Tribunal federal
{T 0/2}
4C.173/2005 /ech
Arrêt du 24 octobre 2005
Ire Cour civile
Composition
Mme et MM. les juges Klett, juge présidant, Favre et Chaix, juge suppléant.
Greffier: M. Thélin.
Parties
A.________,
demandeur et recourant, représenté par Me Raymond Didisheim,
contre
B.________,
défenderesse et intimée, représentée par Me Bernard Geller.
Objet
bail à loyer; congé abusif
recours en réforme contre l'arrêt rendu le 2 avril 2005 par la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud.
Faits:
A.
A.________, en qualité de bailleur, et B.________, en qualité de locataire, sont liés depuis plus de dix ans par trois contrats de durée indéterminée portant sur la location d'un appartement, d'un studio et d'un garage situés dans un bâtiment de Saint-Sulpice (Vaud).
L'immeuble concerné a fait l'objet de travaux entre l'automne 2003 et le printemps 2004. Par lettre du 30 octobre 2003, A.________ a informé B.________ que ceux-ci se dérouleraient de novembre 2003 à mars 2004. Ce courrier précisait qu'une indemnité, basée sur le montant du loyer et la durée des transformations, serait versée à l'ensemble des locataires en cours de travaux. En automne 2003, B.________ s'est plainte à plusieurs reprises des problèmes liés à ces transformations.
Par sommation du 20 février 2004, A.________ a mis B.________ en demeure de s'acquitter des loyers de janvier et février 2004 dans un délai de trente jours, sous la menace d'une résiliation de bail fondée sur l'art. 257d al. 2
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 257d - 1 Lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux, de 30 jours au moins. |
|
1 | Lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux, de 30 jours au moins. |
2 | Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 120 - 1 Lorsque deux personnes sont débitrices l'une envers l'autre de sommes d'argent ou d'autres prestations de même espèce, chacune des parties peut compenser sa dette avec sa créance, si les deux dettes sont exigibles. |
|
1 | Lorsque deux personnes sont débitrices l'une envers l'autre de sommes d'argent ou d'autres prestations de même espèce, chacune des parties peut compenser sa dette avec sa créance, si les deux dettes sont exigibles. |
2 | Le débiteur peut opposer la compensation même si sa créance est contestée. |
3 | La compensation d'une créance prescrite peut être invoquée, si la créance n'était pas éteinte par la prescription au moment où elle pouvait être compensée. |
2004, B.________ a répété sa volonté de compenser, précisant que "dès que les indemnités auront été calculées, un décompte interviendra entre les parties et celle des deux qui devra quelque chose à l'autre le payera".
Le 4 mai 2004, A.________ a versé à B.________ une somme de 3'648 fr. à titre d'indemnité forfaitaire pour les travaux.
B.
Entre-temps, par courrier adressé sur formule officielle du 29 mars 2004, A.________ avait résilié les trois baux pour le 31 mai 2004. Les loyers que le bailleur tenait pour impayés s'élevaient à 4'080 fr. pour l'appartement, à 1'180 fr. pour le studio et à 280 fr. pour le garage.
La locataire a contesté la validité des congés par une requête adressée le 21 avril 2004 à la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de Morges.
C.
Le 10 juin 2004, A.________ a saisi le Juge de paix d'une requête en expulsion dirigée contre B.________; la Commission de conciliation s'est alors dessaisie en faveur de ce magistrat.
Par ordonnance du 10 septembre 2004, celui-ci a annulé les résiliations du 29 mars 2004 et refusé d'ordonner l'expulsion de la défenderesse.
La Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud s'est prononcée le 10 février 2005 sur le recours du demandeur; elle a confirmé l'ordonnance.
D.
Agissant par la voie du recours en réforme, le demandeur requiert le Tribunal fédéral de modifier l'arrêt du Tribunal cantonal en ce sens que la validité des congés soit reconnue et que l'expulsion de la défenderesse soit ordonnée.
La défenderesse conclut au rejet du recours.
Le Tribunal fédéral considère en droit:
1.
Le recours est formé par une partie qui a succombé dans ses conclusions. Il est dirigé contre un jugement final rendu en dernière instance cantonale par un tribunal suprême (art. 48 al. 1
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 120 - 1 Lorsque deux personnes sont débitrices l'une envers l'autre de sommes d'argent ou d'autres prestations de même espèce, chacune des parties peut compenser sa dette avec sa créance, si les deux dettes sont exigibles. |
|
1 | Lorsque deux personnes sont débitrices l'une envers l'autre de sommes d'argent ou d'autres prestations de même espèce, chacune des parties peut compenser sa dette avec sa créance, si les deux dettes sont exigibles. |
2 | Le débiteur peut opposer la compensation même si sa créance est contestée. |
3 | La compensation d'une créance prescrite peut être invoquée, si la créance n'était pas éteinte par la prescription au moment où elle pouvait être compensée. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 120 - 1 Lorsque deux personnes sont débitrices l'une envers l'autre de sommes d'argent ou d'autres prestations de même espèce, chacune des parties peut compenser sa dette avec sa créance, si les deux dettes sont exigibles. |
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1 | Lorsque deux personnes sont débitrices l'une envers l'autre de sommes d'argent ou d'autres prestations de même espèce, chacune des parties peut compenser sa dette avec sa créance, si les deux dettes sont exigibles. |
2 | Le débiteur peut opposer la compensation même si sa créance est contestée. |
3 | La compensation d'une créance prescrite peut être invoquée, si la créance n'était pas éteinte par la prescription au moment où elle pouvait être compensée. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 120 - 1 Lorsque deux personnes sont débitrices l'une envers l'autre de sommes d'argent ou d'autres prestations de même espèce, chacune des parties peut compenser sa dette avec sa créance, si les deux dettes sont exigibles. |
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1 | Lorsque deux personnes sont débitrices l'une envers l'autre de sommes d'argent ou d'autres prestations de même espèce, chacune des parties peut compenser sa dette avec sa créance, si les deux dettes sont exigibles. |
2 | Le débiteur peut opposer la compensation même si sa créance est contestée. |
3 | La compensation d'une créance prescrite peut être invoquée, si la créance n'était pas éteinte par la prescription au moment où elle pouvait être compensée. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 120 - 1 Lorsque deux personnes sont débitrices l'une envers l'autre de sommes d'argent ou d'autres prestations de même espèce, chacune des parties peut compenser sa dette avec sa créance, si les deux dettes sont exigibles. |
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1 | Lorsque deux personnes sont débitrices l'une envers l'autre de sommes d'argent ou d'autres prestations de même espèce, chacune des parties peut compenser sa dette avec sa créance, si les deux dettes sont exigibles. |
2 | Le débiteur peut opposer la compensation même si sa créance est contestée. |
3 | La compensation d'une créance prescrite peut être invoquée, si la créance n'était pas éteinte par la prescription au moment où elle pouvait être compensée. |
Le recours en réforme peut être exercé pour violation du droit fédéral, à l'exclusion des droits constitutionnels et du droit cantonal (art. 43 al. 1
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 120 - 1 Lorsque deux personnes sont débitrices l'une envers l'autre de sommes d'argent ou d'autres prestations de même espèce, chacune des parties peut compenser sa dette avec sa créance, si les deux dettes sont exigibles. |
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1 | Lorsque deux personnes sont débitrices l'une envers l'autre de sommes d'argent ou d'autres prestations de même espèce, chacune des parties peut compenser sa dette avec sa créance, si les deux dettes sont exigibles. |
2 | Le débiteur peut opposer la compensation même si sa créance est contestée. |
3 | La compensation d'une créance prescrite peut être invoquée, si la créance n'était pas éteinte par la prescription au moment où elle pouvait être compensée. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 120 - 1 Lorsque deux personnes sont débitrices l'une envers l'autre de sommes d'argent ou d'autres prestations de même espèce, chacune des parties peut compenser sa dette avec sa créance, si les deux dettes sont exigibles. |
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1 | Lorsque deux personnes sont débitrices l'une envers l'autre de sommes d'argent ou d'autres prestations de même espèce, chacune des parties peut compenser sa dette avec sa créance, si les deux dettes sont exigibles. |
2 | Le débiteur peut opposer la compensation même si sa créance est contestée. |
3 | La compensation d'une créance prescrite peut être invoquée, si la créance n'était pas éteinte par la prescription au moment où elle pouvait être compensée. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 120 - 1 Lorsque deux personnes sont débitrices l'une envers l'autre de sommes d'argent ou d'autres prestations de même espèce, chacune des parties peut compenser sa dette avec sa créance, si les deux dettes sont exigibles. |
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1 | Lorsque deux personnes sont débitrices l'une envers l'autre de sommes d'argent ou d'autres prestations de même espèce, chacune des parties peut compenser sa dette avec sa créance, si les deux dettes sont exigibles. |
2 | Le débiteur peut opposer la compensation même si sa créance est contestée. |
3 | La compensation d'une créance prescrite peut être invoquée, si la créance n'était pas éteinte par la prescription au moment où elle pouvait être compensée. |
2.
Le demandeur se plaint de violation de l'art. 271 al. 1
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271 - 1 Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. |
|
1 | Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. |
2 | Le congé doit être motivé si l'autre partie le demande. |
2.1 En sus d'une liste de cas où une résiliation émanant du bailleur est annulable (art. 271a al. 1
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271a - 1 Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment: |
|
1 | Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment: |
a | parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail; |
b | dans le but d'imposer une modification unilatérale du bail défavorable au locataire ou une adaptation de loyer; |
c | seulement dans le but d'amener le locataire à acheter l'appartement loué; |
d | pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail, à moins que le locataire ne procède au mépris des règles de la bonne foi; |
e | dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire au sujet du bail et si le bailleur: |
e1 | a succombé dans une large mesure; |
e2 | a abandonné ou considérablement réduit ses prétentions ou conclusions; |
e3 | a renoncé à saisir le juge; |
e4 | a conclu une transaction ou s'est entendu de toute autre manière avec le locataire. |
f | en raison de changements dans la situation familiale du locataire, sans qu'il en résulte des inconvénients majeurs pour le bailleur. |
2 | La let. e de l'al. 1 est également applicable lorsque le locataire peut prouver par des écrits qu'il s'est entendu avec le bailleur, en dehors d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire, sur une prétention relevant du bail. |
3 | Les let. d et e de l'al. 1 ne sont pas applicables lorsqu'un congé est donné: |
a | en raison du besoin urgent que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux; |
b | en cas de demeure du locataire (art. 257d); |
c | pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d'égards envers les voisins (art. 257f, al. 3 et 4); |
d | en cas d'aliénation de la chose louée (art. 261, al. 2); |
e | pour de justes motifs (art. 266g); |
f | en cas de faillite du locataire (art. 266h). |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271 - 1 Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. |
|
1 | Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. |
2 | Le congé doit être motivé si l'autre partie le demande. |
Selon la jurisprudence, la protection accordée par l'art. 271 al. 1
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271 - 1 Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. |
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1 | Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. |
2 | Le congé doit être motivé si l'autre partie le demande. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 2 - 1 Chacun est tenu d'exercer ses droits et d'exécuter ses obligations selon les règles de la bonne foi. |
|
1 | Chacun est tenu d'exercer ses droits et d'exécuter ses obligations selon les règles de la bonne foi. |
2 | L'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 2 - 1 Chacun est tenu d'exercer ses droits et d'exécuter ses obligations selon les règles de la bonne foi. |
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1 | Chacun est tenu d'exercer ses droits et d'exécuter ses obligations selon les règles de la bonne foi. |
2 | L'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 2 - 1 Chacun est tenu d'exercer ses droits et d'exécuter ses obligations selon les règles de la bonne foi. |
|
1 | Chacun est tenu d'exercer ses droits et d'exécuter ses obligations selon les règles de la bonne foi. |
2 | L'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi. |
Ainsi, le congé doit être considéré comme abusif s'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection (arrêt 4C.267/2002 du 18 novembre 2002, consid. 2.2; arrêt 4C.305/1995 du 15 février 1996, consid. 4a). Est abusif le congé purement chicanier dont le motif n'est manifestement qu'un prétexte (ATF 120 II 31 consid. 4a p. 32). En revanche, le congé donné par le bailleur en vue d'obtenir d'un nouveau locataire un loyer plus élevé, mais non abusif, ne saurait, en règle générale, constituer un abus de droit (ATF 120 II 105 consid. 3b).
2.2 L'art. 271 al. 1
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271 - 1 Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. |
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1 | Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. |
2 | Le congé doit être motivé si l'autre partie le demande. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 257d - 1 Lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux, de 30 jours au moins. |
|
1 | Lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux, de 30 jours au moins. |
2 | Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. |
et les frais accessoires, in 9e séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1996, p. 24).
Enfin, le Tribunal fédéral a reconnu l'invalidité d'un congé fondé sur l'art. 257d
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 257d - 1 Lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux, de 30 jours au moins. |
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1 | Lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux, de 30 jours au moins. |
2 | Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. |
2.3 Pour fonder sa décision, la cour cantonale a retenu que, pendant le délai comminatoire, la chose louée était affectée d'un défaut; la situation entre les parties n'était donc pas claire et il était à cette époque probable que la défenderesse pouvait bénéficier, pour la période en cause, d'une réduction non négligeable de son loyer: par conséquent, la mise en demeure puis la résiliation apparaissaient inutilement expéditives. La cour cantonale a également relevé que le demandeur, après avoir mentionné dans un courrier du 5 mars 2004 qu'il n'envisageait pas de résilier les baux, avait malgré tout décidé de donner le congé pour défaut de paiement le 29 mars suivant. Ces circonstances ont conduit les juges à qualifier de déloyal le comportement du demandeur et, par voie de conséquence, à annuler le congé.
A juste titre, le demandeur soutient que l'on ne peut pas lui imputer de comportement contradictoire sur la base de son courrier du 5 mars 2004. Cette missive indique en effet que jusqu'à cette date, il n'avait pas envisagé la possibilité de résilier les baux. La défenderesse ne pouvait donc pas déduire de ces termes que l'autre partie avait l'intention de renoncer à tout congé ultérieur; elle ne pouvait pas non plus inférer de cette lettre que le demandeur renonçait au droit de résiliation qui lui appartiendrait par suite de la sommation expédiée par lui quelques jours auparavant.
Néanmoins, il est constant que tant avant que pendant le délai comminatoire imparti par le demandeur, la chose louée était affectée d'un défaut. En raison de ce défaut, le demandeur avait admis le principe d'une indemnisation qu'il s'était engagé, le 30 octobre 2003, à verser déjà au cours des travaux. Le versement futur de cette indemnité - dont le montant devait dépendre de la durée des dérangements - n'a jamais été mis en doute par le demandeur et la locataire s'est fiée à cette assurance. Dans la sommation du 20 février 2004, le demandeur annonçait que le paiement serait reporté à la fin des travaux, contrairement à ce qui était prévu initialement. La cour cantonale n'a constaté aucune circonstance propre à justifier ou expliquer ce report. Est seul déterminant, en définitive, le fait que ce report a coïncidé avec la fixation du délai comminatoire prévu par l'art. 257d al. 1
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 257d - 1 Lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux, de 30 jours au moins. |
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1 | Lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux, de 30 jours au moins. |
2 | Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. |
Durant l'écoulement du délai, la défenderesse a exprimé sa volonté d'éteindre par compensation sa dette de loyer. A ce moment-là, la défenderesse ignorait le montant de l'indemnité pour défaut de la chose louée que lui promettait le demandeur. A l'occasion des courriers échangés entre les parties, ce dernier s'est borné à s'opposer au principe même de la compensation. Il n'a jamais expliqué, par exemple, que l'indemnisation prévue serait nettement inférieure à la créance de loyers qu'il avait contre la défenderesse, ce qui eût considérablement réduit les effets de la compensation; il n'a pas plus donné suite aux appels de la défenderesse tendant à connaître ses "propositions concrètes" au sujet de cette indemnisation. Dans ces circonstances, la défenderesse en était livrée au bon vouloir de son bailleur, qui avait unilatéralement différé le paiement de l'indemnité pour défaut de la chose louée et qui se réservait, de surcroît, la prérogative d'en fixer seul le montant.
Compte tenu de l'indemnité finalement versée (3'648 fr.) et des montant des loyers dus au moment de la sommation (5'540 fr.), le demandeur se trouvait dans la même situation que celle du bailleur qui réclame une somme largement supérieure (5'540 fr.) à celle en souffrance (1'892 fr.), sans être certain du montant effectivement dû. A juste titre, l'autorité cantonale a vu là un comportement contraire aux règles de la bonne foi. Il contraignait la défenderesse à acquitter l'entier des loyers réclamés alors que tant elle-même que le demandeur savaient que le montant total n'était pas dû. Le demandeur n'est donc pas autorisé à se plaindre d'une application incorrecte de l'art. 271 al. 1
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271 - 1 Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. |
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1 | Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. |
2 | Le congé doit être motivé si l'autre partie le demande. |
3.
Supposé valable au regard de l'art. 257d
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 257d - 1 Lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux, de 30 jours au moins. |
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1 | Lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux, de 30 jours au moins. |
2 | Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271 - 1 Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. |
|
1 | Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. |
2 | Le congé doit être motivé si l'autre partie le demande. |
4.
Le recours en réforme se révèle privé de fondement et il sera donc rejeté. A titre de partie qui succombe, son auteur doit acquitter l'émolument judiciaire et les dépens à allouer à la partie qui obtient gain de cause (art. 156 al. 1
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271 - 1 Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. |
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1 | Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. |
2 | Le congé doit être motivé si l'autre partie le demande. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271 - 1 Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. |
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1 | Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. |
2 | Le congé doit être motivé si l'autre partie le demande. |
Le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours est rejeté.
2.
Le demandeur acquittera un émolument judiciaire de 3'000 fr.
3.
Le demandeur acquittera une indemnité de 3'500 fr. à verser à la défenderesse à titre de dépens.
4.
Le présent arrêt est communiqué en copie aux mandataires des parties et à la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud.
Lausanne, le 24 octobre 2005
Au nom de la Ire Cour civile
du Tribunal fédéral suisse
La juge présidant: Le greffier: