Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
4A 94/2017
Arrêt du 27 juin 2017
Ire Cour de droit civil
Composition
Mmes les Juges fédérales Kiss, Présidente,
Hohl et May Canellas.
Greffière: Mme Godat Zimmermann.
Participants à la procédure
1. Y.________,
2. Z.________,
représentés par Me Manuel Bolivar,
recourants,
contre
X.________,
intimée.
Objet
bail à loyer; résiliation extraordinaire,
recours contre l'arrêt rendu le 16 janvier 2017 par la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève.
Faits :
A.
X.________ (la bailleresse), Z.________ et Y.________ (les locataires) ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location à usage d'habitation d'un appartement de cinq pièces situé au 2ème étage de l'immeuble sis boulevard..., à Genève. Le contrat était conclu pour une durée d'un an, du 1 er septembre 2014 au 31 août 2015, puis renouvelable tacitement d'année en année, sauf résiliation signifiée trois mois avant l'échéance.
Par avis du 18 mars 2015, la bailleresse a résilié le bail pour le 31 août 2015. Dans la lettre accompagnant l'avis de résiliation, la bailleresse indique mettre un terme au contrat pour sa prochaine échéance contractuelle; par ailleurs, elle somme les locataires de cesser l'activité exercée dans l'appartement sous la forme d'un "salon de massage" et leur fixe un délai au 30 avril 2015 pour réintégrer les locaux, à défaut de quoi le bail sera résilié conformément à l'art. 257f
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 257f - 1 Le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin nécessaire. |
|
1 | Le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin nécessaire. |
2 | S'il s'agit d'un immeuble, il est tenu d'avoir pour les personnes habitant la maison et les voisins les égards qui leur sont dus. |
3 | Lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. |
4 | Les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent toutefois être résiliés avec effet immédiat, si le locataire cause volontairement un préjudice grave à la chose. |
B.
B.a. Le 20 avril 2015, les locataires ont saisi la Commission de conciliation puis, le 1 er juillet 2015, le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève d'une requête tendant à ce que le congé du 18 mars 2015 soit déclaré inefficace, à ce qu'ils puissent ainsi habiter dans le logement concerné, subsidiairement à ce que ce congé soit annulé et, plus subsidiairement encore, à l'octroi d'une prolongation de bail.
B.b. Le 12 mai 2015, les locataires étaient toujours formellement domiciliés à d'autres adresses que celle de l'appartement en cause.
Par avis du 13 mai 2015, la bailleresse a résilié le bail pour le 30 juin 2015; elle se fondait sur l'art. 257f
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 257f - 1 Le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin nécessaire. |
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1 | Le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin nécessaire. |
2 | S'il s'agit d'un immeuble, il est tenu d'avoir pour les personnes habitant la maison et les voisins les égards qui leur sont dus. |
3 | Lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. |
4 | Les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent toutefois être résiliés avec effet immédiat, si le locataire cause volontairement un préjudice grave à la chose. |
B.c. Le 18 juin 2015, les locataires ont derechef saisi la Commission de conciliation puis, le 20 septembre 2015, le Tribunal des baux et loyers d'une requête tendant à ce que la résiliation du 13 mai 2015 soit annulée, respectivement déclarée inefficace.
Les deux causes ont été jointes. Par jugement du 24 mai 2016, le Tribunal des baux et loyers a déclaré valable le congé du 13 mai 2015, dit que la contestation relative au congé du 18 mars 2015 devenait sans objet et débouté les parties de toutes autres conclusions.
Par arrêt du 16 janvier 2017, la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève a rejeté l'appel déposé par les locataires et a confirmé le jugement du 24 mai 2016.
C.
Z.________ et Y.________ interjettent un recours en matière civile. Ils demandent au Tribunal fédéral de constater la nullité du congé extraordinaire du 13 mai 2015 et de déclarer le congé du 18 mars 2015 contraire aux règles de la bonne foi, subsidiairement de prolonger le bail, plus subsidiairement de renvoyer la cause à la cour cantonale pour nouveau jugement dans le sens des considérants.
X.________ conclut au rejet du recours.
Par ordonnance du 12 avril 2017, la Présidente de la cour de céans a rejeté la requête d'effet suspensif formée par les recourants. Dans un arrêt rendu parallèlement dans la cause 4G 1/2017, le Tribunal fédéral a déclaré irrecevable la demande d'interprétation déposée par l'intimée contre cette ordonnance.
Considérant en droit :
1.
1.1. Les conditions de recevabilité du recours en matière civile sont satisfaites, notamment à raison de la valeur litigieuse (art. 74 al. 1 let. a
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale - 1 Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à: |
|
1 | Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à: |
a | 15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer; |
b | 30 000 francs dans les autres cas. |
2 | Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable: |
a | si la contestation soulève une question juridique de principe; |
b | si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique; |
c | s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite; |
d | s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat; |
e | s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets. |
1.2. Le recours est ouvert pour violation du droit fédéral (art. 95 let. a
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation: |
|
a | du droit fédéral; |
b | du droit international; |
c | de droits constitutionnels cantonaux; |
d | de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires; |
e | du droit intercantonal. |
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente. |
|
1 | Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente. |
2 | Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95. |
3 | Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.99 |
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation: |
|
a | du droit fédéral; |
b | du droit international; |
c | de droits constitutionnels cantonaux; |
d | de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires; |
e | du droit intercantonal. |
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente. |
|
1 | Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente. |
2 | Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95. |
3 | Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.99 |
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause. |
|
1 | Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause. |
2 | Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.89 |
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office. |
|
1 | Le Tribunal fédéral applique le droit d'office. |
2 | Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant. |
2.3 p. 266; 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62).
2.
Les parties étaient liées par un contrat de bail à loyer soumis aux art. 253 ss
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 253 - Le bail à loyer est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder l'usage d'une chose au locataire, moyennant un loyer. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 257f - 1 Le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin nécessaire. |
|
1 | Le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin nécessaire. |
2 | S'il s'agit d'un immeuble, il est tenu d'avoir pour les personnes habitant la maison et les voisins les égards qui leur sont dus. |
3 | Lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. |
4 | Les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent toutefois être résiliés avec effet immédiat, si le locataire cause volontairement un préjudice grave à la chose. |
A titre principal, la contestation porte sur l'annulation de ces congés. La cour cantonale a traité - pour le rejeter - l'argument des recourants selon lequel le congé du 18 mars 2015 contrevenait aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271 - 1 Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. |
|
1 | Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. |
2 | Le congé doit être motivé si l'autre partie le demande. |
Certes, le second congé a été signifié pendant la procédure engagée par les recourants afin de faire annuler la première résiliation. L'on pourrait ainsi se demander, compte tenu de l'art. 271a al. 1 let. d
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271a - 1 Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment: |
|
1 | Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment: |
a | parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail; |
b | dans le but d'imposer une modification unilatérale du bail défavorable au locataire ou une adaptation de loyer; |
c | seulement dans le but d'amener le locataire à acheter l'appartement loué; |
d | pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail, à moins que le locataire ne procède au mépris des règles de la bonne foi; |
e | dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire au sujet du bail et si le bailleur: |
e1 | a succombé dans une large mesure; |
e2 | a abandonné ou considérablement réduit ses prétentions ou conclusions; |
e3 | a renoncé à saisir le juge; |
e4 | a conclu une transaction ou s'est entendu de toute autre manière avec le locataire. |
f | en raison de changements dans la situation familiale du locataire, sans qu'il en résulte des inconvénients majeurs pour le bailleur. |
2 | La let. e de l'al. 1 est également applicable lorsque le locataire peut prouver par des écrits qu'il s'est entendu avec le bailleur, en dehors d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire, sur une prétention relevant du bail. |
3 | Les let. d et e de l'al. 1 ne sont pas applicables lorsqu'un congé est donné: |
a | en raison du besoin urgent que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux; |
b | en cas de demeure du locataire (art. 257d); |
c | pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d'égards envers les voisins (art. 257f, al. 3 et 4); |
d | en cas d'aliénation de la chose louée (art. 261, al. 2); |
e | pour de justes motifs (art. 266g); |
f | en cas de faillite du locataire (art. 266h). |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271a - 1 Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment: |
|
1 | Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment: |
a | parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail; |
b | dans le but d'imposer une modification unilatérale du bail défavorable au locataire ou une adaptation de loyer; |
c | seulement dans le but d'amener le locataire à acheter l'appartement loué; |
d | pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail, à moins que le locataire ne procède au mépris des règles de la bonne foi; |
e | dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire au sujet du bail et si le bailleur: |
e1 | a succombé dans une large mesure; |
e2 | a abandonné ou considérablement réduit ses prétentions ou conclusions; |
e3 | a renoncé à saisir le juge; |
e4 | a conclu une transaction ou s'est entendu de toute autre manière avec le locataire. |
f | en raison de changements dans la situation familiale du locataire, sans qu'il en résulte des inconvénients majeurs pour le bailleur. |
2 | La let. e de l'al. 1 est également applicable lorsque le locataire peut prouver par des écrits qu'il s'est entendu avec le bailleur, en dehors d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire, sur une prétention relevant du bail. |
3 | Les let. d et e de l'al. 1 ne sont pas applicables lorsqu'un congé est donné: |
a | en raison du besoin urgent que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux; |
b | en cas de demeure du locataire (art. 257d); |
c | pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d'égards envers les voisins (art. 257f, al. 3 et 4); |
d | en cas d'aliénation de la chose louée (art. 261, al. 2); |
e | pour de justes motifs (art. 266g); |
f | en cas de faillite du locataire (art. 266h). |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271a - 1 Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment: |
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1 | Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment: |
a | parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail; |
b | dans le but d'imposer une modification unilatérale du bail défavorable au locataire ou une adaptation de loyer; |
c | seulement dans le but d'amener le locataire à acheter l'appartement loué; |
d | pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail, à moins que le locataire ne procède au mépris des règles de la bonne foi; |
e | dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire au sujet du bail et si le bailleur: |
e1 | a succombé dans une large mesure; |
e2 | a abandonné ou considérablement réduit ses prétentions ou conclusions; |
e3 | a renoncé à saisir le juge; |
e4 | a conclu une transaction ou s'est entendu de toute autre manière avec le locataire. |
f | en raison de changements dans la situation familiale du locataire, sans qu'il en résulte des inconvénients majeurs pour le bailleur. |
2 | La let. e de l'al. 1 est également applicable lorsque le locataire peut prouver par des écrits qu'il s'est entendu avec le bailleur, en dehors d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire, sur une prétention relevant du bail. |
3 | Les let. d et e de l'al. 1 ne sont pas applicables lorsqu'un congé est donné: |
a | en raison du besoin urgent que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux; |
b | en cas de demeure du locataire (art. 257d); |
c | pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d'égards envers les voisins (art. 257f, al. 3 et 4); |
d | en cas d'aliénation de la chose louée (art. 261, al. 2); |
e | pour de justes motifs (art. 266g); |
f | en cas de faillite du locataire (art. 266h). |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 257f - 1 Le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin nécessaire. |
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1 | Le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin nécessaire. |
2 | S'il s'agit d'un immeuble, il est tenu d'avoir pour les personnes habitant la maison et les voisins les égards qui leur sont dus. |
3 | Lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. |
4 | Les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent toutefois être résiliés avec effet immédiat, si le locataire cause volontairement un préjudice grave à la chose. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 257f - 1 Le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin nécessaire. |
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1 | Le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin nécessaire. |
2 | S'il s'agit d'un immeuble, il est tenu d'avoir pour les personnes habitant la maison et les voisins les égards qui leur sont dus. |
3 | Lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. |
4 | Les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent toutefois être résiliés avec effet immédiat, si le locataire cause volontairement un préjudice grave à la chose. |
3.
Le congé extraordinaire du 13 mai 2015 a été signifié parce que l'appartement loué, destiné à l'usage d'habitation selon la convention des parties, était un lieu de prostitution et l'est demeuré après l'échéance du délai imparti par la bailleresse au 30 avril 2015 pour rétablir un usage conforme au contrat.
3.1. L'art. 257f al. 3
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 257f - 1 Le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin nécessaire. |
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1 | Le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin nécessaire. |
2 | S'il s'agit d'un immeuble, il est tenu d'avoir pour les personnes habitant la maison et les voisins les égards qui leur sont dus. |
3 | Lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. |
4 | Les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent toutefois être résiliés avec effet immédiat, si le locataire cause volontairement un préjudice grave à la chose. |
La résiliation fondée sur l'art. 257f al. 3
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 257f - 1 Le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin nécessaire. |
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1 | Le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin nécessaire. |
2 | S'il s'agit d'un immeuble, il est tenu d'avoir pour les personnes habitant la maison et les voisins les égards qui leur sont dus. |
3 | Lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. |
4 | Les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent toutefois être résiliés avec effet immédiat, si le locataire cause volontairement un préjudice grave à la chose. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 257f - 1 Le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin nécessaire. |
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1 | Le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin nécessaire. |
2 | S'il s'agit d'un immeuble, il est tenu d'avoir pour les personnes habitant la maison et les voisins les égards qui leur sont dus. |
3 | Lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. |
4 | Les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent toutefois être résiliés avec effet immédiat, si le locataire cause volontairement un préjudice grave à la chose. |
3.2. Les recourants ne contestent pas que l'intimée ait dûment observé les modalités prévues à l'art. 257f al. 3
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 257f - 1 Le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin nécessaire. |
|
1 | Le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin nécessaire. |
2 | S'il s'agit d'un immeuble, il est tenu d'avoir pour les personnes habitant la maison et les voisins les égards qui leur sont dus. |
3 | Lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. |
4 | Les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent toutefois être résiliés avec effet immédiat, si le locataire cause volontairement un préjudice grave à la chose. |
3.2.1. En premier lieu, la Chambre des baux et loyers aurait violé l'art. 152 al. 2
SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 152 Droit à la preuve - 1 Toute partie a droit à ce que le tribunal administre les moyens de preuve adéquats proposés régulièrement et en temps utile. |
|
1 | Toute partie a droit à ce que le tribunal administre les moyens de preuve adéquats proposés régulièrement et en temps utile. |
2 | Le tribunal ne prend en considération les moyens de preuve obtenus de manière illicite que si l'intérêt à la manifestation de la vérité est prépondérant. |
Il résulte de ce document que le salon de massages érotiques "L.________" sis boulevard... a été créé et enregistré le 12 décembre 2014 auprès de la Brigade de lutte contre la Traite des êtres humains et la Prostitution illicite et que l'un des recourants en est le responsable. Cela étant, les recourants n'attaquent pas pour arbitraire le fait, constaté dans l'arrêt entrepris, selon lequel l'appartement était un lieu de prostitution. D'autres éléments fondent d'ailleurs cette constatation. L'admission de leur grief ne changerait dès lors rien à l'issue du litige, de sorte qu'il n'a pas à être tranché.
3.2.2. En second lieu, les recourants reprochent à la Chambre des baux et loyers d'avoir retenu de manière arbitraire que "les activités de massage" avaient perduré au-delà du 30 avril 2015.
Les locataires échouent dans cette démonstration. Que la cour cantonale ait retenu que le témoin M.________, employé de la régie immobilière, s'était rendu pour la dernière fois dans l'immeuble en avril 2015, alors qu'il aurait affirmé que cette visite s'était déroulée "probablement en avril 2015", ne s'apparente pas à une inexactitude manifeste sur un fait déterminant et échappe donc au grief d'arbitraire. Les supputations auxquelles se livrent les recourants, en se référant à la date d'entrée en fonction de son collègue N.________, n'y changent rien. Quant à ce dernier témoin, il a déclaré que, lors de sa dernière visite dans l'immeuble, en janvier 2016, une femme qu'il n'avait pas vue lors des précédentes visites lui avait ouvert - après une bonne minute durant laquelle il avait entendu des portes se fermer et claquer dans le logement - et qu'elle était vêtue d'un vêtement très fin, noir, qu'on ne mettait pas pour faire le ménage. Contrairement à ce que les recourants prétendent, il n'était pas insoutenable de déduire de cette déclaration que l'activité de prostitution avait perduré dans l'appartement loué malgré la protestation de la bailleresse. Nul besoin de recourir aux ouï-dire dudit témoin pour conforter cette
appréciation de la cour cantonale.
3.3. En conclusion, la Chambre des baux et loyers a jugé à bon droit que l'intimée avait valablement résilié le bail pour l'échéance du 30 juin 2015.
4.
A titre subsidiaire, la contestation porte sur la prolongation du bail.
Dans la mesure où la conclusion des recourants relative à la nullité de la résiliation extraordinaire du 13 mai 2015 est rejetée, une prolongation n'entre pas en ligne de compte (cf. art. 272a al. 1 let. b
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 272a - 1 Aucune prolongation n'est accordée lorsqu'un congé est donné: |
|
1 | Aucune prolongation n'est accordée lorsqu'un congé est donné: |
a | en cas de demeure du locataire (art. 257d); |
b | pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d'égards envers les voisins (art. 257f, al. 3 et 4); |
c | en cas de faillite du locataire (art. 266h); |
d | si, en prévision d'une transformation ou d'une démolition, le contrat de bail a expressément été conclu pour une période expirant au début des travaux ou à la réception de l'autorisation requise. |
2 | En règle générale, aucune prolongation n'est accordée lorsque le bailleur offre au locataire des locaux d'habitation ou des locaux commerciaux équivalents. |
5.
Sur le vu de ce qui précède, le recours sera rejeté.
Les recourants prendront solidairement à leur charge les frais judiciaires (art. 66
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties. |
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1 | En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties. |
2 | Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis. |
3 | Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés. |
4 | En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours. |
5 | Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement. |
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe. |
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1 | Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe. |
2 | En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige. |
3 | En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles. |
4 | L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie. |
5 | Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer. |
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe. |
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1 | Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe. |
2 | En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige. |
3 | En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles. |
4 | L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie. |
5 | Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer. |
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :
1.
Le recours est rejeté.
2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 5'000 fr., sont mis à la charge des recourants, solidairement entre eux.
3.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève.
Lausanne, le 27 juin 2017
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente : Kiss
La Greffière : Godat Zimmermann