1C_444/2012 - 2013-02-27 - Raumplanung und öffentliches Baurecht

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
1C_444/2012

Urteil vom 27. Februar 2013
I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Aemisegger, präsidierendes Mitglied,
Bundesrichter Merkli, Eusebio,
Gerichtsschreiberin Gerber.

1. Verfahrensbeteiligte
A.________,
2. B.________,
3. C.________,
4. D.________,
Beschwerdeführer, alle vier vertreten durch Rechtsanwältin Laura Mazzariello,

gegen

E.________, Beschwerdegegnerin, handelnd durch F.________, und dieser vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Peter Bösch,

Gemeinderat Aeugst am Albis, Dorfstrasse 22, Postfach, 8914 Aeugst am Albis, vertreten durch Rechtsanwältin Marianne Kull Baumgartner.

Gegenstand
baurechtlicher Vorentscheid,

Beschwerde gegen das Urteil vom 11. Juli 2012 des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich, 1. Abteilung, 1. Kammer.

Sachverhalt:

A.
E.________ ist Eigentümerin des Grundstücks Kat.Nr. 279 in der Wohnzone W1 der Gemeinde Aeugst am Albis. Die Parzelle liegt im Perimeter des öffentlichen Gestaltungsplans Stümel vom 24. Juni 1987 / 4. Dezember 1997 (im Folgenden: GP Stümel).
E.________ plant den Ausbau ihres Dachgeschosses. Hierfür ersuchte sie den Gemeinderat Aeugst am Albis um einen rekursfähigen Vorentscheid zur Interpretation der baurechtlichen Grundlagen des Gestaltungsplans. Am 20. September 2011 beantwortete der Gemeinderat im Rahmen eines baurechtlichen Vorentscheids mit Drittwirkung vier Fragen: zwei zur Geschosszahl (Fragen 1a und 1b) und zwei zur Gebäudehöhe (Fragen 2a und 2b).

B.
Den dagegen erhobenen Rekurs von A.________ und weiteren unmittelbaren Nachbarn hiess das Baurekursgericht am 21. Februar 2012 teilweise gut. Es hob den angefochtenen Beschluss hinsichtlich der Beantwortung von Fragen 2a und 2b auf, weil die Gesuchstellerin auf die Drittverbindlichkeit dieser Antworten verzichtet habe und Vorentscheide ohne Drittverbindlichkeit gegen Art. 33 Abs. 3 lit. a RPG verstiessen.
Dagegen wies es die Beschwerden hinsichtlich der Beantwortung der Fragen 1a und 1b ab. Diese lauten:
Frage 1a: "Gilt die Vorschrift in Art. 10.1 BZO, wonach die Geschossanordnungen in der Wohnzone W1 innerhalb der Gebäude- und Firsthöhe frei wählbar sind, auch für den GP Stümel?"
Antwort: "Ja, die Geschossanordnungen in der W1 wie auch im GP Stümel sind innerhalb der Gebäude- und Firsthöhe frei wählbar."
Frage 1b: "Kann das beabsichtigte Bauvorhaben im Perimeter des GP Stümel ein Untergeschoss und zwei Vollgeschosse aufweisen?"
Antwort: "Ja, wenn die Geschossanordnungen frei wählbar sind, kann ein Bauvorhaben ein Untergeschoss und zwei Vollgeschosse aufweisen."

C.
Dagegen führten A.________ und Mitbeteiligte am 14. März 2012 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich. Sie beantragten, der angefochtene Vorentscheid sei auch hinsichtlich der Beantwortung der Fragen 1a und 1b aufzuheben. Am 11. Juli 2012 wies das Verwaltungsgericht die Beschwerde ab.

D.
Gegen den verwaltungsgerichtlichen Entscheid haben A.________ und Mitbeteiligte am 13. September 2012 Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten sowie subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben. Sie beantragen, der angefochtene Entscheid und der Vorentscheid vom 20. September 2011 seien aufzuheben. Eventualiter sei die Sache an den Gemeinderat zur Neubeurteilung im Sinne der Erwägungen zurückzuweisen.

E.
Die Beschwerdegegnerin beantragt, die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei; auf die subsidiäre Verfassungsbeschwerde sei nicht einzutreten. Der Gemeinderat Aeugst am Albis schliesst auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werde.

F.
Im weiteren Schriftenwechsel halten die Parteien an ihren Anträgen fest.

G.
Mit Verfügung vom 8. Oktober 2012 wurde der Beschwerde die aufschiebende Wirkung erteilt.

Erwägungen:

1.
Angefochten ist ein kantonal letztinstanzlicher Entscheid (Art. 86 Abs. 1 lit. d BGG) in Bausachen, d.h. in einer öffentlich-rechtlichen Angelegenheit (Art. 82 lit. a BGG). Dagegen steht die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten grundsätzlich offen, insbesondere ist kein Ausschlussgrund nach Art. 83 BGG gegeben. Insofern bleibt kein Raum für eine subsidiäre Verfassungsbeschwerde (Art. 113 BGG).

1.1 Der angefochtene Entscheid bestätigt einen drittwirksamen baurechtlichen Vorentscheid gemäss §§ 323 f. des Zürcher Gesetzes über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht vom 7. September 1975 (Planungs- und Baugesetz; PBG/ZH). Danach können über Fragen, die für die spätere Bewilligungsfähigkeit eines Bauvorhabens grundlegend sind, Vorentscheide eingeholt werden. Der Vorentscheid ist hinsichtlich der behandelten Fragen in gleicher Weise verbindlich, gültig und öffentlich-rechtlich anfechtbar wie baurechtliche Bewilligungen; dies gilt auch gegenüber Dritten, wenn das Verfahren wie für Bewilligungen durchgeführt worden ist.
Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung sind baurechtliche Vorentscheide grundsätzlich als Zwischenentscheide i.S.v. Art. 93 Abs. 1 BGG zu qualifizieren, weil sie lediglich einen Zwischenschritt auf dem Weg zur Erlangung der Baubewilligung darstellen (BGE 135 II 30 E. 1.3.1 S. 33 f. mit Hinweisen). Allerdings würde das kantonale Institut des drittwirksamen, verbindlichen Vorentscheids weitgehend seines Gehalts entleert, wenn dieser nicht selbstständig vor Bundesgericht angefochten werden könnte. Das Bundesgericht bejaht daher einen nicht wieder gutzumachenden (tatsächlichen) Nachteil i.S.v. Art. 93 Abs. 1 lit. a BGG grundsätzlich, wenn es dem Beschwerdeführer bei der Anfechtung nicht lediglich darum geht, eine Verlängerung oder Verteuerung des Verfahrens zu verhindern, sondern in erster Linie Rechtssicherheit und Transparenz sowohl für die Bauwilligen als auch für mögliche Drittbetroffene geschaffen werden sollen, und eine vorzeitige Prüfung einzelner baurechtlicher Fragen den Grundsätzen der Koordination im Sinne von Art. 25a RPG nicht widerspricht oder ein Abwarten des Endentscheides aus anderen Gründen als nötig oder zumutbar erscheint (BGE 135 II 30 E. 1.3.4 und 1.3.5 S. 35 ff. mit Hinweisen).
Vorliegend sind diese Voraussetzungen erfüllt, weshalb auf die Beschwerde grundsätzlich einzutreten ist.
Der Streitgegenstand ist durch die Antworten auf die Fragen 1a und 1b des Vorentscheids umgrenzt, d.h. er beschränkt sich auf die zulässige Anzahl von Vollgeschossen.

1.2 Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht kann insbesondere die Verletzung von Bundesrecht - einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens - gerügt werden (Art. 95 lit. a BGG). Das Bundesgericht wendet das Bundesrecht grundsätzlich von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Die Verletzung von Grundrechten - einschliesslich die willkürliche Anwendung von kantonalem Recht - wird vom Bundesgericht nur insoweit geprüft, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG). Für derartige Rügen gelten qualifizierte Begründungsanforderungen (BGE 133 II 249 E. 1.4.2 S. 254 mit Hinweisen). Das Bundesgericht prüft nur klar und detailliert erhobene und, soweit möglich, belegte Rügen; auf rein appellatorische Kritik am angefochtenen Entscheid tritt es nicht ein.
Es ist an den von der Vorinstanz festgestellten Sachverhalt gebunden, soweit dieser nicht offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 und Art. 97 Abs. 1 BGG). Neue Tatsachen und Beweismittel können nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG). Insoweit ist den erstmals vor Bundesgericht gestellten Anträgen auf die Befragung von Auskunftspersonen nicht Folge zu geben.

2.
Streitig ist, ob auf dem in der Zone W1 liegenden Baugrundstück nur ein Vollgeschoss erstellt werden darf (neben einem Unter- und einem Dachgeschoss), oder ob das Dachgeschoss als zweites Vollgeschoss ausgebaut werden darf.
Gemäss Art. 1 Satz 2 GP Stümel gilt die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Aeugst am Albis vom 24. Juni 1987 / 4. Dezember 1997 (BZO), wenn der Gestaltungsplan keine besonderen Regelungen enthält.
Art. 1.1 BZO führt die in Aeugst am Albis vorkommenden Bauzonen auf; dazu gehören die eingeschossige Wohnzone W1 und die zweigeschossige Wohnzone W2.
Art. 10 BZO enthält die allgemeinen Bauvorschriften der Wohnzonen W1 und W2. Abs. 1 normiert die Grundmasse wie folgt
Zone W1 W2 Vollgeschosse *1) max. 2 Dachgeschosse *1) max. 1 Anrechenbare Untergeschosse *1) -
Gebäudehöhe max. 4,8 m max. 6,5 m Firsthöhe *2) max. 2,5 m max. 4,0 m ...
*1) Die Geschossanordnungen sind innerhalb der Gebäude- und Firsthöhe frei.
*2) Die Firsthöhe kann um das Unterschreiten der Gebäudehöhe vergrössert werden.

3.
Das Verwaltungsgericht berief sich auf § 58 Abs. 2 PBG/ZH, wonach die Bau- und Zonenordnung die Gebäudehöhe oder die Gesamthöhe ohne Festlegung einer Geschosszahl bestimmen könne. Inwiefern diese Kompetenznorm, die den Gemeinden erlaube, die Gebäudehöhe entweder durch die maximale Vollgeschosszahl nach § 279 Abs. 1 PBG/ZH oder masslich zu definieren, hier missachtet worden sei, lasse sich der Beschwerde nicht entnehmen. Ebenso wenig lasse sich eine Verletzung der Ermächtigungsnorm von § 276 Abs. 2 PBG erkennen, denn diese Vorschrift beschränke sich darauf, die Anrechenbarkeit von Geschossen zu definieren.
Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden sei der Wortlaut der anzuwendenden Bestimmung nicht klar, weshalb eine Auslegung erforderlich sei. Das Baurekursgericht habe zutreffend erwogen, dass aus den in der BZO enthaltenen Bezeichnungen "eingeschossige Wohnzone" und "Wohnzone W1" nicht geschlossen werden dürfe, dass in diesen Bereichen nur eingeschossige Bauten zulässig seien. Ihre inhaltliche Bedeutung erschöpfe sich in der Namensgebung und Abgrenzung gegenüber anderen Zonen, wie etwa der Wohnzone W2. Die von den anfechtenden Nachbarn vertretene engere Auslegung sei nicht sachgemäss und würde wohl den konkreten Geschosszahlvorschriften aller zürcherischen Nutzungsplanungen zuwiderlaufen, da zur namensgebenden Zahl einer Bauzone regelmässig Untergeschosse und Dachgeschosse unterschiedlicher Zahl dazu kämen. Dies gelte auch für die Gemeinde Aeugst am Albis, wo etwa in der Zone W2 neben zwei Vollgeschossen ein Dachgeschoss erlaubt sei.
Der Umstand, dass Art. 10.1 BZO die Anzahl zulässiger Vollgeschosse in der Zone W1 ausdrücklich offen lasse, spreche für die von der Beschwerdegegnerschaft verfochtene weite Auslegung, zumal die in der Zone W2 erlaubten Vollgeschosse ausdrücklich auf zwei beschränkt seien. Im Bericht zur Revision der Ortsplanung 1997 sei denn auch ausdrücklich darauf hingewiesen worden, dass auf eine Ausnützungsziffer und Geschosszahlregelung verzichtet werde. Die Interpretation der Beschwerdeführenden, wonach nur die Anordnung der vorgegebenen Geschosse, nicht aber deren Anzahl frei sei, erscheine dagegen wenig sinnvoll, würde dies doch auch ohne die fragliche Regelung gelten.
Aus der Formulierung von Art. 1.1 BZO müsse unter diesen Umständen nichts anderes abgeleitet werden. Vielmehr liege es innerhalb des der Gemeinde zustehenden Ermessens, nicht eine Beschränkung auf ein Vollgeschoss vorzunehmen, sondern eine eingeschossige Erscheinung genügen zu lassen. Eine solche sei zumindest nicht auszuschliessen bei einem "normalen" Vollgeschoss und einem als Vollgeschoss geltenden Dachgeschoss mit einer Kniestockhöhe von mehr als 90 cm.

4.
Die Beschwerdeführer halten die Auslegung von Art. 1.1 und Art. 10.1 BZO durch die Vorinstanzen für willkürlich (Art. 9 BV).
Gemäss Art. 1.1 BZO handle es sich bei der Zone W1 um eine eingeschossige und bei der Zone W2 um eine zweigeschossige Wohnzone. Der Wortlaut dieser Bestimmung sei klar, weshalb kein Interpretationsspielraum bestehe. Dementsprechend lege Art. 10.1 BZO fest, dass in der W2 maximal 2 Vollgeschosse und ein Dachgeschoss zulässig seien. In Bezug auf die Zone W1 ergebe sich daraus zwingend, dass in dieser eingeschossigen Wohnzone nur ein Vollgeschoss zulässig sei. Zulässig sei daher die Kombination eines Vollgeschosses mit einem Unter- und/oder einem Dachgeschoss; sei das Dachgeschoss oder das Untergeschoss als Vollgeschoss ausgestaltet, sei daneben kein weiteres Vollgeschoss zulässig (§ 276 Abs. 2 PBG/ZH). Die in Fussnote 1 zu Art. 10.1 BZO statuierte freie Geschossanordnung sage nichts über die Anzahl und die Art der Geschosse aus.
Die Auffassung der Vorinstanzen, wonach es genüge, dass ein Gebäude eingeschossig "in Erscheinung trete", sei nicht ansatzweise begründet und verletze daher den Anspruch auf rechtliches Gehör. Anders beispielsweise als in Art. 6.2 BZO (betr. zweigeschossig in Erscheinung tretende Fassaden in der Kernzone) gehe es in Art. 1.1 BZO nicht um die Fassadengestaltung, sondern um die Bauzone. Im Übrigen könne ein Gebäude mit zwei Vollgeschossen und einem Untergeschoss gar nicht eingeschossig in Erscheinung treten.
Dies bestätige auch die Vorlage für die Gemeindeversammlung vom 4. Dezember 1997 zur Revision der Ortsplanung: Im Dokument "Wohnzone W1 + W2 (bisher E1 + E2) / Ausnützungs-/Überbauungsziffer-Vergleich zum altrechtlichen Stand 1987"), sei sowohl für die bisherige Zone E1 als auch für die neurechtliche Zone W1 von einem zulässigen Vollgeschoss ausgegangen worden. Die Vorinstanzen hätten dieses Vorbringen gänzlich ausser Acht gelassen und damit das rechtliche Gehör verletzt.
Die bestehende Überbauung im Gestaltungsplangebiet Stümel bestehe praktisch ausnahmslos aus Bauten, die nur ein Vollgeschoss aufwiesen. Dies gelte nicht nur für die unter der BZO 1987 bewilligten Bauten, sondern - mit wenigen Ausnahmen - auch für die unter der BZO 1998 entstandenen bzw. umgebauten Gebäude. Hierfür reichen die Beschwerdeführer einen Plan des Gestaltungsplangebiets Stümel ein, in dem die Bauten je nach Bewilligung (gemäss BZO 1963, 1987 oder 1998) koloriert sind. Lasse man künftige mehrgeschossige Bauten in der W1 zu, werde das architektonische Konzept des Gestaltungsplans erheblich beeinträchtigt.
Im Übrigen sind die Beschwerdeführer der Auffassung, dass sich innerhalb der maximalen Gebäudehöhe von 4,80 m ab gewachsenem Terrain weitere Vollgeschosse gar nicht realisieren liessen.
Schliesslich rügen sie eine Verletzung der Rechtsgleichheit (Art. 8 Abs. 1 BV), weil die Gemeinde ihre bisherige, konsequente und einheitliche Praxis, in der W1 nur eingeschossige Bauten zuzulassen, ohne sachlichen Grund geändert habe. Wenn die Gemeinde neu eine verdichtete Bauweise wünsche, müsse sie hierfür die BZO revidieren. Sofern das Verwaltungsgericht das Vorliegen einer Praxisänderung verneine, liege eine offensichtlich unrichtige Sachverhaltsfeststellung vor.

5.
Die Beschwerdegegnerin legt dar, dass den Gemeinden mit der Revision des PBG/ZH, die am 1. Februar 1992 in Kraft getreten ist, weitgehende Freiheit eingeräumt worden sei; insbesondere sei ihnen gestattet worden, auf Geschosszahlvorschriften in ihren Bauordnungen zu verzichten, und lediglich die Gebäude- und Firsthöhe festzulegen. Die Bezeichnungen W1 und W2 entsprächen daher nicht zwingend der erlaubten Zahl der Vollgeschosse. Die Gemeinde Aeugst habe bei der BZO-Revision bewusst auf eine fixe Geschosszahl verzichtet. Demgemäss sei auf S. 8 des Berichts zur Revision der Ortsplanung vom 16. September 1997 festgehalten worden (im Original ohne Fettdruck):
"Die Überbauungsziffer wird eingeführt, damit die Auswirkungen der möglichen Verdichtung in Grenzen gehalten werden, d.h. die Grünstruktur und Durchsichten erhalten bleiben. In der Wohnzone W1, in der auf eine Ausnützungsziffer und Geschosszahlregelung verzichtet wird, ergibt sie zusammen mit Gebäude- und Firsthöhe den Rahmen für die Ausnützungsmöglichkeit einer Parzelle".
Im Anhang des Berichts sei das Begehren um Erhöhung der Ausnützung im Gebiet Stümel und auf Änderung der Vollgeschosszahl in der Wohnzone W1 von 1 auf 2 dahingehend beantwortet worden:
"Die neue Fassung für die Wohnzone W1 verzichtet auf die Ausnützungsziffer und ein Festlegen der Geschosszahl. Es gelten anstelle dessen noch die Überbauungsziffer, die Gebäude- und Firsthöhe".
Die von den Beschwerdeführern zitierte Übersicht sei ein isoliertes Berechnungsbeispiel, das die Konsequenzen des Systemwechsels von der Ausnützungs- zur Überbauungsziffer zeige, ausgehend von den altrechtlichen Vorgaben. Altrechtlich sei aber die Geschossanzahl noch auf ein Vollgeschoss beschränkt gewesen.
Die Beschwerdegegnerin verweist auf Fussnote 1 zu Art. 10.1 BZO: Die freie Geschossanordnung innerhalb der Gebäude- und Firsthöhe impliziere, dass aus mehreren Geschossen gewählt werden könne, was der geltend gemachten Eingeschossigkeit klar widerspreche.
Im Übrigen werde sich auch bei der Zulassung von zwei Vollgeschossen der Quartiercharakter nicht wesentlich verändern, weil die Baubegrenzungsnormen (Gebäudehöhe, Firsthöhe) unverändert geblieben seien (Art. 10.1 BZO; Art. 2 GP Stümel).

6.
Der Gemeinderat Aeugst am Albis hält den eingereichten, von den Beschwerdeführern "illustrierten" Gestaltungsplan für ein unzulässiges Novum (Art. 99 Abs. 1 BGG). Im Übrigen lasse sich aus dem bestehenden Erscheinungsbild des Quartiers nichts ableiten, da die grosse Mehrzahl der bestehenden Bauten unter der früheren BZO bewilligt worden seien, die nur ein Vollgeschoss zuliess, und es auch nach neuem Recht zulässig sei, die mögliche Ausnützung zu unterschreiten. Im Übrigen räumten die Beschwerdeführer selbst ein, dass es im Planperimeter auch mehrgeschossige Objekte gebe. Da keine Praxisänderung vorliege, stosse die Rechtsgleichheitsrüge ins Leere.

7.
Willkür liegt nach der Rechtsprechung nicht schon dann vor, wenn eine andere Lösung ebenfalls vertretbar erscheint oder sogar vorzuziehen wäre. Das Bundesgericht weicht vom Entscheid der kantonalen Instanz nur ab, wenn dieser offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft (BGE 136 I 316 E. 2.2.2 S. 318 f. mit Hinweisen).
Die Vorinstanzen haben die Bestimmungen der BZO unter Berücksichtigung von Wortlaut, Systematik und Entstehungsgeschichte ausgelegt. Dabei kann ihnen weder Willkür noch eine Verletzung der Begründungspflicht und des rechtlichen Gehörs vorgeworfen werden:
Die Bezeichnung der Zone in Art. 1.1 BZO ("eingeschossige Wohnzone W1") mag, auf den ersten Blick und isoliert betrachtet, eindeutig erscheinen. Berücksichtigt man jedoch die Regelung in Art. 10.1 BZO, den Bericht zur Revision der Ortsplanung vom 16. September 1997 und die auch in anderen Gemeinden des Kantons Zürich übliche Benennung der Bauzonen, so ist es keineswegs willkürlich, von der Auslegungsbedürftigkeit der Bestimmung auszugehen.
Art. 10.1 BZO enthält nur für die W2 eine maximale Geschosszahl; für die W1 findet sich nur eine Fussnote mit dem Hinweis auf die freie Geschossanordnung innerhalb der Gebäude- und Firsthöhe. Daraus lässt sich willkürfrei schliessen, dass die BZO bei der W1 - anders als bei der W2 - auf die Festlegung der Geschosszahl verzichtet hat. Dies entspricht auch den Intentionen der Gemeinde gemäss dem Bericht der Revision der Ortsplanung vom 16. September 1997; hierfür kann auf die Zitate (oben, E. 5) verwiesen werden.
Angesichts der klaren Aussagen im Bericht zur Ortsplanungsrevision, wonach für die W1 auf die Festlegung von Geschosszahlen verzichtet werde, kommt dem von den Beschwerdeführern zitierten Dokument keine besondere Bedeutung zu: Es handelt sich um ein Berechnungsbeispiel, das die Konsequenzen des Übergangs von der Ausnützungs- zur Überbauungsziffer aufzeigt, und dabei von einem Vollgeschoss ausgeht, ohne jedoch zur Frage der zulässigen Geschosszahl ausdrücklich Stellung zu nehmen. Insofern durften die Vorinstanzen dieses Dokument ausser Acht lassen, ohne das rechtliche Gehör der Beschwerdeführer zu verletzen.
Inwiefern ein Gebäude mit zwei Vollgeschossen innerhalb der von BZO und Gestaltungsplan vorgegebenen Höhenbestimmungen realisiert werden kann, ist im vorliegenden Verfahren nicht zu prüfen. Immerhin sprechen die relativ strengen Höhenvorschriften gegen die von den Beschwerdeführern befürchtete vollständige Veränderung des Quartiercharakters und Verbauung der Aussicht bei Freigabe der Vollgeschosszahl.

8.
Ob es sich bei dem von den Beschwerdeführern eingereichten kolorierten Gestaltungsplan um ein zulässiges Novum handelt, kann offenbleiben, weil sich daraus nicht auf eine Praxisänderung der Gemeinde schliessen lässt: Vielmehr zeigt der Plan selbst auf, dass bis zum Inkrafttreten der BZO 1998 - der damaligen Rechtslage entsprechend - nur eingeschossige Bauten in der W1 bewilligt worden sind (im Plan blau und grün koloriert), während sich bei den seither, nach neuem Recht bewilligen Bauten bzw. Umbauten (im Plan orange gefärbt) neben eingeschossigen Bauten auch Bauten befinden, die ein zweites Vollgeschoss aufweisen (mit "U" gekennzeichnet) bzw. deren Eingeschossigkeit fragwürdig sei (mit "N" gekennzeichnet).

9.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Beschwerdeführer kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 und 68 BGG). Die Gemeinde Aeugst obsiegt in ihrem amtlichen Wirkungskreis und hat daher keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung (Art. 66 Abs. 3 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden den Beschwerdeführern auferlegt.

3.
Die Beschwerdeführer haben E.________ für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 4'000.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Gemeinderat Aeugst am Albis und dem Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, 1. Abteilung, 1. Kammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 27. Februar 2013
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Das präsidierende Mitglied: Aemisegger

Die Gerichtsschreiberin: Gerber

SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz RPG Art. 33 Kantonales Recht - 1 Nutzungspläne werden öffentlich aufgelegt.
¹	Nutzungspläne werden öffentlich aufgelegt.
²	Das kantonale Recht sieht wenigstens ein Rechtsmittel vor gegen Verfügungen und Nutzungspläne, die sich auf dieses Gesetz und seine kantonalen und eidgenössischen Ausführungsbestimmungen stützen.
³	Es gewährleistet:
^a	die Legitimation mindestens im gleichen Umfang wie für die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht;
^b	die volle Überprüfung durch wenigstens eine Beschwerdebehörde.
⁴	Für die Anfechtung von Verfügungen kantonaler Behörden, auf welche Artikel 25a Absatz 1 Anwendung findet, sind einheitliche Rechtsmittelinstanzen vorzusehen.78

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 86 Vorinstanzen im Allgemeinen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
^a	des Bundesverwaltungsgerichts;
^b	des Bundesstrafgerichts;
^c	der unabhängigen Beschwerdeinstanz für Radio und Fernsehen;
^d	letzter kantonaler Instanzen, sofern nicht die Beschwerde an das Bundesverwaltungsgericht zulässig ist.
²	Die Kantone setzen als unmittelbare Vorinstanzen des Bundesgerichts obere Gerichte ein, soweit nicht nach einem anderen Bundesgesetz Entscheide anderer richterlicher Behörden der Beschwerde an das Bundesgericht unterliegen.
³	Für Entscheide mit vorwiegend politischem Charakter können die Kantone anstelle eines Gerichts eine andere Behörde als unmittelbare Vorinstanz des Bundesgerichts einsetzen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 82 Grundsatz - Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden:
^a	gegen Entscheide in Angelegenheiten des öffentlichen Rechts;
^b	gegen kantonale Erlasse;
^c	betreffend die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen sowie betreffend Volkswahlen und -abstimmungen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 83 Ausnahmen - Die Beschwerde ist unzulässig gegen:
^a	Entscheide auf dem Gebiet der inneren oder äusseren Sicherheit des Landes, der Neutralität, des diplomatischen Schutzes und der übrigen auswärtigen Angelegenheiten, soweit das Völkerrecht nicht einen Anspruch auf gerichtliche Beurteilung einräumt;
^b	Entscheide über die ordentliche Einbürgerung;
^c	Entscheide auf dem Gebiet des Ausländerrechts betreffend:
^c1	die Einreise,
^c2	Bewilligungen, auf die weder das Bundesrecht noch das Völkerrecht einen Anspruch einräumt,
^c3	die vorläufige Aufnahme,
^c4	die Ausweisung gestützt auf Artikel 121 Absatz 2 der Bundesverfassung und die Wegweisung,
^c5	Abweichungen von den Zulassungsvoraussetzungen,
^c6	die Verlängerung der Grenzgängerbewilligung, den Kantonswechsel, den Stellenwechsel von Personen mit Grenzgängerbewilligung sowie die Erteilung von Reisepapieren an schriftenlose Ausländerinnen und Ausländer;
^d	Entscheide auf dem Gebiet des Asyls, die:
^d1	vom Bundesverwaltungsgericht getroffen worden sind, ausser sie betreffen Personen, gegen die ein Auslieferungsersuchen des Staates vorliegt, vor welchem sie Schutz suchen,
^d2	von einer kantonalen Vorinstanz getroffen worden sind und eine Bewilligung betreffen, auf die weder das Bundesrecht noch das Völkerrecht einen Anspruch einräumt;
^e	Entscheide über die Verweigerung der Ermächtigung zur Strafverfolgung von Behördenmitgliedern oder von Bundespersonal;
^f	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlichen Beschaffungen, wenn:
^fbis	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts über Verfügungen nach Artikel 32i des Personenbeförderungsgesetzes vom 20. März 200963;
^f1	sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt; vorbehalten bleiben Beschwerden gegen Beschaffungen des Bundesverwaltungsgerichts, des Bundesstrafgerichts, des Bundespatentgerichts, der Bundesanwaltschaft sowie der oberen kantonalen Gerichtsinstanzen, oder
^f2	der geschätzte Wert des zu vergebenden Auftrags den massgebenden Schwellenwert nach Artikel 52 Absatz 1 in Verbindung mit Anhang 4 Ziffer 2 des Bundesgesetzes vom 21. Juni 201961 über das öffentliche Beschaffungswesen nicht erreicht;
^g	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlich-rechtlichen Arbeitsverhältnisse, wenn sie eine nicht vermögensrechtliche Angelegenheit, nicht aber die Gleichstellung der Geschlechter betreffen;
^h	Entscheide auf dem Gebiet der internationalen Amtshilfe, mit Ausnahme der Amtshilfe in Steuersachen;
ⁱ	Entscheide auf dem Gebiet des Militär-, Zivil- und Zivilschutzdienstes;
^j	Entscheide auf dem Gebiet der wirtschaftlichen Landesversorgung, die bei schweren Mangellagen getroffen worden sind;
^k	Entscheide betreffend Subventionen, auf die kein Anspruch besteht;
^l	Entscheide über die Zollveranlagung, wenn diese auf Grund der Tarifierung oder des Gewichts der Ware erfolgt;
^m	Entscheide über die Stundung oder den Erlass von Abgaben; in Abweichung davon ist die Beschwerde zulässig gegen Entscheide über den Erlass der direkten Bundessteuer oder der kantonalen oder kommunalen Einkommens- und Gewinnsteuer, wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder es sich aus anderen Gründen um einen besonders bedeutenden Fall handelt;
ⁿ	Entscheide auf dem Gebiet der Kernenergie betreffend:
ⁿ¹	das Erfordernis einer Freigabe oder der Änderung einer Bewilligung oder Verfügung,
ⁿ²	die Genehmigung eines Plans für Rückstellungen für die vor Ausserbetriebnahme einer Kernanlage anfallenden Entsorgungskosten,
ⁿ³	Freigaben;
^o	Entscheide über die Typengenehmigung von Fahrzeugen auf dem Gebiet des Strassenverkehrs;
^p	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts auf dem Gebiet des Fernmeldeverkehrs, des Radios und des Fernsehens sowie der Post betreffend:68
^p1	Konzessionen, die Gegenstand einer öffentlichen Ausschreibung waren,
^p2	Streitigkeiten nach Artikel 11a des Fernmeldegesetzes vom 30. April 199769,
^p3	Streitigkeiten nach Artikel 8 des Postgesetzes vom 17. Dezember 201071;
^q	Entscheide auf dem Gebiet der Transplantationsmedizin betreffend:
^q1	die Aufnahme in die Warteliste,
^q2	die Zuteilung von Organen;
^r	Entscheide auf dem Gebiet der Krankenversicherung, die das Bundesverwaltungsgericht gestützt auf Artikel 3472 des Verwaltungsgerichtsgesetzes vom 17. Juni 200573 (VGG) getroffen hat;
^s	Entscheide auf dem Gebiet der Landwirtschaft betreffend:
^s1	...
^s2	die Abgrenzung der Zonen im Rahmen des Produktionskatasters;
^t	Entscheide über das Ergebnis von Prüfungen und anderen Fähigkeitsbewertungen, namentlich auf den Gebieten der Schule, der Weiterbildung und der Berufsausübung;
^u	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlichen Kaufangebote (Art. 125-141 des Finanzmarktinfrastrukturgesetzes vom 19. Juni 201576);
^v	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts über Meinungsverschiedenheiten zwischen Behörden in der innerstaatlichen Amts- und Rechtshilfe;
^w	Entscheide auf dem Gebiet des Elektrizitätsrechts betreffend die Plangenehmigung von Starkstromanlagen und Schwachstromanlagen und die Entscheide auf diesem Gebiet betreffend Enteignung der für den Bau oder Betrieb solcher Anlagen notwendigen Rechte, wenn sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^x	Entscheide betreffend die Gewährung von Solidaritätsbeiträgen nach dem Bundesgesetz vom 30. September 201680 über die Aufarbeitung der fürsorgerischen Zwangsmassnahmen und Fremdplatzierungen vor 1981, ausser wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt;
^y	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts in Verständigungsverfahren zur Vermeidung einer den anwendbaren internationalen Abkommen im Steuerbereich nicht entsprechenden Besteuerung;
^z	Entscheide betreffend die in Artikel 71c Absatz 1 Buchstabe b des Energiegesetzes vom 30. September 201683 genannten Baubewilligungen und notwendigerweise damit zusammenhängenden in der Kompetenz der Kantone liegenden Bewilligungen für Windenergieanlagen von nationalem Interesse, wenn sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 93 Andere Vor- und Zwischenentscheide - 1 Gegen andere selbständig eröffnete Vor- und Zwischenentscheide ist die Beschwerde zulässig:
¹	Gegen andere selbständig eröffnete Vor- und Zwischenentscheide ist die Beschwerde zulässig:
^a	wenn sie einen nicht wieder gutzumachenden Nachteil bewirken können; oder
^b	wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde.
²	Auf dem Gebiet der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und dem Gebiet des Asyls sind Vor- und Zwischenentscheide nicht anfechtbar.85 Vorbehalten bleiben Beschwerden gegen Entscheide über die Auslieferungshaft sowie über die Beschlagnahme von Vermögenswerten und Wertgegenständen, sofern die Voraussetzungen von Absatz 1 erfüllt sind.
³	Ist die Beschwerde nach den Absätzen 1 und 2 nicht zulässig oder wurde von ihr kein Gebrauch gemacht, so sind die betreffenden Vor- und Zwischenentscheide durch Beschwerde gegen den Endentscheid anfechtbar, soweit sie sich auf dessen Inhalt auswirken.

SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz RPG Art. 25^a Grundsätze der Koordination - 1 Erfordert die Errichtung oder die Änderung einer Baute oder Anlage Verfügungen mehrerer Behörden, so ist eine Behörde zu bezeichnen, die für ausreichende Koordination sorgt.
¹	Erfordert die Errichtung oder die Änderung einer Baute oder Anlage Verfügungen mehrerer Behörden, so ist eine Behörde zu bezeichnen, die für ausreichende Koordination sorgt.
²	Die für die Koordination verantwortliche Behörde:
^a	kann die erforderlichen verfahrensleitenden Anordnungen treffen;
^b	sorgt für eine gemeinsame öffentliche Auflage aller Gesuchsunterlagen;
^c	holt von allen beteiligten kantonalen und eidgenössischen Behörden umfassende Stellungnahmen zum Vorhaben ein;
^d	sorgt für eine inhaltliche Abstimmung sowie möglichst für eine gemeinsame oder gleichzeitige Eröffnung der Verfügungen.
³	Die Verfügungen dürfen keine Widersprüche enthalten.
⁴	Diese Grundsätze sind auf das Nutzungsplanverfahren sinngemäss anwendbar.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 97 Unrichtige Feststellung des Sachverhalts - 1 Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
¹	Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
²	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so kann jede unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden.86

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 99 - 1 Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt.
¹	Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt.
²	Neue Begehren sind unzulässig.

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 8 Rechtsgleichheit - 1 Alle Menschen sind vor dem Gesetz gleich.
¹	Alle Menschen sind vor dem Gesetz gleich.
²	Niemand darf diskriminiert werden, namentlich nicht wegen der Herkunft, der Rasse, des Geschlechts, des Alters, der Sprache, der sozialen Stellung, der Lebensform, der religiösen, weltanschaulichen oder politischen Überzeugung oder wegen einer körperlichen, geistigen oder psychischen Behinderung.
³	Mann und Frau sind gleichberechtigt. Das Gesetz sorgt für ihre rechtliche und tatsächliche Gleichstellung, vor allem in Familie, Ausbildung und Arbeit. Mann und Frau haben Anspruch auf gleichen Lohn für gleichwertige Arbeit.
⁴	Das Gesetz sieht Massnahmen zur Beseitigung von Benachteiligungen der Behinderten vor.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.