2C_714/2019 - 2020-01-30 - Öffentliche Finanzen und Abgaberecht - Grundstückgewinnsteuer, Steuerperiode 2014

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

2C 714/2019

Urteil vom 30. Januar 2020

II. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Seiler, Präsident,
Bundesrichter Donzallaz,
Bundesrichterin Hänni,
Gerichtsschreiber Zollinger.

Verfahrensbeteiligte
A.________ AG,
Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwälte Dr. Oliver Künzler und/oder Fatma Zencirkiran,

gegen

Stadt Zürich,
vertreten durch Kommission für Grundsteuern, Werdstrasse 75, 8004 Zürich,

Kantonales Steueramt Zürich,
Dienstabteilung Recht, Bändliweg 21, 8090 Zürich.

Gegenstand
Grundstückgewinnsteuer, Steuerperiode 2014,

Beschwerde gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich, 2. Abteilung, vom 3. Juli 2019 (SB.2019.00017).

Sachverhalt:

A.
Am 26. August 1996 schloss die A.________ AG mit Sitz in U.________ (Kanton Zürich) mit B.________ und C.________ eine als "Treuhandvertrag" bezeichnete Vereinbarung. Darin übernahmen Letztere vier Stockwerkeigentumsanteile, wobei sie einen "Pauschalbetrag" von Fr. 411'135.60 leisteten. Die A.________ AG blieb weiterhin im Grundbuch eingetragen und verwaltete das Stockwerkeigentum treuhänderisch. Gemäss Vereinbarung konnten beide Vertragsparteien jederzeit verlangen, dass B.________ und C.________ (nachfolgend: die Treugeber) im Grundbuch eingetragen werden, wobei die Kosten, Gebühren und Grundstückgewinnsteuern, die durch die Übertragung entstünden, alleine durch die Treugeber zu tragen wären.
Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 29. Januar 2014 veräusserte die A.________ AG die vier Stockwerkeigentumsanteile an die Treugeber je zum hälftigen Miteigentum zum Preis von Fr. 411'135.60. Im Kaufvertrag wurde festgehalten, dass zwischen der veräussernden und der erwerbenden Partei ein Treuhandverhältnis bestanden hatte, welches durch die Unterzeichnung des Kaufvertrags aufgelöst und das Treugut zurückgegeben wurde. Sodann vermerkten die Vertragsparteien im Vertrag vom 29. Januar 2014, sie seien der Ansicht, dass es sich hierbei nicht um einen Kaufvertrag, sondern um die Übertragung von Treugut auf die Treugeber handle.

B.
Mit Aktenauflage vom 20. Januar 2017 und Mahnung vom 13. März 2017 forderte das Steueramt der Stadt Zürich die A.________ AG zur Einreichung der notwendigen Unterlagen, der früheren Kaufverträge, der Jahresrechnung sowie der vorangegangenen Treuhandverträge auf. Zudem präzisierte das Steueramt bereits mit E-Mail vom 26. Januar 2017 gegenüber der A.________ AG, welche Unterlagen mit der Steuererklärung für die Grundstückgewinnsteuer einzureichen seien. Abgesehen von dem bereits vorab eingereichten Kaufvertrag vom 29. Januar 2014 und dem Treuhandvertrag vom 26. August 1996 beschränkte sich die A.________ AG darauf, am 20. März 2017 eine Steuererklärung für die Grundstückgewinnsteuer einzureichen.

B.a. Mit Veranlagungsbeschluss vom 15. Mai 2017 auferlegte die Kommission für Grundsteuern der Stadt Zürich der A.________ AG eine nach pflichtgemässem Ermessen auf Fr. 210'860.-- geschätzte Grundstückgewinnsteuer. Anstelle des beurkundeten Kaufpreises von Fr. 411'135.60 brachte sie einen geschätzten Verkehrswert der Verkaufsobjekte per 29. Januar 2014 von Fr. 1'750'000.-- zur Anwendung. Bei den Anlagekosten wurde ein auf Fr. 880'000.-- geschätzter Verkehrswert vor 20 Jahren angerechnet. Zudem rechnete die Kommission für Grundsteuern die Grundstückgewinnsteuer selber als weitere Leistung auf, da sich die Treugeber im Treuhandvertrag vom 26. August 1996 zur Tragung der Grundstückgewinnsteuern verpflichtet hätten. Die gegen den Veranlagungsbeschluss vom 15. Mai 2017 erhobene Einsprache wurde am 23. August 2018 abgewiesen. Den dagegen erhobenen Rekurs hiess das Steuerrekursgericht des Kantons Zürich mit Entscheid vom 26. Februar 2019 gut und setzte die Grundstückgewinnsteuer auf Fr. 0.-- herab.

B.b. Mit Urteil vom 3. Juli 2019 hiess das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich die Beschwerde der Stadt Zürich teilweise gut, hob den Entscheid des Steuerrekursgerichts vom 26. Februar 2019 auf und setzte die Grundstückgewinnsteuer auf Fr. 168'700.-- fest. Im Wesentlichen bestätigte es den Veranlagungsbeschluss vom 15. Mai 2017, verzichtete aber darauf, die Grundstückgewinnsteuer aufzurechnen, da diese nicht als weitere Leistung der Treugeber aufgefasst werden könne.

C.
Mit Eingabe vom 23. August 2019 und Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten vom 16. September 2019 gelangt die A.________ AG an das Bundesgericht. Sie beantragt die Aufhebung des Urteils des Verwaltungsgerichts vom 3. Juli 2019. Die Grundstückgewinnsteuer sei von Fr. 168'700.-- auf Fr. 0.-- herabzusetzen. Eventualiter sei die Sache an das Verwaltungsgericht zur weiteren Behandlung zurückzuweisen.
Das Verwaltungsgericht und das Kantonale Steueramt Zürich beantragen die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten wird, und verzichten im Übrigen auf eine Vernehmlassung. Das Steueramt der Stadt Zürich nimmt mit Eingabe vom 20. November 2019 Stellung, worauf die Beschwerdeführerin am 13. Dezember 2019 repliziert.

Erwägungen:

1.
Die frist- (Art. 100 Abs. 1 BGG) und formgerecht (Art. 42 BGG) eingereichte Eingabe betrifft eine Angelegenheit des öffentlichen Rechts (Art. 82 lit. a BGG) und richtet sich gegen das kantonal letztinstanzliche (Art. 86 Abs. 1 lit. d BGG), verfahrensabschliessende (Art. 90 BGG) Urteil eines oberen Gerichts (Art. 86 Abs. 2 BGG). Das Rechtsmittel ist als Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten zulässig, zumal ein Beschwerderecht gemäss Art. 73 des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden vom 14. Dezember 1990 (Steuerharmonisierungsgesetz, StHG; SR 642.14) vorgesehen ist (Art. 83 BGG; vgl. Urteil 2C 812/2018 vom 20. August 2019 E. 1). Die Beschwerdeführerin ist bereits im kantonalen Verfahren als Partei beteiligt gewesen und dort mit ihren Anträgen nicht durchgedrungen. Ausserdem ist sie durch das angefochtene Urteil in ihren schutzwürdigen Interessen besonders berührt. Sie ist somit zur Erhebung des Rechtsmittels legitimiert (Art. 89 Abs. 1 BGG). Auf die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist einzutreten.

2.
Mit der Beschwerde kann namentlich die Verletzung von Bundesrecht gerügt werden (Art. 95 lit. a BGG). Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG), wobei es - unter Berücksichtigung der allgemeinen Rüge- und Begründungspflicht (Art. 42 Abs. 2 BGG) - grundsätzlich nur die geltend gemachten Vorbringen prüft, sofern allfällige weitere rechtliche Mängel nicht geradezu offensichtlich sind (vgl. BGE 142 I 135 E. 1.5 S. 144; 133 II 249 E. 1.4.1 S. 254). Der Verletzung von Grundrechten und kantonalem Recht geht das Bundesgericht nur nach, falls eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und ausreichend begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG; vgl. BGE 143 II 283 E. 1.2.2 S. 286; 139 I 229 E. 2.2 S. 232). Diese qualifizierte Rüge- und Begründungsobliegenheit nach Art. 106 Abs. 2 BGG verlangt, dass in der Beschwerde klar und detailliert anhand der Erwägungen des angefochtenen Entscheids dargelegt wird, inwiefern verfassungsmässige Rechte verletzt worden sein sollen (vgl. BGE 143 I 1 E. 1.4 S. 5; 133 II 249 E. 1.4.2 S. 254).

3.
Die Vorinstanz erwägt, jede zu einem Gewinn führende zivilrechtliche Handänderung löse - ungeachtet ihres wirtschaftlichen Gehalts - eine Grundstückgewinnsteuer aus. Einzig wenn die zivilrechtliche Handänderung zu verneinen sei, stelle sich subsidiär die Frage nach einer wirtschaftlichen Handänderung (vgl. E. 2.1 des angefochtenen Urteils).
Mit Bezug auf die vorliegende Angelegenheit führt die Vorinstanz aus, eine zivilrechtlich gültige und grundbuchlich vollzogene Eigentumsübertragung der Stockwerkeigentumsanteile sei erst mit dem öffentlich beurkundeten Kaufvertrag vom 29. Januar 2014 und dem gestützt darauf erfolgten (konstitutiven) Grundbucheintrag erfolgt. Es sei unerheblich, ob die Vertragsparteien diesen Vorgang als Kauf oder als Übertragung des Treuguts betrachtet hätten. Da der öffentlich beurkundete Kaufpreis von Fr. 411'135.60 gemäss dem Kaufvertrag bereits nach Abschluss des Treuhandvertrags am 26. August 1996 als "Pauschalbetrag" geleistet worden sei, hätte nach Abschluss des Kaufvertrags keine erneute Zahlung geleistet werden müssen. Der Betrag von Fr. 411'135.60 sei somit bereits vorab beglichen respektive nachträglich mit dem vertraglich geschuldeten Kaufpreis verrechnet worden (vgl. E. 4.1 des angefochtenen Urteils).
Nach Auffassung der Vorinstanz besteht sodann zwischen den Vertragsparteien des Kaufvertrags aufgrund des zuvor begründeten Treuhandverhältnisses und familiärer Verbindungen eine besondere Beziehung. Der auf Fr. 1'750'000.-- geschätzte Verkehrswert weiche offenkundig mehr als 25 % vom vereinbarten Kaufpreis von Fr. 411'135.60 ab. Deshalb sei anstelle des öffentlich beurkundeten Kaufpreises in steuerrechtlicher Hinsicht praxisgemäss auf den Verkehrswert abzustellen (vgl. E. 2.2 und E. 4.3 f. des angefochtenen Urteils).

4.
Nach Auffassung der Beschwerdeführerin werde im angefochtenen Urteil der Sachverhalt unvollständig und willkürlich verkürzt dargestellt.

4.1. Seinem Urteil legt das Bundesgericht den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Der festgestellte Sachverhalt kann nur erfolgreich gerügt sowie berichtigt oder ergänzt werden, wenn er offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht und die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG; Art. 105 Abs. 2 BGG; vgl. BGE 142 I 135 E. 1.6 S. 144 f.; 140 III 16 E. 1.3.1 S. 17 f.). Offensichtlich unrichtig im Sinne von Art. 97 Abs. 1 BGG bedeutet willkürlich (vgl. BGE 143 I 310 E. 2.2 S. 313; 140 III 264 E. 2.3 S. 266). Rügt die beschwerdeführende Partei eine offensichtlich unrichtige Sachverhaltsfeststellung, haben ihre Vorbringen den Anforderungen von Art. 106 Abs. 2 BGG zu genügen (vgl. BGE 139 I 72 E. 9.2.3.6 S. 96; 133 II 249 E. 1.4.3 S. 255; zur qualifizierten Rüge- und Begründungsobliegenheit vgl. E. 2 i.f. hiervor).

4.2. Die Sachverhaltsrügen der Beschwerdeführerin vermögen allesamt nicht zu überzeugen:

4.2.1. Die Beschwerdeführerin legt in tatsächlicher Hinsicht dar, sie habe bereits in ihrer Einsprachebegründung gegen den Veranlagungsbeschluss vom 15. Mai 2017 dargelegt, dass die Stockwerkeigentumsanteile lediglich treuhänderisch im Grundbuch auf ihren Namen eingetragen gewesen seien. Es liege damit kein steuerpflichtiger Verkauf, sondern die Übertragung des Treuguts von der Beschwerdeführerin als Treuhänderin an die Treugeber vor.
Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin stellt die Vorinstanz den Sachverhalt indes nicht unvollständig fest, wenn sie die Einsprachebegründung der Beschwerdeführerin im angefochtenen Urteil nicht erwähnt. Sinngemäss kommt diese Auffassung der Beschwerdeführerin, die in der Sache ohnehin eine rechtliche Beurteilung darstellt, in den vorinstanzlichen Erwägungen zum Ausdruck (vgl. E. 3.2 und E. 4.1 des angefochtenen Urteils).

4.2.2. Sodann beanstandet die Beschwerdeführerin, die Vorinstanz komme sachverhaltlich offensichtlich zum falschen Schluss, dass der zwischen den Treugebern und der Beschwerdeführerin am 26. August 1996 geschlossene Treuhandvertrag als ein auf die Übertragung von Grundeigentum ausgerichteter Vertrag zu qualifizieren sei.
Die Beschwerdeführerin lässt ausser Acht, dass es sich bei einer Vertragsqualifikation um eine Rechtsfrage handelt (vgl. E. 5.3.1 hiernach). Der Sachverhalt ist auch unter diesem Gesichtspunkt nicht zu beanstanden.

4.2.3. Ausserdem bringt die Beschwerdeführerin vor, die Vorinstanz setze sich in ihren Erwägungen nicht mit dem Entscheid des Steuerrekursgerichts vom 26. Februar 2019 auseinander. Aus jenem Entscheid ergebe sich, dass die wirtschaftlich berechtigten Personen an den Stockwerkeigentumsanteilen ab dem 1. September 1996 die Treugeber gewesen seien und die Beschwerdeführerin selbst nach aussen lediglich als sachenrechtliche Alleineigentümerin im Grundbuch eingetragen gewesen sei.
Die Beschwerdeführerin übersieht, dass die Vorinstanz den Sachverhalt frei prüfen kann (vgl. § 50 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 des Kantons Zürich [VRG ZH; LS 175.2] i.V.m. § 20 Abs. 1 lit. b VRG ZH; vgl. auch Art. 110 BGG). Hierzu muss sie sich nicht mit dem Entscheid des Steuerrekursgerichts auseinandersetzen, sondern kann unter anderem direkt eine auf die bestehenden Akten und Beweise gestützte unabhängige Beweiswürdigung vornehmen. Die Sachverhaltsermittlung ist auch diesbezüglich weder unvollständig noch offensichtlich unrichtig.

4.2.4. Ferner macht die Beschwerdeführerin geltend, es sei offensichtlich unrichtig, wenn die Vorinstanz ausführe, sowohl im Treuhandvertrag als auch im Kaufvertrag sei der Kaufpreis jeweils durch die Treugeber geschuldet gewesen (vgl. E. 4.1 des angefochtenen Urteils).
Auch dieses Vorbringen trifft nicht zu. Der Betrag von Fr. 411'135.60 wird sowohl im Treuhandvertrag als auch im Kaufvertrag ausgewiesen. Die Beschwerdeführerin ist in beiden Verträgen die Gläubigerin dieses Betrags. Es mag zwar zutreffen, dass die Treugeber diesen Betrag bereits im Jahr 1996 bezahlt haben. Es bleibt indes unklar, was die Beschwerdeführerin in tatsächlicher Hinsicht daraus ableiten vermöchte. Soweit die Beschwerdeführerin geltend macht, es sei mangels erneuter Bezahlung des Kaufpreises im Jahr 2014 ein Verkaufspreis von Fr. 0.-- anzuerkennen, handelt es sich jedenfalls um eine Rechtsfrage (vgl. E. 5.4 hiernach).

4.3. Zusammenfassend ergibt sich, dass im bundesgerichtlichen Verfahren keine Veranlassung besteht, vom vorinstanzlich festgestellten Sachverhalt abzuweichen.

5.
In der Sache umstritten ist, ob im Lichte des Treuhandvertrags vom 26. August 1996 der öffentlich beurkundete Kaufvertrag vom 29. Januar 2014 einen Steuertatbestand darstellt, der eine Grundstückgewinnsteuerpflicht auslöst.

5.1. Gemäss § 205 des Steuergesetzes des Kantons Zürich vom 8. Juni 1997 (StG ZH; LS 631.1) erheben die politischen Gemeinden eine Grundstückgewinnsteuer.

5.1.1. Die Grundstückgewinnsteuer wird von den Gewinnen erhoben, die sich bei Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von solchen ergeben (vgl. § 216 Abs. 1 StG ZH). Die Rechtsgeschäfte, die in Bezug auf die Verfügungsgewalt über ein Grundstück wirtschaftlich wie eine Handänderung wirken, sind Handänderungen an Grundstücken gleichgestellt (vgl. § 216 Abs. 2 lit. a StG ZH). Diese beiden kantonalen Bestimmungen entsprechen der bundesrechtlichen Regelung in Art. 12 Abs. 2 StHG. Demgemäss wird die Steuerpflicht durch jede Veräusserung eines Grundstücks begründet, wobei den Veräusserungen die Rechtsgeschäfte gleichgestellt sind, die in Bezug auf die Verfügungsgewalt über ein Grundstück wirtschaftlich wie eine Veräusserung wirken (vgl. Art. 12 Abs. 2 lit. a StHG). Als detaillierte Regelung belässt Art. 12 Abs. 2 lit. a StHG dem kantonalen Gesetzgeber keinen Gestaltungsspielraum. Die Bestimmung käme gemäss Art. 72 Abs. 2 StHG direkt zur Anwendung, falls sich erweisen sollte, dass das kantonale Steuerrecht ihr widerspricht (vgl. BGE 133 II 114 E. 3.2 S. 116). Das Bundesgericht prüft die diesbezüglich erfolgte Anwendung des harmonisierten kantonalen Steuerrechts mit freier Kognition (vgl. Urteile 2C 1081/2018 vom 29. Januar 2020 E.
1.2 i.f.; 2C 171/2019 vom 11. Oktober 2019 E. 4).

5.1.2. Steuerpflichtig ist die veräussernde Person (vgl. § 217 StG ZH). § 219 Abs. 1 StG ZH definiert den Grundstückgewinn als Betrag, um welchen der Erlös die Anlagekosten übersteigt. Als Erlös und Erwerbspreis gilt der jeweilige Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen der erwerbenden Person (vgl. § 220 Abs. 1 StG ZH; § 222 StG ZH). Nach § 219 Abs. 2 StG ZH ist für die Berechnung des Gewinns und der Besitzesdauer die letzte Handänderung massgebend. Liegt die massgebende Handänderung mehr als zwanzig Jahre zurück, darf die steuerpflichtige Person den Verkehrswert des Grundstücks vor zwanzig Jahren in Anrechnung bringen (vgl. § 220 Abs. 2 StG ZH).

5.1.3. Die zürcherische Praxis zur Grundstückgewinnsteuer legt den vereinbarten Verkaufspreis nicht als Erlös zur Berechnung des Grundstückgewinns zugrunde, wenn dem unter den Vertragsparteien vereinbarten Preis in steuerrechtlicher Hinsicht keine rechtsgeschäftliche Bedeutung zukommt (vgl. BGE 143 II 33 E. 3.2.3 S. 35 f.). Dies wird dann angenommen, wenn der Unterschied zwischen dem Verkehrswert und dem vereinbarten Kaufpreis mindestens 25 % (des Verkehrswerts) beträgt und ausserdem zwischen den Vertragsparteien eine besondere Beziehung besteht. Erst wenn der Steuerbehörde der Nachweis sowohl einer Differenz im Umfang von mindestens 25 % und einer besonderen Beziehung zwischen der veräussernden und der erwerbenden Person gelingt, wird für die Ermittlung des steuerbaren Grundstückgewinns nicht auf den rechtsgeschäftlich vereinbarten Preis, sondern auf den Verkehrswert abgestellt (vgl. Urteil 2C 1081/2018 vom 29. Januar 2020 E. 2.2; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. Aufl. 2013, N. 101 ff. zu § 220 StG ZH).

5.2. Nach Auffassung der Beschwerdeführerin nimmt die Vorinstanz in unhaltbarer Weise an, dass eine Grundstückgewinnsteuer aufgrund des öffentlich beurkundeten Kaufvertrags vom 29. Januar 2014 geschuldet sei. Bis auf den fehlenden Grundbucheintrag seien die Treugeber seit dem Abschluss des Treuhandvertrags vom 26. August 1996 faktisch und wirtschaftlich vollständig am Vermögen und Gewinn der Stockwerkeigentumsanteile berechtigt und hätten sämtliche Kosten und Risiken zu tragen. Entsprechend sei der Betrag von Fr. 411'135.60 im Jahr 1996 bezahlt und im Jahr 2014 nicht noch einmal bezahlt worden. Für den Erwerb des nackten, zivilrechtlichen Eigentums hätten die Treugeber demnach keinen Preis bezahlt. Dies entspreche der Regelung in der Vereinbarung vom 26. August 1996.
Die Beschwerdeführerin bringt insbesondere vor, die Übernahme der Stockwerkeigentumsanteile im Jahr 1996 durch die Treugeber sei eine wirtschaftliche Handänderung, über welche damals die Grundstückgewinnsteuer abzurechnen gewesen wäre. Ob die wirtschaftliche Handänderung im Jahr 1996 effektiv besteuert worden sei, sei für die Beurteilung, ob eine solche wirtschaftliche Handänderung vorliege, nicht relevant. Eine de facto zweite steuerliche Erfassung im Jahr 2014 könne nicht akzeptiert werden. Zudem sei offensichtlich, dass durch die Auflösung des Treuhandvertrags im Zuge des Abschlusses des Kaufvertrags am 29. Januar 2014 lediglich der Grundbucheintrag geändert worden sei, an der Situation sich ansonsten indes nichts geändert habe. Die Treugeber hätten bereits gestützt auf den Treuhandvertrag das Recht gehabt, die Eintragung ins Grundbuch zu verlangen.

5.3. Zunächst ist zu beurteilen, ob aufgrund des Kaufvertrags vom 29. Januar 2014 ein Steuertatbestand erfüllt wird, der die Erhebung der Grundstückgewinnsteuer zur Folge hat.

5.3.1. Mit dem öffentlich beurkundeten Kaufvertrag vom 29. Januar 2014 liegt eine zivilrechtliche Handänderung vor. Die Beschwerdeführerin bringt in diesem Zusammenhang zu Unrecht vor, die Treugeber hätten die Eintragung bereits gestützt auf den Treuhandvertrag vom 26. August 1996 verlangen können. Das Recht auf Eintragung verlangt nach einem Erwerbsgrund (vgl. Art. 665 Abs. 1 ZGB), der im Falle des rechtsgeschäftlichen Eigentumserwerbs zu seiner Verbindlichkeit der öffentlichen Beurkundung bedarf (vgl. Art. 657 Abs. 1 ZGB; Art. 216 Abs. 1 OR). Insoweit mit dem Treuhandvertrag ein Vorvertrag vereinbart oder ein Kaufsrecht an einem Grundstück begründet hätte werden sollen, ist zur Gültigkeit ebenfalls die öffentliche Beurkundung verlangt (vgl. Art. 216 Abs. 2 ZGB). Folglich mögen den Treugebern zwar mit dem Treuhandvertrag obligatorische Rechte zukommen, dinglich sind sie indes erst seit dem öffentlich beurkundeten Kaufvertrag vom 29. Januar 2014 und dem darauffolgenden Grundbucheintrag an den Stockwerkeigentumsanteilen berechtigt (vgl. Art. 656 Abs. 1 ZGB). Ein durchsetzbarer Anspruch auf Eintragung im Grundbuch ist ihnen jedenfalls unter dem Treuhandvertrag vom 26. August 1996 nicht zugestanden. Die Vorinstanz kommt daher zu
Recht zum Schluss, dass mit der infolge des Kaufvertrags vom 29. Januar 2014 erfolgten Eintragung der Treugeber im Grundbuch eine zivilrechtliche Handänderung vorliegt, die als Steuertatbestand die Grundstückgewinnsteuer auslöst (vgl. § 216 Abs. 1 StG; Art. 12 Abs. 2 StHG).

5.3.2. Dem steht auch nicht die Auffassung der Beschwerdeführerin entgegen, wonach die Übernahme der Stockwerkeigentumsanteile im Jahr 1996 durch die Treugeber eine wirtschaftliche Handänderung darstelle, über welche damals die Grundstückgewinnsteuer hätte abgerechnet werden müssen. Vorliegend kann dahingestellt bleiben, ob mit dem Treuhandvertrag vom 26. August 1996 eine wirtschaftliche Handänderung einherging. Eine Konkurrenz zwischen den verschiedenen Steuertatbeständen von Art. 12 Abs. 2 StHG liegt nicht vor und wäre allenfalls dann zu beurteilen, wenn eine Besteuerung der wirtschaftlichen Handänderung der Besteuerung einer späteren zivilrechtlichen Handänderung unter den gleichen Parteien effektiv vorangegangen ist. In der vorliegenden Angelegenheit ergibt sich indes, dass im Jahr 1996 weder eine zivilrechtliche Handänderung stattfand noch eine Grundstückgewinnsteuer aufgrund einer zivilrechtlichen Handänderung erhoben wurde. Sodann wird im Jahr 2014 auch nicht nachträglich eine allfällige wirtschaftliche Handänderung aus dem Jahr 1996 besteuert. Damit steht eine allfällige wirtschaftliche Handänderung im Jahr 1996 der Besteuerung der zivilrechtlichen Handänderung im Jahr 2014 grundsätzlich nicht entgegen.

5.3.3. Da nach dem Abschluss des Treuhandvertrags keine Grundstückgewinnsteuern erhoben worden sind, erschliesst sich auch nicht, worin eine doppelte steuerliche Erfassung des Grundstückgewinns zu sehen sein soll. Ausserdem lässt die Beschwerdeführerin auch ausser Acht, dass die vorliegende Angelegenheit nicht die Frage der steuerlichen Anerkennung des mit dem Vertrag vom 26. August 1996 begründeten Treuhandverhältnisses betrifft. Die Ausführungen zum Merkblatt "Treuhandverhältnisse" vom Oktober 1967 sind daher nicht zielführend (zum Merkblatt vgl. Urteile 2C 631/2017 vom 30. Januar 2019; 2C 24/2014 vom 29. Januar 2015 E. 4.3).

5.3.4. Was die Beschwerdeführerin im Weiteren dagegen vorbringt, vermag - insoweit es überhaupt hinreichend begründet ist - daran nichts zu ändern.
Nach ihrer Auffassung soll das Steueramt der Stadt Zürich aufgrund der damaligen Gespräche von der im Treuhandvertrag vorgenommenen Transaktion Kenntnis gehabt haben. Die Steuerbehörde soll der Beschwerdeführerin sodann mündlich mitgeteilt haben, dass aufgrund der Übertragungswerte im Vergleich zu den Verkehrswerten 20 Jahre vor 1996, keine Grundstückgewinnsteuer geschuldet sei und demzufolge auch keine Steuererklärung eingereicht werden müsse.
Eine verbindliche behördliche Zusicherung ist mit dieser Behauptung sachverhaltlich nicht erstellt und wird von der Beschwerdeführerin in rechtlicher Hinsicht auch nicht hinreichend substanziiert (vgl. Art. 97 Abs. 1 BGG und Art. 9 BV je i.V.m. Art. 106 Abs. 2 BGG).

5.3.5. Im Lichte des Dargelegten ergibt sich, dass die Vorinstanz im Kaufvertrag vom 29. Januar 2014 zu Recht eine zivilrechtliche Handänderung erkennen darf, die auch angesichts des Treuhandvertrags vom 26. August 1996 eine Grundstückgewinnsteuerpflicht auslöst.

5.4. Sodann ist der Umstand zu würdigen, dass der Kaufpreis von Fr. 411'135.60 bereits im Jahr 1996 bezahlt worden ist. Nach Auffassung der Beschwerdeführerin haben die Treugeber für den Erwerb des nackten, zivilrechtlichen Eigentums im Jahr 2014 keinen Preis bezahlt. Sie habe damit lediglich das Treugut an die Treugeber zurückgegeben.
Die Vorinstanz führt hierzu aus, dass der im Kaufvertrag öffentlich beurkundete Verkaufspreis von Fr. 411'135.60 nicht fiktiv oder simuliert sei, sondern dieser Betrag bereits vorab beglichen respektive nachträglich mit dem vertraglich geschuldeten Kaufpreis verrechnet worden sei (vgl. E. 4.1 des angefochtenen Urteils).
Diese vorinstanzliche Auffassung ist nicht zu beanstanden, zumal die Vertragsparteien sowohl im Treuhandvertrag als auch im Kaufvertrag denselben Betrag von Fr. 411'135.60 vereinbart haben. Soweit die Beschwerdeführerin vorbringt, es sei mangels erneuter Bezahlung des Kaufpreises im Jahr 2014 ein Verkaufspreis von Fr. 0.-- anzuerkennen, ist ihr deshalb nicht zu folgen. Ob die Zahlung des Kaufpreises vor, mit oder nach der Übertragung des Eigentums erfolgt, hat keinen Einfluss auf die Berechnung des Grundstücksteuergewinns.

5.5. Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerdeführerin den Treugebern die vier Stockwerkeigentumsanteile mit Kaufvertrag vom 29. Januar 2014 zum Preis von Fr. 411'135.60 veräussert hat, wobei hierauf grundsätzlich die Grundstückgewinnsteuer zu entrichten ist.

6.
Die Erhebung der Grundstückgewinnsteuer ist durch pflichtgemässes Ermessen erfolgt, da die Beschwerdeführerin nach der Aktenauflage vom 20. Januar 2017, dem präzisierenden E-Mail vom 26. Januar 2017 und der Mahnung vom 13. März 2017 sich neben den beiden Verträgen lediglich darauf beschränkt hat, am 20. März 2017 eine Steuererklärung für die Grundstückgewinnsteuer einzureichen (zur Einschätzung nach pflichtgemässem Ermessen vgl. Urteil 2C 171/2019 vom 11. Oktober 2019 E. 4). Im Rahmen der Ermessensveranlagung ist die Vorinstanz vom vereinbarten Verkaufspreis von Fr. 411'135.60 abgewichen, da der Unterschied zwischen dem Verkehrswert und dem vereinbartem Kaufpreis über 25 % (des Verkehrswerts) betrage und ausserdem zwischen der Beschwerdeführerin und den Treugebern eine besondere Beziehung bestehe (vgl. E. 5.1.3 hiervor; E. 4.3 des angefochtenen Urteils).
Was die Beschwerdeführerin gegen die Ermessensveranlagung vorbringt, ist nicht geeignet, deren Zulässigkeit in Frage zu stellen oder deren offensichtliche Unrichtigkeit darzulegen. Sie bringt unter anderem nicht hinreichend vor, es hätte keine Ermessensveranlagung durchgeführt werden dürfen. Sie führt lediglich aus, dass in einem neuen Verfahren die aktuelle Bewertung sowie die Ermittlung des Verkehrswerts vor 20 Jahren erneut vorzunehmen sei, da diese einseitig und unverständlich bestimmt sowie nicht korrekt ermittelt worden seien. Worin die Einseitig-, Unverständlich- und Fehlerhaftigkeit liegt, legt die Beschwerdeführerin indes nicht dar. Ebenso äussert sie sich nicht zu der von der Vorinstanz angenommenen besonderen Beziehung zwischen ihr und den Treugebern. Demzufolge ist neben dem Hauptantrag auch der von ihr eventualiter gestellte Rückweisungsantrag abzuweisen.

7.
Im Ergebnis erweist sich die Beschwerde als unbegründet, weshalb sie abzuweisen ist. Diesem Verfahrensausgang entsprechend sind die Gerichtskosten der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Parteientschädigungen sind nicht geschuldet (Art. 68 Abs. 1 und Abs. 3 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 5'500.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.
Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten und dem Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, 2. Abteilung, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 30. Januar 2020

Im Namen der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Seiler

Der Gerichtsschreiber: Zollinger

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 100 Beschwerde gegen Entscheide - 1 Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
¹	Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
²	Die Beschwerdefrist beträgt zehn Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	bei Entscheiden auf den Gebieten der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und der internationalen Amtshilfe in Steuersachen;
^c	bei Entscheiden über die Rückgabe eines Kindes nach dem Europäischen Übereinkommen vom 20. Mai 198089 über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheidungen über das Sorgerecht für Kinder und die Wiederherstellung des Sorgerechts oder nach dem Übereinkommen vom 25. Oktober 198090 über die zivilrechtlichen Aspekte internationaler Kindesentführung;
^d	bei Entscheiden des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 195492.
³	Die Beschwerdefrist beträgt fünf Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen im Rahmen der Wechselbetreibung;
^b	bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen eidgenössische Abstimmungen.
⁴	Bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen die Nationalratswahlen beträgt die Beschwerdefrist drei Tage.
⁵	Bei Beschwerden wegen interkantonaler Kompetenzkonflikte beginnt die Beschwerdefrist spätestens dann zu laufen, wenn in beiden Kantonen Entscheide getroffen worden sind, gegen welche beim Bundesgericht Beschwerde geführt werden kann.
⁶	...93
⁷	Gegen das unrechtmässige Verweigern oder Verzögern eines Entscheids kann jederzeit Beschwerde geführt werden.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
¹	Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
²	In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 14 15
³	Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
⁴	Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201616 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
^a	das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
^b	die Art und Weise der Übermittlung;
^c	die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.17
⁵	Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
⁶	Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
⁷	Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 82 Grundsatz - Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden:
^a	gegen Entscheide in Angelegenheiten des öffentlichen Rechts;
^b	gegen kantonale Erlasse;
^c	betreffend die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen sowie betreffend Volkswahlen und -abstimmungen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 86 Vorinstanzen im Allgemeinen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
^a	des Bundesverwaltungsgerichts;
^b	des Bundesstrafgerichts;
^c	der unabhängigen Beschwerdeinstanz für Radio und Fernsehen;
^d	letzter kantonaler Instanzen, sofern nicht die Beschwerde an das Bundesverwaltungsgericht zulässig ist.
²	Die Kantone setzen als unmittelbare Vorinstanzen des Bundesgerichts obere Gerichte ein, soweit nicht nach einem anderen Bundesgesetz Entscheide anderer richterlicher Behörden der Beschwerde an das Bundesgericht unterliegen.
³	Für Entscheide mit vorwiegend politischem Charakter können die Kantone anstelle eines Gerichts eine andere Behörde als unmittelbare Vorinstanz des Bundesgerichts einsetzen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 86 Vorinstanzen im Allgemeinen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
^a	des Bundesverwaltungsgerichts;
^b	des Bundesstrafgerichts;
^c	der unabhängigen Beschwerdeinstanz für Radio und Fernsehen;
^d	letzter kantonaler Instanzen, sofern nicht die Beschwerde an das Bundesverwaltungsgericht zulässig ist.
²	Die Kantone setzen als unmittelbare Vorinstanzen des Bundesgerichts obere Gerichte ein, soweit nicht nach einem anderen Bundesgesetz Entscheide anderer richterlicher Behörden der Beschwerde an das Bundesgericht unterliegen.
³	Für Entscheide mit vorwiegend politischem Charakter können die Kantone anstelle eines Gerichts eine andere Behörde als unmittelbare Vorinstanz des Bundesgerichts einsetzen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 83 Ausnahmen - Die Beschwerde ist unzulässig gegen:
^a	Entscheide auf dem Gebiet der inneren oder äusseren Sicherheit des Landes, der Neutralität, des diplomatischen Schutzes und der übrigen auswärtigen Angelegenheiten, soweit das Völkerrecht nicht einen Anspruch auf gerichtliche Beurteilung einräumt;
^b	Entscheide über die ordentliche Einbürgerung;
^c	Entscheide auf dem Gebiet des Ausländerrechts betreffend:
^c1	die Einreise,
^c2	Bewilligungen, auf die weder das Bundesrecht noch das Völkerrecht einen Anspruch einräumt,
^c3	die vorläufige Aufnahme,
^c4	die Ausweisung gestützt auf Artikel 121 Absatz 2 der Bundesverfassung und die Wegweisung,
^c5	Abweichungen von den Zulassungsvoraussetzungen,
^c6	die Verlängerung der Grenzgängerbewilligung, den Kantonswechsel, den Stellenwechsel von Personen mit Grenzgängerbewilligung sowie die Erteilung von Reisepapieren an schriftenlose Ausländerinnen und Ausländer;
^d	Entscheide auf dem Gebiet des Asyls, die:
^d1	vom Bundesverwaltungsgericht getroffen worden sind, ausser sie betreffen Personen, gegen die ein Auslieferungsersuchen des Staates vorliegt, vor welchem sie Schutz suchen,
^d2	von einer kantonalen Vorinstanz getroffen worden sind und eine Bewilligung betreffen, auf die weder das Bundesrecht noch das Völkerrecht einen Anspruch einräumt;
^e	Entscheide über die Verweigerung der Ermächtigung zur Strafverfolgung von Behördenmitgliedern oder von Bundespersonal;
^f	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlichen Beschaffungen, wenn:
^fbis	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts über Verfügungen nach Artikel 32i des Personenbeförderungsgesetzes vom 20. März 200963;
^f1	sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt; vorbehalten bleiben Beschwerden gegen Beschaffungen des Bundesverwaltungsgerichts, des Bundesstrafgerichts, des Bundespatentgerichts, der Bundesanwaltschaft sowie der oberen kantonalen Gerichtsinstanzen, oder
^f2	der geschätzte Wert des zu vergebenden Auftrags den massgebenden Schwellenwert nach Artikel 52 Absatz 1 in Verbindung mit Anhang 4 Ziffer 2 des Bundesgesetzes vom 21. Juni 201961 über das öffentliche Beschaffungswesen nicht erreicht;
^g	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlich-rechtlichen Arbeitsverhältnisse, wenn sie eine nicht vermögensrechtliche Angelegenheit, nicht aber die Gleichstellung der Geschlechter betreffen;
^h	Entscheide auf dem Gebiet der internationalen Amtshilfe, mit Ausnahme der Amtshilfe in Steuersachen;
ⁱ	Entscheide auf dem Gebiet des Militär-, Zivil- und Zivilschutzdienstes;
^j	Entscheide auf dem Gebiet der wirtschaftlichen Landesversorgung, die bei schweren Mangellagen getroffen worden sind;
^k	Entscheide betreffend Subventionen, auf die kein Anspruch besteht;
^l	Entscheide über die Zollveranlagung, wenn diese auf Grund der Tarifierung oder des Gewichts der Ware erfolgt;
^m	Entscheide über die Stundung oder den Erlass von Abgaben; in Abweichung davon ist die Beschwerde zulässig gegen Entscheide über den Erlass der direkten Bundessteuer oder der kantonalen oder kommunalen Einkommens- und Gewinnsteuer, wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder es sich aus anderen Gründen um einen besonders bedeutenden Fall handelt;
ⁿ	Entscheide auf dem Gebiet der Kernenergie betreffend:
ⁿ¹	das Erfordernis einer Freigabe oder der Änderung einer Bewilligung oder Verfügung,
ⁿ²	die Genehmigung eines Plans für Rückstellungen für die vor Ausserbetriebnahme einer Kernanlage anfallenden Entsorgungskosten,
ⁿ³	Freigaben;
^o	Entscheide über die Typengenehmigung von Fahrzeugen auf dem Gebiet des Strassenverkehrs;
^p	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts auf dem Gebiet des Fernmeldeverkehrs, des Radios und des Fernsehens sowie der Post betreffend:68
^p1	Konzessionen, die Gegenstand einer öffentlichen Ausschreibung waren,
^p2	Streitigkeiten nach Artikel 11a des Fernmeldegesetzes vom 30. April 199769,
^p3	Streitigkeiten nach Artikel 8 des Postgesetzes vom 17. Dezember 201071;
^q	Entscheide auf dem Gebiet der Transplantationsmedizin betreffend:
^q1	die Aufnahme in die Warteliste,
^q2	die Zuteilung von Organen;
^r	Entscheide auf dem Gebiet der Krankenversicherung, die das Bundesverwaltungsgericht gestützt auf Artikel 3472 des Verwaltungsgerichtsgesetzes vom 17. Juni 200573 (VGG) getroffen hat;
^s	Entscheide auf dem Gebiet der Landwirtschaft betreffend:
^s1	...
^s2	die Abgrenzung der Zonen im Rahmen des Produktionskatasters;
^t	Entscheide über das Ergebnis von Prüfungen und anderen Fähigkeitsbewertungen, namentlich auf den Gebieten der Schule, der Weiterbildung und der Berufsausübung;
^u	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlichen Kaufangebote (Art. 125-141 des Finanzmarktinfrastrukturgesetzes vom 19. Juni 201576);
^v	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts über Meinungsverschiedenheiten zwischen Behörden in der innerstaatlichen Amts- und Rechtshilfe;
^w	Entscheide auf dem Gebiet des Elektrizitätsrechts betreffend die Plangenehmigung von Starkstromanlagen und Schwachstromanlagen und die Entscheide auf diesem Gebiet betreffend Enteignung der für den Bau oder Betrieb solcher Anlagen notwendigen Rechte, wenn sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^x	Entscheide betreffend die Gewährung von Solidaritätsbeiträgen nach dem Bundesgesetz vom 30. September 201680 über die Aufarbeitung der fürsorgerischen Zwangsmassnahmen und Fremdplatzierungen vor 1981, ausser wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt;
^y	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts in Verständigungsverfahren zur Vermeidung einer den anwendbaren internationalen Abkommen im Steuerbereich nicht entsprechenden Besteuerung;
^z	Entscheide betreffend die in Artikel 71c Absatz 1 Buchstabe b des Energiegesetzes vom 30. September 201683 genannten Baubewilligungen und notwendigerweise damit zusammenhängenden in der Kompetenz der Kantone liegenden Bewilligungen für Windenergieanlagen von nationalem Interesse, wenn sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 89 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat;
^b	durch den angefochtenen Entscheid oder Erlass besonders berührt ist; und
^c	ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Zur Beschwerde sind ferner berechtigt:
^a	die Bundeskanzlei, die Departemente des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, die ihnen unterstellten Dienststellen, wenn der angefochtene Akt die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann;
^b	das zuständige Organ der Bundesversammlung auf dem Gebiet des Arbeitsverhältnisses des Bundespersonals;
^c	Gemeinden und andere öffentlich-rechtliche Körperschaften, wenn sie die Verletzung von Garantien rügen, die ihnen die Kantons- oder Bundesverfassung gewährt;
^d	Personen, Organisationen und Behörden, denen ein anderes Bundesgesetz dieses Recht einräumt.
³	In Stimmrechtssachen (Art. 82 Bst. c) steht das Beschwerderecht ausserdem jeder Person zu, die in der betreffenden Angelegenheit stimmberechtigt ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 97 Unrichtige Feststellung des Sachverhalts - 1 Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
¹	Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
²	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so kann jede unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden.86

SR 642.14 Bundesgesetz vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (Steuerharmonisierungsgesetz, StHG) - Steuerharmonisierungsgesetz StHG Art. 12 - 1 Der Grundstückgewinnsteuer unterliegen Gewinne, die sich bei Veräusserung eines Grundstückes des Privatvermögens oder eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstückes sowie von Anteilen daran ergeben, soweit der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis oder Ersatzwert zuzüglich Aufwendungen) übersteigt.
¹	Der Grundstückgewinnsteuer unterliegen Gewinne, die sich bei Veräusserung eines Grundstückes des Privatvermögens oder eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstückes sowie von Anteilen daran ergeben, soweit der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis oder Ersatzwert zuzüglich Aufwendungen) übersteigt.
²	Die Steuerpflicht wird durch jede Veräusserung eines Grundstückes begründet. Den Veräusserungen sind gleichgestellt:
^a	die Rechtsgeschäfte, die in Bezug auf die Verfügungsgewalt über ein Grundstück wirtschaftlich wie eine Veräusserung wirken;
^b	die Überführung eines Grundstückes sowie von Anteilen daran vom Privatvermögen in das Geschäftsvermögen des Steuerpflichtigen;
^c	die Belastung eines Grundstückes mit privatrechtlichen Dienstbarkeiten oder öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen, wenn diese die unbeschränkte Bewirtschaftung oder den Veräusserungswert des Grundstückes dauernd und wesentlich beeinträchtigen und dafür ein Entgelt entrichtet wird;
^d	die Übertragung von Beteiligungsrechten des Privatvermögens des Steuerpflichtigen an Immobiliengesellschaften, soweit das kantonale Recht für diesen Fall eine Steuerpflicht vorsieht;
^e	die ohne Veräusserung erzielten Planungsmehrwerte im Sinne des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 197984, sofern das kantonale Recht diesen Tatbestand der Grundstückgewinnsteuer unterstellt.
³	Die Besteuerung wird aufgeschoben bei:
^a	Eigentumswechsel durch Erbgang (Erbfolge, Erbteilung, Vermächtnis), Erbvorbezug oder Schenkung;
^b	Eigentumswechsel unter Ehegatten im Zusammenhang mit dem Güterrecht, sowie zur Abgeltung ausserordentlicher Beiträge eines Ehegatten an den Unterhalt der Familie (Art. 165 des Zivilgesetzbuches86) und scheidungsrechtlicher Ansprüche, sofern beide Ehegatten einverstanden sind;
^c	Landumlegungen zwecks Güterzusammenlegung, Quartierplanung, Grenzbereinigung, Abrundung landwirtschaftlicher Heimwesen sowie bei Landumlegungen im Enteignungsverfahren oder drohender Enteignung;
^d	vollständiger oder teilweiser Veräusserung eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstückes, soweit der Veräusserungserlös innert angemessener Frist zum Erwerb eines selbstbewirtschafteten Ersatzgrundstückes oder zur Verbesserung der eigenen, selbstbewirtschafteten land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücke verwendet wird;
^e	Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung), soweit der dabei erzielte Erlös innert angemessener Frist zum Erwerb oder zum Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet wird.
⁴	Die Kantone können die Grundstückgewinnsteuer auch auf Gewinnen aus der Veräusserung von Grundstücken des Geschäftsvermögens des Steuerpflichtigen erheben, sofern sie diese Gewinne von der Einkommens- und Gewinnsteuer ausnehmen oder die Grundstückgewinnsteuer auf die Einkommens- und Gewinnsteuer anrechnen. In beiden Fällen gilt:
^a	die in den Artikeln 8 Absätze 3 und 4 und 24 Absätze 3 und 3quater genannten Tatbestände sind bei der Grundstückgewinnsteuer als steueraufschiebende Veräusserung zu behandeln;
^b	die Überführung eines Grundstückes sowie von Anteilen daran vom Privatvermögen ins Geschäftsvermögen darf nicht einer Veräusserung gleichgestellt werden.
⁵	Die Kantone sorgen dafür, dass kurzfristig realisierte Grundstückgewinne stärker besteuert werden.

SR 642.14 Bundesgesetz vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (Steuerharmonisierungsgesetz, StHG) - Steuerharmonisierungsgesetz StHG Art. 72 Anpassung der kantonalen Gesetzgebungen - 1 Die Kantone passen ihre Gesetzgebung den Bestimmungen dieses Gesetzes auf den Zeitpunkt von deren Inkrafttreten an. Der Bund nimmt bei der Festlegung des Zeitpunkts der Inkraftsetzung Rücksicht auf die Kantone; er lässt ihnen in der Regel eine Frist von mindestens zwei Jahren für die Anpassung ihrer Gesetzgebung. 222
¹	Die Kantone passen ihre Gesetzgebung den Bestimmungen dieses Gesetzes auf den Zeitpunkt von deren Inkrafttreten an. Der Bund nimmt bei der Festlegung des Zeitpunkts der Inkraftsetzung Rücksicht auf die Kantone; er lässt ihnen in der Regel eine Frist von mindestens zwei Jahren für die Anpassung ihrer Gesetzgebung. 222
²	Nach ihrem Inkrafttreten finden die Bestimmungen dieses Gesetzes direkt Anwendung, wenn ihnen das kantonale Steuerrecht widerspricht. 223
³	Die Kantonsregierung erlässt die erforderlichen vorläufigen Vorschriften.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 665 - 1 Der Erwerbsgrund gibt dem Erwerber gegen den Eigentümer einen persönlichen Anspruch auf Eintragung und bei Weigerung des Eigentümers das Recht auf gerichtliche Zusprechung des Eigentums.
¹	Der Erwerbsgrund gibt dem Erwerber gegen den Eigentümer einen persönlichen Anspruch auf Eintragung und bei Weigerung des Eigentümers das Recht auf gerichtliche Zusprechung des Eigentums.
²	Bei Aneignung, Erbgang, Enteignung, Zwangsvollstreckung oder Urteil des Gerichts kann der Erwerber die Eintragung von sich aus erwirken.
³	Änderungen am Grundeigentum, die von Gesetzes wegen durch Gütergemeinschaft oder deren Auflösung eintreten, werden auf Anmeldung eines Ehegatten hin im Grundbuch eingetragen.575

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 657 - 1 Der Vertrag auf Eigentumsübertragung bedarf zu seiner Verbindlichkeit der öffentlichen Beurkundung.
¹	Der Vertrag auf Eigentumsübertragung bedarf zu seiner Verbindlichkeit der öffentlichen Beurkundung.
²	Die Verfügung von Todes wegen und der Ehevertrag bedürfen der im Erbrecht und im ehelichen Güterrecht vorgeschriebenen Formen.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 216 - 1 Kaufverträge, die ein Grundstück zum Gegenstande haben, bedürfen zu ihrer Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung.
¹	Kaufverträge, die ein Grundstück zum Gegenstande haben, bedürfen zu ihrer Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung.
²	Vorverträge sowie Verträge, die ein Vorkaufs-, Kaufs- oder Rückkaufsrecht an einem Grundstück begründen, bedürfen zu ihrer Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung.76
³	Vorkaufsverträge, die den Kaufpreis nicht zum voraus bestimmen, sind in schriftlicher Form gültig.77

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 216 - 1 Durch Ehevertrag kann eine andere Beteiligung am Vorschlag vereinbart werden.
¹	Durch Ehevertrag kann eine andere Beteiligung am Vorschlag vereinbart werden.
²	Die über die Hälfte hinaus zugewiesene Beteiligung am Vorschlag wird bei der Berechnung der Pflichtteile des überlebenden Ehegatten oder eingetragenen Partners, der gemeinsamen Kinder und deren Nachkommen nicht hinzugerechnet.241
³	Eine solche Vereinbarung darf die Pflichtteilsansprüche der nichtgemeinsamen Kinder und deren Nachkommen nicht beeinträchtigen.242

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 656 - 1 Zum Erwerbe des Grundeigentums bedarf es der Eintragung in das Grundbuch.
¹	Zum Erwerbe des Grundeigentums bedarf es der Eintragung in das Grundbuch.
²	Bei Aneignung, Erbgang, Enteignung, Zwangsvollstreckung oder gerichtlichem Urteil erlangt indessen der Erwerber schon vor der Eintragung das Eigentum, kann aber im Grundbuch erst dann über das Grundstück verfügen, wenn die Eintragung erfolgt ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.

BGG:	42 66 68 82 83 86 89 90 95 97 100 105 106 110
BV:	9
OR:	216
StHG:	12 72
ZGB:	216 656 657 665