1C_416/2021 - 2022-06-30 - Enteignung - espropriazione materiale

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

1C 416/2021

Sentenza del 30 giugno 2022

I Corte di diritto pubblico

Composizione
Giudici federali Kneubühler, Presidente,
Jametti, Pont Veuthey, Giudice supplente,
Cancelliere Gadoni.

Partecipanti al procedimento
A.________,
patrocinato dall'avv. Max Bleuler,
ricorrente,

contro

Comune di X.________,
patrocinato dall'avv. Athos Mecca,
Tribunale di espropriazione del Cantone Tici no, via Bossi 3, 6901 Lugano.

Oggetto
espropriazione materiale,

ricorso contro la sentenza emanata il 28 maggio 2021
dal Tribunale amministrativo del Cantone Ticino
(incarto n. 50.2020.3).

Fatti:

A.
A.________ è proprietario, nel Comune di X.________, dei fondi part. n. 1310 (di 2'111 m2), part. n. 548 (di 4'205 m2) e part. n. 549 (di 15'865 m2). I fondi, tra di loro confinanti, sono situati nella frazione di Z.________, nelle vicinanze del nucleo di Y.________, a valle della strada che conduce ad W.________.

B.
Il piano regolatore dei Comuni del X.________, approvato dal Consiglio di Stato il 12 luglio 1985, inseriva una superficie di 1'570 m2 del fondo part. n. 1310 e una superficie di 103 m2 del fondo part. n. 549 nella zona residenziale estensiva R2. La superficie rimanente di questi fondi e l'intera particella n. 548 erano invece attribuiti alla zona boschiva.

C.
Il 18 febbraio 2009 il consiglio consortile del Consorzio per il piano regolatore dei Comuni del X.________ ha adottato la revisione del piano regolatore del 1985. Una superficie di 1'955 m2 del fondo part. n. 1310 e una porzione di 411 m2 del fondo part. n. 549 sono stati attribuiti alla zona agricola. L'area rimanente di queste particelle nonché l'intero fondo part. n. 548 sono per contro stati assegnati alla zona forestale. A.________ ha impugnato la nuova pianificazione che, dopo una serie di atti che non occorre qui evocare, è stata approvata dal Consiglio di Stato con decisione del 18 novembre 2014. Con sentenza del 2 dicembre 2016, il Tribunale cantonale amministrativo ha respinto un ricorso di A.________ contro la decisione governativa di approvazione delle modifiche pianificatorie.

D.
Con istanza del 2 marzo 2017, il proprietario ha promosso una procedura di espropriazione materiale contro il Comune di X.________ dinanzi al Tribunale di espropriazione, chiedendo un'indennità di fr. 868'320.-- per le restrizioni che le modifiche pianificatorie avrebbero comportato sui suoi fondi. Con sentenza del 17 agosto 2020 il Tribunale di espropriazione ha respinto l'istanza.

E.
Adito da A.________, il Tribunale cantonale amministrativo ne ha respinto in quanto ricevibile il ricorso con sentenza del 28 maggio 2021. Ha segnatamente considerato che l'inserimento in zona agricola delle suddette superfici dei fondi part. n. 1310 e 549 costituiva un rifiuto di attribuirle alla zona edificabile (e non un dezonamento), che non realizzava gli estremi di un'espropriazione materiale. La Corte cantonale ha posto la tassa di giustizia di fr. 2'000.-- a carico del proprietario e lo ha obbligato a rifondere al Comune di X.________ fr. 2'000.-- a titolo di ripetibili.

F.
A.________ impugna questa sentenza con un ricorso in materia di diritto pubblico e un ricorso sussidiario in materia costituzionale del 2 luglio 2021 al Tribunale federale, chiedendo in via principale di annullarla e di accogliere la sua pretesa di indennità di fr. 868'320.-- oltre interessi. In via subordinata, il ricorrente chiede che la sentenza impugnata sia annullata e la causa rinviata alla Corte cantonale, affinché ordini l'edizione di una licenza edilizia concernente un fondo vicino (part. n. 547) e assuma ulteriori prove. In ogni caso, il ricorrente postula l'esenzione dal versamento di spese giudiziarie e ripetibili di tutte le istanze e, subordinatamente, la riduzione della tassa di giustizia e delle ripetibili alla controparte per la procedura ricorsuale dinanzi alla precedente istanza da fr. 2'000.-- a fr. 500.--. Il ricorrente fa valere la violazione degli art. 9 , 26 , 27 , 29 e 30 Cost., oltre a un abuso del potere di apprezzamento.

G.
Non è stato ordinato uno scambio di scritti, ma è stato richiamato l'incarto cantonale.

Diritto:

1.

1.1. La sentenza impugnata è una decisione cantonale di ultima istanza che nega al ricorrente un'indennità per espropriazione materiale derivante da una restrizione della proprietà fondata su una misura pianificatoria secondo l'art. 5 cpv. 2 LPT. Essa può essere oggetto di un ricorso in materia di diritto pubblico giusta gli art. 82 segg. LTF (cfr. art. 34 cpv. 1 LPT). Quale proprietario dei fondi, che sostiene essere colpiti da espropriazione materiale, il ricorrente è legittimato a ricorrere in applicazione dell'art. 89 cpv. 1 LTF. Il ricorso in materia di diritto pubblico, tempestivo (art. 100 cpv. 1 LTF) e diretto contro una decisione finale (art. 90 LTF), resa da un'autorità cantonale di ultima istanza (art. 86 cpv. 1 lett. d LTF), è di principio ammissibile. Non vi è pertanto spazio per un ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113 LTF), che deve di conseguenza essere dichiarato inammissibile.

1.2. Conformemente a quanto stabilito dall'art. 95 LTF, il ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale può essere presentato per la violazione del diritto federale (lett. a), nel quale rientra pure il diritto costituzionale (DTF 136 II 101 consid. 3; 134 IV 36 consid. 1.4.1). Secondo l'art. 42 cpv. 2 LTF, nel ricorso occorre spiegare per quali ragioni l'atto impugnato viola il diritto. Il ricorrente deve quindi confrontarsi con le considerazioni esposte nella sentenza impugnata, spiegando per quali motivi tale giudizio lede il diritto (DTF 142 I 99 consid. 1.7.1). II Tribunale federale esamina inoltre le censure di violazione di diritti costituzionali soltanto se adempiono le rigorose esigenze di motivazione dell'art. 106 cpv. 2 LTF. Ciò significa che, con riferimento ai motivi della decisione impugnata, il ricorrente deve indicare in modo chiaro e dettagliato in che modo sarebbero stati violati i suoi diritti costituzionali (DTF 147 I 73 consid. 2.1; 143 II 283 consid. 1.2.2; 142 III 364 consid. 2.4).
Nella misura in cui il ricorrente fa valere la violazione di una serie di diritti costituzionali, criticando tuttavia genericamente la sentenza impugnata, il gravame è inammissibile. Egli non si confronta infatti puntualmente con i considerandi del giudizio del Tribunale cantonale amministrativo, unico oggetto dell'impugnativa (cfr. 86 cpv. 1 lett. d LTF), spiegando puntualmente, con una motivazione conforme alle esigenze degli art. 42 cpv. 2 e 106 cpv. 2 LTF, per quali ragioni essi violerebbero le disposizioni invocate. Il ricorso è parimenti inammissibile laddove il ricorrente rimette in discussione l'attuale situazione pianificatoria dei fondi ed accenna ad una pretesa responsabilità dell'ente pubblico in virtù della legge sulla responsabilità civile degli enti pubblici e degli agenti pubblici, del 24 ottobre 1988 (RL 166.100). Si tratta infatti di aspetti che esulano dal tema del litigio, circoscritto alla questione di sapere se siano realizzati o meno i presupposti di un'espropriazione materiale (art. 5 cpv. 2 LPT).

2.

2.1. Il ricorrente accenna a una violazione dell'art. 30 cpv. 1 Cost. adducendo che le precedenti istanze non sarebbero state imparziali, siccome nutrirebbero sentimenti di rancore nei suoi confronti per il fatto ch'egli ha precedentemente adito il Tribunale federale con un ricorso per denegata e ritardata giustizia (cfr. sentenza 1C 176/2020 del 31 marzo 2020). Sostiene inoltre che la controparte avrebbe avuto la possibilità di influenzare il giudice di primo grado, siccome i suoi rappresentanti sarebbero rimasti nell'aula dopo l'udienza nella presente causa. Adduce poi che tale giudice avrebbe omesso di verbalizzare l'esistenza di una "licenza edilizia" (recte: preavviso cantonale) del 5 aprile 2007 relativa al fondo part. n. 1310. Il ricorrente lamenta altresì l'assenza di un tribunale paritetico, composto da rappresentanti di tutte le parti in causa.

2.2. L'art. 30 cpv. 1 Cost. conferisce al cittadino il diritto di essere giudicato da un giudice indipendente e imparziale. Questa garanzia consente alle parti di esigere la ricusazione di un giudice la cui situazione o il cui comportamento siano di natura tali da far sorgere dubbi sulla sua imparzialità (cfr. DTF 147 III 379 consid. 2.3.1 e rinvii). Gli atti procedurali e gli errori di procedura o di apprezzamento compiuti da un magistrato, giusti o sbagliati che siano, non sono di per sé suscettibili di fondare un'apparenza oggettiva di prevenzione del giudice; essi vanno di principio contestati con i mezzi d'impugnazione. Soltanto errori particolarmente gravi o ripetuti, che costituiscono violazioni gravi dei doveri del giudice, possono giustificare il sospetto di parzialità (DTF 143 IV 69 consid. 3.2; 141 IV 178 consid. 3.2.3).

2.3. Con le esposte argomentazioni, il ricorrente non sostanzia circostanze concrete idonee a suscitare un'apparenza di prevenzione e a far sorgere un rischio di parzialità di un giudice. Il semplice fatto che il ricorrente abbia rimproverato alla prima istanza un ritardo a statuire e si sia aggravato su tale aspetto fino al Tribunale federale (cfr. sentenza 1C 176/2020, citata) non fonda seriamente l'esistenza di manchevolezze particolarmente gravi e ripetute suscettibili di comportare un sospetto di parzialità. Laddove lamenta la mancata verbalizzazione dell'avvenuto rilascio del citato preavviso cantonale, il ricorrente non sostiene di avere esplicitamente chiesto di mettere a verbale l'invocata circostanza, disattendendo altresì di avere sottoscritto senza riserve il criticato verbale. Né egli rende seriamente ravvisabile un dubbio di parzialità del giudice di primo grado richiamando semplicemente il fatto che i rappresentanti del Comune sono rimasti in loco dopo la fine dell'udienza in attesa della discussione su un'altra causa espropriativa. Per il resto, lamentando genericamente l'assenza di un tribunale paritetico, il ricorrente non sostiene che nella fattispecie la composizione del tribunale non sarebbe stata conforme
alla legge. È infatti in primo luogo sulla base delle regole cantonali di procedura applicabili che occorre stabilire se l'autorità cantonale ha statuito in una composizione regolare e su questo punto la cognizione del Tribunale federale è limitata all'arbitrio (DTF 142 I 172 consid. 3.2; 140 II 141 consid. 1.2).

3.

3.1. Il ricorrente sostiene che sia il Tribunale di espropriazione sia la Corte cantonale sarebbero incorsi in un diniego di giustizia, siccome avrebbero ritardato a statuire sulla richiesta di indennità per espropriazione materiale e sulla successiva procedura ricorsuale.

3.2. Sollevando la censura, il ricorrente disattende che entrambe le istanze cantonali hanno ormai definitivamente statuito sulla causa. Omette altresì di considerare che la Corte cantonale ha respinto con sentenza del 31 luglio 2019 un ricorso del ricorrente contro l'asserito ritardo del Tribunale di espropriazione a pronunciarsi sulla domanda d'indennità e che il Tribunale federale ha dichiarato inammissibile, siccome tardivo, un ricorso in materia di diritto pubblico del 26 marzo 2020 contro il giudizio del 31 luglio 2019 della Corte cantonale (sentenza 1C 176/2020, citata). Quanto alla durata della procedura ricorsuale dinanzi alla precedente istanza contro la sentenza del 17 agosto 2020 del Tribunale di espropriazione, il ricorrente non considera che la sentenza qui impugnata è stata emanata dalla Corte cantonale il 28 maggio 2021, vale a dire soltanto dieci giorni dopo ch'egli ne aveva sollecitato l'emanazione. Il ricorrente sostiene poi, a torto, che la procedura in esame durerebbe da più di dodici anni. Egli disattende infatti che il procedimento relativo alla pretesa espropriazione materiale è stato avviato nel marzo 2017, non nel maggio del 2009: la precedente procedura di revisione del piano regolatore non è infatti
determinante per valutare la durata di quella relativa all'asserita espropriazione materiale svolta dinanzi al Tribunale di espropriazione e alla Corte cantonale. Poiché il ricorrente non considera l'insieme delle esposte circostanze, la censura non adempie i requisiti di motivazione degli art. 42 cpv. 2 e 106 cpv. 2 LTF e non deve di conseguenza essere vagliata oltre.

4.

4.1. Il ricorrente lamenta un ulteriore diniego di giustizia rimproverando alla precedente istanza una motivazione insufficiente del suo giudizio, in particolare con riferimento alla portata del preavviso cantonale del 5 aprile 2007 e all'azzonamento di fondi vicini.

4.2. Il diritto di essere sentito (art. 29 cpv. 2 Cost.) comprende l'obbligo per il giudice di motivare le sue decisioni (DTF 139 IV 179 consid. 2.2). Questa garanzia esige che l'autorità si confronti con le censure sollevate e le esamini seriamente, dando atto di questo esame nella motivazione della sua decisione (DTF 144 IV 386 consid. 2.2.3; 142 IV 245 consid. 4.3). La motivazione è sufficiente quando gli interessati possono afferrare la portata della decisione e, se del caso, impugnarla con cognizione di causa, permettendo altresì all'istanza di ricorso di esaminarne la fondatezza. L'autorità deve quindi almeno succintamente esporre le argomentazioni su cui si è fondata; non occorre che esamini espressamente ogni allegazione in fatto e in diritto sollevata, potendosi limitare ai punti rilevanti per il giudizio (DTF 146 IV 297 consid. 2.2.7; 144 IV 386 consid. 2.2.3; 142 IV 245 consid. 4.3; 141 IV 249 consid. 1.3.1 e rinvii). Dal profilo formale, la garanzia è rispettata anche se la motivazione risulta da rinvii (sentenza 2C 175/2021 del 7 aprile 2022 consid. 2.1 e rinvii).

4.3. In concreto, la motivazione della sentenza impugnata rispetta le esposte esigenze. La Corte cantonale ha infatti spiegato per quali ragioni non si giustificava di assumere le ulteriori prove prospettate dal ricorrente ed ha esposto i motivi per cui ha ritenuto infondato il suo gravame. Ha chiarito i principi applicabili alla fattispecie in esame, spiegando perché il provvedimento pianificatorio approvato dal Governo nel 2014 costituiva un rifiuto di attribuire i fondi alla zona edificabile, e non un dezonamento. Ha poi puntualmente esposto le ragioni per cui non erano realizzate le condizioni per riconoscere un'indennità per espropriazione materiale. Ha segnatamente preso in considerazione il preavviso cantonale del 5 aprile 2007, invocato dal ricorrente, chiarendogli tuttavia che non si trattava di una licenza edilizia, il rilascio del permesso di costruzione essendo di competenza del Municipio. La Corte cantonale ha inoltre respinto la censura di violazione del principio della parità di trattamento, rinviando per quanto concerne l'edificazione del fondo vicino part. n. 547 ad un considerando della sua precedente sentenza del 2 dicembre 2016. Il ricorrente ha d'altra parte potuto comprendere la portata del giudizio, avendolo
contestato in questa sede con cognizione di causa.

5.

5.1. Il ricorrente rimprovera alla Corte cantonale un diniego di giustizia anche per il fatto che si sarebbe rifiutata di assumere ulteriori prove volte ad accertare l'edificabilità dei suoi fondi.

5.2. Il diritto di essere sentito comprende pure il diritto per l'interessato di consultare l'incarto, di offrire mezzi di prova su punti rilevanti e di esigerne l'assunzione, di partecipare alla stessa e di potersi esprimere sulle relative risultanze nella misura in cui possano influire sulla decisione (DTF 142 I 86 consid. 2.2). La garanzia del diritto di essere sentito non impedisce all'autorità di procedere a un apprezzamento anticipato delle prove richieste e rinunciare ad assumerle, se è convinta che non potrebbero condurla a modificare il suo giudizio. Nell'ambito di questa valutazione, le spetta un vasto margine di apprezzamento e il Tribunale federale interviene solo in caso di arbitrio (DTF 144 II 427 consid. 3.1.3; 141 I 60 consid. 3.3).

5.3. La Corte cantonale ha rilevato che la situazione dei luoghi e dell'oggetto della contestazione emergeva con sufficiente chiarezza dagli atti prodotti dalle parti e dall'incarto del Tribunale di espropriazione. Ha ritenuto superflue, sulla base di un apprezzamento anticipato della loro irrilevanza, le prove prospettate dal ricorrente (sopralluogo, perizia sul valore venale dei fondi, richiami di varia documentazione dal Municipio di X.________). Il ricorrente si limita a ribadire in modo generico il richiamo di imprecisata documentazione che dovrebbe permettere di scoprire assicurazioni volte ad accertare l'edificabilità dei suoi fondi. Egli non fa al riguardo valere una violazione del suo diritto di essere sentito con una motivazione conforme alle esigenze di motivazione dell'art. 106 cpv. 2 LTF, in particolare non spiega per quali ragioni determinati mezzi di prova sarebbero rilevanti per l'esito del giudizio. Disattende peraltro che la documentazione già esistente agli atti è ampia e che un sopralluogo era già stato esperito dal tribunale di primo grado. Considerata la manifesta infondatezza della censura relativa alla pretesa parzialità dei giudici cantonali (cfr. consid. 2), la Corte cantonale non era nemmeno tenuta ad
assumere prove specifiche su quel tema.

6.

6.1. Il ricorrente lamenta la violazione della libertà economica adducendo ch'egli avrebbe acquistato i fondi per poterli edificare e che la loro inedificabilità gli impedirebbe di esercitare la sua professione di architetto indipendente.

6.2. La libertà economica garantita dagli art. 27 e 94 Cost. protegge ogni attività economica privata esercitata a titolo professionale e volta al conseguimento di un guadagno o di un reddito (DTF 145 I 183 consid. 4.1.2; 143 I 403 consid. 5.6.1 e rinvii). Essa include, in particolare, la libera scelta della professione, il libero accesso a un'attività economica privata e il suo libero esercizio (art. 27 cpv. 2 Cost.). In concreto, il diniego di un'indennità per espropriazione materiale con riferimento ai fondi part. n. 1310 e 549 non impedisce al ricorrente di continuare a svolgere la sua attività professionale. Non tange quindi la sua libertà economica. L'inedificabilità dei fondi è peraltro riconducibile al nuovo assetto pianificatorio degli stessi ed esula pertanto dalla procedura espropriativa in esame.

7.
Il ricorrente sostiene che l'inserimento in zona agricola della superficie dei fondi part. n. 1310 e 549 che il piano regolatore previgente considerava edificabile costituirebbe un dezonamento e non una mancata attribuzione alla zona edificabile. Egli si limita tuttavia a richiamare il precedente trattamento pianificatorio delle proprietà, ma non si confronta con la giurisprudenza relativa alla distinzione tra il rifiuto di attribuire il fondo alla zona edificabile ("Nichteinzonung") e il dezonamento ("Auszonung"), rettamente esposta dalla Corte cantonale nel giudizio impugnato (cfr. DTF 131 II 728 consid. 2.1 e 2.3). Disattende che non è determinante il fatto che il piano regolatore previgente sia stato formalmente adottato sotto l'egida della LPT, bensì ch'esso fosse rispettoso dei principi pianificatori sotto il profilo del diritto federale materiale (sentenza 1C 280/2016 del 4 gennaio 2017 consid. 2.3 e rinvii). Il ricorrente omette al riguardo di considerare che il Tribunale federale ha già avuto modo di rilevare che il piano regolatore dei Comuni di X.________ del 1985 era sovradimensionato e non era conforme alla LPT per quanto concerne l'estensione e la delimitazione della zona edificabile (sentenza 1C 280/2016, citata,
consid. 3.5). La censura non sostanzia alcuna violazione del diritto federale e risulta pertanto inammissibile.

8.

8.1. Il ricorrente fa valere la violazione dell'art. 26 cpv. 2 Cost., adducendo genericamente che sarebbe dato un caso di espropriazione materiale per cui gli sarebbe dovuta una piena indennità. Ribadisce in generale che, in precedenza, i fondi part. n. 1310 e 549 sarebbero stati parzialmente edificabili. Sostiene che un preavviso vincolante dell'autorità cantonale del 5 aprile 2007 gli avrebbe consentito di edificare uno stabile di nove appartamenti e relativo posteggio.

8.2. Come rettamente rilevato dalla Corte cantonale, la mancata attribuzione di un fondo alla zona edificabile non attua, di massima, i presupposti di un'espropriazione materiale e non dà quindi luogo a indennità. Un risarcimento spetta al proprietario soltanto in casi eccezionali, qualora, di regola cumulativamente, il suo terreno sia edificabile o almeno dotato delle infrastrutture di urbanizzazione primaria, sia compreso nel perimetro di un piano generale delle canalizzazioni conforme alla legge e il proprietario abbia già sopportato rilevanti spese per l'urbanizzazione e l'edificazione del terreno stesso. Anche considerazioni legate alla protezione della buona fede possono imporre l'inclusione di un fondo in una zona edificabile. Inoltre, una siffatta esigenza può sussistere quando il fondo sia situato in un comprensorio già largamente edificato secondo il previgente art. 15 lett. a LPT. Le esposte circostanze permettono, in linea di massima, di ritenere che al momento determinante il proprietario potesse contare sul fatto che un'edificazione del suo fondo fosse realizzabile con grande probabilità in un futuro prossimo (DTF 132 II 218 consid. 2.2; 125 II 431 consid. 3b e 4a e rinvii; sentenza 1C 314/2016 del 13 settembre 2016
consid. 2.2, in: RtiD I-2017, pag. 126 segg.).

8.3. In concreto, il ricorrente non si confronta puntualmente con queste condizioni e non spiega con una motivazione specifica per quali ragioni esse sarebbero realizzate nel caso in esame. Egli riconosce anzi che i fondi non dispongono di un accesso stradale e non sono inclusi nel perimetro del piano generale delle canalizzazioni. Adduce che un diritto di passo pedonale sarebbe sufficiente e che per lo smaltimento delle acque potrebbe essere installata una cisterna. Con questa argomentazione non sostanzia tuttavia l'adempimento dei citati presupposti, né dimostra di avere già sopportato rilevanti spese per l'urbanizzazione e l'edificazione dei terreni. Il ricorrente sostiene che i fondi sarebbero situati all'interno di un comprensorio già largamente edificato, ma non si confronta specificatamente con gli accertamenti esposti al considerando n. 6.2 (pag. 12) della sentenza impugnata, in cui la Corte cantonale ha segnatamente rilevato che i fondi part. n. 1310 e 549 sono ubicati ai margini della zona residenziale, posta a valle del nucleo di Y.________, di cui costituiscono l'ultimo tassello. Essi si caratterizzano per una morfologia estremamente ripida e, anche nella loro parte libera da bosco, si collegano alla zona forestale e
non a quella edificabile. Non censurati d'arbitrio con una motivazione conforme all'art. 106 cpv. 2 LTF, questi accertamenti sono vincolanti per il Tribunale federale (art. 105 cpv. 1 LTF) e confermano la conclusione della precedente istanza, secondo cui le particelle in questione non rientrano nel comprensorio già largamente edificato.

9.

9.1. Il ricorrente richiama il principio della buona fede e quello della proporzionalità. Ribadisce nuovamente che il piano regolatore previgente sarebbe stato conforme alla LPT e che, sulla base dei valori di stima dei fondi, del prezzo di acquisto pagato e del preavviso cantonale del 5 aprile 2007, egli avrebbe fatto affidamento sulla loro parziale edificabilità.

9.2. Egli presenta tuttavia ancora argomentazioni di carattere generico, senza fare valere l'esistenza di assicurazioni concrete e vincolanti rilasciate dall'autorità competente circa l'azzonamento dei suoi fondi. Né egli si fonda al riguardo su specifiche circostanze del processo pianificatorio (cfr. sentenza 1C 178/2017 del 6 luglio 2017 consid. 5.2). Contrariamente a quanto sembra addurre il ricorrente, il preavviso dell'autorità cantonale del 5 aprile 2007, concernente una domanda di costruzione relativa al fondo part. n. 1310, non costituisce una licenza edilizia, il cui rilascio compete invece al Municipio (art. 10 della legge edilizia cantonale, del 13 marzo 1991 [RL 705.100]). Tale preavviso era peraltro negativo con riferimento alla formazione di una strada di accesso. L'esistenza di un accesso sufficiente ai fini della prevista utilizzazione è, tra l'altro, una condizione dell'urbanizzazione (art. 19 cpv. 1 LPT) e quindi un requisito per il rilascio della licenza edilizia (art. 22 cpv. 2 lett. b LPT).

10.

10.1. Il ricorrente lamenta una disparità di trattamento enumerando sei fondi situati nelle vicinanze che sarebbero attualmente edificati. Adduce che un'indennità dovrebbe essergli versata sulla base del sacrificio particolare da lui subito.

10.2. Premesso che il ricorrente non spiega puntualmente in che misura la situazione delle particelle citate, già edificate, sarebbe analoga a quella dei suoi fondi, la nozione di sacrificio particolare presuppone di massima l'esistenza, al momento determinante, di un assetto pianificatorio conforme al diritto federale, che permetta al proprietario di continuare a utilizzare senza limitazione il fondo o di farne un migliore uso in un avvenire prossimo: essa non si riferisce quindi a un caso, come nella fattispecie, di mancata attribuzione alla zona edificabile di fondi per i quali non sia dato un obbligo di inserirveli (DTF 119 Ib 138 consid. 6, sentenze 1C 198/2011 del 17 ottobre 2011 consid. 4.2; 1A.21/2004 del 24 agosto 2004 consid. 3.7.2; 1A.191/2001 del 22 maggio 2002, consid. 4.2 e riferimenti, parzialmente pubblicata in: RDAT II-2002, n. 75, pag. 274 segg.). Nella misura in cui è ammissibile, la censura è pertanto infondata.

11.

11.1. Il ricorrente sostiene che la larghezza del margine sinistro della sentenza impugnata sarebbe eccessiva e finalizzata unicamente a gonfiare il numero delle pagine allo scopo di giustificare la tassa di giustizia di fr. 2'000.-- posta a suo carico. Anche questa censura è inammissibile, giacché il ricorrente, interamente soccombente, non fa valere l'applicazione arbitraria dell'art. 47 cpv. 1 della legge ticinese sulla procedura amministrativa, del 24 settembre 2013 (LPAmm; RL 165.100). Questa disposizione prevede in particolare che, per i procedimenti amministrativi di carattere pecuniario, l'importo della tassa di giustizia varia da fr. 100.-- a fr. 30'000.-- (art. 47 cpv. 1 lett. b LPAmm). Il ricorrente omette di considerare l'entità della pretesa d'indennità espropriativa da lui avanzata (fr. 868'320.--) e il fatto che l'ammontare della tassa di giustizia fissata dalla Corte cantonale (fr. 2'000.--) si situa verso il limite inferiore della tariffa.

11.2. Il ricorrente chiede infine anche la riduzione da fr. 2'000.-- a fr. 500.-- dell'indennità per ripetibili ch'egli è tenuto a rifondere al Comune di X.________. Non fa però valere l'applicazione manifestamente insostenibile dell'art. 49 LPAmm, che disciplina questa materia. Disattende che il Comune ha agito a tutela dei suoi interessi pecuniari ed era patrocinato da un legale siccome non disponeva di un proprio servizio giuridico (art. 49 cpv. 2 LPAmm). A maggiore ragione non deve nemmeno essere vagliata la richiesta di esonero dalle spese giudiziarie e dalle ripetibili di tutte le istanze per un'asserita "ingiustizia" della fattispecie litigiosa.

12.

12.1. Ne segue che il ricorso sussidiario in materia costituzionale deve essere dichiarato inammissibile, mentre il ricorso in materia di diritto pubblico deve essere respinto nella misura della sua ammissibilità. Le spese giudiziarie della sede federale seguono la soccombenza e sono quindi poste a carico del ricorrente (art. 66 cpv. 1 LTF). Trattandosi, nel caso di una causa in materia di espropriazione materiale, di una controversia con interesse pecuniario ai sensi dell'art. 65 cpv. 3 lett. b LTF, in concreto l'ammontare della tassa di giustizia tiene conto del valore litigioso della causa (fr. 868'320.--), conformemente alla tariffa delle tasse di giustizia del Tribunale federale, del 31 marzo 2006 (RS 173.110.210.1; cfr. sentenza 1C 473/2017 del 3 ottobre 2018 consid. 5 e rinvii).

12.2. Non si assegnano ripetibili della sede federale al Comune di X.________, che non è stato invitato a presentare una risposta al ricorso (art. 68 LTF).

Per questi motivi, il Tribunale federale pronuncia:

1.
Il ricorso sussidiario in materia costituzionale è inammissibile.

2.
Nella misura in cui è ammissibile, il ricorso in materia di diritto pubblico è respinto.

3.
Le spese giudiziarie di fr. 6'000.-- sono poste a carico del ricorrente.

4.
Comunicazione al patrocinatore del ricorrente, al patrocinatore del Comune di X.________, al Tribunale di espropriazione e al Tribunale amministrativo del Cantone Ticino.

Losanna, 30 giugno 2022

In nome della I Corte di diritto pubblico
del Tribunale federale svizzero

Il Presidente: Kneubühler

Il Cancelliere: Gadoni

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 26 Eigentumsgarantie - 1 Das Eigentum ist gewährleistet.
¹	Das Eigentum ist gewährleistet.
²	Enteignungen und Eigentumsbeschränkungen, die einer Enteignung gleichkommen, werden voll entschädigt.

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 27 Wirtschaftsfreiheit - 1 Die Wirtschaftsfreiheit ist gewährleistet.
¹	Die Wirtschaftsfreiheit ist gewährleistet.
²	Sie umfasst insbesondere die freie Wahl des Berufes sowie den freien Zugang zu einer privatwirtschaftlichen Erwerbstätigkeit und deren freie Ausübung.

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 29 Allgemeine Verfahrensgarantien - 1 Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
¹	Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
²	Die Parteien haben Anspruch auf rechtliches Gehör.
³	Jede Person, die nicht über die erforderlichen Mittel verfügt, hat Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint. Soweit es zur Wahrung ihrer Rechte notwendig ist, hat sie ausserdem Anspruch auf unentgeltlichen Rechtsbeistand.

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 30 Gerichtliche Verfahren - 1 Jede Person, deren Sache in einem gerichtlichen Verfahren beurteilt werden muss, hat Anspruch auf ein durch Gesetz geschaffenes, zuständiges, unabhängiges und unparteiisches Gericht. Ausnahmegerichte sind untersagt.
¹	Jede Person, deren Sache in einem gerichtlichen Verfahren beurteilt werden muss, hat Anspruch auf ein durch Gesetz geschaffenes, zuständiges, unabhängiges und unparteiisches Gericht. Ausnahmegerichte sind untersagt.
²	Jede Person, gegen die eine Zivilklage erhoben wird, hat Anspruch darauf, dass die Sache vom Gericht des Wohnsitzes beurteilt wird. Das Gesetz kann einen anderen Gerichtsstand vorsehen.
³	Gerichtsverhandlung und Urteilsverkündung sind öffentlich. Das Gesetz kann Ausnahmen vorsehen.

SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz RPG Art. 5 Ausgleich und Entschädigung - 1 Das kantonale Recht regelt einen angemessenen Ausgleich für erhebliche Vor- und Nachteile, die durch Planungen nach diesem Gesetz entstehen.
¹	Das kantonale Recht regelt einen angemessenen Ausgleich für erhebliche Vor- und Nachteile, die durch Planungen nach diesem Gesetz entstehen.
^1bis	Planungsvorteile werden mit einem Satz von mindestens 20 Prozent ausgeglichen. Der Ausgleich wird bei der Überbauung des Grundstücks oder dessen Veräusserung fällig. Das kantonale Recht gestaltet den Ausgleich so aus, dass mindestens Mehrwerte bei neu und dauerhaft einer Bauzone zugewiesenem Boden ausgeglichen werden.13
^1ter	Der Ertrag wird für Massnahmen nach Absatz 2 oder für weitere Massnahmen der Raumplanung nach Artikel 3, insbesondere Absätze 2 Buchstabe a und 3 Buchstabe abis, verwendet.14
^1quater	Für die Bemessung der Abgabe ist der bei einer Einzonung errechnete Planungsvorteil um den Betrag zu kürzen, welcher innert angemessener Frist zur Beschaffung einer landwirtschaftlichen Ersatzbaute zur Selbstbewirtschaftung verwendet wird.15
^1quinquies	Das kantonale Recht kann von der Erhebung der Abgabe absehen, wenn:
^a	ein Gemeinwesen abgabepflichtig wäre; oder
^b	der voraussichtliche Abgabeertrag in einem ungünstigen Verhältnis zum Erhebungsaufwand steht.16
^1sexies	Die bezahlte Abgabe ist bei der Bemessung einer allfälligen Grundstückgewinnsteuer als Teil der Aufwendungen vom Gewinn in Abzug zu bringen.17
²	Führen Planungen zu Eigentumsbeschränkungen, die einer Enteignung gleichkommen, so wird voll entschädigt.
³	Die Kantone können vorschreiben, dass die Auszahlung von Entschädigungen bei Eigentumsbeschränkungen im Grundbuch anzumerken ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 82 Grundsatz - Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden:
^a	gegen Entscheide in Angelegenheiten des öffentlichen Rechts;
^b	gegen kantonale Erlasse;
^c	betreffend die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen sowie betreffend Volkswahlen und -abstimmungen.

SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz RPG Art. 34 Bundesrecht - 1 Für die Rechtsmittel an Bundesbehörden gelten die allgemeinen Bestimmungen über die Bundesrechtspflege.
¹	Für die Rechtsmittel an Bundesbehörden gelten die allgemeinen Bestimmungen über die Bundesrechtspflege.
²	Kantone und Gemeinden sind zur Beschwerde berechtigt gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen über:
^a	Entschädigungen als Folge von Eigentumsbeschränkungen (Art. 5);
^b	die Zonenkonformität von Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen;
^c	Bewilligungen im Sinne der Artikel 24-24d80 und 37a.81
³	Das Bundesamt für Landwirtschaft ist zur Beschwerde berechtigt gegen Entscheide über Vorhaben, die Fruchtfolgeflächen beanspruchen.82

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 89 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat;
^b	durch den angefochtenen Entscheid oder Erlass besonders berührt ist; und
^c	ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Zur Beschwerde sind ferner berechtigt:
^a	die Bundeskanzlei, die Departemente des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, die ihnen unterstellten Dienststellen, wenn der angefochtene Akt die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann;
^b	das zuständige Organ der Bundesversammlung auf dem Gebiet des Arbeitsverhältnisses des Bundespersonals;
^c	Gemeinden und andere öffentlich-rechtliche Körperschaften, wenn sie die Verletzung von Garantien rügen, die ihnen die Kantons- oder Bundesverfassung gewährt;
^d	Personen, Organisationen und Behörden, denen ein anderes Bundesgesetz dieses Recht einräumt.
³	In Stimmrechtssachen (Art. 82 Bst. c) steht das Beschwerderecht ausserdem jeder Person zu, die in der betreffenden Angelegenheit stimmberechtigt ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 100 Beschwerde gegen Entscheide - 1 Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
¹	Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
²	Die Beschwerdefrist beträgt zehn Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	bei Entscheiden auf den Gebieten der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und der internationalen Amtshilfe in Steuersachen;
^c	bei Entscheiden über die Rückgabe eines Kindes nach dem Europäischen Übereinkommen vom 20. Mai 198089 über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheidungen über das Sorgerecht für Kinder und die Wiederherstellung des Sorgerechts oder nach dem Übereinkommen vom 25. Oktober 198090 über die zivilrechtlichen Aspekte internationaler Kindesentführung;
^d	bei Entscheiden des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 195492.
³	Die Beschwerdefrist beträgt fünf Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen im Rahmen der Wechselbetreibung;
^b	bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen eidgenössische Abstimmungen.
⁴	Bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen die Nationalratswahlen beträgt die Beschwerdefrist drei Tage.
⁵	Bei Beschwerden wegen interkantonaler Kompetenzkonflikte beginnt die Beschwerdefrist spätestens dann zu laufen, wenn in beiden Kantonen Entscheide getroffen worden sind, gegen welche beim Bundesgericht Beschwerde geführt werden kann.
⁶	...93
⁷	Gegen das unrechtmässige Verweigern oder Verzögern eines Entscheids kann jederzeit Beschwerde geführt werden.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 86 Vorinstanzen im Allgemeinen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
^a	des Bundesverwaltungsgerichts;
^b	des Bundesstrafgerichts;
^c	der unabhängigen Beschwerdeinstanz für Radio und Fernsehen;
^d	letzter kantonaler Instanzen, sofern nicht die Beschwerde an das Bundesverwaltungsgericht zulässig ist.
²	Die Kantone setzen als unmittelbare Vorinstanzen des Bundesgerichts obere Gerichte ein, soweit nicht nach einem anderen Bundesgesetz Entscheide anderer richterlicher Behörden der Beschwerde an das Bundesgericht unterliegen.
³	Für Entscheide mit vorwiegend politischem Charakter können die Kantone anstelle eines Gerichts eine andere Behörde als unmittelbare Vorinstanz des Bundesgerichts einsetzen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
¹	Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
²	In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 14 15
³	Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
⁴	Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201616 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
^a	das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
^b	die Art und Weise der Übermittlung;
^c	die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.17
⁵	Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
⁶	Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
⁷	Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz RPG Art. 15 Bauzonen - 1 Die Bauzonen sind so festzulegen, dass sie dem voraussichtlichen Bedarf für 15 Jahre entsprechen.
¹	Die Bauzonen sind so festzulegen, dass sie dem voraussichtlichen Bedarf für 15 Jahre entsprechen.
²	Überdimensionierte Bauzonen sind zu reduzieren.
³	Lage und Grösse der Bauzonen sind über die Gemeindegrenzen hinaus abzustimmen; dabei sind die Ziele und Grundsätze der Raumplanung zu befolgen. Insbesondere sind die Fruchtfolgeflächen zu erhalten sowie Natur und Landschaft zu schonen.
⁴	Land kann neu einer Bauzone zugewiesen werden, wenn:
^a	es sich für die Überbauung eignet;
^b	es auch im Fall einer konsequenten Mobilisierung der inneren Nutzungsreserven in den bestehenden Bauzonen voraussichtlich innerhalb von 15 Jahren benötigt, erschlossen und überbaut wird;
^c	Kulturland damit nicht zerstückelt wird;
^d	seine Verfügbarkeit rechtlich sichergestellt ist; und
^e	damit die Vorgaben des Richtplans umgesetzt werden.
⁵	Bund und Kantone erarbeiten zusammen technische Richtlinien für die Zuweisung von Land zu den Bauzonen, namentlich die Berechnung des Bedarfs an Bauzonen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95

SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz RPG Art. 19 Erschliessung - 1 Land ist erschlossen, wenn die für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht und die erforderlichen Wasser-, Energie- sowie Abwasserleitungen so nahe heranführen, dass ein Anschluss ohne erheblichen Aufwand möglich ist.
¹	Land ist erschlossen, wenn die für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht und die erforderlichen Wasser-, Energie- sowie Abwasserleitungen so nahe heranführen, dass ein Anschluss ohne erheblichen Aufwand möglich ist.
²	Das Gemeinwesen hat die Bauzonen innerhalb der im Erschliessungsprogramm vorgesehenen Frist zu erschliessen; es kann die Erschliessung bei Bedarf etappieren. Das kantonale Recht regelt die Beiträge der Grundeigentümer.47
³	Erschliesst das Gemeinwesen Bauzonen nicht fristgerecht, so ist den Grundeigentümern zu gestatten, ihr Land nach den vom Gemeinwesen genehmigten Plänen selber zu erschliessen oder die Erschliessung durch das Gemeinwesen nach den Bestimmungen des kantonalen Rechts zu bevorschussen.48

SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz RPG Art. 22 Baubewilligung - 1 Bauten und Anlagen dürfen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden.
¹	Bauten und Anlagen dürfen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden.
²	Voraussetzung einer Bewilligung ist, dass:
^a	die Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen; und
^b	das Land erschlossen ist.
³	Die übrigen Voraussetzungen des Bundesrechts und des kantonalen Rechts bleiben vorbehalten.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 65 Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten bestehen in der Gerichtsgebühr, der Gebühr für das Kopieren von Rechtsschriften, den Auslagen für Übersetzungen, ausgenommen solche zwischen Amtssprachen, und den Entschädigungen für Sachverständige sowie für Zeugen und Zeuginnen.
¹	Die Gerichtskosten bestehen in der Gerichtsgebühr, der Gebühr für das Kopieren von Rechtsschriften, den Auslagen für Übersetzungen, ausgenommen solche zwischen Amtssprachen, und den Entschädigungen für Sachverständige sowie für Zeugen und Zeuginnen.
²	Die Gerichtsgebühr richtet sich nach Streitwert, Umfang und Schwierigkeit der Sache, Art der Prozessführung und finanzieller Lage der Parteien.
³	Sie beträgt in der Regel:
^a	in Streitigkeiten ohne Vermögensinteresse 200-5000 Franken;
^b	in den übrigen Streitigkeiten 200-100 000 Franken.
⁴	Sie beträgt 200-1000 Franken und wird nicht nach dem Streitwert bemessen in Streitigkeiten:
^a	über Sozialversicherungsleistungen;
^b	über Diskriminierungen auf Grund des Geschlechts;
^c	aus einem Arbeitsverhältnis mit einem Streitwert bis zu 30 000 Franken;
^d	nach den Artikeln 7 und 8 des Behindertengleichstellungsgesetzes vom 13. Dezember 200223.
⁵	Wenn besondere Gründe es rechtfertigen, kann das Bundesgericht bei der Bestimmung der Gerichtsgebühr über die Höchstbeträge hinausgehen, jedoch höchstens bis zum doppelten Betrag in den Fällen von Absatz 3 und bis zu 10 000 Franken in den Fällen von Absatz 4.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.