Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
5A 813/2014
Urteil vom 24. November 2014
II. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter von Werdt, Präsident,
Bundesrichter Herrmann, Bovey,
Gerichtsschreiber Möckli.
Verfahrensbeteiligte
A.A.________,
Beschwerdeführer,
gegen
Notar des Notariatskreises U.________,
Beschwerdegegner.
Gegenstand
Beschwerde gegen den Erbenvertreter,
Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts
des Kantons Zürich, II. Zivilkammer,
vom 19. September 2014.
Sachverhalt:
A.
E.A.________ sen. verstarb am 30. August 2007. Er hinterliess seine Ehefrau C.A.________, die Tochter B.A.________ sowie die beiden Söhne D.A.________ und A.A.________.
B.
Seit dem 19. Mai 2008 ist beim Bezirksgericht Winterthur der von B.A.________ eingeleitete Erbteilungsprozess hängig.
Am 19. August 2013 beschloss das Bezirksgericht, einen Erbenvertreter im Sinn von Art. 602 Abs. 3
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 602 - 1 S'il y a plusieurs héritiers, tous les droits et obligations compris dans la succession restent indivis jusqu'au partage. |
|
1 | S'il y a plusieurs héritiers, tous les droits et obligations compris dans la succession restent indivis jusqu'au partage. |
2 | Les héritiers sont propriétaires et disposent en commun des biens qui dépendent de la succession, sauf les droits de représentation et d'administration réservés par le contrat ou la loi. |
3 | À la demande de l'un des héritiers, l'autorité compétente peut désigner un représentant de la communauté héréditaire jusqu'au moment du partage. |
C.
Mit Schreiben vom 13. Dezember 2013 teilte das Notariat U.________ den Erben mit, dass die Betreuung von Liegenschaften nicht zu den Fachkompetenzen eines Notariats gehöre und daher die G.________ AG als Hilfsperson beigezogen worden sei.
Am 30. Dezember 2013 reichte A.A.________ beim Bezirksgericht Winterthur eine Aufsichtsbeschwerde gegen dieses Vorgehen ein, zusammengefasst mit den Begehren, dem Erbenvertreter sei unter Strafandrohung zu untersagen, die betreffende Firma als Hilfsperson beizuziehen und dieser Unterlagen herauszugeben, er sei unter Strafandrohung zu verpflichten, alle herausgegebenen Unterlagen zurückzuverlangen, und er sei zu ermahnen, seine ausschliesslichen Befugnisse persönlich auszuüben, rechtskonforme Zustellungen an den Erben in Florida vorzunehmen und seiner Offenlegungs- und Informationspflicht nachzukommen.
Mit Noveneingabe vom 10. Februar 2014 verlangte A.A.________ zusätzlich die Anweisung des Erbenvertreters unter Strafandrohung, den jährlichen Rechenschaftsbericht 2013 über die Vertretungstätigkeit bis zum 28. Februar 2014 einzureichen.
Mit Urteil vom 5. März 2014 wies das Bezirksgericht Winterthur die Beschwerde ab. Es erwog, dass sich die Aufsicht auf eine Überprüfung der formellen Korrektheit und Vertretbarkeit von Massnahmen des Erbenvertreters beschränke. Dieser habe seine Befugnisse und das ihm zustehende Ermessen nicht missbraucht, zumal der gerichtliche Beschluss, mit dem die Erbenvertretung angeordnet worden sei, ausdrücklich festhalte, dass der Notar zum Beizug von Hilfspersonen befugt sei.
Dagegen erhob A.A.________ Beschwerde beim Obergericht des Kantons Zürich, welches diese mit Urteil vom 19. September 2014 abwies.
D.
Gegen das obergerichtliche Urteil hat A.A.________ am 17. Oktober 2014 eine Beschwerde erhoben mit den Begehren um dessen Aufhebung und Rückweisung der Sache an das Obergericht, eventualiter um neue Entscheidung mit strafbewehrten Verboten, Anweisungen und Ermahnungen des Erbenvertreters im sub Lit. C erwähnten Sinn. Mit Präsidialverfügung vom 4. November 2014 wurde der Beschwerde antragsgemäss die aufschiebende Wirkung erteilt. In der Sache selbst wurden keine Vernehmlassungen eingeholt.
Erwägungen:
1.
Angefochten ist der kantonal letztinstanzliche Entscheid in einer Angelegenheit betreffend Aufsicht über den Erbenvertreter (Art. 72 Abs. 2 lit. b Ziff. 5
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 72 Principe - 1 Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile. |
|
1 | Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile. |
2 | Sont également sujettes au recours en matière civile: |
a | les décisions en matière de poursuite pour dettes et de faillite; |
b | les décisions prises en application de normes de droit public dans des matières connexes au droit civil, notamment les décisions: |
b1 | sur la reconnaissance et l'exécution de décisions ainsi que sur l'entraide en matière civile, |
b2 | sur la tenue des registres foncier, d'état civil et du commerce, ainsi que des registres en matière de protection des marques, des dessins et modèles, des brevets d'invention, des obtentions végétales et des topographies, |
b3 | sur le changement de nom, |
b4 | en matière de surveillance des fondations, à l'exclusion des institutions de prévoyance et de libre passage, |
b5 | en matière de surveillance des exécuteurs testamentaires et autres représentants successoraux, |
b6 | les décisions prises dans le domaine de la protection de l'enfant et de l'adulte, |
b7 | ... |
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 75 Autorités précédentes - 1 Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37 |
|
1 | Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37 |
2 | Les cantons instituent des tribunaux supérieurs comme autorités cantonales de dernière instance. Ces tribunaux statuent sur recours, sauf si: |
a | une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique; |
b | un tribunal spécialisé dans les litiges de droit commercial statue en instance cantonale unique; |
c | une action ayant une valeur litigieuse d'au moins 100 000 francs est déposée directement devant le tribunal supérieur avec l'accord de toutes les parties. |
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale - 1 Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à: |
|
1 | Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à: |
a | 15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer; |
b | 30 000 francs dans les autres cas. |
2 | Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable: |
a | si la contestation soulève une question juridique de principe; |
b | si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique; |
c | s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite; |
d | s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat; |
e | s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets. |
Weil schon die Einsetzung eines Erbenvertreters eine vorsorgliche Massnahme gemäss Art. 98
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 98 Motifs de recours limités - Dans le cas des recours formés contre des décisions portant sur des mesures provisionnelles, seule peut être invoquée la violation des droits constitutionnels. |
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 98 Motifs de recours limités - Dans le cas des recours formés contre des décisions portant sur des mesures provisionnelles, seule peut être invoquée la violation des droits constitutionnels. |
SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 9 Protection contre l'arbitraire et protection de la bonne foi - Toute personne a le droit d'être traitée par les organes de l'État sans arbitraire et conformément aux règles de la bonne foi. |
SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 29 Garanties générales de procédure - 1 Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable. |
|
1 | Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable. |
2 | Les parties ont le droit d'être entendues. |
3 | Toute personne qui ne dispose pas de ressources suffisantes a droit, à moins que sa cause paraisse dépourvue de toute chance de succès, à l'assistance judiciaire gratuite. Elle a en outre droit à l'assistance gratuite d'un défenseur, dans la mesure où la sauvegarde de ses droits le requiert. |
SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 29 Garanties générales de procédure - 1 Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable. |
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1 | Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable. |
2 | Les parties ont le droit d'être entendues. |
3 | Toute personne qui ne dispose pas de ressources suffisantes a droit, à moins que sa cause paraisse dépourvue de toute chance de succès, à l'assistance judiciaire gratuite. Elle a en outre droit à l'assistance gratuite d'un défenseur, dans la mesure où la sauvegarde de ses droits le requiert. |
IR 0.101 Convention du 4 novembre 1950 de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales (CEDH) CEDH Art. 6 Droit à un procès équitable - 1. Toute personne a droit à ce que sa cause soit entendue équitablement, publiquement et dans un délai raisonnable, par un tribunal indépendant et impartial, établi par la loi, qui décidera, soit des contestations sur ses droits et obligations de caractère civil, soit du bien-fondé de toute accusation en matière pénale dirigée contre elle. Le jugement doit être rendu publiquement, mais l'accès de la salle d'audience peut être interdit à la presse et au public pendant la totalité ou une partie du procès dans l'intérêt de la moralité, de l'ordre public ou de la sécurité nationale dans une société démocratique, lorsque les intérêts des mineurs ou la protection de la vie privée des parties au procès l'exigent, ou dans la mesure jugée strictement nécessaire par le tribunal, lorsque dans des circonstances spéciales la publicité serait de nature à porter atteinte aux intérêts de la justice. |
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1 | Toute personne a droit à ce que sa cause soit entendue équitablement, publiquement et dans un délai raisonnable, par un tribunal indépendant et impartial, établi par la loi, qui décidera, soit des contestations sur ses droits et obligations de caractère civil, soit du bien-fondé de toute accusation en matière pénale dirigée contre elle. Le jugement doit être rendu publiquement, mais l'accès de la salle d'audience peut être interdit à la presse et au public pendant la totalité ou une partie du procès dans l'intérêt de la moralité, de l'ordre public ou de la sécurité nationale dans une société démocratique, lorsque les intérêts des mineurs ou la protection de la vie privée des parties au procès l'exigent, ou dans la mesure jugée strictement nécessaire par le tribunal, lorsque dans des circonstances spéciales la publicité serait de nature à porter atteinte aux intérêts de la justice. |
2 | Toute personne accusée d'une infraction est présumée innocente jusqu'à ce que sa culpabilité ait été légalement établie. |
3 | Tout accusé a droit notamment à: |
a | être informé, dans le plus court délai, dans une langue qu'il comprend et d'une manière détaillée, de la nature et de la cause de l'accusation portée contre lui; |
b | disposer du temps et des facilités nécessaires à la préparation de sa défense; |
c | se défendre lui-même ou avoir l'assistance d'un défenseur de son choix et, s'il n'a pas les moyens de rémunérer un défenseur, pouvoir être assisté gratuitement par un avocat d'office, lorsque les intérêts de la justice l'exigent; |
d | interroger ou faire interroger les témoins à charge et obtenir la convocation et l'interrogation des témoins à décharge dans les mêmes conditions que les témoins à charge; |
e | se faire assister gratuitement d'un interprète, s'il ne comprend pas ou ne parle pas la langue employée à l'audience. |
2.
Das Obergericht hat erwogen, der Erbenvertreter übe eine rein privatrechtliche Funktion aus und er sei deshalb weder verpflichtet, die Sendungen an den einen in den USA wohnhaften Erben offiziell auf dem Rechtshilfeweg zuzustellen noch den Erben zu jeder Handlung das rechtliche Gehör im Sinn einer Verfahrensgarantie zu gewähren; vielmehr habe er lediglich die Pflicht, diese laufend über beabsichtigte oder bereits ausgeführte Verwaltungshandlungen zu orientieren. Das Obergericht hat weiter befunden, dass der Erbenvertreter zwar mit Blick auf die Liegenschaften eingesetzt worden sei, deren Verwaltung aber nicht zu den Fachkompetenzen eines Notariats gehöre und die Übertragung an eine erfahrene Drittperson unter den konkret gegebenen Umständen durchaus gerechtfertigt sei. Entsprechend habe der Erbenvertreter dieser Hilfsperson auch die nötigen Unterlagen herausgeben dürfen.
3.
Nach Lehre und Rechtsprechung bekleidet der Erbenvertreter, ähnlich wie der Willensvollstrecker und der Erbschaftsverwalter, ein privatrechtliches und nicht ein staatliches Amt (vgl. BGE 90 II 376 E. 2 S. 380 f.; 101 II 47 E. 2 S. 53; 130 III 97 E. 2.3 und 3.1 S. 99 f.; Urteil 5P.107/2004 vom 26. April 2004 E. 2.3), wobei von einem privatrechtlichen Institut sui generis auszugehen ist (dazu PICENONI, Der Erbenvertreter nach Art. 602 Abs. 3
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 602 - 1 S'il y a plusieurs héritiers, tous les droits et obligations compris dans la succession restent indivis jusqu'au partage. |
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1 | S'il y a plusieurs héritiers, tous les droits et obligations compris dans la succession restent indivis jusqu'au partage. |
2 | Les héritiers sont propriétaires et disposent en commun des biens qui dépendent de la succession, sauf les droits de représentation et d'administration réservés par le contrat ou la loi. |
3 | À la demande de l'un des héritiers, l'autorité compétente peut désigner un représentant de la communauté héréditaire jusqu'au moment du partage. |
Der Beschwerdeführer hält die analogen Erwägungen des Obergerichts mit Blick auf die von der Verwaltungskommission angeordnete Stellvertretung für willkürlich. Jene ist aber Thema des Verfahrens 5A 518/2014 und daraus kann für die rechtliche Einordnung der Erbenvertretung nichts abgeleitet werden; insbesondere wird in jenem Verfahren nirgends festgehalten, dass es sich bei der Erbenvertretung um eine hoheitliche Tätigkeit oder gar ein gerichtliches Verfahren handeln würde, für welches der Beschwerdeführer die nachfolgend zu thematisierenden Garantien in Anspruch nehmen könnte.
Aufgrund des vorstehend Gesagten geht das Hauptanliegen des Beschwerdeführers, der Erbenvertreter müsse ihm vorgängig zu jeder einzelnen Handlung das rechtliche Gehör und Akteneinsicht gewähren, ansonsten seine verfahrensmässigen Grundrechte gemäss Art. 9
SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 9 Protection contre l'arbitraire et protection de la bonne foi - Toute personne a le droit d'être traitée par les organes de l'État sans arbitraire et conformément aux règles de la bonne foi. |
SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 29 Garanties générales de procédure - 1 Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable. |
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1 | Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable. |
2 | Les parties ont le droit d'être entendues. |
3 | Toute personne qui ne dispose pas de ressources suffisantes a droit, à moins que sa cause paraisse dépourvue de toute chance de succès, à l'assistance judiciaire gratuite. Elle a en outre droit à l'assistance gratuite d'un défenseur, dans la mesure où la sauvegarde de ses droits le requiert. |
IR 0.101 Convention du 4 novembre 1950 de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales (CEDH) CEDH Art. 6 Droit à un procès équitable - 1. Toute personne a droit à ce que sa cause soit entendue équitablement, publiquement et dans un délai raisonnable, par un tribunal indépendant et impartial, établi par la loi, qui décidera, soit des contestations sur ses droits et obligations de caractère civil, soit du bien-fondé de toute accusation en matière pénale dirigée contre elle. Le jugement doit être rendu publiquement, mais l'accès de la salle d'audience peut être interdit à la presse et au public pendant la totalité ou une partie du procès dans l'intérêt de la moralité, de l'ordre public ou de la sécurité nationale dans une société démocratique, lorsque les intérêts des mineurs ou la protection de la vie privée des parties au procès l'exigent, ou dans la mesure jugée strictement nécessaire par le tribunal, lorsque dans des circonstances spéciales la publicité serait de nature à porter atteinte aux intérêts de la justice. |
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1 | Toute personne a droit à ce que sa cause soit entendue équitablement, publiquement et dans un délai raisonnable, par un tribunal indépendant et impartial, établi par la loi, qui décidera, soit des contestations sur ses droits et obligations de caractère civil, soit du bien-fondé de toute accusation en matière pénale dirigée contre elle. Le jugement doit être rendu publiquement, mais l'accès de la salle d'audience peut être interdit à la presse et au public pendant la totalité ou une partie du procès dans l'intérêt de la moralité, de l'ordre public ou de la sécurité nationale dans une société démocratique, lorsque les intérêts des mineurs ou la protection de la vie privée des parties au procès l'exigent, ou dans la mesure jugée strictement nécessaire par le tribunal, lorsque dans des circonstances spéciales la publicité serait de nature à porter atteinte aux intérêts de la justice. |
2 | Toute personne accusée d'une infraction est présumée innocente jusqu'à ce que sa culpabilité ait été légalement établie. |
3 | Tout accusé a droit notamment à: |
a | être informé, dans le plus court délai, dans une langue qu'il comprend et d'une manière détaillée, de la nature et de la cause de l'accusation portée contre lui; |
b | disposer du temps et des facilités nécessaires à la préparation de sa défense; |
c | se défendre lui-même ou avoir l'assistance d'un défenseur de son choix et, s'il n'a pas les moyens de rémunérer un défenseur, pouvoir être assisté gratuitement par un avocat d'office, lorsque les intérêts de la justice l'exigent; |
d | interroger ou faire interroger les témoins à charge et obtenir la convocation et l'interrogation des témoins à décharge dans les mêmes conditions que les témoins à charge; |
e | se faire assister gratuitement d'un interprète, s'il ne comprend pas ou ne parle pas la langue employée à l'audience. |
4.
Ein weiteres Kernanliegen des Beschwerdeführers ist, dass der Erbenvertreter keine Delegation hätte vornehmen und schon gar nicht die eigentliche Liegenschaftsverwaltung übertragen dürfen.
Diesbezüglich ist zu beachten, dass sich die Aufsichtsbehörde auf Aufsichtsbeschwerde hin nicht gleichsam an die Stelle des Erbenvertreters zu setzen und zu prüfen hat, wie sie selber als privatrechtliche Erbenvertreterin die Geschäfte der Erbschaft besorgen würde, sondern sie hat als staatliche Behörde bei der inhaltlichen Kontrolle erst einzuschreiten, wenn der Erbenvertreter die ihm gesetzten gesetzlichen und verfassungsmässigen Schranken missachtet, insbesondere seinen erheblichen Ermessensspielraum sprengt und damit das Willkürverbot verletzt; es handelt sich dabei um eine inhaltliche Schranke der Ermessensausübung des Erbenvertreters und nicht um eine verfahrensrechtliche Kognitionsbeschränkung der Aufsichtsbehörde (Urteil 5P.107/2004 vom 26. April 2004 E. 2.3; ebenso SCHAUFELBERGER/KELLER, in: Basler Kommentar, N. 51 zu Art. 602
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 602 - 1 S'il y a plusieurs héritiers, tous les droits et obligations compris dans la succession restent indivis jusqu'au partage. |
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1 | S'il y a plusieurs héritiers, tous les droits et obligations compris dans la succession restent indivis jusqu'au partage. |
2 | Les héritiers sont propriétaires et disposent en commun des biens qui dépendent de la succession, sauf les droits de représentation et d'administration réservés par le contrat ou la loi. |
3 | À la demande de l'un des héritiers, l'autorité compétente peut désigner un représentant de la communauté héréditaire jusqu'au moment du partage. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 602 - 1 S'il y a plusieurs héritiers, tous les droits et obligations compris dans la succession restent indivis jusqu'au partage. |
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1 | S'il y a plusieurs héritiers, tous les droits et obligations compris dans la succession restent indivis jusqu'au partage. |
2 | Les héritiers sont propriétaires et disposent en commun des biens qui dépendent de la succession, sauf les droits de représentation et d'administration réservés par le contrat ou la loi. |
3 | À la demande de l'un des héritiers, l'autorité compétente peut désigner un représentant de la communauté héréditaire jusqu'au moment du partage. |
Bereits für den durch den Erblasser bezeichneten Willensvollstrecker wird allgemein eine Delegationsbefugnis bejaht (statt vieler KARRER, in: Basler Kommentar, N. 15 zu Art. 518
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 518 - 1 Si le disposant n'en a ordonné autrement, les exécuteurs testamentaires ont les droits et les devoirs de l'administrateur officiel d'une succession. |
|
1 | Si le disposant n'en a ordonné autrement, les exécuteurs testamentaires ont les droits et les devoirs de l'administrateur officiel d'une succession. |
2 | Ils sont chargés de faire respecter la volonté du défunt, notamment de gérer la succession, de payer les dettes, d'acquitter les legs et de procéder au partage conformément aux ordres du disposant ou suivant la loi. |
3 | Lorsque plusieurs exécuteurs testamentaires ont été désignés, ils sont réputés avoir reçu un mandat collectif. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 602 - 1 S'il y a plusieurs héritiers, tous les droits et obligations compris dans la succession restent indivis jusqu'au partage. |
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1 | S'il y a plusieurs héritiers, tous les droits et obligations compris dans la succession restent indivis jusqu'au partage. |
2 | Les héritiers sont propriétaires et disposent en commun des biens qui dépendent de la succession, sauf les droits de représentation et d'administration réservés par le contrat ou la loi. |
3 | À la demande de l'un des héritiers, l'autorité compétente peut désigner un représentant de la communauté héréditaire jusqu'au moment du partage. |
die Stellung als Erbenvertreter übertragen werden darf, was vorliegend auch nicht zutrifft. Umso weniger ist im vorliegenden Einzelfall von Willkür auszugehen, als der die Erbenvertretung anordnende Beschluss die Delegation von Befugnissen gerade ausdrücklich vorbehalten und als selbstverständlich erachtet hat.
Nichts zur Sache tun die schon im kantonalen Verfahren gemachten Ausführungen zur Prüfungstätigkeit des Notars, zur Belastungssituation auf dem Notariat und zur beauftragten Liegenschaftsverwaltung, welche der Beschwerdeführer ohne Nennung objektiver Anhaltspunkte zu diffamieren versucht. Erweist sich aber die Übertragung der Liegenschaftsverwaltung in der vorliegenden Konstellation nicht als willkürlich, so kann dies auch mit Bezug auf die Übergabe der notwendigen Unterlagen an die Liegenschaftsfirma nicht der Fall sein.
Keine Willkür in Bezug auf die Aufsichtstätigkeit ist schliesslich ersichtlich im Zusammenhang mit den Erwägungen der kantonalen Gerichte zum Rechenschaftsbericht, wonach nunmehr das Notariat V.________ zuständig sei und dieses für dessen Erstellung um Fristverlängerung gebeten habe, welche gewährt worden sei.
5.
Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerde abzuweisen ist, soweit auf sie eingetreten werden kann. Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties. |
|
1 | En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties. |
2 | Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis. |
3 | Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés. |
4 | En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours. |
5 | Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement. |
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit auf sie einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
3.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Notariat V.________ und dem Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 24. November 2014
Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: von Werdt
Der Gerichtsschreiber: Möckli