Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
4A 609/2020
Urteil vom 26. März 2021
I. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichterin Hohl, Präsidentin,
Bundesrichterinnen Kiss, Niquille,
Gerichtsschreiber Gross.
Verfahrensbeteiligte
A.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Albert Romero,
Beschwerdeführer,
gegen
1. B.________,
2. C.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Jürg Reichenbach,
Beschwerdegegner.
Gegenstand
Mietrecht; Ausweisung,
Beschwerde gegen das Urteil und den Beschluss
des Obergerichts des Kantons Zürich, II. Zivilkammer,
vom 16. Oktober 2020 (LF200042, LF200044).
Sachverhalt:
A.
A.a. Mit Mietvertrag vom 11. August 2000 vermietete Familie A.________ eine 3,5 Zimmerwohnung in U.________ an die Eheleute B.________ (Mieter 1, Beschwerdegegner 1) und C.________ (Mieterin 2, Beschwerdegegnerin 2). Im Rahmen einer Erbteilung wurde A.________ (Vermieter, Beschwerdeführer) Alleineigentümer der vermieteten Liegenschaft und trat als solcher in das Mietverhältnis ein.
A.b. Mit Schreiben und amtlich genehmigtem Formular vom 5. November 2018 kündigte der Vermieter den Mietern per 31. März 2019 "wegen fortgesetzten Nachtruhestörungen, trotz mehrfache r mündliche r u. schriftliche r Abmahnungen ". Die Mieterin 2 zog am 3. April 2019 aus der gemieteten Wohnung aus, während der Mieter 1 darin verblieb und bis heute dort wohnt.
A.c. Nachdem der Vermieter beim Einzelgericht des Bezirksgerichts Dietikon ein erstes Ausweisungsbegehren im summarischen Verfahren anhängig gemacht hatte und dieses erstinstanzlich gutgeheissen worden war, hob das Obergericht des Kantons Zürich den entsprechenden Entscheid mit Urteil vom 14. August 2019 auf und trat auf das Gesuch nicht ein. Es erwog im Wesentlichen, das Kündigungsdatum sei nicht im amtlichen Formular selbst, sondern nur in einem Begleitschreiben genannt worden.
A.d. In der Folge wiederholte der Vermieter seine Kündigung mit Schreiben und amtlich genehmigtem Formular vom 26. August 2019, in dem er explizit - namentlich in Bezug auf den Kündigungsgrund - auf sein Begleitschreiben und seine Kündigung vom 5. November 2018 verwies. Die Kündigung sprach er auf den 31. März 2020 aus. Diese Kündigung wurde der Mieterin 2 am 27. August 2019 und dem Mieter 1 am 14. September 2019 zugestellt.
A.e. Am 14. Oktober 2019 sprach der Vermieter zudem eine Zahlungsverzugskündigung per 30. November 2019 aus. Diese focht der Mieter 1 bei der zuständigen Schlichtungsbehörde an. Anlässlich der Schlichtungsverhandlung vom 9. Januar 2020 schlossen der Mieter 1 und der Vermieter einen Vergleich mit Widerrufsvorbehalt. Darin hielten sie fest, dass sowohl die per 31. März 2020 ausgesprochene Kündigung als auch die Zahlungsverzugskündigung per 30. November 2019 gültig seien. Sie vereinbarten, dass der Vermieter dem Mieter 1 das Mietverhältnis bis zum 31. März 2020 erstrecke, dieser sich demgegenüber verpflichte, das Mietobjekt auf diesen Zeitpunkt hin ordnungsgemäss zurückzugeben. Dieser Vergleich widerrief der Mieter 1 innert Frist, worauf ihm die Klagebewilligung erteilt wurde. Er erhob daraufhin eine entsprechende Klage zur Anfechtung der Zahlungsverzugskündigung.
B.
Mit Eingabe vom 3. April 2020 machte der Vermieter ein zweites Ausweisungsbegehren im summarischen Verfahren gemäss Art. 257
SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 257 - 1 Le tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque les conditions suivantes sont remplies: |
|
1 | Le tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque les conditions suivantes sont remplies: |
a | l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement prouvé; |
b | la situation juridique est claire. |
2 | Cette procédure est exclue lorsque l'affaire est soumise à la maxime d'office. |
3 | Le tribunal n'entre pas en matière sur la requête lorsque cette procédure ne peut pas être appliquée. |
Dagegen erhoben der Mieter 1 und die Mieterin 2, je separat und rechtzeitig, Berufung beim Obergericht des Kantons Zürich. Mit Verfügung vom 20. August 2020 wurden die beiden Berufungsverfahren vereinigt. Mit Urteil und Beschluss vom 16. Oktober 2020 hiess das Obergericht die Berufungen gut, hob das Urteil des Einzelgerichts auf, und trat auf das Ausweisungsbegehren des Vermieters nicht ein.
C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen vom 20. November 2020 beantragt der Vermieter dem Bundesgericht, das angefochtene Urteil des Obergerichts sei kostenfällig aufzuheben und der Entscheid der Erstinstanz sei zu bestätigen. Eventualiter sei die Angelegenheit zu neuer Entscheidung an das Obergericht zurückzuweisen. Der Beschwerdegegner 1 beantragt (als Anwalt in eigener Sache), auf die Beschwerde sei nicht einzutreten und das vorinstanzliche Urteil und der Beschluss des Obergerichts seien zu bestätigen. Die Beschwerdegegnerin 2 beantragt, auf die Beschwerde sei nicht einzutreten (Ziff. 1). Eventualiter sei sie abzuweisen und das Urteil des Obergerichts zu bestätigen (Ziff. 2). Die Vorinstanz hat auf Vernehmlassung verzichtet.
Erwägungen:
1.
1.1. Die Beschwerde hat ein Rechtsbegehren zu enthalten (Art. 42 Abs. 1
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés. |
|
1 | Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés. |
2 | Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.15 16 |
3 | Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision. |
4 | En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique17. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement: |
a | le format du mémoire et des pièces jointes; |
b | les modalités de la transmission; |
c | les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.18 |
5 | Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération. |
6 | Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération. |
7 | Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable. |
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 107 Arrêt - 1 Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties. |
|
1 | Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties. |
2 | Si le Tribunal fédéral admet le recours, il statue lui-même sur le fond ou renvoie l'affaire à l'autorité précédente pour qu'elle prenne une nouvelle décision. Il peut également renvoyer l'affaire à l'autorité qui a statué en première instance. |
3 | Si le Tribunal fédéral considère qu'un recours en matière d'entraide pénale internationale ou d'assistance administrative internationale en matière fiscale est irrecevable, il rend une décision de non-entrée en matière dans les quinze jours qui suivent la fin d'un éventuel échange d'écritures. Dans le domaine de l'entraide pénale internationale, le Tribunal fédéral n'est pas lié par ce délai lorsque la procédure d'extradition concerne une personne dont la demande d'asile n'a pas encore fait l'objet d'une décision finale entrée en force.100 |
4 | Le Tribunal fédéral statue sur tout recours contre une décision du Tribunal fédéral des brevets portant sur l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets101 dans le mois qui suit le dépôt du recours.102 |
Die Beschwerdegegnerin 2 macht geltend, der Beschwerdeführer fordere die Bestätigung des erstinstanzlichen Urteils, bestätigen könne das Bundesgericht aber nur das vorinstanzliche Urteil, weshalb formal nur ein Antrag auf Aufhebung des vorinstanzlichen Urteils, ohne weitere Anträge in der Sache, vorliege.
Der Beschwerdeführer fordert in seinem Hauptantrag, "der Entscheid der Erstinstanz (Bezirksgericht Dietikon) [sei] zu bestätigen". Aus diesem Rechtsbegehren zusammen mit der Begründung lässt sich mit hinreichender Klarheit entnehmen, was gewollt ist: Er fordert die Ausweisung der Beschwerdegegner aus der streitgegenständlichen Wohnung, wie sie ihm in den Dispositivziffern 1 und 2 des erstinstanzlichen Entscheids gewährt worden ist. Die Beschwerdegegnerin 2 führt denn auch selbst aus, mittelbar könne geschlossen werden, dass er die Bestätigung der erstinstanzlich gestellten Gesuchsbegehren fordere, soweit die Erstinstanz diesen entsprochen habe. Das Hauptbegehren des Beschwerdeführers ist somit hinreichend klar.
1.2. Die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen der Beschwerde in Zivilsachen sind erfüllt und geben zu keinen Bemerkungen Anlass. Unter Vorbehalt einer rechtsgenüglichen Begründung (Art. 42 Abs. 2
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés. |
|
1 | Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés. |
2 | Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.15 16 |
3 | Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision. |
4 | En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique17. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement: |
a | le format du mémoire et des pièces jointes; |
b | les modalités de la transmission; |
c | les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.18 |
5 | Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération. |
6 | Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération. |
7 | Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable. |
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office. |
|
1 | Le Tribunal fédéral applique le droit d'office. |
2 | Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant. |
2.
Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office. |
|
1 | Le Tribunal fédéral applique le droit d'office. |
2 | Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant. |
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés. |
|
1 | Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés. |
2 | Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.15 16 |
3 | Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision. |
4 | En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique17. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement: |
a | le format du mémoire et des pièces jointes; |
b | les modalités de la transmission; |
c | les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.18 |
5 | Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération. |
6 | Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération. |
7 | Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable. |
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés. |
|
1 | Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés. |
2 | Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.15 16 |
3 | Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision. |
4 | En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique17. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement: |
a | le format du mémoire et des pièces jointes; |
b | les modalités de la transmission; |
c | les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.18 |
5 | Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération. |
6 | Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération. |
7 | Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable. |
3.
Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente. |
|
1 | Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente. |
2 | Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95. |
3 | Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.99 |
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation: |
|
a | du droit fédéral; |
b | du droit international; |
c | de droits constitutionnels cantonaux; |
d | de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires; |
e | du droit intercantonal. |
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente. |
|
1 | Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente. |
2 | Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95. |
3 | Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.99 |
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause. |
|
1 | Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause. |
2 | Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.89 |
Für eine Kritik am festgestellten Sachverhalt gilt das strenge Rügeprinzip von Art. 106 Abs. 2
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office. |
|
1 | Le Tribunal fédéral applique le droit d'office. |
2 | Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant. |
4.
Das Gericht gewährt nach Art. 257 Abs. 1
SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 257 - 1 Le tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque les conditions suivantes sont remplies: |
|
1 | Le tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque les conditions suivantes sont remplies: |
a | l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement prouvé; |
b | la situation juridique est claire. |
2 | Cette procédure est exclue lorsque l'affaire est soumise à la maxime d'office. |
3 | Le tribunal n'entre pas en matière sur la requête lorsque cette procédure ne peut pas être appliquée. |
SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 257 - 1 Le tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque les conditions suivantes sont remplies: |
|
1 | Le tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque les conditions suivantes sont remplies: |
a | l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement prouvé; |
b | la situation juridique est claire. |
2 | Cette procédure est exclue lorsque l'affaire est soumise à la maxime d'office. |
3 | Le tribunal n'entre pas en matière sur la requête lorsque cette procédure ne peut pas être appliquée. |
Soweit die Gültigkeit der Kündigung des Mietvertrags im Ausweisungsverfahren als Vorfrage zu beurteilen ist, beziehen sich die Voraussetzungen von Art. 257 Abs. 1
SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 257 - 1 Le tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque les conditions suivantes sont remplies: |
|
1 | Le tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque les conditions suivantes sont remplies: |
a | l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement prouvé; |
b | la situation juridique est claire. |
2 | Cette procédure est exclue lorsque l'affaire est soumise à la maxime d'office. |
3 | Le tribunal n'entre pas en matière sur la requête lorsque cette procédure ne peut pas être appliquée. |
SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 257 - 1 Le tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque les conditions suivantes sont remplies: |
|
1 | Le tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque les conditions suivantes sont remplies: |
a | l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement prouvé; |
b | la situation juridique est claire. |
2 | Cette procédure est exclue lorsque l'affaire est soumise à la maxime d'office. |
3 | Le tribunal n'entre pas en matière sur la requête lorsque cette procédure ne peut pas être appliquée. |
SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 243 Champ d'application - 1 La procédure simplifiée s'applique aux affaires patrimoniales dont la valeur litigieuse ne dépasse pas 30 000 francs. |
|
1 | La procédure simplifiée s'applique aux affaires patrimoniales dont la valeur litigieuse ne dépasse pas 30 000 francs. |
2 | Elle s'applique quelle que soit la valeur litigieuse: |
a | aux litiges relevant de la loi du 24 mars 1995 sur l'égalité93; |
b | aux litiges portant sur de la violence, des menaces ou du harcèlement au sens de l'art. 28b CC95 ou aux décisions d'ordonner une surveillance électronique au sens de l'art. 28c CC; |
c | aux litiges portant sur des baux à loyer ou à ferme d'habitations et de locaux commerciaux et sur des baux à ferme agricoles en ce qui concerne la consignation du loyer ou du fermage, la protection contre les loyers ou les fermages abusifs, la protection contre les congés ou la prolongation du bail à loyer ou à ferme; |
d | aux litiges portant sur le droit d'accès selon l'art. 25 LPD97; |
e | aux litiges relevant de la loi du 17 décembre 1993 sur la participation98; |
f | aux litiges portant sur des assurances complémentaires à l'assurance-maladie sociale au sens de la loi fédérale du 18 mars 1994 sur l'assurance-maladie99. |
3 | La procédure simplifiée ne s'applique pas aux litiges pour lesquels sont compétents une instance cantonale unique au sens des art. 5 et 8 ou le tribunal de commerce au sens de l'art. 6. |
SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 247 Établissement des faits - 1 Le tribunal amène les parties, par des questions appropriées, à compléter les allégations insuffisantes et à désigner les moyens de preuve. |
|
1 | Le tribunal amène les parties, par des questions appropriées, à compléter les allégations insuffisantes et à désigner les moyens de preuve. |
2 | Le tribunal établit les faits d'office: |
a | dans les affaires visées à l'art. 243, al. 2; |
b | lorsque la valeur litigieuse ne dépasse pas 30 000 francs: |
b1 | dans les autres litiges portant sur des baux à loyer et à ferme d'habitations et de locaux commerciaux et sur des baux à ferme agricoles, |
b2 | dans les autres litiges portant sur un contrat de travail. |
5.
Umstritten ist (vorfrageweise) die Gültigkeit der Kündigung vom 26. August 2019 und damit zusammenhängend, ob diese als ordentliche oder ausserordentliche Kündigung zu qualifizieren ist.
5.1.
5.1.1. Die Vorinstanz erwog, es könne letztlich offenbleiben, ob die Kündigung vom 26. August 2019 als ordentliche oder aber als ausserordentliche Kündigung im Sinne von Art. 257f Abs. 3
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 257f - 1 Le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin nécessaire. |
|
1 | Le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin nécessaire. |
2 | S'il s'agit d'un immeuble, il est tenu d'avoir pour les personnes habitant la maison et les voisins les égards qui leur sont dus. |
3 | Lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. |
4 | Les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent toutefois être résiliés avec effet immédiat, si le locataire cause volontairement un préjudice grave à la chose. |
SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 257 - 1 Le tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque les conditions suivantes sont remplies: |
|
1 | Le tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque les conditions suivantes sont remplies: |
a | l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement prouvé; |
b | la situation juridique est claire. |
2 | Cette procédure est exclue lorsque l'affaire est soumise à la maxime d'office. |
3 | Le tribunal n'entre pas en matière sur la requête lorsque cette procédure ne peut pas être appliquée. |
SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 257 - 1 Le tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque les conditions suivantes sont remplies: |
|
1 | Le tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque les conditions suivantes sont remplies: |
a | l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement prouvé; |
b | la situation juridique est claire. |
2 | Cette procédure est exclue lorsque l'affaire est soumise à la maxime d'office. |
3 | Le tribunal n'entre pas en matière sur la requête lorsque cette procédure ne peut pas être appliquée. |
5.1.2. Hinsichtlich der Auslegung der Kündigungserklärung erwog die Vorinstanz, die Beschwerdegegner hätten nicht (hinreichend) behauptet, dass der Beschwerdeführer tatsächlich den Willen gehabt habe, das Mietverhältnis ausserordentlich zu kündigen. Ebenso wenig habe dieser (hinreichend) behauptet, die Beschwerdegegner hätten die Kündigung tatsächlich als ordentliche Kündigung verstanden. Abzustellen sei damit auf eine objektive Auslegung der Kündigungserklärung nach dem Vertrauensprinzip.
Dem Wortlaut der Kündigung vom 26. August 2019 lasse sich nicht unmittelbar entnehmen, ob der Beschwerdeführer ordentlich oder ausserordentlich (gemäss Art. 257f Abs. 3
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 257f - 1 Le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin nécessaire. |
|
1 | Le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin nécessaire. |
2 | S'il s'agit d'un immeuble, il est tenu d'avoir pour les personnes habitant la maison et les voisins les égards qui leur sont dus. |
3 | Lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. |
4 | Les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent toutefois être résiliés avec effet immédiat, si le locataire cause volontairement un préjudice grave à la chose. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 257f - 1 Le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin nécessaire. |
|
1 | Le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin nécessaire. |
2 | S'il s'agit d'un immeuble, il est tenu d'avoir pour les personnes habitant la maison et les voisins les égards qui leur sont dus. |
3 | Lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. |
4 | Les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent toutefois être résiliés avec effet immédiat, si le locataire cause volontairement un préjudice grave à la chose. |
mehrfachen Nachtruhestörung kündige, so hätten sie davon ausgehen müssen, er stütze seine (nichtige) Kündigung vom 5. November 2018 auf den ausserordentlichen Beendigungsgrund. Daran ändere nichts, dass er letztlich trotzdem auf den ordentlichen Kündigungstermin vom 31. März 2019 zu kündigen beabsichtigt habe. Zum einen handle es sich bei der ausserordentlichen Kündigungsfrist gemäss Art. 257f Abs. 3
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 257f - 1 Le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin nécessaire. |
|
1 | Le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin nécessaire. |
2 | S'il s'agit d'un immeuble, il est tenu d'avoir pour les personnes habitant la maison et les voisins les égards qui leur sont dus. |
3 | Lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. |
4 | Les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent toutefois être résiliés avec effet immédiat, si le locataire cause volontairement un préjudice grave à la chose. |
Nach Treu und Glauben habe deshalb auch die vorliegend strittige Kündigung vom 26. August 2019 grundsätzlich als ausserordentliche Kündigung verstanden werden müssen. Damit stehe freilich die Erklärung des Beschwerdeführers im Widerspruch, dass ihm, "da der mit der nichtigen Kündigung vom 5. November 2018 gewählte Beendigungstermin des Mietverhältnisses vom 31. März 2019 inzwischen längstens verstrichen [sei]", "nichts anderes übrig [bleibe], als die Kündigung heute in Nachachtung der vereinbarten Fristen und Termine auf den 31. März 2020 auszusprechen". Wenn er aber unmittelbar nach diesen Ausführungen klarstelle, dass sich abgesehen vom Kündigungstermin "gegenüber der am 5. November 2018 ausgesprochenen Kündigung [nichts ändere] insbesondere nicht am Kündigungsgrund" und umfassend auf das damalige Begleitschreiben verweise, hätten die Beschwerdegegner nicht ohne Weiteres davon ausgehen müssen, es handle sich bei der zweiten Kündigung nunmehr um eine ordentliche Kündigung.
5.2. Der Beschwerdeführer beanstandet das vorinstanzliche Auslegungsergebnis. Es sei klar, dass es sich bei der Kündigung vom 26. August 2019 per 31. März 2020 um eine ordentliche Kündigung gehandelt habe. Dem Wortlaut dieser Kündigung lasse sich ohne Weiteres - aufgrund des klaren Hinweises, dass sie unter Einhaltung der vertraglichen Termine und Fristen erfolge - entnehmen, dass eine ordentliche Kündigung ausgesprochen worden sei. Die Kündigung sei rund 7 Monate im Voraus auf den ordentlichen Beendigungstermin ausgesprochen worden und habe von den Beschwerdegegnern nach Treu und Glauben nur als ordentliche Kündigung aufgefasst werden dürfen. Entgegen der Vorinstanz sei unzweifelhaft, dass er bereits mit der (nichtigen) Kündigung vom 5. November 2018 eine ordentliche Kündigung habe aussprechen wollen. Es sei lebensfremd, davon auszugehen, er habe am 5. November 2018 eine ausserordentliche Kündigung per 31. März 2019 aussprechen wollen, zumal für eine ausserordentliche Kündigung gerade die Unzumutbarkeit der Fortführung des Mietverhältnisses vorausgesetzt sei. Aus diesem Grund sei auch der vorinstanzliche Hinweis nicht einschlägig, bei der ausserordentlichen Kündigungsfrist gemäss Art. 257f Abs. 3
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 257f - 1 Le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin nécessaire. |
|
1 | Le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin nécessaire. |
2 | S'il s'agit d'un immeuble, il est tenu d'avoir pour les personnes habitant la maison et les voisins les égards qui leur sont dus. |
3 | Lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. |
4 | Les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent toutefois être résiliés avec effet immédiat, si le locataire cause volontairement un préjudice grave à la chose. |
Mindestfrist, die verlängert werden könne. Würde die Mindestfrist um Monate verlängert, erschiene die Unzumutbarkeit fraglich. Eine Kündigung sei als ordentliche zu behandeln, sofern sich nicht aus der Kündigungserklärung klarerweise eine ausserordentliche Beendigung ableiten lasse.
5.2.1. Für die Auslegung einseitig empfangsbedürftiger Willenserklärungen ist Art. 18
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 18 - 1 Pour apprécier la forme et les clauses d'un contrat, il y a lieu de rechercher la réelle et commune intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention. |
|
1 | Pour apprécier la forme et les clauses d'un contrat, il y a lieu de rechercher la réelle et commune intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention. |
2 | Le débiteur ne peut opposer l'exception de simulation au tiers qui est devenu créancier sur la foi d'une reconnaissance écrite de la dette. |
5.2.2. Soweit der Beschwerdeführer geltend macht, die Vorinstanz hätte einen tatsächlichen Willen dahingehend feststellen müssen, dass die Beschwerdegegner die Kündigung als ordentliche Kündigung verstanden hätten, genügt er den Anforderungen an eine Willkürrüge (vgl. hiervor E. 3) nicht. Er zeigt namentlich nicht auf, dass er die von ihm geltend gemachten Behauptungen prozesskonform ins Verfahren eingebracht hat. Zu prüfen ist somit die vorinstanzliche Auslegung der Kündigungserklärung nach dem Vertrauensprinzip.
5.2.3. Die Beschwerdegegnerin 2 geht davon aus, dass im Falle eines Auslegungsstreits die Voraussetzungen von Art. 257
SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 257 - 1 Le tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque les conditions suivantes sont remplies: |
|
1 | Le tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque les conditions suivantes sont remplies: |
a | l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement prouvé; |
b | la situation juridique est claire. |
2 | Cette procédure est exclue lorsque l'affaire est soumise à la maxime d'office. |
3 | Le tribunal n'entre pas en matière sur la requête lorsque cette procédure ne peut pas être appliquée. |
Gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist die Rechtslage in der Regel nicht klar, wenn die Anwendung einer Norm einen Ermessens- oder Billigkeitsentscheid des Gerichts mit wertender Berücksichtigung der gesamten Umstände erfordert (BGE 141 III 23 E. 3.2 S. 26; vgl. hiervor E. 4). Als Beispiel wurde dabei die Beurteilung von Treu und Glauben angeführt (vgl. BGE 138 III 123 E. 2.1.2 S. 126; Urteil 4A 273/2012 vom 30. Oktober 2012 E. 5.1.2, nicht. publ. in: BGE 138 III 620).
Für die auf den Grundsatz von Treu und Glauben abgestützte Auslegung von Verträgen nach dem Vertrauensprinzip ist die beispielhafte Erwähnung der Beurteilung von Treu und Glauben in der genannten Rechtsprechung aber nicht so zu verstehen, dass ein klarer Fall in rechtlicher Hinsicht stets verneint werden muss, sobald ein Vertrag nach dem Vertrauensprinzip auszulegen ist. Ergibt sich in Anwendung des Vertrauensprinzips der Inhalt einer vertraglichen Regelung eindeutig und klar, ist es dem Gericht nicht verwehrt, klares Recht zu bejahen. Insoweit ist es nicht ausgeschlossen, im Verfahren nach Art. 257
SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 257 - 1 Le tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque les conditions suivantes sont remplies: |
|
1 | Le tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque les conditions suivantes sont remplies: |
a | l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement prouvé; |
b | la situation juridique est claire. |
2 | Cette procédure est exclue lorsque l'affaire est soumise à la maxime d'office. |
3 | Le tribunal n'entre pas en matière sur la requête lorsque cette procédure ne peut pas être appliquée. |
Es ist somit zu prüfen, ob sich vorliegend - entgegen der Vorinstanz - der Inhalt bzw. die Qualifikation der strittigen Kündigungserklärung vom 26. August 2019 aufgrund einer Auslegung nach dem Vertrauensprinzip eindeutig und klar ergibt.
5.2.4. Die Vorinstanz stützt sich in ihrer Auslegung betreffend die strittige Kündigung vom 26. August 2019 massgeblich auf die Qualifikation der ersten (nichtigen) Kündigung vom 5. November 2018 als ausserordentliche Kündigung. Es ist somit vorab auf die vorinstanzliche Argumentation hinsichtlich dieser Kündigung einzugehen.
Die Vorinstanz führt zwar aus, es sei nicht zu übersehen, dass der Umstand, ob die Kündigung auf den ordentlichen oder auf einen früheren Kündigungstermin erklärt werde, bei der Auslegung der Kündigungserklärung von Bedeutung sein könne, sie misst diesem Umstand aber angesichts der Kündigungsbegründung keine entscheidende Bedeutung zu. Der Beschwerdeführer macht aber zu Recht geltend, es sei nicht davon auszugehen, dass er am 5. November 2018 eine ausserordentliche Kündigung per 31. März 2019 habe aussprechen wollen. Auch wenn es sich bei der Frist von Art. 257f Abs. 3
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 257f - 1 Le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin nécessaire. |
|
1 | Le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin nécessaire. |
2 | S'il s'agit d'un immeuble, il est tenu d'avoir pour les personnes habitant la maison et les voisins les égards qui leur sont dus. |
3 | Lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. |
4 | Les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent toutefois être résiliés avec effet immédiat, si le locataire cause volontairement un préjudice grave à la chose. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 257f - 1 Le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin nécessaire. |
|
1 | Le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin nécessaire. |
2 | S'il s'agit d'un immeuble, il est tenu d'avoir pour les personnes habitant la maison et les voisins les égards qui leur sont dus. |
3 | Lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. |
4 | Les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent toutefois être résiliés avec effet immédiat, si le locataire cause volontairement un préjudice grave à la chose. |
namentlich auf das letzte Abmahnschreiben bezieht, lässt sich allein daraus nicht ableiten, er hätte eine ausserordentliche Kündigung gemäss Art. 257f Abs. 3
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 257f - 1 Le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin nécessaire. |
|
1 | Le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin nécessaire. |
2 | S'il s'agit d'un immeuble, il est tenu d'avoir pour les personnes habitant la maison et les voisins les égards qui leur sont dus. |
3 | Lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. |
4 | Les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent toutefois être résiliés avec effet immédiat, si le locataire cause volontairement un préjudice grave à la chose. |
Dies gilt erst recht für die vorliegend strittige Kündigung vom 26. August 2019 per 31. März 2020. Der Beschwerdeführer liess explizit ausführen, dass ihm "nichts anderes übrig [bleibe], als die Kündigung heute in Nachachtung der vereinbarten Fristen und Termine auf den 31. März 2020 auszusprechen". Diese Formulierung konnte offenkundig nur als Hinweis auf eine ordentliche Kündigung verstanden werden. Daher ist auch nicht ersichtlich, inwiefern eine Auslegung nach dem Vertrauensprinzip nur durch Parteibefragung möglich scheint, wie die Beschwerdegegnerin 2 geltend macht. Es verletzt daher Bundesrecht, wenn die Vorinstanz das Auslegungsergebnis betreffend die Qualifikation der strittigen Kündigung als nicht klar im Sinne von Art. 257
SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 257 - 1 Le tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque les conditions suivantes sont remplies: |
|
1 | Le tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque les conditions suivantes sont remplies: |
a | l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement prouvé; |
b | la situation juridique est claire. |
2 | Cette procédure est exclue lorsque l'affaire est soumise à la maxime d'office. |
3 | Le tribunal n'entre pas en matière sur la requête lorsque cette procédure ne peut pas être appliquée. |
6.
Umstritten ist weiter, ob auf das Ausweisungsbegehren auch betreffend die Beschwerdegegnerin 2 einzutreten ist.
6.1. Die Vorinstanz erwog, der Beschwerdeführer stütze sein Ausweisungsbegehren einerseits auf einen dinglichen Vindikationsanspruch (Art. 641 Abs. 2
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 641 - 1 Le propriétaire d'une chose a le droit d'en disposer librement, dans les limites de la loi. |
|
1 | Le propriétaire d'une chose a le droit d'en disposer librement, dans les limites de la loi. |
2 | Il peut la revendiquer contre quiconque la détient sans droit et repousser toute usurpation. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 267 - 1 À la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat. |
|
1 | À la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat. |
2 | Est nulle toute convention conclue avant la fin du bail et prévoyant que le locataire devra verser une indemnité destinée à couvrir autre chose qu'un dommage éventuel. |
Passivlegitimiert im Rahmen der Vindikationsklage sei jeder unrechtmässige Besitzer. Es sei unbestritten, dass die Beschwerdegegnerin 2 am 3. April 2019 aus der Mietwohnung ausgezogen sei und sie dem Beschwerdegegner 1 sämtliche Schlüssel überreicht habe. Entgegen der Erstinstanz fehle es ihr (auch) an mittelbarem Besitz. Es sei nicht ersichtlich (und werde vom Beschwerdeführer auch nicht behauptet), gestützt auf welches besondere Rechtsverhältnis der Beschwerdegegner 1 die Mietwohnung (auch) für sie besitzen solle. Vielmehr sei anzunehmen, dass er seinen unmittelbaren Besitz ausschliesslich für sich allein ausübe. Zudem fehle es ihr am Willen, (mittelbaren) Besitz an der Mietwohnung auszuüben. Eine bloss abstrakte Möglichkeit der Besitzergreifung in Zukunft genüge nicht. Soweit sich das Ausweisungsbegehren auf Art. 641 Abs. 2
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 641 - 1 Le propriétaire d'une chose a le droit d'en disposer librement, dans les limites de la loi. |
|
1 | Le propriétaire d'une chose a le droit d'en disposer librement, dans les limites de la loi. |
2 | Il peut la revendiquer contre quiconque la détient sans droit et repousser toute usurpation. |
Hinsichtlich des obligatorischen Rückgabeanspruchs gemäss Art. 267
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 267 - 1 À la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat. |
|
1 | À la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat. |
2 | Est nulle toute convention conclue avant la fin du bail et prévoyant que le locataire devra verser une indemnité destinée à couvrir autre chose qu'un dommage éventuel. |
Erfüllung des eingeklagten Primäranspruchs auch nicht bewirken. Wegen dieser zumindest auf absehbare Zeit bestehenden (tatsächlichen) Unmöglichkeit fehle es an einem unbestrittenen bzw. sofort beweisbaren Sachverhalt gemäss Art. 257 Abs. 1 lit. a
SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 257 - 1 Le tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque les conditions suivantes sont remplies: |
|
1 | Le tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque les conditions suivantes sont remplies: |
a | l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement prouvé; |
b | la situation juridique est claire. |
2 | Cette procédure est exclue lorsque l'affaire est soumise à la maxime d'office. |
3 | Le tribunal n'entre pas en matière sur la requête lorsque cette procédure ne peut pas être appliquée. |
Anzumerken bleibe schliesslich, dass die materielle Rechtskraft eines Ausweisungsentscheids in subjektiver Hinsicht grundsätzlich nur diejenigen Personen binde, die durch das entsprechende Leistungsurteil zur Wohnungsrückgabe verpflichtet würden (mit Verweis auf das Urteil 5P. 25/2007 vom 19. März 2007 E. 5.1). Insofern würden zwar die vom Beschwerdeführer geäusserten Bedenken zutreffen, dass sich eine Zwangsvollstreckung nur gegen den Beschwerdegegner 1 nicht aber gegen die Beschwerdegegnerin 2 richten könne, wenn nur das gegen Ersteren gerichtete Ausweisungsbegehren gutgeheissen würde. Wenn Letztere aber - entgegen ihren eigenen Beteuerungen - bei Gutheissung eines gegen den Beschwerdegegner 1 gerichteten Ausweisungsbegehrens vor einer Zwangsräumung in die Mietwohnung zurückkehren würde, so wäre es rechtsmissbräuchlich, wenn sie sich anschliessend darauf berufen würde, ein Ausweisungsurteil könne ihr nicht entgegenhalten werden. In diesem Falle könnte ein entsprechender Ausweisungsentscheid auch ihr gegenüber vollstreckt werden.
6.2. Der Beschwerdeführer rügt, die Vorinstanz führe zutreffend aus, dass sein obligatorischer Rückgabeanspruch gegenüber der Beschwerdegegnerin 2 trotz ihres Auszugs aus der Mietwohnung bestehen bleibe. In der Folge komme sie allerdings aus nicht nachvollziehbaren Gründen zum Schluss, es liege in Bezug auf die Beschwerdegegnerin 2 eine subjektive (verschuldete) Unmöglichkeit vor, die dem Ausweisungsanspruch entgegenstehe. Die Beschwerdegegnerin 2 habe die Möglichkeit auf die Rückgabe des Mietobjekts hinzuwirken, da sie im Rahmen des gemeinschaftlichen Mietverhältnisses noch immer am Mietvertrag berechtigt sei. Auch die vorinstanzliche Auffassung betreffend Rechtsmissbrauch im Falle eines Wiedereinzugs der Beschwerdegegnerin 2 in die streitgegenständliche Wohnung sei nicht nachvollziehbar. Das Stadtammannamt würde nicht einen Ausweisungsentscheid gegen einen Ehegatten durchsetzen, der nicht im Ausweisungsentscheid genannt sei. Damit trage er das Risiko, dass die Beschwerdegegnerin 2 wieder in die streitgegenständliche Wohnung einziehe und nicht ausgewiesen werden könne.
Die Rüge des Beschwerdeführers ist berechtigt. Auch wenn die Möglichkeit der Wiederaufnahme des Zusammenlebens vorliegend nicht als naheliegend erscheinen mag, ist es jedenfalls nicht ausgeschlossen. Zu Recht weist der Beschwerdeführer diesbezüglich darauf hin, dass das Stadtammannamt nicht einen Ausweisungsentscheid gegen einen Ehegatten durchsetzen werde, der nicht im Ausweisungsentscheid genannt ist. Würde somit das Ausweisungsbegehren nur betreffend den Beschwerdegegner 1 gutgeheissen, besteht grundsätzlich das Risiko, dass die Beschwerdegegnerin 2 wieder in die streitgegenständliche Wohnung einzieht und dann nicht ausgewiesen werden kann. Daran ändert auch das Eheschutzurteil des Bezirksgerichts Meilen vom 15. Januar 2020 nichts. Auch ist nicht ohne Weiteres ersichtlich, dass die Beschwerdegegnerin 2 zur Räumung und ordnungsgemässen Übergabe der Wohnung nichts beitragen kann. Denkbar ist etwa, dass sie ihre Schlüssel vom Beschwerdegegner 1 zurückfordert, um sie dem Beschwerdeführer zurückzugeben. Auf das Ausweisungsgesuch ist daher auch betreffend die Beschwerdegegnerin 2 einzutreten. Entgegen dem Beschwerdegegner 1 ändert daran auch der Umstand nichts, dass der Beschwerdeführer im Vergleich vom 9. Januar 2020 die
Beschwerdegegnerin 2 nicht als relevant für die Ausweisung betrachtet habe, zumal es der Beschwerdegegner 1 war, der diesen Vergleich widerrufen hat. Auch kann daraus nicht auf ein widersprüchliches Verhalten des Beschwerdeführers geschlossen werden.
7.
Die Vorinstanz hat somit zu Unrecht das erstinstanzliche Urteil aufgehoben und beschlossen, auf das Ausweisungsgesuch des Beschwerdeführers nicht einzutreten. Dieses ist in Gutheissung des erstinstanzlichen Entscheids zu schützen.
8.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde gutzuheissen und der angefochtene Entscheid aufzuheben. Dem Verfahrensausgang entsprechend werden die Beschwerdegegner - unter solidarischer Haftbarkeit - kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties. |
|
1 | En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties. |
2 | Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis. |
3 | Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés. |
4 | En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours. |
5 | Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement. |
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe. |
|
1 | Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe. |
2 | En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige. |
3 | En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles. |
4 | L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie. |
5 | Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer. |
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe. |
|
1 | Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe. |
2 | En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige. |
3 | En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles. |
4 | L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie. |
5 | Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer. |
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 67 Frais de la procédure antérieure - Si le Tribunal fédéral modifie la décision attaquée, il peut répartir autrement les frais de la procédure antérieure. |
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe. |
|
1 | Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe. |
2 | En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige. |
3 | En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles. |
4 | L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie. |
5 | Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer. |
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen und das Urteil und der Beschluss des Obergerichts des Kantons Zürich vom 16. Oktober 2020 werden aufgehoben.
Den Beschwerdegegnern wird befohlen, die 3,5 Zimmerwohnung, V.________strasse xxx, U.________, unverzüglich zu räumen und dem Beschwerdeführer ordnungsgemäss zu übergeben, unter Androhung der Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfall.
Das Betreibungs- und Gemeindeammannamt U.________ wird angewiesen, auf Verlangen des Beschwerdeführers diesen Befehl zu vollstrecken. Die Kosten für die Vollstreckung sind vom Beschwerdeführer vorzuschiessen. Sie sind ihm aber von den Beschwerdegegnern zu ersetzen. Die Beschwerdegegner haften solidarisch.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden den Beschwerdegegnern unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt.
3.
Die Beschwerdegegner haben den Beschwerdeführer für das bundesgerichtliche Verfahren unter solidarischer Haftbarkeit mit Fr. 3'500.-- zu entschädigen.
4.
Die Sache wird zu neuer Entscheidung über die Kosten- und Entschädigungsfolgen des kantonalen Verfahrens an das Obergericht des Kantons Zürich zurückgewiesen.
5.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 26. März 2021
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Hohl
Der Gerichtsschreiber: Gross