöglichkeiten. Sie erleidet diesbezüglich mit der neuen Zonenordnung keine Beeinträchtigungen, die sie in ihren Nutzungsmöglichkeiten in enteignungsrechtlich relevanter Weise einschränken würden. Die übrigen Teilflächen des Grundstücks stehen aufgrund der topografischen Verhältnisse, insbesondere der ausgewiesenen Steilheit des Geländes, für eine zusätzliche Überbauung praktisch nicht zur Verfügung. Zudem ist die strassenmässige Erschliessung über die Krete und die Hintergasse nach den Erkenntnissen am Augenschein nur ansatzweise vorhanden, wie dies bereits das Verwaltungsgericht im angefochtenen Entscheid festgestellt hatte. Die bestehende
schmale Zufahrt mag als Erschliessung für die bestehenden Gebäude und die nach Art. 24 RPG zulässige Erweiterung genügen, reicht indessen für mehrere zusätzliche Wohneinheiten nicht aus. Die von der Grundeigentümerin beantragte Expertise zu den Baumöglichkeiten auf der Parzelle Nr. 243 erscheint unter den gegebenen Umständen nicht notwendig. Weiter kann offen bleiben, ob eine bauliche Entwicklung mit zusätzlichen Wohnbauten nur gestützt auf einen bisher nicht vorliegenden Gestaltungsplan (§ 61 des kantonalen Planungs- und Baugesetzes vom 16. August 1995; PBG/TG) hätte bewilligt werden können, wie dies die Gemeinde geltend macht.

Auch soweit die Grundeigentümerin vorbringt, die Gemeinde habe ihr vor Erlass des Zonenplans von 1982 zugesichert, die Dorfzone werde im Bereich der bestehenden Gebäude nach Süden erweitert, was den Bau zusätzlicher Wohneinheiten in diesem Bereich der Parzelle Nr. 243 erlaubt hätte, liegt kein vertrauensbegründender Tatbestand im Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zur Entschädigungspflicht bei Nichteinzonungen vor. Die entsprechende von der Grundeigentümerin behauptete Zusage erscheint als Absichtserklärung der Gemeinde, die nie zu einer rechtskräftigen Erweiterung der Dorfzone führte, weshalb sie im vorliegenden Verfahren nicht weiter beachtet werden kann. Die Grundeigentümerin beruft sich weiter darauf, dass ihr Ehemann gemäss Urteil des Bundesgerichts C 94/885 vom 4. Juli 1985 in der Erbteilung die Gebäude der Hinderburg wegen der besonderen Aussichtslage und des historischen Werts nicht zum landwirtschaftlichen Ertragswert, sondern zu einem Liebhaberwert von über Fr. 500'000.-- übernahm. Auch dieser Umstand stellt keinen Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes dar, der zu einer Entschädigungspflicht für die vorliegende Nichteinzonung führen würde. An den damaligen Gründen für die Berücksichtigung eines Liebhaberwerts
hat sich mit dem Einbezug des ganzen Grundstücks in die Landschaftsschutzzone grundsätzlich nichts geändert.

Eine gesamthafte Würdigung der verschiedenen Gesichtspunkte ergibt, dass bei Parzelle Nr. 243 kein Ausnahmetatbestand im Sinne der Ausführungen in E. 4 hiervor vorliegt, der bei der vorliegenden Nichteinzonung die Zusprechung einer Entschädigung aus materieller Enteignung rechtfertigen könnte.

5.2.2. Auch die nördlich an Parzelle Nr. 243 angrenzende Parzelle Nr. 242 (Sichelweg), die gemäss dem ursprünglichen Zonenplan in der Dorfzone lag, ist neu der Landschaftsschutzzone zugewiesen worden. Es handelt sich dabei um einen mit Gras bewachsenen Weg, der eine Kurve beschreibt, ca. 50 m lang ist und als Sackgasse auf Parzelle Nr. 243 endet (Fläche 151 m²). Bezüglich dieser Parzelle gilt das für die Parzelle Nr. 243 (Hinderburg) bereits Gesagte in analoger Weise. Es ist sodann zumindest fraglich, ob bezüglich dieser kleinen Wegparzelle überhaupt eine Nutzungseinschränkung vorliegt. Jedenfalls sprechen die topografischen Verhältnisse gegen eine Überbauung dieser Parzellenfläche. Dies gilt auch, wenn die Parzelle Nr. 242 in Verbindung mit der Parzelle Nr. 243 betrachtet wird. Mangels des Vorliegens eines Ausnahmetatbestands löst die Nichteinzonung daher auch bezüglich der Parzelle Nr. 242 keine Entschädigungspflicht aus.

5.3. Zusammenfassend ergibt sich, dass bei keiner der drei Parzellen Nrn. 6460, 242 und 243 ein Ausnahmetatbestand im Sinne der Ausführungen in E. 4 hiervor erfüllt ist, welcher zu einer Entschädigung wegen materieller Enteignung der betroffenen Grundeigentümerin führen würde. Die Beschwerde der Politischen Gemeinde Salenstein (Verfahren 1C_581/2011) ist gutzuheissen und der angefochtene Entscheid vom 26. Oktober 2011 aufzuheben, soweit darin ein Entschädigungsanpruch der Grundeigentümerin teilweise bejaht wird und die Sache zur Festsetzung der Entschädigung aus materieller Enteignung infolge Teilauszonung der Parzelle Nr. 6460 an die Enteignungskommission zurückgewiesen wird (Dispositiv-Ziffer 1 des angefochtenen Entscheids). Die Beschwerde der Grundeigentümerin (Verfahren 1C_573/2011) ist hingegen abzuweisen.

6.

Bei diesem Ausgang des bundesgerichtlichen Verfahrens sind die Gerichtskosten der unterliegenden Grundeigentümerin aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Der obsiegenden Gemeinde Salenstein steht keine Parteientschädigung für das bundesgerichtliche Verfahren zu (Art. 68 Abs. 3 BGG).

In Bezug auf die Kosten des kantonalen Verfahrens ergibt sich, dass der Enteigner unabhängig vom Verfahrensausgang für die Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens und für alle übrigen Kosten im Zusammenhang mit der Enteignung aufzukommen hat; der Enteignete hat Anspruch auf Ersatz seiner Parteikosten, soweit er das Verfahren nicht ungebührlich erschwert hat (§ 36 des kantonalen Gesetzes vom 27. Februar 1984 über die Enteignung; EntG/TG). Das Verwaltungsgericht hat in Dispositiv-Ziffer 2 seines Entscheids vom 26. Oktober 2011 die Parteientschädigung zugunsten der Grundeigentümerin für das erstinstanzliche Verfahren neu festgesetzt. Diese Neuregelung der Parteientschädigung wurde nicht beanstandet und wird mit dem vorliegenden Urteil nicht geändert. Indessen sind die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens anders zu verteilen (Art. 67 BGG). Nach § 77 des kantonalen Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 23. Februar 1981 (VRG/TG) trägt in streitigen Verfahren in der Regel der Unterliegende die Kosten; bei teilweisem Unterliegen wird dem Unterliegenden nur ein Teil der Kosten auferlegt. In Anwendung dieser Regel wurde die Grundeigentümerin in Dispositiv-Ziffer 4 des angefochtenen Entscheids zur Bezahlung einer reduzierten Gebühr
für das verwaltungsgerichtliche Verfahren verpflichtet. Zudem wurde der Grundeigentümerin gestützt auf § 80 VRG/TG eine reduzierte Parteientschädigung zugesprochen. Im bundesgerichtlichen Verfahren verlangt sie für den Fall der Gutheissung ihrer Beschwerde eine Neubeurteilung der Kostenfolgen des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens. Den Grundsatz der Kostenauflage nach dem Unterliegerprinzip im verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren stellt sie indessen nicht in Frage. Da der angefochtene Entscheid insoweit, als darin die Beschwerde der Grundeigentümerin gutgeheissen wurde, mit dem vorliegenden Urteil aufzuheben ist, ist ihr grundsätzlich die volle Verfahrensgebühr für das verwaltungsgerichtliche Verfahren aufzuerlegen. Diese wird in Änderung der Dispositiv-Ziffer 4 des angefochtenen Urteils auf Fr. 5'000.-- festgesetzt, wobei an diesen Betrag der geleistete Kostenvorschuss von Fr. 700.-- anzurechnen ist. Zufolge des Unterliegens der Grundeigentümerin steht ihr gestützt auf § 80 VRG/TG keine Parteientschädigung für das verwaltungsgerichtliche Verfahren zu, was zu einer Streichung von Dispositiv-Ziffer 5 des angefochtenen Urteils führt. Dem obsiegenden Gemeinwesen wird nach § 80 Abs. 4 VRG/TG in der Regel keine
Parteientschädigung zugesprochen. Es besteht hier kein Grund, von dieser Regel abzuweichen.

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.

Die Beschwerde der Politischen Gemeinde Salenstein (Verfahren 1C_581/2011) wird gutgeheissen und Dispositiv-Ziffer 1 des Urteils des Verwaltungsgerichts des Kantons Thurgau vom 26. Oktober 2011 aufgehoben.

2.

Die Beschwerde von X.________ (Verfahren 1C_573/2011) wird abgewiesen.

3.

Die Gerichtskosten für die beiden bundesgerichtlichen Verfahren von insgesamt Fr. 7'000.-- werden X.________ auferlegt.

4.

Dispositiv-Ziffer 4 des Urteils des Verwaltungsgerichts des Kantons Thurgau vom 26. Oktober 2011 wird wie folgt geändert:

"4. Die Beschwerdeführerin bezahlt eine
- Verfahrensgebühr von Fr. 5'000.--
- abzüglich Kostenvorschuss Fr. 700.--
- Total Fr. 4'300.-- "

5.

Dispositiv-Ziffer 5 des Urteils des Verwaltungsgerichts des Kantons Thurgau vom 26. Oktober 2011 wird aufgehoben.

6.

Dieses Urteil wird den Parteien, der Enteignungskommission, dem Departement für Bau und Umwelt und dem Verwaltungsgericht des Kantons Thurgau sowie dem Bundesamt für Raumentwicklung schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 30. August 2013
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Fonjallaz

Der Gerichtsschreiber: Haag

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 86 Autorités précédentes en général - 1 Le recours est recevable contre les décisions:
¹	Le recours est recevable contre les décisions:
^a	du Tribunal administratif fédéral;
^b	du Tribunal pénal fédéral;
^c	de l'Autorité indépendante d'examen des plaintes en matière de radio-télévision;
^d	des autorités cantonales de dernière instance, pour autant que le recours devant le Tribunal administratif fédéral ne soit pas ouvert.
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs qui statuent comme autorités précédant immédiatement le Tribunal fédéral, sauf dans les cas où une autre loi fédérale prévoit qu'une décision d'une autre autorité judiciaire peut faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
³	Pour les décisions revêtant un caractère politique prépondérant, les cantons peuvent instituer une autorité autre qu'un tribunal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 82 Principe - Le Tribunal fédéral connaît des recours:
^a	contre les décisions rendues dans des causes de droit public;
^b	contre les actes normatifs cantonaux;
^c	qui concernent le droit de vote des citoyens ainsi que les élections et votations populaires.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 83 Exceptions - Le recours est irrecevable contre:
^a	les décisions concernant la sûreté intérieure ou extérieure du pays, la neutralité, la protection diplomatique et les autres affaires relevant des relations extérieures, à moins que le droit international ne confère un droit à ce que la cause soit58 jugée par un tribunal;
^b	les décisions relatives à la naturalisation ordinaire;
^c	les décisions en matière de droit des étrangers qui concernent:
^c1	l'entrée en Suisse,
^c2	une autorisation à laquelle ni le droit fédéral ni le droit international ne donnent droit,
^c3	l'admission provisoire,
^c4	l'expulsion fondée sur l'art. 121, al. 2, de la Constitution ou le renvoi,
^c5	les dérogations aux conditions d'admission,
^c6	la prolongation d'une autorisation frontalière, le déplacement de la résidence dans un autre canton, le changement d'emploi du titulaire d'une autorisation frontalière et la délivrance de documents de voyage aux étrangers sans pièces de légitimation;
^d	les décisions en matière d'asile qui ont été rendues:
^d1	par le Tribunal administratif fédéral, sauf celles qui concernent des personnes visées par une demande d'extradition déposée par l'État dont ces personnes cherchent à se protéger,
^d2	par une autorité cantonale précédente et dont l'objet porte sur une autorisation à laquelle ni le droit fédéral ni le droit international ne donnent droit;
^e	les décisions relatives au refus d'autoriser la poursuite pénale de membres d'autorités ou du personnel de la Confédération;
^f	les décisions en matière de marchés publics:
^fbis	les décisions du Tribunal administratif fédéral concernant les décisions visées à l'art. 32i de la loi fédérale du 20 mars 2009 sur le transport de voyageurs65;
^f1	si elles ne soulèvent pas de question juridique de principe; sont réservés les recours concernant des marchés du Tribunal administratif fédéral, du Tribunal pénal fédéral, du Tribunal fédéral des brevets, du Ministère public de la Confédération et des autorités judiciaires supérieures des cantons, ou
^f2	si la valeur estimée du marché à adjuger est inférieure à la valeur seuil déterminante visée à l'art. 52, al. 1, et fixée à l'annexe 4, ch. 2, de la loi fédérale du 21 juin 2019 sur les marchés publics63;
^g	les décisions en matière de rapports de travail de droit public qui concernent une contestation non pécuniaire, sauf si elles touchent à la question de l'égalité des sexes;
^h	les décisions en matière d'entraide administrative internationale, à l'exception de l'assistance administrative en matière fiscale;
ⁱ	les décisions en matière de service militaire, de service civil ou de service de protection civile;
^j	les décisions en matière d'approvisionnement économique du pays qui sont prises en cas de pénurie grave;
^k	les décisions en matière de subventions auxquelles la législation ne donne pas droit;
^l	les décisions en matière de perception de droits de douane fondée sur le classement tarifaire ou le poids des marchandises;
^m	les décisions sur l'octroi d'un sursis de paiement ou sur la remise de contributions; en dérogation à ce principe, le recours contre les décisions sur la remise de l'impôt fédéral direct ou de l'impôt cantonal ou communal sur le revenu et sur le bénéfice est recevable, lorsqu'une question juridique de principe se pose ou qu'il s'agit d'un cas particulièrement important pour d'autres motifs;
ⁿ	les décisions en matière d'énergie nucléaire qui concernent:
ⁿ¹	l'exigence d'un permis d'exécution ou la modification d'une autorisation ou d'une décision,
ⁿ²	l'approbation d'un plan de provision pour les coûts d'évacuation encourus avant la désaffection d'une installation nucléaire,
ⁿ³	les permis d'exécution;
^o	les décisions en matière de circulation routière qui concernent la réception par type de véhicules;
^p	les décisions du Tribunal administratif fédéral en matière de télécommunications, de radio et de télévision et en matière postale qui concernent:70
^p1	une concession ayant fait l'objet d'un appel d'offres public,
^p2	un litige découlant de l'art. 11a de la loi du 30 avril 1997 sur les télécommunications71;
^p3	un litige au sens de l'art. 8 de la loi du 17 décembre 2010 sur la poste73;
^q	les décisions en matière de médecine de transplantation qui concernent:
^q1	l'inscription sur la liste d'attente,
^q2	l'attribution d'organes;
^r	les décisions en matière d'assurance-maladie qui ont été rendues par le Tribunal administratif fédéral sur la base de l'art. 3474 de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal administratif fédéral (LTAF)75;
^s	les décisions en matière d'agriculture qui concernent:
^s1	...
^s2	la délimitation de zones dans le cadre du cadastre de production;
^t	les décisions sur le résultat d'examens ou d'autres évaluations des capacités, notamment en matière de scolarité obligatoire, de formation ultérieure ou d'exercice d'une profession;
^u	les décisions relatives aux offres publiques d'acquisition (art. 125 à 141 de la loi du 19 juin 2015 sur l'infrastructure des marchés financiers79);
^v	les décisions du Tribunal administratif fédéral en cas de divergences d'opinion entre des autorités en matière d'entraide judiciaire ou d'assistance administrative au niveau national;
^w	les décisions en matière de droit de l'électricité qui concernent l'approbation des plans des installations électriques à courant fort et à courant faible et l'expropriation de droits nécessaires à la construction ou à l'exploitation de telles installations, si elles ne soulèvent pas de question juridique de principe.
^x	les décisions en matière d'octroi de contributions de solidarité au sens de la loi fédérale du 30 septembre 2016 sur les mesures de coercition à des fins d'assistance et les placements extrafamiliaux antérieurs à 198183, sauf si la contestation soulève une question juridique de principe ou qu'il s'agit d'un cas particulièrement important pour d'autres motifs;
^y	les décisions prises par le Tribunal administratif fédéral dans des procédures amiables visant à éviter une imposition non conforme à une convention internationale applicable dans le domaine fiscal;
^z	les décisions citées à l'art. 71c, al. 1, let. b, de la loi du 30 septembre 2016 sur l'énergie86 concernant les autorisations de construire et les autorisations relevant de la compétence des cantons destinées aux installations éoliennes d'intérêt national qui y sont nécessairement liées, sauf si la contestation soulève une question juridique de principe.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 82 Principe - Le Tribunal fédéral connaît des recours:
^a	contre les décisions rendues dans des causes de droit public;
^b	contre les actes normatifs cantonaux;
^c	qui concernent le droit de vote des citoyens ainsi que les élections et votations populaires.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 89 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
¹	A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
^a	a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire;
^b	est particulièrement atteint par la décision ou l'acte normatif attaqué, et
^c	a un intérêt digne de protection à son annulation ou à sa modification.
²	Ont aussi qualité pour recourir:
^a	la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux ou, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions;
^b	l'organe compétent de l'Assemblée fédérale en matière de rapports de travail du personnel de la Confédération;
^c	les communes et les autres collectivités de droit public qui invoquent la violation de garanties qui leur sont reconnues par la constitution cantonale ou la Constitution fédérale;
^d	les personnes, organisations et autorités auxquelles une autre loi fédérale accorde un droit de recours.
³	En matière de droits politiques (art. 82, let. c), quiconque a le droit de vote dans l'affaire en cause a qualité pour recourir.

SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 34 Droit fédéral - 1 Les recours devant les autorités fédérales sont régis par les dispositions générales de la procédure fédérale.
¹	Les recours devant les autorités fédérales sont régis par les dispositions générales de la procédure fédérale.
²	Les cantons et les communes ont qualité pour recourir contre les décisions prises par l'autorité cantonale de dernière instance et portant sur:
^a	des indemnisations résultant de restrictions apportées au droit de propriété (art. 5);
^b	la reconnaissance de la conformité à l'affectation de la zone de constructions et d'installations sises hors de la zone à bâtir;
^c	des autorisations visées aux art. 24 à 24d81 et 37a.82
³	L'Office fédéral de l'agriculture a qualité pour recourir contre les décisions portant sur des projets qui requièrent des surfaces d'assolement.83

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 93 Autres décisions préjudicielles et incidentes - 1 Les autres décisions préjudicielles et incidentes notifiées séparément peuvent faire l'objet d'un recours:
¹	Les autres décisions préjudicielles et incidentes notifiées séparément peuvent faire l'objet d'un recours:
^a	si elles peuvent causer un préjudice irréparable, ou
^b	si l'admission du recours peut conduire immédiatement à une décision finale qui permet d'éviter une procédure probatoire longue et coûteuse.
²	En matière d'entraide pénale internationale et en matière d'asile, les décisions préjudicielles et incidentes ne peuvent pas faire l'objet d'un recours.88 Le recours contre les décisions relatives à la détention extraditionnelle ou à la saisie d'objets et de valeurs est réservé si les conditions de l'al. 1 sont remplies.
³	Si le recours n'est pas recevable en vertu des al. 1 et 2 ou qu'il n'a pas été utilisé, les décisions préjudicielles et incidentes peuvent être attaquées par un recours contre la décision finale dans la mesure où elles influent sur le contenu de celle-ci.

SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 5 Compensation et indemnisation - 1 Le droit cantonal établit un régime de compensation permettant de tenir compte équitablement des avantages et des inconvénients majeurs qui résultent de mesures d'aménagement.
¹	Le droit cantonal établit un régime de compensation permettant de tenir compte équitablement des avantages et des inconvénients majeurs qui résultent de mesures d'aménagement.
^1bis	Les avantages résultant de mesures d'aménagement sont compensés par une taxe d'au moins 20 %. La compensation est exigible lorsque le bien-fonds est construit ou aliéné. Le droit cantonal conçoit le régime de compensation de façon à compenser au moins les plus-values résultant du classement durable de terrains en zone à bâtir.13
^1ter	Le produit de la taxe est utilisé pour financer les mesures prévues à l'al. 2, ou d'autres mesures d'aménagement du territoire prévues à l'art. 3, en particulier aux al. 2, let. a, et 3, let. abis.14
^1quater	Lors du calcul de la taxe, le montant qui est utilisé dans un délai approprié pour l'acquisition d'un bâtiment agricole de remplacement destiné à être exploité à titre personnel est déduit de l'avantage résultant d'un classement en zone à bâtir.15
^1quinquies	Le droit cantonal peut prévoir une exemption de la taxe dans les cas suivants:
^a	elle serait due par une collectivité publique;
^b	son produit escompté serait insuffisant au regard du coût de son prélèvement.16
^1sexies	En cas d'impôt sur les gains immobiliers, la taxe perçue est déduite du gain en tant que partie des impenses.17
²	Une juste indemnité est accordée lorsque des mesures d'aménagement apportent au droit de propriété des restrictions équivalant à une expropriation.
³	Les cantons peuvent prescrire la mention au registre foncier du versement d'indemnités dues par suite de restrictions au droit de propriété.

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 26 Garantie de la propriété - 1 La propriété est garantie.
¹	La propriété est garantie.
²	Une pleine indemnité est due en cas d'expropriation ou de restriction de la propriété qui équivaut à une expropriation.

SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 26 Approbation des plans d'affectation par une autorité cantonale - 1 Une autorité cantonale approuve les plans d'affectation et leurs adaptations.
¹	Une autorité cantonale approuve les plans d'affectation et leurs adaptations.
²	Elle examine s'ils sont conformes aux plans directeurs cantonaux approuvés par le Conseil fédéral.
³	L'approbation des plans d'affectation par l'autorité cantonale leur confère force obligatoire.

SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 15 Zones à bâtir - 1 Les zones à bâtir sont définies de telle manière qu'elles répondent aux besoins prévisibles pour les quinze années suivantes.
¹	Les zones à bâtir sont définies de telle manière qu'elles répondent aux besoins prévisibles pour les quinze années suivantes.
²	Les zones à bâtir surdimensionnées doivent être réduites.
³	L'emplacement et la dimension des zones à bâtir doivent être coordonnés par-delà les frontières communales en respectant les buts et les principes de l'aménagement du territoire. En particulier, il faut maintenir les surfaces d'assolement et préserver la nature et le paysage.
⁴	De nouveaux terrains peuvent être classés en zone à bâtir si les conditions suivantes sont réunies:
^a	ils sont propres à la construction;
^b	ils seront probablement nécessaires à la construction dans les quinze prochaines années même si toutes les possibilités d'utilisation des zones à bâtir réservées ont été épuisées et ils seront équipés et construits à cette échéance;
^c	les terres cultivables ne sont pas morcelées;
^d	leur disponibilité est garantie sur le plan juridique;
^e	ils permettent de mettre en oeuvre le plan directeur.
⁵	La Confédération et les cantons élaborent ensemble des directives techniques relatives au classement de terrains en zone à bâtir, notamment à la manière de calculer la surface répondant aux besoins.

SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 36 Mesures introductives cantonales - 1 Les cantons édictent les prescriptions nécessaires à l'application de la présente loi.
¹	Les cantons édictent les prescriptions nécessaires à l'application de la présente loi.
²	Aussi longtemps que le droit cantonal n'a pas désigné d'autres autorités compétentes, les gouvernements cantonaux sont autorisés à prendre des mesures provisionnelles, en particulier à prévoir des zones réservées (art. 27), et à édicter des restrictions concernant les constructions hors de la zone à bâtir (art. 27a).88
³	Tant que le plan d'affectation n'a pas délimité des zones à bâtir, est réputée zone à bâtir provisoire la partie de l'agglomération qui est déjà largement bâtie, sauf disposition contraire du droit cantonal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
¹	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
²	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 24 Exceptions prévues hors de la zone à bâtir - En dérogation à l'art. 22, al. 2, let. a, des autorisations peuvent être délivrées pour de nouvelles constructions ou installations ou pour tout changement d'affectation si:
^a	l'implantation de ces constructions ou installations hors de la zone à bâtir est imposée par leur destination;
^b	aucun intérêt prépondérant ne s'y oppose.

SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 24^c Constructions et installations existantes sises hors de la zone à bâtir et non conformes à l'affectation de la zone - 1 Hors de la zone à bâtir, les constructions et installations qui peuvent être utilisées conformément à leur destination mais qui ne sont plus conformes à l'affectation de la zone bénéficient en principe de la garantie de la situation acquise.
¹	Hors de la zone à bâtir, les constructions et installations qui peuvent être utilisées conformément à leur destination mais qui ne sont plus conformes à l'affectation de la zone bénéficient en principe de la garantie de la situation acquise.
²	L'autorité compétente peut autoriser la rénovation de telles constructions et installations, leur transformation partielle, leur agrandissement mesuré ou leur reconstruction, pour autant que les bâtiments aient été érigés ou transformés légalement.60
³	Il en va de même des bâtiments d'habitation agricoles et des bâtiments d'exploitation agricole qui leur sont contigus et ont été érigés ou transformés légalement avant l'attribution du bien-fonds à un territoire non constructible au sens du droit fédéral. Le Conseil fédéral édicte des dispositions pour éviter les conséquences négatives pour l'agriculture.61
⁴	Les modifications apportées à l'aspect extérieur du bâtiment doivent être nécessaires à un usage d'habitation répondant aux normes usuelles ou à un assainissement énergétique ou encore viser à une meilleure intégration dans le paysage.62
⁵	Dans tous les cas, les exigences majeures de l'aménagement du territoire doivent être remplies.63

SR 700.1 Ordonnance du 28 juin 2000 sur l'aménagement du territoire (OAT) OAT Art. 42
¹	Une transformation est considérée comme partielle et un agrandissement est considéré comme mesuré lorsque l'identité de la construction ou de l'installation et de ses abords est respectée pour l'essentiel. Sont admises les améliorations de nature esthétique.48
²	Le moment déterminant pour l'appréciation du respect de l'identité est l'état de la construction ou de l'installation au moment de l'attribution du bien-fonds à un territoire non constructible.49
³	La question de savoir si l'identité de la construction ou de l'installation est respectée pour l'essentiel est à examiner en fonction de l'ensemble des circonstances. Les règles suivantes doivent en tout cas être respectées:
^a	à l'intérieur du volume bâti existant, la surface brute de plancher imputable ne peut pas être agrandie de plus de 60 % , la pose d'une isolation extérieure étant considérée comme un agrandissement à l'intérieur du volume bâti existant;
^b	un agrandissement peut être réalisé à l'extérieur du volume bâti existant si les conditions de l'art. 24c, al. 4, LAT sont remplies; l'agrandissement total ne peut alors excéder ni 30 % ni 100 m2, qu'il s'agisse de la surface brute de plancher imputable ou de la surface totale (somme de la surface brute de plancher imputable et des surfaces brutes annexes); les agrandissements effectués à l'intérieur du volume bâti existant ne comptent que pour moitié;
^c	les travaux de transformation ne doivent pas permettre une modification importante de l'utilisation de bâtiments habités initialement de manière temporaire.50
⁴	Ne peut être reconstruite que la construction ou l'installation qui pouvait être utilisée conformément à sa destination au moment de sa destruction ou de sa démolition et dont l'utilisation répond toujours à un besoin. Le volume bâti ne peut être reconstruit que dans la mesure correspondant à la surface admissible au sens de l'al. 3. L'al. 3, let. a n'est pas applicable. Si des raisons objectives l'exigent, l'implantation de la construction ou de l'installation de remplacement peut légèrement différer de celle de la construction ou de l'installation antérieure.51
⁵	Les installations solaires visées à l'art. 18a, al. 1, LAT, ne sont pas prises en compte dans l'examen selon l'art. 24c, al. 4, LAT.52

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.