2A.704/2004 - 2005-05-25 - Sachenrecht - acquisto di fondi da parte di persone domiciliate all'estero

SR 211.412.41 BewG Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG)

Art. 21 [1] Beschwerde an Bundesbehörden

Für die Beschwerde an Bundesbehörden gelten die allgemeinen Bestimmungen über die Bundesrechtspflege.

Die Parteien und Behörden, die zur Beschwerde an die kantonale Beschwerdeinstanz berechtigt sind, können auch bei Bundesbehörden Beschwerde führen.

[1] Fassung gemäss Anhang Ziff. 17 des Verwaltungsgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005, in Kraft seit 1. Jan. 2007 (AS 2006 2197; BBl 2001 4202).

Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
2A.704/2004 /biz

Sentenza del 25 maggio 2005
II Corte di diritto pubblico

Composizione
Giudici federali Merkli, presidente,
Wurzburger e Müller,
cancelliere Bianchi.

Parti
Ufficio federale di giustizia,
ricorrente,

contro

A.________,
patrocinato dall'avv. Ursula Steimle-Schuler,
Commissione di ricorso del Cantone Ticino
per l'applicazione della LAFE, 6500 Bellinzona,
Autorità di Ia istanza del Distretto di Lugano
per l'applicazione della LAFE, 6901 Lugano.

Oggetto
revoca dell'autorizzazione all'acquisto di fondi da parte
di persone all'estero,

ricorso di diritto amministrativo contro la sentenza
del 27 ottobre 2004 della Commissione di ricorso
del Cantone Ticino per l'applicazione della LAFE.

Fatti:
A.
Il 18 settembre 2001 il cittadino britannico residente ad Hong Kong A.________, allora rappresentato dall'avv. B.________, ha presentato alla competente autorità di Ia istanza del Distretto di Lugano una domanda di autorizzazione ai sensi della legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE; RS 211.412.41). Egli ha chiesto di venir autorizzato ad acquistare una quota di comproprietà di 140/1000 del mappale xxx RFP di X.________, con diritto esclusivo su di un appartamento di 103.92 mq, comprendente essenzialmente, oltre ai servizi e la cucina, un locale soggiorno-pranzo e una camera. L'alloggio avrebbe funto da abitazione di vacanza. All'istanza sono tra l'altro state allegate due dichiarazioni del Municipio di X.________ del 20 giugno 2001; nell'una, e nella relativa precisazione del 25 settembre seguente, l'Esecutivo comunale indicava che l'appartamento era stato precedentemente adibito a residenza primaria, mentre nell'altra certificava che un'eventuale autorizzazione di vendita non sarebbe risultata in contrasto con norme di diritto pubblico vigenti. Sulla base di tali atti, il 9 ottobre 2001 l'autorità di Ia istanza LAFE ha concesso l'autorizzazione richiesta. Il 19 novembre
successivo è quindi stato concluso il contratto di compravendita immobiliare.
B.
In seguito ad un'istanza d'intervento indirizzatale il 3 giugno 2002, la Sezione cantonale degli enti locali ha esperito delle verifiche sull'agire del Municipio di X.________ in merito ad una donazione di fr. 40'000.-- fatta da A.________ al Comune e respinta dal Consiglio comunale il 13 maggio precedente. In tale ambito, essa ha segnalato all'autorità di Ia istanza LAFE che la dichiarazione municipale del 20 giugno 2001 relativa all'assenza di impedimenti di diritto pubblico alla prevista vendita risultava in realtà errata: il piano regolatore impediva infatti l'utilizzo dell'appartamento quale residenza secondaria. Il 30 settembre 2003 l'autorità destinataria della segnalazione ha di conseguenza aperto una procedura di accertamento per violazione della LAFE. Il 5 novembre dello stesso anno, statuendo sul procedimento di vigilanza, il Consiglio di Stato ha inflitto a quattro municipali una multa disciplinare di fr. 300.-- ciascuno. Con decisione del 24 marzo 2004 l'autorità di Ia istanza LAFE ha dal canto suo revocato in via definitiva ad A.________ l'autorizzazione concessagli il 9 ottobre 2001.
C.
Impugnato dall'interessato, il provvedimento di revoca è stato annullato dalla Commissione cantonale di ricorso per l'applicazione della LAFE con giudizio del 27 ottobre 2004. Contrariamente all'istanza inferiore, detta autorità ha in sostanza ritenuto che la negligenza del Municipio non poteva ripercuotersi sull'acquirente dell'immobile, poiché il patrocinatore di quest'ultimo si era semplicemente affidato, in buona fede, alle assicurazioni ricevute. Dal momento che il gravame andava comunque accolto, non risultava inoltre necessario esaminare l'eventuale rilevanza del permesso di dimora rilasciato ad A.________ il 13 ottobre 2004.
D.
Il 1° dicembre 2004 l'Ufficio federale di giustizia ha inoltrato un ricorso di diritto amministrativo dinanzi al Tribunale federale, con cui ha chiesto la sospensione della procedura sino al 1° marzo 2005 e, nel merito, l'annullamento della suddetta decisione cantonale e la conferma della pronuncia di prima istanza. Ha addotto che la revoca appariva giustificata poiché l'autorizzazione era stata ottenuta fraudolentemente, fornendo indicazioni inesatte. Avrebbe nondimeno ritirato il gravame se entro il termine di sospensione richiesto fosse stata provata l'effettiva costituzione del domicilio familiare a X.________.
E.
Preso atto della richiesta di A.________ di prorogare la sospensione del procedimento fino al 30 giugno 2005 e della relativa opposizione dell'autorità ricorrente e di quella di Ia istanza, con decreto presidenziale del 22 febbraio 2005 la domanda di sospensione è stata respinta.
F.
Invitati pertanto ad esprimersi sul merito della vertenza entro l'8 aprile 2005, la Commissione cantonale di ricorso e A.________ hanno postulato la conferma del giudizio impugnato. L'autorità di Ia istanza del Distretto di Lugano per l'applicazione della LAFE ha invece chiesto l'accoglimento del gravame e il riconoscimento, in via preliminare, della nullità della decisione impugnata.
Con uno scritto ulteriore, datato 15 aprile 2005, il resistente ha trasmesso a questa Corte i permessi di dimora ottenuti dalla moglie e dalle figlie il 5 aprile precedente, proponendo che il ricorso sia stralciato dai ruoli poiché privo d'oggetto.

Diritto:
1.
Interposto in tempo utile dall'autorità federale legittimata a ricorrere (art. 103 lett. c

OG, art. 20 cpv. 2 lett. b e 21 cpv. 2 LAFE) contro una decisione cantonale di ultima istanza fondata sul diritto pubblico della Confederazione, il gravame risulta in linea di massima ammissibile in virtù dei combinati art. 97 e segg. OG e 21 cpv. 1 lett. a LAFE.
2.
Con il ricorso di diritto amministrativo può essere fatta valere la violazione del diritto federale, compreso l'eccesso o l'abuso del potere di apprezzamento (art. 104 lett. a OG). Il Tribunale federale esamina comunque d'ufficio l'applicazione di tale diritto (art. 114 cpv. 1 OG), senza essere vincolato dai considerandi della decisione impugnata o dai motivi invocati dalle parti.
Con il medesimo rimedio può inoltre venir eccepito l'accertamento inesatto o incompleto dei fatti rilevanti (art. 104 lett. b OG). Considerato tuttavia che nella fattispecie la decisione impugnata emana da una commissione di ricorso indipendente dall'amministrazione, l'accertamento dei fatti da essa operato vincola il Tribunale federale, salvo che questi risultino manifestamente inesatti o incompleti oppure siano stati appurati violando norme essenziali di procedura (art. 105 cpv. 2 OG; DTF 113 Ib 289 consid. 1b non pubbl.; sentenza 2A.184/2001 del 7 settembre 2001, in: RDAT I-2002 n. 53, consid. 1b). In casi di questo genere, la possibilità di allegare fatti nuovi o di prevalersi di nuovi mezzi di prova risulta alquanto ristretta. In particolare, non è di norma possibile tener conto di cambiamenti dello stato di fatto prodottisi dopo la pronuncia del giudizio impugnato, né di fatti che le parti avrebbero potuto far valere già dinanzi all'istanza precedente (DTF 130 II 493 consid. 2, 149 consid. 1.2; 128 II 145 consid. 1.2.1).
Nella misura in cui disattendono questi principi, la corrispondenza indirizzata da A.________ all'ufficio ricorrente nel corso del mese di novembre del 2004 così come i documenti allegati dal resistente stesso soltanto in questa sede vanno quindi estromessi dall'inserto di causa. In particolare rappresentano dei veri nova, prodotti per di più dopo la scadenza del termine assegnato per la risposta (DTF 130 II 493 consid. 2), anche i permessi di dimora rilasciati a moglie e figlie. Al riguardo va comunque precisato che, come esposto nel seguito (cfr. consid. 4), il semplice ottenimento delle autorizzazioni di soggiorno non permette ancora di ritenere il gravame ormai privo di interesse pratico (DTF 129 II 11 consid. 1.1). La richiesta di stralcio della causa dai ruoli risulta di conseguenza infondata.
3.
3.1 Giusta l'art. 25 cpv. 1 LAFE, l'autorizzazione di cui devono di principio disporre le persone all'estero per poter acquistare dei fondi in Svizzera (art. 2 cpv. 1 LAFE) è revocata d'ufficio, tra l'altro, se l'acquirente l'ha ottenuta fraudolentemente fornendo indicazioni inesatte. Tale provvedimento presuppone quindi innanzitutto che nell'ambito della procedura di autorizzazione siano state date delle indicazioni inesatte. In secondo luogo occorre che queste abbiano avuto un ruolo determinante ai fini della decisione. Da ultimo, il requisito della fraudolenza implica che i ragguagli siano stati forniti intenzionalmente falsi o che sia stata quantomeno consapevolmente tollerata la loro presentazione non corretta da parte di terzi (Urs Mühlebach/Hanspeter Geissmann, Lex F., Kommentar zum Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, Brugg/Baden 1986, n. 6 ad art. 25 ).
3.2 Nella fattispecie, è pacificamente ammesso che alla richiesta indirizzata all'autorità di Ia istanza LAFE il 18 settembre 2001 sia stata allegata una dichiarazione inesatta. L'attestazione del 20 giugno precedente del Municipio di X.________ indicava infatti che un'eventuale autorizzazione alla vendita della quota di comproprietà a cui era interessato il resistente non sarebbe stata in contrasto con disposizioni di diritto pubblico. In realtà le norme di attuazione del piano regolatore comunale (NAPR) impedivano però chiaramente al medesimo di usufruire dell'appartamento quale residenza secondaria, come ha confermato il Consiglio di Stato nell'ambito del procedimento di vigilanza. Egli non poteva infatti beneficiare di alcuna deroga al principio secondo cui le costruzioni residenziali dovevano venir utilizzate come abitazioni primarie, ad eccezione di una percentuale di residenze secondarie, comunque ininfluente nel caso specifico.
3.3 In generale la legge sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero non impone, quale presupposto necessario per il rilascio di un'autorizzazione, il rispetto delle regole edilizie e pianificatorie. La procedura edilizia e quella derivante dall'applicazione della LAFE sono infatti autonome e perseguono finalità specifiche differenti, pur risultando per certi versi reciprocamente condizionate (cfr. Bernhard Trauffer, Personen im Ausland und schweizerisches Grundeigentum, in: Uebersax/Münch/Geiser/Arnold [a cura di], Ausländerrecht, Basilea 2002, pag. 677 segg., in part. n. 16.5; cfr. anche Mühlebach/Geissmann, op. cit., n. 10 ad art. 14, e referenza citata; sentenza 1P.415/1998 del 1° giugno 1999, in: RDAT I-2000 n. 23, consid. 3d). Ci si potrebbe pertanto chiedere se, nella fattispecie, l'informazione errata fornita all'autorità, relativa per l'appunto all'osservanza del piano regolatore, riguardava un aspetto essenziale e sia stata pertanto effettivamente decisiva per la concessione del permesso d'acquisto (sentenza 2A.214/1996 del 10 febbraio 1997, consid. 4b/bb). In proposito occorre considerare che mentre nel caso degli altri motivi federali e cantonali di autorizzazione (cfr. art. 8 e 9 cpv. 1 LAFE) l'adempimento
dei requisiti fissati dalla legge comporta obbligatoriamente la concessione del permesso, per quanto riguarda l'autorizzazione all'acquisto di una residenza di vacanza l'ordinamento legale non conferisce alcun diritto soggettivo, ma lascia un ampio margine d'apprezzamento all'autorità (cfr. Mühlebach/Geissmann, op. cit., n. 40 ad art. 9). Ora, nell'esercizio di questo potere d'apprezzamento è ragionevole ed anzi opportuno che l'istanza preposta si fondi, tra gli altri criteri, anche sulla conformità dell'utilizzo dell'immobile quale abitazione secondaria dal profilo delle norme di piano regolatore. In effetti se tale destinazione non fosse ammissibile, l'autorizzazione non avrebbe alcuna possibilità di venir concretamente sfruttata. In queste circostanze, l'accertamento preliminare dell'insussistenza di impedimenti di natura pianificatoria risponde pertanto a logiche esigenze di economia di procedura e permette altresì di non intaccare inutilmente il contingente cantonale per le autorizzazioni relative alle case di vacanza (art. 11 LAFE). In concreto, l'attestazione municipale errata poteva dunque costituire a ragione un elemento imprescindibile ai fini della decisione positiva dell'autorità di Ia istanza LAFE. Anche la seconda
tra le condizioni che giustificano il provvedimento di revoca risulta di conseguenza adempiuta.
3.4 Resta quindi da determinare se il resistente - e per esso il suo patrocinatore il cui comportamento è imputabile al mandante (Mühlebach/Geissmann, op. cit., n. 7 ad art. 25) - fosse consapevole della falsità dell'attestazione del Municipio.
3.4.1 Risulta dagli atti che con scritto del 30 aprile 2001 il legale in questione ha informato il Municipio di X.________ dell'intenzione del suo cliente di acquistare una proprietà e di adibirla a casa di vacanza per tre anni, ossia fino all'insediamento definitivo nel Comune. A tal fine ha chiesto la concessione di una deroga all'obbligo di destinazione degli edifici a residenze primarie, richiamandosi ad una norma di piano regolatore. Ha altresì dichiarato la disponibilità a versare al Comune un contributo di fr. 40'000.-- all'anno per i tre anni di utilizzo quale abitazione secondaria, da destinare alla realizzazione di opere pubbliche. In risposta, l'11 maggio seguente il Municipio ha aderito alle richieste del resistente alla condizione - poi disattesa - che nel contratto di compravendita fosse inserito l'obbligo di trasferimento del domicilio entro tre anni. Conseguentemente il 20 giugno 2001 l'Esecutivo comunale ha rilasciato la nota dichiarazione inesatta, mentre il 19 febbraio 2002 il resistente ha versato il primo contributo annuale, successivamente rifiutato dal Consiglio comunale.
3.4.2 Sentito come teste dalla Commissione cantonale di ricorso, il citato patrocinatore ha dichiarato, in modo peraltro quasi scontato, di essersi affidato esclusivamente alle sollecitazioni del Municipio, senza preoccuparsi di verificare se le norme applicabili consentivano la concessione della deroga richiesta. Orbene, nonostante queste affermazioni, la grave negligenza nell'esercizio delle proprie funzioni imputabile ai membri dell'Esecutivo comunale - per usare i termini del Consiglio di Stato - non permette in realtà al resistente di liberarsi delle proprie responsabilità.
Di per sé, la buona fede potrebbe venir esclusa già dalla semplice menzione a registro fondiario dell'esistenza del piano regolatore, per questo opponibile a chiunque pure nel suo contenuto. A maggior ragione in quanto avvocato e notaio incaricato della stesura dell'atto di compravendita, il rappresentante doveva dunque conoscere le disposizioni comunali rilevanti per l'autorizzazione all'acquisto di una casa di vacanza, tanto più che persino la controversa attestazione municipale segnalava la menzione a registro fondiario anche dell'assoggettamento del fondo alle restrizioni della LAFE.
Il legale sapeva inoltre, perché pure certificato dal Municipio, che i precedenti proprietari avevano utilizzato l'appartamento quale abitazione primaria dal loro arrivo a X.________ nel 1993 all'estate del 2000, vale a dire in pratica fino a quando hanno deciso la vendita, poi conclusa nel giro di poco più di un anno. Il riferimento nel suo scritto del 30 aprile 2001 ad un disposto delle norme di piano regolatore, ancorché errato, evidenzia altresì una certa disamina della questione pianificatoria. Eloquente, ad ogni modo, è soprattutto la singolarità della promessa di donazione di fr. 40'000.-- per tre anni, oggetto, secondo il patrocinatore stesso, di trattative tra il potenziale acquirente ed il Comune. Al di là dell'addotta parziale compensazione volontaria dei mancati introiti per l'erario comunale, a giustificazione di tale contributo periodico e limitato nel tempo vi è infatti un'unica spiegazione plausibile nell'ottica del resistente, e cioè che in tal modo il Comune fosse indotto a rilasciare un'attestazione favorevole. È infatti più che probabile che non si sarebbe ricorso a questa particolare elargizione se la richiesta inevitabilmente correlatavi fosse stata pacificamente da accogliere. Di conseguenza, proprio la
promessa di donazione appalesa come il mandatario, tenuto tra l'altro conto anche dei relativi contatti avuti con il Sindaco ed il mediatore dell'operazione immobiliare, non potesse ragionevolmente ignorare l'insussistenza di base legale a sostegno della decisiva dichiarazione municipale.
In queste circostanze, alla tesi contraria del resistente non giova nemmeno la generica indicazione di pretese situazioni analoghe. In effetti, anche ammettendo che le stesse gli fossero se del caso già note al momento della richiesta di autorizzazione, egli sarebbe comunque stato forzatamente consapevole che si trattava di situazioni in contrasto con il piano regolatore. L'interessato non potrebbe d'altronde nemmeno invocare il diritto alla parità di trattamento nell'illegalità (DTF 127 I 1 consid. 3a; 125 II 152 consid. 5; 122 II 446 consid. 4a). Nella decisione del 5 novembre 2003 il Consiglio di Stato ha in effetti chiesto al Municipio di X.________ di verificare la quota di abitazioni secondarie e di prendere le dovute misure per attenersi al piano regolatore, indicando pertanto chiaramente di voler porre termine ad un'eventuale prassi illegale.
3.4.3 Da quanto precede deriva pertanto che il resistente ha effettivamente ottenuto l'autorizzazione all'acquisto in maniera fraudolenta, tollerando scientemente la presentazione dell'errata attestazione del Municipio ed anzi allegandola alla propria istanza. Tutti i requisiti per la revoca dell'autorizzazione secondo l'art. 25 cpv. 1 LAFE appaiono pertanto realizzati.
4.
A prescindere dalla conclusione testé espressa, il provvedimento di revoca - di per sé riferito alle circostanze esistenti al momento dell'ingiustificato rilascio del permesso - potrebbe apparire privo d'interesse pratico, o quantomeno sproporzionato, se nel frattempo risultasse adempiuto un motivo d'autorizzazione, rispettivamente di esenzione dal relativo obbligo (cfr., per analogia, Felix Schöbi, Das Bundesgesetz über den Grundstückerwerb durch Personen im Ausland, in: Alfred Koller [a cura di], Der Grundstückkauf, 2a ed., Berna 2001, pag. 405 segg., in part. pag. 426-427, n. 79-80).
4.1 Concretamente, in favore del resistente potrebbe entrare in linea di conto soltanto la regola prevista dall'art. 5 cpv. 1 lett. a LAFE (a contrario), secondo cui i cittadini degli Stati membri della Comunità europea e dell'Associazione europea di libero scambio che hanno il domicilio legale ed effettivo in Svizzera non sono (più) considerate persone all'estero e non soggiacciono quindi (più) al regime autorizzativo (art. 2 cpv. 1 LAFE). In sostanza, essendo di nazionalità britannica, egli potrebbe se del caso prevalersi del diritto alla parità di trattamento in materia di acquisto di immobili garantito ai cittadini comunitari, per rapporto a quelli svizzeri, a condizione che beneficino di un diritto di soggiorno nel nostro paese e che vi fissino la propria residenza principale (art. 25 cpv. 1 Allegato I dell'Accordo del 21 giugno 1999 tra la Comunità europea e i suoi Stati membri, da una parte, e la Confederazione Svizzera, dall'altra, sulla libera circolazione delle persone [ALC; RS 0.142.112.681]). Come rettamente trasposto nell'ordinamento interno ("domicilio legale ed effettivo"), la nozione di "residenza principale" contenuta nella citata norma dell'Accordo coincide sostanzialmente con la nozione di domicilio così come
definita all'art. 23 CC (Felix Schöbi, Das Abkommen über die Freizügigkeit der Personen und der Erwerb von Grundstücken in der Schweiz, in: Felder/Kaddous [a cura di], Bilaterale Abkommen Schweiz-UE, Basilea 2001, pag. 417 segg., in part. pag. 421 [cit. Freizügigkeit]).
In assenza di domicilio in Svizzera, l'interessato non potrebbe trarre dall'Accordo alcuna prerogativa particolare, più favorevole del regime instaurato dalla LAFE, per l'acquisto di un'abitazione di vacanza (art. 25 cpv. 2 Allegato I ALC; DTF 129 II 361 consid. 2.1; Schöbi, Freizügigkeit, pag. 423). Di riflesso, non potrebbe dunque nemmeno dedurne validi motivi a giustificazione della rinuncia alla revoca litigiosa.
Siccome il resistente non pretende di aver costituito in Svizzera il proprio domicilio altrove che a X.________, dal profilo pratico la disciplina prevista dall'Accordo sulla libera circolazione non ha in realtà modificato in maniera essenziale la sua posizione in relazione al caso specifico. In effetti, indipendentemente dalla nazionalità, l'acquisto di fondi da parte di persone all'estero non soggiace comunque ad autorizzazione se l'immobile serve alla persona fisica quale abitazione principale nel luogo del suo domicilio legale ed effettivo (art. 2 cpv. 2 lett. b LAFE; art. 5 cpv. 1 dell'ordinanza del 1° ottobre 1984 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero [OAFE; RS 211.412.411]).
4.2 Occorre dunque stabilire se l'interessato risiede a X.________ con l'intenzione di stabilirvisi durevolmente (art. 23 CC), ossia se vi abbia costituito il centro dei suoi interessi vitali (DTF 123 I 289 consid. 2a), ciò che va determinato in base a circostanze oggettive e riconoscibili e non semplicemente in funzione dei suoi propositi (DTF 125 I 458 consid. 2b, 54 consid. 2a; Daniel Staehelin, in: Basler Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht, Zivilgesetzbuch I, 2a ed., Basilea 2002, n. 5 ad art. 23). Al riguardo, nel caso di persone coniugate, il luogo di residenza della famiglia riveste in genere importanza fondamentale (Staehelin , op. cit., n. 11 e 13 ad art. 23). Determinante è di per sé la situazione accertata al momento della pronuncia del giudizio impugnato (cfr. consid. 2).
4.3 Dal profilo professionale, il resistente è dirigente di un gruppo commerciale internazionale con sede principale a Hong Kong, dove egli ha risieduto negli ultimi anni unitamente alla moglie e alle due figlie, ancora in età scolastica. L'interessato sostiene che la sua attività professionale è sempre più incentrata in Europa, ed in particolare a Zurigo dove prevede di insediare la struttura direzionale per tutto il continente. Per questo motivo, egli si servirebbe vieppiù dell'appartamento di X.________ come soluzione abitativa privilegiata. Sennonché, al di là di queste generiche asserzioni, egli non precisa minimamente la frequenza e la durata dei suoi soggiorni in Ticino, né chiarisce in che modo vi intratterrebbe delle relazioni preponderanti. Decisivo, per valutare l'esistenza del domicilio effettivo, non può certo essere l'ottenimento del permesso di dimora, chiesto il 28 settembre 2004 e rilasciatogli il 13 ottobre seguente. Parimenti ininfluente, se inserito nel contesto generale della sua attività manageriale, appare il ruolo di presidente di una tutto sommato modesta società del Luganese, attiva in particolare nel commercio di vini e liquori.
Rilevante è invece la situazione della famiglia. Infatti l'interessato nemmeno afferma che moglie e figlie abbiano lasciato Hong Kong e dimorino a X.________ (non l'ha sostenuto neppure quando ha prodotto, inammissibilmente, i relativi permessi di dimora). Tanto meno egli fornisce indicazioni ulteriori, ad esempio sull'ipotizzata nuova scelta scolastica delle figlie. L'addotta esigenza di qualche mese supplementare per organizzare questi aspetti appare puramente pretestuosa. Sin dall'apertura del procedimento di revoca, a fine settembre 2003, egli poteva infatti sapere che il trasferimento del domicilio avrebbe in ogni caso risolto questa vertenza. D'altronde è però assai poco verosimile che un facoltoso uomo d'affari scelga quale residenza principale per una famiglia di quattro persone un appartamento di circa 100 mq che, secondo i piani, dispone di un'unica stanza da letto.
4.4 Ne consegue pertanto che, non avendo trasferito il domicilio legale ed effettivo a X.________, il resistente soggiace ancora all'obbligo di ottenere un'autorizzazione per l'acquisto di fondi in Svizzera. Anche da questo profilo il controverso provvedimento di revoca risulta quindi ineccepibile.
5.
5.1 Sulla scorta delle considerazioni che precedono, il ricorso interposto dall'Ufficio federale di giustizia va pertanto accolto. Come chiesto dal ricorrente, il giudizio della Commissione cantonale di ricorso per l'applicazione della LAFE deve quindi essere annullato e la decisione dell'autorità di Ia istanza del Distretto di Lugano confermata.
5.2 La tassa di giustizia va posta a carico del resistente, secondo soccombenza, atteso che lo Stato del Cantone Ticino ne è dispensato, non essendo direttamente in gioco i suoi interessi pecuniari (art. 153 cpv. 1 , 153a e 156 cpv. 1 e 2 OG). Non si assegnano ripetibili ad autorità vincenti (art. 159 cpv. 2 OG).

Per questi motivi, il Tribunale federale pronuncia:
1.
Il ricorso è accolto. La decisione impugnata è annullata e la decisione di prima istanza confermata.
2.
La tassa di giustizia di fr. 4'000.-- è posta a carico del resistente.
3.
Comunicazione all'Ufficio federale di giustizia, alla patrocinatrice del resistente, alla Commissione di ricorso del Cantone Ticino per l'applicazione della LAFE e all'Autorità di Ia istanza del Distretto di Lugano per l'applicazione della LAFE.
Losanna, 25 maggio 2005
In nome della II Corte di diritto pubblico
del Tribunale federale svizzero
Il presidente: Il cancelliere:

2A.704/2004 25. Mai 2005 12. Juni 2005 Bundesgericht Unpubliziert Sachenrecht

Oggetto acquisto di fondi da parte di persone domiciliate all'estero

DE FR IT EN

Registro di legislazione

LAFE 8^e OG 97^e OG 103 OG 104 OG 105 OG 114 OG 153 OG 153^a OG 156 OG 159 all. 25

Registro DTF

113-IB-289 122-II-446 123-I-289 125-I-458 125-II-152 127-I-1 128-II-145 129-II-11 129-II-361 130-II-493

Weitere Urteile ab 2000

1P.415/1998 2A.184/2001 2A.214/1996 2A.704/2004

SR 211.412.41 BewG Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) Art. 20 Beschwerde an die kantonale Beschwerdeinstanz
	1.	Der Beschwerde an die kantonale Beschwerdeinstanz unterliegen die Verfügungen der Bewilligungsbehörde, des Grundbuchverwalters, des Handelsregisterführers und der Steigerungsbehörde.
	2.	Das Beschwerderecht steht zu:
		a.	dem Erwerber, dem Veräusserer und anderen Personen, die ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder Änderung der Verfügung haben:
		b.	der beschwerdeberechtigten kantonalen Behörde oder, wenn diese auf die Beschwerde verzichtet oder sie zurückzieht, dem Bundesamt für Justiz;
		c.	der Gemeinde, in der das Grundstück liegt, gegen eine Bewilligung, gegen die Feststellung, dass der Erwerber keiner Bewilligung bedarf, und gegen den Widerruf einer Auflage.
	3.	Die Beschwerdefrist beträgt 30 Tage seit der Eröffnung der Verfügung an die Parteien oder die beschwerdeberechtigte Behörde.
	4.	Die kantonale Beschwerdeinstanz eröffnet ihren Entscheid mit Begründung und Rechtsmittelbelehrung den beschwerdeberechtigten Personen, der Bewilligungsbehörde und, kostenlos, den beschwerdeberechtigten Behörden.

SR 211.412.41 BewG Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) Art. 2 Bewilligungspflicht
	1.	Personen im Ausland bedürfen für den Erwerb von Grundstücken einer Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde.
	2.	Keiner Bewilligung bedarf der Erwerb, wenn:
		a.	das Grundstück als ständige Betriebsstätte eines Handels-, Fabrikations- oder eines anderen nach kaufmännischer Art geführten Gewerbes, eines Handwerksbetriebes oder eines freien Berufes dient;
		b.	das Grundstück dem Erwerber als natürlicher Person als Hauptwohnung am Ort seines rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitzes dient; oder
		c.	eine Ausnahme nach Artikel 7 vorliegt. [1]
	3.	Beim Erwerb von Grundstücken nach Absatz 2 Buchstabe a können durch Wohnanteilvorschriften vorgeschriebene Wohnungen oder dafür reservierte Flächen miterworben werden. [2]

[1] Eingefügt durch Ziff. I des BG vom 30. April 1997, in Kraft seit 1. Okt. 1997 (AS 1997 2086; BBl 1997 II 1221). [2] Eingefügt durch Ziff. I des BG vom 30. April 1997, in Kraft seit 1. Okt. 1997 (AS 1997 2086; BBl 1997 II 1221).

SR 211.412.41 BewG Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) Art. 11 [1] Bewilligungskontingente
	1.	Der Bundesrat bestimmt die jährlichen kantonalen Bewilligungskontingente für den Erwerb von Ferienwohnungen und Wohneinheiten in Apparthotels im Rahmen einer gesamtschweizerischen Höchstzahl; er berücksichtigt dabei die staatspolitischen und volkswirtschaftlichen Interessen des Landes.
	2.	Die Höchstzahl nach Absatz 1 darf 1500 Kontingentseinheiten nicht überschreiten.
	3.	Der Bundesrat bemisst die kantonalen Kontingente nach der Bedeutung des Fremdenverkehrs für die Kantone, den touristischen Entwicklungsplanungen und dem Anteil an ausländischem Grundeigentum auf ihrem Gebiet.
	4.	Die Kantone regeln die Verteilung der Bewilligungen aus ihrem Kontingent.

[1] Fassung gemäss Ziff. I des BG vom 22. März 2002, in Kraft seit 1. Sept. 2002 (AS 2002 2467; BBl 2002 1052 2748).

SR 211.412.41 BewG Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) Art. 5 Personen im Ausland
	1.	Als Personen im Ausland gelten:
		a. [1]	die folgenden Personen, sofern sie ihren rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz nicht in der Schweiz haben:Staatsangehörige der Mitgliedstaaten der Europäischen Union oder der Europäischen Freihandelsassoziation,Staatsangehörige des Vereinigten Königreichs von Grossbritannien und Nordirlands, die von Artikel 22 Ziffer 2 des Abkommens vom 25. Februar 2019 [2] zwischen der Schweizerischen Eidgenossenschaft und dem Vereinigten Königreich von Grossbritannien und Nordirland über die Rechte der Bürgerinnen und Bürger infolge des Austritts des Vereinigten Königreichs aus der Europäischen Union und des Wegfalls des Freizügigkeitsabkommens erfasst werden;
			1.	Staatsangehörige der Mitgliedstaaten der Europäischen Union oder der Europäischen Freihandelsassoziation,
			2.	Staatsangehörige des Vereinigten Königreichs von Grossbritannien und Nordirlands, die von Artikel 22 Ziffer 2 des Abkommens vom 25. Februar 2019 [2] zwischen der Schweizerischen Eidgenossenschaft und dem Vereinigten Königreich von Grossbritannien und Nordirland über die Rechte der Bürgerinnen und Bürger infolge des Austritts des Vereinigten Königreichs aus der Europäischen Union und des Wegfalls des Freizügigkeitsabkommens erfasst werden;
		abis. [3]	Staatsangehörige anderer ausländischer Staaten, die nicht das Recht haben, sich in der Schweiz niederzulassen;
		b.	juristische Personen oder vermögensfähige Gesellschaften ohne juristische Persönlichkeit, die ihren statutarischen oder tatsächlichen Sitz im Ausland haben;
		c.	juristische Personen oder vermögensfähige Gesellschaften ohne juristische Persönlichkeit, die ihren statutarischen und tatsächlichen Sitz in der Schweiz haben und in denen Personen im Ausland eine beherrschende Stellung innehaben;
		d. [4]	natürliche und juristische Personen sowie vermögensfähige Gesellschaften ohne juristische Persönlichkeit, die nicht Personen im Ausland nach den Buchstaben a, abis und c sind, wenn sie ein Grundstück für Rechnung von Personen im Ausland erwerben.
	2.	... [5]

[1] Fassung gemäss Anhang Ziff. 1 des BB vom 25. Sept. 2020 über die Genehmigung und die Umsetzung des Abk. zwischen der Schweiz und dem Vereinigten Königreich über die Rechte der Bürgerinnen und Bürger infolge dessen Austritt aus der EU und des Wegfalls des Freizügigkeitsabkommens, in Kraft seit 1. März 2021 (AS 2021 85; BBl 2020 1029). [2] SR 0.142.113.672 [3] Eingefügt durch Ziff. I 2 des BG vom 8. Okt. 1999 zum Abk. zwischen der Schweizerischen Eidgenossenschaft einerseits und der EG sowie ihren Mitgliedstaaten andererseits über die Freizügigkeit, in Kraft seit 1. Juni 2002 (AS 2002 701; BBl 1999 6128). [4] Fassung gemäss Ziff. I 2 des BG vom 8. Okt. 1999 zum Abk. zwischen der Schweizerischen Eidgenossenschaft einerseits und der EG sowie ihren Mitgliedstaaten andererseits über die Freizügigkeit, in Kraft seit 1. Juni 2002 (AS 2002 701; BBl 1999 6128). [5] Aufgehoben durch Ziff. I des BG vom 30. April 1997, mit Wirkung seit 1. Okt. 1997 (AS 1997 2086; BBl 1997 II 1221).

IR 0.142.112.681 FZA Abkommen vom 21. Juni 1999 zwischen der Schweizerischen Eidgenossenschaft einerseits und der Europäischen Gemeinschaft und ihren Mitgliedstaaten andererseits über die Freizügigkeit (mit Anhängen, Prot. und Schlussakte) Art. 25 Inkrafttreten und Geltungsdauer
	1.	Dieses Abkommen bedarf der Ratifikation oder Genehmigung durch die Vertragsparteien gemäss ihren eigenen Verfahren. Es tritt am ersten Tag des zweiten Monats in Kraft, der auf die letzte Notifikation der Hinterlegung der Ratifikations- oder Genehmigungsurkunden aller nachstehenden sieben Abkommen folgt:
		u1.	Abkommen über die Freizügigkeit,
		u2.	Abkommen über den Luftverkehr [1],
		u3.	Abkommen über den Güter- und Personenverkehr auf Schiene und Strasse [2],
		u4.	Abkommen über den Handel mit landwirtschaftlichen Erzeugnissen [3],
		u5.	Abkommen über die gegenseitige Anerkennung von Konformitätsbewertungen [4],
		u6.	Abkommen über bestimmte Aspekte des öffentlichen Beschaffungswesens [5],
		u7.	Abkommen über die wissenschaftliche und technologische Zusammenarbeit [6].
	2.	Dieses Abkommen wird für eine anfängliche Dauer von sieben Jahren geschlossen. Es verlängert sich für unbestimmte Zeit, sofern die Gemeinschaft oder die Schweiz der anderen Vertragspartei vor Ablauf der anfänglichen Geltungsdauer nichts Gegenteiliges notifiziert. Im Falle einer solchen Notifikation findet Absatz 4 Anwendung [7].
	3.	Die Europäische Gemeinschaft oder die Schweiz kann dieses Abkommen durch Notifikation gegenüber der anderen Vertragspartei kündigen. Im Falle einer solchen Notifikation findet Absatz 4 Anwendung.
	4.	Die in Absatz 1 aufgeführten sieben Abkommen treten sechs Monate nach Erhalt der Notifikation über die Nichtverlängerung gemäss Absatz 2 oder über die Kündigung gemäss Absatz 3 ausser Kraft.Geschehen zu Luxemburg am einundzwanzigsten Juni neunzehnhundertneunundneunzig in zweifacher Ausfertigung in dänischer, deutscher, englischer, finnischer, französischer, griechischer, italienischer, niederländischer, portugiesischer, spanischer und schwedischer Sprache, wobei jeder dieser Wortlaute gleichermassen verbindlich ist.

[1] SR 0.748.127.192.68 [2] SR 0.740.72 [3] SR 0.916.026.81 [4] SR 0.946.526.81 [5] SR 0.172.052.68 [6] SR 0.420.513.1 [7] Dieses Abk. ist für eine unbestimmte Zeit verlängert (siehe Art. 1 des BB vom 13. Juni 2008 - AS 2009 2411).

IR 0.632.314.891.1 Landwirtschaftsabkommen vom 24. Juni 2004 zwischen der Schweiz und Libanon (mit Anhängen) Art. 5
		Die Parteien erklären sich bereit, im Rahmen ihrer jeweiligen Landwirtschaftspolitik ihre Anstrengungen für eine weitergehende Liberalisierung des Handels mit landwirtschaftlichen Erzeugnissen fortzusetzen.

RI 0.142.112.681 ALC Accordo del 21 giugno 1999 tra la Confederazione Svizzera, da una parte, e la Comunità europea ed i suoi Stati membri, dall'altra, sulla libera circolazione delle persone (con allegati, protocolli e atto finale) Art. 25 Entrata in vigore e durata
	1.	Il presente Accordo sarà ratificato o approvato dalle parti contraenti secondo le rispettive procedure. Esso entrerà in vigore il primo giorno del secondo mese successivo all'ultima notifica del deposito degli strumenti di ratifica o di approvazione dei sette accordi seguenti:
		u1.	Accordo sulla libera circolazione delle persone,
		u2.	Accordo sul trasporto aereo [1],
		u3.	Accordo sul trasporto di merci e passeggeri su strada e per ferrovia [2],
		u4.	Accordo sul commercio di prodotti agricoli [3],
		u5.	Accordo sul reciproco riconoscimento in materia di valutazione della conformità [4],
		u6.	Accordo su alcuni aspetti relativi agli appalti pubblici [5],
		u7.	Accordo sulla cooperazione scientifica e tecnologica [6].
	2.	Il presente Accordo è concluso per un periodo iniziale di sette anni. Esso è rinnovato per un periodo indeterminato a meno che la Comunità europea o la Svizzera non notifichino il contrario all'altra parte contraente prima che scada il periodo iniziale [7]. In caso di notifica, si applicano le disposizioni del paragrafo 4.
	3.	La Comunità europea e la Svizzera possono denunciare il presente Accordo notificando la decisione all'altra parte contraente. In caso di notifica, si applicano le disposizioni del paragrafo 4.
	4.	I sette accordi di cui al paragrafo 1 cessano di applicarsi dopo sei mesi dal ricevimento della notifica relativa al mancato rinnovo di cui al paragrafo 2 o alla denuncia di cui al paragrafo 3.Fatto a Lussemburgo, addì ventun giugno millenovecentonovantanove, in duplice esemplare, nelle lingue danese, finlandese, francese, greca, inglese, italiana, olandese, portoghese, spagnola, svedese e tedesca, ciascun testo facente ugualmente fede.

[1] RS 0.748.127.192.68 [2] RS 0.740.72 [3] RS 0.916.026.81 [4] RS 0.946.526.81 [5] RS 0.172.052.68 [6] RS 0.420.513.1 [7] Questo Acc. è rinnovato per un periodo indeterminato (vedi l'art. 1 del DF del 13 giu. 2008 - RU 2009 2411).

RS 211.412.41 LAFE Legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) Art. 2 Autorizzazione
	1.	Per l'acquisto di fondi, le persone all'estero devono chiedere un'autorizzazione all'autorità cantonale competente.
	2.	L'acquisto non necessita di autorizzazione se:
		a.	il fondo serve come stabilimento permanente di un commercio, di un'industria o di un'altra impresa esercitata in forma commerciale, di un'azienda artigianale o di una libera professione;
		b.	il fondo serve alla persona fisica acquirente quale abitazione principale nel luogo del suo domicilio legale ed effettivo; oppure
		c.	sussiste un'eccezione giusta l'articolo 7. [1]
	3.	Con l'acquisto di fondi di cui al capoverso 2 lettera a possono essere acquistate abitazioni, o superfici riservate all'uopo, in forza di norme sulla quota abitativa. [2]

[1] Introdotto dal n. I della LF del 30 apr. 1997, in vigore dal 1° ott. 1997 (RU 1997 2086; FF 1997 II 1022). [2] Introdotto dal n. I della LF del 30 apr. 1997, in vigore dal 1° ott. 1997 (RU 1997 2086; FF 1997 II 1022).

RS 211.412.41 LAFE Legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) Art. 5 Persone all'estero
	1.	Sono considerate persone all'estero:
		a. [1]	i cittadini seguenti che non hanno il domicilio legale ed effettivo in Svizzera:i cittadini degli Stati membri dell'Unione europea o dell'Associazione europea di libero scambio,i cittadini del Regno Unito di Gran Bretagna e Irlanda del Nord ai quali si applica l'articolo 22 numero 2 dell'Accordo del 25 febbraio 2019 [2] tra la Confederazione Svizzera e il Regno Unito di Gran Bretagna e Irlanda del Nord sui diritti dei cittadini in seguito al recesso del Regno Unito dall'Unione europea e dall'Accordo sulla libera circolazione delle persone;
			1.	i cittadini degli Stati membri dell'Unione europea o dell'Associazione europea di libero scambio,
			2.	i cittadini del Regno Unito di Gran Bretagna e Irlanda del Nord ai quali si applica l'articolo 22 numero 2 dell'Accordo del 25 febbraio 2019 [2] tra la Confederazione Svizzera e il Regno Unito di Gran Bretagna e Irlanda del Nord sui diritti dei cittadini in seguito al recesso del Regno Unito dall'Unione europea e dall'Accordo sulla libera circolazione delle persone;
		abis. [3]	i cittadini di altri Stati esteri che non hanno il diritto di stabilirsi in Svizzera;
		b.	le persone giuridiche o le società senza personalità giuridica ma con capacità patrimoniale, che hanno la sede statutaria o effettiva all'estero;
		c.	le persone giuridiche o le società senza personalità giuridica ma con capacità patrimoniale, che hanno la sede statutaria e effettiva in Svizzera e nelle quali persone all'estero occupano una posizione preponderante;
		d. [4]	le persone fisiche e giuridiche nonché le società senza personalità giuridica ma con capacità patrimoniale, che non sono persone all'estero secondo le lettere a, abis e c, qualora acquistino un fondo per conto di persone all'estero.
	2.	... [5]

[1] Nuovo testo giusta l'all. n. 1 del DF del 25 set. 2020 che approva e traspone nel diritto svizzero l'Accordo tra la Svizzera e il Regno Unito sui diritti dei cittadini in seguito al recesso del Regno Unito dall'Unione europea e dall'Accordo sulla libera circolazione delle persone, in vigore dal 1° mar. 2021 (RU 2021 85; FF 2020 915). [2] RS 0.142.113.672 [3] Introdotta dal n. I 2 della LF dell'8 ott. 1999 concernente l'Acc. tra la Confederazione Svizzera da una parte e la CE ed i suoi Stati membri dall'altra, sulla libera circolazione delle persone, in vigore dal 1° giu. 2002 (RU 2002 701; FF 1999 5092). [4] Nuovo testo giusta il n. I 2 della LF dell'8 ott. 1999 concernente l'Acc. tra la Confederazione Svizzera da una parte e la CE ed i suoi Stati membri dall'altra, sulla libera circolazione delle persone, in vigore dal 1° giu. 2002 (RU 2002 701; FF 1999 5092). [5] Abrogato dal n. I della LF del 30 apr. 1997, con effetto dal 1° ott. 1997 (RU 1997 2086; FF 1997 II 1022).

RS 211.412.41 LAFE Legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) Art. 11 [1] Contingenti d'autorizzazioni
	1.	Il Consiglio federale stabilisce i contingenti cantonali annui delle autorizzazioni per l'acquisto di appartamenti di vacanza e di unità d'abitazione in apparthotel nei limiti di un numero massimo previsto per l'insieme del Paese, tenendo conto degli interessi superiori dello Stato e degli interessi economici del Paese.
	2.	Il numero massimo secondo il capoverso 1 non deve superare le 1500 unità di contingente.
	3.	Il Consiglio federale determina i contingenti in funzione dell'importanza del turismo per i Cantoni, dei piani di sviluppo turistico e della quota di proprietà fondiaria straniera sul loro territorio.
	4.	I Cantoni regolano la distribuzione delle autorizzazioni nell'ambito dei loro contingenti.

[1] Nuovo testo giusta il n. I della LF del 22 mar. 2002, in vigore dal 1° set. 2002 (RU 2002 2467; FF 2002 2413).

RS 211.412.41 LAFE Legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) Art. 20 Ricorso all'autorità cantonale
	1.	Sono impugnabili innanzi all'autorità cantonale di ricorso le decisioni dell'autorità di prima istanza, dell'ufficiale del registro fondiario, dell'ufficiale del registro di commercio e dell'autorità dell'incanto.
	2.	Il diritto di ricorso spetta:
		a.	all'acquirente, all'alienante e a altre persone che hanno un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modificazione della decisione;
		b.	all'autorità cantonale legittimata a ricorrere oppure, se essa rinuncia al ricorso o lo ritira, all'Ufficio federale di giustizia;
		c.	al Comune in cui il fondo è situato, contro l'autorizzazione, contro l'accertamento che l'acquirente non sottostà all'obbligo dell'autorizzazione e contro la revoca di un onere.
	3.	Il termine di ricorso è di trenta giorni dalla notificazione della decisione alle parti o all'autorità legittimata a ricorrere.
	4.	L'autorità cantonale di ricorso notifica la decisione, con la motivazione e l'indicazione dei rimedi giuridici, alle persone legittimate a ricorrere, all'autorità di prima istanza e, gratuitamente, alle autorità legittimate a ricorrere.

RI 0.632.314.891.1 all. Accordo agricolo del 24 giugno 2004 tra la Svizzera e il Libano (all.) Art. 5
		Le Parti si dichiarano disposte, ciascuna nell'ambito della propria politica agricola, a proseguire gli sforzi per una ulteriore liberalizzazione dello scambio di prodotti agricoli.