Tribunal federal
{T 0/2}
4C.173/2005 /ech
Arrêt du 24 octobre 2005
Ire Cour civile
Composition
Mme et MM. les juges Klett, juge présidant, Favre et Chaix, juge suppléant.
Greffier: M. Thélin.
Parties
A.________,
demandeur et recourant, représenté par Me Raymond Didisheim,
contre
B.________,
défenderesse et intimée, représentée par Me Bernard Geller.
Objet
bail à loyer; congé abusif
recours en réforme contre l'arrêt rendu le 2 avril 2005 par la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud.
Faits:
A.
A.________, en qualité de bailleur, et B.________, en qualité de locataire, sont liés depuis plus de dix ans par trois contrats de durée indéterminée portant sur la location d'un appartement, d'un studio et d'un garage situés dans un bâtiment de Saint-Sulpice (Vaud).
L'immeuble concerné a fait l'objet de travaux entre l'automne 2003 et le printemps 2004. Par lettre du 30 octobre 2003, A.________ a informé B.________ que ceux-ci se dérouleraient de novembre 2003 à mars 2004. Ce courrier précisait qu'une indemnité, basée sur le montant du loyer et la durée des transformations, serait versée à l'ensemble des locataires en cours de travaux. En automne 2003, B.________ s'est plainte à plusieurs reprises des problèmes liés à ces transformations.
Par sommation du 20 février 2004, A.________ a mis B.________ en demeure de s'acquitter des loyers de janvier et février 2004 dans un délai de trente jours, sous la menace d'une résiliation de bail fondée sur l'art. 257d al. 2
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 257d - 1 Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage. |
|
1 | Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage. |
2 | Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen. |
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 120 - 1 Wenn zwei Personen einander Geldsummen oder andere Leistungen, die ihrem Gegenstande nach gleichartig sind, schulden, so kann jede ihre Schuld, insofern beide Forderungen fällig sind, mit ihrer Forderung verrechnen. |
|
1 | Wenn zwei Personen einander Geldsummen oder andere Leistungen, die ihrem Gegenstande nach gleichartig sind, schulden, so kann jede ihre Schuld, insofern beide Forderungen fällig sind, mit ihrer Forderung verrechnen. |
2 | Der Schuldner kann die Verrechnung geltend machen, auch wenn seine Gegenforderung bestritten wird. |
3 | Eine verjährte Forderung kann zur Verrechnung gebracht werden, wenn sie zurzeit, wo sie mit der andern Forderung verrechnet werden konnte, noch nicht verjährt war. |
2004, B.________ a répété sa volonté de compenser, précisant que "dès que les indemnités auront été calculées, un décompte interviendra entre les parties et celle des deux qui devra quelque chose à l'autre le payera".
Le 4 mai 2004, A.________ a versé à B.________ une somme de 3'648 fr. à titre d'indemnité forfaitaire pour les travaux.
B.
Entre-temps, par courrier adressé sur formule officielle du 29 mars 2004, A.________ avait résilié les trois baux pour le 31 mai 2004. Les loyers que le bailleur tenait pour impayés s'élevaient à 4'080 fr. pour l'appartement, à 1'180 fr. pour le studio et à 280 fr. pour le garage.
La locataire a contesté la validité des congés par une requête adressée le 21 avril 2004 à la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de Morges.
C.
Le 10 juin 2004, A.________ a saisi le Juge de paix d'une requête en expulsion dirigée contre B.________; la Commission de conciliation s'est alors dessaisie en faveur de ce magistrat.
Par ordonnance du 10 septembre 2004, celui-ci a annulé les résiliations du 29 mars 2004 et refusé d'ordonner l'expulsion de la défenderesse.
La Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud s'est prononcée le 10 février 2005 sur le recours du demandeur; elle a confirmé l'ordonnance.
D.
Agissant par la voie du recours en réforme, le demandeur requiert le Tribunal fédéral de modifier l'arrêt du Tribunal cantonal en ce sens que la validité des congés soit reconnue et que l'expulsion de la défenderesse soit ordonnée.
La défenderesse conclut au rejet du recours.
Le Tribunal fédéral considère en droit:
1.
Le recours est formé par une partie qui a succombé dans ses conclusions. Il est dirigé contre un jugement final rendu en dernière instance cantonale par un tribunal suprême (art. 48 al. 1
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 120 - 1 Wenn zwei Personen einander Geldsummen oder andere Leistungen, die ihrem Gegenstande nach gleichartig sind, schulden, so kann jede ihre Schuld, insofern beide Forderungen fällig sind, mit ihrer Forderung verrechnen. |
|
1 | Wenn zwei Personen einander Geldsummen oder andere Leistungen, die ihrem Gegenstande nach gleichartig sind, schulden, so kann jede ihre Schuld, insofern beide Forderungen fällig sind, mit ihrer Forderung verrechnen. |
2 | Der Schuldner kann die Verrechnung geltend machen, auch wenn seine Gegenforderung bestritten wird. |
3 | Eine verjährte Forderung kann zur Verrechnung gebracht werden, wenn sie zurzeit, wo sie mit der andern Forderung verrechnet werden konnte, noch nicht verjährt war. |
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 120 - 1 Wenn zwei Personen einander Geldsummen oder andere Leistungen, die ihrem Gegenstande nach gleichartig sind, schulden, so kann jede ihre Schuld, insofern beide Forderungen fällig sind, mit ihrer Forderung verrechnen. |
|
1 | Wenn zwei Personen einander Geldsummen oder andere Leistungen, die ihrem Gegenstande nach gleichartig sind, schulden, so kann jede ihre Schuld, insofern beide Forderungen fällig sind, mit ihrer Forderung verrechnen. |
2 | Der Schuldner kann die Verrechnung geltend machen, auch wenn seine Gegenforderung bestritten wird. |
3 | Eine verjährte Forderung kann zur Verrechnung gebracht werden, wenn sie zurzeit, wo sie mit der andern Forderung verrechnet werden konnte, noch nicht verjährt war. |
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 120 - 1 Wenn zwei Personen einander Geldsummen oder andere Leistungen, die ihrem Gegenstande nach gleichartig sind, schulden, so kann jede ihre Schuld, insofern beide Forderungen fällig sind, mit ihrer Forderung verrechnen. |
|
1 | Wenn zwei Personen einander Geldsummen oder andere Leistungen, die ihrem Gegenstande nach gleichartig sind, schulden, so kann jede ihre Schuld, insofern beide Forderungen fällig sind, mit ihrer Forderung verrechnen. |
2 | Der Schuldner kann die Verrechnung geltend machen, auch wenn seine Gegenforderung bestritten wird. |
3 | Eine verjährte Forderung kann zur Verrechnung gebracht werden, wenn sie zurzeit, wo sie mit der andern Forderung verrechnet werden konnte, noch nicht verjährt war. |
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 120 - 1 Wenn zwei Personen einander Geldsummen oder andere Leistungen, die ihrem Gegenstande nach gleichartig sind, schulden, so kann jede ihre Schuld, insofern beide Forderungen fällig sind, mit ihrer Forderung verrechnen. |
|
1 | Wenn zwei Personen einander Geldsummen oder andere Leistungen, die ihrem Gegenstande nach gleichartig sind, schulden, so kann jede ihre Schuld, insofern beide Forderungen fällig sind, mit ihrer Forderung verrechnen. |
2 | Der Schuldner kann die Verrechnung geltend machen, auch wenn seine Gegenforderung bestritten wird. |
3 | Eine verjährte Forderung kann zur Verrechnung gebracht werden, wenn sie zurzeit, wo sie mit der andern Forderung verrechnet werden konnte, noch nicht verjährt war. |
Le recours en réforme peut être exercé pour violation du droit fédéral, à l'exclusion des droits constitutionnels et du droit cantonal (art. 43 al. 1
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 120 - 1 Wenn zwei Personen einander Geldsummen oder andere Leistungen, die ihrem Gegenstande nach gleichartig sind, schulden, so kann jede ihre Schuld, insofern beide Forderungen fällig sind, mit ihrer Forderung verrechnen. |
|
1 | Wenn zwei Personen einander Geldsummen oder andere Leistungen, die ihrem Gegenstande nach gleichartig sind, schulden, so kann jede ihre Schuld, insofern beide Forderungen fällig sind, mit ihrer Forderung verrechnen. |
2 | Der Schuldner kann die Verrechnung geltend machen, auch wenn seine Gegenforderung bestritten wird. |
3 | Eine verjährte Forderung kann zur Verrechnung gebracht werden, wenn sie zurzeit, wo sie mit der andern Forderung verrechnet werden konnte, noch nicht verjährt war. |
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 120 - 1 Wenn zwei Personen einander Geldsummen oder andere Leistungen, die ihrem Gegenstande nach gleichartig sind, schulden, so kann jede ihre Schuld, insofern beide Forderungen fällig sind, mit ihrer Forderung verrechnen. |
|
1 | Wenn zwei Personen einander Geldsummen oder andere Leistungen, die ihrem Gegenstande nach gleichartig sind, schulden, so kann jede ihre Schuld, insofern beide Forderungen fällig sind, mit ihrer Forderung verrechnen. |
2 | Der Schuldner kann die Verrechnung geltend machen, auch wenn seine Gegenforderung bestritten wird. |
3 | Eine verjährte Forderung kann zur Verrechnung gebracht werden, wenn sie zurzeit, wo sie mit der andern Forderung verrechnet werden konnte, noch nicht verjährt war. |
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 120 - 1 Wenn zwei Personen einander Geldsummen oder andere Leistungen, die ihrem Gegenstande nach gleichartig sind, schulden, so kann jede ihre Schuld, insofern beide Forderungen fällig sind, mit ihrer Forderung verrechnen. |
|
1 | Wenn zwei Personen einander Geldsummen oder andere Leistungen, die ihrem Gegenstande nach gleichartig sind, schulden, so kann jede ihre Schuld, insofern beide Forderungen fällig sind, mit ihrer Forderung verrechnen. |
2 | Der Schuldner kann die Verrechnung geltend machen, auch wenn seine Gegenforderung bestritten wird. |
3 | Eine verjährte Forderung kann zur Verrechnung gebracht werden, wenn sie zurzeit, wo sie mit der andern Forderung verrechnet werden konnte, noch nicht verjährt war. |
2.
Le demandeur se plaint de violation de l'art. 271 al. 1
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 271 - 1 Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. |
|
1 | Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. |
2 | Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden. |
2.1 En sus d'une liste de cas où une résiliation émanant du bailleur est annulable (art. 271a al. 1
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 271a - 1 Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird: |
|
1 | Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird: |
a | weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht; |
b | weil der Vermieter eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen will; |
c | allein um den Mieter zum Erwerb der gemieteten Wohnung zu veranlassen; |
d | während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, ausser wenn der Mieter das Verfahren missbräuchlich eingeleitet hat; |
e | vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, in dem der Vermieter: |
e1 | zu einem erheblichen Teil unterlegen ist; |
e2 | seine Forderung oder Klage zurückgezogen oder erheblich eingeschränkt hat; |
e3 | auf die Anrufung des Richters verzichtet hat; |
e4 | mit dem Mieter einen Vergleich geschlossen oder sich sonstwie geeinigt hat; |
f | wegen Änderungen in der familiären Situation des Mieters, aus denen dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile entstehen. |
2 | Absatz 1 Buchstabe e ist auch anwendbar, wenn der Mieter durch Schriftstücke nachweisen kann, dass er sich mit dem Vermieter ausserhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über eine Forderung aus dem Mietverhältnis geeinigt hat. |
3 | Absatz 1 Buchstaben d und e sind nicht anwendbar bei Kündigungen: |
a | wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte; |
b | wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257d); |
c | wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257f Abs. 3 und 4); |
d | infolge Veräusserung der Sache (Art. 261); |
e | aus wichtigen Gründen (Art. 266g); |
f | wegen Konkurs des Mieters (Art. 266h). |
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 271 - 1 Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. |
|
1 | Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. |
2 | Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden. |
Selon la jurisprudence, la protection accordée par l'art. 271 al. 1
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 271 - 1 Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. |
|
1 | Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. |
2 | Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden. |
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 2 - 1 Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln. |
|
1 | Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln. |
2 | Der offenbare Missbrauch eines Rechtes findet keinen Rechtsschutz. |
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 2 - 1 Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln. |
|
1 | Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln. |
2 | Der offenbare Missbrauch eines Rechtes findet keinen Rechtsschutz. |
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 2 - 1 Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln. |
|
1 | Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln. |
2 | Der offenbare Missbrauch eines Rechtes findet keinen Rechtsschutz. |
Ainsi, le congé doit être considéré comme abusif s'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection (arrêt 4C.267/2002 du 18 novembre 2002, consid. 2.2; arrêt 4C.305/1995 du 15 février 1996, consid. 4a). Est abusif le congé purement chicanier dont le motif n'est manifestement qu'un prétexte (ATF 120 II 31 consid. 4a p. 32). En revanche, le congé donné par le bailleur en vue d'obtenir d'un nouveau locataire un loyer plus élevé, mais non abusif, ne saurait, en règle générale, constituer un abus de droit (ATF 120 II 105 consid. 3b).
2.2 L'art. 271 al. 1
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 271 - 1 Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. |
|
1 | Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. |
2 | Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden. |
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 257d - 1 Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage. |
|
1 | Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage. |
2 | Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen. |
et les frais accessoires, in 9e séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1996, p. 24).
Enfin, le Tribunal fédéral a reconnu l'invalidité d'un congé fondé sur l'art. 257d
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 257d - 1 Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage. |
|
1 | Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage. |
2 | Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen. |
2.3 Pour fonder sa décision, la cour cantonale a retenu que, pendant le délai comminatoire, la chose louée était affectée d'un défaut; la situation entre les parties n'était donc pas claire et il était à cette époque probable que la défenderesse pouvait bénéficier, pour la période en cause, d'une réduction non négligeable de son loyer: par conséquent, la mise en demeure puis la résiliation apparaissaient inutilement expéditives. La cour cantonale a également relevé que le demandeur, après avoir mentionné dans un courrier du 5 mars 2004 qu'il n'envisageait pas de résilier les baux, avait malgré tout décidé de donner le congé pour défaut de paiement le 29 mars suivant. Ces circonstances ont conduit les juges à qualifier de déloyal le comportement du demandeur et, par voie de conséquence, à annuler le congé.
A juste titre, le demandeur soutient que l'on ne peut pas lui imputer de comportement contradictoire sur la base de son courrier du 5 mars 2004. Cette missive indique en effet que jusqu'à cette date, il n'avait pas envisagé la possibilité de résilier les baux. La défenderesse ne pouvait donc pas déduire de ces termes que l'autre partie avait l'intention de renoncer à tout congé ultérieur; elle ne pouvait pas non plus inférer de cette lettre que le demandeur renonçait au droit de résiliation qui lui appartiendrait par suite de la sommation expédiée par lui quelques jours auparavant.
Néanmoins, il est constant que tant avant que pendant le délai comminatoire imparti par le demandeur, la chose louée était affectée d'un défaut. En raison de ce défaut, le demandeur avait admis le principe d'une indemnisation qu'il s'était engagé, le 30 octobre 2003, à verser déjà au cours des travaux. Le versement futur de cette indemnité - dont le montant devait dépendre de la durée des dérangements - n'a jamais été mis en doute par le demandeur et la locataire s'est fiée à cette assurance. Dans la sommation du 20 février 2004, le demandeur annonçait que le paiement serait reporté à la fin des travaux, contrairement à ce qui était prévu initialement. La cour cantonale n'a constaté aucune circonstance propre à justifier ou expliquer ce report. Est seul déterminant, en définitive, le fait que ce report a coïncidé avec la fixation du délai comminatoire prévu par l'art. 257d al. 1
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 257d - 1 Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage. |
|
1 | Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage. |
2 | Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen. |
Durant l'écoulement du délai, la défenderesse a exprimé sa volonté d'éteindre par compensation sa dette de loyer. A ce moment-là, la défenderesse ignorait le montant de l'indemnité pour défaut de la chose louée que lui promettait le demandeur. A l'occasion des courriers échangés entre les parties, ce dernier s'est borné à s'opposer au principe même de la compensation. Il n'a jamais expliqué, par exemple, que l'indemnisation prévue serait nettement inférieure à la créance de loyers qu'il avait contre la défenderesse, ce qui eût considérablement réduit les effets de la compensation; il n'a pas plus donné suite aux appels de la défenderesse tendant à connaître ses "propositions concrètes" au sujet de cette indemnisation. Dans ces circonstances, la défenderesse en était livrée au bon vouloir de son bailleur, qui avait unilatéralement différé le paiement de l'indemnité pour défaut de la chose louée et qui se réservait, de surcroît, la prérogative d'en fixer seul le montant.
Compte tenu de l'indemnité finalement versée (3'648 fr.) et des montant des loyers dus au moment de la sommation (5'540 fr.), le demandeur se trouvait dans la même situation que celle du bailleur qui réclame une somme largement supérieure (5'540 fr.) à celle en souffrance (1'892 fr.), sans être certain du montant effectivement dû. A juste titre, l'autorité cantonale a vu là un comportement contraire aux règles de la bonne foi. Il contraignait la défenderesse à acquitter l'entier des loyers réclamés alors que tant elle-même que le demandeur savaient que le montant total n'était pas dû. Le demandeur n'est donc pas autorisé à se plaindre d'une application incorrecte de l'art. 271 al. 1
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 271 - 1 Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. |
|
1 | Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. |
2 | Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden. |
3.
Supposé valable au regard de l'art. 257d
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 257d - 1 Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage. |
|
1 | Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage. |
2 | Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen. |
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 271 - 1 Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. |
|
1 | Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. |
2 | Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden. |
4.
Le recours en réforme se révèle privé de fondement et il sera donc rejeté. A titre de partie qui succombe, son auteur doit acquitter l'émolument judiciaire et les dépens à allouer à la partie qui obtient gain de cause (art. 156 al. 1
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 271 - 1 Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. |
|
1 | Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. |
2 | Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden. |
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 271 - 1 Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. |
|
1 | Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. |
2 | Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden. |
Le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours est rejeté.
2.
Le demandeur acquittera un émolument judiciaire de 3'000 fr.
3.
Le demandeur acquittera une indemnité de 3'500 fr. à verser à la défenderesse à titre de dépens.
4.
Le présent arrêt est communiqué en copie aux mandataires des parties et à la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud.
Lausanne, le 24 octobre 2005
Au nom de la Ire Cour civile
du Tribunal fédéral suisse
La juge présidant: Le greffier: