2C_1081/2018 - 2020-01-29 - Öffentliche Finanzen und Abgaberecht

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

2C 1081/2018

Urteil vom 29. Januar 2020

II. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Seiler, Präsident,
Bundesrichter Donzallaz,
Bundesrichter Stadelmann,
Bundesrichterin Hänni,
nebenamtlicher Bundesrichter Berger,
Gerichtsschreiber Zollinger.

Verfahrensbeteiligte
1. Erben des A.A.________, nämlich:

2. B.A.________,
3. C.A.________,
Beschwerdeführer,
beide vertreten durch G + S Treuhand AG,

gegen

Gemeinde Regensdorf, vertreten durch die Grundsteuerkommision,
Beschwerdegegnerin,

Kantonales Steueramt Zürich, Dienstabteilung Recht.

Gegenstand
Grundstückgewinnsteuer,

Beschwerde gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich, 2. Abteilung, vom 24. Oktober 2018 (SB.2018.00055).

Sachverhalt:

A.
1976 räumte A.A.________ der B.________AG ein Baurecht am Grundstück Kat.-Nr. xxx in Regensdorf ein. 1992 wurde dieses Grundstück mit den Grundstücken Kat.-Nr. yyy und Kat.-Nr. zzz zum neuen Grundstück Kat.-Nr. uuu im Halt von 18'413 m2 vereinigt, das Baurecht auf die ganze Fläche des neuen Grundstücks ausgedehnt und der jährliche Baurechtszins auf Fr. 370'960.-- (indexiert) festgelegt. Dieses Baurecht wurde am 7. November 1995 aufgelöst. A.A.________ leistete für die bestehenden Gebäude eine Heimfallentschädigung.
Am 9. Februar 1996 räumte A.A.________ der kurz vorher gegründeten C.________AG (heute: D.________AG) am Grundstück Kat.-Nr. uuu ein bis 31. Oktober 2095 dauerndes Baurecht ein. Der jährliche Baurechtszins wurde auf Fr. 250'000.-- festgelegt und die D.________AG übernahm die grundpfandgesicherten Darlehensschulden im Umfang von Fr. 18 Mio.
Nachdem A.A.________ im Jahr 2000 verstarb, verkauften dessen Erben, B.A.________ und C.A.________, als Gesamteigentümer das baurechtsbelastete Grundstück am 17. März 2015 zum Preis von Fr. 5.1 Mio. an die D.________AG.

B.
Die Grundsteuerkommission Regensdorf auferlegte B.A.________ und C.A.________ eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. 394'700.--. Zu diesem Steuerbetrag gelangte sie, indem sie als Anlagekosten einen von ihr angenommenen Verkehrswert vor 20 Jahren von Fr. 5 Mio. zugrunde legte. Den vertraglichen Verkaufspreis von Fr. 5.1 Mio. betrachtete die Grundsteuerkommission nicht als massgeblich. Auf dem freien Markt hätte nach ihrer Auffassung ein weit höherer Preis erzielt werden können. Die Grundsteuerkommission bezifferte diesen auf Fr. 7 Mio., sodass sich ein steuerpflichtiger Grundstückgewinn von Fr. 2 Mio. ergab. Daraus resultierte nach Berücksichtigung eines Besitzesdauerabzugs von 50 % eine Grundstückgewinnsteuer in der Höhe von Fr. 394'700.--. Eine Einsprache von B.A.________ und C.A.________ gegen diese Veranlagung wies die Grundsteuerkommission am 15. Dezember 2015 ab.
Nachdem B.A.________ und C.A.________ einen Rekurs gegen den Einspracheentscheid vom 15. Dezember 2015 erhoben hatten, holte das Steuerrekursgericht des Kantons Zürich ein Gutachten über den Wert des baurechtsbelasteten Grundstücks Kat.-Nr. uuu vor 20 Jah-ren (17. März 1995) und am Tag des Verkaufs (17. März 2015) ein. Dabei wies das Gericht den Gutachter an, den Wert des (unüber-bauten) unbelasteten Grundstücks - mithin ohne Baurecht - zu ermitteln. Aufgrund der vom Gutachter ermittelten Werte (Landwert vor 20 Jahren: Fr. 4'190'000.--; Verkehrswert per 17. März 2015: Fr. 7'484'000.--) legte das Steuerrekursgericht den Grundstückgewinn auf Fr. 3'294'000.-- fest. Dementsprechend wies es den Rekurs mit Entscheid vom 17. April 2018 ab und legte die Grundstückgewinn-steuer auf Fr. 653'500.-- fest.
Die von B.A.________ und C.A.________ gegen dieses Urteil erhobene Beschwerde wies das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich am 24. Oktober 2018 ab.

C.
Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten vom 4. De-zember 2018 beantragen B.A.________ und C.A.________, das Urteil vom 24. Oktober 2018 sei aufzuheben und der steuerbare Grund-stückgewinn sei auf Fr. 0.--, eventualiter auf Fr. 100'000.-- und sub-eventualiter auf Fr. 160'000.-- festzusetzen.
Die Vorinstanz und das Kantonale Steueramt Zürich verlangen die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Die Grundsteuerkommission Regensdorf lässt sich mit Eingabe vom 12. Februar 2019 vernehmen, worauf die Beschwerdeführer mit Eingabe vom 27. Februar 2019 replizieren und an ihren Anträgen festhalten.

Erwägungen:

1.

1.1. Die frist- (Art. 100 Abs. 1 BGG) und formgerecht (Art. 42 BGG) eingereichte Eingabe betrifft eine Angelegenheit des öffentlichen Rechts (Art. 82 lit. a BGG) und richtet sich gegen das kantonal letztinstanzliche (Art. 86 Abs. 1 lit. d BGG), verfahrensabschliessende (Art. 90 BGG) Urteil eines oberen Gerichts (Art. 86 Abs. 2 BGG). Das Rechtsmittel ist als Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegen-heiten zulässig, zumal ein Beschwerderecht gemäss Art. 73 des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden vom 14. Dezember 1990 (Steuerharmoni-sierungsgesetz, StHG; SR 642.14) vorgesehen ist (Art. 83 BGG; vgl. Urteil 2C 812/2018 vom 20. August 2019 E. 1). Die Beschwerdeführer sind bereits im kantonalen Verfahren als Partei beteiligt gewesen und dort mit ihren Anträgen nicht durchgedrungen. Ausserdem sind sie durch das angefochtene Urteil in ihren schutzwürdigen Interessen besonders berührt. Sie sind somit zur Erhebung des Rechtsmittels legitimiert (Art. 89 Abs. 1 BGG). Auf die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist einzutreten.

1.2. Mit der Beschwerde kann namentlich die Verletzung von Bundesrecht gerügt werden (Art. 95 lit. a BGG). Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG), wobei es - unter Berücksichtigung der allgemeinen Rüge- und Begründungs-pflicht (Art. 42 Abs. 2 BGG) - grundsätzlich nur die geltend gemachten Vorbringen prüft, sofern allfällige weitere rechtliche Mängel nicht geradezu offensichtlich sind (vgl. BGE 142 I 135 E. 1.5 S. 144; 133 II 249 E. 1.4.1 S. 254). Der Verletzung von Grundrechten und kanto-nalem Recht geht das Bundesgericht nur nach, falls eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und ausreichend begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG; vgl. BGE 143 II 283 E. 1.2.2 S. 286; 139 I 229 E. 2.2 S. 232). Diese qualifizierte Rüge- und Begründungsobliegenheit nach Art. 106 Abs. 2 BGG verlangt, dass in der Beschwerde klar und detailliert anhand der Erwägungen des angefochtenen Entscheids dargelegt wird, inwiefern verfassungsmässige Rechte verletzt worden sein sollen (vgl. BGE 143 I 1 E. 1.4 S. 5; 133 II 249 E. 1.4.2 S. 254).
Das Bundesgericht prüft die Anwendung des harmonisierten kanto-nalen Steuerrechts durch die kantonalen Steuerinstanzen demnach - gleich wie das Bundesrecht - mit freier Kognition. In den Bereichen, in denen das Steuerharmonisierungsgesetz den Kantonen einen gewissen Gestaltungsspielraum belässt oder keine Anwendung findet, beschränkt sich das Bundesgericht lediglich darauf, zu prüfen, ob die Anwendung des kantonalen Rechts das Bundesrecht - namentlich das Willkürverbot - verletzt (vgl. BGE 143 II 459 E. 2.1 S. 465; 134 II 207 E. 2 S. 210; Urteile 2C 1137/2018 vom 14. Mai 2019 E. 1.2 i.f.; 2C 288/2018 vom 1. Februar 2019 E. 1.2.1).

1.3. Seinem Urteil legt das Bundesgericht den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Der festgestellte Sachverhalt kann nur erfolgreich gerügt sowie berichtigt oder ergänzt werden, wenn er offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht und die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG; Art. 105 Abs. 2 BGG; vgl. BGE 142 I 135 E. 1.6 S. 144 f.; 140 III 16 E. 1.3.1 S. 17 f.). Offensichtlich unrichtig im Sinne von Art. 97 Abs. 1 BGG bedeutet willkürlich (vgl. BGE 143 I 310 E. 2.2 S. 313; 140 III 264 E. 2.3 S. 266). Rügt die beschwerdeführende Partei eine offensichtlich unrichtige Sachverhaltsfeststellung, haben ihre Vorbringen den Anforderungen von Art. 106 Abs. 2 BGG zu genügen (vgl. BGE 139 I 72 E. 9.2.3.6 S. 96; 133 II 249 E. 1.4.3 S. 255; zur qualifizierten Rüge- und Begründungsobliegenheit vgl. E. 1.2 hiervor).

2.
Gemäss Art. 12 Abs. 1 StHG unterliegen Gewinne der Grundstück-gewinnsteuer, die sich aus der Veräusserung eines Grundstücks des Privatvermögens oder eines land- oder forstwirtschaftlichen Grund-stücks sowie von Anteilen daran ergeben, soweit der Erlös die Anlage-kosten (Erwerbspreis oder Ersatzwert zuzüglich Aufwendungen) übersteigt.

2.1. Die in Art. 12 Abs. 1 StHG enthaltenen Rechtsbegriffe, insbe-sondere die Ermittlung des Grundstückgewinns als Differenz zwischen dem Erlös und den Anlagekosten (Erwerbspreis oder Ersatzwert zuzüglich Aufwendungen), sind im Steuerharmonisierungsgesetz nicht näher definiert. Insofern belässt der Bund den Kantonen bei der Umschreibung des steuerbaren Gewinns einen gewissen Gestaltungs-spielraum (vgl. BGE 143 II 382 E. 3.2 S. 387; Urteil 2C 719/2017 vom 26. Juni 2019 E. 2.3).

2.2. Die zürcherische Praxis zur Grundstückgewinnsteuer legt den vereinbarten Verkaufspreis nicht als Erlös zur Berechnung des Grundstückgewinns zugrunde, wenn dem unter den Vertragsparteien vereinbarten Preis keine rechtsgeschäftliche Bedeutung zukommt (vgl. BGE 143 II 33 E. 3.2.3 S. 35 f.). Dies wird dann angenommen, wenn der Unterschied zwischen dem Verkehrswert und dem verein-barten Kaufpreis mindestens 25 % (des Verkehrswerts) beträgt und ausserdem zwischen den Vertragsparteien eine besondere Beziehung besteht. Erst wenn der Steuerbehörde der Nachweis sowohl einer Differenz im Umfang von mindestens 25 % und einer besonderen Beziehung zwischen dem Veräusserer und dem Erwerber gelingt, wird für die Ermittlung des steuerbaren Grundstückgewinns nicht auf den rechtsgeschäftlich vereinbarten Preis, sondern auf den Verkehrswert abgestellt (vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. Aufl. 2013, N. 101 ff. zu § 220 StG ZH).

2.2.1. Mit der dargelegten Praxis wird nicht etwa der dem Kanton zustehende Gestaltungsspielraum ausgeschöpft (vgl. E. 2.1 hiervor). Vielmehr wird aufgrund bestimmter Tatsachen (niedriger vertraglich vereinbarter Erlös im Verhältnis zum Verkehrswert sowie besondere Beziehung zwischen dem Veräusserer und dem Erwerber) in steuer-rechtlicher Hinsicht darauf geschlossen, dass der vertraglich verein-barte Kaufpreis nicht (vollständig) dem wirklichen Willen der Parteien entspricht. Dementsprechend kann und darf das Bundesgericht in den Fällen, in denen die Veranlagungsbehörde vom rechtsgeschäftlich ver-einbarten Kaufpreis abweicht, grundsätzlich lediglich prüfen, ob dieser Schluss in tatsächlicher Hinsicht vor dem Willkürverbot standhält (vgl. auch E. 1.3 hiervor). Indessen kann das Bundesgericht frei prüfen, ob das Vorgehen der Veranlagungsbehörde mit Art. 12 Abs. 1 StHG vereinbar ist.

2.2.2. Die dargelegte Praxis setzt namentlich eine Feststellung des Verkehrswerts des veräusserten Grundstücks durch die kantonalen Behörden voraus. Was unter dem unbestimmten Rechtsbegriff des Verkehrswerts zu verstehen ist, stellt dabei eine Rechtsfrage dar, während der Preis, der tatsächlich erzielt werden kann, eine Tatfrage ist (vgl. BGE 122 I 168 E. 2c S. 173; Urteil 2C 705/2011 vom 26. April 2012 E. 4.3.5; Locher, Kommentar zum DBG, III. Teil, 2015, Einführung zu Art. 109 ff. N. 33). Der Verkehrswert als der Wert, zu welchem eine Sache oder ein Vermögenswert am freien Markt zu einem bestimmten Zeitpunkt veräussert werden kann, ist keine mathematisch exakt bestimmbare Grösse, sondern in der Regel ein Schätz- oder Vergleichswert (vgl. Urteil 2C 705/2011 vom 26. April 2012 E. 4.3.5). Dementsprechend unterliegt auch die von den kantonalen Behörden vorgenommene Schätzung des Verkehrswerts nur einer eingeschränkten Überprüfung durch das Bundesgericht. Abgesehen davon, dass mit Bezug auf die Schätzung des Verkehrswerts von Grundstücken stets ein Spielraum von Schätzer-ermessen zu berücksichtigen ist, in den die Gerichte nicht einzugreifen haben (vgl. BGE 142 II 136 E. 7.8 S. 152), rechtfertigt sich ein Eingreifen des
Bundesgerichts nur, wenn der Schätzung ein offen-sichtlich unrichtiger oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhender Sachverhalt zugrunde gelegt worden ist (vgl. E. 1.3 hiervor), allgemein anerkannte Schätzungsmethoden klar verletzt oder unrichtig angewendet worden sind oder gesamthaft gesehen ein offensichtlich falsches Schätzungsergebnis resultiert (vgl. BGE 141 I 113 E. 6.2 S. 117; Urteil 1C 16/2018 vom 18. Januar 2019 E. 3.2).

2.3. In der vorliegenden Angelegenheit umstritten ist, ob der vertrag-lich vereinbarte Kaufpreis von Fr. 5.1 Mio., für den die Beschwerde-führer als Eigentümer das baurechtsbelastete Grundstück an die baurechtsberechtigte Käuferin veräussert haben, als Erlös für die Berechnung des steuerbaren Grundstückgewinns massgebend ist. Dabei ist nicht etwa der Erlösbegriff in seiner Ausprägung im zürche-rischen Steuerrecht umstritten. Die Beschwerdeführer und die Vorinstanz sind sich - zu Recht - einig darüber, dass für die Ermitt-lung des Grundstückgewinns grundsätzlich auf den zwischen den Vertragsparteien vereinbarten Kaufpreis abzustellen ist. Als unbe-gründet erweist sich damit der Vorwurf der Beschwerdeführer, das angefochtene Urteil verletze Art. 12 Abs. 1 StHG, indem er von einem unzutreffenden Erlösbegriff ausgehe. Umstritten ist hingegen, wie sich der Verkehrswert des von den Beschwerdeführern veräusserten bau-rechtsbelasteten Grundstücks bestimmt und ob dem vereinbarten Preis von Fr. 5.1 Mio. in steuerrechtlicher Hinsicht keine rechtsge-schäftliche Bedeutung zukommt.
Umstritten ist zudem, wie hoch der Verkehrswert des baurechts-belasteten Grundstücks vor 20 Jahren gewesen ist, den die Beschwer-deführer als Veräusserer gemäss § 220 Abs. 2 des Steuergesetzes des Kantons Zürich vom 8. Juni 1997 (StG ZH; LS 631.1) als Ersatz-wert anstelle des Erwerbspreises bei der Berechnung des steuerbaren Grundstückgewinns in Anrechnung bringen können. Auch insoweit be-schlägt die vorliegende Angelegenheit allein die Schätzung des Ver-kehrswerts (vor 20 Jahren) und nicht die rechtliche Tragweite des im zürcherischen Recht bei der Ermittlung der Anlagekosten verwendeten Ersatzwerts.

3.
Hauptstreitpunkt bildet der für die Ermittlung des Verkehrswerts (sowohl zum Zeitpunkt des Verkaufs als auch vor 20 Jahren) vom gerichtlich bestellten Gutachter zur Anwendung gebrachte Bewer-tungsansatz.

3.1. Das Steuerrekursgericht und in der Folge auch die Vorinstanz sind davon ausgegangen, für die Bestimmung des Verkehrswerts des baurechtsbelasteten Grundstücks komme es (allein) auf den Landwert des unbelasteten Grundstücks an. Für diese Auffassung hat sich die Vorinstanz auf zwei frühere Urteile des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich berufen. Danach darf dann, wenn ein Baurechtsneh-mer das baurechtsbelastete Grundstück erwirbt und damit das Baurecht und die Baurechtsbelastung in einer Hand vereinigt, davon ausgegangen werden, dass der Kaufpreis für den vollen unbeschränk-ten Eigentumserwerb an diesem Grundstück bezahlt worden sei. Handle es sich beim Käufer um den Baurechtsberechtigten, könne er das Baurecht im Grundbuch jederzeit löschen lassen. Für den Bau-rechtsberechtigten habe das Grundstück damit einen höheren Wert als für eine Drittpartei, die das baurechtsbelastete Grundstück erwerbe. Dementsprechend sei dem Auftrag des Steuerrekursgerichts an den von ihm bestellten Experten zu Recht die Frage nach dem Landwert des unbelasteten Grundstücks zugrunde gelegt worden (vgl. E. 3.2 des angefochtenen Urteils mit Hinweis auf die unpublizierten Urteile des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich SR 51/1978 vom 12. Dezember
1980 E. 2b Absatz 3; SR.96.00051 vom 13. Novem- ber 1996 E. 2a).

3.2. Die Beschwerdeführer machen dagegen geltend, diese Betrach-tungsweise sei methodisch verfehlt. Damit werde übersehen, dass die Käuferin im Zeitpunkt des Kaufs das Recht gehabt habe, das bau-rechtsbelastete Grundstück noch während 80 Jahren zum verein-barten Baurechtszins von Fr. 250'000.-- (nicht indexiert) zu nutzen und die Nettoerträge aus der Nutzung vollumfänglich zu vereinnahmen. Der Nachteil, dass die Käuferin das mit einem Baurecht belastete Grundstück zeitlich nicht unbeschränkt nutzen könne, stelle sich erst nach Ablauf des Baurechtsvertrags in 80 Jahren ein. Entsprechend sei der künftige Nachteil - mithin der Umstand, dass sich das Land in diesem Zeitpunkt nicht im Eigentum des Baurechtsnehmers befinde - während 80 Jahren zu diskontieren. Diese Bewertungsüberlegungen, die sich nach der Discounted Cash Flow-Methode zwingend ergäben, würden von der Vorinstanz übersehen. Der Bewertungsansatz der Vorinstanz entspreche damit nicht einer anerkannten Methode der Immobilienbewertung. Er sei offensichtlich falsch, um den Verkehrs-wert eines baurechtsbelasteten Grundstücks zu ermitteln. Entspre-chend sei der Bewertungsansatz willkürlich.

3.3. Die Schätzungspraxis geht davon aus, dass der Verkehrswert eines mit einem Baurecht belasteten Grundstücks sich grundsätzlich aus drei Komponenten zusammensetzt. Dazu gehören der Barwert der für die Restvertragsdauer geschuldeten Baurechtszinsen und der diskontierte Wert des dem Eigentümer nach Ablauf des Baurechts wieder zur Verfügung stehenden Grundstücks. Von diesen beiden Komponenten ist gegebenenfalls - soweit eine Heimfallentschädigung vereinbart wurde - als dritter Bestandteil der diskontierte Wert der dem Baurechtsberechtigten bei Ablauf des Rechts zustehenden Heim-fallentschädigung abzuziehen (vgl. BGE 134 II 182 E. 11.2 S. 184; 112 Ib 514 E. 4a S. 521; Canonica, Die Bewertung von Baurecht, Nutzniessung und Wohnrecht, 2016, S. 127).
Symmetrisch dazu lässt sich der Verkehrswert des auf einem Grundstück lastenden Baurechts als die Summe des im Verhältnis der Restdauer reduzierten Verkehrswerts der ganzen Liegenschaft - als ob kein Baurecht bestünde -, abzüglich des Barwerts der bis zum Ablauf des Baurechts noch geschuldeten Baurechtszinsen, gege-benenfalls zuzüglich der per Bewertungsstichtag diskontierten Heim-fallentschädigung definieren (vgl. Canonica, a.a.O., S. 127). Dabei gilt die Regel, dass die Summe des Werts des Baurechts sowie des Werts des baurechtsbelasteten Grundstücks dem Verkehrswert der bau-rechtsfreien Liegenschaft entspricht (sog. Summenregel; vgl. Canonica, a.a.O., S. 129).

3.4. Diese grundsätzlich plausible und anerkannte Ausgangsüberle-gung zur Bestimmung des Verkehrswerts baurechtsbelasteter Grund-stücke versagt - wie die Vorinstanz zutreffend erkannt hat -, wenn das belastete Grundstück nicht an einen Dritten, welcher es mit der Belastung erwirbt, sondern an den Baurechtsberechtigten veräussert wird.

3.4.1. Auch wenn der Erwerber nach dem Kauf das Baurecht nicht löschen lässt (vgl. Art. 735 Abs. 1 ZGB), vereinigt er durch den Kauf die Stellung von Baurechtsberechtigtem und Baurechtsbelastetem und muss wirtschaftlich gesehen als Volleigentümer eines Grundstücks betrachtet werden. Mit dem Kauf fallen für ihn sowohl das Recht auf eine Heimfallentschädigung (vgl. Art. 779d ZGB) als auch die Pflicht zur weiteren Entrichtung des Baurechtszinses dahin. Infolgedessen bedarf es zur Bestimmung des Verkehrswerts des baurechtsbelasteten Grundstücks weder der Bestimmung des Barwerts der Baurechts-zinsen noch des diskontierten Werts einer Heimfallentschädigung.

3.4.2. Daraus lässt sich zunächst entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer ableiten, dass diese beiden Komponenten (Bau-rechtszins und Heimfallentschädigung) beim Verkauf an den Bau-rechtsberechtigten keine Rolle spielen. Die Verhandlungen über den Kaufpreis zwischen dem Eigentümer des baurechtsbelasteten Grund-stücks und dem Baurechtsnehmer orientieren sich daher sowohl aus der Perspektive des Baurechtsnehmers als auch des Eigentümers des baurechtsbelasteten Grundstücks am unbelasteten Landwert des Grundstücks. Dies ist auch aus der Perspektive des Verkäufers konsequent, wird er doch in aller Regel - ausser etwa im Fall eines Notverkaufs - nicht bereit sein, das Grundstück zu einem Preis unter dem unbelasteten Landwert an den Baurechtsnehmer, der damit zum Volleigentümer wird, abzugeben.

3.4.3. Dagegen lässt sich sodann auch nicht einwenden, allein der (subjektive) Umstand, dass der Baurechtsnehmer das baurechts-belastete Grundstück erwirbt, könne keinen Einfluss auf den (objek-tiven) Verkehrswert des Grundstücks haben. Bei genauer Betrachtung wird nämlich als Konsequenz der mit dem Kauf notwendig einher-gehenden wirtschaftlichen Vereinigung der Baurechtsparzelle mit dem belasteten Grundstück im Ergebnis unbelastetes Land vom Verkäufer veräussert und vom Käufer erworben.

3.4.4. Eine andere Betrachtungsweise würde sich allenfalls dann rechtfertigen, wenn bei langer Restdauer des Baurechts ein sehr niedriger - nicht marktgerechter - Baurechtszins vereinbart wurde. Dies kann beispielsweise vorliegen, wenn die Baurechtsparzelle zu Förderzwecken besonders günstig abgegeben worden ist. In diesem Fall ist der Barwert der ausstehenden Baurechtszinsen sehr viel niedriger als der unbelastete Landwert. Der Baurechtsnehmer wird diesfalls kaum bereit sein, für das belastete Grundstück den vollen unbelasteten Landwert zu entrichten. Lediglich in einer solchen Situation, die hier in tatsächlicher Hinsicht vor den Vorinstanzen weder geltend gemacht wurde noch sonst ersichtlich gewesen wäre, muss davon ausgegangen werden, dass der Baurechtsnehmer sich in einer besonders starken Verhandlungsposition befindet und deshalb nicht bereit sein dürfte, einen Preis zu akzeptieren, der sich am Ver-kehrswert des unbelasteten Grundstücks orientiert.

3.5. Nach dem Dargelegten verletzt es jedenfalls nicht allgemein aner-kannte Schätzungsmethoden, wenn die Vorinstanz in der vorliegenden Angelegenheit für die Ermittlung des Verkehrswerts des veräusserten Grundstücks auf den Landwert des unbelasteten Grundstücks abge-stellt hat.

4.
Sodann zu prüfen ist, ob der vom Steuerrekursgericht eingesetzte Experte bei der Erstellung seines Gutachtens sonst in willkürlicher Weise tatsächliche Annahmen getroffen oder allgemein anerkannte Schätzungsmethoden missachtet hat oder sein Schätzungsergebnis gesamthaft gesehen als offensichtlich falsch erscheint.

4.1. Eine klare Verletzung allgemein anerkannter Schätzungsme-thoden wollen die Beschwerdeführer darin erkennen, dass der Experte auf den absoluten und nicht etwa den relativen Landwert abgestellt hat.

4.1.1. Der relative Landwert wird im Rahmen der Anwendung der Lageklassenmethode in Relation zur bestehenden oder möglichen Nutzung eines Grundstücks festgelegt. Er ist Teil des marktabhän-gigen Ertragswerts und entspricht niemals dem Verkehrswert des Lands oder der Baulandwerte von unüberbautem Land (vgl. Canonica, a.a.O., S. 57 und S. 59). Die Beschwerdeführer stossen mit ihrer Be-anstandung bereits deshalb ins Leere.

4.1.2. Der Experte hat entsprechend seinem Auftrag den relativen Landwert lediglich zur Plausibilisierung und zum Vergleich mit dem absoluten Landwert und dem Residualwert im Hinblick auf die Beantwortung der Frage ermittelt, ob es sich bei den Bauten um wirtschaftliche Abbruchobjekte handelt. Zutreffend hat in diesem Zusammenhang bereits die Vorinstanz darauf hingewiesen, dass ein niedriger relativer Landwert vor allem wegen der bestehenden tiefen Ausnützung resultiert, wohingegen der absolute Landwert und der Residualwert erheblich höher sind und nahe beieinander liegen. Der Residualwert, dem ein Abbruch und ein darauffolgender Neubau - im Sinne der bestmöglichen Nutzung - zugrunde liegt, entspricht indes einer Investorbetrachtung. Wenn der Experte deshalb nicht auf den Residualwert, sondern auf den niedrigeren absoluten Landwert abgestellt hat, zeigt sich darin gerade, dass er der bestehenden Nutzung bei der von ihm vorgenommenen Bestimmung des Verkehrswerts - entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer - Rechnung getragen hat.

4.2. Auch die übrigen Einwände der Beschwerdeführer gegen das Gutachten lassen keine klaren Verletzungen allgemein anerkannter Schätzungsmethoden erkennen.

4.2.1. Einerseits genügt es mit Blick auf den vom Experten ermittelten Verkehrswert vor 20 Jahren von Fr. 4'190'000.-- zur Entkräftung des Gutachtens nicht, auf den von den Vertragsparteien im Baurechts-vertrag aus dem Jahr 1996 angenommenen Verkehrswert von Fr. 5 Mio. zu verweisen. Dieser im Baurechtsvertrag getroffenen Annahme, ist keine zuverlässige Aussage über den tatsächlichen damaligen Verkehrswert des belasteten Grundstücks zu entnehmen. Die An-nahme steht offenbar im Zusammenhang mit der Festlegung des Baurechtszinses auf Fr. 250'000.--, was 5 % von Fr. 5 Mio. entspricht. Insbesondere ist in der Erwähnung dieses Werts im Baurechtsvertrag entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer nicht etwa ein vertraglich vereinbarter Preis zu erblicken, der die Bestimmung des Verkehrswerts vor 20 Jahren überflüssig machen würde.

4.2.2. Auch der Hinweis, dass der Experte zur Ermittlung des Ver-kehrswerts vor 20 Jahren nur einen einzigen Vergleichswert und zur Ermittlung des Verkehrswerts bei der Veräusserung im Jahr 2015 nur zwei Vergleichswerte herangezogen habe, vermag das Gutachten, nicht als grob fehlerhaft erscheinen. Dieses Vorbringen genügt sodann nicht den Anforderungen von Art. 106 Abs. 2 BGG (vgl. E. 1.2 i.f. hiervor). Unzureichend substanziiert ist auch die Behauptung, die Überlegungen des Experten zum Wertausgleich mit den Vergleichs-grundstücken seien nur sehr bedingt nachvollziehbar. Das Gutachten enthält jedenfalls unbestrittenermassen entsprechende Wertaus-gleichsbeträge des zu bewertenden Grundstücks im Verhältnis zu den zwecks Vergleichs herangezogenen Grundstücken, sodass es Sache der Beschwerdeführer gewesen wäre darzulegen, inwiefern diese nicht nachvollziehbar oder unzutreffend sein sollen.

4.2.3. Unbegründet ist auch die Rüge, die Zugrundelegung des Ver-kehrswerts vor 20 Jahren von Fr. 4'190'000.-- gemäss dem Gutachten laufe auf eine doppelte steuerliche Erfassung der Differenz zwischen dem im Baurechtsvertrag angenommenen Wert von Fr. 5 Mio. und Fr. 4'190'000.-- hinaus. Der Differenzbetrag von Fr. 810'000.-- werde einerseits als Baurechtszins bei der Einkommenssteuer und anderer-seits nun mit der Grundstückgewinnsteuer erfasst. Dieser Einwand be-trifft zunächst nicht die behauptete Fehlerhaftigkeit des Gutachtens. Die Rüge ist ausserdem, worauf bereits die Vorinstanz zutreffend hin-gewiesen hat, offensichtlich unbegründet. Dass der Ertrag eines Grundstücks - auch wenn er allenfalls auf falschen Annahmen der Be-teiligten über dessen Wert beruht - Gegenstand der Einkommens- steuer ist, hindert nicht, dass der Wertzuwachs bei dessen Veräus-serung vollständig mit der Grundstückgewinnsteuer erfasst wird.

4.3. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer hat die Vor-instanz auch nicht deren Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt, in-dem sie allein auf das vom Steuerrekursgericht eingeholte Gutachten abgestellt hat. Sie hat sich ausreichend mit den von den Beschwerde-führern eingereichten Privatgutachten auseinandergesetzt und ist bei der Würdigung der Privatgutachten auch nicht in Willkür verfallen.

4.3.1. Der Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 29 Abs. 2 BV verlangt, dass die Behörde die rechtserheblichen Vorbringen der Parteien tatsächlich hört, ernsthaft prüft und bei der Entscheidfindung angemessen berücksichtigt (vgl. BGE 136 I 184 E. 2.2.1 S. 188; 134 I 83 E. 4.1 S. 88). Daraus folgt die Verpflichtung der Behörde, ihren Entscheid zu begründen. Dabei ist nicht erforderlich, dass sie sich mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt. Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken. Die Be-gründung muss derart abgefasst sein, dass die betroffene Person den Entscheid in voller Kenntnis der Sache und ihrer Tragweite an die höhere Instanz weiterziehen kann. In diesem Sinne müssen wenigs-tens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt (vgl. BGE 142 II 49 E. 9.2 S. 65; 137 II 266 E. 3.2 S. 270; 136 I 229 E. 5.2 S. 236).

4.3.2. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer verletzt der Umstand, dass die Vorinstanz sich nicht ausdrücklich mit dem von der E.________AG erstellten Gutachten betreffend den Verkehrswert vor 20 Jahren auseinandergesetzt hat, nicht ihren Anspruch auf rechtliches Gehör. Dieses Gutachten enthält für die Wertbestimmung des baurechtsbelasteten Grundstücks eine von der Vorinstanz ausdrücklich abgelehnte Barwertberechnung der damals (1994) noch ausstehenden Baurechtszinsen abzüglich des diskontierten Werts der Heimfallentschädigung. Es ist ausserdem nicht nur nachvollziehbar, sondern folgerichtig, wenn die Vorinstanz die von ihr für den Verkauf an den Baurechtsberechtigten verfolgte Betrachtungsweise (Mass-geblichkeit des absoluten Landwerts) gestützt auf das Kongru-enzprinzip auch für die Bestimmung des Verkehrswerts vor 20 Jahren zur Anwendung bringt (vgl. E. 5.1. des angefochtenen Urteils; zum Kongruenzprinzip vgl. BGE 143 II 382 E. 4.3.1 S. 391; Urteile 2C 419/2017 vom 19. Februar 2018 E. 2.2.2; 2C 817/2014 vom 25. August 2015 E. 2.2.2). Angesichts dessen ist nicht zu beanstan-den, wenn die Vorinstanz nicht näher auf das von der E.________AG erstellte Privatgutachten eingegangen ist.

4.3.3. Den Anspruch auf rechtliches Gehör hat die Vorinstanz auch nicht mit Blick auf die eingereichten Privatgutachten der F.________AG und von G.________ verletzt.
Der Beweiswert von Parteigutachten im Verwaltungsrecht ist zwar nicht per se zweifelhaft (vgl. Urteil 2C 357/2014 und 2C 358/2014 vom 23. Mai 2016 E. 7.3.3.1). Vorliegend hat die Vorinstanz jedoch ausführlich begründet, weshalb sie nicht auf diese beiden Privat-gutachten abstellt (vgl. E. 4.3 des angefochtenen Urteils). Diese Begründung erweist sich entgegen der Auffassung der Beschwerde-führer als vertretbar.
Im Gutachten der F.________AG fehlt ein nachvollzieh- und vor allem nachprüfbarer Vergleichspreis. Es wird lediglich auf einen auf comparis.ch ausgeschriebenen Preis verwiesen, während das vom gerichtlichen Experten erstellte Gutachten konkret nachprüfbare Ver-gleichspreise tatsächlich abgewickelter Grundstückgeschäfte enthält. Deshalb ist es nicht zu beanstanden, wenn das Steuerrekursgericht und in der Folge auch die Vorinstanz es ablehnen, auf die im Parteigutachten der F.________AG enthaltene Schätzung abzustellen.
Nichts anderes ergibt sich auch mit Blick auf das von G.________ im Jahr 1993 erstellte Gutachten, bei dem nach der eigenen Darstellung der Beschwerdeführer "Werkhof und Personalgebäude der Baurechts-nehmerin" bewertet worden sind. Die Vorinstanz hat darauf hingewie-sen, dass sich hinsichtlich des Landwerts am Ende des Gutachtens von G.________ einzig eine - nicht weiter begründete - Bemerkung finde, wonach der reale Wert des Lands bei Fr. 600.-- pro m2 liege. Diese Aussage wird im Gutachten weder belegt noch begründet. Im Lichte des Dargelegten ist es nicht zu beanstanden, wenn die Vor-instanz sich nicht weiter mit diesem Parteigutachten auseinander-gesetzt hat.

4.4. Zusammenfassend ergibt sich, dass sich sämtliche Vorbringen der Beschwerdeführer mit Blick sowohl auf die Schätzung des Landwerts vor zwanzig Jahren durch den vom Steuerrekursgericht bestellten Gutachter von Fr. 4'190'000.-- als auch auf die Schätzung des Ver-kehrswerts zum Zeitpunkt des Verkaufs am 17. März 2015 von Fr. 7'484'000.-- als unbegründet erweisen. Es ist daher auch nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz davon ausgegangen ist, der für das Grundstück vereinbarte Kaufpreis liege um mehr als 25 % - nämlich um rund 32 % - unter dessen Verkehrswert.

5.
Zu prüfen verbleibt, ob die Auffassung der Vorinstanz, wonach infolge der Differenz zwischen dem Verkehrswert und dem Kaufpreis von mehr als 25 % sowie der besonderen Beziehung zwischen der Käuferin und den Beschwerdeführern dem unter den Vertragsparteien vereinbarten Kaufpreis in steuerrechtlicher Hinsicht keine rechts-geschäftliche Bedeutung zukomme, vertretbar ist.

5.1. Die Beschwerdeführer machen in diesem Zusammenhang geltend, die Vorinstanz unterstelle, dass sie und die Vertreter der Käuferin den Kaufpreis des veräusserten Grundstücks offensichtlich um Fr. 2'384'000.-- zu tief angesetzt hätten. Entsprechend hätten sie im Umfang dieses Differenzbetrags eine verdeckte Kapitaleinlage in die Käuferin getätigt und damit im Ergebnis den an der Käuferin indirekt beteiligten beschwerdeführenden Erben und dessen ebenfalls indirekt an der Gesellschaft beteiligten Sohn bereichert. Diese Bereicherung solle gemäss Vorinstanz im Rahmen der Erbteilung im Sinne einer Schattenrechnung zulasten des beschwerdeführenden Erben ausgeglichen werden. Die Vorinstanz habe ihre Behauptung weder bewiesen noch durch Indizien belegt. Folglich habe sie das erforderliche Beweismass bei der Beweiswürdigung nicht walten lassen, was als bundesrechtswidrig zu qualifizieren sei.

5.2. Die Rüge ist zunächst insoweit unbegründet, als die Vorinstanz in tatsächlicher Hinsicht nicht angenommen hat, der mit dem - gegenüber dem Verkehrswert - unterpreisigen Verkauf bewirkte Vorteil zugunsten des beschwerdeführenden Erben und dessen Sohn solle im Rahmen der Erbteilung zulasten des beschwerdeführenden Erben ausgeglichen werden. Die Vorinstanz hat lediglich festgestellt, dass zwischen den Beschwerdeführern und der Käuferin ein beson-deres Näheverhältnis bestehe. Es sei deshalb ohne Weiteres möglich, einer Bevorteilung der Käuferin und damit des an ihr (indirekt) beteiligten beschwerdeführenden Erben und dessen Sohn im Rahmen der Erbteilung Rechnung zu tragen, indem in einer Schattenrechnung der tatsächliche Wert des Grundstücks angerechnet und die Differenz beim beschwerdeführenden Erben aufgerechnet würde (vgl. E. 2 des angefochtenen Urteils). Dass die Beschwerdeführer tatsächlich derart vorzugehen beabsichtigen, hat die Vorinstanz nicht festgestellt. Ferner würde die beschwerdeführende Erbin selbst bei einem solchen Vor-gehen aufgrund einer tieferen Grundstückgewinnsteuer weiterhin von einem vorteilhaften Kaufpreis profitieren (vgl. auch E. 5.5.1 i.f. hiernach).

5.3. Die Vorinstanz hat hingegen neben der von ihr festgestellten Unterpreisigkeit des Verkaufs auf eine enge Beziehung zwischen den Beschwerdeführern und der Käuferin geschlossen, weil der beschwer-deführende Erbe bis zum 21. Juli 2016 Verwaltungsratspräsident der Käuferin gewesen und weiterhin Mitglied des Verwaltungsrats der Käuferin und Verwaltungsratspräsident von deren Muttergesellschaft sei. Ausserdem seien er und sein Sohn Eigentümer der Mutter-gesellschaft, wobei der beschwerdeführende Erbe rund 20 % der Aktien und sein Sohn die übrigen Aktien halte. Die Vorinstanz hat mithin in beweismässiger Hinsicht im Wesentlichen aus zwei Faktoren - aus der rund 32-prozentigen Unterpreisigkeit des Verkaufs und aus dem Näheverhältnis zwischen den Beschwerdeführern und der Käuferin und den an ihr Beteiligten - darauf geschlossen, dass der vereinbarte Kaufpreis in steuerrechtlicher Hinsicht keine rechts-geschäftliche Bedeutung haben könne.

5.4. Eine Verletzung bundesrechtlich vorgegebener Regeln über das Beweismass ist in dieser vorinstanzlichen Annahme nicht zu er-kennen.

5.4.1. Das Beweismass ist durch das materielle Recht vorgegeben. Das Regelbeweismass ist dabei die an Sicherheit grenzende Wahr-scheinlichkeit (vgl. Locher, a.a.O., Einführung zu Art. 122 ff. N. 28). Im Normalfall - ausser es lasse sich den anwendbaren materiellrecht-lichen Normen etwas Anderes entnehmen - genügt ein herabge-setztes Beweismass nicht (vgl. Locher, a.a.O., Einführung zu Art. 122 ff. N. 29). Dies muss auch hinsichtlich der Annahme gelten, dass ein Kaufpreis simuliert oder absichtlich zu tief angesetzt worden ist, um auf diese Weise der Grundstückgewinnsteuer zu entgehen oder die Grundstückgewinnsteuerlast zu minimieren.

5.4.2. Dem angefochtenen Urteil ist - entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführer - nicht zu entnehmen, dass die Vorinstanz ihre Feststellungen gestützt auf ein niedrigeres als das Regelbeweismass getroffen hätte. Ob die beiden von ihr angeführten Umstände aus-reichen, um die Annahme zu rechtfertigen, der vereinbarte Kaufpreis entspreche mit ganz überwiegender Wahrscheinlichkeit nicht dem tatsächlich von den Vertragsparteien des Kaufvertrags Gewollten, ist nicht eine Frage des Beweismasses, sondern der Beweiswürdigung.

5.5. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer verletzt die von der Vorinstanz vorgenommene Beweiswürdigung auch nicht das Willkürverbot.

5.5.1. Der vom Steuerrekursgericht mittels eines gerichtlich ange-ordneten Gutachtens ermittelte und von der Vorinstanz bestätigte Verkehrswert per Verkaufstag ist wie dargelegt nicht zu beanstanden (vgl. E. 3 und E. 4 hiervor). Der zwischen den Beschwerdeführern und der Käuferin vereinbarte Kaufpreis liegt um rund 32 % unter diesem Verkehrswert und zwischen den Beschwerdeführern und der Käuferin besteht, was die Beschwerdeführer selbst nicht bestreiten, eine enge Beziehung. Angesichts dessen liegt die Vermutung nahe, dass die Beschwerdeführer und die Käuferin im Kaufvertrag einen nicht markt-gerechten Kaufpreis vereinbart haben, um der Käuferin und damit dem an ihr indirekt beteiligten beschwerdeführenden Erben und seinem Sohn, mittelbar einen Vorteil zukommen zu lassen (Verminderung der Grundstückgewinnsteuerlast). Eine entsprechende natürliche Vermu-tung ist vertretbar. Dies gilt auch ohne den zusätzlichen Nachweis, dass die beschwerdeführende Erbin für diese Vorteilszuwendung später wieder einen Ausgleich erhalten sollte.

5.5.2. Die zu beurteilende Sachlage ist vergleichbar mit einer geldwerten Leistung, die eine beteiligte Person oder eine nahestehende Person von einer juristischen Person empfängt. Für einen Nachweis einer geldwerten Leistung lässt es die Praxis in solchen Fällen genügen, dass die Steuerbehörde ein Beteiligten- oder Nahestehendenverhältnis nachweist und ausserdem gezeigt werden kann, dass der Leistungsaustausch zwischen der Gesellschaft und der beteiligten oder nahestehenden Person klar einseitig ist - mithin ein Missverhältnis zwischen der Leistung der Gesellschaft einerseits und der beteiligten oder nahestehenden Person andererseits besteht. Hat die Steuerverwaltung ein solches Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung dargetan, ist es Sache der steuerpflichtigen Ge-sellschaft, die damit begründete (natürliche) Vermutung zu entkräften (vgl. Urteil 2C 497/2018 vom 4. Juli 2019 E. 3.3 i.f.; vgl. auch Locher, a.a.O., Einführung zu Art. 122 ff. N. 30).

5.5.3. In der vorliegenden Angelegenheit wäre es damit Sache der Beschwerdeführer gewesen, Umstände darzutun, welche begründete Zweifel an der Richtigkeit der natürlichen Vermutung, wonach dem vertraglich vereinbarten Preis infolge des Minderpreises und der Nähe zwischen Beschwerdeführern und Käuferin keine rechtsgeschäftliche Bedeutung zukommt, hätten wecken müssen. Solches haben die Beschwerdeführer, die sich im vorinstanzlichen ebenso wie im bun-desgerichtlichen Verfahren darauf beschränkt haben, die Ermittlung des Verkehrswerts durch den vom Steuerrekursgericht bestellten Gut-achter in Zweifel zu ziehen, nicht dargetan.

5.6. Im Lichte des Dargelegten erweist sich die vorinstanzliche Be-weiswürdigung, die nachvollziehbar auf der erheblich unter dem Ver-kehrswert liegenden Höhe des vertraglich vereinbarten Kaufpreises und der besonderen Beziehung zwischen den Beschwerdeführern und der Käuferin beruht, ohne Weiteres als vertretbar. Folglich kommt die Vorinstanz zu Recht zum Schluss, dass dem unter den Vertrags-parteien vereinbarten Kaufpreis in steuerrechtlicher Hinsicht keine rechtsgeschäftliche Bedeutung zukommt.

6.
Im Ergebnis erweist sich die Beschwerde als unbegründet, weshalb sie abzuweisen ist. Diesem Verfahrensausgang entsprechend sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführern aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Diese tragen die Kosten zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung (Art. 66 Abs. 5 BGG). Parteientschädigungen sind nicht geschuldet (Art. 68 Abs. 1 und Abs. 3 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 10'000.-- werden den Beschwerdeführern unter solidarischer Haftung auferlegt.

3.
Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten, dem Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, 2. Abteilung, und der Eidgenössischen Steuerverwaltung schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 29. Januar 2020

Im Namen der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Seiler

Der Gerichtsschreiber: Zollinger

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 100 Beschwerde gegen Entscheide - 1 Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
¹	Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
²	Die Beschwerdefrist beträgt zehn Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	bei Entscheiden auf den Gebieten der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und der internationalen Amtshilfe in Steuersachen;
^c	bei Entscheiden über die Rückgabe eines Kindes nach dem Europäischen Übereinkommen vom 20. Mai 198089 über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheidungen über das Sorgerecht für Kinder und die Wiederherstellung des Sorgerechts oder nach dem Übereinkommen vom 25. Oktober 198090 über die zivilrechtlichen Aspekte internationaler Kindesentführung;
^d	bei Entscheiden des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 195492.
³	Die Beschwerdefrist beträgt fünf Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen im Rahmen der Wechselbetreibung;
^b	bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen eidgenössische Abstimmungen.
⁴	Bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen die Nationalratswahlen beträgt die Beschwerdefrist drei Tage.
⁵	Bei Beschwerden wegen interkantonaler Kompetenzkonflikte beginnt die Beschwerdefrist spätestens dann zu laufen, wenn in beiden Kantonen Entscheide getroffen worden sind, gegen welche beim Bundesgericht Beschwerde geführt werden kann.
⁶	...93
⁷	Gegen das unrechtmässige Verweigern oder Verzögern eines Entscheids kann jederzeit Beschwerde geführt werden.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
¹	Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
²	In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 14 15
³	Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
⁴	Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201616 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
^a	das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
^b	die Art und Weise der Übermittlung;
^c	die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.17
⁵	Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
⁶	Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
⁷	Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 82 Grundsatz - Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden:
^a	gegen Entscheide in Angelegenheiten des öffentlichen Rechts;
^b	gegen kantonale Erlasse;
^c	betreffend die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen sowie betreffend Volkswahlen und -abstimmungen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 86 Vorinstanzen im Allgemeinen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
^a	des Bundesverwaltungsgerichts;
^b	des Bundesstrafgerichts;
^c	der unabhängigen Beschwerdeinstanz für Radio und Fernsehen;
^d	letzter kantonaler Instanzen, sofern nicht die Beschwerde an das Bundesverwaltungsgericht zulässig ist.
²	Die Kantone setzen als unmittelbare Vorinstanzen des Bundesgerichts obere Gerichte ein, soweit nicht nach einem anderen Bundesgesetz Entscheide anderer richterlicher Behörden der Beschwerde an das Bundesgericht unterliegen.
³	Für Entscheide mit vorwiegend politischem Charakter können die Kantone anstelle eines Gerichts eine andere Behörde als unmittelbare Vorinstanz des Bundesgerichts einsetzen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 86 Vorinstanzen im Allgemeinen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
^a	des Bundesverwaltungsgerichts;
^b	des Bundesstrafgerichts;
^c	der unabhängigen Beschwerdeinstanz für Radio und Fernsehen;
^d	letzter kantonaler Instanzen, sofern nicht die Beschwerde an das Bundesverwaltungsgericht zulässig ist.
²	Die Kantone setzen als unmittelbare Vorinstanzen des Bundesgerichts obere Gerichte ein, soweit nicht nach einem anderen Bundesgesetz Entscheide anderer richterlicher Behörden der Beschwerde an das Bundesgericht unterliegen.
³	Für Entscheide mit vorwiegend politischem Charakter können die Kantone anstelle eines Gerichts eine andere Behörde als unmittelbare Vorinstanz des Bundesgerichts einsetzen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 83 Ausnahmen - Die Beschwerde ist unzulässig gegen:
^a	Entscheide auf dem Gebiet der inneren oder äusseren Sicherheit des Landes, der Neutralität, des diplomatischen Schutzes und der übrigen auswärtigen Angelegenheiten, soweit das Völkerrecht nicht einen Anspruch auf gerichtliche Beurteilung einräumt;
^b	Entscheide über die ordentliche Einbürgerung;
^c	Entscheide auf dem Gebiet des Ausländerrechts betreffend:
^c1	die Einreise,
^c2	Bewilligungen, auf die weder das Bundesrecht noch das Völkerrecht einen Anspruch einräumt,
^c3	die vorläufige Aufnahme,
^c4	die Ausweisung gestützt auf Artikel 121 Absatz 2 der Bundesverfassung und die Wegweisung,
^c5	Abweichungen von den Zulassungsvoraussetzungen,
^c6	die Verlängerung der Grenzgängerbewilligung, den Kantonswechsel, den Stellenwechsel von Personen mit Grenzgängerbewilligung sowie die Erteilung von Reisepapieren an schriftenlose Ausländerinnen und Ausländer;
^d	Entscheide auf dem Gebiet des Asyls, die:
^d1	vom Bundesverwaltungsgericht getroffen worden sind, ausser sie betreffen Personen, gegen die ein Auslieferungsersuchen des Staates vorliegt, vor welchem sie Schutz suchen,
^d2	von einer kantonalen Vorinstanz getroffen worden sind und eine Bewilligung betreffen, auf die weder das Bundesrecht noch das Völkerrecht einen Anspruch einräumt;
^e	Entscheide über die Verweigerung der Ermächtigung zur Strafverfolgung von Behördenmitgliedern oder von Bundespersonal;
^f	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlichen Beschaffungen, wenn:
^fbis	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts über Verfügungen nach Artikel 32i des Personenbeförderungsgesetzes vom 20. März 200963;
^f1	sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt; vorbehalten bleiben Beschwerden gegen Beschaffungen des Bundesverwaltungsgerichts, des Bundesstrafgerichts, des Bundespatentgerichts, der Bundesanwaltschaft sowie der oberen kantonalen Gerichtsinstanzen, oder
^f2	der geschätzte Wert des zu vergebenden Auftrags den massgebenden Schwellenwert nach Artikel 52 Absatz 1 in Verbindung mit Anhang 4 Ziffer 2 des Bundesgesetzes vom 21. Juni 201961 über das öffentliche Beschaffungswesen nicht erreicht;
^g	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlich-rechtlichen Arbeitsverhältnisse, wenn sie eine nicht vermögensrechtliche Angelegenheit, nicht aber die Gleichstellung der Geschlechter betreffen;
^h	Entscheide auf dem Gebiet der internationalen Amtshilfe, mit Ausnahme der Amtshilfe in Steuersachen;
ⁱ	Entscheide auf dem Gebiet des Militär-, Zivil- und Zivilschutzdienstes;
^j	Entscheide auf dem Gebiet der wirtschaftlichen Landesversorgung, die bei schweren Mangellagen getroffen worden sind;
^k	Entscheide betreffend Subventionen, auf die kein Anspruch besteht;
^l	Entscheide über die Zollveranlagung, wenn diese auf Grund der Tarifierung oder des Gewichts der Ware erfolgt;
^m	Entscheide über die Stundung oder den Erlass von Abgaben; in Abweichung davon ist die Beschwerde zulässig gegen Entscheide über den Erlass der direkten Bundessteuer oder der kantonalen oder kommunalen Einkommens- und Gewinnsteuer, wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder es sich aus anderen Gründen um einen besonders bedeutenden Fall handelt;
ⁿ	Entscheide auf dem Gebiet der Kernenergie betreffend:
ⁿ¹	das Erfordernis einer Freigabe oder der Änderung einer Bewilligung oder Verfügung,
ⁿ²	die Genehmigung eines Plans für Rückstellungen für die vor Ausserbetriebnahme einer Kernanlage anfallenden Entsorgungskosten,
ⁿ³	Freigaben;
^o	Entscheide über die Typengenehmigung von Fahrzeugen auf dem Gebiet des Strassenverkehrs;
^p	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts auf dem Gebiet des Fernmeldeverkehrs, des Radios und des Fernsehens sowie der Post betreffend:68
^p1	Konzessionen, die Gegenstand einer öffentlichen Ausschreibung waren,
^p2	Streitigkeiten nach Artikel 11a des Fernmeldegesetzes vom 30. April 199769,
^p3	Streitigkeiten nach Artikel 8 des Postgesetzes vom 17. Dezember 201071;
^q	Entscheide auf dem Gebiet der Transplantationsmedizin betreffend:
^q1	die Aufnahme in die Warteliste,
^q2	die Zuteilung von Organen;
^r	Entscheide auf dem Gebiet der Krankenversicherung, die das Bundesverwaltungsgericht gestützt auf Artikel 3472 des Verwaltungsgerichtsgesetzes vom 17. Juni 200573 (VGG) getroffen hat;
^s	Entscheide auf dem Gebiet der Landwirtschaft betreffend:
^s1	...
^s2	die Abgrenzung der Zonen im Rahmen des Produktionskatasters;
^t	Entscheide über das Ergebnis von Prüfungen und anderen Fähigkeitsbewertungen, namentlich auf den Gebieten der Schule, der Weiterbildung und der Berufsausübung;
^u	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlichen Kaufangebote (Art. 125-141 des Finanzmarktinfrastrukturgesetzes vom 19. Juni 201576);
^v	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts über Meinungsverschiedenheiten zwischen Behörden in der innerstaatlichen Amts- und Rechtshilfe;
^w	Entscheide auf dem Gebiet des Elektrizitätsrechts betreffend die Plangenehmigung von Starkstromanlagen und Schwachstromanlagen und die Entscheide auf diesem Gebiet betreffend Enteignung der für den Bau oder Betrieb solcher Anlagen notwendigen Rechte, wenn sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^x	Entscheide betreffend die Gewährung von Solidaritätsbeiträgen nach dem Bundesgesetz vom 30. September 201680 über die Aufarbeitung der fürsorgerischen Zwangsmassnahmen und Fremdplatzierungen vor 1981, ausser wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt;
^y	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts in Verständigungsverfahren zur Vermeidung einer den anwendbaren internationalen Abkommen im Steuerbereich nicht entsprechenden Besteuerung;
^z	Entscheide betreffend die in Artikel 71c Absatz 1 Buchstabe b des Energiegesetzes vom 30. September 201683 genannten Baubewilligungen und notwendigerweise damit zusammenhängenden in der Kompetenz der Kantone liegenden Bewilligungen für Windenergieanlagen von nationalem Interesse, wenn sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 89 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat;
^b	durch den angefochtenen Entscheid oder Erlass besonders berührt ist; und
^c	ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Zur Beschwerde sind ferner berechtigt:
^a	die Bundeskanzlei, die Departemente des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, die ihnen unterstellten Dienststellen, wenn der angefochtene Akt die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann;
^b	das zuständige Organ der Bundesversammlung auf dem Gebiet des Arbeitsverhältnisses des Bundespersonals;
^c	Gemeinden und andere öffentlich-rechtliche Körperschaften, wenn sie die Verletzung von Garantien rügen, die ihnen die Kantons- oder Bundesverfassung gewährt;
^d	Personen, Organisationen und Behörden, denen ein anderes Bundesgesetz dieses Recht einräumt.
³	In Stimmrechtssachen (Art. 82 Bst. c) steht das Beschwerderecht ausserdem jeder Person zu, die in der betreffenden Angelegenheit stimmberechtigt ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 97 Unrichtige Feststellung des Sachverhalts - 1 Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
¹	Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
²	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so kann jede unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden.86

SR 642.14 Bundesgesetz vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (Steuerharmonisierungsgesetz, StHG) - Steuerharmonisierungsgesetz StHG Art. 12 - 1 Der Grundstückgewinnsteuer unterliegen Gewinne, die sich bei Veräusserung eines Grundstückes des Privatvermögens oder eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstückes sowie von Anteilen daran ergeben, soweit der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis oder Ersatzwert zuzüglich Aufwendungen) übersteigt.
¹	Der Grundstückgewinnsteuer unterliegen Gewinne, die sich bei Veräusserung eines Grundstückes des Privatvermögens oder eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstückes sowie von Anteilen daran ergeben, soweit der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis oder Ersatzwert zuzüglich Aufwendungen) übersteigt.
²	Die Steuerpflicht wird durch jede Veräusserung eines Grundstückes begründet. Den Veräusserungen sind gleichgestellt:
^a	die Rechtsgeschäfte, die in Bezug auf die Verfügungsgewalt über ein Grundstück wirtschaftlich wie eine Veräusserung wirken;
^b	die Überführung eines Grundstückes sowie von Anteilen daran vom Privatvermögen in das Geschäftsvermögen des Steuerpflichtigen;
^c	die Belastung eines Grundstückes mit privatrechtlichen Dienstbarkeiten oder öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen, wenn diese die unbeschränkte Bewirtschaftung oder den Veräusserungswert des Grundstückes dauernd und wesentlich beeinträchtigen und dafür ein Entgelt entrichtet wird;
^d	die Übertragung von Beteiligungsrechten des Privatvermögens des Steuerpflichtigen an Immobiliengesellschaften, soweit das kantonale Recht für diesen Fall eine Steuerpflicht vorsieht;
^e	die ohne Veräusserung erzielten Planungsmehrwerte im Sinne des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 197984, sofern das kantonale Recht diesen Tatbestand der Grundstückgewinnsteuer unterstellt.
³	Die Besteuerung wird aufgeschoben bei:
^a	Eigentumswechsel durch Erbgang (Erbfolge, Erbteilung, Vermächtnis), Erbvorbezug oder Schenkung;
^b	Eigentumswechsel unter Ehegatten im Zusammenhang mit dem Güterrecht, sowie zur Abgeltung ausserordentlicher Beiträge eines Ehegatten an den Unterhalt der Familie (Art. 165 des Zivilgesetzbuches86) und scheidungsrechtlicher Ansprüche, sofern beide Ehegatten einverstanden sind;
^c	Landumlegungen zwecks Güterzusammenlegung, Quartierplanung, Grenzbereinigung, Abrundung landwirtschaftlicher Heimwesen sowie bei Landumlegungen im Enteignungsverfahren oder drohender Enteignung;
^d	vollständiger oder teilweiser Veräusserung eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstückes, soweit der Veräusserungserlös innert angemessener Frist zum Erwerb eines selbstbewirtschafteten Ersatzgrundstückes oder zur Verbesserung der eigenen, selbstbewirtschafteten land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücke verwendet wird;
^e	Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung), soweit der dabei erzielte Erlös innert angemessener Frist zum Erwerb oder zum Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet wird.
⁴	Die Kantone können die Grundstückgewinnsteuer auch auf Gewinnen aus der Veräusserung von Grundstücken des Geschäftsvermögens des Steuerpflichtigen erheben, sofern sie diese Gewinne von der Einkommens- und Gewinnsteuer ausnehmen oder die Grundstückgewinnsteuer auf die Einkommens- und Gewinnsteuer anrechnen. In beiden Fällen gilt:
^a	die in den Artikeln 8 Absätze 3 und 4 und 24 Absätze 3 und 3quater genannten Tatbestände sind bei der Grundstückgewinnsteuer als steueraufschiebende Veräusserung zu behandeln;
^b	die Überführung eines Grundstückes sowie von Anteilen daran vom Privatvermögen ins Geschäftsvermögen darf nicht einer Veräusserung gleichgestellt werden.
⁵	Die Kantone sorgen dafür, dass kurzfristig realisierte Grundstückgewinne stärker besteuert werden.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 735 - 1 Wird der Berechtigte Eigentümer des belasteten Grundstückes, so kann er die Dienstbarkeit löschen lassen.
¹	Wird der Berechtigte Eigentümer des belasteten Grundstückes, so kann er die Dienstbarkeit löschen lassen.
²	Solange die Löschung nicht erfolgt ist, bleibt die Dienstbarkeit als dingliches Recht bestehen.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 779^d - 1 Der Grundeigentümer hat dem bisherigen Bauberechtigten für die heimfallenden Bauwerke eine angemessene Entschädigung zu leisten, die jedoch den Gläubigern, denen das Baurecht verpfändet war, für ihre noch bestehenden Forderungen haftet und ohne ihre Zustimmung dem bisherigen Bauberechtigten nicht ausbezahlt werden darf.
¹	Der Grundeigentümer hat dem bisherigen Bauberechtigten für die heimfallenden Bauwerke eine angemessene Entschädigung zu leisten, die jedoch den Gläubigern, denen das Baurecht verpfändet war, für ihre noch bestehenden Forderungen haftet und ohne ihre Zustimmung dem bisherigen Bauberechtigten nicht ausbezahlt werden darf.
²	Wird die Entschädigung nicht bezahlt oder sichergestellt, so kann der bisherige Bauberechtigte oder ein Gläubiger, dem das Baurecht verpfändet war, verlangen, dass an Stelle des gelöschten Baurechtes ein Grundpfandrecht mit demselben Rang zur Sicherung der Entschädigungsforderung eingetragen werde.
³	Die Eintragung muss spätestens drei Monate nach dem Untergang des Baurechtes erfolgen.

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 29 Allgemeine Verfahrensgarantien - 1 Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
¹	Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
²	Die Parteien haben Anspruch auf rechtliches Gehör.
³	Jede Person, die nicht über die erforderlichen Mittel verfügt, hat Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint. Soweit es zur Wahrung ihrer Rechte notwendig ist, hat sie ausserdem Anspruch auf unentgeltlichen Rechtsbeistand.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.

BGG:	42 66 68 82 83 86 89 90 95 97 100 105 106
BV:	29
StHG:	12
ZGB:	735 779^d