Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A_295/2010

Arrêt du 26 juillet 2010
Ire Cour de droit civil

Composition
Mmes et M. les Juges Klett, présidente, Corboz et Kiss.
Greffier: M. Ramelet.

Participants à la procédure
X.________, Compagnie d'assurances sur la vie, représentée par Me Jean-François Marti,
recourante,

contre

Y.________, représenté par Me Pierre Stastny,
intimé.

Objet
bail à loyer; résiliation pour des motifs économiques; loyers usuels du quartier,

recours contre l'arrêt de la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève du 19 avril 2010.

Faits:

A.
A.a Le 19 août 1977, X.________, Compagnie d'assurances sur la vie (ci-après: la bailleresse ou X.________) a remis à bail à Y.________ un studio situé au 8ème étage, côté square, de l'immeuble du 25 rue de Contamines à Genève; le bail, conclu initialement pour treize mois, s'est renouvelé tacitement d'année en année.

Le 15 avril 1982, la bailleresse a loué à Y.________ un second studio au 8ème étage du même immeuble; ce bail, dont la durée initiale était de neuf mois, a été reconduit tacitement de six mois en six mois.

Avec l'accord de la bailleresse, le locataire a créé, à une date inconnue, une ouverture entre les deux studios, lesquels forment désormais un seul appartement.

Les loyers annuels, sans les charges, des studios ont été fixés en dernier lieu le 1er octobre 1999 à 3'948 fr. pour le premier loué et à 4'056 fr. pour le second, d'où un total annuel de 8'004 fr. pour les deux objets.

Le 22 juin 1997, X.________ a encore loué à Y.________ une place de stationnement sise au rez-de-chaussée de l'immeuble moyennant paiement d'un loyer annuel de 1'560 fr.

Il a été constaté que l'immeuble qui abrite les choses louées a été construit en 1938, la dernière réfection/rénovation datant de 2001. Le bâtiment, dont l'état général est bon, est équipé du téléréseau, de deux ascenseurs, du chauffage central et d'un accès protégé. Prenant naissance au carrefour formé par les avenues de Champel et Peschier, la rue de Contamines voit passer un trafic automobile dense et bruyant. L'immeuble susmentionné se situe à proximité de commerces, de restaurants, des transports public, d'écoles et d'un jardin public. Son sous-sol bénéficie d'un garage à vélos ainsi que d'une buanderie avec machine à laver et séchoir.

L'appartement traversant occupé par Y.________, fruit de la réunion des deux studios précités, comporte 2,5 pièces pour une surface de 78 m2. La première partie de ce logement est composée d'une cuisine équipée, selon le locataire à ses frais, d'une salle de bains avec baignoire, d'un salon avec parquet et cheminée ainsi que d'un accès à une terrasse d'environ 20 m2, calme et offrant une large vue sur le Salève; la seconde partie dispose d'une salle de bains avec douche, d'une petite chambre à coucher, d'un salon de dimension similaire à celui de la première partie et d'un accès à une terrasse de près de 20 m2, assez calme et offrant une très large vue sur le Jura, la Cathédrale St-Pierre et le Jet d'eau. Les installations électriques de l'appartement, qui dispose de doubles vitrages, sont anciennes. Les peintures et papiers-peints de l'appartement sont défraichis, l'état des locaux étant décrit comme « moyen » par la bailleresse, laquelle a reconnu en outre que les pièces d'habitation et les sanitaires méritent le qualificatif d'« anciens ».
A.b Par avis officiels du 2 mars 2007, X.________ a résilié les baux des deux studios et de la place de stationnement pour l'échéance du 30 septembre 2007. La bailleresse a précisé ultérieurement que ces résiliations avaient été données pour des motifs économiques, les locaux remis à bail au locataire pouvant être reloués à un tiers à des loyers supérieurs à ceux convenus.

B.
B.a Saisie par le locataire, la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, par décision du 25 janvier 2008, a validé les congés et accordé une prolongation des baux au 30 septembre 2011.

Y.________ a porté l'affaire devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève. A la requête de la bailleresse, le Tribunal des baux et loyers a procédé, le 8 septembre 2008, à un transport sur place dans l'appartement occupé par le locataire et a constaté notamment que l'appartement était calme et lumineux.

Lors de son audition, le locataire a affirmé, sans être contredit, avoir lui-même entretenu l'appartement.

La bailleresse a produit des fiches comparatives concernant trente-trois appartements situés dans les quartiers de la gare des Eaux-Vives, des Eaux-Vives, de Champel, des Crêts-de-Champel et de Plainpalais.

Par jugement du 11 mai 2009, le Tribunal des baux et loyers a annulé les congés notifiés le 2 mars 2007 pour le 30 septembre 2007 se rapportant aux deux studios du 8ème étage et à la place de stationnement.
B.b Statuant sur l'appel formé par la bailleresse, la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève, par arrêt du 19 avril 2010, a confirmé le jugement précité.

L'autorité cantonale a d'abord estimé qu'il incombait à la bailleresse de donner toutes les informations requises sur les fiches descriptives produites et que celle-ci avait eu largement le temps, entre la résiliation des baux et la date de son appel, de collecter les informations manquantes auprès des gérances concernées. Elle s'est donc refusée à ordonner les enquêtes (transports sur place, audition des auteurs des fiches et des gérants d'immeubles) sollicitées par la défenderesse.

Sur les trente-trois fiches produites devant le Tribunal des baux et loyers, la cour cantonale, dans la première phase de son raisonnement, a admis la recevabilité de dix-neuf d'entre elles. Elle en a ainsi écarté d'emblée quatorze, aux motifs qu'elles se rapportaient, au sens de la jurisprudence, soit à des appartements d'une période de construction différente que l'appartement litigieux, soit d'une dimension différente de celui-ci, soit, pour une fiche, à un appartement récemment rénové.

Dans une seconde étape, les magistrats genevois se sont concentrés sur les dix-neuf fiches restantes. Ils ont retenu que six de ces fiches avaient trait à des appartements plus récents que les objets loués par le locataire, que quatre fiches concernaient des appartements dont l'évolution des loyers et/ou l'état des infrastructures et installations électriques étaient inconnus, que trois fiches décrivaient des appartements situés dans un autre quartier et au demeurant dans un état supérieur à l'appartement de la rue de Contamines 35, qu'une fiche portait sur un appartement sis dans un environnement calme (contrairement à l'environnement bruyant du logement du demandeur), qu'une autre fiche dépeignait un appartement situé dans un quartier totalement différent constitué d'immeubles du XIXe siècle et, pour finir, qu'une dernière fiche se rapportait tout à la fois à un appartement dont l'environnement était calme et sur lequel il n'y avait pas d'indication quant à l'évolution du loyer dans le temps et la qualité des infrastructures. La Chambre d'appel en a déduit que trois appartements (ceux des fiches nos 23, 24 et 27) présentaient des caractéristiques comparables à celui loué par le locataire. Mais comme deux d'entre eux
appartenaient au même propriétaire, ce qui en éliminait un, ne restaient plus que deux éléments de comparaison, si bien que le minimum de cinq exigé par la jurisprudence du Tribunal fédéral n'était pas atteint.

C.
La bailleresse exerce un recours en matière civile au Tribunal fédéral contre l'arrêt cantonal. Elle requiert principalement qu'il soit dit et constaté que les baux des deux studios et de la place de parcage ont été valablement résiliés avec effet au 30 septembre 2007 et qu'il soit dit et prononcé qu'aucune prolongation de bail n'est accordée au demandeur. A titre subsidiaire, elle conclut au renvoi de la cause à la cour cantonale pour instruction complémentaire dans le sens des considérants.

L'intimé propose le rejet du recours.

Considérant en droit:

1.
1.1 Les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire, en sorte qu'elles ne peuvent être soumises au Tribunal fédéral, par un recours en matière civile, que si elles atteignent la valeur litigieuse prescrite par la loi. En matière de droit du bail à loyer, cette valeur s'élève à 15'000 fr. (art. 74 al. 1 let. a LTF). En cas de différend portant sur la résiliation d'un bail, la valeur litigieuse se détermine selon le loyer dû pour la période durant laquelle le contrat subsiste nécessairement, en supposant que l'on admette la contestation, et qui s'étend jusqu'au moment pour lequel un nouveau congé aurait pu être donné ou l'a été effectivement. Pour déterminer la prochaine échéance possible, il faut donc supposer que l'on admette la contestation, c'est-à-dire que le congé litigieux ne soit pas valable. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés conférée par les art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période de trois ans prévue à l'art. 271a al. 1 let. e CO (arrêt 4A_408/2009 du 15 décembre 2009 consid. 1.1; arrêt 4A_130/2008 du 26 mai 2008 consid. 1.1, in SJ 2008 I p. 461). Les loyers annuels des deux studios et de la place de stationnement remis
à bail au demandeur s'élèvent au total à 9'564 fr., si bien que la valeur litigieuse, correspondant à trois ans de loyer, est supérieure au montant de 15'000 fr. exigé par l'art. 74 al. 1 let. a LTF.
Pour le surplus, émanant de la partie défenderesse qui a entièrement succombé en instance cantonale (art. 76 al. 1 LTF), dirigé contre un arrêt final (art. 90 LTF) rendu en matière civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorité cantonale de dernière instance (art. 75 LTF), le recours est recevable, puisqu'il a été déposé dans le délai (art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) prévus par la loi.

1.2 Le recours en matière civile peut être interjeté pour violation du droit fédéral (art. 95 let. a LTF), y compris le droit constitutionnel (ATF 135 III 670 consid. 1.4 p. 674; 134 III 379 consid. 1.2 p. 382). Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est pas limité par les arguments soulevés dans le recours ni par la motivation retenue par l'autorité précédente; il peut donc admettre un recours pour d'autres motifs que ceux qui ont été articulés, ou à l'inverse, rejeter un recours en adoptant une argumentation différente de celle de l'autorité précédente (ATF 135 III 397 consid. 1.4 et l'arrêt cité). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue à l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilité (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal fédéral n'examine en principe que les griefs invoqués; il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discutées devant lui (ATF 135 III 397 consid. 1.4). Par exception à la règle selon laquelle il applique le droit d'office, il ne peut entrer en matière sur la violation d'un droit constitutionnel ou sur une question relevant du droit cantonal ou
intercantonal que si le grief a été invoqué et motivé de manière précise par la partie recourante (art. 106 al. 2 LTF; ATF 135 III 397 consid. 1.4 in fine).

1.3 Le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en écarter que si les constatations factuelles de l'autorité cantonale ont été établies de façon manifestement inexacte - notion qui correspond à celle d'arbitraire telle que l'entend l'art. 9 Cst. (ATF 135 III 127 consid. 1.5 p. 130, 397 consid. 1.5) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF).

La partie recourante qui entend s'écarter des constatations de l'autorité précédente doit expliquer de manière circonstanciée en quoi les conditions d'une exception prévue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient réalisées, faute de quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un état de fait qui diverge de celui contenu dans la décision attaquée (ATF 133 IV 286 consid. 1.4 et 6.2). Le recourant ne peut de toute manière demander une correction de l'état de fait que si celle-ci est susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente (art. 99 al. 1 LTF).

In casu, la recourante affirme que la Chambre d'appel a constaté de manière inexacte les faits sur un point précis (cf. art. 97 al. 1 et 105 al. 2 LTF). A l'en croire, dès l'instant où l'appartement occupé par l'intimé est calme en raison de son étage élevé, il devait être fait abstraction que le bâtiment de la rue de Contamines 35 se situe dans un environnement bruyant, ce qui aurait permis d'admettre la comparaison avec les objets décrits dans les fiches nos 21 et 34 de la bailleresse. Or savoir quels sont les éléments de comparaison qui présentent les mêmes caractéristiques au sens de l'art. 11 al. 1 OBLF que le logement litigieux est une question de droit, nullement une question de fait. Le moyen manque sa cible. De toute façon, les objets nos 21 et 34 n'ont pas été écartés parce que ce sont des appartements calmes, mais bien parce qu'ils se trouvent dans un quartier calme et résidentiel, à savoir dans un environnement privilégié (cf. arrêt attaqué consid. 4.3 p. 13).

1.4 Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties (art. 107 al. 1 LTF). Toute conclusion nouvelle est irrecevable (art. 99 al. 2 LTF).

2.
Se prévalant de la transgression des art. 9 et 29 al. 2 Cst., 8 CC et 274d al. 3 CO, la recourante soutient que la cour cantonale a fait bon marché de son droit à la preuve. Elle rappelle qu'elle a produit trente-trois fiches comparatives, lesquelles ne constitueraient que de pures offres de preuve, dont le contenu devait pouvoir être complété par des mesures d'instruction. De telles mesures auraient pu permettre de pallier l'imprécision de certaines fiches. Plus particulièrement, les magistrats genevois auraient enfreint le droit fédéral en écartant pour défaut de précisions les fiches nos 14, 15, 19, 34 et 48, sans avoir ordonné des transports sur place, l'audition des propriétaires et gérants des immeubles concernés ou sans avoir exhorté la bailleresse à fournir des données complémentaires.

2.1 Le grief, en tant qu'il a trait à une violation des art. 9 et 29 al. 2 Cst., est dépourvu de toute motivation claire et détaillée. Ce volet de la critique est ainsi ipso facto irrecevable (art. 106 al. 2 LTF).
2.2
2.2.1 Le moyen tiré de la violation du droit à la preuve découlant de l'art. 8 CC n'a, en l'occurrence, pas de portée propre, mais se confond avec le grief de la violation de l'art. 274d al. 3 CO (arrêt 4C.199/2000 du 21 décembre 2000 consid. 2c, in SJ 2001 I p. 278; arrêt 4C.161/1997 du 18 mai 1998 consid. 2b, in SJ 1998 p. 645 consid. 2b).
2.2.2 A teneur de l'art. 274d al. 3 CO, le juge établit d'office les faits et apprécie librement les preuves; les parties sont tenues de lui présenter toutes les pièces nécessaires à l'appréciation du litige.

Selon la jurisprudence, cette norme instaure une maxime inquisitoriale sociale, laquelle ne constitue cependant pas une maxime officielle absolue. Le juge ne doit pas instruire d'office le litige lorsqu'un plaideur renonce à expliquer sa position, mais il doit interroger les parties et les informer de leur devoir de collaborer à l'instruction et de fournir des preuves. Si des motifs objectifs le conduisent à soupçonner que les allégations et offres de preuves d'une partie sont lacunaires, il doit inviter celle-ci à compléter ses moyens. La maxime inquisitoire qui a cours en droit du bail ne permet pas d'étendre ad libitum la procédure probatoire en recueillant toutes les preuves possibles; elle n'exclut nullement une appréciation anticipée des preuves, à l'issue de laquelle le juge renonce à en administrer de supplémentaires parce qu'il dispose déjà des éléments nécessaires pour statuer (ATF 136 III 74 consid. 3.1 p. 80; 125 III 231 consid. 4a p. 238).
2.2.3 Il sied maintenant d'examiner si, par application de l'art. 274d al. 3 CO, devaient être ordonnées des inspections locales, voire l'audition de propriétaires et de gérants d'immeubles ou encore si la bailleresse devait être invitée formellement à fournir d'autres éléments, cela afin que les contenus de cinq fiches non retenues par l'autorité cantonale (i. e. nos 14, 15, 19, 34 et 48) soient complétés.

En ce qui concerne tout d'abord la fiche n° 19, il a été constaté (art. 105 al. 1 LTF) qu'elle n'indiquait pas la situation de l'immeuble où se trouve l'objet, ni l'état des installations électriques et la qualité du vitrage du logement, pas plus que le taux hypothécaire sur lequel le loyer a été fixé. L'absence de toutes ces données rend cette fiche totalement inutilisable, de sorte que la cour cantonale n'a en rien transgressé l'art. 274d al. 3 CO en l'écartant.

Les fiches nos 15 et 48 ne précisent pas si les installations électriques de ces appartements sont anciennes ou récentes, si le vitrage est simple ou double et sur la base de quels taux hypothécaires les loyers ont été arrêtés. La totalité de ces manquements avaient été relevés par le Tribunal des baux et loyers au considérant 6 de son jugement du 11 mai 2009 (p. 10 in medio et p. 11 in principio). On voit donc que la bailleresse, dûment alertée sur les défauts de ces deux fiches, avait le loisir de les compléter lorsque la cause était pendante devant la Chambre d'appel en demandant directement des informations supplémentaires aux auteurs de ces documents. Elle y a renoncé. La cour cantonale, dans de telles circonstances, n'avait pas à ordonner des mesures probatoires. Aucune violation de l'art. 274d CO n'entre en ligne de compte.

Quant à la fiche no 34, il a été retenu que l'on ignore l'état de la cuisine de ce logement, singulièrement si celle-ci est équipée ou non. La cour cantonale a encore toutefois constaté que l'immeuble dans lequel se trouve cet appartement, sis au 24 avenue Krieg, est dans un quartier calme, alors que la rue de Contamines, lieu où se situe le logement litigieux, connaît un trafic automobile dense et bruyant. Il appert ainsi que cet exemple comparatif a été exclu sur la base des indications que renfermait la fiche, mais pas en raison de ses lacunes. Or le juge appliquant la maxime inquisitoriale sociale de l'art. 274d al. 3 CO n'a pas pour fonction de se substituer au bailleur, auquel incombe le devoir de fournir des fiches utiles à la comparaison avec l'appartement dont le congé a été signifié pour des motifs économiques.

S'agissant enfin de la fiche n° 14, elle ne donne aucune indication sur l'état de la cuisine. On peut admettre qu'une inspection locale aurait pu permettre de décrire l'agencement de cette cuisine. Mais peu importe, dès l'instant où, comme on le verra ci-dessous, la prise en compte de cet élément ne permettrait pas d'élever à cinq les appartements qu'il y a lieu de considérer comme comparables avec le logement de l'intimé. Partant, une éventuelle violation de la maxime d'office dans ce cas n'aurait aucune incidence sur le sort de la querelle.

3.
La recourante fait grief à la cour cantonale d'avoir enfreint les art. 269a let. a CO et 11 al. 1 OBLF. Elle est d'avis qu'elle a présenté douze éléments parfaitement comparables à l'appartement loué par l'intimé, soit les fiches nos 14, 15, 19, 21, 25, 26, 31, 34, 47, 48, 54 et 55. Les magistrats genevois auraient fait une application trop restrictive, en fonction d'une analyse très sommaire, des principes admettant que des logements soient déclarés comparables à la chose louée.

3.1 D'après l'art. 269a let. a CO ne sont en règle générale pas abusifs les loyers qui se situent dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier.

Un congé motivé, comme celui d'espèce, exclusivement par la volonté du bailleur d'obtenir d'un nouveau locataire un loyer plus élevé que le loyer payé par le locataire dont le bail a été résilié ne contrevient en principe pas aux règles de la bonne foi (cf. art. 271 al. 1 CO). Pour être toutefois valable, un congé motivé par des considérations économiques ne doit pas servir de prétexte à la poursuite d'un but illicite. Il faut donc que le bailleur soit en mesure d'exiger du nouveau locataire un loyer supérieur au loyer payé jusque-là par le preneur congédié. En d'autres termes, le congé est annulable si l'application de la méthode de calcul absolue permet d'exclure l'hypothèse que le bailleur puisse majorer légalement le loyer, notamment parce que celui-ci est déjà conforme aux loyers usuels dans le quartier (art. 269a let. a CO; ATF 136 III 74 consid. 2.1 et les arrêts cités).

Selon l'art. 11 OBLF, les loyers déterminants pour le calcul des loyers usuels dans la localité ou le quartier au sens de l'art. 269a let. a CO sont les loyers des logements et des locaux commerciaux comparables à la chose louée quant à l'emplacement, la dimension, l'équipement, l'état et l'année de construction (al. 1), à l'exclusion des loyers résultant de ce qu'un bailleur ou un groupe de bailleurs domine le marché (al. 3). En règle générale, le juge doit disposer de cinq éléments de comparaison au moins. Il lui appartient de procéder à des comparaisons concrètes. L'autorité cantonale de dernière instance indiquera exactement les critères sur lesquels elle s'est fondée. Sur cette base, le Tribunal fédéral contrôle librement si les loyers usuels sont établis conformément au droit fédéral (ATF 136 III 74 consid. 3.1 p. 80; 123 III 317 consid. 4a p. 319). Les loyers de référence ne doivent eux-mêmes pas être abusifs, ce qui implique, si nécessaire, de les adapter en principe aux baisses du taux hypothécaire intervenues depuis le moment où ils ont été fixés (ATF 136 III 74 ibidem; 127 III 411 consid. 5a p. 412 ss).

3.2 Sur les douze éléments de comparaison dont s'est prévalue la recourante dans son recours en matière civile, onze doivent être passés en revue à la lumière des principes juridiques susrappelés, l'objet n° 14 pouvant à ce stade être laissé de côté (cf. consid. 2.2.3 in fine ci-dessus).
3.2.1 La cour cantonale a constaté, sans que l'arbitraire soit invoqué, que l'objet désigné sous le no 19 n'indique pas la situation de l'immeuble, encore moins l'état des installations électriques et la qualité du vitrage de ce logement, et ne précise pas non plus le taux hypothécaire à partir duquel le loyer a été arrêté. Il n'est nul besoin de longs développements pour reconnaître que la Chambre d'appel pouvait éliminer cet élément dont la description comporte des lacunes si importantes que toute comparaison avec d'autres logements est exclue.
3.2.2 L'autorité cantonale a relevé, sans tomber sous le feu de la critique, que les objets portant les nos 15 et 48 ne précisent pas si le vitrage desdits appartements est simple ou double. Il s'agit là pourtant d'un élément essentiel pour juger si ces objets sont exposés à des nuisances de bruit comparables à celles que subit le logement de l'intimé, lequel est situé pour sa part dans une rue dont le trafic est intense (cf. arrêt 4C.265/2000 du 16 janvier 2001, consid. 4b/dd, in SJ 2001 I p. 247).

De plus, la cour cantonale a mentionné en fait que l'état des installations électriques des deux logements précités n'était pas connu. Il a été constaté en revanche que les installations d'électricité de l'appartement litigieux sont vétustes. Or les installations électriques existant dans tout logement constituent une part de l'équipement visé par l'art. 11 al. 1 OBLF (cf. DAVID LACHAT, Le bail à loyer, 2008, p. 459), laquelle est devenue de plus en plus importante depuis la fin du 20e siècle qui a vu une avancée fulgurante de l'informatique domestique et des moyens de communication, tels internet. Il n'apparaît ainsi pas que la cour cantonale, en ne tenant pas compte de deux objets dont les fiches descriptives étaient clairement incomplètes, a consacré une application par trop restrictive des art. 269a let. a CO et 11 al. 1 OBLF.
3.2.3 La Chambre d'appel a éliminé de la comparaison les six appartements décrits dans les fiches nos 25, 26, 31, 47, 54 et 55, aux motifs que les locaux d'habitations et les sanitaires de tous ces logements étaient récents et, au surplus, pour deux d'entre eux (fiches nos 47 et 54) qu'ils étaient équipés d'installations électriques nouvelles.
Il a été constaté définitivement (art. 105 al. 1 LTF) que la bailleresse a elle-même admis que les pièces d'habitation et les sanitaires de l'appartement remis à bail à l'intimé devaient être qualifiés d'« anciens »; en outre, les peintures et papiers-peints desdits locaux sont défraichis. Vu la différence évidente d'état d'entretien entre l'appartement du demandeur et les exemples répertoriés sous les cotes nos 25, 26, 31, 47, 54 et 55, ces derniers pouvaient être laissés de côté sans qu'il y ait violation du droit fédéral, ainsi que l'a bien jugé l'autorité cantonale.
3.2.4 La Chambre d'appel n'a pas pris en considération les appartements faisant l'objet des fiches nos 21 et 34, car ils se trouvent dans un environnement calme, dont le caractère résidentiel est plus marqué que la rue où est érigé le bâtiment de la rue de Contamines 35.

Il a été retenu que l'appartement de l'intimé se situe au 8ème étage d'un immeuble bâti dans une rue où le trafic automobile est dense et bruyant.

Pour tenir lieu d'éléments de comparaison, les logements de référence doivent avoir des avantages analogues, par exemple au niveau de l'environnement, ou, à l'inverse, des nuisances comparables, en ce qui a trait notamment à l'exposition au bruit (arrêt 4C.265/2000 du 16 janvier 2001, consid. 4b/dd, in SJ 2001 I p. 247; RAYMOND BISANG ET AL., Das schweizerische Mietrecht, Kommentar, 3e éd. 2008. n° 11 ad art. 269a CO, p. 554).

Il saute aux yeux que des appartements situés dans un environnement résidentiel, à savoir en dehors des voies de passage principales, ne sont pas comparables, au point de vue de l'emplacement, à un logement construit dans un immeuble exposé au bruit généré par une forte circulation de véhicules motorisés. Cette différence d'exposition aux nuisances de bruit exclut à elle seule toute comparaison selon le critère précité, expressément consacré par l'art. 11 al. 1 OBLF.
3.2.5 Il suit de là que même si l'élément de comparaison décrit par la fiche n° 14 était pris en compte, le nombre d'appartements considérés par le droit du bail comme comparables avec le logement de l'intimé se monterait à trois. Or, comme on l'a exposé, ce chiffre est insuffisant pour établir les loyers usuels du quartier.

Il s'ensuit que l'autorité cantonale n'a en rien transgressé le droit fédéral en confirmant le jugement du Tribunal des baux et loyers, lequel avait annulé les congés notifiés au demandeur le 2 mars 2007 pour le 30 septembre 2007
3.2.6 L'annulation des résiliations en cause étant acquise, la question d'une prolongation de bail, qui a fait très brièvement l'objet d'un moyen de la recourante, a perdu tout intérêt.

4.
En résumé, le recours doit être rejeté dans la mesure de sa recevabilité. La recourante, qui succombe, supportera les frais judiciaires et versera à l'intimé une indemnité à titre de dépens (art. 66 al. 1 et 68 al. 1 et 2 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.

2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 2'000 fr., sont mis à la charge de la recourante.

3.
La recourante versera à l'intimé une indemnité de 2'500 fr. à titre de dépens.

4.
Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties et à la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève.

Lausanne, le 26 juillet 2010

Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente: Le Greffier:

Klett Ramelet
Information de décision   •   DEFRITEN
Décision : 4A_295/2010
Date : 26. Juli 2010
Publié : 13. August 2010
Tribunal : Bundesgericht
Statut : Unpubliziert
Domaine : Vertragsrecht
Regeste : bail à loyer; résiliation pour des motifs économiques; loyers usuels du quartier


Répertoire des lois
CC: 8
CC Art. 8 E. De la preuve / I. Fardeau de la preuve - E. De la preuve I. Fardeau de la preuve SR 210 Code civil suisse
CO: 269a 
CO Art. 269a A. Loyers abusifs / II. Exceptions - II. Exceptions Ne sont en règle générale pas abusifs les loyers qui, notamment: SR 220 Loi fédérale complétant le Code civil suisse - Livre cinquième: Droit des obligations
a  se situent dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier;
b  sont justifiés par des hausses de coûts ou par des prestations supplémentaires du bailleur;
c  se situent, lorsqu'il s'agit de constructions récentes, dans les limites du rendement brut permettant de couvrir les frais;
d  ne servent qu'à compenser une réduction du loyer accordée antérieurement grâce au report partiel des frais usuels de financement et sont fixés dans un plan de paiement connu du locataire à l'avance;
e  ne compensent que le renchérissement pour le capital exposé aux risques;
f  n'excèdent pas les limites recommandées dans les contrats-cadres conclus entre les associations de bailleurs et de locataires ou les organisations qui défendent des intérêts semblables.
271 
CO Art. 271 A. Annulabilité du congé / I. En général - A. Annulabilité du congé I. En général SR 220 Loi fédérale complétant le Code civil suisse - Livre cinquième: Droit des obligations
1    Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi.
2    Le congé doit être motivé si l'autre partie le demande.
271a 
CO Art. 271a A. Annulabilité du congé / II. Congé donné par le bailleur - II. Congé donné par le bailleur SR 220 Loi fédérale complétant le Code civil suisse - Livre cinquième: Droit des obligations
1    Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment:
1  a succombé dans une large mesure;
2  a abandonné ou considérablement réduit ses prétentions ou conclusions;
3  a renoncé à saisir le juge;
4  a conclu une transaction ou s'est entendu de toute autre manière avec le locataire.
a  parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail;
b  dans le but d'imposer une modification unilatérale du bail défavorable au locataire ou une adaptation de loyer;
c  seulement dans le but d'amener le locataire à acheter l'appartement loué;
d  pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail, à moins que le locataire ne procède au mépris des règles de la bonne foi;
e  dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire au sujet du bail et si le bailleur:
f  en raison de changements dans la situation familiale du locataire, sans qu'il en résulte des inconvénients majeurs pour le bailleur.
2    La let. e de l'al. 1 est également applicable lorsque le locataire peut prouver par des écrits qu'il s'est entendu avec le bailleur, en dehors d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire, sur une prétention relevant du bail.
3    Les let. d et e de l'al. 1 ne sont pas applicables lorsqu'un congé est donné:
a  en raison du besoin urgent que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux;
b  en cas de demeure du locataire (art. 257 d);
c  pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d'égards envers les voisins (art. 257 f, al. 3 et 4);
d  en cas d'aliénation de la chose louée (art. 261, al. 2);
e  pour de justes motifs (art. 266 g);
f  en cas de faillite du locataire (art. 266 h).
274d
Cst.: 9 
Cst. Art. 9 Protection contre l'arbitraire et protection de la bonne foi - Toute personne a le droit d'être traitée par les organes de l'Etat sans arbitraire et conformément aux règles de la bonne foi. SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse
29
Cst. Art. 29 Garanties générales de procédure SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse
1    Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
2    Les parties ont le droit d'être entendues.
3    Toute personne qui ne dispose pas de ressources suffisantes a droit, à moins que sa cause paraisse dépourvue de toute chance de succès, à l'assistance judiciaire gratuite. Elle a en outre droit à l'assistance gratuite d'un défenseur, dans la mesure où la sauvegarde de ses droits le requiert.
LTF: 2 
LTF Art. 2 Indépendance SR 173.110 0
1    Dans l'exercice de ses attributions judiciaires, le Tribunal fédéral est indépendant et n'est soumis qu'à la loi.
2    Ses arrêts ne peuvent être annulés ou modifiés que par lui-même et conformément aux dispositions de la loi.
42 
LTF Art. 42 Mémoires SR 173.110 0
1    Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
2    Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée. 1 2
3    Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
4    En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique 3 . Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
a  le format du mémoire et des pièces jointes;
b  les modalités de la transmission;
c  les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier. 4
5    Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
6    Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
7    Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.
66 
LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires SR 173.110 0
1    En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
2    Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
3    Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
4    En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
5    Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.
68 
LTF Art. 68 Dépens SR 173.110 0
1    Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
2    En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
3    En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
4    L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
5    Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.
72 
LTF Art. 72 Principe SR 173.110 0
1    Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
2    Sont également sujettes au recours en matière civile:
1  sur la reconnaissance et l'exécution de décisions ainsi que sur l'entraide en matière civile,
2  sur la tenue des registres foncier, d'état civil et du commerce, ainsi que des registres en matière de protection des marques, des dessins et modèles, des brevets d'invention, des obtentions végétales et des topographies,
3  sur le changement de nom,
4  en matière de surveillance des fondations, à l'exclusion des institutions de prévoyance et de libre passage,
5  en matière de surveillance des exécuteurs testamentaires et autres représentants successoraux,
6  les décisions prises dans le domaine de la protection de l'enfant et de l'adulte,
7  ...
a  les décisions en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
b  les décisions prises en application de normes de droit public dans des matières connexes au droit civil, notamment les décisions:
74 
LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale SR 173.110 0
1    Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
a  15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
b  30 000 francs dans les autres cas.
2    Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
a  si la contestation soulève une question juridique de principe;
b  si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
c  s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
d  s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
e  s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.
75 
LTF Art. 75 Autorités précédentes SR 173.110 0
1    Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets. 1
2    Les cantons instituent des tribunaux supérieurs comme autorités cantonales de dernière instance. Ces tribunaux statuent sur recours, sauf si:
a  une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
b  un tribunal spécialisé dans les litiges de droit commercial statue en instance cantonale unique;
c  une action ayant une valeur litigieuse d'au moins 100 000 francs est déposée directement devant le tribunal supérieur avec l'accord de toutes les parties.
76 
LTF Art. 76 Qualité pour recourir SR 173.110 0
1    A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
a  a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire; et
b  est particulièrement touché par la décision attaquée et a un intérêt digne de protection à son annulation ou sa modification.
2    Ont également qualité pour recourir contre les décisions visées à l'art. 72, al. 2, la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux et, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions. 2
90 
LTF Art. 90 Décisions finales - Le recours est recevable contre les décisions qui mettent fin à la procédure. SR 173.110 0
95 
LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation: SR 173.110 0
a  du droit fédéral;
b  du droit international;
c  de droits constitutionnels cantonaux;
d  de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
e  du droit intercantonal.
97 
LTF Art. 97 Etablissement inexact des faits SR 173.110 0
1    Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
2    Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits. 1
99 
LTF Art. 99 SR 173.110 0
1    Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
2    Toute conclusion nouvelle est irrecevable.
100 
LTF Art. 100 Recours contre une décision SR 173.110 0
1    Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
2    Le délai de recours est de dix jours contre:
a  les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
b  les décisions en matière d'entraide pénale internationale et d'assistance administrative internationale en matière fiscale;
c  les décisions portant sur le retour d'un enfant fondées sur la Convention européenne du 20 mai 1980 sur la reconnaissance et l'exécution des décisions en matière de garde des enfants et le rétablissement de la garde des enfants 3 ou sur la Convention du 25 octobre 1980 sur les aspects civils de l'enlèvement international d'enfants 4 .
d  les décisions du Tribunal fédéral des brevets concernant l'octroi d'une licence visée à l'art. 40 dde la loi du 25 juin 1954 sur les brevets 6 .
3    Le délai de recours est de cinq jours contre:
a  les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour effets de change;
b  les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours concernant des votations fédérales.
4    Le délai de recours est de trois jours contre les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours touchant aux élections au Conseil national.
5    En matière de recours pour conflit de compétence entre deux cantons, le délai de recours commence à courir au plus tard le jour où chaque canton a pris une décision pouvant faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
6    ... 7
7    Le recours pour déni de justice ou retard injustifié peut être formé en tout temps.
105 
LTF Art. 105 Faits déterminants SR 173.110 0
1    Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
2    Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
3    Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente. 1
106 
LTF Art. 106 Application du droit SR 173.110 0
1    Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
2    Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.
107 
LTF Art. 107 Arrêt SR 173.110 0
1    Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties.
2    Si le Tribunal fédéral admet le recours, il statue lui-même sur le fond ou renvoie l'affaire à l'autorité précédente pour qu'elle prenne une nouvelle décision. Il peut également renvoyer l'affaire à l'autorité qui a statué en première instance.
3    Si le Tribunal fédéral considère qu'un recours en matière d'entraide pénale internationale ou d'assistance administrative internationale en matière fiscale est irrecevable, il rend une décision de non-entrée en matière dans les quinze jours qui suivent la fin d'un éventuel échange d'écritures. Dans le domaine de l'entraide pénale internationale, le Tribunal fédéral n'est pas lié par ce délai lorsque la procédure d'extradition concerne une personne dont la demande d'asile n'a pas encore fait l'objet d'une décision finale entrée en force. 1
4    Le Tribunal fédéral statue sur tout recours contre une décision du Tribunal fédéral des brevets portant sur l'octroi d'une licence visée à l'art. 40 dde la loi du 25 juin 1954 sur les brevets 2 dans le mois qui suit le dépôt du recours. 3
108
LTF Art. 108 Juge unique SR 173.110 0
1    Le président de la cour décide en procédure simplifiée de ne pas entrer en matière:
a  sur les recours manifestement irrecevables;
b  sur les recours dont la motivation est manifestement insuffisante (art. 42, al. 2);
c  sur les recours procéduriers ou abusifs.
2    Le président de la cour peut confier cette tâche à un autre juge.
3    L'arrêt est motivé par une brève indication de la cause de l'irrecevabilité.
OBLF: 11
OBLF Art. 11 Loyers usuels dans la localité ou le quartier - (art. 269 a, let. a, CO) SR 221.213.11 Ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux
1    Les loyers déterminants pour le calcul des loyers usuels dans la localité ou le quartier au sens de l'art. 269 a, let. a, CO sont les loyers des logements et des locaux commerciaux comparables à la chose louée quant à l'emplacement, la dimension, l'équipement, l'état et l'année de construction.
2    Pour les locaux commerciaux, la comparaison au sens de l'art. 269 a, let. a, CO peut être opérée sur la base du prix au mètre carré usuel dans le quartier pour des objets semblables.
3    N'entrent pas en ligne de compte les loyers découlant du fait qu'un bailleur ou un groupe de bailleurs domine le marché.
4    Les statistiques officielles doivent être prises en considération.
Répertoire ATF
123-III-317 • 125-III-231 • 127-III-411 • 133-IV-286 • 134-III-379 • 135-III-127 • 135-III-397 • 135-III-670 • 136-III-74
Weitere Urteile ab 2000
4A_130/2008 • 4A_295/2010 • 4A_408/2009 • 4C.161/1997 • 4C.199/2000 • 4C.265/2000
Répertoire de mots-clés
Trié par fréquence ou alphabet
tribunal fédéral • installation électrique • autorité cantonale • tribunal des baux • vue • d'office • chose louée • recours en matière civile • bail à loyer • mois • violation du droit • droit fédéral • quant • valeur litigieuse • automobile • tennis • calcul • inspection locale • frais judiciaires • titre
... Les montrer tous
SJ
1998 S.645 • 2001 I S.247 • 2001 I S.278 • 2008 I S.461