4A_473/2024 - 2024-10-29 - Droit des contrats - Mietkündigung; Sperrfirst; Einigung nach Art. 271a Abs. 2 OR,

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

4A 473/2024

Urteil vom 29. Oktober 2024

I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Jametti, Präsidentin,
Bundesrichterinnen Hohl, Kiss,
Gerichtsschreiber Tanner.

Verfahrensbeteiligte
A.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Rajeevan Linganathan,
Beschwerdeführer,

gegen

B.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Olivier Glättli,
Beschwerdegegnerin.

Gegenstand
Mietkündigung; Sperrfrist; Einigung nach Art. 271a
Abs. 2 OR,

Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Solothurn, Zivilkammer, vom 3. Juli 2024 (ZKBER.2024.20).

Sachverhalt:

A.
Am 18. Oktober 2017 unterzeichneten die C.________ AG als Vermieterin und D.________ und E.________ als Mieter einen Mietvertrag für gewerbliche Räume (Coiffeur- und Kosmetiksalon) im Erdgeschoss an der Strasse U.________ xxx ________ in V.________, mit Mietbeginn am 16. November 2017. Das Mietverhältnis war kündbar sechs Monate im Voraus auf Ende März/Ende September, frühestens auf den 31. März 2023. Der monatliche Mietzins betrug Fr. 1'300.--. Im Jahr 2019 wurde mit der Sanierung der Liegenschaft an der Strasse U.________ xxx ________ in V.________ begonnen.
Mit "Vertragsüberschreibung (Zession) " vom 2. August 2021 vereinbarte die neue Vermieterin, die B.________ AG (Beklagte, Beschwerdegegnerin), mit D.________ und A.________ (Kläger, Beschwerdeführer), dass der Mietvertrag vom 18. Oktober 2017 mit Wirkung per 31. August 2021 auf A.________ übergeht.
Am 16. September 2022 kündigte die Beklagte den Mietvertrag vom 18. Oktober 2017 auf den 31. März 2023. Als Grund nannte sie "Kündigung infolge umfassender Sanierungsarbeiten".

B.
Nach gescheitertem Schlichtungsversuch reichte der Kläger beim Richteramt Solothurn-Lebern Klage gegen die Beklagte ein und verlangte, es sei festzustellen, dass die Kündigung vom 16. September 2022 unwirksam sei, eventualiter sei sie aufzuheben. Subeventualiter sei das Mietverhältnis zu erstrecken. Am 22. November 2023 wies die Amtsgerichtspräsidentin die Klage ab.
Dagegen erhob der Kläger Berufung an das Obergericht des Kantons Solothurn mit dem Antrag, die Unwirksamkeit der Kündigung festzustellen, eventualiter sei sie als missbräuchlich aufzuheben, subeventualiter sei das Mietverhältnis um sechs Jahre zu erstrecken. Mit Urteil vom 3. Juli 2024 wies das Obergericht die Berufung ab. Es erkannte zunächst, dass der Kündigung keine Sperrfrist entgegensteht und sodann, dass sie auch nicht missbräuchlich sei. Schliesslich schützte es die Ablehnung einer Erstreckung, insbesondere weil der Kläger keinerlei Suchbemühungen nachgewiesen habe, es ihm jedoch bei entsprechenden Suchbemühungen durchaus möglich gewesen wäre, ein Ersatzobjekt zu finden.

C.
Der Beschwerdeführer beantragt dem Bundesgericht mit Beschwerde in Zivilsachen, das Urteil des Obergerichts sei aufzuheben und es sei festzustellen, dass die mit Formular vom 16. September 2022 ausgesprochene Kündigung des Mietobjekts "Ladenlokal im EG, Coiffeur- und Kosmetiksalon" an der Strasse U.________ xxx ________ in V.________ unwirksam sei, eventualiter dass sie rechtsmissbräuchlich sei, und die Kündigung sei deshalb aufzuheben. Subeventualiter begehrt er Rückweisung an die Vorinstanz zur Neubeurteilung. Er rügt zum einen eine offensichtlich unrichtige Sachverhaltsfeststellung und Verletzung von Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff. 4 i.V.m. Abs. 2 OR betreffend Sperrfrist (dazu Erwägung 3), zum andern eine offensichtlich unrichtige Sachverhaltsfeststellung, willkürliche Beweiswürdigung und Verletzung von Treu und Glauben im Zusammenhang mit der Verneinung der Missbräuchlichkeit der Kündigung (dazu Erwägung 4). Die Verweigerung der Erstreckung ficht er nicht an.
Mit nachträglicher Eingabe vom 26. September 2024 ersucht er um Bewilligung der unentgeltlichen Rechtspflege für das bundesgerichtliche Verfahren, woraufhin das Bundesgericht auf die Erhebung eines Kostenvorschusses verzichtete.
Es wurden keine Vernehmlassungen eingeholt.

Erwägungen:

1.
Der angefochtene Entscheid des Obergerichts ist ein Endentscheid (Art. 90 BGG) einer Vorinstanz im Sinne von Art. 75 BGG. Der Streitwert erreicht den nach Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG in mietrechtlichen Fällen geltenden Mindestbetrag von Fr. 15'000.--. Unter Vorbehalt einer hinreichenden Begründung (Art. 42 Abs. 2 und Art. 106 Abs. 2 BGG) ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

2.1. Mit Beschwerde in Zivilsachen können Rechtsverletzungen nach Art. 95 und 96 BGG gerügt werden. Die Beschwerde ist hinreichend zu begründen, andernfalls wird darauf nicht eingetreten. In der Beschwerdeschrift ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt (Art. 42 Abs. 2 BGG). Unerlässlich ist, dass die Beschwerde auf die Begründung des angefochtenen Entscheids eingeht und im Einzelnen aufzeigt, worin eine Verletzung von Bundesrecht liegt. Die beschwerdeführende Partei soll in der Beschwerdeschrift nicht bloss die Rechtsstandpunkte, die sie im kantonalen Verfahren eingenommen hat, erneut bekräftigen, sondern mit ihrer Kritik an den als rechtsfehlerhaft erachteten Erwägungen der Vorinstanz ansetzen (BGE 148 IV 205 E. 2.6; 140 III 86 E. 2, 115 E. 2).

2.2. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Dazu gehören sowohl die Feststellungen über den streitgegenständlichen Lebenssachverhalt als auch jene über den Ablauf des vor- und erstinstanzlichen Verfahrens, also die Feststellungen über den Prozesssachverhalt (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 mit Hinweisen). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). Die Partei, welche die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz anfechten will, muss klar und substanziiert aufzeigen, inwiefern diese Voraussetzungen erfüllt sein sollen (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 mit Hinweisen). Wenn sie den Sachverhalt ergänzen will, hat sie zudem mit präzisen Aktenhinweisen darzulegen, dass sie entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits bei den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat (BGE 140 III 86 E. 2).

2.3. Soweit die Beschwerde diesen Begründungsanforderungen nicht gerecht wird, sondern blosse appellatorische Kritik vorträgt, ohne rechtsgenüglich aufzuzeigen, inwiefern die Vorinstanz den Sachverhalt willkürlich festgestellt oder konkret Recht verletzt haben soll, kann darauf nicht eingetreten werden.

3.

3.1. Der Beschwerdeführer beharrt vor Bundesgericht auf dem Standpunkt, dass die Kündigung innerhalb einer dreijährigen Sperrfrist gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff. 4 OR erfolgte. Er habe durch die eingereichte Korrespondenz nachgewiesen, dass er sich ausserhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens mit der Beschwerdegegnerin über eine Forderung aus dem Mietverhältnis geeinigt habe (Art. 271a Abs. 2 OR). Indem die Vorinstanz anders entschieden habe, habe sie diese Bestimmungen verletzt.

3.2. Die Kündigung durch die Vermieterin ist gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff. 4 OR unter anderem dann anfechtbar, wenn sie vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, in dem die Vermieterin mit der Mieterin einen Vergleich geschlossen oder sich sonstwie geeinigt hat, ausgesprochen wird. Art. 271a Abs. 1 lit. e OR ist auch anwendbar, wenn der Mieter durch Schriftstücke beweisen kann, dass er sich mit dem Vermieter ausserhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über eine Forderung aus dem Mietverhältnis geeinigt hat (Art. 271a Abs. 2 OR).
Als Einigung im Sinne von Art. 271a Abs. 2 OR gilt nur eine einvernehmliche Streitbeilegung, mittels der eine unter den Parteien kontroverse Rechtsfrage abschliessend geklärt wird. Fälle, in denen es zu einer Auseinandersetzung gar nicht erst kommt, weil die eine oder andere Partei dem Begehren des Vertragspartners sogleich entspricht, werden daher nicht von Art. 271a Abs. 2 OR erfasst (Urteil 4A 525/2009 vom 15. März 2010 E. 9.1). Die Anwendung der Sperrfrist setzt notwendigerweise voraus, dass unter den Parteien über Forderungen aus dem Mietverhältnis Uneinigkeit herrschte. Sieht der Mieter seine Anliegen durch die erste Reaktion des Vermieters bereits hinreichend berücksichtigt, kann von der Beilegung eines Streites offensichtlich nicht die Rede sein. Die Auslösung einer dreijährigen Kündigungssperrfrist erscheint in solchen Fällen daher nicht gerechtfertigt (BGE 130 III 563 E. 1 und 2).
Keine Sperrfrist im Sinne von Art. 271a Abs. 2 OR wird ausgelöst, wenn der Einigung zwar eine Kontroverse unter den Parteien vorangegangen ist, sich diese aber lediglich um die Klärung bzw. den Nachweis der anspruchsbegründenden Tatsachen gedreht hat (BGE 130 III 563 E. 3.3; Raoul Futterlieb, SVIT-Kommentar, 4. Aufl. 2018, N. 81 zu Art. 271a OR; Raymond Bisang, MRA 2014, S. 90 f.).
Ob eine Einigung im Sinne von Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff. 4 i.V.m. Abs. 2 OR vorliegt, bildet eine Rechtsfrage, die das Bundesgericht frei prüft. Allerdings ist es dabei an die diesbezüglichen Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz gebunden (Urteil 4A 671/2012 vom 6. März 2013 E. 3.1).

3.3. Die Vorinstanz stellte fest, die Beschwerdegegnerin habe dem Beschwerdeführer wegen der Sanierungsarbeiten eine Entschädigung von Fr. 9'490.-- bezahlt (18.25 Monate x Fr. 1'300.-- x 40 %). Aus der eingereichten Parteikorrespondenz (auf deren Wiedergabe im erstinstanzlichen Urteil die Vorinstanz verwies) gehe hervor, dass die Frage der Entschädigungspflicht durch die Vermieterschaft zu keinem Zeitpunkt kontrovers gewesen sei. Die Beschwerdegegnerin habe nie bestritten, dass sie dem Beschwerdeführer die umbaubedingte eingeschränkte Nutzung zu entschädigen habe. Zwar seien sich die Parteien nicht von Anfang an über die Höhe der Entschädigung (Dauer, massgebender Mietzins, zu entschädigender Prozentsatz) einig gewesen, was zum besagten Korrespondenzaustausch geführt habe. Von einer Auseinandersetzung oder Meinungsverschiedenheit könne aber keine Rede sein, hätten die Parteien doch ohne Weiteres auf die jeweiligen Gegenangebote eingestimmt. In einer solchen Situation könne nicht von einer durch Vergleich erledigten Streitigkeit ausgegangen werden, ansonsten der Vermieter faktisch gezwungen wäre, jegliche mieterseitig gestellte Entschädigungsforderung unbesehen zu akzeptieren, um eine Kündigungssperre zu vermeiden. Die Sperrfrist
greife bei diesem Verhalten der Parteien nicht. Damit könne offenbleiben, ob es sich überhaupt um eine Forderung aus dem vorliegenden Mietverhältnis gehandelt habe (Entschädigung für die Dauer bis April 2021, Vertragsüberschreibung erst später am 2. August 2021).

3.4. Der Beschwerdeführer kann dieser Erwägung nicht folgen. Er moniert, die Vorinstanz stütze sich auf unzulängliche und sich widersprechende Grundlagen, ignoriere wesentliche Sachverhaltselemente und urteile aufgrund dessen willkürlich, wenn sie der im Recht liegenden Korrespondenz nicht die Qualität einer aussergerichtlichen Einigung beimesse.

3.5. Seine Rügen verfangen nicht.
Zunächst konkretisiert der Beschwerdeführer nicht rechtsgenüglich (vgl. E. 2.2), welche Feststellung der Vorinstanz offensichtlich unrichtig im Sinne von Art. 97 Abs. 1 BGG sein bzw. welches Sachverhaltselement sie "ignoriert" haben soll. Somit ist durchwegs auf den Sachverhalt abzustellen, wie er von der Vorinstanz festgestellt wurde, wobei sie für den Inhalt der Korrespondenz auf das erstinstanzliche Urteil verweist und sich die dortigen Ausführungen zu eigen macht.

3.5.1. Gestützt auf die für das Bundesgericht verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz ist davon auszugehen, dass zwischen den Mietvertragsparteien zu keinem Zeitpunkt Uneinigkeit darüber bestand, dass die Vermieterschaft die Mietpartei für die Nutzungseinschränkung während der Sanierungsarbeiten entschädigen werde. So sicherte die Vermieterschaft zu Beginn der Korrespondenz dem damaligen Hauptmieter (Herrn D.________) zu, "für die Dauer der Umbauarbeiten (ca. 2 Wochen) 100 % der Nettomiete" zu entschädigen. Auch in der folgenden Korrespondenz stellte die Vermieterschaft ihre Entschädigungspflicht nie in Abrede. Die gegenteilige Behauptung des Beschwerdeführers, die Entschädigungspflicht der Beschwerdegegnerin sei "offensichtlich kontrovers" gewesen, findet im massgebenden Sachverhalt keine Stütze und vermag daher seine Argumentation nicht zu tragen. Damit unterscheidet sich der vorliegende Fall wesentlich von dem vom Bundesgericht im Verfahren 4A 671/2012 beurteilten Sachverhalt, in dem die Vermieterschaft ein Begehren um Mietzinsreduktion zunächst gänzlich zurückwies in der Ansicht, die Installation einer Klimaanlage habe jegliche Entschädigungspflicht von vornherein kompensiert.

3.5.2. Ohne Stütze im massgebenden Sachverhalt sind die weiteren Behauptungen des Beschwerdeführers, die Vermieterin habe den Forderungen der Mieterschaft entgegen der vorinstanzlichen Annahme nicht sogleich entsprochen. Vielmehr seien sie "etliche tausend Franken auseinander" gewesen, und die Vermieterin habe "massiv nachgeben" müssen. Man habe "fundamental andere Ansichten" über die Angemessenheit der Mietzinsreduktion gehabt. Es liege ein längeres Hin und Her zwischen den Parteien betreffend die Höhe des Entschädigungsanspruchs vor, das die Sperrfrist auslöse.
Damit präsentiert der Beschwerdeführer lediglich die eigene Lesart und Interpretation der besagten Korrespondenz, die er aber nicht auf entsprechende tatsächliche Feststellungen zu stützen vermag. Er zeigt auch keine willkürliche Beweiswürdigung auf. Dass es zu einem Korrespondenzaustausch über die Höhe der Entschädigung (Dauer, massgebender Mietzins, zu entschädigender Prozentsatz) gekommen ist, hat die Vorinstanz durchaus gewürdigt, vermochte darin aber keine fundamentalen Unstimmigkeiten zu erkennen. Dieser vorinstanzlichen Beurteilung der Korrespondenz ist zuzustimmen. Vorliegend befanden sich die anspruchsbildenden Umstände, wie die Dauer der Arbeiten und deren Störungsauswirkungen auf den Coiffeurbetrieb der Mieterschaft, in Entwicklung bzw. unterlagen Schwankungen, waren also keine feststehenden Grössen, aufgrund derer die Höhe der Entschädigung ohne weiteres hätte festgelegt werden können. Deshalb schlug die Vermieterschaft zu Beginn "der Einfachheit halber" für die ganze Bauzeit eine pauschale Entschädigung von 10 % vor, war dann aber in der Folge mit dem konkreten Ansatz von 40 % sogleich einverstanden, was aber betreffend die Dauer wiederum Anpassungen nötig machte. Es ist der Vorinstanz zuzustimmen, dass darin keine
Streitigkeit über den Entschädigungsanspruch des Mieters erblickt werden kann, die mittels einer Einigung im Sinne von Art. 271a Abs. 2 OR beigelegt wurde und daher die Sperrfrist auslöste.
Ansonsten müsste in der Tat stets von einer solchen ausgegangen werden, wenn der Vermieter nicht sogleich und widerspruchslos eine Forderung des Mieters akzeptiert. Wie das Bundesgericht in BGE 130 III 563 klarstellte (E. 2.1), bezweckt die Sperrfrist, den Mieter vor einer Rachekündigung zu schützen, weil er angemessene Forderungen gegen den Willen des Vermieters durchgesetzt bzw. erhoben hat. Das setzt voraus, dass es überhaupt zu Streitigkeiten und eigentlichen Auseinandersetzungen zwischen Vermieter und Mieter über einen geltend gemachten Anspruch aus dem Mietverhältnis gekommen ist. Wenn aber - wie vorliegend - der Korrespondenzaustausch zwischen den Parteien dazu dient, die näheren Faktoren des grundsätzlich anerkannten Anspruchs zu substantiieren und zu klären, kann nicht von einer Streitigkeit ausgegangen werden. Vielmehr muss es möglich sein, über die Höhe der Entschädigung auszutauschen, namentlich wenn deren Parameter nicht durchwegs bekannt bzw. absehbar sind.

3.5.3. Unter den vorliegenden Umständen, Anerkennung der Entschädigungspflicht von Beginn weg, Korrespondenzaustausch über die Höhe der Entschädigung bei unklaren anspruchsbildenden Umständen, wobei den Vorbringen der Mieterschaft stets Rechnung getragen wurde, verneinte die Vorinstanz zu Recht, dass der Beschwerdeführer mit der angerufenen Korrespondenz eine die dreijährige Sperrfrist gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff. 4 OR auslösende Einigung über eine Forderung aus dem Mietverhältnis im Sinne von Art. 271a Abs. 2 OR nachzuweisen vermochte.

3.6. Es fehlt mithin an der notwendigen Voraussetzung für die Anwendung der Sperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e i.V.m. Abs. 2 OR, dass zwischen den Parteien vorgängig einschlägige Differenzen bestanden haben. Die Rüge der Verletzung von Art. 271a Abs. 1 lit. e i.V.m. Abs. 2 OR ist unbegründet.

4.
Die Vorinstanz hat auch verneint, dass die Kündigung wegen umfassender Sanierungsarbeiten gegen Treu und Glauben verstösst.

4.1. Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrags setzt keine besonderen Kündigungsgründe voraus. Die Vertragsparteien sind grundsätzlich frei, das (unbefristete) Mietverhältnis unter Einhaltung der Fristen und Termine zu kündigen (Art. 266a OR). Einzige Schranke bildet der Grundsatz von Treu und Glauben: Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist die Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen diesen Grundsatz verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR). Allgemein gilt eine Kündigung als treuwidrig, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen. Der Umstand, dass die Kündigung für den Mieter eine Härte darstellt, genügt nicht; eine solche ist nur im Hinblick auf eine Erstreckung des Mietverhältnisses nach Art. 272 OR relevant (BGE 142 III 91 E. 3.2.1; 140 III 496 E. 4.1; 138 III 59 E. 2.1).
Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung verstösst eine Kündigung im Hinblick auf Umbau- oder Sanierungsarbeiten, die eine Weiterbenutzung des Mietobjekts erheblich einschränken, nicht gegen den Grundsatz von Treu und Glauben. Werden die geplanten Arbeiten hingegen nicht oder nur unerheblich erschwert oder verzögert, wenn die Mieterschaft im Mietobjekt verbleibt, besteht kein schützenswerter Grund für die Vermieterschaft, dennoch zu kündigen (BGE 140 III 496 E. 4.1; 135 III 112 E. 4.2). Missbräuchlich ist eine solche Kündigung auch, wenn das Projekt als nicht realitätsnah oder objektiv unmöglich erscheint, namentlich, weil es offensichtlich mit den Bestimmungen des öffentlichen Rechts unvereinbar ist, sodass die Vermieterschaft die notwendigen Bewilligungen mit Sicherheit nicht erhalten wird (grundlegend zur Sanierungskündigung BGE 148 III 215 E. 3.2 mit Hinweisen).

4.2. Die Vorinstanz teilte die Beurteilung der Erstinstanz, die gestützt auf Beweiswürdigung, unter anderem Befragung des Zeugen F.________ (Architekt), zum Schluss gelangte, dass die vorgesehenen Bauarbeiten, die voraussichtlich drei Monate dauern würden, den Weiterbetrieb eines Coiffeurgeschäfts unzumutbar machten. Namentlich müssten die Schadstoffarbeiten unter Schutzatmosphäre durchgeführt werden. In Bezug auf die Unterlagsböden müsse die Fläche frei sein, damit man die Bodenheizung angehen könne. Die Fenster seien auszuwechseln. Auch Sicherheitsüberlegungen sprächen gegen die Weiterbenutzung des Mietobjekts während den Bauarbeiten. Die Baubewilligung für das Sanierungsprojekt liege vor. Die Sanierung des Mietobjekts sei mithin realistisch und objektiv nicht unmöglich. Der Kündigungsgrund sei nicht vorgeschoben.

4.3. Gegen die überzeugenden Erwägungen der Vorinstanz wiederholt der Beschwerdeführer im Wesentlichen seine bereits vor der Vorinstanz vorgebrachte Argumentation. So beharrt er darauf, dass auf die Aussagen des Zeugen F.________ nicht abgestellt werden dürfe, da dieser als Architekt der Beschwerdegegnerin nahestehe und ein Eigeninteresse am Ausgang des Verfahrens habe. Seine Aussagen seien nicht glaubhaft. Daran änderten auch die im Recht liegenden Urkunden, welche nach Ansicht der Vorinstanz die Zeugenaussagen stützten, nichts, da sie von diesem angefertigt worden seien.
Dieses Vorbringen wurde bereits von der Vorinstanz zutreffend widerlegt (E. 2.5.1-2.5.3) und bedarf hier keiner nochmaligen Entgegnung. Es ist bundesrechtlich nicht zu beanstanden, wenn die Frage, welche Sanierungsarbeiten anstehen und inwiefern sie sich auf den Verbleib eines Coiffeurgeschäfts mit Publikumszugang in der Liegenschaft auswirken, anhand der Zeugenaussagen des diesbezüglich fachkundigen Architekten und der Urkunden zum Bauprojekt beurteilt werden. Allein der Umstand, dass der Architekt von der Vermieterin beauftragt wurde, hebt dessen Glaubwürdigkeit in Bezug auf dieses Beweisthema nicht auf. Ebenso wenig schmälert es die Beweiskraft der Bauunterlagen, dass sie vom Architekten verfasst und von der Vermieterin ins Recht gelegt wurden. Besondere Umstände, die vorliegend gegen die Glaubwürdigkeit sprechen, sind nicht dargetan. Die Rüge ist unbegründet.
Inwiefern der Schluss der Vorinstanz, der angegebene Kündigungsgrund (umfassende Sanierungsarbeiten) sei nicht vorgeschoben und die darauf gestützte Kündigung verstosse nicht gegen Treu und Glauben, willkürlich oder sonst wie gegen Bundesrecht verstossen soll, legt der Beschwerdeführer nicht dar, jedenfalls nicht rechtsgenüglich.

4.4. Ohne Entscheidrelevanz erscheint die Kritik des Beschwerdeführers an der Bemerkung der Vorinstanz, dass es nota bene der Beschwerdeführer gewesen sei, der bereits mit Schreiben vom 9. September 2021 zu verstehen gegeben habe, dass der Gebrauch der Mietsache für ihn während der damals stattfindenden Arbeiten "absolut unzumutbar" sei. Diese vorinstanzliche Erwägung bildet eine blosse Anmerkung, der keine entscheidtragende Bedeutung zukommt.

4.5. Ebenso wenig ändert etwas an der zutreffenden Verneinung der Missbräuchlichkeit der Kündigung, wenn die Vorinstanz nicht erkennen konnte, weshalb die Vertragsüberschreibung der Kündigung entgegenstehen sollte. Ausschlaggebend sind in diesem Zusammenhang die verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz, dass die Beschwerdegegnerin dem Beschwerdeführer mit Schreiben vom 6. Dezember 2019 mitgeteilt habe, dass die Liegenschaft total saniert werde und der Vormieter des Beschwerdeführers (noch) der einzige Mieter in der Liegenschaft sei. Ferner, dass der Beschwerdeführer anlässlich der Vertragsunterzeichnung unterschriftlich bestätigt habe, dass er vom Inhalt des Mietvertrags Kenntnis habe, wobei der Mietvertrag festhalte, dass der erste Kündigungstermin der 31. März 2023 ist. Wenn die Vorinstanz aufgrund dieser festgestellten Umstände schloss, der Beschwerdeführer habe nicht von einem längeren Mietverhältnis ausgehen dürfen, ist dies bundesrechtlich nicht zu beanstanden.

5.
Die Beschwerde ist abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Wie die vorstehenden Erwägungen zeigen, war die Beschwerde von Anfang an aussichtslos. Das Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege und Verbeiständung für das bundesgerichtliche Verfahren ist deshalb abzuweisen (Art. 64 Abs. 1 BGG). Bei diesem Ergebnis wird der Beschwerdeführer kostenpflichtig (Art. 66 Abs. 1 BGG). Eine Parteientschädigung ist nicht geschuldet, da keine Vernehmlassung eingeholt wurde, womit der Beschwerdegegnerin kein entschädigungspflichtiger Aufwand entstanden ist.

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

2.
Das Gesuch des Beschwerdeführers um Bewilligung der unentgeltlichen Rechtspflege für das bundesgerichtliche Verfahren wird abgewiesen.

3.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'500.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Solothurn, Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 29. Oktober 2024

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Jametti

Der Gerichtsschreiber: Tanner

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271^a - 1 Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment:
¹	Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment:
^a	parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail;
^b	dans le but d'imposer une modification unilatérale du bail défavorable au locataire ou une adaptation de loyer;
^c	seulement dans le but d'amener le locataire à acheter l'appartement loué;
^d	pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail, à moins que le locataire ne procède au mépris des règles de la bonne foi;
^e	dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire au sujet du bail et si le bailleur:
^e1	a succombé dans une large mesure;
^e2	a abandonné ou considérablement réduit ses prétentions ou conclusions;
^e3	a renoncé à saisir le juge;
^e4	a conclu une transaction ou s'est entendu de toute autre manière avec le locataire.
^f	en raison de changements dans la situation familiale du locataire, sans qu'il en résulte des inconvénients majeurs pour le bailleur.
²	La let. e de l'al. 1 est également applicable lorsque le locataire peut prouver par des écrits qu'il s'est entendu avec le bailleur, en dehors d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire, sur une prétention relevant du bail.
³	Les let. d et e de l'al. 1 ne sont pas applicables lorsqu'un congé est donné:
^a	en raison du besoin urgent que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux;
^b	en cas de demeure du locataire (art. 257d);
^c	pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d'égards envers les voisins (art. 257f, al. 3 et 4);
^d	en cas d'aliénation de la chose louée (art. 261, al. 2);
^e	pour de justes motifs (art. 266g);
^f	en cas de faillite du locataire (art. 266h).

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271^a - 1 Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment:
¹	Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment:
^a	parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail;
^b	dans le but d'imposer une modification unilatérale du bail défavorable au locataire ou une adaptation de loyer;
^c	seulement dans le but d'amener le locataire à acheter l'appartement loué;
^d	pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail, à moins que le locataire ne procède au mépris des règles de la bonne foi;
^e	dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire au sujet du bail et si le bailleur:
^e1	a succombé dans une large mesure;
^e2	a abandonné ou considérablement réduit ses prétentions ou conclusions;
^e3	a renoncé à saisir le juge;
^e4	a conclu une transaction ou s'est entendu de toute autre manière avec le locataire.
^f	en raison de changements dans la situation familiale du locataire, sans qu'il en résulte des inconvénients majeurs pour le bailleur.
²	La let. e de l'al. 1 est également applicable lorsque le locataire peut prouver par des écrits qu'il s'est entendu avec le bailleur, en dehors d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire, sur une prétention relevant du bail.
³	Les let. d et e de l'al. 1 ne sont pas applicables lorsqu'un congé est donné:
^a	en raison du besoin urgent que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux;
^b	en cas de demeure du locataire (art. 257d);
^c	pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d'égards envers les voisins (art. 257f, al. 3 et 4);
^d	en cas d'aliénation de la chose louée (art. 261, al. 2);
^e	pour de justes motifs (art. 266g);
^f	en cas de faillite du locataire (art. 266h).

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 75 Autorités précédentes - 1 Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.38
¹	Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.38
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs comme autorités cantonales de dernière instance. Ces tribunaux statuent sur recours, sauf si:
^a	une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^b	un tribunal spécialisé dans les litiges de droit commercial statue en instance cantonale unique;
^c	une action ayant une valeur litigieuse d'au moins 100 000 francs est déposée directement devant le tribunal supérieur avec l'accord de toutes les parties.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale - 1 Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
¹	Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
^a	15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
^b	30 000 francs dans les autres cas.
²	Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
^a	si la contestation soulève une question juridique de principe;
^b	si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^c	s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^d	s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
^e	s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
^1bis	Lorsqu'une procédure en matière civile a été menée en anglais devant l'autorité précédente, les mémoires peuvent être rédigés en anglais.15
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.16 17
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique18. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.19
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
¹	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
²	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 96 Droit étranger - Le recours peut être formé pour:
^a	inapplication du droit étranger désigné par le droit international privé suisse;
^b	application erronée du droit étranger désigné par le droit international privé suisse, pour autant qu'il s'agisse d'une affaire non pécuniaire.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
³	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.100

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
¹	Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
²	Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.90

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 266^a - 1 Lorsque le bail est de durée indéterminée, une partie peut le résilier en observant les délais de congé et les termes légaux, sauf si un délai plus long ou un autre terme ont été convenus.
¹	Lorsque le bail est de durée indéterminée, une partie peut le résilier en observant les délais de congé et les termes légaux, sauf si un délai plus long ou un autre terme ont été convenus.
²	Lorsque le délai ou le terme de congé n'est pas respecté, la résiliation produit effet pour le prochain terme pertinent.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271 - 1 Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi.
¹	Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi.
²	Le congé doit être motivé si l'autre partie le demande.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 272 - 1 Le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient.
¹	Le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient.
²	Dans la pesée des intérêts, l'autorité compétente se fondera notamment sur:
^a	les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat;
^b	la durée du bail;
^c	la situation personnelle, familiale et financière des parties ainsi que leur comportement;
^d	le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l'urgence de ce besoin;
^e	la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux.
³	Lorsque le locataire demande une deuxième prolongation, l'autorité compétente examine en outre si le locataire a entrepris toutes les démarches qui pouvaient raisonnablement être exigées de lui afin de remédier aux conséquences pénibles du congé.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 64 Assistance judiciaire - 1 Si une partie ne dispose pas de ressources suffisantes et si ses conclusions ne paraissent pas vouées à l'échec, le Tribunal fédéral la dispense, à sa demande, de payer les frais judiciaires et de fournir des sûretés en garantie des dépens.
¹	Si une partie ne dispose pas de ressources suffisantes et si ses conclusions ne paraissent pas vouées à l'échec, le Tribunal fédéral la dispense, à sa demande, de payer les frais judiciaires et de fournir des sûretés en garantie des dépens.
²	Il attribue un avocat à cette partie si la sauvegarde de ses droits le requiert. L'avocat a droit à une indemnité appropriée versée par la caisse du tribunal pour autant que les dépens alloués ne couvrent pas ses honoraires.
³	La cour statue à trois juges sur la demande d'assistance judiciaire. Les cas traités selon la procédure simplifiée prévue à l'art. 108 sont réservés. Le juge instructeur peut accorder lui-même l'assistance judiciaire si les conditions en sont indubitablement remplies.
⁴	Si la partie peut rembourser ultérieurement la caisse, elle est tenue de le faire.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.