2C_810/2014 - 2015-07-30 - Finanze pubbliche e diritto tributario

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

2C 810/2014

Sentenza del 30 luglio 2015

II Corte di diritto pubblico

Composizione
Giudici federali Zünd, Presidente,
Aubry Girardin, Stadelmann,
Cancelliere Savoldelli.

Partecipanti al procedimento
1. A.________,
2. B.________,
entrambi patrocinati dall'avv. Giancarlo Dazio,
ricorrenti,

contro

Divisione delle contribuzioni del Cantone Ticino,
viale S. Franscini 6, 6501 Bellinzona.

Oggetto
Imposta sugli utili immobiliari,

ricorso in materia di diritto pubblico contro la sentenza emanata il 29 luglio 2014 dalla Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello del Cantone Ticino.

Fatti:

A.
A.________ e B.________ erano comproprietari di fondi limitrofi siti nel Comune di X.________, acquistati in parte nel 1978 (in comproprietà con il padre) ed in parte nel 1982 e nel 1985.
Nel 1991, il padre ha donato ai figli le sue quote di comproprietà e si è proceduto alla riunione di diversi mappali, con l'iscrizione a registro fondiario della nuova particella nnn, intestata in comproprietà per un mezzo ciascuno ai due fratelli. Su tale sedime i proprietari hanno poi costruito e a più riprese ampliato uno stabile abitativo e commerciale.

B.
Il 9 dicembre 2010, A.________ e B.________ hanno ceduto a terzi le quote di proprietà per piani (PPP) ooo, ppp, qqq, rrr, sss, ttt, uuu, vvv, www, xxx e yyy, oltre alla quota di 81/92 della PPP zzz, del fondo base nnn, per un importo complessivo di fr. 6'000'000.--.
Nella dichiarazione relativa all'imposta sugli utili immobiliari, essi hanno indicato di aver sostenuto costi di costruzione e di miglioria per fr. 3'705'000.-- e quantificato l'utile imponibile in fr. 1'674'462.--. Nello scritto accluso alla dichiarazione, hanno precisato che, "non avendo più a disposizione tutti i giustificativi per il calcolo dei costi di costruzione", avevano fatto allestire una stima da un perito.

C.
Notificando ai contribuenti la tassazione dell'imposta sugli utili immobiliari, l'Ufficio di tassazione competente ha commisurato l'utile imponibile in fr. 2'704'434.--. In tale contesto, ha spiegato di avere determinato i costi di costruzione e di miglioria in fr. 2'675'000.--, pari all'importo "indicato sulle domande di costruzione presentate all'Ufficio tecnico comunale per il rilascio delle licenze edilizie".
Rilevato che "il valore inserito nella domanda di costruzione era calcolato su un preventivo di massima che non teneva conto dei costi supplementari dovuti all'insediamento di C.________ nello stabile e dell'ufficio di D.________ ai piani superiori" e che, di conseguenza, lo standard qualitativo dell'edificio era aumentato rispetto al preventivo, con reclamo del 22 febbraio 2013 i contribuenti hanno allora chiesto che i costi di costruzione venissero valutati in fr. 3'300'000.--.

D.
Il 27 dicembre 2013, il reclamo interposto contro la decisione di tassazione è stato tuttavia respinto, con la seguente motivazione:

"L'art. 129 LT recita "II valore di investimento è il valore di acquisto aumentato dei costi di investimento". Per i costi richiesti in deduzione è dovere del soggetto fiscale documentare in modo ineccepibile i costi che intende far valere (vedi commentario Soldini/ Pedroli a pag. 250 e pag. 361). Nel caso in esame i contribuenti non hanno documentato l'investimento in quanto i giustificativi non sono più disponibili. In sostituzione dei documenti mancanti, presentano un rapporto peritale che valuta il costo di costruzione nel 1991 a fr. 3'705'000.--. Per poter verificare e valutare i dati presentati l'ufficio di tassazione ha provveduto alla ricerca delle domande di costruzione relative al mappale nnn di X.________. Da questi documenti risulta che i costi totali preventivati ammontano a fr. 2'443'385.--. Trattandosi di un costo preventivo è stato aumentato del 10 % (variazione considerata "normale" tra il preventivo ed il consuntivo) arrivando così all'importo indicato nella notifica di tassazione di fr. 2'675'000.--. Appare chiaro che l'immobile è stato oggetto nel corso degli anni di diversi interventi e risulta difficile, senza giustificativi, stabilire in che misura si è trattato di lavori di miglioria oppure di ordinaria
manutenzione, malgrado ciò si è tenuto conto integralmente di tutti gli importi indicati nelle domande di costruzione dal 2001 al 2004. Tenuto conto di quanto precede l'Autorità fiscale ritiene di confermare la decisione di prima istanza e di respingere il reclamo".
La decisione su reclamo è stata confermata dalla Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello del Cantone Ticino, che si è espressa in merito con sentenza del 29 luglio 2014.

E.
Il 12 settembre 2014, A.________ e B.________ hanno quindi impugnato il giudizio della Camera di diritto tributario con ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale, postulando l'annullamento dello stesso e il rinvio dell'incarto all'istanza precedente per nuovo giudizio.
Nel corso della procedura, la Corte cantonale ha chiesto che, per quanto ammissibile, il gravame sia respinto. La domanda di respingere il ricorso è giunta anche dalla Divisione delle contribuzioni del Cantone Ticino. L'Amministrazione federale delle contribuzioni si è invece rimessa al giudizio di questa Corte. Al 12 dicembre 2014 risalgono infine le ulteriori osservazioni depositate dai ricorrenti, di cui verrà detto, per quanto necessario, più oltre.

Diritto:

1.

1.1. Il ricorso concerne una causa di diritto pubblico che non ricade sotto nessuna delle eccezioni previste dall'art. 83 LTF ed è diretto contro una decisione finale resa in ultima istanza cantonale da un tribunale superiore (art. 86 cpv. 1 lett. d e cpv. 2 LTF).

1.2. Esso è stato presentato in tempo utile dai destinatari del giudizio contestato (art. 46 cpv. 1 lett. b in relazione con l'art. 100 cpv. 1 LTF), con interesse al suo annullamento (art. 89 cpv. 1 LTF), ed è pertanto di principio ammissibile quale ricorso in materia di diritto pubblico giusta l'art. 82 segg. LTF (al riguardo, cfr. anche l'art. 73 della legge federale sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni del 14 dicembre 1990 [LAID; RS 642.14]).

1.3. I ricorrenti si sono limitati a formulare delle conclusioni cassatorie e di rinvio, ignorando che il ricorso in materia di diritto pubblico ha di regola carattere riformatorio (art. 107 cpv. 2 LTF la cui applicazione ha la precedenza rispetto a quella dell'art. 73 cpv. 3 LAID; DTF 134 II 186 consid. 1.5.3 pag. 191 seg.; 135 II 260 consid. 1.3.2. pag. 263). Dalla motivazione del ricorso risulta tuttavia chiaro che essi ripropongono di fatto le conclusioni tratte in sede cantonale (in via principale: costi d'investimento fissati secondo la perizia già citata; in via subordinata, costi d'investimento fissati sulla base di un determinato prezzo per ogni mc costruito) aggiungendo inoltre che, nella misura in cui si volesse confermare il procedere adottato dalle autorità cantonali, occorra tenere conto di ulteriori domande di costruzione. Interpretate alla luce delle motivazioni addotte, anche le conclusioni formulate non ostano pertanto a un'entrata in materia sul ricorso (sentenza 2C 54/2011 del 16 giugno 2011 consid. 1.3).

2.

2.1. Di principio, il Tribunale federale verifica liberamente l'applicazione del diritto federale così come la conformità del diritto cantonale armonizzato e la sua applicazione da parte delle istanze cantonali alle disposizioni della legge federale sull'armonizzazione fiscale (art. 106 cpv. 1 LTF; DTF 131 II 710 consid. 1.2 pag. 713; 130 II 202 consid. 3.1 pag. 205 seg.).
Secondo l'art. 106 cpv. 2 LTF, la violazione di diritti fondamentali è per contro esaminata solo se il ricorrente ha espressamente sollevato e motivato tale censura (art. 106 cpv. 2 LTF; DTF 134 II 244 consid. 2.2 pag. 246; 134 I 83 consid. 3.2 pag. 88). Lo stesso vale quando le disposizioni della LAID lasciano un certo margine di manovra ai Cantoni, la verifica dell'interpretazione del diritto cantonale essendo allora pure limitata all'eventuale violazione di diritti fondamentali (DTF 134 II 207 consid. 2 pag. 209 seg.). Chiamato ad esprimersi in merito a un ricorso, il Tribunale federale non esamina quindi d'ufficio se la decisione impugnata è conforme al diritto e all'equità in ogni suo punto.

2.2. Per quanto riguarda i fatti, il Tribunale federale fonda il suo ragionamento sull'accertamento svolto dall'autorità inferiore (art. 105 cpv. 1 LTF). Esso può scostarsene solo se è stato eseguito in violazione del diritto ai sensi dell'art. 95 LTF o in modo manifestamente inesatto, ovvero arbitrario, profilo sotto il quale viene esaminato anche l'apprezzamento delle prove (DTF 136 III 552 consid. 4.2 pag. 560).
L'eliminazione del vizio deve inoltre poter influire in maniera determinante sull'esito della causa, aspetto che, insieme a quello dell'eventuale arbitrio, compete al ricorrente sostanziare (art. 97 cpv. 1 LTF).

2.3. In relazione all'apprezzamento delle prove e all'accertamento dei fatti, il Tribunale federale riconosce al Giudice del merito un ampio potere. Ammette cioè una violazione dell'art. 9 Cost. solo qualora l'istanza inferiore non abbia manifestamente compreso il senso e la portata di un mezzo di prova, abbia omesso di considerare un mezzo di prova pertinente senza un serio motivo, oppure se, sulla base dei fatti raccolti, abbia tratto delle deduzioni insostenibili (sentenza 2C 892/2010 del 26 aprile 2011 consid. 1.4). In conformità a quanto previsto dall'art. 106 cpv. 2 LTF, spetta al ricorrente argomentare, con precisione e per ogni accertamento di fatto censurato, in che modo le prove avrebbero dovuto essere valutate, per quale ragione l'apprezzamento dell'autorità adita sia insostenibile e in che misura la violazione invocata sarebbe suscettibile d'avere un'influenza sull'esito del litigio (DTF 133 IV 286 consid. 1.4 pag. 287 seg.; 128 I 295 consid. 7a pag. 312).
Nella misura in cui miri ad una completazione dell'accertamento dei fatti, egli deve invece dimostrare, con riferimenti agli atti di causa, di avere allegato tali fatti e le prove ad essi relative già davanti all'istanza cantonale, in modo proceduralmente conforme; se queste condizioni non sono rispettate, le circostanze invocate devono essere ritenute dei fatti nuovi inammissibili, che come tali non possono essere presi in considerazione (art. 99 cpv. 1 LTF e contrario; DTF 140 III 86 consid. 2 pag. 90).

2.4. Come verrà precisato anche nel seguito, il gravame rispetta solo in parte i requisiti in materia di motivazione indicati nei considerandi precedenti. Per quanto li disattenda, esso risulta quindi inammissibile.
Inammissibili sono nel contempo tutte le critiche rivolte esclusivamente contro la decisione di tassazione e la decisione su reclamo. Oggetto dell'impugnativa davanti al Tribunale federale può essere in effetti solo la sentenza dell'istanza precedente, ovvero della Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello del Cantone Ticino (DTF 134 II 142 consid. 1.4 pag. 144).

3.

3.1. La causa ha per oggetto il calcolo dell'utile immobiliare realizzato il 9/14 dicembre 2010 con la vendita di diverse quote di proprietà per piani del fondo base nnn del Comune di X.________. In questo contesto, litigioso è l'ammontare dei costi di costruzione e di miglioria fatti valere in deduzione dai ricorrenti.
Chiamata ad esprimersi sulla richiesta di fissare detti costi non in fr. 2'675'000.-- come fatto dal fisco, secondo l'importo riportato sulle domande di costruzione presentate all'Ufficio tecnico comunale per il rilascio delle licenze edilizie, bensì in fr. 3'705'000.--, in base a quanto indicato nella perizia fatta allestire ad hoc dai ricorrenti medesimi, o ancora in fr. 3'581'485.--, la Corte cantonale ha in effetti ritenuto che l'originaria decisione di tassazione andasse confermata.

3.2. Preso atto del fatto che, presumibilmente a causa di un sinistro dovuto a infiltrazioni d'acqua, i ricorrenti non avevano prodotto i documenti che avrebbero consentito di quantificare i costi effettivi da loro sostenuti, i Giudici cantonali hanno innanzitutto constatato che il fisco si è trovato nella necessità di procedere ad una stima.
Richiamate le disposizioni che regolano la procedura di tassazione e, in particolare, quelle in materia di tassazione d'ufficio in caso di mancanza di documenti attendibili - applicabili per analogia (art. 213 della legge tributaria ticinese del 21 giugno 1994 [LT; RL/TI 10.2.1.1]) - hanno quindi concordato anche con il risultato cui ha portato questa stima, constatando quanto segue:
che i ricorrenti non hanno mai offerto un contributo significativo per l'accertamento dei costi in questione, limitandosi ad allegare alla dichiarazione d'imposta una perizia da loro commissionata;

che, per supplire alla mancanza di documenti denunciata, essi non si sono in particolare rivolti né all'architetto progettista o a chi aveva curato la direzione dei lavori per verificare se disponessero di eventuale documentazione utile, né hanno prodotto una lista delle imprese a suo tempo impiegate, per consentire all'Ufficio di tassazione di intraprendere esso stesso delle verifiche;
che il criterio di valutazione adottato nel caso concreto dall'autorità di tassazione, facendo capo alla documentazione reperibile presso l'amministrazione pubblica, si fonda su elementi attendibili, che provengono dai contribuenti medesimi;
che l'obiezione secondo cui alcune domande di costruzione non conterrebbero nessuna menzione di un costo preventivato non basta a giustificare la rinuncia a servirsi della documentazione reperita;
che pure il correttivo del 10 %, adottato dall'Ufficio di tassazione per tener conto di un eventuale superamento dei preventivi, può essere condiviso ed appare persino generoso;
che la presa in considerazione dei costi di costruzione stimati in base a una perizia commissionata dagli stessi insorgenti li avvantaggerebbe palesemente rispetto ad altri contribuenti, che allegano alla dichiarazione i giustificativi dei costi effettivamente sostenuti;
che la perizia presentata dai ricorrenti solleva peraltro perplessità in quanto, da un lato si fonda sul presupposto che l'edificazione risalga al 1991, mentre dagli atti si evince che la licenza edilizia è stata rilasciata nel 1994 ed i lavori di costruzione sono iniziati nel 1996, dall'altro non intraprende il calcolo a partire dai costi di costruzione dell'epoca, ma parte dai costi a nuovo per poi tenere conto della vetustà della costruzione mediante la deduzione di una percentuale;
che gli insorgenti non hanno del resto sollevato nessuna puntuale contestazione al calcolo svolto dal fisco, limitandosi a contrapporgli una perizia che loro stessi hanno fatto allestire.

4.

4.1. Giusta l'art. 2 cpv. 1 lett. d e l'art. 12 cpv. 1 LAID, i cantoni devono riscuotere un'imposta sugli utili immobiliari cui soggiaciono in particolare gli utili da sostanza immobiliare conseguiti in seguito all'alienazione di un fondo facente parte della sostanza privata, sempreché il prodotto dell'alienazione superi le spese di investimento (prezzo d'acquisto o valore di sostituzione, più le spese). In base all'art. 12 cpv. 1 LAID, l'utile immobiliare consiste nella differenza tra il prodotto dell'alienazione e le spese d'investimento (prezzo d'acquisto - o valore di sostituzione - cui vanno ad aggiungersi i costi d'investimento) (sentenza 2C 674/2014 dell'11 febbraio 2015 consid. 3.1).
I concetti di "prodotto dell'alienazione", "spese d'investimento" e "valore di sostituzione" non sono oggetto di nessuna definizione dettagliata da parte del legislatore federale. Nel stabilire l'utile immobiliare, i Cantoni dispongono pertanto ancora di una certa - anche se limitata - autonomia (sentenza 2C 583/2014 del 9 febbraio 2015 consid. 2.2.1, destinata alla pubblicazione, con una serie di rinvii; Bastien Verrey, L'imposition différée du gain immobilier: harmonisation fédérale et droit cantonal comparé, 2011, pag. 6 segg.). Ciò vale di principio pure per quanto riguarda i costi d'investimento (in tedesco, indicati con il termine di "Aufwendungen"; in francese, indicati con il termine di "impenses"; in italiano, indicati semplicemente con il termine di "spese"). In questo contesto, il Tribunale federale può infatti certamente esaminare con pieno potere di cognizione se, dal profilo del diritto federale, una posizione rientri tra le spese di manutenzione ai sensi dell'art. 32 cpv. 2 LIFD rispettivamente ai sensi dell'art. 9 cpv. 3 LAID oppure tra le "spese" (Aufwendungen; impenses) che aumentano il valore del fondo a norma dell'art. 12 cpv. 1 LAID (sentenza 2C 674/2014 dell'11 febbraio 2015 consid. 3.3, in: ASA 83 pag. 614
con rinvii, in particolare a Gabriel Rumo, Die Liegenschaftsgewinn- und die Mehrwertsteuer des Kantons Freiburg, 1993, pag. 185). Stabilito che, ai fini dell'imposta sull'utile immobiliare, la posizione in questione costituisce una "spesa" che aumenta il valore del fondo, i cantoni dispongono tuttavia ancora di un certo spazio di manovra per quanto riguarda la sua definizione specifica ( sentenza 2C 119/2009 del 29 maggio 2009 consid. 2.1, in: RDAF 2009 II, pag. 453, StE 2009 B 44.13.5 n. 9, StR 64/2009 pag. 655, con rinvii, in particolare a Ferdinand Zuppinger, Grundstückgewinn- und Vermögenssteuer, in: ASA 61 pag. 309 segg., 322 seg.). In questa misura, il potere di cognizione del Tribunale federale è quindi ancora limitato all'arbitrio.

4.2. Sul piano cantonale, l'art. 128 della legge tributaria ticinese del 21 giugno 1994 (LT) riprende la definizione di utile immobiliare di cui si è appena detto, indicando a sua volta che l'imposta sugli utili immobiliari ha per oggetto la differenza tra il valore di alienazione ed il valore di investimento (valore di acquisto e costi di investimento).
I concetti di valore d'investimento, valore di acquisto e valore di alienazione sono definiti dagli art. 129 segg. LT. I costi d'investimento sono invece definiti dell'art. 134 LT e comprendono: i costi di acquisto e di vendita, quali le spese notarili, di iscrizione, di bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate versate a un mediatore; i costi che hanno aumentato il valore del fondo alienato quali i costi di costruzione e di miglioria, i contributi di miglioria, le tasse di allacciamento e il contributo di plusvalore di cui agli art. 93 e seguenti della legge sullo sviluppo territoriale del 21 giugno 2011 (LST); le indennità versate per la costituzione di servitù o di oneri fondiari a favore del fondo alienato, rispettivamente quelle versate per liberarlo da servitù e oneri fondiari che lo gravavano al momento del precedente acquisto.

4.3. I costi d'investimento, che sono oggetto anche del presente contendere, sono un fattore che concorre a ridurre l'onere fiscale. In via di principio, la prova per fatti che permettono di stabilire questo parametro incombe quindi ai contribuenti (sentenze 2C 131/2009 del 7 settembre 2009 consid. 3.3 e 2C 288/2007 del 19 dicembre 2007 consid. 5.2; Alessandro Soldini/Andrea Pedroli, L'imposizione degli utili immobiliari, 1996, pag. 250 segg.; Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann/Hans Ulrich Meuter, Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, 3a ed., 2013, n. 16 ad § 221 StG/ZH).
Secondo giurisprudenza, la prova delle spese sostenute a tale titolo avviene di regola mediante presentazione di fatture quietanzate o di altri documenti giustificativi (sentenza 2C 288/2007 del 19 dicembre 2007 consid. 5.2; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, op. cit., n. 20 ad § 221 StG/ZH).

5.
Innanzitutto, e in maniera reiterata, i ricorrenti lamentano una violazione dell'art. 12 cpv. 1 LAID. A differenza di quanto richiesto da questa norma, sostengono, la Corte cantonale avrebbe infatti proceduto alla fissazione di un valore di sostituzione troppo poco concreto.

5.1. Come indicato nella presa di posizione fatta pervenire dalla Camera di diritto Tributario a questa Corte, il valore di sostituzione previsto dall'art. 12 cpv. 1 LAID ha per scopo di consentire ai cantoni di limitare nel tempo il calcolo dell'utile immobiliare in caso di lunga durata del possesso (sentenza 2C 77/2013 del 6 maggio 2013 consid. 5.2) e, in quest'ottica, anche il diritto ticinese prevede che, in caso di proprietà di durata superiore a vent'anni, l'alienante possa chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT; sentenza 2C 288/2007 del 19 dicembre 2007 in cui questa norma era applicata dal fisco medesimo).
In base a quanto confermato dai ricorrenti medesimi, essi non hanno tuttavia mai preteso che l'art. 129 cpv. 2 LT andasse applicato al caso in esame e nemmeno è quindi qui in discussione la questione a sapere se detto disposto sia o meno conforme al diritto federale.

5.2. D'altra parte, neppure può però essere condiviso il tentativo degli stessi di richiamarsi direttamente al concetto di "valore di sostituzione" previsto dall'art. 12 cpv. 1 LAID per ottenere l'applicazione dei valori relativi ai costi di costruzione e di miglioria da loro stimati, segnatamente per mezzo della perizia prodotta, in luogo di quelli riportati sulle domande di costruzione presentate all'Ufficio tecnico comunale per il rilascio delle licenze edilizie.
Come già rilevato, tale norma indica infatti che l'utile immobiliare consiste nella differenza tra il prodotto dell'alienazione e le spese d'investimento (prezzo d'acquisto - o valore di sostituzione - cui vanno ad aggiungersi i costi d'investimento) ma non definisce i concetti di "prodotto dell'alienazione", di "spese di investimento" e di "valore di sostituzione". Inoltre, nemmeno è qui in discussione il concetto di "costi di investimento" in quanto tale, bensì solo la quantificazione di detti costi nel caso specifico, che è una questione di carattere sostanzialmente probatorio.
Questa prima censura, formulata invero in maniera piuttosto confusa, risulta pertanto infondata e dev'essere respinta.

6.
In seconda battuta, i ricorrenti si lamentano del richiamo alle disposizioni in materia di tassazione d'ufficio contenute nel giudizio impugnato, sostenendo che una tassazione d'ufficio non abbia mai avuto luogo e che il riconoscimento di una simile fattispecie non tenga in ogni caso conto delle condizioni previste dalla legge e segnatamente della necessità di diffidare il contribuente prima di procedere in tal senso.

6.1. Come osservato in precedenza, la dimostrazione del sussistere di costi d'investimento, quale fattore che concorre a ridurre il carico fiscale, spetta al contribuente. In via di principio, quando quest'ultimo non soddisfa all'onere della prova che gli incombe non vi è pertanto nemmeno spazio per una tassazione d'ufficio. In un simile caso, il fisco non ha in effetti che da prendere atto del fatto che la prova necessaria non è stata addotta e quindi negare la deduzione richiesta (sentenze 2C 77/2013 del 6 maggio 2013 consid. 6.4 e 2C 6/2011 del 16 maggio 2011 consid. 3.2.3; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, op. cit., n. 18 ad § 221 StG/ZH; Soldini/Pedroli, op. cit., pag. 250 seg.).
Secondo giurisprudenza e dottrina, una tassazione d'ufficio per mezzo di una stima rientra tuttavia di nuovo in considerazione quando in gioco è solo l'ammontare della deduzione e il suo accertamento nell'ambito della procedura probatoria si sia rivelato impossibile per motivi indipendenti dal contribuente (sentenza 2C 112/2014 del 15 settembre 2014 consid. 6.3.1; Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann/Hans Ulrich Meuter, Handkommentar zum DBG, 2a ed. 2009, ad art. 130 LIFD n. 31).

6.2. Ora, nella fattispecie in esame non è in discussione il fatto in sé che i ricorrenti abbiano sostenuto dei costi di costruzione e di miglioria in relazione al fondo in seguito alienato, mentre è litigiosa la quantificazione degli stessi.
Altrettanto assodato è inoltre che - al momento dell'allestimento della dichiarazione d'imposta rispettivamente dell'impugnazione della decisione di tassazione davanti alle istanze cantonali - i contribuenti hanno dichiarato di non avere più a disposizione tutti i giustificativi per il calcolo dei costi di costruzione, a causa di un sinistro dovuto a delle infiltrazioni d'acqua, e si sono di conseguenza rivolti ad un architetto di fiducia, al fine di procedere ad una loro stima.

6.3. Proprio in considerazione del preciso quadro descritto, anche la critica al richiamo da parte della Camera di diritto tributario alle disposizioni in materia di tassazione d'ufficio non può però allora che essere nuovamente respinta.
In effetti, consci di non potere adempiere al proprio onere della prova attraverso la produzione della documentazione richiesta in questi casi (precedente consid. 4.3), i contribuenti hanno essi stessi basato la propria richiesta di deduzioni unicamente su di una stima.
La censura presentata non tiene nel contempo conto di un ulteriore e determinante aspetto, ovvero del fatto che - precisamente in casi come quello in discussione, concernente un fattore che concorre a ridurre il carico impositivo in merito al quale non può essere addotta nessuna prova certa -, la procedura prevista dall'art. 46 cpv. 3 LAID costituisce in realtà solo un modo per venire incontro al contribuente. In assenza di tale possibilità, all'autorità fiscale non resterebbe infatti che applicare le sole regole in materia di onere della prova, con la conseguenza che la deduzione richiesta dal contribuente dovrebbe essergli negata del tutto (sentenza 2C 112/2014 del 15 settembre 2014 consid. 6.3.1; Martin Zweifel, in: Martin Zweifel/Peter Athanas [curatori], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, vol. I/1, Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden, 2a ed. 2002, ad art. 46 LAID n. 26; Martin Zweifel/Hugo Casanova, Schweizerisches Steuerverfahrensrecht, 2008, pag. 236 seg.).

6.4. Da un punto di vista prettamente procedurale, a nulla giova del resto agli insorgenti denunciare la mancata diffida rispettivamente la mancata indicazione sull'originaria decisione di imposizione del fatto che una tassazione operata d'ufficio può essere impugnata soltanto con il motivo che essa è manifestamente inesatta (art. 48 cpv. 2 LAID e art. 206 cpv. 3 LT).
Da un lato, a differenza di quanto sostenuto nell'impugnativa, la decisione di tassazione del 24 gennaio 2013 indica infatti a chiare lettere che "contro una tassazione d'ufficio potete reclamare solo se essa è manifestamente inesatta".
Dall'altro, la denuncia di un vizio di forma quale quello della mancata diffida davanti a questa Corte dev'essere giudicato lesivo del principio della buona fede (sentenza 2C 463/2009 del 21 dicembre 2009 consid. 3; Peter Locher, Kommentar zum DBG, III. Teil, 2015, ad art. 130 LIFD n. 32). A prescindere dal fatto che sulla necessità di procedere ad una diffida in fattispecie come quella in esame la dottrina non è per nulla unanime (Peter Locher, op. cit., ad art. 130 LIFD n. 44 con ulteriori rinvii), occorre in effetti rilevare che, davanti alla dichiarazione dei ricorrenti di non avere più a disposizione tutti i giustificativi per il calcolo dei costi di costruzione, così come davanti alla presentazione da parte degli stessi di una stima di detti costi, era chiaro che la tassazione non avrebbe potuto che essere il risultato di un apprezzamento rispettivamente di una valutazione, anche da parte dell'autorità fiscale (in questo senso, cfr. del resto sia il reclamo sia il ricorso presentati alle istanze cantonali dalla precedente rappresentante dei ricorrenti, da cui risulta evidente che, oltre alla stima dei costi in discussione, non vi era nessun'altra reale opzione in gioco).

7.
A maggior fortuna non sono infine destinate le critiche rivolte contro l'accertamento dei fatti e l'apprezzamento delle prove svolto dalla Camera di diritto tributario.

7.1. Nella misura in cui gli insorgenti fanno valere un accertamento dei fatti lesivo del diritto riferendosi ad aspetti già trattati nei considerandi 5 e 6 del presente giudizio, le loro censure non possono che essere nuovamente respinte con riferimento agli stessi motivi addotti in precedenza.

7.2. Per quanto si lamentino dell'apprezzamento come tale delle prove che hanno condotto il fisco ticinese e quindi la Corte cantonale a valutare i costi di costruzione e di miglioria ai sensi dell'art. 134 cpv. 1 LT in fr. 2'675'000.-- le loro critiche devono essere invece considerate inammissibili.

7.2.1. Come già ricordato, censure fondate sulla violazione del divieto d'arbitrio - quali quelle qui in esame (precedenti consid. 2.2 e 2.3) - necessitano di una motivazione da cui emerga in che misura i giudici cantonali non abbiano compreso il senso e la portata di un mezzo di prova, abbiano omesso senza seria ragione di tenere conto di un mezzo di prova importante o abbiano proceduto a deduzioni insostenibili (DTF 136 III 552 consid. 4.2 pag. 560; 134 V 53 consid. 4.3 pag. 62; 129 I 8 consid. 2.1 pag. 9; 127 I 38 consid. 2a pag. 40 seg.).
Nella fattispecie, una simile, qualificata, motivazione non viene tuttavia formulata, né riguardo alla perizia rispettivamente alla tabella relativa al prezzo delle costruzioni al mc prodotte dai contribuenti, né con riferimento alla valutazione svolta dal fisco: in merito alle quali i ricorrenti si esprimono in sostanza come se si trovassero davanti a un'istanza d'appello, che procede a un riesame completo di fatti e diritto.

7.2.2. Presentando liberamente la loro lettura dei fatti, essi non dimostrano d'altra parte nemmeno che il fisco (in un primo tempo) e la Corte cantonale (in un secondo tempo) si siano basati su dati manifestamente inesatti e che il divieto d'arbitro sia quindi stato leso per questa ragione.
Un complemento dei fatti da parte del Tribunale federale (art. 105 cpv. 2 LTF), rispettivamente un rinvio all'istanza precedente, affinché proceda essa stessa in tal senso (art. 107 cpv. 2 LTF), presuppone in effetti che le allegazioni di fatto e le prove ad esse relative siano state presentate in modo regolare e tempestivo nel corso della procedura davanti alle istanze cantonali e che queste ultime le abbiano considerate a torto come prive di pertinenza o le abbiano semplicemente ignorate (precedente consid. 2.3; sentenza 5A 139/2013 del 31 luglio 2013 consid. 4. con ulteriori rinvii).
Tali specifiche condizioni, sul rispetto delle quali i ricorrenti per altro non si esprimono, non risultano nella fattispecie tuttavia adempiute.
Come rilevato nel giudizio impugnato e come conferma la lettura del ricorso redatto dalla società fiduciaria che a quel tempo ancora li rappresentava, davanti alla Corte cantonale gli insorgenti hanno in effetti criticato il procedere dell'autorità fiscale solo in modo generico e non hanno in particolare affatto denunciato la mancata presa in considerazione di precisi importi figuranti su altre domande di costruzione, diverse da quelle su cui si è fondato il fisco. In base alla giurisprudenza indicata in precedenza, essi non possono quindi pretendere di potere farlo per la prima volta davanti all'autorità giudiziaria di ultima istanza (Bernard Corboz, Commentaire de la LTF, 2aed. 2014, ad art. 99 n. 59 segg. e, in particolare, 61a).

8.

8.1. Per quanto precede, nella misura in cui è ammissibile, il ricorso si rivela infondato e deve essere integralmente respinto.

8.2. Le spese giudiziarie seguono la soccombenza e vengono quindi poste a carico dei ricorrenti, in solido (art. 66 cpv. 1 e 5 LTF). Non si assegnano ripetibili ad autorità vincenti (art. 68 cpv. 3 LTF).

Per questi motivi, il Tribunale federale pronuncia:

1.
Nella misura in cui è ammissibile, il ricorso è respinto.

2.
Le spese giudiziarie di fr. 3'000.-- sono poste a carico dei ricorrenti, in solido.

3.
Comunicazione al patrocinatore dei ricorrenti, alla Divisione delle contribuzioni e alla Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello del Cantone Ticino, nonché all'Amministrazione federale delle contribuzioni, Divisione principale imposta federale diretta, imposta preventiva, tasse di bollo.

Losanna, 30 luglio 2015

In nome della II Corte di diritto pubblico
del Tribunale federale svizzero

Il Presidente: Zünd

Il Cancelliere: Savoldelli

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 83 Eccezioni - Il ricorso è inammissibile contro:
^a	le decisioni in materia di sicurezza interna o esterna del Paese, neutralità, protezione diplomatica e altri affari esteri, in quanto il diritto internazionale non conferisca un diritto al giudizio da parte di un tribunale;
^b	le decisioni in materia di naturalizzazione ordinaria;
^c	le decisioni in materia di diritto degli stranieri concernenti:
^c1	l'entrata in Svizzera,
^c2	i permessi o autorizzazioni al cui ottenimento né il diritto federale né il diritto internazionale conferiscono un diritto,
^c3	l'ammissione provvisoria,
^c4	l'espulsione fondata sull'articolo 121 capoverso 2 della Costituzione federale e l'allontanamento,
^c5	le deroghe alle condizioni d'ammissione,
^c6	la proroga del permesso per frontalieri, il cambiamento di Cantone, il cambiamento d'impiego del titolare di un permesso per frontalieri, nonché il rilascio di documenti di viaggio a stranieri privi di documenti;
^d	le decisioni in materia d'asilo pronunciate:
^d1	dal Tribunale amministrativo federale, salvo quelle che concernono persone contro le quali è pendente una domanda d'estradizione presentata dallo Stato che hanno abbandonato in cerca di protezione,
^d2	da un'autorità cantonale inferiore e concernenti un permesso o un'autorizzazione al cui ottenimento né il diritto federale né il diritto internazionale conferiscono un diritto;
^e	le decisioni concernenti il rifiuto dell'autorizzazione a procedere penalmente contro membri di autorità o contro agenti della Confederazione;
^f	le decisioni in materia di appalti pubblici se:
^fbis	le decisioni del Tribunale amministrativo federale concernenti decisioni secondo l'articolo 32i della legge del 20 marzo 200963 sul trasporto di viaggiatori;
^f1	non si pone alcuna questione di diritto d'importanza fondamentale; sono fatti salvi i ricorsi contro gli appalti del Tribunale amministrativo federale, del Tribunale penale federale, del Tribunale federale dei brevetti, del Ministero pubblico della Confederazione e delle autorità giudiziarie cantonali superiori, o
^f2	il valore stimato della commessa non raggiunge il valore soglia determinante secondo l'articolo 52 capoverso 1 in combinato disposto con l'allegato 4 numero 2 della legge federale del 21 giugno 201961 sugli appalti pubblici;
^g	le decisioni in materia di rapporti di lavoro di diritto pubblico, in quanto concernano una controversia non patrimoniale, ma non la parità dei sessi;
^h	le decisioni concernenti l'assistenza amministrativa internazionale, eccettuata l'assistenza amministrativa in materia fiscale;
ⁱ	le decisioni in materia di servizio militare, civile o di protezione civile;
^j	le decisioni in materia di approvvigionamento economico del Paese adottate in situazioni di grave penuria;
^k	le decisioni concernenti i sussidi al cui ottenimento la legislazione non conferisce un diritto;
^l	le decisioni concernenti l'imposizione di dazi operata in base alla classificazione tariffaria o al peso delle merci;
^m	le decisioni concernenti il condono o la dilazione del pagamento di tributi; in deroga alla presente disposizione, il ricorso è ammissibile contro le decisioni concernenti il condono dell'imposta federale diretta o dell'imposta cantonale o comunale sul reddito e sull'utile se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o se si tratta per altri motivi di un caso particolarmente importante;
ⁿ	le decisioni in materia di energia nucleare concernenti:
ⁿ¹	l'esigenza di un nulla osta o la modifica di un'autorizzazione o di una decisione,
ⁿ²	l'approvazione di un piano d'accantonamenti per le spese di smaltimento antecedenti lo spegnimento di un impianto nucleare,
ⁿ³	i nulla osta;
^o	le decisioni in materia di circolazione stradale concernenti l'omologazione del tipo di veicoli;
^p	le decisioni del Tribunale amministrativo federale in materia di traffico delle telecomunicazioni, radiotelevisione e poste concernenti:68
^p1	concessioni oggetto di una pubblica gara,
^p2	controversie secondo l'articolo 11a della legge del 30 aprile 199769 sulle telecomunicazioni;
^p3	controversie secondo l'articolo 8 della legge del 17 dicembre 201071 sulle poste;
^q	le decisioni in materia di medicina dei trapianti concernenti:
^q1	l'iscrizione nella lista d'attesa,
^q2	l'attribuzione di organi;
^r	le decisioni in materia di assicurazione malattie pronunciate dal Tribunale amministrativo federale in virtù dell'articolo 3472 della legge del 17 giugno 200573 sul Tribunale amministrativo federale (LTAF);
^s	le decisioni in materia di agricoltura concernenti:
^s1	...
^s2	la delimitazione delle zone nell'ambito del catasto della produzione;
^t	le decisioni concernenti l'esito di esami e di altre valutazioni della capacità, segnatamente nei settori della scuola, della formazione continua e dell'esercizio della professione;
^u	le decisioni in materia di offerte pubbliche di acquisto (art. 125-141 della L del 19 giu. 201577 sull'infrastruttura finanziaria);
^v	le decisioni del Tribunale amministrativo federale concernenti divergenze d'opinione tra autorità in materia di assistenza amministrativa o giudiziaria a livello nazionale;
^w	le decisioni in materia di diritto dell'elettricità concernenti l'approvazione dei piani di impianti elettrici a corrente forte e di impianti elettrici a corrente debole e l'espropriazione dei diritti necessari per la costruzione o l'esercizio di siffatti impianti, se non si pone alcuna questione di diritto d'importanza fondamentale;
^x	le decisioni concernenti la concessione di contributi di solidarietà ai sensi della legge federale del 30 settembre 201681 sulle misure coercitive a scopo assistenziale e i collocamenti extrafamiliari prima del 1981, tranne se si pone una questione di diritto di importanza fondamentale o si tratta di un caso particolarmente importante per altri motivi;
^y	le decisioni pronunciate dal Tribunale amministrativo federale nelle procedure amichevoli per evitare un'imposizione non conforme alla convenzione internazionale applicabile in ambito fiscale;
^z	le decisioni concernenti le autorizzazioni edilizie di impianti eolici d'interesse nazionale secondo l'articolo 71c capoverso 1 lettera b della legge federale del 30 settembre 201684 sull'energia e le autorizzazioni di competenza cantonale a esse necessariamente connesse, se non si pone alcuna questione di diritto d'importanza fondamentale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 86 Autorità inferiori in generale - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni:
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni:
^a	del Tribunale amministrativo federale;
^b	del Tribunale penale federale;
^c	dell'autorità indipendente di ricorso in materia radiotelevisiva;
^d	delle autorità cantonali di ultima istanza, sempreché non sia ammissibile il ricorso al Tribunale amministrativo federale.
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori che giudicano quali autorità di grado immediatamente inferiore al Tribunale federale, in quanto un'altra legge federale non preveda che le decisioni di altre autorità giudiziarie sono impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
³	Per le decisioni di carattere prevalentemente politico i Cantoni possono istituire quale autorità di grado immediatamente inferiore al Tribunale federale un'autorità diversa da un tribunale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 46 Sospensione - 1 I termini stabiliti in giorni dalla legge o dal giudice sono sospesi:
¹	I termini stabiliti in giorni dalla legge o dal giudice sono sospesi:
^a	dal settimo giorno precedente la Pasqua al settimo giorno successivo alla Pasqua incluso;
^b	dal 15 luglio al 15 agosto incluso;
^c	dal 18 dicembre al 2 gennaio incluso.
²	Il capoverso 1 non si applica nei procedimenti concernenti:
^a	l'effetto sospensivo e altre misure provvisionali;
^b	l'esecuzione cambiaria;
^c	i diritti politici (art. 82 lett. c);
^d	l'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale e l'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale;
^e	gli appalti pubblici.18

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 100 Ricorso contro decisioni - 1 Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
¹	Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
²	Il termine è di dieci giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^b	nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale e dell'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale;
^c	in materia di ritorno di un minore secondo la Convenzione europea del 20 maggio 198090 sul riconoscimento e l'esecuzione delle decisioni in materia di affidamento di minori e sul ristabilimento dell'affidamento oppure secondo la Convenzione del 25 ottobre 198091 sugli aspetti civili del rapimento internazionale di minori;
^d	del Tribunale federale dei brevetti in materia di rilascio di una licenza secondo l'articolo 40d della legge del 25 giugno 195493 sui brevetti.
³	Il termine è di cinque giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento pronunciate nell'ambito dell'esecuzione cambiaria;
^b	dei Governi cantonali su ricorsi concernenti votazioni federali.
⁴	Il termine è di tre giorni per i ricorsi contro le decisioni dei Governi cantonali su ricorsi concernenti le elezioni al Consiglio nazionale.
⁵	Per i ricorsi concernenti conflitti di competenza tra due Cantoni, il termine decorre al più tardi dal giorno in cui in ciascun Cantone sono state pronunciate decisioni impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
⁶	...94
⁷	Il ricorso per denegata o ritardata giustizia può essere interposto in ogni tempo.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 89 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia di diritto pubblico chi:
¹	Ha diritto di interporre ricorso in materia di diritto pubblico chi:
^a	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo;
^b	è particolarmente toccato dalla decisione o dall'atto normativo impugnati; e
^c	ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica degli stessi.
²	Hanno inoltre diritto di ricorrere:
^a	la Cancelleria federale, i dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, i servizi loro subordinati, se l'atto impugnato può violare la legislazione federale nella sfera dei loro compiti;
^b	in materia di rapporti di lavoro del personale federale, l'organo competente dell'Assemblea federale;
^c	i Comuni e gli altri enti di diritto pubblico, se fanno valere la violazione di garanzie loro conferite dalla costituzione cantonale o dalla Costituzione federale;
^d	le persone, le organizzazioni e le autorità legittimate al ricorso in virtù di un'altra legge federale.
³	In materia di diritti politici (art. 82 lett. c), il diritto di ricorrere spetta inoltre a chiunque abbia diritto di voto nell'affare in causa.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 82 Principio - Il Tribunale federale giudica i ricorsi:
^a	contro le decisioni pronunciate in cause di diritto pubblico;
^b	contro gli atti normativi cantonali;
^c	concernenti il diritto di voto dei cittadini nonché le elezioni e votazioni popolari.

SR 642.14 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID) LAID Art. 73 Ricorsi - 1 Le decisioni cantonali di ultima istanza concernenti una materia disciplinata nei titoli da secondo a quinto e sesto, capitolo 1, o concernenti il condono dell'imposta cantonale o comunale sul reddito e sull'utile, possono essere impugnate con ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale secondo la legge del 17 giugno 2005257 sul Tribunale federale.258
¹	Le decisioni cantonali di ultima istanza concernenti una materia disciplinata nei titoli da secondo a quinto e sesto, capitolo 1, o concernenti il condono dell'imposta cantonale o comunale sul reddito e sull'utile, possono essere impugnate con ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale secondo la legge del 17 giugno 2005257 sul Tribunale federale.258
²	Legittimati a ricorrere sono il contribuente, l'autorità competente secondo il diritto cantonale e l'Amministrazione federale delle contribuzioni.
³	...259

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 107 Sentenza - 1 Il Tribunale federale non può andare oltre le conclusioni delle parti.
¹	Il Tribunale federale non può andare oltre le conclusioni delle parti.
²	Se accoglie il ricorso, giudica esso stesso nel merito o rinvia la causa all'autorità inferiore affinché pronunci una nuova decisione. Può anche rinviare la causa all'autorità che ha deciso in prima istanza.
³	Se ritiene inammissibile un ricorso interposto nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale o dell'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale, il Tribunale federale prende la decisione di non entrare nel merito entro 15 giorni dalla chiusura di un eventuale scambio di scritti. Nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale non è tenuto a rispettare tale termine se la procedura d'estradizione concerne una persona sulla cui domanda d'asilo non è ancora stata pronunciata una decisione finale passata in giudicato.97
⁴	Sui ricorsi interposti contro le decisioni del Tribunale federale dei brevetti in materia di rilascio di una licenza secondo l'articolo 40d della legge del 25 giugno 195419 sui brevetti, il Tribunale federale decide entro un mese dalla presentazione del ricorso.98

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
¹	Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
²	Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
³	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.96

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 97 Accertamento inesatto dei fatti - 1 Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
¹	Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
²	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, può essere censurato qualsiasi accertamento inesatto o incompleto dei fatti giuridicamente rilevanti.87

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 99 - 1 Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore.
¹	Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore.
²	Non sono ammissibili nuove conclusioni.

SR 642.14 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID) LAID Art. 2 Imposte dirette prescritte - 1 I Cantoni riscuotono le seguenti imposte:
¹	I Cantoni riscuotono le seguenti imposte:
^a	un'imposta sul reddito e un'imposta sulla sostanza delle persone fisiche;
^b	un'imposta sull'utile e un'imposta sul capitale delle persone giuridiche;
^c	un'imposta alla fonte sul reddito di determinate persone fisiche e giuridiche;
^d	un'imposta sugli utili da sostanza immobiliare.
²	I Cantoni possono stabilire che l'imposta sugli utili immobiliari è riscossa soltanto dai Comuni.

SR 642.14 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID) LAID Art. 12 - 1 Sono imponibili gli utili da sostanza immobiliare conseguiti in seguito all'alienazione di un fondo facente parte della sostanza privata o di un fondo agricolo o silvicolo, nonché di parti dello stesso, sempreché il prodotto dell'alienazione superi le spese di investimento (prezzo d'acquisto o valore di sostituzione, più le spese).
¹	Sono imponibili gli utili da sostanza immobiliare conseguiti in seguito all'alienazione di un fondo facente parte della sostanza privata o di un fondo agricolo o silvicolo, nonché di parti dello stesso, sempreché il prodotto dell'alienazione superi le spese di investimento (prezzo d'acquisto o valore di sostituzione, più le spese).
²	L'assoggettamento è dato per ogni alienazione di fondo. Sono assimilati a un'alienazione:
^a	i negozi giuridici che producono i medesimi effetti economici dell'alienazione sul potere di disporre di un fondo;
^b	il trasferimento di un fondo o di una parte di esso dalla sostanza privata alla sostanza commerciale;
^c	la costituzione su di un fondo di servitù di diritto privato o di restrizioni di diritto pubblico alla proprietà fondiaria, se limitano lo sfruttamento incondizionato o diminuiscono il valore venale di un fondo in modo duraturo e importante e si fanno contro versamento di un'indennità;
^d	il trasferimento di partecipazioni a società immobiliari facenti parte della sostanza privata, sempreché il diritto cantonale preveda l'assoggettamento in questo caso;
^e	i plusvalori derivanti dalla pianificazione ai sensi della legge federale del 22 giugno 197983 sulla pianificazione del territorio, senza che vi sia alienazione, sempreché il diritto cantonale assoggetti questa fattispecie all'imposta sugli utili da sostanza immobiliare.
³	L'imposizione è differita in caso di:
^a	trapasso di proprietà in seguito a successione (devoluzione, divisione, legato), a anticipo ereditario o a donazione;
^b	trapasso della proprietà tra coniugi in connessione con il regime matrimoniale, nonché d'indennità dovuta per i contributi straordinari di un coniuge al mantenimento della famiglia (art. 165 CC85) e per le pretese fondate sul diritto del divorzio, nella misura in cui i coniugi sono d'accordo;
^c	ricomposizione particellare ai fini di un raggruppamento di terreni, di un piano di quartiere, di rettificazione dei limiti di proprietà, di un arrotondamento dei poderi agricoli, nonché in caso di ricomposizione particellare nell'ambito di una procedura d'espropriazione o di un'espropriazione imminente;
^d	alienazione totale o parziale di un fondo agricolo o silvicolo, purché il prodotto dell'alienazione venga utilizzato entro un congruo termine per l'acquisto di un fondo sostitutivo sfruttato dal contribuente stesso o per il miglioramento di fondi agricoli o silvicoli appartenenti al contribuente e sfruttati dallo stesso;
^e	alienazione di un'abitazione (casa monofamiliare o appartamento) che ha servito durevolmente e esclusivamente all'uso personale del contribuente, a condizione che il ricavo sia destinato entro un congruo termine all'acquisto o alla costruzione in Svizzera di un'abitazione sostitutiva adibita al medesimo scopo.
⁴	I Cantoni possono riscuotere l'imposta sugli utili da sostanza immobiliare anche sugli utili conseguiti in seguito all'alienazione di fondi facenti parte della sostanza commerciale, sempreché esentino questi utili dall'imposta sul reddito e dall'imposta sull'utile oppure computino l'imposta sugli utili da sostanza immobiliare nell'imposta sul reddito o nell'imposta sull'utile. In ambedue i casi:
^a	le fattispecie di cui agli articoli 8 capoversi 3 e 4 e 24 capoversi 3 e 3quater sono assimilate alle alienazioni la cui imposizione è differita ai fini dell'imposta sugli utili da sostanza immobiliare;
^b	il trasferimento di tutto o di una parte di fondo dalla sostanza privata alla sostanza commerciale non può essere assimilato a un'alienazione.
⁵	I Cantoni provvedono affinché gli utili realizzati a corto termine siano imposti più gravemente.

SR 642.11 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'imposta federale diretta (LIFD) LIFD Art. 32 - 1 Il contribuente che possiede beni mobili privati può dedurre i costi d'amministrazione da parte di terzi e le imposte alla fonte estere che non possono essere né rimborsate né computate.
¹	Il contribuente che possiede beni mobili privati può dedurre i costi d'amministrazione da parte di terzi e le imposte alla fonte estere che non possono essere né rimborsate né computate.
²	Il contribuente che possiede immobili privati può dedurre le spese di manutenzione, le spese di riattazione di immobili di nuova acquisizione, i premi d'assicurazione e le spese d'amministrazione da parte di terzi.80 Il Dipartimento federale delle finanze stabilisce quali investimenti destinati al risparmio di energia e alla protezione dell'ambiente possono essere assimilati alle spese di manutenzione.81 Le spese di demolizione in vista della costruzione di un immobile di sostituzione sono parimenti assimilate alle spese di manutenzione.82
^2bis	I costi d'investimento di cui al capoverso 2 secondo periodo e le spese di demolizione in vista della costruzione di un immobile di sostituzione sono deducibili nel corso dei due periodi fiscali successivi se non possono essere interamente presi in considerazione nel periodo fiscale durante il quale sono stati sostenuti.83
³	Sono inoltre deducibili le spese per lavori di cura di monumenti storici che il contribuente ha intrapreso in virtù di disposizioni legali, d'intesa con le autorità o su loro ordine, a condizione che tali lavori non siano sussidiati.
⁴	Invece della somma effettiva delle spese e dei premi concernenti i beni immobili privati, il contribuente può avvalersi di una deduzione complessiva. Il Consiglio federale stabilisce questa deduzione complessiva.

SR 642.14 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID) LAID Art. 9 In generale - 1 Dai proventi imponibili complessivi sono detratte le spese necessarie al loro conseguimento e le deduzioni generali. Per le spese di trasporto necessarie dal domicilio al luogo di lavoro può essere fissato un importo massimo.54
¹	Dai proventi imponibili complessivi sono detratte le spese necessarie al loro conseguimento e le deduzioni generali. Per le spese di trasporto necessarie dal domicilio al luogo di lavoro può essere fissato un importo massimo.54
²	Sono deduzioni generali:
^a	gli interessi maturati su debiti privati, fino a concorrenza dei redditi da sostanza imponibili in virtù degli articoli 7 e 7a e di ulteriori 50 000 franchi;
^b	il 40 per cento delle rendite vitalizie versate, nonché gli oneri permanenti;
^c	gli alimenti versati al coniuge divorziato o separato legalmente o di fatto, nonché gli alimenti versati a un genitore per i figli sotto la sua autorità parentale, escluse tuttavia le prestazioni versate in virtù di un obbligo di mantenimento o di assistenza fondato sul diritto di famiglia;
^d	i versamenti, premi e contributi legali, statutari o regolamentari all'assicurazione vecchiaia, superstiti e invalidità, nonché a istituzioni di previdenza professionale;
^e	i versamenti, premi e contributi per acquisire diritti contrattuali in forme riconosciute della previdenza individuale vincolata, sino a un determinato ammontare;
^f	i premi e i contributi versati per le indennità per la perdita di guadagno, per l'assicurazione contro la disoccupazione e per l'assicurazione obbligatoria contro gli infortuni;
^g	i versamenti, premi e contributi per assicurazioni sulla vita, contro le malattie e, in quanto non compresa sotto la lettera f, contro gli infortuni, nonché gli interessi dei capitali a risparmio del contribuente e delle persone al cui sostentamento egli provvede, sino a concorrenza di un ammontare determinato dal diritto cantonale; questo importo può essere forfettario;
^h	le spese per malattia e infortunio del contribuente o delle persone al cui sostentamento egli provvede, quando tali spese sono sopportate dal contribuente medesimo e superano una franchigia determinata dal diritto cantonale;
^hbis	le spese per disabilità del contribuente o delle persone disabili ai sensi della legge del 13 dicembre 200260 sui disabili al cui sostentamento egli provvede, quando tali spese sono sopportate dal contribuente medesimo;
ⁱ	le prestazioni volontarie in contanti e in altri beni, entro i limiti determinati dal diritto cantonale, a persone giuridiche con sede in Svizzera che sono esentate dall'imposta in virtù del loro scopo pubblico o di utilità pubblica (art. 23 cpv. 1 lett. f) nonché alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e ai loro stabilimenti (art. 23 cpv. 1 lett. a-c);
^k	una deduzione dal reddito lavorativo che uno dei coniugi consegue indipendentemente dalla professione, dal commercio o dall'impresa dell'altro, sino a concorrenza di un ammontare determinato dal diritto cantonale; la stessa deduzione è concessa quando uno dei due coniugi collabora in modo determinante alla professione, al commercio o all'impresa dell'altro;
^l	fino a concorrenza di un importo stabilito dal diritto cantonale, i contributi dei membri e i versamenti ai partiti:
^l1	iscritti nel registro dei partiti conformemente all'articolo 76a della legge federale del 17 dicembre 197663 sui diritti politici,
^l2	rappresentati in un parlamento cantonale, o
^l3	che hanno ottenuto almeno il 3 per cento dei voti nell'ultima elezione di un parlamento cantonale.
^m	le spese comprovate, fino a un importo stabilito dal diritto cantonale, per la cura prestata da terzi a ogni figlio che non ha ancora compiuto i 14 anni e vive in comunione domestica con il contribuente che provvede al suo sostentamento, sempre che queste spese abbiano un nesso causale diretto con l'attività lucrativa, la formazione o l'incapacità d'esercitare attività lucrativa del contribuente;
ⁿ	i costi delle poste giocate, pari a una percentuale stabilita dal diritto cantonale delle singole vincite ai giochi in denaro non esentate dall'imposta conformemente all'articolo 7 capoverso 4 lettere l-m; i Cantoni possono prevedere un importo massimo deducibile;
^o	le spese di formazione e formazione continua professionali, comprese le spese di riqualificazione, sino a concorrenza di un importo determinato dal diritto cantonale, purché il contribuente:
^o1	abbia conseguito un diploma del livello secondario II, oppure
^o2	abbia compiuto i 20 anni e non si tratti di costi di formazione sostenuti fino al conseguimento di un primo diploma del livello secondario II.
³	Il contribuente che possiede immobili privati può dedurre le spese di manutenzione, le spese di riattazione di immobili di nuova acquisizione, i premi d'assicurazione e le spese d'amministrazione da parte di terzi. I Cantoni possono inoltre prevedere deduzioni per la protezione dell'ambiente, per provvedimenti di risparmio energetico e per la cura di monumenti storici. Negli ultimi tre casi vale la seguente norma:67
^a	il Dipartimento federale delle finanze determina in collaborazione con i Cantoni quali investimenti destinati al risparmio energetico e alla protezione dell'ambiente possono essere assimilati alle spese di manutenzione; le spese di demolizione in vista della costruzione di un immobile di sostituzione sono parimenti assimilate alle spese di manutenzione;
^b	i costi non sussidiati di lavori di cura di monumenti storici sono deducibili nella misura in cui questi provvedimenti sono stati presi dal contribuente in virtù di una prescrizione legale, in accordo con l'autorità o su ordine di quest'ultima.
^3bis	Gli investimenti e le spese di demolizione in vista della costruzione di un immobile di sostituzione di cui al capoverso 3 lettera a sono deducibili nel corso dei due periodi fiscali successivi se non possono essere interamente presi in considerazione nel periodo fiscale durante il quale sono stati sostenuti.69
⁴	Non sono ammesse altre deduzioni. Rimangono salve le deduzioni per i figli e le altre deduzioni sociali giusta il diritto cantonale.

SR 642.11 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'imposta federale diretta (LIFD) LIFD Art. 130 Esecuzione - 1 L'autorità di tassazione controlla la dichiarazione d'imposta e procede alle indagini necessarie.
¹	L'autorità di tassazione controlla la dichiarazione d'imposta e procede alle indagini necessarie.
²	Esegue la tassazione d'ufficio, in base a una valutazione coscienziosa, se il contribuente, nonostante diffida, non soddisfa i suoi obblighi procedurali oppure se gli elementi imponibili non possono essere accertati esattamente per mancanza di documenti attendibili. Può tener conto di coefficienti sperimentali, dell'evoluzione patrimoniale e del tenore di vita del contribuente.

SR 642.14 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID) LAID Art. 46 Tassazione - 1 L'autorità di tassazione controlla la dichiarazione d'imposta e procede alle indagini necessarie.
¹	L'autorità di tassazione controlla la dichiarazione d'imposta e procede alle indagini necessarie.
²	Le modificazioni rispetto alla dichiarazione d'imposta sono comunicate al contribuente al più tardi al momento della notificazione della decisione di tassazione.
³	L'autorità di tassazione esegue la tassazione d'ufficio in base a una valutazione coscienziosa, se il contribuente, nonostante diffida, non soddisfa i suoi obblighi procedurali oppure se gli elementi imponibili non possono essere accertati esattamente per mancanza di documenti attendibili.

SR 642.14 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID) LAID Art. 48 Reclamo - 1 Contro la decisione di tassazione il contribuente può reclamare per scritto all'autorità di tassazione, entro 30 giorni dalla notificazione.
¹	Contro la decisione di tassazione il contribuente può reclamare per scritto all'autorità di tassazione, entro 30 giorni dalla notificazione.
²	Il contribuente può impugnare la tassazione operata d'ufficio soltanto con il motivo che essa è manifestamente inesatta. Il reclamo deve essere motivato e indicare eventuali mezzi di prova.
³	Nell'esame del reclamo l'autorità di tassazione ha le medesime attribuzioni che le spettano nella procedura di tassazione.193
⁴	L'autorità di tassazione prende la sua decisione fondandosi sui risultati dell'inchiesta. Può determinare nuovamente tutti gli elementi imponibili e, sentito il contribuente, modificare la tassazione anche a svantaggio del medesimo.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
¹	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
²	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
³	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
⁴	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
⁵	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.