5A_590/2011 - 2012-02-27 - Sachenrecht - Stockwerkeigentum, Beiträge etc.

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
5A 590/2011

Urteil vom 27. Februar 2012
II. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Hohl, Präsidentin,
Bundesrichter L. Meyer, von Werdt,
Gerichtsschreiber Zbinden.

Verfahrensbeteiligte
X.________,
Beschwerdeführer,

gegen

Stockwerkeigentümergemeinschaft Y.________, Z.________ (bestehend aus ihren Mitgliedern),
vertreten durch Rechtsanwalt Markus Scheuber,
Beschwerdegegnerin.

Gegenstand
Stockwerkeigentum, Beiträge etc.,

Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Nidwalden, Zivilabteilung, vom 10. März 2011.

Sachverhalt:

A.
Die Stockwerkeigentümergemeinschaft Y.________ (Parzelle 1167) in Z.________ besteht aus 15 Mitgliedern. Eines von ihnen, X.________, verweigerte die Zahlung seines Anteils der Heiz- und Nebenkostenabrechnung 07/08 über Fr. 4'344.-- sowie die Leistung von Budgetzahlungen im Betrag von Fr. 4'020.--. Er berief sich dabei namentlich auf Formfehler der Einberufung vom 20. Juli 2007 zur Stockwerkeigentümerversammlung vom 20. August 2007; daraus leitete er die Nichtigkeit der Beschlüsse vom 20. August 2007 und 3. Dezember 2008 ab; die Gemeinschaft verfügt seiner Ansicht nach über keine rechtsgültig gewählte Verwaltung, die zur Eintreibung der Kosten berechtigt ist.

B.
B.a Am 8. Mai 2009 klagten die übrigen Mitglieder der Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer (nachfolgend Stockwerkeigentümergemeinschaft) gegen X.________ auf Bezahlung von Fr. 8'414.-- nebst Zins zu 5% seit 1. Juli 2008 (mittlerer Verfall). X.________ beantragte Abweisung des Klagebegehrens und verlangte überdies, es sei festzustellen, dass die Beschlüsse der Versammlungen der Stockwerkeigentümergemeinschaft vom 20. August 2007 und vom 3. Dezember 2008 nichtig seien. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft sei zu verpflichten, alle monatlichen Zahlungsaufträge, Gutschriften und Belastungsanzeigen vom 1. Januar 2006 bis 30. Juni 2007 und vom 1. Juli 2008 bis 31. Dezember 2008 des Verwaltungsfonds, BKB 01-42-502742-01 sowie alle noch nicht edierten Belege wie Rechnungen usw. herauszugeben. Herauszugeben seien ferner alle monatlichen Zahlungsaufträge, Gutschriften und Belastungsanzeigen vom 1. Januar 2006 bis 31. Dezember 2008 des Erneuerungsfonds, UBS 258-215251.M1Y sowie alle noch nicht edierten Belege wie Rechnungen; schliesslich sei die Stockwerkeigentümergemeinschaft zu verhalten, alle monatlichen Zahlungsaufträge, Gutschriften und Belastungsanzeigen vom 1. Januar 2006 bis 31. Dezember 2008 anderer Bankkonten bezüglich
Verwaltungsfonds und Erneuerungsfonds sowie alle nicht edierten Belege wie Rechnungen usw. herauszugeben.
Das Kantonsgericht Nidwalden hielt dafür, die Verwendung der Gelder des Erneuerungs- bzw. des Verwaltungsfonds bilde nicht Gegenstand des Prozesses; es verzichtete daher auf die Anordnung der vom Beschwerdeführer verlangten Herausgabe entsprechender Belege und hiess die Klage mit Urteil vom 20. Mai 2010 gut.
B.b X.________ gelangte gegen dieses Urteil mit Eingabe vom 9. Oktober 2010 an das Obergericht des Kantons Nidwalden. Er verlangte die Aufhebung des erstinstanzlichen Urteils und wiederholte die vor Kantonsgericht gestellten Begehren; ferner beantragte er zusätzlich die Feststellung, dass der Verwaltungsvertrag mit dem Einzelunternehmen A.________ vom 20. August 2007 formungültig und nichtig sei; ferner sei festzustellen, dass der Verwaltungsvertrag mit dem Einzelunternehmen A.________ vom 20. August 2007 Inhaltsmängel aufweise und nichtig sei, das Einzelunternehmen A.________ am 29. Juli 2008 erloschen und im Handelsregister des Kantons Obwalden gelöscht worden sei, ferner, dass die A.________ AG am 5. August 2008 gegründet und im Handelsregister des Kantons Obwalden eingetragen worden sei; schliesslich beantragte er die Feststellung, dass zwischen dieser Gesellschaft und der Stockwerkeigentümergemeinschaft Y.________ Z.________ kein rechtsverbindliches Verhältnis bestehe.
Am 10. März 2011 wies das Obergericht des Kantons Nidwalden die Appellation von X.________ ab und bestätigte das erstinstanzliche Urteil.

C.
X.________ (Beschwerdeführer) hat mit Eingabe vom 5. September 2011 (Postaufgabe) gegen das obergerichtliche Urteil Beschwerde in Zivilsachen bzw. subsidiäre Verfassungsbeschwerde mit den vor Obergericht gestellten Begehren erhoben.

D.
Das Gesuch des Beschwerdeführers, der Beschwerde aufschiebende Wirkung zuzuerkennen, ist mit Verfügung vom 8. September 2011 abgewiesen worden.

E.
Das Obergericht des Kantons Nidwalden hat sich am 5 Dezember 2011 (Postaufgabe) zur Sache geäussert. Es schliesst (sinngemäss) dahin, auf die subsidiäre Verfassungsbeschwerde sei nicht einzutreten. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft Y.________ (Beschwerdegegnerin) hat sich am 16. Januar 2012 (Postaufgabe) zur Sache vernehmen lassen. Sie ersucht um Abweisung der Beschwerde in Zivilsachen bzw. der subsidiären Verfassungsbeschwerde, soweit darauf einzutreten sei.

F.
Der Beschwerdeführer hat sich am 24. Januar 2012 zu den beiden Vernehmlassungen geäussert.

Erwägungen:

1.
1.1 Angefochten ist ein letztinstanzlicher Endentscheid (Art. 75 Abs. 1 und Art. 90 BGG) über die Bezahlung von Beiträgen an die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums (Art. 712h ZGB). Dabei handelt es sich um eine Zivilsache (Art. 72 Abs. 1 BGG) vermögensrechtlicher Natur (BGE 108 II 77 E. 1b S. 79/80; vgl. auch 113 II 15 E. 1 S. 17; Urteil 5C.40/2005, nicht publizierte E. 1.1; Urteil 5A 364/2011 vom 8. Juli 2011 E. 1.1), deren Streitwert den Betrag von Fr. 30'000.-- nicht erreicht (Art. 74 Abs. 1 lit. b BGG). Der Beschwerdeführer macht in der Beschwerde nicht geltend, es liege eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung vor (Art. 74 Abs. 2 lit. a BGG). Seine Eingabe ist somit als subsidiäre Verfassungsbeschwerde zu behandeln, soweit sie den Begründungsanforderungen dieses Rechtsmittels genügt (Art. 117 i.V.m. Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 133 II 396 E. 3.1-3.3.).

1.2 In der Verfassungsbeschwerde ist die Rüge der Verletzung verfassungsmässiger Rechte vorzubringen und zu begründen (Art. 117 i.V.m. Art. 106 Abs. 2 BGG sowie Art. 116 BGG), d.h., es ist anhand der Erwägungen des kantonalen Entscheids klar und detailliert darzulegen, welche verfassungsmässigen Rechte und inwiefern sie durch diesen Entscheid verletzt sein sollen (BGE 133 II 396 E. 3.1 S. 399).

1.3 Nach Ablauf der Frist des Art. 100 Abs. 1 BGG kann die Beschwerde nicht mehr ergänzt werden. Soweit die Eingabe des Beschwerdeführers vom 24. Januar 2012 solche Ergänzungen enthält ist darauf nicht einzutreten. Sie beschränkt sich im Übrigen auf eine Wiederholung des bereits in der Beschwerde vorgetragenen Standpunktes, sodass darauf nicht weiter einzugehen ist.

2.
Willkür (Art. 9 BV) liegt nach ständiger Rechtsprechung nicht schon dann vor, wenn eine andere Lösung ebenfalls in Betracht zu ziehen oder gar vorzuziehen wäre. Das Bundesgericht hebt einen Entscheid wegen materieller Rechtsverweigerung nur auf, wenn er offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft (BGE 136 III 353 E. 4 S. 364; 132 III 209 E. 2.1, je mit Hinweisen). Die Beweiswürdigung ist mithin nicht schon dann willkürlich, wenn vom Sachrichter gezogene Schlüsse nicht mit der Darstellung des Beschwerdeführers übereinstimmen, sondern bloss, wenn sie offensichtlich unhaltbar ist (BGE 136 III 552 E. 4.2 S. 560; 129 I 8 E. 2.1).

3.
Der Beschwerdeführer erachtet die am 20. August 2007 von der Stockwerkeigentümergemeinschaft gefassten Beschlüsse als nichtig, weil die B.________ AG im Zeitpunkt des Versandes der Einladung am 20. Juli 2007 zufolge Kündigung des Mandates per 30. Juni 2007 nicht mehr Verwalterin der Stockwerkeigentümergemeinschaft und folglich nicht mehr befugt gewesen sei, die Stockwerkeigentümerversammlung vom 20. August 2007 einzuberufen. Zudem sei das Einladungsschreiben einzig vom kollektivzeichnungsberechtigten C.________ unterzeichnet. Mithin sei die Stockwerkeigentümerversammlung von einer nicht zuständigen Person einberufen worden, weshalb die gefassten Beschlüsse auch aus diesem Grund nichtig seien.

3.1 Dem Beschwerdeführer ist insofern zuzustimmen, als rechtsprechungsgemäss Beschlüsse nichtig und nicht bloss anfechtbar sind, wenn sie von einer Versammlung gefällt werden, die von einer nach Gesetz oder Statuten hiezu nicht zuständigen Person einberufen wurde (Urteil 5C.177/2006 vom 19. Dezember 2006 E. 4.2; BGE 71 I 383 E. 2a S. 388, die Vereinsversammlung betreffend; Urteil 5A.37/2004 vom 1. Juni 2005 E. 4.1, im Stiftungsrecht). Es ist daher zunächst zu prüfen, ob die B.________ AG am 20. Juli 2007 (Datum des Versandes des Einladungsschreibens) noch Verwalterin war.
3.1.1 Die Vorinstanz erwog, die B.________ AG habe zwar mit Schreiben vom 31. Mai 2007 das Verwaltungsmandat per 30. Juni 2007 gekündigt, gleichzeitig aber zum Ausdruck gebracht, dass sie ihren Vertragspflichten solange nachkommen wolle, bis eine neue Verwaltung gewählt worden sei, "längstens bis am 30. September 2007". Dieser alternative Kündigungstermin sei für die Beendigung des Vertragsverhältnisses massgebend. Deshalb sei die B.________ AG jedenfalls bis am 20. August 2007 rechtmässige Verwalterin der Stockwerkeigentümergemeinschaft gewesen, weshalb die Einberufung durch sie vom 20. Juli 2007 nicht zu beanstanden sei und die am 20. August 2007 gefassten Beschlüsse nicht nichtig seien.
Der Beschwerdeführer macht im Wesentlichen geltend, als Gestaltungsrecht sei die Kündigung bedingungsfeindlich und unwiderruflich. Mit ihrem Schreiben vom 31. Mai 2007 habe die B.________ AG das Verwaltungsmandat per 30. Juni 2007 aufgelöst; die gegenteilige Auffassung des Obergerichts sei willkürlich.
3.1.2 Vorliegend steht nicht die Kündigung des Mandatsverhältnisses als solche zur Debatte, die unwiderruflich und bedingungslos erfolgte, sondern der Zeitpunkt, auf den das Vertragsverhältnis enden soll. Aus dem Schreiben vom 31. Mai 2007 ergibt sich, dass die B.________ AG ihren Vertragspflichten solange nachkommen wollte, bis eine neue Verwaltung gewählt worden ist. Massgebend für den Zeitpunkt der Auflösung des Vertrages war damit nicht der - mit dem Geschäftsjahr der Stockwerkeigentümergemeinschaft übereinstimmende - 30. Juni 2007, sondern die Wahl der neuen Verwaltung. Insoweit ergibt sich aus der Formulierung der Kündigung, dass das erste Datum, der 30. Juni 2007, nicht als definitiver Endpunkt der vertraglichen Wirkungen angesehen werden kann. Vielmehr kann die Formulierung "längstens bis zum 30. September 2007" so verstanden werden, dass der Vertrag per 30. September 2007 als definitiv gekündigt gilt. Die Auffassung der Vorinstanz, die B.________ AG habe am 20. Juli 2007 kraft des noch bestehenden Verwaltungsmandates die Versammlung der Stockwerkeigentümer einberufen dürfen, erweist sich damit als mit Art. 9 BV vereinbar.

3.2 Strittig ist zudem, ob der Umstand, dass das Einladungsschreiben vom 20. Juli 2007 einzig vom kollektivzeichnungsberechtigten C.________ unterzeichnet worden ist, bedeutet, dass die Versammlung von einer hiefür nicht zuständigen Person einberufen worden ist.
Das Kantonsgericht hat dem Beschwerdeführer gestützt auf Art. 67 Abs. 3 i.V.m. Art. 712m Abs. 2 ZGB und Art. 30 des Reglements - unter Hinweis auf eine Lehrmeinung - erwidert, die Einladung müsse zwar schriftlich erfolgen; sie habe zwingend Zeit und Ort der Versammlung sowie die Beschlussgegenstände aufzuführen und könne fakultativ weitere Angaben enthalten. Eine Unterzeichnung der Einberufung - geschweige denn eine doppelte Unterzeichnung - sei nicht erforderlich. Das Obergericht hat auf die Erwägungen des Kantonsgerichts hingewiesen und diese übernommen.
Mit der Zitierung des Duden und von Wikipedia legt der Beschwerdeführer nicht dar, inwiefern die Überlegungen der kantonalen Gerichte zu den massgeblichen Bestimmungen seine verfassungsmässigen Rechte verletzen könnten. Auf die Ausführungen zu diesem Punkt ist nicht einzutreten.

4.
Der Beschwerdeführer hat im Übrigen gegen den Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung vom 20. August 2007 nichts vorgebracht, was dessen Gültigkeit infrage stellte. Damit ist die obergerichtliche Auffassung nicht willkürlich, die Wahl des Einzelunternehmens A.________ zum Verwalter der Stockwerkeigentümergemeinschaft sei rechtsgültig erfolgt.

5.
5.1 Vor Obergericht hatte der Beschwerdeführer ferner geltend gemacht, der Vertrag der Stockwerkeigentümergemeinschaft mit dem Einzelunternehmen A.________ sei formungültig und nichtig, da er nicht die in Ziffer 39 des Reglementes der Stockwerkeigentümergemeinschaft stipulierte Schriftform aufweise. Das Obergericht hat den Vertrag als rechtsgültig zustandegekommen betrachtet.

5.2 Der Beschwerdeführer verweist auch vor Bundesgericht auf den schriftlichen Verwaltungsvertrag des Einzelunternehmens A.________ vom 20. August 2007 und erörtert im Wesentlichen, die Zustellung dieses Vertrages sei mit Brief vom 18. Oktober 2007 erfolgt. Mit der Zustellung des Vertragsdoppels sei eine Formabrede anzunehmen. Das gelte auch dann, wenn eine Partei der anderen im Anschluss an die Vertragsverhandlungen ein ausgefülltes, aber nicht unterschriebenes Vertragsformular zusende.
Die Beschwerdegegnerin schliesst sich den obergerichtlichen Ausführungen an.

5.3 Dem Beschwerdeführer ist darin beizupflichten, dass in der Zustellung des Vertragsdoppels eine Formabrede zu erblicken ist (BGE 105 II 75 E. 1 S. 79). Der bundesgerichtlichen Praxis entspricht aber auch die Auffassung des Obergerichts, wonach ein Verzicht auf eine von vornherein vorbehaltene Schriftform anzunehmen ist, wenn die vertraglichen Leistungen trotz Nichteinhaltung der Schriftform vorbehaltlos erbracht und entgegengenommen werden (BGE 105 II 75 E. 1 S. 78). Im vorliegenden Fall behauptet der Beschwerdeführer nicht rechtsgenüglich, die A.________ habe ihre vertragliche Leistung nicht erbracht bzw. die Stockwerkeigentümergemeinschaft habe die angebotene Leistung nicht entgegengenommen und solches ist auch nicht substanziiert belegt worden. Die obergerichtliche Auffassung hält demnach vor Art. 9 BV stand.

6.
6.1 Vor Obergericht hatte der Beschwerdeführer ferner geltend gemacht, die der Verwaltung in Ziff. 2.7 des Verwaltungsvertrages vom 20. August 2007 eingeräumte Befugnis zum Abschluss notwendiger Versicherungsverträge verstosse gegen die Kompetenzordnung von Art. 712m Abs. 1 Ziff. 6 ZGB und Ziff. 23 des Benutzungs- und Verwaltungsreglements. Das Obergericht hat erwogen, nicht alle im Gesetz aufgeführten Befugnisse gehörten zum Kreis der unabdingbaren Mindestbefugnisse der Versammlung. Nicht dazu zu rechnen sei insbesondere der Abschluss von Versicherungsverträgen.
Der Beschwerdeführer beharrt auf dem vor Obergericht vertretenen Standpunkt und bezeichnet die obergerichtliche Auffassung als willkürlich.
Die Beschwerdegegnerin schliesst sich den obergerichtlichen Ausführungen an.

6.2 Gemäss Art. 712m Abs. 1 Ziff. 6 ZGB ist die Stockwerkeigentümerversammlung dazu befugt, das Gebäude gegen Feuer und andere Gefahren zu versichern und die üblichen Haftpflichtversicherungen abzuschliessen. Nach vorherrschender Lehrmeinung gehören indes nicht alle in Art. 712m Abs. 1 ZGB erwähnten Befugnisse zum Kreis der unabdingbaren Mindestbefugnisse der Stockwerkeigentümerversammlung (z.B. MEIER-HAYOZ/REY, a.a.O., 1988, N. 11 zu Art. 712s ZGB). Von der Lehre wird als die sachgerechtere Lösung angesehen, dass sich die Versammlung in ihrem Beschluss nur damit befasst, ob die Versicherung gegen ein bestimmtes Risiko notwendig ist, während der Abschluss des konkreten Versicherungsvertrages eher in die Zuständigkeit des Verwalters fällt (z.B. HANS-PETER FRIEDRICH, Das Stockwerkeigentum, Reglement für die Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer, 1972, S. 110 § 23 N. 4; MEIER-HAYOZ/REY, a.a.O., N. 52 zu Art. 712m ZGB). Eine solche Aufteilung der Zuständigkeiten kann durchaus in die Gemeinschaftsordnung übernommen werden (WERMELINGER, a.a.O. N. 109 zu Art. 712m ZGB). Im konkreten Fall sieht Ziffer 23 des Benutzungs- und Verwaltungsreglements vor, dass die Versammlung (der Stockwerkeigentümer) beschliesst, welche Gefahren zu versichern
sind. Gestützt auf die zitierte Lehre ist die in Ziff. 2.7 des Verwaltungsvertrages vom 20. August 2007 erwähnte Übertragung der Kompetenz zum Abschluss von Versicherungsverträgen an die Verwaltung und den Ausschuss im Lichte von Art. 9 BV nicht zu beanstanden.

7.
7.1 Das Obergericht hat sich im Weiteren mit der Frage befasst, ob nach erfolgter Löschung der Einzelunternehmung A.________ überhaupt ein rechtsverbindliches Vertragsverhältnis der Stockwerkeigentümergemeinschaft mit der A.________ AG bestehe. Der Beschwerdeführer hatte behauptet, gemäss beglaubigtem Handelsregisterauszug vom 25. März 2010 sei die D.________ AG Rechtsnachfolgerin des Einzelunternehmens A.________. Das Obergericht hat dazu erwogen, zwar sei richtig, dass die am 25. Juli 2008 gegründete A.________ AG nicht direkte Nachfolgerin des Einzelunternehmens A.________ sei, zumal die Aktiven und Passiven der Einzelfirma gemäss dem erwähnten Handelsregisterauszug zuerst auf die D.________ AG übergegangen seien. Doch habe die A.________ AG gemäss Sachübernahmevertrag vom 25. Juli 2008 nicht nur die Aktiven und Passiven der D.________ AG übernommen, sondern sei unter Vorbehalt der Zustimmung der Vertragspartner auch in alle laufenden Verträge der übernommenen Gesellschaft eingetreten, womit das relevante Verwaltungsmandat betreffend die Stockwerkeigentümergemeinschaft Y.________ auf die A.________ AG übergegangen sei, zumal die Gemeinschaft hiezu von Beginn weg ihre Zustimmung erteilt habe.

7.2 Der Beschwerdeführer geht in seinen Ausführungen nicht auf die Erwägungen der Vorinstanz ein, sondern begnügt sich damit, eine Reihe von rechtlichen Zitaten aufzuführen, um so seine dem Obergericht widersprechende Ansicht darzulegen. Mit dieser rein appellatorischen Kritik am angefochtenen Entscheid wird er den Begründungsanforderungen gemäss E. 1.4 hiervor nicht gerecht; auf seine Ausführungen ist nicht einzutreten. Damit steht im Lichte von Art. 9 BV nicht mehr infrage, dass die A.________ AG Verwalterin der Stockwerkeigentümergemeinschaft geworden ist.

8.
8.1 Das Obergericht hat erwogen, die Stockwerkeigentümerversammlung vom 3. Dezember 2008 habe die Verwaltung, d.h. die A.________ AG, ermächtigt, die Stockwerkeigentümergemeinschaft in Belangen betreffend den Beschwerdeführer vor den zuständigen Gerichten zu vertreten und dazu anwaltlichen Beistand beizuziehen. Diese Prozessführungsbefugnis habe namentlich den Streitgegenstand "die fälligen und zukünftigen vom Beschwerdeführer geschuldeten Finanzierungsbeiträge an die Gemeinschaft gerichtlich bzw. im Rahmen eines ordentlichen Zivilverfahrens durchzusetzen und hierfür anwaltlichen Beistand einzuholen (Substitutionsrecht)" umfasst. Der heutige Anwalt der Beschwerdegegnerin sei von der Verwaltung mit Vollmacht vom 9. Februar 2009 mit der Interessenwahrung betreffend die Forderungsklage betraut worden. Die Ermächtigung der Versammlung zur Führung eines Prozesses werde durch die Stockwerkeigentümerversammlung erteilt, wobei der betreffende Beschluss (Art. 712t Abs. 2 ZGB) mit einfachem Mehr gefasst werde. Damit seien die Prozessführungsbefugnis und die Mandatierung des Anwalts nicht zu beanstanden. Der Beschwerdeführer mache denn auch nicht geltend, Ermächtigung und Mandatierung seien nicht mit dem nötigen Mehr der Versammlung erfolgt.
Vielmehr behaupte er, der Beschluss vom 20. August 2007 betreffend Ernennung der Verwaltung sei wegen nicht formgerechter Vorladung nichtig, sodass die A.________ AG nicht ordentliche Verwalterin der Stockwerkeigentümergemeinschaft geworden sei, was, wie bereits ausgeführt, nicht zutreffe. Überdies sei Rechtsanwalt Scheuber durch die Mehrheit der Stockwerkeigentümer anlässlich der Verhandlung vom 20. Mai 2010 direkt zur Führung des Prozesses ermächtigt worden. Zusammenfassend hat das Obergericht festgehalten, dass der Anwalt aufgrund eines unmittelbar von den Stockwerkeigentümern (ausgenommen der Beschwerdeführer und E.________) erteilten Mandates oder aufgrund der Vollmacht der Verwalterin vom 9. Februar 2009 zur Prozessvertretung der Stockwerkeigentümergemeinschaft legitimiert sei.

8.2 Der Beschwerdeführer macht geltend, dem Sinn von Art. 712t Abs. 2 ZGB werde nur nachgelebt, wenn für jeden Prozess im ordentlichen Verfahren eine eigene Ermächtigung ausgestellt werde. Die Einräumung einer Generalvollmacht für beliebige künftige Prozesse sei unwirksam. Die A.________ AG verfüge über keine spezielle Ermächtigung durch die Stockwerkeigentümergemeinschaft.
Die Beschwerdegegnerin erachtet die Beschwerde insoweit als ungenügend begründet. Im Übrigen schliessen sie sich den obergerichtlichen Ausführungen an.

8.3 Nach Art. 712t Abs. 2 ZGB bedarf der Verwalter zur Führung eines anzustrebenden oder vom Gesuchsgegner eingeleiteten Zivilprozesses ausserhalb des summarischen Verfahrens der vorgängigen Ermächtigung durch die Versammlung der Stockwerkeigentümer. In dringenden Fällen kann die Ermächtigung nachgeholt werden. In der Lehre wird in der Tat die Auffassung vertreten, dass es für jeden Prozess im ordentlichen Verfahren einer eigenen Vollmacht bedarf (MEIER-HAYOZ/REY, a.a.O., N. 45 zu Art. 712t ZGB; WERMELINGER, a.a.O. N. 69 zu Art. 712t ZGB). Im vorliegenden Fall hat das Obergericht diese Voraussetzungen aber ohne Willkür als erfüllt betrachten dürfen: Gemäss Beschluss vom 3. Dezember 2008 der Versammlung der Stockwerkeigentümer wurde die A.________ AG ermächtigt, die Stockwerkeigentümergemeinschaft in Belangen betreffend den Beschwerdeführer vor den zuständigen Gerichten zu vertreten und dazu anwaltlichen Beistand beizuziehen. Diese Prozessführungsbefugnis hat namentlich die Befugnis umfasst, "die fälligen" vom Beschwerdeführer geschuldeten Finanzierungsbeiträge an die Gemeinschaft gerichtlich bzw. im Rahmen eines ordentlichen Zivilverfahrens durchzusetzen und hierfür anwaltlichen Beistand einzuholen (Substitutionsrecht)". Mit Bezug
auf die hier strittigen eingeforderten Leistungen lag somit eine unter dem Gesichtswinkel von Art. 9 BV genügende Vollmacht seitens der Versammlung vor. Die Beschwerde erweist sich insofern als (materiell) unbegründet.

9.
9.1 Der Beschwerdeführer hatte im kantonalen Verfahren unter anderem unzulässige Aufwendungen zulasten des Erneuerungsfonds gerügt. Das Obergericht hat dazu erwogen, die Verwendung des im Erneuerungsfonds angesparten Guthabens sei nicht Gegenstand der Beitragsforderungsklage der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Der Einwand sei denn auch nicht geeignet, den Beweis der Stockwerkeigentümergemeinschaft über den Bestand ihrer Beitragsforderung zu entkräften.

9.2 Der Beschwerdeführer macht dazu lediglich geltend, er habe im Zusammenhang mit der Verwendung des Erneuerungsfonds die Edition verschiedener, hier namentlich aufgeführter Belege verlangt. Das Obergericht habe diesem Begehren nicht entsprochen und damit Art. 29 Abs. 2 BV verletzt.
Die Beschwerdegegnerin schliesst sich den obergerichtlichen Ausführungen an.

9.3 Mit seinen Ausführungen setzt sich der Beschwerdeführer indes nicht rechtsgenüglich mit der Erwägung des obergerichtlichen Urteils auseinander, zumal er sich in keiner Form zu den Motiven des Obergerichts äussert, weshalb die Anträge im Zusammenhang mit dem Erneuerungsfonds nicht geschützt werden können. Insbesondere erörtert er nicht, inwiefern die Ausführung des Obergerichts, die Verwendung der Gelder des Erneuerungsfonds sei nicht Prozessgegenstand, willkürlich sein soll. Darauf ist nicht einzutreten.
Hält aber die obergerichtliche Feststellung vor Art. 9 BV stand, so erübrigten sich die vom Beschwerdeführer gestellten Beweisanträge. Das Obergericht war somit auch nicht verpflichtet, sich mit den für die Sache unwesentlichen Anträgen auseinanderzusetzen (BGE 133 I 270 E. 3.1 S. 277; 130 II 530 E. 4.3 S. 540 mit Hinweisen). Der Vorwurf der Verletzung des rechtlichen Gehörs (Art. 29 Abs. 2 BV) ist unbegründet.

10.
Nach dem Gesagten hat sich das obergerichtliche Urteil in der Hauptbegründung als mit Art. 9 BV und Art. 29 Abs. 2 BV vereinbar erwiesen. Unter diesen Umständen kann offenbleiben, ob die Annahme des Obergerichts, das Verhalten des Beschwerdeführers sei abgesehen davon auch als rechtsmissbräuchlich zu bezeichnen, im Lichte von Art. 9 BV vertretbar wäre.

11.
Damit ist die subsidiäre Verfassungsbeschwerde abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der Beschwerdeführer kostenpflichtig (Art. 66 Abs. 1 BGG). Überdies hat er die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche Verfahren zu entschädigen (Art. 68 Abs. 1 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde in Zivilsachen wird als subsidiäre Verfassungsbeschwerde entgegengenommen und abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 1'500.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

3.
Der Beschwerdeführer hat die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche Verfahren mit insgesamt Fr. 1'500.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Nidwalden, Zivilabteilung, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 27. Februar 2012
Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Hohl

Der Gerichtsschreiber: Zbinden

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 75 Vorinstanzen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
²	Die Kantone setzen als letzte kantonale Instanzen obere Gerichte ein. Diese entscheiden als Rechtsmittelinstanzen; ausgenommen sind die Fälle, in denen:
^a	ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^b	ein Fachgericht für handelsrechtliche Streitigkeiten als einzige kantonale Instanz entscheidet;
^c	eine Klage mit einem Streitwert von mindestens 100 000 Franken mit Zustimmung aller Parteien direkt beim oberen Gericht eingereicht wurde.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 712^h - 1 Die Stockwerkeigentümer haben an die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums und an die Kosten der gemeinschaftlichen Verwaltung Beiträge nach Massgabe ihrer Wertquoten zu leisten.
¹	Die Stockwerkeigentümer haben an die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums und an die Kosten der gemeinschaftlichen Verwaltung Beiträge nach Massgabe ihrer Wertquoten zu leisten.
²	Solche Lasten und Kosten sind namentlich:
¹	die Auslagen für den laufenden Unterhalt, für Reparaturen und Erneuerungen der gemeinschaftlichen Teile des Grundstückes und Gebäudes sowie der gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen;
²	die Kosten der Verwaltungstätigkeit einschliesslich der Entschädigung des Verwalters;
³	die den Stockwerkeigentümern insgesamt auferlegten öffentlich-rechtlichen Beiträge und Steuern;
⁴	die Zins- und Amortisationszahlungen an Pfandgläubiger, denen die Liegenschaft haftet oder denen sich die Stockwerkeigentümer solidarisch verpflichtet haben.
³	Dienen bestimmte gemeinschaftliche Bauteile, Anlagen oder Einrichtungen einzelnen Stockwerkeinheiten nicht oder nur in ganz geringem Masse, so ist dies bei der Verteilung der Kosten zu berücksichtigen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 72 Grundsatz - 1 Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
¹	Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
²	Der Beschwerde in Zivilsachen unterliegen auch:
^a	Entscheide in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	öffentlich-rechtliche Entscheide, die in unmittelbarem Zusammenhang mit Zivilrecht stehen, insbesondere Entscheide:
^b1	über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheiden und über die Rechtshilfe in Zivilsachen,
^b2	über die Führung des Grundbuchs, des Zivilstands- und des Handelsregisters sowie der Register für Marken, Muster und Modelle, Erfindungspatente, Pflanzensorten und Topografien,
^b3	über die Bewilligung zur Namensänderung,
^b4	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Stiftungen mit Ausnahme der Vorsorge- und Freizügigkeitseinrichtungen,
^b5	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Willensvollstrecker und -vollstreckerinnen und andere erbrechtliche Vertreter und Vertreterinnen,
^b6	auf dem Gebiet des Kindes- und Erwachsenenschutzes,
^b7	...

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 74 Streitwertgrenze - 1 In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
¹	In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
^a	15 000 Franken in arbeits- und mietrechtlichen Fällen;
^b	30 000 Franken in allen übrigen Fällen.
²	Erreicht der Streitwert den massgebenden Betrag nach Absatz 1 nicht, so ist die Beschwerde dennoch zulässig:
^a	wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^b	wenn ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^c	gegen Entscheide der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^d	gegen Entscheide des Konkurs- und Nachlassrichters oder der Konkurs- und Nachlassrichterin;
^e	gegen Entscheide des Bundespatentgerichts.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 74 Streitwertgrenze - 1 In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
¹	In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
^a	15 000 Franken in arbeits- und mietrechtlichen Fällen;
^b	30 000 Franken in allen übrigen Fällen.
²	Erreicht der Streitwert den massgebenden Betrag nach Absatz 1 nicht, so ist die Beschwerde dennoch zulässig:
^a	wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^b	wenn ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^c	gegen Entscheide der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^d	gegen Entscheide des Konkurs- und Nachlassrichters oder der Konkurs- und Nachlassrichterin;
^e	gegen Entscheide des Bundespatentgerichts.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 100 Beschwerde gegen Entscheide - 1 Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
¹	Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
²	Die Beschwerdefrist beträgt zehn Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	bei Entscheiden auf den Gebieten der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und der internationalen Amtshilfe in Steuersachen;
^c	bei Entscheiden über die Rückgabe eines Kindes nach dem Europäischen Übereinkommen vom 20. Mai 198089 über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheidungen über das Sorgerecht für Kinder und die Wiederherstellung des Sorgerechts oder nach dem Übereinkommen vom 25. Oktober 198090 über die zivilrechtlichen Aspekte internationaler Kindesentführung;
^d	bei Entscheiden des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 195492.
³	Die Beschwerdefrist beträgt fünf Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen im Rahmen der Wechselbetreibung;
^b	bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen eidgenössische Abstimmungen.
⁴	Bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen die Nationalratswahlen beträgt die Beschwerdefrist drei Tage.
⁵	Bei Beschwerden wegen interkantonaler Kompetenzkonflikte beginnt die Beschwerdefrist spätestens dann zu laufen, wenn in beiden Kantonen Entscheide getroffen worden sind, gegen welche beim Bundesgericht Beschwerde geführt werden kann.
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⁷	Gegen das unrechtmässige Verweigern oder Verzögern eines Entscheids kann jederzeit Beschwerde geführt werden.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 67 - 1 Alle Mitglieder haben in der Vereinsversammlung das gleiche Stimmrecht.
¹	Alle Mitglieder haben in der Vereinsversammlung das gleiche Stimmrecht.
²	Die Vereinsbeschlüsse werden mit Mehrheit der Stimmen der anwesenden Mitglieder gefasst.
³	Über Gegenstände, die nicht gehörig angekündigt sind, darf ein Beschluss nur dann gefasst werden, wenn die Statuten es ausdrücklich gestatten.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 712^m - 1 Ausser den in andern Bestimmungen genannten hat die Versammlung der Stockwerkeigentümer insbesondere die folgenden Befugnisse:
¹	Ausser den in andern Bestimmungen genannten hat die Versammlung der Stockwerkeigentümer insbesondere die folgenden Befugnisse:
¹	in allen Verwaltungsangelegenheiten, die nicht dem Verwalter zustehen, zu entscheiden;
²	den Verwalter zu bestellen und die Aufsicht über dessen Tätigkeit zu führen;
³	einen Ausschuss oder einen Abgeordneten zu wählen, dem sie Verwaltungsangelegenheiten übertragen kann, wie namentlich die Aufgabe, dem Verwalter beratend zur Seite zu stehen, dessen Geschäftsführung zu prüfen und der Versammlung darüber Bericht zu erstatten und Antrag zu stellen;
⁴	jährlich den Kostenvoranschlag, die Rechnung und die Verteilung der Kosten unter den Eigentümern zu genehmigen;
⁵	über die Schaffung eines Erneuerungsfonds für Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten zu befinden;
⁶	das Gebäude gegen Feuer und andere Gefahren zu versichern und die üblichen Haftpflichtversicherungen abzuschliessen, ferner den Stockwerkeigentümer, der seine Räume mit ausserordentlichen Aufwendungen baulich ausgestaltet hat, zur Leistung eines zusätzlichen Prämienanteils zu verpflichten, wenn er nicht eine Zusatzversicherung auf eigene Rechnung abschliesst.
²	Soweit das Gesetz nicht besondere Bestimmungen enthält, finden auf die Versammlung der Stockwerkeigentümer und auf den Ausschuss die Vorschriften über die Organe des Vereins und über die Anfechtung von Vereinsbeschlüssen Anwendung.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 712^s - 1 Der Verwalter vollzieht alle Handlungen der gemeinschaftlichen Verwaltung gemäss den Vorschriften des Gesetzes und des Reglementes sowie gemäss den Beschlüssen der Versammlung der Stockwerkeigentümer und trifft von sich aus alle dringlichen Massnahmen zur Abwehr oder Beseitigung von Schädigungen.
¹	Der Verwalter vollzieht alle Handlungen der gemeinschaftlichen Verwaltung gemäss den Vorschriften des Gesetzes und des Reglementes sowie gemäss den Beschlüssen der Versammlung der Stockwerkeigentümer und trifft von sich aus alle dringlichen Massnahmen zur Abwehr oder Beseitigung von Schädigungen.
²	Er verteilt die gemeinschaftlichen Kosten und Lasten auf die einzelnen Stockwerkeigentümer, stellt ihnen Rechnung, zieht ihre Beiträge ein und besorgt die Verwaltung und bestimmungsgemässe Verwendung der vorhandenen Geldmittel.
³	Er wacht darüber, dass in der Ausübung der Sonderrechte und in der Benutzung der gemeinschaftlichen Teile des Grundstückes und Gebäudes sowie der gemeinschaftlichen Einrichtungen die Vorschriften des Gesetzes, des Reglementes und der Hausordnung befolgt werden.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 712^t - 1 Der Verwalter vertritt in allen Angelegenheiten der gemeinschaftlichen Verwaltung, die in den Bereich seiner gesetzlichen Aufgaben fallen, sowohl die Gemeinschaft als auch die Stockwerkeigentümer nach aussen.
¹	Der Verwalter vertritt in allen Angelegenheiten der gemeinschaftlichen Verwaltung, die in den Bereich seiner gesetzlichen Aufgaben fallen, sowohl die Gemeinschaft als auch die Stockwerkeigentümer nach aussen.
²	Zur Führung eines anzuhebenden oder vom Gegner eingeleiteten Zivilprozesses bedarf der Verwalter ausserhalb des summarischen Verfahrens der vorgängigen Ermächtigung durch die Versammlung der Stockwerkeigentümer, unter Vorbehalt dringender Fälle, in denen die Ermächtigung nachgeholt werden kann.
³	An die Stockwerkeigentümer insgesamt gerichtete Erklärungen, Aufforderungen, Urteile und Verfügungen können durch Zustellung an den Verwalter an seinem Wohnsitz oder am Ort der gelegenen Sache wirksam mitgeteilt werden.

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 29 Allgemeine Verfahrensgarantien - 1 Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
¹	Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
²	Die Parteien haben Anspruch auf rechtliches Gehör.
³	Jede Person, die nicht über die erforderlichen Mittel verfügt, hat Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint. Soweit es zur Wahrung ihrer Rechte notwendig ist, hat sie ausserdem Anspruch auf unentgeltlichen Rechtsbeistand.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.

BGG:	66 68 72 74 75 90 100 106 116 117
BV:	9 29
ZGB:	67 712^h 712^m 712^s 712^t