1C_573/2011 - 2013-08-30 - Enteignung

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

1C_573/2011, 1C_581/2011

Urteil vom 30. August 2013

I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Fonjallaz, Präsident,
Bundesrichter Aemisegger, Chaix,
Gerichtsschreiber Haag.

Verfahrensbeteiligte
1C_573/2011
X.________,
Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Lukas Nater,

gegen

Politische Gemeinde Salenstein, handelnd durch den Gemeinderat,
vertreten durch Rechtsanwalt Frank Zellweger,

Enteignungskommission des Kantons Thurgau, vertreten durch den Präsidenten
Rechtsanwalt Dr. R. Strehler,

und

1C_581/2011
Politische Gemeinde Salenstein,
Beschwerdeführerin,
handelnd durch den Gemeinderat,
vertreten durch Rechtsanwalt Frank Zellweger,

gegen

X.________,
Beschwerdegegnerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Lukas Nater,

Enteignungskommission des Kantons Thurgau, vertreten durch den Präsidenten
Rechtsanwalt Dr. R. Strehler.

Gegenstand
Materielle Enteignung,

Beschwerden gegen den Entscheid vom 26. Oktober 2011 des Verwaltungsgerichts
des Kantons Thurgau.

Sachverhalt:

A.

X.________ ist in der Politischen Gemeinde Salenstein Eigentümerin der Parzellen Nrn. 6460 (im Ortsteil Fruthwilen) und 243 (Hinderburg). Die Parzelle Nr. 6460 ist nicht überbaut. Auf dem Grundstück Nr. 243 besteht ein Fachwerkhaus samt Ökonomiegebäude. Gemäss dem Zonenplan von 1982 befanden sich eine Teilfläche von Parzelle Nr. 6460 in der Wohnzone W2 und eine Teilfläche von Parzelle Nr. 243 in der Dorfzone. Mit einer Änderung des Zonenplans, die das Departement für Bau und Umwelt des Kantons Thurgau (DBU) am 14. Juli 2005 genehmigte, wurden von der Parzelle Nr. 6460 lediglich noch 550 m² der Bauzone W2 und der Rest der Landschaftsschutzzone zugewiesen. Die Parzelle Nr. 243 (Hinderburg) und die nördlich angrenzende Parzelle Nr. 242 (Sichelweg) wurden mit Ausnahme eines Forststreifens im südlichen Teil von Parzelle Nr. 243 neu gesamthaft der Landschaftsschutzzone zugewiesen. Eine Beschwerde der Grundeigentümerin gegen diese Zonenplanänderungen wies das Verwaltungsgericht des Kantons Thurgau am 20. September 2006 ab. Dieser Entscheid erwuchs unangefochten in Rechtskraft.

B.

Am 18. Oktober 2007 reichte X.________ bei der Enteignungskommission des Kantons Thurgau Klage ein mit dem Rechtsbegehren, die Politische Gemeinde Salenstein sei zu verpflichten, ihr den Betrag von Fr. 4'440'350.-- nebst 3,5% Zins seit 18. Oktober 2007 zu bezahlen. Mit der neuen Zonenplanung seien von den betroffenen Parzellen 4'689 m2 Bauland ausgezont und der Landschaftsschutzzone zugewiesen worden.

Die Enteignungskommission wies die Klage mit Entscheid vom 30. September 2010 ab. Zur Begründung führte sie im Wesentlichen aus, das Baugebiet im Zonenplan von 1982 sei überdimensioniert gewesen. Damit entspreche dieser nicht den Anforderungen des Raumplanungsgesetzes des Bundes (RPG, SR 700). Die von der Politischen Gemeinde Salenstein vorgenommenen Zonenplanänderungen seien in Bezug auf die streitbetroffenen Parzellen somit als Nichteinzonungen zu qualifizieren, die grundsätzlich nicht zu entschädigen seien. Keine der drei Parzellen sei von einem Ausnahmetatbestand betroffen, der eine Entschädigung begründe.

Gegen diesen Entscheid gelangte X.________ an das Verwaltungsgericht. Sie brachte vor, der Zonenplan aus dem Jahr 1982 sei entgegen der Auffassung der Enteignungskommission RPG-konform gewesen. Wenn nun im Rahmen der Zonenplanrevision einzelne Liegenschaften aus dem Baugebiet ausgeschieden seien, handle es sich um entschädigungspflichtige Auszonungen. Aber selbst wenn eine Nichteinzonung angenommen würde, wäre eine volle Entschädigungspflicht der Politischen Gemeinde Salenstein gegeben. Entgegen den Darstellungen der Enteignungskommission sei ohne weiteres von der Bebaubarkeit der betreffenden Parzellen auszugehen.

Das Verwaltungsgericht bejahte mit Urteil vom 26. Oktober 2011 das Vorliegen einer materiellen Enteignung in Bezug auf die Parzelle Nr. 6460 und wies die Sache zur Festsetzung der Entschädigung an die Enteignungskommission zurück. Im Übrigen wies es die Beschwerde ab.

C.

Gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts vom 26. Oktober 2011 haben sowohl X.________ (Verfahren Nr. 1C_573/2011) als auch die Politische Gemeinde Salenstein (Verfahren Nr. 1C_581/2011) beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten eingereicht. Während X.________ eine zusätzliche Entschädigung aus materieller Enteignung für die Parzellen Nrn. 242 und 243 (Hinderburg) von mindestens Fr. 3'717'805.-- nebst Zins von 3.5% seit 18. Oktober 2007 verlangt, beantragt die Politische Gemeinde Salenstein in ihrer Beschwerde betreffend die Parzelle Nr. 6460 die Bestätigung des Entscheids der Enteignungskommission und die Abweisung des Entschädigungsanspruchs der Beschwerdeführerin.

D.

Zur Beschwerde von X.________ stellen das Verwaltungsgericht, die Enteignungskommission und die Politische Gemeinde Salenstein Antrag auf Abweisung der Beschwerde. In weiteren Eingaben halten die Verfahrensbeteiligten an ihren Begehren fest.

In Bezug auf die Beschwerde der Politischen Gemeinde Salenstein beantragen das Verwaltungsgericht und X.________, die Beschwerde sei abzuweisen. Die Enteignungskommission schliesst auf Gutheissung der Beschwerde der Gemeinde. In weiteren Eingaben halten die Verfahrensbeteiligten an ihren Auffassungen fest.

Das Bundesamt für Raumentwicklung ARE hat sich zu den beiden Beschwerden nicht vernehmen lassen.

E.

Eine Delegation des Bundesgerichts hat am 21. Juni 2013 einen Augenschein durchgeführt. Die Verfahrensbeteiligten hatten Gelegenheit, sich zum Protokoll des Augenscheins zu äussern.

Erwägungen:

1.

1.1. Das angefochtene Urteil ist in Bezug auf die Parzellen Nrn. 242 und 243 ein Endentscheid einer letzten kantonalen Instanz und betrifft eine Angelegenheit des öffentlichen Rechts (Art. 90 , Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2, Art. 82 lit. a BGG). Ein Ausschlussgrund nach Art. 83 BGG liegt nicht vor. Die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht ist daher zulässig (Art. 82 BGG).

Die Beschwerdeführerin X.________ hat am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen, ist durch den angefochtenen Entscheid als Grundeigentümerin der Parzelle Nr. 243 besonders berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung bzw. Änderung, weshalb sie zur Beschwerde befugt ist (Art. 89 BGG). Auf ihre form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.

1.2. Die Gemeinde Salenstein ist gestützt auf Art. 34 Abs. 2 lit. a RPG i.V.m. Art. 89 Abs. 2 lit. d BGG zur Beschwerdeführung berechtigt. In Bezug auf die Parzelle Nr. 6460 entschied das Verwaltungsgericht vorab über die materiellrechtliche Grundsatzfrage, ob die Verkleinerung des Baubereichs auf diesem Grundstück eine materielle Enteignung bewirkt hat. Dieser Entscheid schliesst das Schätzungsverfahren nicht ab, sondern stellt lediglich einen wichtigen Schritt zur Beurteilung des Entschädigungsanspruchs dar. Nach Art. 93 Abs. 1 lit. b BGG ist die Beschwerde gegen selbstständig eröffnete Vor- und Zwischenentscheide zulässig, wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde. Diese Voraussetzungen liegen hier vor: Wäre die Beschwerde gutzuheissen und eine materielle Enteignung zu verneinen, so könnte der Entschädigungsanspruch der Grundeigentümerin sofort abgewiesen werden; damit bliebe den Parteien und den Behörden ein weiteres aufwendiges Verfahren für die Ermittlung der Entschädigungshöhe erspart (Urteil des Bundesgerichts 1C_281/2008 vom 7. April 2009 E. 1, in: ZBl 111/2010 S. 289 f.). Da auch
die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen in Bezug auf die Beschwerde der Politischen Gemeinde Salenstein erfüllt sind, ist darauf ebenfalls einzutreten.

2.

2.1. Nach Art. 5 Abs. 2 RPG und Art. 26 Abs. 2 BV ist volle Entschädigung zu leisten, wenn Planungsmassnahmen zu Eigentumsbeschränkungen führen, die einer Enteignung gleichkommen. Dies ist der Fall, wenn einem Eigentümer der bisherige oder ein voraussehbarer künftiger Gebrauch seines Grundeigentums untersagt oder besonders stark eingeschränkt wird, weil ihm eine aus dem Eigentumsinhalt fliessende wesentliche Befugnis entzogen wird.

Geht der Eingriff weniger weit, so kann ausnahmsweise eine Eigentumsbeschränkung einer Enteignung gleichkommen, falls ein einziger oder einzelne Grundeigentümer so getroffen werden, dass ihr Opfer gegenüber der Allgemeinheit unzumutbar erscheint und es mit der Rechtsgleichheit nicht zu vereinbaren wäre, wenn hierfür keine Entschädigung geleistet würde (sog. Sonderopfer).

In beiden Fällen ist die Möglichkeit einer zukünftigen besseren Nutzung der Sache nur zu berücksichtigen, wenn im massgebenden Zeitpunkt anzunehmen war, sie lasse sich mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft verwirklichen. Unter besserer Nutzung ist in der Regel die Möglichkeit der Überbauung eines Grundstücks zu verstehen (BGE 131 II 728 E. 2 S. 730; 125 II 431 E. 3a S. 433; je mit Hinweisen).

2.2. Wird bei der erstmaligen Schaffung einer raumplanerischen Grundordnung, die den verfassungsrechtlichen und gesetzlichen Anforderungen entspricht, eine Liegenschaft keiner Bauzone zugewiesen, so liegt gemäss der Rechtsprechung des Bundesgerichts eine Nichteinzonung vor, und zwar auch dann, wenn die in Frage stehenden Flächen nach dem früheren, der Revision des Bodenrechts nicht entsprechenden Recht überbaut werden konnten. Die Nichteinzonung in eine Bauzone löst in der Regel keine Entschädigungspflicht aus (BGE 131 II 728 E. 2.1 S. 730 f. mit Hinweisen). Dies gilt nicht nur bei der Revision altrechtlicher, vor Inkrafttreten des RPG (1. Januar 1980) erlassener Zonenpläne, sondern auch bei der Anpassung von Zonenplänen, die zwar unter der Herrschaft des RPG in Kraft getreten sind, aber materiell nicht in jeder Hinsicht auf die bundesrechtlichen Planungsgrundsätze ausgerichtet waren (vgl. Urteile des Bundesgerichts 1A.8/2002 vom 22. Juli 2002 E. 3.3; 1A.155/1999 vom 22. Mai 2000 E. 2d; 1A.58/1997 vom 10. Oktober 1997 E. 4c). Eine - grundsätzlich entschädigungspflichtige - Auszonung wird dagegen angenommen, wenn ein Grundstück mit einem bundesrechtskonformen Nutzungsplan der Bauzone zugeteilt war und aufgrund einer
Zonenplanrevision einer Nichtbauzone zugeteilt wird (BGE 131 II 728 E. 2.3 mit Hinweisen).

2.3. Massgebender Zeitpunkt für die Beurteilung, ob eine materielle Enteignung vorliegt, ist grundsätzlich das Datum des Inkrafttretens der Eigentumsbeschränkung (BGE 132 II 218 E. 2.3 und 2.4 S. 221 f. mit Hinweisen). Im vorliegenden Fall ist dies der 14. Juli 2005, als der revidierte Zonenplan durch das kantonale Departement für Bau und Umwelt genehmigt wurde (Art. 26 Abs. 3 RPG).

3.

3.1. Für die Beurteilung, ob die Umzonung der streitbetroffenen Parzellen Nrn. 242, 243 und 6460 eine entschädigungspflichtige materielle Enteignung darstellt, ist in erster Linie zu prüfen, ob diese planungsrechtliche Massnahme als Auszonung oder Nichteinzonung zu qualifizieren ist. Dabei stellt sich die Frage, ob der alte Zonenplan in materieller Hinsicht RPG-konform war. Dieser wurde von der Gemeinde Salenstein am 26. Juni 1981 erlassen und am 11. Mai 1982 durch den Regierungsrat des Kantons Thurgau genehmigt, mithin nach Inkrafttreten des RPG am 1. Januar 1980. Der Erlass oder die Genehmigung eines Nutzungsplans nach Inkrafttreten des RPG bedeutet nicht, dass er den Anforderungen des Bundesrechts auch tatsächlich entspricht. Fehlt diese Voraussetzung, so kann auch bei einer späteren Redimensionierung der Bauzone eine Nichteinzonung vorliegen (E. 2.2 hiervor).

3.2. Eine Nutzungsordnung entspricht den materiellen Anforderungen des RPG, wenn sie unter anderem die Abgrenzung von Bau- und Nichtbaugebiet nach den Kriterien von Art. 15 und Art. 1 bis 3 RPG vornimmt. Trifft dies zu, so sind spätere Redimensionierungen in der Regel als Auszonungen und nicht als Nichteinzonungen zu qualifizieren, namentlich wenn die Bauzonen sachgerecht bemessen wurden, sich die Dimensionierungen indessen erst hinterher beispielsweise wegen der demografischen Entwicklung und wegen neuer Verdichtungs- bzw. Umnutzungsmöglichkeiten als zu gross erweisen (BGE 131 II 728, E. 2.3 S. 732; BERNHARD WALDMANN/PETER HÄNNI, Handkommentar zum Raumplanungsgesetz, 2006, N. 56 zu Art. 5 RPG).

3.3. Die Vorinstanz legt dar, dass das kantonale Amt für Raumplanung im Prüfbericht zur Ortsplanungsrevision Salenstein vom 5. Dezember 2002 die Kapazität des Baugebiets als zu gross bezeichnete. Das Amt für Raumplanung bezog sich dabei namentlich auf eine Einschätzung der Einwohnerentwicklung und auf die Dimensionierungsvorgaben von Art. 15 RPG und § 33 des kantonalen Planungs- und Baugesetzes vom 16. August 1995 (PBG/TG). Im Genehmigungsbeschluss vom 11. Mai 1982 hatte der Regierungsrat festgehalten, dass im Zonenplan 57,7 ha definitive und 11,8 ha Reserve-Bauzonen ausgewiesen seien; dies genüge für rund 1'500 Einwohner. Werde berücksichtigt, dass nicht alles eingezonte Land für die Überbauung freigegeben werde, könne der Umfang der Bauzone als angemessen und der übergeordneten Gesetzgebung entsprechend bezeichnet werden. lm Rekursentscheid vom 23. November 2005 (E. 5b) führte das kantonale Departement für Bau und Umwelt aus, das im Jahre 1982 genehmigte Baugebiet sei zu gross und daher nicht bundesrechtskonform gewesen. In Entscheiden vom 16. August 2006 und 20. September 2006 kam das Verwaltungsgericht ebenfalls zum Schluss, dass das Baugebiet der Politischen Gemeinde Salenstein nach dem alten Zonenplan zu gross dimensioniert
gewesen sei. Zur Begründung wurde insbesondere angeführt, der Regierungsrat habe nach dem Entscheid des Bundesgerichts vom 30. April 1986 (BGE 112 la 155) in Anwendung von Art. 36 Abs. 2 RPG verordnet, dass die Reservebauzonen der Etappierung des Baugebietes dienten, womit die Reservebauzonen (wieder) zum Baugebiet gehören würden.

Das Verwaltungsgericht berücksichtigt im angefochtenen Entscheid zusätzlich, dass das Bundesgericht trotz der im Anschluss an BGE 112 la 155 ergangenen Verordnungsänderung festgestellt habe, dass die altrechtlichen Reservebauzonen nicht als Bauzonen zu qualifizieren seien (vgl. Urteile 1A.219/2006 vom 2. April 2007, E. 6 und 1C_163/2008 vom 8. Januar 2009, E. 2.1). Da die Reservebauzonen nach neuerer bundesgerichtlicher Rechtsprechung somit nicht zum Baugebiet gehörten, erschienen auch die Aussagen des Departements für Bau und Umwelt sowie des kantonalen Amts für Raumplanung und insbesondere auch des Verwaltungsgerichts in ihren Entscheiden vom August/September 2006, wonach die Bauzone von Salenstein überdimensioniert gewesen sei, als überholt bzw. nicht mehr zutreffend. Im Rahmen der Zonenplanrevision sei das Baugebiet (inkl. Reservebauzone von 5.2 ha) von total 69 ha lediglich um rund 5 ha auf total 64,2 ha (neu ohne Reservebauzone) verkleinert worden (vgl. S. 3 f. des Anhangs zum Planungsbericht vom 10. Mai 2004). Unter den gegebenen Umständen und insbesondere angesichts der vom Bundesgericht nunmehr vorgenommenen Qualifikation der Reservebauzone als Nichtbauzone könne in Bezug auf den am 11. Mai 1982 genehmigten Zonenplan
jedenfalls nicht (mehr) von einer RPG-widrigen bzw. überdimensionierten Bauzone gesprochen werden.

3.4. Die Auffassung der Vorinstanz, mit dem im Jahre 1982 genehmigten Zonenplan liege ein RPG-konformer Nutzungsplan vor, weshalb die mit dem neuen Zonenplan erfolgte Verkleinerung der Bauzone als Auszonung zu behandeln sein, wird weder von der Gemeinde noch von der Grundeigentümerin ausdrücklich in Frage gestellt. Die Enteignungskommission stellt in ihrem Entscheid vom 30. September 2010 hingegen darauf ab, dass das Baugebiet gemäss dem Zonenplan von 1982 gesamthaft betrachtet überdimensioniert gewesen sei und sich daher materiell als nicht RPG-konform erweise. Die Verkleinerung der Bauzone durch die Revision des Zonenplans von 2004 sei somit in Bezug auf die hier umstrittenen Parzellen als Nichteinzonung zu qualifizieren. Die Frage, ob eine Auszonung oder Nichteinzonung im Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung vorliegt, ist eine Rechtsfrage, die das Bundesgericht von Amtes wegen prüft (Art. 106 Abs. 1 BGG).

3.5. Mit dem Verwaltungsgericht kann davon ausgegangen werden, dass unter Beachtung der bundesgerichtlichen Rechtsprechung (Urteile 1A.219/2006 vom 2. April 2007, E. 6, und 1C_163/2008 vom 8. Januar 2009, E. 2.1) die Reservebauzone nicht mehr zum Baugebiet gezählt werden kann. Ob damit die Dimensionierung der Bauzone des Zonenplans von 1982 den Anforderungen des RPG entsprach, ergibt sich daraus noch nicht. Aus dem Planungsbericht vom 10. Mai 2004 folgt, dass die definitive Bauzone von 1982 (ohne Reservebauzone) auf 1'569 Einwohner ausgelegt war. Retrospektiv betrachtet war die Bauzone 1982 auch ohne Reservebauzone zu gross: Die Gemeinde verzeichnete in den Jahren 1980 bis 1990 eine Zunahme der Einwohnerzahl um durchschnittlich 2% und seit 1990 um durchschnittlich 3% pro Jahr. Sie hat sich von 1980 bis 2004 um ca. 55 % auf ca. 1'180 Einwohner erhöht, nachdem sie in der Zeit von 1910 bis 1980 im Wesentlichen unverändert geblieben war. Wird berücksichtigt, dass Prognosen über die Bevölkerungsentwicklung mit einer grossen Unsicherheit behaftet sind, kann nicht verlangt werden, dass die Annahmen im Zeitpunkt des Erlasses eines Nutzungsplans während des Planungszeitraums von 15 Jahren auch tatsächlich eintreffen. Indessen erscheint
eine Bauzonengrösse wie jene des Zonenplans von 1982, welche auf eine Verdoppelung der Bevölkerungszahl ausgerichtet ist, weit von den Planungszielen gemäss Art. 15 RPG entfernt (BGE 116 Ia 221 E. 3b S. 232). Ein Abweichen von dem nach anerkannter Methode geschätzten 15-jährigen Baulandbedarf als Obergrenze für die Bemessung der Bauzone, ist nur ausnahmsweise, nach einer umfassenden Abwägung aller wesentlichen - auch regionalen und überregionalen - Interessen, zulässig (vgl. BGE 136 II 204 E. 7.1 S. 212 mit Hinweisen). Solche Interessen sind in Bezug auf die Gemeinde Salenstein nicht ersichtlich. Geht die im Jahre 1982 genehmigte Bauzone somit ohne die Reservebauzone auch unter Beachtung der mit der Prognose über die Bevölkerungsentwicklung verbundenen Unsicherheiten offensichtlich über den in Art. 15 lit. b RPG festgelegten Planungshorizont von 15 Jahren hinaus, kann nicht von einem RPG-konformen Nutzungsplan gesprochen werden. Die vorliegende Angelegenheit ist somit nach den Regeln über die Nichteinzonung zu beurteilen.

4.

Nichteinzonungen lösen grundsätzlich keine Entschädigungspflicht aus. Sie treffen Grundeigentümer nur ausnahmsweise enteignungsähnlich. Solche Ausnahmen ergeben sich insbesondere dort, wo eine Einzonung der betreffenden Parzellen geboten gewesen wäre und die Eigentümer auf eine Einzonung vertrauen durften. Dies sind beispielsweise Grundstücke, die überbaubar oder grob erschlossen waren und von einem gewässerschutzrechtskonformen generellen Kanalisationsprojekt (GKP) erfasst waren, oder solche, die im weitgehend überbauten Gebiet gemäss Art. 15 lit. a RPG lagen (Baulücken). Zudem muss der Eigentümer für die Erschliessung und Überbauung seines Landes schon erhebliche Kosten aufgewendet haben, damit der Nichteinzonung eines Grundstücks eine enteignungsgleiche Wirkung zukommt (BGE 132 II 218 E. 2.2 S. 220 f. mit Hinweisen; Lukas Bühlmann/Christoph Jäger, Entschädigungsfragen bei Rückzonungen, in: Raum und Umwelt 6/2010 S. 8). Eine Gesamtwürdigung solcher Umstände kann zum Schluss führen, es habe eine hohe Wahrscheinlichkeit bestanden, dass der Eigentümer sein Land aus eigener Kraft hätte überbauen können (BGE 132 II 218 E. 2.2 und 2.3 S. 220 f. mit Hinweisen; Urteil des Bundesgerichts 1C_120/2010 vom 9. Juni 2010 E. 2.3).

Liegt keine Ausnahme dieser Art vor, so kann nicht von einer enteignungsgleichen Wirkung der Nichteinzonung gesprochen werden. Der Eigentümer besitzt grundsätzlich keinen Anspruch auf Einweisung seines Landes in eine Bauzone, auch nicht, wenn er erschlossenes oder erschliessbares Land besitzt. Dies ergibt sich aus dem Vorrang der rechtlichen Gegebenheiten, auf die in erster Linie abzustellen ist (BGE 132 II 218 E. 2.2 S. 221; 122 II 455 E. 4a S. 457 f.; je mit Hinweisen).

5.

Zu prüfen ist somit je im Einzelnen, ob in Bezug auf die Parzellen Nr. 6460 (Fruthwilen) sowie Nrn. 243 (Hinderburg) und 242 (Sichelweg) im Ortsteil Salenstein in ihrer Gesamtwirkung ein Ausnahmetatbestand erfüllt ist, welcher die von der Klägerin behauptete Entschädigungspflicht zur Folge hätte.

5.1. Die Parzelle Nr. 6460 liegt am östlichen Rand des Ortsteils Fruthwilen, an der südlichen Seite der Strasse Richtung Ermatingen. Im alten Zonenplan lag ein Teil dieser Parzelle im Umfang von ca. 1'700 m2 in der Bauzone W2. Der neue Zonenplan teilt dagegen entlang der Kantonsstrasse eine Fläche von 550 m2 der Bauzone W2 zu. Die Restfläche wurde wie der übrige Teil des Grundstücks der Landschaftsschutzzone zugewiesen. Zugunsten einer besseren Überbaubarkeit dieser Parzelle wurde mittels einer Baulinie der gesetzliche Abstand von 25 m zur nordwestlich angrenzenden Waldfläche auf 10 m verringert. Wie der Augenschein sodann ergeben hat, reichte die bisherige Bauzone gegen Süden über einen steilen Abhang hinaus bis zum Rebbaugebiet. Die Parzelle ist zudem südlich der Kantonsstrasse das letzte Baugrundstück und kann allein schon aufgrund dieser geografischen Lage nicht dem geschlossenen Siedlungsbereich zugeordnet werden. Wenn sich diese Parzelle aber nicht im weitgehend überbauten Gebiet befindet, besteht in dieser Hinsicht kein Einzonungsgebot, für dessen Nichtbeachtung nun nachträglich eine Entschädigung zu leisten wäre. Weiter ist nicht ersichtlich, dass die Grundeigentümerin für die Erschliessung und Überbauung des Grundstücks
schon erhebliche Kosten aufgewendet hätte. Weder die Bachsanierung im Leuentobel noch der Aufwand für die Einzonung der Restfläche von 550 m² bei der Zonenplanänderung von 2005 erscheinen als solche erhebliche Kosten. Die Bachsanierung diente dem Schutz des gesamten Grundstücks, insbesondere auch der bereits nach dem alten Zonenplan in der Landschaftsschutzzone gelegenen Teile von Parzelle Nr. 6460. Die Anwalts- und Verfahrenskosten für ein Einspracheverfahren, mit welchem die Einzonung der Teilfläche von 550 m² erreicht worden sein soll, stellen auch keine erheblichen Kosten für die Überbauung des über diese Teilfläche hinausgehenden Parzellenteils dar. Besondere Gesichtspunkte des Vertrauensschutzes, welche ebenfalls ausnahmsweise eine Entschädigungspflicht auslösen könnten, sind nicht ersichtlich. Bezüglich der Parzelle Nr. 6460 ist daher kein Ausnahmetatbestand im Sinne der Ausführungen in E. 4 hiervor erfüllt, welcher trotz der Nichteinzonung eine Entschädigungspflicht auslösen würde.

5.2.

5.2.1. Die Parzelle Nr. 243 (Hinderburg) im Ortsteil Salenstein misst rund 3'500 m² und ist mit einem historischen Fachwerkhaus als Wohnhaus sowie zusätzlich mit einem Ökonomiegebäude überbaut. Diese Gebäude befinden sich auf einer Krete exponiert und abgesetzt vom übrigen Siedlungsgebiet oberhalb des Ortsteils Mannenbach und werden als für sich abgeschlossene, isolierte Einheit wahrgenommen. Aufgrund der gesamten topografischen Verhältnisse kann diese Liegenschaft nicht mehr dem geschlossenen Siedlungsbereich zugeordnet werden.

Im Weiteren eignet sich das Land aufgrund der übermässig starken Hanglage unterhalb der Krete nur beschränkt zur Überbauung. Zumindest wäre hierzu im Bereich des Steilhangs nach Norden ein erheblicher Mehraufwand erforderlich. Die Parzelle erscheint auf den Teilflächen, die überhaupt aufgrund ihrer topografischen Verhältnisse für eine Überbauung geeignet sind, mit den bestehenden Gebäuden im Wesentlichen bereits überbaut. Die Art. 24 ff . RPG (insbesondere die erweiterte Besitzstandsgarantie nach Art. 24c RPG und Art. 42 RPV [SR 700.1]) belassen der Grundeigentümerin zusätzliche Erweiterungsmöglichkeiten. Sie erleidet diesbezüglich mit der neuen Zonenordnung keine Beeinträchtigungen, die sie in ihren Nutzungsmöglichkeiten in enteignungsrechtlich relevanter Weise einschränken würden. Die übrigen Teilflächen des Grundstücks stehen aufgrund der topografischen Verhältnisse, insbesondere der ausgewiesenen Steilheit des Geländes, für eine zusätzliche Überbauung praktisch nicht zur Verfügung. Zudem ist die strassenmässige Erschliessung über die Krete und die Hintergasse nach den Erkenntnissen am Augenschein nur ansatzweise vorhanden, wie dies bereits das Verwaltungsgericht im angefochtenen Entscheid festgestellt hatte. Die bestehende
schmale Zufahrt mag als Erschliessung für die bestehenden Gebäude und die nach Art. 24 RPG zulässige Erweiterung genügen, reicht indessen für mehrere zusätzliche Wohneinheiten nicht aus. Die von der Grundeigentümerin beantragte Expertise zu den Baumöglichkeiten auf der Parzelle Nr. 243 erscheint unter den gegebenen Umständen nicht notwendig. Weiter kann offen bleiben, ob eine bauliche Entwicklung mit zusätzlichen Wohnbauten nur gestützt auf einen bisher nicht vorliegenden Gestaltungsplan (§ 61 des kantonalen Planungs- und Baugesetzes vom 16. August 1995; PBG/TG) hätte bewilligt werden können, wie dies die Gemeinde geltend macht.

Auch soweit die Grundeigentümerin vorbringt, die Gemeinde habe ihr vor Erlass des Zonenplans von 1982 zugesichert, die Dorfzone werde im Bereich der bestehenden Gebäude nach Süden erweitert, was den Bau zusätzlicher Wohneinheiten in diesem Bereich der Parzelle Nr. 243 erlaubt hätte, liegt kein vertrauensbegründender Tatbestand im Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zur Entschädigungspflicht bei Nichteinzonungen vor. Die entsprechende von der Grundeigentümerin behauptete Zusage erscheint als Absichtserklärung der Gemeinde, die nie zu einer rechtskräftigen Erweiterung der Dorfzone führte, weshalb sie im vorliegenden Verfahren nicht weiter beachtet werden kann. Die Grundeigentümerin beruft sich weiter darauf, dass ihr Ehemann gemäss Urteil des Bundesgerichts C 94/885 vom 4. Juli 1985 in der Erbteilung die Gebäude der Hinderburg wegen der besonderen Aussichtslage und des historischen Werts nicht zum landwirtschaftlichen Ertragswert, sondern zu einem Liebhaberwert von über Fr. 500'000.-- übernahm. Auch dieser Umstand stellt keinen Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes dar, der zu einer Entschädigungspflicht für die vorliegende Nichteinzonung führen würde. An den damaligen Gründen für die Berücksichtigung eines Liebhaberwerts
hat sich mit dem Einbezug des ganzen Grundstücks in die Landschaftsschutzzone grundsätzlich nichts geändert.

Eine gesamthafte Würdigung der verschiedenen Gesichtspunkte ergibt, dass bei Parzelle Nr. 243 kein Ausnahmetatbestand im Sinne der Ausführungen in E. 4 hiervor vorliegt, der bei der vorliegenden Nichteinzonung die Zusprechung einer Entschädigung aus materieller Enteignung rechtfertigen könnte.

5.2.2. Auch die nördlich an Parzelle Nr. 243 angrenzende Parzelle Nr. 242 (Sichelweg), die gemäss dem ursprünglichen Zonenplan in der Dorfzone lag, ist neu der Landschaftsschutzzone zugewiesen worden. Es handelt sich dabei um einen mit Gras bewachsenen Weg, der eine Kurve beschreibt, ca. 50 m lang ist und als Sackgasse auf Parzelle Nr. 243 endet (Fläche 151 m²). Bezüglich dieser Parzelle gilt das für die Parzelle Nr. 243 (Hinderburg) bereits Gesagte in analoger Weise. Es ist sodann zumindest fraglich, ob bezüglich dieser kleinen Wegparzelle überhaupt eine Nutzungseinschränkung vorliegt. Jedenfalls sprechen die topografischen Verhältnisse gegen eine Überbauung dieser Parzellenfläche. Dies gilt auch, wenn die Parzelle Nr. 242 in Verbindung mit der Parzelle Nr. 243 betrachtet wird. Mangels des Vorliegens eines Ausnahmetatbestands löst die Nichteinzonung daher auch bezüglich der Parzelle Nr. 242 keine Entschädigungspflicht aus.

5.3. Zusammenfassend ergibt sich, dass bei keiner der drei Parzellen Nrn. 6460, 242 und 243 ein Ausnahmetatbestand im Sinne der Ausführungen in E. 4 hiervor erfüllt ist, welcher zu einer Entschädigung wegen materieller Enteignung der betroffenen Grundeigentümerin führen würde. Die Beschwerde der Politischen Gemeinde Salenstein (Verfahren 1C_581/2011) ist gutzuheissen und der angefochtene Entscheid vom 26. Oktober 2011 aufzuheben, soweit darin ein Entschädigungsanpruch der Grundeigentümerin teilweise bejaht wird und die Sache zur Festsetzung der Entschädigung aus materieller Enteignung infolge Teilauszonung der Parzelle Nr. 6460 an die Enteignungskommission zurückgewiesen wird (Dispositiv-Ziffer 1 des angefochtenen Entscheids). Die Beschwerde der Grundeigentümerin (Verfahren 1C_573/2011) ist hingegen abzuweisen.

6.

Bei diesem Ausgang des bundesgerichtlichen Verfahrens sind die Gerichtskosten der unterliegenden Grundeigentümerin aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Der obsiegenden Gemeinde Salenstein steht keine Parteientschädigung für das bundesgerichtliche Verfahren zu (Art. 68 Abs. 3 BGG).

In Bezug auf die Kosten des kantonalen Verfahrens ergibt sich, dass der Enteigner unabhängig vom Verfahrensausgang für die Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens und für alle übrigen Kosten im Zusammenhang mit der Enteignung aufzukommen hat; der Enteignete hat Anspruch auf Ersatz seiner Parteikosten, soweit er das Verfahren nicht ungebührlich erschwert hat (§ 36 des kantonalen Gesetzes vom 27. Februar 1984 über die Enteignung; EntG/TG). Das Verwaltungsgericht hat in Dispositiv-Ziffer 2 seines Entscheids vom 26. Oktober 2011 die Parteientschädigung zugunsten der Grundeigentümerin für das erstinstanzliche Verfahren neu festgesetzt. Diese Neuregelung der Parteientschädigung wurde nicht beanstandet und wird mit dem vorliegenden Urteil nicht geändert. Indessen sind die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens anders zu verteilen (Art. 67 BGG). Nach § 77 des kantonalen Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 23. Februar 1981 (VRG/TG) trägt in streitigen Verfahren in der Regel der Unterliegende die Kosten; bei teilweisem Unterliegen wird dem Unterliegenden nur ein Teil der Kosten auferlegt. In Anwendung dieser Regel wurde die Grundeigentümerin in Dispositiv-Ziffer 4 des angefochtenen Entscheids zur Bezahlung einer reduzierten Gebühr
für das verwaltungsgerichtliche Verfahren verpflichtet. Zudem wurde der Grundeigentümerin gestützt auf § 80 VRG/TG eine reduzierte Parteientschädigung zugesprochen. Im bundesgerichtlichen Verfahren verlangt sie für den Fall der Gutheissung ihrer Beschwerde eine Neubeurteilung der Kostenfolgen des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens. Den Grundsatz der Kostenauflage nach dem Unterliegerprinzip im verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren stellt sie indessen nicht in Frage. Da der angefochtene Entscheid insoweit, als darin die Beschwerde der Grundeigentümerin gutgeheissen wurde, mit dem vorliegenden Urteil aufzuheben ist, ist ihr grundsätzlich die volle Verfahrensgebühr für das verwaltungsgerichtliche Verfahren aufzuerlegen. Diese wird in Änderung der Dispositiv-Ziffer 4 des angefochtenen Urteils auf Fr. 5'000.-- festgesetzt, wobei an diesen Betrag der geleistete Kostenvorschuss von Fr. 700.-- anzurechnen ist. Zufolge des Unterliegens der Grundeigentümerin steht ihr gestützt auf § 80 VRG/TG keine Parteientschädigung für das verwaltungsgerichtliche Verfahren zu, was zu einer Streichung von Dispositiv-Ziffer 5 des angefochtenen Urteils führt. Dem obsiegenden Gemeinwesen wird nach § 80 Abs. 4 VRG/TG in der Regel keine
Parteientschädigung zugesprochen. Es besteht hier kein Grund, von dieser Regel abzuweichen.

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.

Die Beschwerde der Politischen Gemeinde Salenstein (Verfahren 1C_581/2011) wird gutgeheissen und Dispositiv-Ziffer 1 des Urteils des Verwaltungsgerichts des Kantons Thurgau vom 26. Oktober 2011 aufgehoben.

2.

Die Beschwerde von X.________ (Verfahren 1C_573/2011) wird abgewiesen.

3.

Die Gerichtskosten für die beiden bundesgerichtlichen Verfahren von insgesamt Fr. 7'000.-- werden X.________ auferlegt.

4.

Dispositiv-Ziffer 4 des Urteils des Verwaltungsgerichts des Kantons Thurgau vom 26. Oktober 2011 wird wie folgt geändert:

"4. Die Beschwerdeführerin bezahlt eine
- Verfahrensgebühr von Fr. 5'000.--
- abzüglich Kostenvorschuss Fr. 700.--
- Total Fr. 4'300.-- "

5.

Dispositiv-Ziffer 5 des Urteils des Verwaltungsgerichts des Kantons Thurgau vom 26. Oktober 2011 wird aufgehoben.

6.

Dieses Urteil wird den Parteien, der Enteignungskommission, dem Departement für Bau und Umwelt und dem Verwaltungsgericht des Kantons Thurgau sowie dem Bundesamt für Raumentwicklung schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 30. August 2013
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Fonjallaz

Der Gerichtsschreiber: Haag

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 86 Vorinstanzen im Allgemeinen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
^a	des Bundesverwaltungsgerichts;
^b	des Bundesstrafgerichts;
^c	der unabhängigen Beschwerdeinstanz für Radio und Fernsehen;
^d	letzter kantonaler Instanzen, sofern nicht die Beschwerde an das Bundesverwaltungsgericht zulässig ist.
²	Die Kantone setzen als unmittelbare Vorinstanzen des Bundesgerichts obere Gerichte ein, soweit nicht nach einem anderen Bundesgesetz Entscheide anderer richterlicher Behörden der Beschwerde an das Bundesgericht unterliegen.
³	Für Entscheide mit vorwiegend politischem Charakter können die Kantone anstelle eines Gerichts eine andere Behörde als unmittelbare Vorinstanz des Bundesgerichts einsetzen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 82 Grundsatz - Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden:
^a	gegen Entscheide in Angelegenheiten des öffentlichen Rechts;
^b	gegen kantonale Erlasse;
^c	betreffend die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen sowie betreffend Volkswahlen und -abstimmungen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 83 Ausnahmen - Die Beschwerde ist unzulässig gegen:
^a	Entscheide auf dem Gebiet der inneren oder äusseren Sicherheit des Landes, der Neutralität, des diplomatischen Schutzes und der übrigen auswärtigen Angelegenheiten, soweit das Völkerrecht nicht einen Anspruch auf gerichtliche Beurteilung einräumt;
^b	Entscheide über die ordentliche Einbürgerung;
^c	Entscheide auf dem Gebiet des Ausländerrechts betreffend:
^c1	die Einreise,
^c2	Bewilligungen, auf die weder das Bundesrecht noch das Völkerrecht einen Anspruch einräumt,
^c3	die vorläufige Aufnahme,
^c4	die Ausweisung gestützt auf Artikel 121 Absatz 2 der Bundesverfassung und die Wegweisung,
^c5	Abweichungen von den Zulassungsvoraussetzungen,
^c6	die Verlängerung der Grenzgängerbewilligung, den Kantonswechsel, den Stellenwechsel von Personen mit Grenzgängerbewilligung sowie die Erteilung von Reisepapieren an schriftenlose Ausländerinnen und Ausländer;
^d	Entscheide auf dem Gebiet des Asyls, die:
^d1	vom Bundesverwaltungsgericht getroffen worden sind, ausser sie betreffen Personen, gegen die ein Auslieferungsersuchen des Staates vorliegt, vor welchem sie Schutz suchen,
^d2	von einer kantonalen Vorinstanz getroffen worden sind und eine Bewilligung betreffen, auf die weder das Bundesrecht noch das Völkerrecht einen Anspruch einräumt;
^e	Entscheide über die Verweigerung der Ermächtigung zur Strafverfolgung von Behördenmitgliedern oder von Bundespersonal;
^f	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlichen Beschaffungen, wenn:
^fbis	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts über Verfügungen nach Artikel 32i des Personenbeförderungsgesetzes vom 20. März 200963;
^f1	sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt; vorbehalten bleiben Beschwerden gegen Beschaffungen des Bundesverwaltungsgerichts, des Bundesstrafgerichts, des Bundespatentgerichts, der Bundesanwaltschaft sowie der oberen kantonalen Gerichtsinstanzen, oder
^f2	der geschätzte Wert des zu vergebenden Auftrags den massgebenden Schwellenwert nach Artikel 52 Absatz 1 in Verbindung mit Anhang 4 Ziffer 2 des Bundesgesetzes vom 21. Juni 201961 über das öffentliche Beschaffungswesen nicht erreicht;
^g	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlich-rechtlichen Arbeitsverhältnisse, wenn sie eine nicht vermögensrechtliche Angelegenheit, nicht aber die Gleichstellung der Geschlechter betreffen;
^h	Entscheide auf dem Gebiet der internationalen Amtshilfe, mit Ausnahme der Amtshilfe in Steuersachen;
ⁱ	Entscheide auf dem Gebiet des Militär-, Zivil- und Zivilschutzdienstes;
^j	Entscheide auf dem Gebiet der wirtschaftlichen Landesversorgung, die bei schweren Mangellagen getroffen worden sind;
^k	Entscheide betreffend Subventionen, auf die kein Anspruch besteht;
^l	Entscheide über die Zollveranlagung, wenn diese auf Grund der Tarifierung oder des Gewichts der Ware erfolgt;
^m	Entscheide über die Stundung oder den Erlass von Abgaben; in Abweichung davon ist die Beschwerde zulässig gegen Entscheide über den Erlass der direkten Bundessteuer oder der kantonalen oder kommunalen Einkommens- und Gewinnsteuer, wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder es sich aus anderen Gründen um einen besonders bedeutenden Fall handelt;
ⁿ	Entscheide auf dem Gebiet der Kernenergie betreffend:
ⁿ¹	das Erfordernis einer Freigabe oder der Änderung einer Bewilligung oder Verfügung,
ⁿ²	die Genehmigung eines Plans für Rückstellungen für die vor Ausserbetriebnahme einer Kernanlage anfallenden Entsorgungskosten,
ⁿ³	Freigaben;
^o	Entscheide über die Typengenehmigung von Fahrzeugen auf dem Gebiet des Strassenverkehrs;
^p	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts auf dem Gebiet des Fernmeldeverkehrs, des Radios und des Fernsehens sowie der Post betreffend:68
^p1	Konzessionen, die Gegenstand einer öffentlichen Ausschreibung waren,
^p2	Streitigkeiten nach Artikel 11a des Fernmeldegesetzes vom 30. April 199769,
^p3	Streitigkeiten nach Artikel 8 des Postgesetzes vom 17. Dezember 201071;
^q	Entscheide auf dem Gebiet der Transplantationsmedizin betreffend:
^q1	die Aufnahme in die Warteliste,
^q2	die Zuteilung von Organen;
^r	Entscheide auf dem Gebiet der Krankenversicherung, die das Bundesverwaltungsgericht gestützt auf Artikel 3472 des Verwaltungsgerichtsgesetzes vom 17. Juni 200573 (VGG) getroffen hat;
^s	Entscheide auf dem Gebiet der Landwirtschaft betreffend:
^s1	...
^s2	die Abgrenzung der Zonen im Rahmen des Produktionskatasters;
^t	Entscheide über das Ergebnis von Prüfungen und anderen Fähigkeitsbewertungen, namentlich auf den Gebieten der Schule, der Weiterbildung und der Berufsausübung;
^u	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlichen Kaufangebote (Art. 125-141 des Finanzmarktinfrastrukturgesetzes vom 19. Juni 201576);
^v	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts über Meinungsverschiedenheiten zwischen Behörden in der innerstaatlichen Amts- und Rechtshilfe;
^w	Entscheide auf dem Gebiet des Elektrizitätsrechts betreffend die Plangenehmigung von Starkstromanlagen und Schwachstromanlagen und die Entscheide auf diesem Gebiet betreffend Enteignung der für den Bau oder Betrieb solcher Anlagen notwendigen Rechte, wenn sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^x	Entscheide betreffend die Gewährung von Solidaritätsbeiträgen nach dem Bundesgesetz vom 30. September 201680 über die Aufarbeitung der fürsorgerischen Zwangsmassnahmen und Fremdplatzierungen vor 1981, ausser wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt;
^y	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts in Verständigungsverfahren zur Vermeidung einer den anwendbaren internationalen Abkommen im Steuerbereich nicht entsprechenden Besteuerung;
^z	Entscheide betreffend die in Artikel 71c Absatz 1 Buchstabe b des Energiegesetzes vom 30. September 201683 genannten Baubewilligungen und notwendigerweise damit zusammenhängenden in der Kompetenz der Kantone liegenden Bewilligungen für Windenergieanlagen von nationalem Interesse, wenn sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 82 Grundsatz - Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden:
^a	gegen Entscheide in Angelegenheiten des öffentlichen Rechts;
^b	gegen kantonale Erlasse;
^c	betreffend die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen sowie betreffend Volkswahlen und -abstimmungen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 89 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat;
^b	durch den angefochtenen Entscheid oder Erlass besonders berührt ist; und
^c	ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Zur Beschwerde sind ferner berechtigt:
^a	die Bundeskanzlei, die Departemente des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, die ihnen unterstellten Dienststellen, wenn der angefochtene Akt die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann;
^b	das zuständige Organ der Bundesversammlung auf dem Gebiet des Arbeitsverhältnisses des Bundespersonals;
^c	Gemeinden und andere öffentlich-rechtliche Körperschaften, wenn sie die Verletzung von Garantien rügen, die ihnen die Kantons- oder Bundesverfassung gewährt;
^d	Personen, Organisationen und Behörden, denen ein anderes Bundesgesetz dieses Recht einräumt.
³	In Stimmrechtssachen (Art. 82 Bst. c) steht das Beschwerderecht ausserdem jeder Person zu, die in der betreffenden Angelegenheit stimmberechtigt ist.

SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz RPG Art. 34 Bundesrecht - 1 Für die Rechtsmittel an Bundesbehörden gelten die allgemeinen Bestimmungen über die Bundesrechtspflege.
¹	Für die Rechtsmittel an Bundesbehörden gelten die allgemeinen Bestimmungen über die Bundesrechtspflege.
²	Kantone und Gemeinden sind zur Beschwerde berechtigt gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen über:
^a	Entschädigungen als Folge von Eigentumsbeschränkungen (Art. 5);
^b	die Zonenkonformität von Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen;
^c	Bewilligungen im Sinne der Artikel 24-24d80 und 37a.81
³	Das Bundesamt für Landwirtschaft ist zur Beschwerde berechtigt gegen Entscheide über Vorhaben, die Fruchtfolgeflächen beanspruchen.82

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 93 Andere Vor- und Zwischenentscheide - 1 Gegen andere selbständig eröffnete Vor- und Zwischenentscheide ist die Beschwerde zulässig:
¹	Gegen andere selbständig eröffnete Vor- und Zwischenentscheide ist die Beschwerde zulässig:
^a	wenn sie einen nicht wieder gutzumachenden Nachteil bewirken können; oder
^b	wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde.
²	Auf dem Gebiet der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und dem Gebiet des Asyls sind Vor- und Zwischenentscheide nicht anfechtbar.85 Vorbehalten bleiben Beschwerden gegen Entscheide über die Auslieferungshaft sowie über die Beschlagnahme von Vermögenswerten und Wertgegenständen, sofern die Voraussetzungen von Absatz 1 erfüllt sind.
³	Ist die Beschwerde nach den Absätzen 1 und 2 nicht zulässig oder wurde von ihr kein Gebrauch gemacht, so sind die betreffenden Vor- und Zwischenentscheide durch Beschwerde gegen den Endentscheid anfechtbar, soweit sie sich auf dessen Inhalt auswirken.

SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz RPG Art. 5 Ausgleich und Entschädigung - 1 Das kantonale Recht regelt einen angemessenen Ausgleich für erhebliche Vor- und Nachteile, die durch Planungen nach diesem Gesetz entstehen.
¹	Das kantonale Recht regelt einen angemessenen Ausgleich für erhebliche Vor- und Nachteile, die durch Planungen nach diesem Gesetz entstehen.
^1bis	Planungsvorteile werden mit einem Satz von mindestens 20 Prozent ausgeglichen. Der Ausgleich wird bei der Überbauung des Grundstücks oder dessen Veräusserung fällig. Das kantonale Recht gestaltet den Ausgleich so aus, dass mindestens Mehrwerte bei neu und dauerhaft einer Bauzone zugewiesenem Boden ausgeglichen werden.13
^1ter	Der Ertrag wird für Massnahmen nach Absatz 2 oder für weitere Massnahmen der Raumplanung nach Artikel 3, insbesondere Absätze 2 Buchstabe a und 3 Buchstabe abis, verwendet.14
^1quater	Für die Bemessung der Abgabe ist der bei einer Einzonung errechnete Planungsvorteil um den Betrag zu kürzen, welcher innert angemessener Frist zur Beschaffung einer landwirtschaftlichen Ersatzbaute zur Selbstbewirtschaftung verwendet wird.15
^1quinquies	Das kantonale Recht kann von der Erhebung der Abgabe absehen, wenn:
^a	ein Gemeinwesen abgabepflichtig wäre; oder
^b	der voraussichtliche Abgabeertrag in einem ungünstigen Verhältnis zum Erhebungsaufwand steht.16
^1sexies	Die bezahlte Abgabe ist bei der Bemessung einer allfälligen Grundstückgewinnsteuer als Teil der Aufwendungen vom Gewinn in Abzug zu bringen.17
²	Führen Planungen zu Eigentumsbeschränkungen, die einer Enteignung gleichkommen, so wird voll entschädigt.
³	Die Kantone können vorschreiben, dass die Auszahlung von Entschädigungen bei Eigentumsbeschränkungen im Grundbuch anzumerken ist.

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 26 Eigentumsgarantie - 1 Das Eigentum ist gewährleistet.
¹	Das Eigentum ist gewährleistet.
²	Enteignungen und Eigentumsbeschränkungen, die einer Enteignung gleichkommen, werden voll entschädigt.

SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz RPG Art. 26 Genehmigung der Nutzungspläne durch eine kantonale Behörde - 1 Eine kantonale Behörde genehmigt die Nutzungspläne und ihre Anpassungen.
¹	Eine kantonale Behörde genehmigt die Nutzungspläne und ihre Anpassungen.
²	Sie prüft diese auf ihre Übereinstimmung mit den vom Bundesrat genehmigten kantonalen Richtplänen.
³	Mit der Genehmigung durch die kantonale Behörde werden die Nutzungspläne verbindlich.

SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz RPG Art. 15 Bauzonen - 1 Die Bauzonen sind so festzulegen, dass sie dem voraussichtlichen Bedarf für 15 Jahre entsprechen.
¹	Die Bauzonen sind so festzulegen, dass sie dem voraussichtlichen Bedarf für 15 Jahre entsprechen.
²	Überdimensionierte Bauzonen sind zu reduzieren.
³	Lage und Grösse der Bauzonen sind über die Gemeindegrenzen hinaus abzustimmen; dabei sind die Ziele und Grundsätze der Raumplanung zu befolgen. Insbesondere sind die Fruchtfolgeflächen zu erhalten sowie Natur und Landschaft zu schonen.
⁴	Land kann neu einer Bauzone zugewiesen werden, wenn:
^a	es sich für die Überbauung eignet;
^b	es auch im Fall einer konsequenten Mobilisierung der inneren Nutzungsreserven in den bestehenden Bauzonen voraussichtlich innerhalb von 15 Jahren benötigt, erschlossen und überbaut wird;
^c	Kulturland damit nicht zerstückelt wird;
^d	seine Verfügbarkeit rechtlich sichergestellt ist; und
^e	damit die Vorgaben des Richtplans umgesetzt werden.
⁵	Bund und Kantone erarbeiten zusammen technische Richtlinien für die Zuweisung von Land zu den Bauzonen, namentlich die Berechnung des Bedarfs an Bauzonen.

SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz RPG Art. 36 Einführende Massnahmen der Kantone - 1 Die Kantone erlassen die für die Anwendung dieses Gesetzes nötigen Vorschriften.
¹	Die Kantone erlassen die für die Anwendung dieses Gesetzes nötigen Vorschriften.
²	Solange das kantonale Recht keine anderen Behörden bezeichnet, sind die Kantonsregierungen ermächtigt, vorläufige Regelungen zu treffen, insbesondere Planungszonen (Art. 27) zu bestimmen und einschränkende Bestimmungen zum Bauen ausserhalb der Bauzonen (Art. 27a) zu erlassen.87
³	Solange keine Bauzonen bestehen und das kantonale Recht nichts anderes vorsieht, gilt das weitgehend überbaute Gebiet als vorläufige Bauzone.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz RPG Art. 24 Ausnahmen für Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen - Abweichend von Artikel 22 Absatz 2 Buchstabe a können Bewilligungen erteilt werden, Bauten und Anlagen zu errichten oder ihren Zweck zu ändern, wenn:
^a	der Zweck der Bauten und Anlagen einen Standort ausserhalb der Bauzonen erfordert; und
^b	keine überwiegenden Interessen entgegenstehen.

SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz RPG Art. 24^c - 1 Bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, werden in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt.
¹	Bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, werden in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt.
²	Solche Bauten und Anlagen können mit Bewilligung der zuständigen Behörde erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind.59
³	Dies gilt auch für landwirtschaftliche Wohnbauten sowie angebaute Ökonomiebauten, die rechtmässig erstellt oder geändert worden sind, bevor das betreffende Grundstück Bestandteil des Nichtbaugebietes im Sinne des Bundesrechts wurde. Der Bundesrat erlässt Vorschriften, um negative Auswirkungen auf die Landwirtschaft zu vermeiden.60
⁴	Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild müssen für eine zeitgemässe Wohnnutzung oder eine energetische Sanierung nötig oder darauf ausgerichtet sein, die Einpassung in die Landschaft zu verbessern.61
⁵	In jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung vorbehalten.62

SR 700.1 Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV) RPV Art. 42
¹	Eine Änderung gilt als teilweise und eine Erweiterung als massvoll, wenn die Identität der Baute oder Anlage einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt. Verbesserungen gestalterischer Art sind zulässig.49
²	Massgeblicher Vergleichszustand für die Beurteilung der Identität ist der Zustand, in dem sich die Baute oder Anlage im Zeitpunkt der Zuweisung zum Nichtbaugebiet befand.50
³	Ob die Identität der Baute oder Anlage im Wesentlichen gewahrt bleibt, ist unter Würdigung der gesamten Umstände zu beurteilen. In jedem Fall gelten folgende Regeln:
^a	Innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens darf die anrechenbare Bruttogeschossfläche nicht um mehr als 60 Prozent erweitert werden, wobei das Anbringen einer Aussenisolation als Erweiterung innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens gilt.
^b	Unter den Voraussetzungen von Artikel 24c Absatz 4 RPG kann eine Erweiterung ausserhalb des bestehenden Gebäudevolumens erfolgen; die gesamte Erweiterung darf in diesem Fall sowohl bezüglich der anrechenbaren Bruttogeschossfläche als auch bezüglich der Gesamtfläche (Summe von anrechenbarer Bruttogeschossfläche und Brutto-Nebenfläche) weder 30 Prozent noch 100 m2 überschreiten; die Erweiterungen innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens werden nur halb angerechnet.
^c	Bauliche Veränderungen dürfen keine wesentlich veränderte Nutzung ursprünglich bloss zeitweise bewohnter Bauten ermöglichen.51
⁴	Eine Baute oder Anlage darf nur wieder aufgebaut werden, wenn sie im Zeitpunkt der Zerstörung oder des Abbruchs noch bestimmungsgemäss nutzbar war und an ihrer Nutzung ein ununterbrochenes Interesse besteht. Das Gebäudevolumen darf nur so weit wieder aufgebaut werden, dass es die nach Absatz 3 zulässige Fläche umfassen kann. Absatz 3 Buchstabe a ist nicht anwendbar. Sofern dies objektiv geboten erscheint, darf der Standort der Ersatzbaute oder -anlage von demjenigen der früheren Baute oder Anlage geringfügig abweichen.52
⁵	Solaranlagen nach Artikel 18a Absatz 1 RPG sind bei der Beurteilung nach Artikel 24c Absatz 4 RPG unbeachtlich.53

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.