2C_79/2019 - 2020-01-30 - Öffentliche Finanzen und Abgaberecht - Imposta federale diritta e imposta cantonale 2010; imposta sugli utili immobiliari

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

2C 79/2019

Sentenza del 30 gennaio 2020

II Corte di diritto pubblico

Composizione
Giudici federali Seiler, Presidente,
Zünd, Donzallaz,
Cancelliere Savoldelli.

Partecipanti al procedimento
A.________ SA,
ricorrente,

contro

Divisione delle contribuzioni del Cantone Ticino,
viale S. Franscini 6, 6501 Bellinzona.

Oggetto
Imposta federale diretta e imposta cantonale 2010; imposta sugli utili immobiliari.

ricorso in materia di diritto pubblico e ricorso sussidiario in materia costituzionale contro la sentenza emanata il
7 dicembre 2018 dalla Camera di diritto tributario del Tribunale di appello del Cantone Ticino
(80.2018.60, 61, 62).

Fatti:

A.
II 16 settembre 1996, la A.________ SA ha acquistato dalla massa fallimentare della B.________ SA di X.________ cinque fogli di proprietà per piani (PPP) del fondo base xxx RFD di X.________, fra i quali le PPP yyy, al prezzo di fr. 377'498.95, e zzz, al prezzo di fr. 377'470.85. Il 18 febbraio 2010 ha venduto queste ultime due PPP a C.________, figlia dell'azionista della società, al prezzo rispettivamente di fr. 347'443.-- (PPP yyy) e di fr. 348'857.-- (PPP zzz).
Inoltrando la dichiarazione per l'imposta sugli utili immobiliari, la società alienante ha fatto valere spese di miglioria per fr. 113'732.-- e spese di acquisto e di vendita per fr. 29'785.--, indicando in tal modo di non avere conseguito alcun utile. Nella dichiarazione d'imposta delle persone giuridiche per il periodo fiscale 2010, la società ha invece notificato di aver conseguito un utile netto di fr. 1'461.--.

B.
Con decisioni del 26 novembre 2014, il fisco ticinese ha notificato alla A.________ SA le tassazioni dell'imposta sugli utili immobiliari concernenti la vendita delle quote di PPP citate. In questo contesto, al valore di alienazione dichiarato ha aggiunto "altri elementi imponibili" per un totale di fr. 543'354.--. Preso atto del fatto che l'operazione aveva avuto luogo fra persone vicine, l'autorità di tassazione ha infatti corretto il valore di alienazione in "un importo ritenuto equo", considerando che il valore venale delle unità condominiali ammontasse complessivamente a fr. 1'239'654.--, invece che a fr. 696'300.--.
In parallelo, il fisco ha notificato alla A.________ SA anche la decisione di tassazione relativa all'imposta cantonale e all'imposta federale diretta 2010. In questo contesto, all'utile netto dichiarato ha aggiunto fr. 37'526.--, a titolo di adeguamento degli interessi passivi, e una prestazione valutabile in denaro di fr. 543'354.--, pari alla correzione del valore della cessione delle PPP yyy e zzz a C.________ (per un totale di fr. 582'341.--). A seguito della deduzione dell'utile assoggettato all'imposta sugli utili immobiliari (fr. 341'167.--, cioè fr. 169'058.-- + fr. 172'109.--), l'utile è stato pertanto commisurato in fr. 582'341.-- (imposta federale diretta) e in fr. 241'174.-- (imposta cantonale). Le decisioni citate sono state confermate, prima su reclamo, quindi su ricorso alla Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello del Cantone Ticino, con sentenza del 7 dicembre 2018.

C.
Il 21 gennaio 2019, la A.________ SA ha impugnato il giudizio della Camera di diritto tributario con ricorso in materia di diritto pubblico e ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale, chiedendo il suo annullamento e il rinvio dell'incarto alla Corte cantonale, affinché proceda all'assunzione delle prove richieste e si esprima nuovamente sulla causa.
La Corte cantonale, il fisco ticinese e l'Amministrazione federale delle contribuzioni hanno chiesto che il gravame sia respinto. Con decreto del 14 febbraio 2019 il Presidente della II Corte di diritto pubblico ha deciso che, per quanto non fosse priva di oggetto, l'istanza di concessione dell'effetto sospensivo andasse negata.

Diritto:

1.

1.1. L'impugnativa è stata scritta in tedesco (art. 42 cpv. 1 LTF). Nel gravame non vengono però fatte valere ragioni per scostarsi dalla regola sancita dall'art. 54 cpv. 1 LTF. Questa sentenza è quindi redatta in italiano, lingua della decisione querelata.

1.2. Il ricorso concerne una causa di diritto pubblico che non ricade sotto le eccezioni previste dall'art. 83 LTF ed è diretto contro una decisione finale resa in ultima istanza cantonale da un tribunale superiore (art. 86 cpv. 1 lett. d e cpv. 2 e art. 90 LTF). Esso è stato interposto nei termini dalla destinataria del giudizio contestato (art. 46 cpv. 1 lett. c in relazione con l'art. 100 cpv. 1 LTF), con interesse al suo annullamento (art. 89 cpv. 1 LTF), ed è pertanto di principio ricevibile come ricorso in materia di diritto pubblico (art. 82 segg. LTF). Il riferimento al ricorso sussidiario in materia costituzionale è di conseguenza irrilevante. Detto rimedio è stato del resto formulato soltanto per l'ipotesi in cui il ricorso ordinario non fosse possibile (art. 113 LTF).

2.

2.1. Il Tribunale federale dispone di pieno potere cognitivo non solo in materia di imposta federale diretta, ma anche nella misura in cui si tratta di verificare se il diritto cantonale e la relativa applicazione da parte delle istanze inferiori rispettino i dettami della legge sull'armonizzazione fiscale (DTF 131 II 710 consid. 1.2 pag. 713; 130 II 202 consid. 3.1 pag. 205 seg.). Nondimeno, tenuto conto dell'onere di allegazione e motivazione posto dalla legge (art. 42 cpv. 1 e 2 LTF) si confronta di regola solo con le censure sollevate. Davanti al Tribunale federale va pertanto indicato, riferendosi alla motivazione fornita dall'istanza precedente, in cosa consiste la lesione del diritto e su quali punti il giudizio impugnato viene contestato (DTF 134 II 244 consid. 2.1 pag. 245 seg.). La violazione di diritti fondamentali dev'essere invece motivata con precisione (art. 106 cpv. 2 LTF; DTF 133 II 249 consid. 1.4.2 pag. 254).

2.2. Per quanto riguarda i fatti, il Tribunale federale fonda il suo ragionamento giuridico sull'accertamento che è stato svolto dall'autorità inferiore (art. 105 cpv. 1 LTF). Può scostarsene quando è stato eseguito in violazione del diritto ai sensi dell'art. 95 LTF o in modo manifestamente inesatto, ovvero arbitrario, profilo sotto il quale viene esaminato anche l'apprezzamento delle prove (DTF 136 III 552 consid. 4.2 pag. 560). L'eliminazione del vizio deve inoltre poter influire in maniera determinante sull'esito della causa (art. 97 cpv. 1 LTF). A meno che non ne dia motivo la decisione impugnata, aspetto che compete a chi ricorre dimostrare, il Tribunale federale non tiene neppure conto di fatti o mezzi di prova nuovi, i quali non possono in ogni caso essere posteriori alla querelata sentenza (art. 99 cpv. 1 LTF; DTF 133 IV 343 consid. 2.1 pag. 343 seg.).

2.3. Il ricorso rispetta solo in parte i requisiti in materia di motivazione indicati nei considerandi 2.1 e 2.2. Per quanto li disattenda, sfugge pertanto a un esame di merito. Stessa conclusione vale per le critiche rivolte contro la decisione di tassazione e la decisione su reclamo. Oggetto dell'impugnativa davanti al Tribunale federale può essere in effetti solo la sentenza dell'istanza precedente (DTF 134 II 142 consid. 1.4 pag. 144). Infine, date rispettivamente dimostrate non sono né le condizioni previste dall'art. 99 cpv. 1 LTF per la presentazione di nuovi documenti né quelle per discostarsi dai fatti che risultano dal giudizio impugnato, che vincolano così il Tribunale federale anche nel caso concreto (art. 105 cpv. 1 LTF).

2.4. Tra i fatti in relazione ai quali il giudizio impugnato non contiene nessun accertamento specifico e dei quali non è quindi possibile tenere conto, vi sono in particolare anche quei costi di fr. 143'517.-- che C.________ avrebbe coperto direttamente e che sarebbero andati ad aumentare il valore dei fondi. In effetti, a differenza di quanto sostenuto nell'impugnativa - in cui sono definiti come pacifici ("nicht bestrittenen Investitionen"), lamentandone nel contempo la mancata presa in considerazione da parte della Camera di diritto tributario - questi costi pacifici non erano. Tant'è che il fisco li ha contestati - denunciando che non fossero documentati - anche nella risposta del 9 maggio 2018, intimata alla ricorrente senza poi ricevere da essa più reazione alcuna. In assenza di prove specifiche al riguardo, che per altro non risultano neppure da una consultazione dell'incarto, anche le critiche che su tali fatti si basano non possono quindi che risultare infondate ed essere respinte.

3.
La causa concerne le conseguenze fiscali (imposta federale diretta, imposta cantonale e imposta sugli utili immobiliari) della cessione - avvenuta nel 2010, ad un prezzo di favore - dei fogli di proprietà per piani yyy e zzz del fondo base xxx RFD del Comune di X.________, tra la società ricorrente e C.________, figlia dell'azionista. In questo contesto, riguarda in particolare la valutazione svolta dal fisco e confermata dai Giudici cantonali, del valore da dare agli stessi al momento della loro alienazione.

3.1. Esposto il quadro legale di riferimento, la Camera di diritto tributario, ha dapprima rilevato:
che il fatto che il prezzo di vendita dei due appartamenti, pattuito nel 2010, fosse inferiore a quello pagato nel 1996 per acquistarli, ha indotto l'autorità a verificare l'attendibilità dei valori indicati;
che, nel corso della procedura di reclamo, il fisco aveva chiesto all'ufficio stima di procedere alla valutazione degli appartamenti ma che, nonostante ripetuti tentativi, quest'ultimo non ha ottenuto dai rappresentanti della ricorrente la disponibilità per fissare un sopralluogo;
che, da una nota interna contenuta nell'incarto fiscale si apprende che l'autorità incaricata di procedere alla valutazione ha sollecitato per ben due anni e mezzo i rappresentanti della società ricorrente, ricevendo sempre risposte interlocutorie e dilatorie;
che, pur mettendo in discussione la valutazione intrapresa dal fisco, l'insorgente non ha preso posizione sulla violazione degli obblighi di collaborazione che gli vengono rimproverati.

3.2. Formulate queste premesse e descritto l'operato delle autorità fiscali la Camera di diritto tributario ha quindi osservato:
che la ricostruzione del valore venale operata dal fisco si fonda su dati oggettivi, mentre la ricorrente si è limitata ad affermare che il valore reale sarebbe di molto inferiore a quello accertato;
che, come già ricordato, essa non ha per contro prestato la collaborazione richiesta perché si potesse disporre di una valutazione dell'ufficio cantonale di stima e che neppure ha prodotto una perizia o dei dati relativi ad altre transazioni immobiliari avvenute nello stesso condominio o nella zona in cui sorge;
che la censura legata al valore delle cartelle ipotecarie non impone una diversa conclusione e che i fatti indicati dimostrano tutt'al più che, quando la ricorrente ha acquistato gli appartamenti dalla massa fallimentare della B.________ SA, ha potuto beneficiare di prezzi favorevoli, proprio perché il precedente proprietario era fallito.

3.3. Confermata la stima eseguita dal fisco e respinte le critiche sollevate al riguardo ha infine indicato:
che la società ricorrente non contesta di aver concesso una prestazione valutabile in denaro, limitandosi a discuterne l'ammontare;
che, in effetti, stabilita la sproporzione fra valore venale e prezzo di vendita degli immobili, è chiaro che l'importo ricostruito debba essere qualificato come un prelevamento anticipato di capitale, alla luce del fatto che l'acquirente è la figlia dell'azionista della società;
che il fisco ha pertanto correttamente proceduto, in primo luogo, ad aggiungere al valore di alienazione risultante dall'atto pubblico il valore della prestazione valutabile in denaro, ai fini del calcolo dell'imposta sugli utili immobiliari (art. 131 cpv. 2 della legge tributaria del Cantone Ticino del 21 giugno 1994[LT/TI; RL/TI 640.100]);
che, in secondo luogo, ha altrettanto correttamente ripreso la menzionata prestazione valutabile in denaro nel quadro della definizione dell'utile soggetto alle imposte cantonale e federale sull'utile della ricorrente, aggiungendo che nel caso dell'imposta cantonale, la ripresa ammonta solo a fr. 202'187.--, per il fatto che l'utile di fr. 341'167.-- è stato assoggettato all'imposta sugli utili immobiliari.

I. critiche di natura formale

4.
Sul piano procedurale, la ricorrente lamenta la violazione del diritto di essere sentita. Da una parte, perché la Corte cantonale non avrebbe dato seguito alla sua richiesta - scritta e telefonica - di fare svolgere una perizia sul valore degli immobili; d'altra parte, poiché quest'ultima avrebbe reso un giudizio che non è sufficientemente motivato.

4.1. Il diritto di essere sentito ancorato nell'art. 29 cpv. 2 Cost. - quale garanzia minima (DTF 135 I 279 consid. 2.2 pag. 281 seg.) -, comprende più aspetti. Tra questi, il diritto ad offrire prove pertinenti e ad ottenerne l'assunzione, il diritto a partecipare all'istruzione, così come il diritto ad una decisione motivata (sul diritto ad offrire prove pertinenti, ad ottenerne l'assunzione e a partecipare all'istruzione: DTF 134 I 140 consid. 5.3 pag. 148; 130 II 425 consid. 2.1 pag. 428; sul diritto ad una decisione motivata: DTF 138 I 232 consid. 5.1 pag. 237).

4.2. Nella fattispecie, l'art. 29 cpv. 2 Cost. non è stato tuttavia violato in relazione a nessuno dei due aspetti indicati.

4.2.1. Come rilevato in risposta, nell'impugnativa presentata davanti alla Corte cantonale la ricorrente non ha in effetti chiesto l'esecuzione di nessuna perizia né direttamente né indirettamente, di modo che non può certo lamentarsi oggi del fatto che la Camera di diritto tributario non si sia espressa su una domanda (mai formulata) in quel senso (sentenze 2C 50/2014 del 28 maggio 2014 consid. 3.1 e 2C 415/2012 del 2 novembre 2012 consid. 5.3.2). Inoltre, non risulta neanche che la contribuente abbia agito a tal fine via telefono, ciò che sarebbe per altro in contrasto con gli art. 227 LT/TI e 140 cpv. 1 LIFD, secondo cui la procedura di ricorso davanti alla Camera di diritto tributario è scritta (cpv. 1) e nel ricorso vanno indicati anche i mezzi di prova (cpv. 2).

4.2.2. D'altra parte, la motivazione contenuta nel giudizio impugnato permette manifestamente di comprendere anche i motivi che hanno condotto i Giudici ticinesi a confermare l'agire del fisco, di modo che leso non è neppure il diritto ad una motivazione sufficiente. Il fatto che il ricorrente non condivida tale conclusione, è questione che riguarda il merito, non il diritto di essere sentiti (sentenza 2C 513/2015 del 13 dicembre 2015 consid. 3.2).

II. Imposta federale diretta

5.

5.1. Una distribuzione dissimulata di utili ai sensi dell'art. 58 cpv. 1 lett. b LIFD, imponibile quale utile di una persona giuridica, è data quando: (a) una società esegue una prestazione senza ottenere una controprestazione corrispondente; (b) questa prestazione è accordata ad un azionista o a una persona comunque vicina, mentre non sarebbe stata concessa alle medesime condizioni a un qualunque terzo; (c) il carattere particolarmente vantaggioso della prestazione è riconoscibile per gli organi societari (DTF 140 II 88 consid. 4.1 pag. 92; 131 II 593 consid. 5.1 pag. 607; sentenze 2C 11/2018 del 10 dicembre 2018 consid. 7.2; 2C 124/2016 del 31 gennaio 2017 consid. 6.1).
Tra le distribuzioni dissimulate di utili rientrano le rinunce a determinati proventi in favore dell'azionista o della persona vicina, con una corrispondente riduzione presso la società dell'utile esposto nel conto economico. Questa forma di prestazione valutabile in denaro sussiste di regola quando la società non rivendica diritti su introiti di sua competenza, che sono così incassati direttamente dall'azionista o dalla persona a lui vicina, rispettivamente quando queste persone non forniscono la controprestazione che la società esigerebbe da un terzo (sentenze 2C 91/2019 del 12 settembre 2019 consid. 3.2; 2C 49/2018 del 23 aprile 2019 consid. 4; 2C 1009/2017 del 28 settembre 2018 consid. 5.1 e 2C 876/2012 del 3 aprile 2014 consid. 5.3).

5.2. Se esiste un mercato libero, i prezzi che vi sono praticati sono determinanti e permettono un paragone effettivo con quelli che sono stati applicati nella transazione in esame (metodo del paragone effettivo). Se non esiste un mercato libero, ma sono comunque note transazioni con le medesime caratteristiche concluse tra terzi, il prezzo litigioso dev'essere paragonato con quello che è stato praticato in queste transazioni. In assenza di transazioni paragonabili, l'esame del rispetto del principio della piena concorrenza si fonda invece su un valore ipotetico fissato secondo altri metodi, quali quello del costo maggiorato o del prezzo di rivendita (riguardo a tutti i metodi citati, cfr. DTF 140 II 88 consid. 4.2 pag. 93 seg. con ulteriori rinvii; sentenza 2C 343/2019 del 27 settembre 2019 consid. 4 seg., in cui è per altro posto anche l'accento sul dovere di collaborazione del contribuente, incluso quello di fornire - a semplice domanda dell'autorità di tassazione - informazioni orali e scritte, presentare libri contabili, giustificativi e altri attestati, ecc. al fine di consentire una tassazione completa [art. 126 LIFD]).
La determinazione del valore venale di un bene o di una prestazione non è una mera questione di fatto. Essa dev'essere conforme ai principi previsti dal diritto federale rispettivamente dalla giurisprudenza indicata. Se la stima dell'autorità inferiore è conforme a questi principi, questione che il Tribunale federale esamina d'ufficio, deve allora essere accettata, a meno che non sia manifestamente insostenibile (sentenza 2C 1082/2013 del 14 gennaio 2015 consid. 5.5 con rinvii).

6.
Tra le distribuzioni dissimulate di utili rientra chiaramente anche la vendita, a un prezzo inferiore al suo valore venale, di un immobile da parte di una società a un suo azionista o a una persona vicina (sentenze 2C 605/2014 del 25 febbraio 2015 consid. 6.1.1 e 2C 275/2010 del 24 agosto 2010 consid. 3 con rinvii) e, per lo meno sul principio, l'esistenza di una distribuzione dissimulata di utili non è del resto contestata neanche dalla ricorrente. Quanto quest'ultima lamenta, è però l'entità della correzione cui ha proceduto il fisco rispettivamente la sua conferma da parte della Camera di diritto tributario.

6.1. Come spiegato nel giudizio impugnato, il valore di alienazione stimato dalle autorità fiscali ticinesi è frutto di una media di tre valori distinti (fr. 1'089'795.92; fr. 1'297'916.67; fr. 1'331'250.--) :
il primo e il secondo (1'089'795.92; 1'297'916.67), risultano dalla considerazione del prezzo di vendita (avvenuta nel 2009 e nel 2012) di due PPP nello stesso condominio (diviso per i numeri dei millesimi di cui erano composte e quindi moltiplicato per il numero dei millesimi complessivi di cui si compongono gli immobili in esame);
il terzo (1'331'250.--), è invece ricostruito a partire dal valore delle cartelle ipotecarie gravanti le PPP che sono oggetto del contendere (fr. 530'000.-- e 535'000.--), partendo dal presupposto che un fondo possa essere ipotecato fino all'80 % del suo valore venale [ (530'000.-- + 535'000) /80 x 100].

6.2. Preso atto di tale modo di procedere, la Camera di diritto tributario ha rilevato quanto segue:

"La ricostruzione del valore venale degli appartamenti in questione si fonda su dati oggettivi. La ricorrente, dal canto suo, si è limitata ad affermare che il valore reale sarebbe di molto inferiore a quello accertato dall'UTPG e che i fattori riguardanti le cartelle ipotecarie non rivestirebbero nessun ruolo. Come già ricordato, essa non ha per contro prestato la collaborazione richiesta perché si potesse disporre di una valutazione dell'Ufficio cantonale di stima. Neppure ha prodotto una perizia o dei dati relativi ad altre transazioni immobiliari avvenute nello stesso condominio o nella zona in cui sorge. In queste circostanze, il valore venale ricostruito dall'UTPG dev'essere considerato attendibile. La censura legata al valore delle cartelle ipotecarie non impone una diversa conclusione. Secondo la società insorgente, le cartelle ipotecarie appena citate proverrebbero da un prestito dell'impresa costruttrice (D.________), che sarebbe poi fallita proprio perché "il finanziamento di allora era sproporzionato". I fatti indicati dimostrano tutt'al più che, quando la ricorrente ha acquistato gli appartamenti dalla massa fallimentare della B.________ SA, ha potuto beneficiare di prezzi favorevoli, proprio perché il precedente
proprietario era fallito. II fatto che, quattordici anni dopo, abbia rivenduto gli oggetti acquistati, ad un prezzo addirittura inferiore, si spiega unicamente con la vicinanza fra le parti contraenti. II valore accertato dall'UTPG con le decisioni impugnate deve in tal modo essere confermato".

6.3. Chiamato ad esprimersi d'ufficio sulla determinazione del valore venale delle PPP oggetto del contendere, il Tribunale federale può senz'altro concordare sull'operato della Camera di diritto tributario in relazione agli importi di fr. 1'089'795.92 e di fr. 1'297'916.67, che risultano dalla presa in considerazione del prezzo di vendita (avvenuta nel 2009 e nel 2012) di due PPP nello stesso condominio (diviso per i numeri dei millesimi di cui erano composte e quindi moltiplicato per il numero dei millesimi complessivi di cui si compongono gli immobili in esame).
Da un lato, essi sono infatti il frutto dell'applicazione di un modo di procedere comparativo, conforme alla giurisprudenza (precedente consid. 5.2). D'altro lato, della stima come tale non è nemmeno sostenuta rispettivamente dimostrata l'insostenibilità (sentenza 2C 1082/2013 del 14 gennaio 2015 consid. 5.5 con rinvii).

6.4. Non così è invece per la presa in considerazione dell'importo di fr. 1'331'250.--, ricostruito a partire dal valore delle cartelle ipotecarie gravanti le PPP oggetto del contendere (fr. 530'000.-- e 535'000.--), partendo dal presupposto che un fondo possa essere ipotecato fino all'80 % del suo valore venale [ (530'000.-- + 535'000.--) /80 x 100].
In effetti, esso non risulta dall'applicazione di nessuno dei metodi riconosciuti e applicati, nel rispetto del principio della piena concorrenza richiesto dalla giurisprudenza (precedente consid. 5.2). Nel contempo, va rilevato che il presupposto secondo cui un fondo possa essere ipotecato fino all'80 % del suo valore venale non è necessariamente immutabile e che al momento dell'aggravio degli immobili - che non risulta dal giudizio impugnato - la percentuale citata potrebbe essere stata anche maggiore.

6.5. Per quanto precede, ed in relazione all'imposta federale diretta, il ricorso è parzialmente accolto e l'incarto rinviato alla Divisione delle contribuzioni del Cantone Ticino per nuova tassazione, sulla base della media dei soli valori di fr. 1'089'795.92 e di fr. 1'297'916.67, escluso il valore di fr. 1'331'250.--. Per il resto, è respinto.

III. Imposte cantonali
(imposta sull'utile e imposta sugli utili immobiliari)

7.

7.1. La giurisprudenza in materia d'imposta federale diretta è valida anche per l'applicazione delle disposizioni cantonali armonizzate corrispondenti (art. 67 lett. b LT/TI in relazione con l'art. 24 cpv. 1 LAID; DTF 140 II 88 consid. 10 pag. 101; sentenza 2C 383/2018 del 9 ottobre 2019 consid. 9). Il ricorso interposto - con cui vengono formulate critiche e conclusioni valide sia per l'imposta federale diretta che per le imposte cantonali - va di conseguenza parzialmente accolto anche con riferimento alle imposte cantonali e l'incarto rinviato alla Divisione delle contribuzioni del Cantone Ticino per nuova tassazione, sulla base della media dei soli valori di fr. 1'089'795.92 e di fr. 1'297'916.67, escluso il valore di fr. 1'331'250.--. Per il resto, è respinto.

7.2. In parallelo, visto che l'art. 131 cpv. 2 LT/TI indica come nello stabilire il valore di alienazione occorre tenere conto di eventuali prestazioni valutabili in denaro, il parziale accoglimento del ricorso in materia di imposta cantonale sull'utile comporta anche il parziale accoglimento del ricorso in materia di imposta sugli utili immobiliari e il rinvio dell'incarto alla Divisione delle contribuzioni del Cantone Ticino per una nuova tassazione, senza considerare il valore di fr. 1'331'250.--. Per il resto, il ricorso è respinto.

IV. Spese e ripetibili

8.

8.1. Per quanto precede, il ricorso è parzialmente accolto, nel senso dei considerandi, sia per quanto riguarda l'imposta federale diretta che per quanto attiene all'imposta cantonale sull'utile e l'imposta cantonale sugli utili immobiliari. Per il resto è respinto.

8.2. L'incarto è rinviato alla Divisione delle contribuzioni del Cantone Ticino per nuova tassazione. La causa è nel contempo rinviata alla Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello, affinché statuisca nuovamente sulle spese e sulle ripetibili per la procedura cantonale.

8.3. Visto l'esito del giudizio le spese vanno poste a carico della ricorrente, in ragione di fr. 4'000.--, e dello Stato del Cantone Ticino, toccato dall'esito della causa nei suoi interessi pecuniari (art. 65 e 66 cpv. 1 e 4 LTF), in ragione di fr. 500.--. Non sono dovute ripetibili (art. 68 cpv. 1 , 2 e 3 LTF).

Per questi motivi, il Tribunale federale pronuncia:

1.
In riferimento all'imposta federale diretta, il ricorso è parzialmente accolto e la sentenza del 7 dicembre 2018 è riformata, nel senso dei considerandi. Per il resto è respinto. L'incarto è rinviato alla Divisione delle contribuzioni del Cantone Ticino per nuova tassazione.

2.
In riferimento all'imposta cantonale (imposta sull'utile e imposta sugli utili immobiliari), il ricorso è parzialmente accolto e la sentenza del 7 dicembre 2018 è riformata, nel senso dei considerandi. Per il resto è respinto. L'incarto è rinviato alla Divisione delle contribuzioni del Cantone Ticino per nuova tassazione.

3.
La causa è nel contempo rinviata alla Camera di diritto tributario, affinché decida di nuovo su spese e ripetibili per la procedura cantonale.

4.
Le spese giudiziarie di complessivi fr. 4'500.-- sono poste a carico della ricorrente in ragione di fr. 4'000.-- e dello Stato del Cantone Ticino in ragione di fr. 500.--.

5.
Comunicazione alla ricorrente, alla Divisione delle contribuzioni e alla Camera di diritto tributario del Tribunale di appello del Cantone Ticino nonché all'Amministrazione federale delle contribuzioni, Divisione principale imposta federale diretta, imposta preventiva, tasse di bollo.

Losanna, 30 gennaio 2020

In nome della II Corte di diritto pubblico
del Tribunale federale svizzero

Il Presidente: Seiler

Il Cancelliere: Savoldelli

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¹	Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
²	In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 14 15
³	Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
⁴	Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201616 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
^a	das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
^b	die Art und Weise der Übermittlung;
^c	die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.17
⁵	Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
⁶	Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
⁷	Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 54 - 1 Das Verfahren wird in einer der Amtssprachen (Deutsch, Französisch, Italienisch, Rumantsch Grischun) geführt, in der Regel in der Sprache des angefochtenen Entscheids. Verwenden die Parteien eine andere Amtssprache, so kann das Verfahren in dieser Sprache geführt werden.
¹	Das Verfahren wird in einer der Amtssprachen (Deutsch, Französisch, Italienisch, Rumantsch Grischun) geführt, in der Regel in der Sprache des angefochtenen Entscheids. Verwenden die Parteien eine andere Amtssprache, so kann das Verfahren in dieser Sprache geführt werden.
²	Bei Klageverfahren wird auf die Sprache der Parteien Rücksicht genommen, sofern es sich um eine Amtssprache handelt.
³	Reicht eine Partei Urkunden ein, die nicht in einer Amtssprache verfasst sind, so kann das Bundesgericht mit dem Einverständnis der anderen Parteien darauf verzichten, eine Übersetzung zu verlangen.
⁴	Im Übrigen ordnet das Bundesgericht eine Übersetzung an, wo dies nötig ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 83 Ausnahmen - Die Beschwerde ist unzulässig gegen:
^a	Entscheide auf dem Gebiet der inneren oder äusseren Sicherheit des Landes, der Neutralität, des diplomatischen Schutzes und der übrigen auswärtigen Angelegenheiten, soweit das Völkerrecht nicht einen Anspruch auf gerichtliche Beurteilung einräumt;
^b	Entscheide über die ordentliche Einbürgerung;
^c	Entscheide auf dem Gebiet des Ausländerrechts betreffend:
^c1	die Einreise,
^c2	Bewilligungen, auf die weder das Bundesrecht noch das Völkerrecht einen Anspruch einräumt,
^c3	die vorläufige Aufnahme,
^c4	die Ausweisung gestützt auf Artikel 121 Absatz 2 der Bundesverfassung und die Wegweisung,
^c5	Abweichungen von den Zulassungsvoraussetzungen,
^c6	die Verlängerung der Grenzgängerbewilligung, den Kantonswechsel, den Stellenwechsel von Personen mit Grenzgängerbewilligung sowie die Erteilung von Reisepapieren an schriftenlose Ausländerinnen und Ausländer;
^d	Entscheide auf dem Gebiet des Asyls, die:
^d1	vom Bundesverwaltungsgericht getroffen worden sind, ausser sie betreffen Personen, gegen die ein Auslieferungsersuchen des Staates vorliegt, vor welchem sie Schutz suchen,
^d2	von einer kantonalen Vorinstanz getroffen worden sind und eine Bewilligung betreffen, auf die weder das Bundesrecht noch das Völkerrecht einen Anspruch einräumt;
^e	Entscheide über die Verweigerung der Ermächtigung zur Strafverfolgung von Behördenmitgliedern oder von Bundespersonal;
^f	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlichen Beschaffungen, wenn:
^fbis	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts über Verfügungen nach Artikel 32i des Personenbeförderungsgesetzes vom 20. März 200963;
^f1	sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt; vorbehalten bleiben Beschwerden gegen Beschaffungen des Bundesverwaltungsgerichts, des Bundesstrafgerichts, des Bundespatentgerichts, der Bundesanwaltschaft sowie der oberen kantonalen Gerichtsinstanzen, oder
^f2	der geschätzte Wert des zu vergebenden Auftrags den massgebenden Schwellenwert nach Artikel 52 Absatz 1 in Verbindung mit Anhang 4 Ziffer 2 des Bundesgesetzes vom 21. Juni 201961 über das öffentliche Beschaffungswesen nicht erreicht;
^g	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlich-rechtlichen Arbeitsverhältnisse, wenn sie eine nicht vermögensrechtliche Angelegenheit, nicht aber die Gleichstellung der Geschlechter betreffen;
^h	Entscheide auf dem Gebiet der internationalen Amtshilfe, mit Ausnahme der Amtshilfe in Steuersachen;
ⁱ	Entscheide auf dem Gebiet des Militär-, Zivil- und Zivilschutzdienstes;
^j	Entscheide auf dem Gebiet der wirtschaftlichen Landesversorgung, die bei schweren Mangellagen getroffen worden sind;
^k	Entscheide betreffend Subventionen, auf die kein Anspruch besteht;
^l	Entscheide über die Zollveranlagung, wenn diese auf Grund der Tarifierung oder des Gewichts der Ware erfolgt;
^m	Entscheide über die Stundung oder den Erlass von Abgaben; in Abweichung davon ist die Beschwerde zulässig gegen Entscheide über den Erlass der direkten Bundessteuer oder der kantonalen oder kommunalen Einkommens- und Gewinnsteuer, wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder es sich aus anderen Gründen um einen besonders bedeutenden Fall handelt;
ⁿ	Entscheide auf dem Gebiet der Kernenergie betreffend:
ⁿ¹	das Erfordernis einer Freigabe oder der Änderung einer Bewilligung oder Verfügung,
ⁿ²	die Genehmigung eines Plans für Rückstellungen für die vor Ausserbetriebnahme einer Kernanlage anfallenden Entsorgungskosten,
ⁿ³	Freigaben;
^o	Entscheide über die Typengenehmigung von Fahrzeugen auf dem Gebiet des Strassenverkehrs;
^p	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts auf dem Gebiet des Fernmeldeverkehrs, des Radios und des Fernsehens sowie der Post betreffend:68
^p1	Konzessionen, die Gegenstand einer öffentlichen Ausschreibung waren,
^p2	Streitigkeiten nach Artikel 11a des Fernmeldegesetzes vom 30. April 199769,
^p3	Streitigkeiten nach Artikel 8 des Postgesetzes vom 17. Dezember 201071;
^q	Entscheide auf dem Gebiet der Transplantationsmedizin betreffend:
^q1	die Aufnahme in die Warteliste,
^q2	die Zuteilung von Organen;
^r	Entscheide auf dem Gebiet der Krankenversicherung, die das Bundesverwaltungsgericht gestützt auf Artikel 3472 des Verwaltungsgerichtsgesetzes vom 17. Juni 200573 (VGG) getroffen hat;
^s	Entscheide auf dem Gebiet der Landwirtschaft betreffend:
^s1	...
^s2	die Abgrenzung der Zonen im Rahmen des Produktionskatasters;
^t	Entscheide über das Ergebnis von Prüfungen und anderen Fähigkeitsbewertungen, namentlich auf den Gebieten der Schule, der Weiterbildung und der Berufsausübung;
^u	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlichen Kaufangebote (Art. 125-141 des Finanzmarktinfrastrukturgesetzes vom 19. Juni 201576);
^v	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts über Meinungsverschiedenheiten zwischen Behörden in der innerstaatlichen Amts- und Rechtshilfe;
^w	Entscheide auf dem Gebiet des Elektrizitätsrechts betreffend die Plangenehmigung von Starkstromanlagen und Schwachstromanlagen und die Entscheide auf diesem Gebiet betreffend Enteignung der für den Bau oder Betrieb solcher Anlagen notwendigen Rechte, wenn sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^x	Entscheide betreffend die Gewährung von Solidaritätsbeiträgen nach dem Bundesgesetz vom 30. September 201680 über die Aufarbeitung der fürsorgerischen Zwangsmassnahmen und Fremdplatzierungen vor 1981, ausser wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt;
^y	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts in Verständigungsverfahren zur Vermeidung einer den anwendbaren internationalen Abkommen im Steuerbereich nicht entsprechenden Besteuerung;
^z	Entscheide betreffend die in Artikel 71c Absatz 1 Buchstabe b des Energiegesetzes vom 30. September 201683 genannten Baubewilligungen und notwendigerweise damit zusammenhängenden in der Kompetenz der Kantone liegenden Bewilligungen für Windenergieanlagen von nationalem Interesse, wenn sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 86 Vorinstanzen im Allgemeinen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
^a	des Bundesverwaltungsgerichts;
^b	des Bundesstrafgerichts;
^c	der unabhängigen Beschwerdeinstanz für Radio und Fernsehen;
^d	letzter kantonaler Instanzen, sofern nicht die Beschwerde an das Bundesverwaltungsgericht zulässig ist.
²	Die Kantone setzen als unmittelbare Vorinstanzen des Bundesgerichts obere Gerichte ein, soweit nicht nach einem anderen Bundesgesetz Entscheide anderer richterlicher Behörden der Beschwerde an das Bundesgericht unterliegen.
³	Für Entscheide mit vorwiegend politischem Charakter können die Kantone anstelle eines Gerichts eine andere Behörde als unmittelbare Vorinstanz des Bundesgerichts einsetzen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 46 Stillstand - 1 Gesetzlich oder richterlich nach Tagen bestimmte Fristen stehen still:
¹	Gesetzlich oder richterlich nach Tagen bestimmte Fristen stehen still:
^a	vom siebenten Tag vor Ostern bis und mit dem siebenten Tag nach Ostern;
^b	vom 15. Juli bis und mit dem 15. August;
^c	vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar.
²	Absatz 1 gilt nicht in Verfahren betreffend:
^a	die aufschiebende Wirkung und andere vorsorgliche Massnahmen;
^b	die Wechselbetreibung;
^c	Stimmrechtssachen (Art. 82 Bst. c);
^d	die internationale Rechtshilfe in Strafsachen und die internationale Amtshilfe in Steuersachen;
^e	die öffentlichen Beschaffungen.18

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 100 Beschwerde gegen Entscheide - 1 Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
¹	Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
²	Die Beschwerdefrist beträgt zehn Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	bei Entscheiden auf den Gebieten der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und der internationalen Amtshilfe in Steuersachen;
^c	bei Entscheiden über die Rückgabe eines Kindes nach dem Europäischen Übereinkommen vom 20. Mai 198089 über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheidungen über das Sorgerecht für Kinder und die Wiederherstellung des Sorgerechts oder nach dem Übereinkommen vom 25. Oktober 198090 über die zivilrechtlichen Aspekte internationaler Kindesentführung;
^d	bei Entscheiden des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 195492.
³	Die Beschwerdefrist beträgt fünf Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen im Rahmen der Wechselbetreibung;
^b	bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen eidgenössische Abstimmungen.
⁴	Bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen die Nationalratswahlen beträgt die Beschwerdefrist drei Tage.
⁵	Bei Beschwerden wegen interkantonaler Kompetenzkonflikte beginnt die Beschwerdefrist spätestens dann zu laufen, wenn in beiden Kantonen Entscheide getroffen worden sind, gegen welche beim Bundesgericht Beschwerde geführt werden kann.
⁶	...93
⁷	Gegen das unrechtmässige Verweigern oder Verzögern eines Entscheids kann jederzeit Beschwerde geführt werden.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 89 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat;
^b	durch den angefochtenen Entscheid oder Erlass besonders berührt ist; und
^c	ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Zur Beschwerde sind ferner berechtigt:
^a	die Bundeskanzlei, die Departemente des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, die ihnen unterstellten Dienststellen, wenn der angefochtene Akt die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann;
^b	das zuständige Organ der Bundesversammlung auf dem Gebiet des Arbeitsverhältnisses des Bundespersonals;
^c	Gemeinden und andere öffentlich-rechtliche Körperschaften, wenn sie die Verletzung von Garantien rügen, die ihnen die Kantons- oder Bundesverfassung gewährt;
^d	Personen, Organisationen und Behörden, denen ein anderes Bundesgesetz dieses Recht einräumt.
³	In Stimmrechtssachen (Art. 82 Bst. c) steht das Beschwerderecht ausserdem jeder Person zu, die in der betreffenden Angelegenheit stimmberechtigt ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 82 Grundsatz - Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden:
^a	gegen Entscheide in Angelegenheiten des öffentlichen Rechts;
^b	gegen kantonale Erlasse;
^c	betreffend die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen sowie betreffend Volkswahlen und -abstimmungen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 97 Unrichtige Feststellung des Sachverhalts - 1 Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
¹	Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
²	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so kann jede unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden.86

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 99 - 1 Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt.
¹	Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt.
²	Neue Begehren sind unzulässig.

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 29 Allgemeine Verfahrensgarantien - 1 Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
¹	Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
²	Die Parteien haben Anspruch auf rechtliches Gehör.
³	Jede Person, die nicht über die erforderlichen Mittel verfügt, hat Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint. Soweit es zur Wahrung ihrer Rechte notwendig ist, hat sie ausserdem Anspruch auf unentgeltlichen Rechtsbeistand.

SR 642.11 Bundesgesetz vom 14. Dezember 1990 über die direkte Bundessteuer (DBG) DBG Art. 140 Voraussetzungen für die Beschwerde des Steuerpflichtigen - 1 Der Steuerpflichtige kann gegen den Einspracheentscheid der Veranlagungsbehörde innert 30 Tagen nach Zustellung bei einer von der Steuerbehörde unabhängigen Rekurskommission schriftlich Beschwerde erheben. Artikel 132 Absatz 2 bleibt vorbehalten.
¹	Der Steuerpflichtige kann gegen den Einspracheentscheid der Veranlagungsbehörde innert 30 Tagen nach Zustellung bei einer von der Steuerbehörde unabhängigen Rekurskommission schriftlich Beschwerde erheben. Artikel 132 Absatz 2 bleibt vorbehalten.
²	Er muss in der Beschwerde seine Begehren stellen, die sie begründenden Tatsachen und Beweismittel angeben sowie Beweisurkunden beilegen oder genau bezeichnen. Entspricht die Beschwerde diesen Anforderungen nicht, so wird dem Steuerpflichtigen unter Androhung des Nichteintretens eine angemessene Frist zur Verbesserung angesetzt.
³	Mit der Beschwerde können alle Mängel des angefochtenen Entscheides und des vorangegangenen Verfahrens gerügt werden.
⁴	Artikel 133 gilt sinngemäss.

SR 642.11 Bundesgesetz vom 14. Dezember 1990 über die direkte Bundessteuer (DBG) DBG Art. 58 Allgemeines - 1 Der steuerbare Reingewinn setzt sich zusammen aus:
¹	Der steuerbare Reingewinn setzt sich zusammen aus:
^a	dem Saldo der Erfolgsrechnung unter Berücksichtigung des Saldovortrages des Vorjahres;
^b	allen vor Berechnung des Saldos der Erfolgsrechnung ausgeschiedenen Teilen des Geschäftsergebnisses, die nicht zur Deckung von geschäftsmässig begründetem Aufwand verwendet werden, wie insbesondere:
^c	den der Erfolgsrechnung nicht gutgeschriebenen Erträgen, mit Einschluss der Kapital-, Aufwertungs- und Liquidationsgewinne, vorbehältlich Artikel 64. ...133
²	Der steuerbare Reingewinn juristischer Personen, die keine Erfolgsrechnung erstellen, bestimmt sich sinngemäss nach Absatz 1.
³	Leistungen, welche gemischtwirtschaftliche, im öffentlichen Interesse tätige Unternehmen überwiegend an nahe stehende Personen erbringen, sind zum jeweiligen Marktpreis, zu den jeweiligen Gestehungskosten zuzüglich eines angemessenen Aufschlages oder zum jeweiligen Endverkaufspreis abzüglich einer angemessenen Gewinnmarge zu bewerten; das Ergebnis eines jeden Unternehmens ist entsprechend zu berichtigen.

SR 642.14 Bundesgesetz vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (Steuerharmonisierungsgesetz, StHG) - Steuerharmonisierungsgesetz StHG Art. 24 Allgemeines - 1 Der Gewinnsteuer unterliegt der gesamte Reingewinn. Dazu gehören auch:
¹	Der Gewinnsteuer unterliegt der gesamte Reingewinn. Dazu gehören auch:
^a	der der Erfolgsrechnung belastete, geschäftsmässig nicht begründete Aufwand;
^b	die der Erfolgsrechnung nicht gutgeschriebenen Erträge, Kapital-, Liquidations- und Aufwertungsgewinne;
^c	die Zinsen auf verdecktem Eigenkapital (Art. 29a).
²	Kein steuerbarer Gewinn entsteht durch:
^a	Kapitaleinlagen von Mitgliedern von Kapitalgesellschaften und Genossenschaften einschliesslich Aufgelder und Leistungen à fonds perdu:
^b	Verlegung des Sitzes, der Verwaltung, eines Geschäftsbetriebes oder einer Betriebsstätte in einen andern Kanton, soweit keine Veräusserungen oder buchmässigen Aufwertungen vorgenommen werden;
^c	Kapitalzuwachs aus Erbschaft, Vermächtnis oder Schenkung.
³	Stille Reserven einer juristischen Person werden bei Umstrukturierungen, insbesondere im Fall der Fusion, Spaltung oder Umwandlung, nicht besteuert, soweit die Steuerpflicht in der Schweiz fortbesteht und die bisher für die Gewinnsteuer massgeblichen Werte übernommen werden:
^a	bei der Umwandlung in eine Personenunternehmung oder in eine andere juristische Person;
^b	bei der Auf- oder Abspaltung einer juristischen Person, sofern ein oder mehrere Betriebe oder Teilbetriebe übertragen werden und soweit die nach der Spaltung bestehenden juristischen Personen einen Betrieb oder Teilbetrieb weiterführen;
^c	beim Austausch von Beteiligungs- oder Mitgliedschaftsrechten anlässlich von Umstrukturierungen oder von fusionsähnlichen Zusammenschlüssen;
^d	bei der Übertragung von Betrieben oder Teilbetrieben, sowie von Gegenständen des betrieblichen Anlagevermögens auf eine inländische Tochtergesellschaft. Als Tochtergesellschaft gilt eine Kapitalgesellschaft oder Genossenschaft, an der die übertragende Kapitalgesellschaft oder Genossenschaft zu mindestens 20 Prozent am Grund- oder Stammkapital beteiligt ist.109
^3bis	Überträgt eine Kapitalgesellschaft oder Genossenschaft eine Beteiligung auf eine ausländische Konzerngesellschaft, so wird für die Differenz zwischen dem Gewinnsteuerwert und dem Verkehrswert der Beteiligung die Besteuerung aufgeschoben.110 Der Steueraufschub entfällt, wenn die übertragene Beteiligung an einen konzernfremden Dritten veräussert wird, wenn die Gesellschaft, deren Beteiligungsrechte übertragen wurden, ihre Aktiven und Passiven in wesentlichem Umfang veräussert oder wenn sie liquidiert wird.111
^3ter	Bei einer Übertragung auf eine Tochtergesellschaft nach Absatz 3 Buchstabe d werden die übertragenen stillen Reserven im Verfahren nach Artikel 53 nachträglich besteuert, soweit während den der Umstrukturierung nachfolgenden fünf Jahren die übertragenen Vermögenswerte oder Beteiligungs- oder Mitgliedschaftsrechte an der Tochtergesellschaft veräussert werden; die Tochtergesellschaft kann in diesem Fall entsprechende, als Gewinn versteuerte stille Reserven geltend machen.112
^3quater	Zwischen inländischen Kapitalgesellschaften und Genossenschaften, welche nach dem Gesamtbild der tatsächlichen Verhältnisse durch Stimmenmehrheit oder auf andere Weise unter einheitlicher Leitung einer Kapitalgesellschaft oder Genossenschaft zusammengefasst sind, können direkt oder indirekt gehaltene Beteiligungen von mindestens 20 Prozent am Grund- oder Stammkapital einer anderen Kapitalgesellschaft oder Genossenschaft, Betriebe oder Teilbetriebe sowie Gegenstände des betrieblichen Anlagevermögens zu den bisher für die Gewinnsteuer massgeblichen Werten übertragen werden. Vorbehalten bleibt die Übertragung auf eine inländische Tochtergesellschaft nach Absatz 3 Buchstabe d.113 114
^3quinquies	Werden im Fall einer Übertragung nach Absatz 3quater während der nachfolgenden fünf Jahre die übertragenen Vermögenswerte veräussert oder wird während dieser Zeit die einheitliche Leitung aufgegeben, so werden die übertragenen stillen Reserven im Verfahren nach Artikel 53 nachträglich besteuert. Die begünstigte juristische Person kann in diesem Fall entsprechende, als Gewinn versteuerte stille Reserven geltend machen. Die im Zeitpunkt der Sperrfristverletzung unter einheitlicher Leitung zusammengefassten inländischen Kapitalgesellschaften und Genossenschaften haften für die Nachsteuer solidarisch.115
⁴	Die Bestimmungen über Ersatzbeschaffungen (Art. 8 Abs. 4), über Abschreibungen (Art. 10 Abs. 1 Bst. a), über Rückstellungen (Art. 10 Abs. 1 Bst. b) und über den Verlustabzug (Art. 10 Abs. 1 Bst. c) gelten sinngemäss.
^4bis	Beim Ersatz von Beteiligungen können die stillen Reserven auf eine neue Beteiligung übertragen werden, sofern die veräusserte Beteiligung mindestens 10 Prozent des Grund- oder Stammkapitals oder mindestens 10 Prozent des Gewinns und der Reserven der anderen Gesellschaft ausmacht und diese Beteiligung während mindestens eines Jahres im Besitz der Kapitalgesellschaft oder Genossenschaft war.116
⁵	Leistungen, welche gemischtwirtschaftliche, im öffentlichen Interesse tätige Unternehmen überwiegend an nahe stehende Personen erbringen, sind zum jeweiligen Marktpreis, zu den jeweiligen Gestehungskosten zuzüglich eines angemessenen Aufschlages oder zum jeweiligen Endverkaufspreis abzüglich einer angemessenen Gewinnmarge zu bewerten; das Ergebnis eines jeden Unternehmens ist entsprechend zu berichtigen.

SR 642.14 Bundesgesetz vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (Steuerharmonisierungsgesetz, StHG) - Steuerharmonisierungsgesetz StHG Art. 24 Allgemeines - 1 Der Gewinnsteuer unterliegt der gesamte Reingewinn. Dazu gehören auch:
¹	Der Gewinnsteuer unterliegt der gesamte Reingewinn. Dazu gehören auch:
^a	der der Erfolgsrechnung belastete, geschäftsmässig nicht begründete Aufwand;
^b	die der Erfolgsrechnung nicht gutgeschriebenen Erträge, Kapital-, Liquidations- und Aufwertungsgewinne;
^c	die Zinsen auf verdecktem Eigenkapital (Art. 29a).
²	Kein steuerbarer Gewinn entsteht durch:
^a	Kapitaleinlagen von Mitgliedern von Kapitalgesellschaften und Genossenschaften einschliesslich Aufgelder und Leistungen à fonds perdu:
^b	Verlegung des Sitzes, der Verwaltung, eines Geschäftsbetriebes oder einer Betriebsstätte in einen andern Kanton, soweit keine Veräusserungen oder buchmässigen Aufwertungen vorgenommen werden;
^c	Kapitalzuwachs aus Erbschaft, Vermächtnis oder Schenkung.
³	Stille Reserven einer juristischen Person werden bei Umstrukturierungen, insbesondere im Fall der Fusion, Spaltung oder Umwandlung, nicht besteuert, soweit die Steuerpflicht in der Schweiz fortbesteht und die bisher für die Gewinnsteuer massgeblichen Werte übernommen werden:
^a	bei der Umwandlung in eine Personenunternehmung oder in eine andere juristische Person;
^b	bei der Auf- oder Abspaltung einer juristischen Person, sofern ein oder mehrere Betriebe oder Teilbetriebe übertragen werden und soweit die nach der Spaltung bestehenden juristischen Personen einen Betrieb oder Teilbetrieb weiterführen;
^c	beim Austausch von Beteiligungs- oder Mitgliedschaftsrechten anlässlich von Umstrukturierungen oder von fusionsähnlichen Zusammenschlüssen;
^d	bei der Übertragung von Betrieben oder Teilbetrieben, sowie von Gegenständen des betrieblichen Anlagevermögens auf eine inländische Tochtergesellschaft. Als Tochtergesellschaft gilt eine Kapitalgesellschaft oder Genossenschaft, an der die übertragende Kapitalgesellschaft oder Genossenschaft zu mindestens 20 Prozent am Grund- oder Stammkapital beteiligt ist.109
^3bis	Überträgt eine Kapitalgesellschaft oder Genossenschaft eine Beteiligung auf eine ausländische Konzerngesellschaft, so wird für die Differenz zwischen dem Gewinnsteuerwert und dem Verkehrswert der Beteiligung die Besteuerung aufgeschoben.110 Der Steueraufschub entfällt, wenn die übertragene Beteiligung an einen konzernfremden Dritten veräussert wird, wenn die Gesellschaft, deren Beteiligungsrechte übertragen wurden, ihre Aktiven und Passiven in wesentlichem Umfang veräussert oder wenn sie liquidiert wird.111
^3ter	Bei einer Übertragung auf eine Tochtergesellschaft nach Absatz 3 Buchstabe d werden die übertragenen stillen Reserven im Verfahren nach Artikel 53 nachträglich besteuert, soweit während den der Umstrukturierung nachfolgenden fünf Jahren die übertragenen Vermögenswerte oder Beteiligungs- oder Mitgliedschaftsrechte an der Tochtergesellschaft veräussert werden; die Tochtergesellschaft kann in diesem Fall entsprechende, als Gewinn versteuerte stille Reserven geltend machen.112
^3quater	Zwischen inländischen Kapitalgesellschaften und Genossenschaften, welche nach dem Gesamtbild der tatsächlichen Verhältnisse durch Stimmenmehrheit oder auf andere Weise unter einheitlicher Leitung einer Kapitalgesellschaft oder Genossenschaft zusammengefasst sind, können direkt oder indirekt gehaltene Beteiligungen von mindestens 20 Prozent am Grund- oder Stammkapital einer anderen Kapitalgesellschaft oder Genossenschaft, Betriebe oder Teilbetriebe sowie Gegenstände des betrieblichen Anlagevermögens zu den bisher für die Gewinnsteuer massgeblichen Werten übertragen werden. Vorbehalten bleibt die Übertragung auf eine inländische Tochtergesellschaft nach Absatz 3 Buchstabe d.113 114
^3quinquies	Werden im Fall einer Übertragung nach Absatz 3quater während der nachfolgenden fünf Jahre die übertragenen Vermögenswerte veräussert oder wird während dieser Zeit die einheitliche Leitung aufgegeben, so werden die übertragenen stillen Reserven im Verfahren nach Artikel 53 nachträglich besteuert. Die begünstigte juristische Person kann in diesem Fall entsprechende, als Gewinn versteuerte stille Reserven geltend machen. Die im Zeitpunkt der Sperrfristverletzung unter einheitlicher Leitung zusammengefassten inländischen Kapitalgesellschaften und Genossenschaften haften für die Nachsteuer solidarisch.115
⁴	Die Bestimmungen über Ersatzbeschaffungen (Art. 8 Abs. 4), über Abschreibungen (Art. 10 Abs. 1 Bst. a), über Rückstellungen (Art. 10 Abs. 1 Bst. b) und über den Verlustabzug (Art. 10 Abs. 1 Bst. c) gelten sinngemäss.
^4bis	Beim Ersatz von Beteiligungen können die stillen Reserven auf eine neue Beteiligung übertragen werden, sofern die veräusserte Beteiligung mindestens 10 Prozent des Grund- oder Stammkapitals oder mindestens 10 Prozent des Gewinns und der Reserven der anderen Gesellschaft ausmacht und diese Beteiligung während mindestens eines Jahres im Besitz der Kapitalgesellschaft oder Genossenschaft war.116
⁵	Leistungen, welche gemischtwirtschaftliche, im öffentlichen Interesse tätige Unternehmen überwiegend an nahe stehende Personen erbringen, sind zum jeweiligen Marktpreis, zu den jeweiligen Gestehungskosten zuzüglich eines angemessenen Aufschlages oder zum jeweiligen Endverkaufspreis abzüglich einer angemessenen Gewinnmarge zu bewerten; das Ergebnis eines jeden Unternehmens ist entsprechend zu berichtigen.

SR 642.11 Bundesgesetz vom 14. Dezember 1990 über die direkte Bundessteuer (DBG) DBG Art. 126 Weitere Mitwirkungspflichten - 1 Der Steuerpflichtige muss alles tun, um eine vollständige und richtige Veranlagung zu ermöglichen.
¹	Der Steuerpflichtige muss alles tun, um eine vollständige und richtige Veranlagung zu ermöglichen.
²	Er muss auf Verlangen der Veranlagungsbehörde insbesondere mündlich oder schriftlich Auskunft erteilen, Geschäftsbücher, Belege und weitere Bescheinigungen sowie Urkunden über den Geschäftsverkehr vorlegen.
³	Natürliche Personen mit Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit und juristische Personen müssen Geschäftsbücher und Aufstellungen nach Artikel 125 Absatz 2 und sonstige Belege, die mit ihrer Tätigkeit in Zusammenhang stehen, während zehn Jahren aufbewahren. Die Art und Weise der Führung und der Aufbewahrung richtet sich nach den Artikeln 957-958f OR226.227 228

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.

BGG:	42 46 54 65^e 68 82 83 86 89 90 95 97 99 100 105 106 113
BV:	29
DBG:	58 126 140
StHG:	24