1C_288/2012 - 2013-06-24 - Équilibre écologique

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

1C_288/2012

Urteil vom 24. Juni 2013

I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Fonjallaz, Präsident,
Bundesrichter Aemisegger, Karlen,
Gerichtsschreiber Stohner.

Verfahrensbeteiligte
1. A.X.________ und B.X.________,
2. Y.________,
3. Z.________,
Beschwerdeführer, alle drei vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Attilio R. Gadola,

gegen

C.________ AG,
Beschwerdegegnerin, vertreten durch Rechtsanwalt Bruno Krummenacher,

Einwohnergemeinde Sarnen,
handelnd durch den Einwohnergemeinderat Sarnen, Brünigstrasse 160, 6060 Sarnen,
Regierungsrat des Kantons Obwalden, Rathaus, 6060 Sarnen.

Gegenstand
Baubewilligung,

Beschwerde gegen den Entscheid vom 26. April 2012 des Verwaltungsgerichts des Kantons Obwalden.

Sachverhalt:

A.
Am 17. April 2008 stellte die C.________ AG ein Baugesuch für ein Wohnhaus mit vier Wohnungen auf der Parzelle Gbbl. Nr. 4'276 in Sarnen. Dieses Grundstück grenzt im Westen an die Parzelle Gbbl. Nr. 3'619, auf welcher sich die Liegenschaft D.________, ein Denkmalschutzobjekt von lokaler Bedeutung, befindet. Gegen dieses Bauvorhaben gingen mehrere Einsprachen ein, unter anderem jene von A.X.________ und B.X.________, Y.________, Z.________ und dem Innerschweizer Heimatschutz. Am 23. Juli 2008 zog die C.________ AG das Baugesuch zurück. Der Einwohnergemeinderat Sarnen schrieb das Baugesuchsverfahren und die damit zusammenhängenden Einsprachen mit Beschluss vom 18. August 2008 formell ab.

B.
Am 3. Dezember 2008 reichte die C.________ AG ein überarbeitetes Baugesuch für ein Wohnhaus mit vier Wohnungen mit Anpassung der bestehenden Zufahrt zur Liegenschaft D.________ auf den Parzellen Gbbl. Nrn. 4'276 und 784 ein. Das Grundstück Gbbl. Nr. 784 grenzt im Westen an die Parzelle Gbbl. Nr. 4'276 und liegt in der Landwirtschaftszone. Gegen dieses Bauvorhaben erhoben unter anderem A.X.________ und B.X.________, Y.________ und Z.________ Einsprache. Das Bau- und Raumentwicklungsdepartement des Kantons Obwalden erteilte mit Verfügung vom 17. März 2009 eine Ausnahmebewilligung für die Verlegung und Verbreiterung der Zufahrtsstrasse zur Liegenschaft D.________ auf der Parzelle Gbbl. Nr. 784. Mit Beschluss vom 27. April 2009 wies der Einwohnergemeinderat Sarnen die Einsprachen ab und erteilte die Baubewilligung.
A.X.________ und B.X.________, Y.________ und Z.________ fochten diesen Beschluss mit Beschwerde vom 20. Mai 2009 beim Regierungsrat des Kantons Obwalden an.

C.
Am 8. Juni 2009 reichte die C.________ AG ein weiteres Baugesuch für ein Wohnhaus mit drei Wohnungen auf der Parzelle Gbbl. Nr. 4'277 in Sarnen ein. Dieses Grundstück grenzt im Osten an die Parzelle Gbbl. Nr. 3'619. Auch gegen dieses Baugesuch erhoben A.X.________ und B.X.________, Y.________ und Z.________ Einsprache. Mit Beschluss vom 21. September 2009 wies der Einwohnergemeinderat Sarnen die Einsprache ab und erteilte die Baubewilligung unter Auflagen.
Mit Eingabe vom 19. Oktober 2009 führten A.X.________ und B.X.________, Y.________ und Z.________ Beschwerde an den Regierungsrat.

D.
Mit Beschluss vom 10. August 2010 vereinigte der Regierungsrat die beiden Verfahren (Baugesuche für das Haus West auf der Parzelle Gbbl. Nr. 4'276 und für das Haus Ost auf der Parzelle Gbbl. Nr. 4'277) und wies die Beschwerden ab.
Gegen diesen Beschluss erhoben A.X.________ und B.X.________, Y.________ und Z.________ am 16. September 2010 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Obwalden. Sie beantragten die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses und die Verweigerung der nachgesuchten Bewilligungen. Des Weiteren sei festzustellen, dass die auf der Parzelle Gbbl. Nr. 4'277 eingezeichnete Baulinie gegen Art. 17 des Waldgesetzes vom 4. Oktober 1991 [WaG; SR 921.0] verstosse. Zur Frage der Eingliederung der beiden auf den Parzellen Gbbl. Nrn. 4'276 und 4'277 geplanten Bauvorhaben in die bestehende Umgebung und Landschaft sowie zur Frage der nötigen Rücksichtnahme auf das sich in unmittelbarer Nähe auf der benachbarten Parzelle Gbbl. Nr. 3'619 befindliche, denkmalgeschützte Objekt D.________ sei bei einem neutralen Fachexperten ein entsprechendes Gutachten einzuholen. Ferner sei zur Klärung der örtlichen Gegebenheiten ein Augenschein durchzuführen. Mit Schreiben vom 2. Dezember 2010 reichten A.X.________ und B.X.________, Y.________ und Z.________ ein Schreiben des Innerschweizer Heimatschutzes vom 22. November 2010 ein und erneuerten ihren Antrag auf Einholung eines neutralen Fachgutachtens.
Mit Entscheid vom 26. April 2012 wies das Verwaltungsgericht die Beschwerde ab.

E.
Mit Eingabe vom 29. Mai 2012 führen A.X.________ und B.X.________, Y.________ und Z.________ Beschwerde ans Bundesgericht. Sie beantragen, der Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 26. April 2012 und die diesem vorausgegangenen Entscheide seien aufzuheben, und die Sache sei zur Neubeurteilung an die Vorinstanz bzw. an den Einwohnergemeinderat Sarnen als Bewilligungsbehörde zurückzuweisen. Des Weiteren sei festzustellen, dass die auf der Parzelle Gbbl. Nr. 4'277 eingezeichnete Baulinie gegen Art. 17 WaG verstosse.
Mit Verfügung vom 21. Juni 2012 wies der Präsident der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung das Gesuch der Beschwerdeführer, der Beschwerde aufschiebende Wirkung zu gewähren, ab.
Die Vorinstanz, der Regierungsrat und die C.________ AG beantragen in ihren Vernehmlassungen die Beschwerdeabweisung. Der Einwohnergemeinderat Sarnen beantragt, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne. Das Bundesamt für Umwelt BAFU und das Bundesamt für Raumentwicklung ARE haben Stellungnahmen zur Beschwerde eingereicht, ohne ausdrücklich Anträge zu stellen. Die Beschwerdeführer halten in einer weiteren Eingabe an ihren Anträgen und ihrem Standpunkt fest.

Erwägungen:

1.

1.1. Der angefochtene Entscheid des Verwaltungsgerichts ist ein Endentscheid einer letzten kantonalen Instanz (Art. 82 lit. a i.V.m. Art. 86 Abs. 1 lit. d und Art. 90 BGG). Ihm liegt ein Beschwerdeverfahren über zwei Baubegehren und damit eine öffentlich-rechtliche Angelegenheit zu Grunde. Die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 lit. a BGG steht auf dem Gebiet des Raumplanungs- und Baurechts zur Verfügung (BGE 133 II 249 E. 1.2 S. 251, 400 E. 2.1 S. 404). Ausnahmegründe im Sinne von Art. 83 ff . BGG liegen nicht vor. Die Beschwerdeführer haben am Verfahren vor der Vorinstanz teilgenommen (Art. 89 Abs. 1 lit. a BGG). Sie sind als Nachbarn der Bauvorhaben zur Beschwerde legitimiert (Art. 89 Abs. 1 lit. b und c BGG; BGE 133 II 249 E. 1.3.3 S. 253 f.). Auf die frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist grundsätzlich einzutreten.

1.2. Nicht einzutreten ist auf den Antrag der Beschwerdeführer, die unterinstanzlichen Entscheide aufzuheben. Diese sind mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht selbstständig anfechtbar. Sie werden mit Blick auf den Devolutiveffekt durch den Entscheid der letzten kantonalen Instanz ersetzt und gelten mit der dagegen gerichteten Beschwerde als mitangefochten (vgl. BGE 134 II 142 E. 1.4 S. 144).
Ebenfalls nicht einzutreten ist auf den Antrag der Beschwerdeführer, es sei festzustellen, dass mit der im Zonenplan eingezeichneten Baulinie Art. 17 WaG verletzt werde. Feststellungsbegehren sind nur zulässig, wenn ein gleichwertiger rechtsgestaltender Entscheid ausgeschlossen ist (BGE 137 II 199 E. 6.5 S. 218 f. mit Hinweisen). Im zu beurteilenden Fall ist ein Interesse an einer derartigen Feststellung, welches über das Interesse an der Aufhebung des angefochtenen Entscheids hinausgeht, nicht dargetan und auch nicht erkennbar.

2.

2.1. Umstritten ist, ob sich die beiden Bauprojekte in die Umgebung eingliedern und genügend Rücksicht auf die denkmalgeschützte Liegenschaft D.________ nehmen.
Gemäss Art. 11 der Verordnung des Kantons Obwalden vom 30. März 1990 über den Schutz von Bau- und Kulturdenkmälern (Denkmalschutzverordnung/OW, DSV/OW; GDB 451.21) dürfen Schutzobjekte nicht abgebrochen werden. Sie sind in ihrer schutzwürdigen Substanz zu erhalten. Vorkehren, die ein Schutzobjekt verändern, sind bewilligungspflichtig. Nach Art. 12 DSV/OW sind Massnahmen an Bauten sowie im Freiraum innerhalb des Umgebungsschutzgebiets so auszugestalten, dass keine Störung des betroffenen Schutzobjekts entsteht und dessen Ausstrahlung in seiner Wirkung erhalten und gefördert werden kann. Insbesondere in der Wahl von Form, Grösse und Proportion, Material, Farbe und Bepflanzung ist auf das Schutzobjekt Rücksicht zu nehmen.

2.2. Die Beschwerdeführer werfen der Vorinstanz eine offensichtlich unrichtige Sachverhaltsfeststellung (Art. 97 BGG), eine willkürliche Beweiswürdigung (Art. 9 BV) und eine Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) vor.
Sie führen aus, die vorinstanzliche Beurteilung der Eingliederung und Rücksichtnahme der geplanten Bauten auf die denkmalgeschützte Liegenschaft D.________ beruhe auf einer offensichtlich unrichtigen Sachverhaltsfeststellung. Die Vorinstanz habe die Stellungnahmen der Fachstelle für Kultur- und Denkmalpflege des Kantons Obwalden und des Innerschweizer Heimatschutzes willkürlich gewürdigt bzw. Forderungen der beiden Fachstellen einfach übergangen. Die kantonale Fachstelle für Kultur- und Denkmalpflege und der Innerschweizer Heimatschutz hätten in ihren Stellungnahmen vom 9. März 2010 bzw. 22. November 2010 betont, zur Beantwortung der Frage der Eingliederung des Gesamtvorhabens sei zwingend ein neutrales Fachgutachten einzuholen. Nach Auffassung des Innerschweizer Heimatschutzes stünden die beiden Bauvorhaben auf den Parzellen Gbbl. Nrn. 4'276 und 4'277 in einem engen Kausalzusammenhang, weshalb die Bauprojekte bezüglich des Umgebungsschutzes gemeinsam geprüft werden müssten. Dieser Standpunkt werde vom Innerschweizer Heimatschutz im Schreiben vom 18. Mai 2012 nochmals bekräftigt. Die Vorinstanz sei in Willkür verfallen, indem sie von einer gesamtheitlichen Beurteilung der beiden Projekte abgesehen und auf die Einholung eines
Fachgutachtens verzichtet habe.

2.3. Die Vorinstanz hat erwogen, die Planung des Bauprojekts sei in Absprache mit dem Innerschweizer Heimatschutz und der kantonalen Fachstelle für Kultur- und Denkmalpflege durchgeführt worden. Beide Organisationen seien als neutrale Fachstellen zu betrachten, von deren Urteil die Verwaltung oder das Gericht nicht ohne triftige Gründe abweichen dürfe. Sowohl der Innerschweizer Heimatschutz als auch die Fachstelle für Kultur- und Denkmalschutz hätten in ihren Stellungnahmen vom 8. Dezember 2008 bzw. 8. Januar 2009 festgehalten, aus Sicht des Umgebungsschutzes sei nichts gegen das Bauprojekt einzuwenden. Das Gericht habe sich bei der Beurteilung der Eingliederung und der Rücksichtnahme auf die denkmalgeschützte Liegenschaft D.________ auf die Beurteilung der beiden Fachbehörden zu stützen. Für eine weitere Begutachtung bestehe kein Anlass.

2.4.

2.4.1. Die Beschwerdeführer haben im bundesgerichtlichen Verfahren das Schreiben des Innerschweizer Heimatschutzes vom 18. Mai 2012 eingereicht (vgl. E. 2.2 hiervor).
Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen im bundesgerichtlichen Verfahren nur soweit vorgebracht werden, als der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG; BGE 134 V 223 E. 2.2.1 S. 226 mit Hinweis). Solche Umstände können namentlich darin liegen, dass die Vorinstanz materiell in einer Weise urteilt, dass bestimmte Sachumstände neu und erstmals rechtserheblich werden.
Die Vorinstanz hat im angefochtenen Entscheid ausgeführt, der Innerschweizer Heimatschutz bescheinige dem Bauprojekt eine ausreichende Eingliederung in die Umgebung und erachte die Bestimmungen der kantonalen Denkmalschutzverordnung als eingehalten. Damit bot erst der angefochtene Entscheid Anlass dazu, die Stellungnahme des Innerschweizer Heimatschutzes vom 18. Mai 2012 einzureichen. Die Vorgaben von Art. 99 BGG sind erfüllt, was von der Beschwerdegegnerin auch nicht bestritten wird.

2.4.2. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den von der Vorinstanz festgestellten Sachverhalt zugrunde (Art. 105 Abs. 1 BGG). Soweit die vorinstanzlichen Sachverhaltsfeststellungen beanstandet werden und diese für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sind, kann nur geltend gemacht werden, die Feststellungen seien offensichtlich unrichtig oder beruhten auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG (Art. 97 Abs. 1 und Art. 105 Abs. 2 BGG). Offensichtlich unrichtig bedeutet willkürlich (BGE 136 II 304 E. 2.4 S. 314 mit Hinweis). Willkür im Sinne von Art. 9 BV liegt nach ständiger Rechtsprechung vor, wenn der angefochtene Entscheid auf einer schlechterdings unhaltbaren oder widersprüchlichen Beweiswürdigung beruht, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft (BGE 137 I 1 E. 2.4 S. 5). Willkürlich ist eine Beweiswürdigung, wenn das Gericht offensichtlich den Sinn und die Tragweite eines Beweismittels verkannt, ohne vernünftigen Grund ein wichtiges und erhebliches Beweismittel unberücksichtigt gelassen oder aus den vorhandenen Elementen offensichtlich unhaltbare Schlüsse gezogen
hat (BGE 129 I 8 E. 2.1 S. 9 mit Hinweisen).

2.4.3. Ob ein Gericht die in einem Gutachten oder Fachbericht enthaltenen Erörterungen für überzeugend hält oder nicht und ob es dementsprechend den Schlussfolgerungen der Experten folgen soll, ist eine Frage der Beweiswürdigung, die mit Beschwerde ans Bundesgericht wegen Verletzung des Willkürverbots aufgeworfen werden kann. Dasselbe gilt für die Frage, ob ein Gutachten in sich schlüssig ist. Das Gericht darf in Fachfragen nicht ohne triftige Gründe von Gutachten abweichen und muss Abweichungen begründen. Erscheint indes dem Gericht die Schlüssigkeit eines Gutachtens in wesentlichen Punkten zweifelhaft, hat es nötigenfalls ergänzende Beweise zur Klärung dieser Zweifel zu erheben. Das Abstellen auf eine nicht schlüssige Expertise bzw. der Verzicht auf die gebotenen zusätzlichen Beweiserhebungen kann gegen das Verbot willkürlicher Beweiswürdigung (Art. 9 BV) verstossen (BGE 130 I 337 E. 5.4.2 S. 345).

2.4.4. Aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 BV ergibt sich für die Parteien das Recht, Beweisanträge zu stellen, und für die Behörden die Pflicht, rechtzeitig und formgültig angebotene Beweisbegehren entgegenzunehmen und zu berücksichtigen. Keine Verletzung des rechtlichen Gehörs liegt indes vor, wenn ein Gericht auf die Abnahme beantragter Beweismittel verzichtet, weil es aufgrund der bereits abgenommenen Beweise seine Überzeugung gebildet hat und ohne Willkür in vorweggenommener Beweiswürdigung annehmen kann, dass seine Überzeugung durch weitere Beweiserhebungen nicht geändert würde (BGE 136 I 229 E. 5.2 und 5.3 S. 236 f.). Der Entscheid darüber, ob ein (Ober-) Gutachten einzuholen ist, steht im pflichtgemässen Ermessen der anordnenden Behörde.

2.5.

2.5.1. Die Vorinstanz stellt sich auf den Standpunkt, aus den Stellungnahmen des Innerschweizer Heimatschutzes und der kantonalen Fachstelle für Kultur- und Denkmalschutz vom 8. Dezember 2008 bzw. 8. Januar 2009 ergebe sich, dass sich das Bauprojekt ausreichend in die Umgebung eingliedere, womit die Vorgaben der Denkmalschutzverordnung eingehalten seien. Es bestehe kein Grund von diesen Fachmeinungen abzuweichen und ein weiteres Gutachten einzuholen. Die Vorinstanz stützt sich damit in ihrer Entscheidbegründung auf zwei Schreiben ab, welche vor der Einreichung des zweiten Baugesuchs am 8. Juni 2009 ergangen sind und sich einzig auf das erste Bauprojekt beziehen (vgl. Sachverhalt lit. B. und C. hiervor). Die Eingabe der kantonalen Fachstelle für Kultur- und Denkmalpflege vom 9. März 2010 lässt die Vorinstanz hingegen unerwähnt, und auf die Stellungnahme des Innerschweizer Heimatschutzes vom 22. November 2010 weist die Vorinstanz zwar hin, ohne sich aber inhaltlich mit dieser auseinanderzusetzen.
Mit Schreiben vom 9. März 2010 hat die kantonale Fachstelle für Kultur- und Denkmalpflege insbesondere festgehalten, eine Gesamtbetrachtung der beiden Bauvorhaben sei aus denkmalpflegerischer Sicht zwingend notwendig. Der Antrag der Beschwerdeführer, ein Gutachten einer neutralen Fachstelle einzuholen, werde unterstützt. Die zuständigen Behörden seien für ihre Entscheidfindung in dieser Frage zwingend auf ein derartiges Fachgutachten angewiesen.
In seiner Stellungnahme vom 22. November 2010 hat der Innerschweizer Heimatschutz hervorgehoben, die beiden Bauprojekte stünden in einem sehr engen Kausalzusammenhang. Angesichts des noch nicht bewilligten Neubaus auf der Parzelle Gbbl. Nr. 4'276 sei es nicht möglich, eine isolierte Beurteilung des zweiten Bauprojekts vorzunehmen. Der Antrag auf Einholung eines Gutachtens einer neutralen Fachstelle werde daher unterstützt.
Mit Schreiben vom 18. Mai 2012 hat der Innerschweizer Heimatschutz ausgeführt, die Interpretation der Vorinstanz im angefochtenen Entscheid sei falsch. Die Beurteilung vom 8. Dezember 2008 betreffe lediglich das erste Bauprojekt. In der Stellungnahme vom 22. November 2010 sei hingegen ausdrücklich betont worden, der Umgebungsschutz könne nur unter Berücksichtigung beider, sich in unmittelbarer Nähe des Schutzobjekts befindlicher Neubauten geprüft werden. Es sei deshalb verlangt worden, einen unabhängigen Gutachter einzusetzen, der die beiden Projekte hinsichtlich der Einhaltung der Denkmalschutzverordnung gesamtheitlich überprüfe.

2.5.2. Diese Ausführungen machen deutlich, dass die Vorinstanz offensichtlich den Sinn und die Tragweite der Schreiben des Innerschweizer Heimatschutzes und der kantonalen Fachstelle für Kultur- und Denkmalschutz vom 8. Dezember 2008 bzw. 8. Januar 2009 verkannt hat, da sich diese Eingaben einzig auf das erste Bauprojekt beziehen. Zugleich hat die Vorinstanz ohne erkennbaren Grund wichtige und erhebliche Beweismittel, nämlich die Eingaben der beiden Fachbehörden vom 9. März 2010 respektive vom 22. November 2010, nicht gewürdigt. Darin beantragen die beiden Fachbehörden ausdrücklich die Einholung eines Fachgutachtens, welches sich erstmals zu beiden Bauprojekten äussert. Der Verzicht auf diese zusätzliche Beweiserhebung verletzt Art. 9 BV, denn es sind keine triftigen Gründe ersichtlich, welche es rechtfertigen würden, von der Meinung der beiden Fachbehörden abzuweichen. Damit ist gleichzeitig gesagt, dass die in antizipierter Beweiswürdigung erfolgte Abweisung des Beweisantrags der Beschwerdeführer, ein Fachgutachten einzuholen, willkürlich erfolgt ist und deren Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt.

2.5.3. Die Beschwerde ist damit gutzuheissen, soweit die Beschwerdeführer die mangelnde Einholung eines Fachgutachtens zur Frage der Eingliederung der beiden Bauprojekte im Sinne von Art. 12 DSV/OW beanstanden. Die Sache ist in Aufhebung des angefochtenen Entscheids antragsgemäss zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Aus prozessökonomischen Gründen rechtfertigt es sich jedoch, die weiteren Vorbringen der Beschwerdeführer zu behandeln. Die Beschwerdeführer erheben weitere formelle Rügen (nachfolgend E. 3). Zudem rügen sie eine willkürliche Anwendung kantonalen Rechts, nämlich der Bestimmungen über den Nutzungstransfer (nachfolgend E. 4) und die Spielplatzflächen (nachfolgend E. 5). Schliesslich machen die Beschwerdeführer Verletzungen der bundesrechtlichen Vorschriften über den Waldabstand (Art. 17 WaG; nachfolgend E. 6) und die raumplanungsrechtlichen Ausnahmebewilligungen (Art. 24c RPG [SR 700]; nachfolgend E. 7) geltend.

3.
Die Beschwerdeführer behaupten (weitere) Gehörsverletzungen (Art. 29 Abs. 2 BV).

3.1.

3.1.1. Die Beschwerdeführer bringen vor, die Vorinstanz erwähne in ihrer Entscheidbegründung eine von der Beschwerdegegnerin mit der Einwohnergemeinde Sarnen am 26. September 2001 in Anwendung von Art. 15 DSV/OW abgeschlossene Vereinbarung. Sie hätten damals keine Möglichkeit erhalten, sich zu dieser Vereinbarung zu äussern, wodurch ihr Gehörsanspruch missachtet worden sei.

3.1.2. Gemäss Art. 15 DSV/OW kann der Schutzumfang für Schutzobjekte durch öffentlich-rechtliche Vereinbarungen zwischen der zuständigen Behörde und dem betroffenen Grundeigentümer geregelt werden. Bei Schutzobjekten von lokaler Bedeutung ist die kantonale Fachstelle für Denkmalpflege vorgängig anzuhören. In dieser Vereinbarung sind die zu erhaltenden Teile zu bezeichnen und die Art und Weise von Unterhalt und Renovationsarbeiten festzulegen. Stehen solche Arbeiten in Aussicht, so ist die Kostenbeteiligung der öffentlichen Hand zu regeln (Abs. 1). Vereinbarungen werden auf Anmeldung der zuständigen Behörde im Grundbuch als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung angemerkt (Abs. 2).
In der im angefochtenen Entscheid erwähnten Vereinbarung zwischen der Beschwerdegegnerin und der Einwohnergemeinde Sarnen vom 26. September 2001 ist festgehalten, dass allfällige Neubauten vornehmlich im Umgebungsbereich der Parzelle Gbbl. Nr. 3'619 des Schutzobjektes D.________ am Süd-West-Hang, falls nötig verdichtet, zu situieren oder im Böschungsfuss zu integrieren und in Bezug auf Materialwahl und Volumen so zu gestalten seien, dass sie den Altbau und den Hügelsporn in seiner Wirkung nicht beeinträchtigen oder konkurrenzieren.

3.1.3. Die Rüge der Beschwerdeführer, ihr rechtliches Gehör sei verletzt worden, ist nicht stichhaltig: Bei den Schutzvereinbarungen im Sinne von Art. 15 DSV/OW handelt es sich um öffentlich-rechtliche Verträge zwischen der zuständigen Behörde und dem betroffenen Grundeigentümer, die im Grundbuch als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen angemerkt werden. Die darin festgelegten Anforderungen an den Objekt- und Umgebungsschutz verpflichten nur den jeweiligen Grundeigentümer und entfalten keine Drittwirkung. Insbesondere werden keine rechtlich geschützten Interessen der benachbarten Grundeigentümer tangiert. Demzufolge war die Einwohnergemeinde Sarnen vorliegend nicht verpflichtet, die Beschwerdeführer vor Abschluss der Vereinbarung anzuhören.

3.2.

3.2.1. Die Beschwerdeführer rügen, die Vorinstanz habe es zu Unrecht abgelehnt, insbesondere "mit Bezug auf die Waldsituation" einen Augenschein durchzuführen.

3.2.2. Die Vorinstanz hat erwogen, den Akten lägen die Baupläne, Fotos sowie Bilder der von den geplanten Gebäuden erstellten Modelle bei. Des Weiteren hätten die Beschwerdeführer Fotomontagen anhand der Bauprofile erstellt und eingereicht. Die Sachlage sei damit in den Akten ausführlich dokumentiert. Die Durchführung eines Augenscheins sei nicht notwendig.

3.2.3. Die Ausführungen im angefochtenen Entscheid sind nicht zu beanstanden und werden von den Beschwerdeführern auch nicht substanziiert in Frage gestellt. Diese legen in der Beschwerde nicht dar, welche zusätzlichen Informationen durch einen Augenschein gewonnen werden könnten. Dies ist auch nicht ersichtlich. Insbesondere lässt sich die Frage des hinreichenden Waldabstands (vgl. nachfolgend E. 6) auch ohne Durchführung eines Augenscheins beantworten. Bei dieser Ausgangslage konnte die Vorinstanz, ohne hierdurch gegen Art. 9 BV und Art. 29 Abs. 2 BV zu verstossen, in antizipierter Beweiswürdigung auf die Durchführung eines Augenscheins verzichten.

4.

4.1. Die Beschwerdeführer kritisieren, durch den vorgenommenen Nutzungstransfer von der Parzelle Gbbl. Nr. 4'277 zum Grundstück Gbbl. Nr. 4'276 werde eine massive Verdichtung erzielt.

4.2. Das Instrument des Nutzungstransfers ist in Art. 15 Abs. 7 des Baugesetzes des Kantons Obwalden vom 12. Juni 1994 (BauG/OW; GDB 710.1) geregelt. Nach dieser Bestimmung sind Übertragungen von Nutzungsanteilen von Grundstück zu Grundstück möglich, sofern die Grundstücke aneinander grenzen und der gleichen Grundnutzungszone zugeordnet sind. Solche Nutzungsumlagerungen sind im Grundbuch bei den beteiligten Grundstücken anzumerken oder einzutragen. Die Löschung bedarf der Zustimmung der Baubewilligungsbehörde.

4.3. Die Vorinstanz hat zusammenfassend erwogen, die Parzellen Gbbl. Nrn. 4'276 und 4'277 befänden sich beide in der Wohnzone W2 und seien durch einen schmalen Landstreifen miteinander verbunden. Der Gesetzgeber habe weder eine Mindestlänge der gemeinsamen Grundstücksgrenze noch eine Obergrenze des zulässigen Nutzungstransfers vorgeschrieben. Der geplante Nutzungstransfer von 244,62 m2 von der Parzelle Gbbl. Nr. 4'277 (Grundstücksfläche von 1'621 m2 ) zur Parzelle Gbbl. Nr. 4'276 (Grundstücksfläche von 1'085 m2 ) entspreche den Vorgaben von Art. 15 Abs. 7 BauG/OW. Öffentliche Interessen, die gegen die Erteilung einer Bewilligung zum Nutzungstransfer sprechen würden, seien nicht ersichtlich.

4.4. Das Bundesgericht überprüft die Auslegung und Anwendung kantonalen und kommunalen Rechts nur auf Willkür hin. Nach Art. 42 Abs. 2 BGG ist in der Beschwerdebegründung in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Die Verletzung von Grundrechten (einschliesslich der willkürlichen Anwendung von kantonalem Recht und Willkür bei der Sachverhaltsfeststellung) prüft das Bundesgericht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 135 III 127 E. 1.6 S. 130). Wird eine Verletzung des Willkürverbots geltend gemacht, muss anhand der angefochtenen Subsumtion im Einzelnen dargelegt werden, inwiefern der Entscheid an einem qualifizierten und offensichtlichen Mangel leidet (vgl. BGE 134 II 244 E. 2.2 S. 246).
Die Beschwerdeführer setzen sich in ihrer Beschwerde nicht mit den Ausführungen im angefochtenen Entscheid auseinander und machen auch nicht geltend, die Voraussetzungen von Art. 15 Abs. 7 BauG/OW seien in willkürlicher Weise bejaht worden. Dies ist auch nicht ersichtlich.

5.

5.1. Die Beschwerdeführer rügen die Erteilung einer Ausnahmebewilligung für den Verzicht auf wetterunabhängige Spielplatzflächen als willkürlich. Es handle sich vorliegend nicht um einen Härtefall bzw. es lägen keine ausserordentlichen Verhältnisse im Sinne von Art. 53 des Bau- und Zonenreglements der Einwohnergemeinde Sarnen von November/Dezember 1997 (BZR/Sarnen) vor, welche die Erteilung einer Ausnahmebewilligung rechtfertigen würden.

5.2. Nach Art. 53 BZR/Sarnen sind bei Gebäuden mit mindestens vier Wohnungen Spielplätze in der Grösse von 20 % der Wohngeschossflächen zu erstellen (Abs. 1). Mindestens 25 % dieser Spielflächen sind wetterunabhängig zu gestalten (Abs. 2). Bei ausserordentlichen Verhältnissen kann der Einwohnergemeinderat gegen Entschädigung eine Ausnahme von diesen Bestimmungen gewähren (Abs. 3).

5.3. Im Baugesuch vom 17. April 2008, welches die Beschwerdegegnerin später zurückzog (vgl. Sachverhalt lit. A. hiervor), waren wetterunabhängige Spielflächen geplant, zu deren Realisierung allerdings aufgrund der Hanglage Terraineinschnitte erforderlich gewesen wären. Diese wurden sowohl von der kantonalen Fachstelle für Kultur- und Denkmalpflege als auch vom Innerschweizer Heimatschutz bemängelt. Die beiden Fachbehörden erachteten einen weitestmöglichen Verzicht auf Terrainveränderungen aus denkmalschützerischer Sicht als unabdingbare Voraussetzung für die Erteilung einer Baubewilligung. Entsprechend passte die Beschwerdegegnerin das erste Bauprojekt an und verzichtete auf überdachte Spielflächen.

5.4. Die Vorinstanz hat unter Bezugnahme auf diese Ausführungen der beiden Fachbehörden zum (zurückgezogenen) Baugesuch vom 17. April 2008 festgehalten, der Verzicht auf gedeckte Spielplatzflächen diene der Erhaltung einer schützenswerten Umgebung und liege damit in erster Linie im öffentlichen Interesse. Es sei deshalb von aussergewöhnlichen Umständen im Sinne von Art. 53 Abs. 3 BZR/Sarnen auszugehen, welche die Erteilung einer Ausnahmebewilligung rechtfertigten.

5.5. Vorliegend ist unbestritten, dass Art. 53 Abs. 1 BZR/Sarnen eingehalten ist, dabei jedoch abweichend von Art. 53 Abs. 2 BZR/Sarnen vollständig auf gedeckte Plätze verzichtet wird. Strittig ist hingegen, ob die Vorinstanz Art. 53 Abs. 3 BZR/Sarnen willkürlich angewendet hat, indem sie das Vorliegen ausserordentlicher Verhältnisse, welche die Erteilung einer Ausnahmebewilligung rechtfertigten, bejaht hat.
Dies ist nicht der Fall. Durch den Verzicht auf die Erstellung gedeckter Spielplatzflächen können unbestrittenermassen Terraineinschnitte im Umgebungsbereich der Liegenschaft D.________ vermieden werden, was einem öffentlichen Interesse entspricht. Dieses denkmalschützerische Interesse im Ergebnis über das Interesse an wetterunabhängigen Spielplatzflächen zu stellen und das Vorliegen ausserordentlicher Verhältnisse im Sinne von Art. 53 Abs. 3 BZR/Sarnen zu bejahen, ist sachlich ohne Weiteres haltbar.

6.

6.1. Die Beschwerdeführer machen geltend, mit der im Zonenplan auf der Parzelle Gbbl. Nr. 4'277 eingezeichneten Baulinie werde der gemäss Art. 17 WaG erforderliche Mindestabstand vom Waldrand nicht respektiert. In der Botschaft des Bundesrats zum Waldgesetz sei zu Art. 17 WaG ausgeführt worden, dass der Waldabstand in der Regel mindestens 15 m betragen sollte. Die Baulinie aber führe dazu, dass der Waldabstand vorliegend lediglich 5 m ausmache. Zudem beeinträchtige die geplante Baute auf der Parzelle Gbbl. Nr. 4'277 den Wald in seinen Funktionen. Es bestehe insbesondere die Gefahr eines übergreifenden Feuers, und die Pflege und Bewirtschaftung des Waldes werde erschwert.

6.2. Gemäss Art. 17 WaG sind Bauten und Anlagen in Waldesnähe nur zulässig, wenn sie die Erhaltung, Pflege und Nutzung des Waldes nicht beeinträchtigen (Abs. 1). Die Kantone schreiben einen angemessenen Mindestabstand der Bauten und Anlagen vom Waldrand vor. Sie berücksichtigen dabei die Lage und die zu erwartende Höhe des Bestandes (Abs. 2). Nach Art. 52 WaG bedürfen die kantonalen Ausführungsbestimmungen zu Art. 17 Abs. 2 WaG zu ihrer Gültigkeit der Genehmigung des Bundes.
Die Zielsetzung von Art. 17 Abs. 2 WaG liegt darin, den Wald vor natürlicher oder menschlicher Zerstörung zu bewahren. Zudem soll der Waldabstand eine zweckmässige Bewirtschaftung und Erschliessung des Waldes ermöglichen, den Wald vor Feuer schützen, sowie dem hohen ökologischen Wert des Waldrands Rechnung tragen. Angemessen ist der Mindestabstand der Bauten und Anlagen vom Waldrand, wenn er den Schutz dieser im öffentlichen Interesse liegenden Zwecke gewährleistet. Hingegen wird der bundesrechtliche Minimalabstand nach Art. 17 Abs. 1 WaG unterschritten, wenn ein Bauvorhaben erhebliche Auswirkungen auf die Schutz-, Nutz- und Wohlfahrtsfunktionen des Waldes zeitigt. Die Beurteilung der Angemessenheit des Waldabstands hängt dabei wesentlich von den konkreten Verhältnissen im Einzelfall ab (Art der Waldvegetation, Exposition, Topografie). Da die kantonalen Bestimmungen über einen minimalen Waldabstand von Bauten und Anlagen variieren, ist auf eine verbindliche Regelung eines Mindestabstands im Gesetz verzichtet worden, doch sollte dieser Abstand in der Regel 15 m nicht unterschreiten (vgl. zum Ganzen Botschaft vom 29. Juni 1998 zum Waldgesetz, BBl 1998 III 173 ff., 198; Urteil 1C_119/2008 vom 21. November 2008 E. 2.4, nicht publ. in:
BGE 135 II 30, aber in: URP 2009 S. 138).
Der Kanton Obwalden hat Art. 17 Abs. 2 WaG im Baurecht umgesetzt. Gemäss Art. 40 Abs. 1 lit. g BauG/OW haben Bauten und Anlagen bei Wäldern einen Mindestabstand von 20 m einzuhalten. Die Gemeinden können mit Baulinien kleinere oder auch grössere Waldabstände vorschreiben oder in begründeten Fällen für ein- bis zweigeschossige Bauten unter Vorbehalt der Genehmigung des zuständigen Departements einen verminderten Waldabstand bewilligen. Der bundesrechtliche Mindestabstand ist in jedem Fall einzuhalten. Art. 40 Abs. 1 lit. g BauG/OW wurde am 28. Juli 1994 durch das Eidgenössische Departement des Innern genehmigt.

6.3. Die Vorinstanz hat ausgeführt, da das Bundesrecht keinen verbindlichen Waldabstand vorschreibe, sei nicht ersichtlich, welche bundesrechtliche Bestimmung durch die grundsätzliche Ermöglichung von Baulinien, welche näher als 15 m an den Waldrand heranreichten, verletzt sein sollte. Ob der Waldabstand angemessen sei, sei vielmehr im konkreten Einzelfall zu prüfen. Vorliegend sei keine Gefährdung des Waldes durch das geplante Bauprojekt auf der Parzelle Gbbl. Nr. 4'277 ersichtlich. Insbesondere sei die Nutzung und Pflege des Waldes auch aus nördlicher Richtung möglich. Die festgelegte Baulinie erweise sich als bundesrechtskonform.

6.4. In seiner Stellungnahme vom 28. September 2012 hat das BAFU festgehalten, bei der betroffenen Waldpartie im Nordosten der Parzelle Gbbl. Nr. 4'277 handle es sich um einen lockeren Baumbestand bzw. um einzelne vorstehende Bäume. Der kürzeste Abstand zwischen der geplanten Baute und dem betroffenen Waldareal liege im Bereich einer Waldausbuchtung. Lediglich die Spitze dieser Ausbuchtung reiche bis auf den beanstandeten niedrigen Abstand zur Baulinie hin. Beim geplanten Gebäude wiederum sei eine Gebäudeecke auf diese Waldausbuchtung ausgerichtet, während die davon wegführende Gebäudefassade einen zunehmend grösseren Abstand zur Baulinie und damit zum Wald aufweise. Der geringe Waldabstand beschränke sich somit auf einen kleinen Bereich und habe lediglich eine punktuelle Wirkung. Es sei nicht ersichtlich, weshalb die Waldfunktionen nicht weiterhin gewährleistet sein sollten. Die Erhaltung, Pflege und Nutzung des Waldes sei nicht in Frage gestellt, zumal das betroffene Waldareal im nördlichen Bereich durch eine Zufahrtsstrasse erschlossen sei.

6.5. Die kantonalen Behörden kennen die örtlichen Verhältnisse und haben vorliegend die besonderen Aspekte des Einzelfalls gewürdigt. Das BAFU als Fachbehörde hat die Bewertung der Vorinstanz im Ergebnis bestätigt, indem es festgestellt hat, das Bauvorhaben beeinträchtige die Erhaltung, Pflege und Nutzung des Waldes nicht. Der fachtechnische Sachverstand des BAFU ist zu respektieren. Es besteht kein Anlass von dessen Einschätzung abzuweichen, zumal die Beschwerdeführer ihr Vorbringen, die Funktionen des Waldes würden beeinträchtigt, nicht näher begründen. Eine Verletzung von Art. 17 WaG ist nach dem Gesagten zu verneinen.

6.6. Soweit die Beschwerdeführer eine Verletzung des Rechtsgleichheitsgebots gemäss Art. 29 Abs. 1 BV behaupten, ist ihre Argumentation nicht stichhaltig. Der Waldabstand ist, wie dargelegt, stets anhand des konkreten Einzelfalls festzulegen. Die Beschwerdeführer können daher aus der Tatsache, dass auf dem Grundstück des Beschwerdeführers 2 ein grösserer Waldabstand vorgeschrieben worden ist, nichts zu ihren Gunsten ableiten.

7.

7.1. Die Beschwerdeführer rügen, die Erteilung einer Ausnahmebewilligung für die Verlegung und Erweiterung der Zufahrtsstrasse zur Liegenschaft D.________ verstosse gegen Art. 24c RPG. Die neu gestaltete Zufahrtsstrasse bewirke eine Funktionsänderung und habe Mehrverkehr zur Folge.

7.2. Die Zufahrtsstrasse führt teilweise über das in der Landwirtschaftszone gelegene Grundstück Gbbl. Nr. 784 (vgl. auch Sachverhalt lit. B. hiervor).
Art. 24c RPG schützt bestimmungsgemäss nutzbare, aber zonenwidrig gewordene Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen grundsätzlich in ihrem Bestand (Abs. 1). Solche Bauten und Anlagen können teilweise geändert oder massvoll erweitert werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind (Abs. 2). In jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung vorbehalten (Abs. 5).
Der Bundesrat hat den Anwendungsbereich von Art. 24c RPG in Art. 41 und 42 RPV (SR 700.1) konkretisiert. Nach Art. 42 RPV sind Änderungen zulässig, wenn die Identität der Baute oder Anlage einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt. Verbesserungen gestalterischer Art sind zulässig (Abs. 1). Ob die Identität der Baute im Wesentlichen gewahrt bleibt, ist unter Würdigung der gesamten Umstände zu beurteilen. Sie ist jedenfalls dann nicht mehr gewahrt, wenn die zonenwidrig genutzte Fläche um mehr als 30 % erweitert wird, wobei Erweiterungen innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens nur zur Hälfte angerechnet werden, oder wenn die zonenwidrig genutzte Fläche innerhalb oder ausserhalb des bestehenden Gebäudevolumens um insgesamt mehr als 100 m2erweitert wird (vgl. Abs. 3 lit. a und b).
"Altrechtliche" Bauten und Anlagen sind in erster Linie solche, die vor dem Inkrafttreten des früheren Gewässerschutzgesetzes (aGSchG), d.h. vor dem 1. Juli 1972, erstellt wurden (BGE 129 II 396 E. 4.2.1 S. 398). Die Zufahrtsstrasse zur Liegenschaft D.________ wurde vor dem 1. Juli 1972 rechtmässig erstellt und ist durch die Ausscheidung von Bau- und Landwirtschaftszonen zonenwidrig geworden. Art 24c RPG und Art. 42 RPV sind daher auf den vorliegenden Fall anwendbar.

7.3. Die Vorinstanz hat erwogen, die Ausnahmebewilligung zur Verlegung der Zufahrtsstrasse zur Liegenschaft D.________ sei zu Recht erteilt worden, da die Strasse grundsätzlich Bestandesschutz im Sinne von Art. 24c RPG geniesse. Zu berücksichtigen sei insbesondere, dass keine Zweckänderung erfolge, dass nur ein kleiner Abschnitt der Zufahrtsstrasse in der Landwirtschaftszone liege, und dass die neu zu überbauende Fläche maximal 20 m2 betrage. Zudem ergebe sich durch die Verlegung der Strasse höchstens ein beschränkter Mehrverkehr, da die beiden geplanten Neubauten anderweitig erschlossen würden. Schliesslich sei kein öffentliches Interesse an der Beibehaltung des Strassenverlaufs ersichtlich.

7.4. Das ARE hat in seiner Stellungnahme vom 27. August 2012 zusammenfassend ausgeführt, die Erteilung einer Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG bedinge, dass die Vorgaben von Art. 42 RPV eingehalten würden. Im zu beurteilenden Fall werde die bestehende Zufahrt nicht nur verlegt, sondern massiv verbreitert. Soweit dies dem Baugesuchsplan entnommen werden könne, werde wesentlich mehr als 20 m2 zusätzliches Land in der Landwirtschaftszone beansprucht und die zonenwidrig genutzte Fläche in Widerspruch zu Art. 42 Abs. 3 RPV um mehr als 30 % erweitert. Aus den Plänen sei auch nicht ersichtlich, ob weitere Aspekte der Identität der Strasse, wie etwa der Belag oder der Unterbau, verändert würden. Die Beurteilung der Vorinstanz, wonach es sich bei der geplanten neuen Zufahrtsstrasse um eine teilweise Änderung bzw. massvolle Erweiterung der bestehenden Zufahrtsstrasse im Sinne von Art. 24c RPG handle, lasse sich nicht stützen.

7.5.

7.5.1. Die Vorinstanz hat in tatsächlicher Hinsicht festgestellt, es werde mit der Verlegung und Verbreiterung der Zufahrtsstrasse maximal 20 m2 zusätzliches Land in der Landwirtschaftszone beansprucht. Dies wird vom ARE bestritten, womit dieses der Vorinstanz sinngemäss eine willkürliche Sachverhaltsfeststellung anlastet. Die Beschwerdeführer hingegen haben die tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz nicht in Frage gestellt.
Wie ausgeführt (vgl. E. 4.4 hiervor), ist nach Art. 42 Abs. 2 BGG in der Begründung in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Willkür bei der Sachverhaltsfeststellung prüft das Bundesgericht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG).
Mangels entsprechender Rüge in der Beschwerde ist damit die vom ARE beanstandete Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz durch das Bundesgericht grundsätzlich nicht zu überprüfen. Klarstellend ist jedoch festzuhalten, dass keine Willkür ersichtlich ist. Der Bereich der Zufahrtsstrasse, welcher durch die Landwirtschaftszone verläuft, weist eine Länge von rund 30 m und eine Breite von durchschnittlich 2,5 m auf. Hieraus ergibt sich eine Fläche von ca. 75 m2. Wird die Strasse bei gleichbleibender Länge auf 3 m verbreitert, beträgt die Fläche neu rund 90 m2. Wie die Vorinstanz willkürfrei festgestellt hat, wird demnach durch die Verlegung und Verbreiterung der Zufahrtsstrasse eine Fläche von weniger als 20 m2 zusätzlich beansprucht.

7.5.2. Mit der Verlegung und Erweiterung der Zufahrtsstrasse bleibt deren Identität in den wesentlichen Zügen gewahrt. Ausgehend von einer bisherigen Fläche von rund 75 m2 wird die zonenwidrig genutzte Fläche bei einer Ausdehnung um maximal 20 m2 nicht um mehr als 30 % erweitert. Des Weiteren hat die Vorinstanz willkürfrei festgehalten, dass nicht mit massgeblichem Mehrverkehr zu rechnen ist, da die Strasse weiterhin einzig der Zufahrt zur Liegenschaft D.________ dient. Ebenso wenig sind Anpassungen des bisherigen Strassenbelags (Kies) und des Unterbaus geplant. Es erfolgt damit entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer keine Funktionsänderung. Die Erteilung einer Ausnahmebewilligung steht folglich in Einklang mit Art. 24c RPG und Art. 42 RPV.

8.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Beschwerde gutzuheissen ist, soweit darauf einzutreten ist. Der Entscheid der Vorinstanz vom 26. April 2012 ist aufzuheben und die Angelegenheit zu neuem Entscheid im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurückzuweisen. Bei diesem Verfahrensausgang hat die Beschwerdegegnerin die Gerichtskosten zu tragen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Sie hat die Beschwerdeführer für das bundesgerichtliche Verfahren angemessen zu entschädigen (Art. 68 Abs. 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen, soweit darauf eingetreten wird. Der Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Obwalden vom 26. April 2012 wird aufgehoben und die Angelegenheit zu neuem Entscheid im Sinne der Erwägungen ans Verwaltungsgericht zurückgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.

3.
Die Beschwerdegegnerin hat die Beschwerdeführer für das bundesgerichtliche Verfahren mit insgesamt Fr. 4'000.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Einwohnergemeinde Sarnen, dem Regierungsrat des Kantons Obwalden, dem Verwaltungsgericht des Kantons Obwalden, dem Bundesamt für Raumentwicklung und dem Bundesamt für Umwelt schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 24. Juni 2013

Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Fonjallaz

Der Gerichtsschreiber: Stohner

SR 921.0 Loi fédérale du 4 octobre 1991 sur les forêts (Loi sur les forêts, LFo) - Loi sur les forêts LFo Art. 17 Distance par rapport à la forêt
¹	Les constructions et installations à proximité de la forêt peuvent être autorisées uniquement si elles n'en compromettent ni la conservation, ni le traitement, ni l'exploitation.
²	Les cantons fixent la distance minimale appropriée qui doit séparer les constructions et les installations de la lisière de la forêt. Cette distance est déterminée compte tenu de la situation et de la hauteur prévisible du peuplement.
³	Si des raisons importantes le justifient, les autorités compétentes peuvent autoriser une distance plus courte en imposant des conditions et des charges.21

SR 921.0 Loi fédérale du 4 octobre 1991 sur les forêts (Loi sur les forêts, LFo) - Loi sur les forêts LFo Art. 17 Distance par rapport à la forêt
¹	Les constructions et installations à proximité de la forêt peuvent être autorisées uniquement si elles n'en compromettent ni la conservation, ni le traitement, ni l'exploitation.
²	Les cantons fixent la distance minimale appropriée qui doit séparer les constructions et les installations de la lisière de la forêt. Cette distance est déterminée compte tenu de la situation et de la hauteur prévisible du peuplement.
³	Si des raisons importantes le justifient, les autorités compétentes peuvent autoriser une distance plus courte en imposant des conditions et des charges.21

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 82 Principe - Le Tribunal fédéral connaît des recours:
^a	contre les décisions rendues dans des causes de droit public;
^b	contre les actes normatifs cantonaux;
^c	qui concernent le droit de vote des citoyens ainsi que les élections et votations populaires.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 86 Autorités précédentes en général - 1 Le recours est recevable contre les décisions:
¹	Le recours est recevable contre les décisions:
^a	du Tribunal administratif fédéral;
^b	du Tribunal pénal fédéral;
^c	de l'Autorité indépendante d'examen des plaintes en matière de radio-télévision;
^d	des autorités cantonales de dernière instance, pour autant que le recours devant le Tribunal administratif fédéral ne soit pas ouvert.
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs qui statuent comme autorités précédant immédiatement le Tribunal fédéral, sauf dans les cas où une autre loi fédérale prévoit qu'une décision d'une autre autorité judiciaire peut faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
³	Pour les décisions revêtant un caractère politique prépondérant, les cantons peuvent instituer une autorité autre qu'un tribunal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 82 Principe - Le Tribunal fédéral connaît des recours:
^a	contre les décisions rendues dans des causes de droit public;
^b	contre les actes normatifs cantonaux;
^c	qui concernent le droit de vote des citoyens ainsi que les élections et votations populaires.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 83 Exceptions - Le recours est irrecevable contre:
^a	les décisions concernant la sûreté intérieure ou extérieure du pays, la neutralité, la protection diplomatique et les autres affaires relevant des relations extérieures, à moins que le droit international ne confère un droit à ce que la cause soit58 jugée par un tribunal;
^b	les décisions relatives à la naturalisation ordinaire;
^c	les décisions en matière de droit des étrangers qui concernent:
^c1	l'entrée en Suisse,
^c2	une autorisation à laquelle ni le droit fédéral ni le droit international ne donnent droit,
^c3	l'admission provisoire,
^c4	l'expulsion fondée sur l'art. 121, al. 2, de la Constitution ou le renvoi,
^c5	les dérogations aux conditions d'admission,
^c6	la prolongation d'une autorisation frontalière, le déplacement de la résidence dans un autre canton, le changement d'emploi du titulaire d'une autorisation frontalière et la délivrance de documents de voyage aux étrangers sans pièces de légitimation;
^d	les décisions en matière d'asile qui ont été rendues:
^d1	par le Tribunal administratif fédéral, sauf celles qui concernent des personnes visées par une demande d'extradition déposée par l'État dont ces personnes cherchent à se protéger,
^d2	par une autorité cantonale précédente et dont l'objet porte sur une autorisation à laquelle ni le droit fédéral ni le droit international ne donnent droit;
^e	les décisions relatives au refus d'autoriser la poursuite pénale de membres d'autorités ou du personnel de la Confédération;
^f	les décisions en matière de marchés publics:
^fbis	les décisions du Tribunal administratif fédéral concernant les décisions visées à l'art. 32i de la loi fédérale du 20 mars 2009 sur le transport de voyageurs65;
^f1	si elles ne soulèvent pas de question juridique de principe; sont réservés les recours concernant des marchés du Tribunal administratif fédéral, du Tribunal pénal fédéral, du Tribunal fédéral des brevets, du Ministère public de la Confédération et des autorités judiciaires supérieures des cantons, ou
^f2	si la valeur estimée du marché à adjuger est inférieure à la valeur seuil déterminante visée à l'art. 52, al. 1, et fixée à l'annexe 4, ch. 2, de la loi fédérale du 21 juin 2019 sur les marchés publics63;
^g	les décisions en matière de rapports de travail de droit public qui concernent une contestation non pécuniaire, sauf si elles touchent à la question de l'égalité des sexes;
^h	les décisions en matière d'entraide administrative internationale, à l'exception de l'assistance administrative en matière fiscale;
ⁱ	les décisions en matière de service militaire, de service civil ou de service de protection civile;
^j	les décisions en matière d'approvisionnement économique du pays qui sont prises en cas de pénurie grave;
^k	les décisions en matière de subventions auxquelles la législation ne donne pas droit;
^l	les décisions en matière de perception de droits de douane fondée sur le classement tarifaire ou le poids des marchandises;
^m	les décisions sur l'octroi d'un sursis de paiement ou sur la remise de contributions; en dérogation à ce principe, le recours contre les décisions sur la remise de l'impôt fédéral direct ou de l'impôt cantonal ou communal sur le revenu et sur le bénéfice est recevable, lorsqu'une question juridique de principe se pose ou qu'il s'agit d'un cas particulièrement important pour d'autres motifs;
ⁿ	les décisions en matière d'énergie nucléaire qui concernent:
ⁿ¹	l'exigence d'un permis d'exécution ou la modification d'une autorisation ou d'une décision,
ⁿ²	l'approbation d'un plan de provision pour les coûts d'évacuation encourus avant la désaffection d'une installation nucléaire,
ⁿ³	les permis d'exécution;
^o	les décisions en matière de circulation routière qui concernent la réception par type de véhicules;
^p	les décisions du Tribunal administratif fédéral en matière de télécommunications, de radio et de télévision et en matière postale qui concernent:70
^p1	une concession ayant fait l'objet d'un appel d'offres public,
^p2	un litige découlant de l'art. 11a de la loi du 30 avril 1997 sur les télécommunications71;
^p3	un litige au sens de l'art. 8 de la loi du 17 décembre 2010 sur la poste73;
^q	les décisions en matière de médecine de transplantation qui concernent:
^q1	l'inscription sur la liste d'attente,
^q2	l'attribution d'organes;
^r	les décisions en matière d'assurance-maladie qui ont été rendues par le Tribunal administratif fédéral sur la base de l'art. 3474 de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal administratif fédéral (LTAF)75;
^s	les décisions en matière d'agriculture qui concernent:
^s1	...
^s2	la délimitation de zones dans le cadre du cadastre de production;
^t	les décisions sur le résultat d'examens ou d'autres évaluations des capacités, notamment en matière de scolarité obligatoire, de formation ultérieure ou d'exercice d'une profession;
^u	les décisions relatives aux offres publiques d'acquisition (art. 125 à 141 de la loi du 19 juin 2015 sur l'infrastructure des marchés financiers79);
^v	les décisions du Tribunal administratif fédéral en cas de divergences d'opinion entre des autorités en matière d'entraide judiciaire ou d'assistance administrative au niveau national;
^w	les décisions en matière de droit de l'électricité qui concernent l'approbation des plans des installations électriques à courant fort et à courant faible et l'expropriation de droits nécessaires à la construction ou à l'exploitation de telles installations, si elles ne soulèvent pas de question juridique de principe.
^x	les décisions en matière d'octroi de contributions de solidarité au sens de la loi fédérale du 30 septembre 2016 sur les mesures de coercition à des fins d'assistance et les placements extrafamiliaux antérieurs à 198183, sauf si la contestation soulève une question juridique de principe ou qu'il s'agit d'un cas particulièrement important pour d'autres motifs;
^y	les décisions prises par le Tribunal administratif fédéral dans des procédures amiables visant à éviter une imposition non conforme à une convention internationale applicable dans le domaine fiscal;
^z	les décisions citées à l'art. 71c, al. 1, let. b, de la loi du 30 septembre 2016 sur l'énergie86 concernant les autorisations de construire et les autorisations relevant de la compétence des cantons destinées aux installations éoliennes d'intérêt national qui y sont nécessairement liées, sauf si la contestation soulève une question juridique de principe.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 89 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
¹	A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
^a	a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire;
^b	est particulièrement atteint par la décision ou l'acte normatif attaqué, et
^c	a un intérêt digne de protection à son annulation ou à sa modification.
²	Ont aussi qualité pour recourir:
^a	la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux ou, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions;
^b	l'organe compétent de l'Assemblée fédérale en matière de rapports de travail du personnel de la Confédération;
^c	les communes et les autres collectivités de droit public qui invoquent la violation de garanties qui leur sont reconnues par la constitution cantonale ou la Constitution fédérale;
^d	les personnes, organisations et autorités auxquelles une autre loi fédérale accorde un droit de recours.
³	En matière de droits politiques (art. 82, let. c), quiconque a le droit de vote dans l'affaire en cause a qualité pour recourir.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
¹	Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
²	Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.89

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 29 Garanties générales de procédure - 1 Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
¹	Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
²	Les parties ont le droit d'être entendues.
³	Toute personne qui ne dispose pas de ressources suffisantes a droit, à moins que sa cause paraisse dépourvue de toute chance de succès, à l'assistance judiciaire gratuite. Elle a en outre droit à l'assistance gratuite d'un défenseur, dans la mesure où la sauvegarde de ses droits le requiert.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 99 - 1 Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
¹	Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
²	Toute conclusion nouvelle est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
³	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.99

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 24^c Constructions et installations existantes sises hors de la zone à bâtir et non conformes à l'affectation de la zone - 1 Hors de la zone à bâtir, les constructions et installations qui peuvent être utilisées conformément à leur destination mais qui ne sont plus conformes à l'affectation de la zone bénéficient en principe de la garantie de la situation acquise.
¹	Hors de la zone à bâtir, les constructions et installations qui peuvent être utilisées conformément à leur destination mais qui ne sont plus conformes à l'affectation de la zone bénéficient en principe de la garantie de la situation acquise.
²	L'autorité compétente peut autoriser la rénovation de telles constructions et installations, leur transformation partielle, leur agrandissement mesuré ou leur reconstruction, pour autant que les bâtiments aient été érigés ou transformés légalement.60
³	Il en va de même des bâtiments d'habitation agricoles et des bâtiments d'exploitation agricole qui leur sont contigus et ont été érigés ou transformés légalement avant l'attribution du bien-fonds à un territoire non constructible au sens du droit fédéral. Le Conseil fédéral édicte des dispositions pour éviter les conséquences négatives pour l'agriculture.61
⁴	Les modifications apportées à l'aspect extérieur du bâtiment doivent être nécessaires à un usage d'habitation répondant aux normes usuelles ou à un assainissement énergétique ou encore viser à une meilleure intégration dans le paysage.62
⁵	Dans tous les cas, les exigences majeures de l'aménagement du territoire doivent être remplies.63

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.15 16
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique17. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.18
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
¹	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
²	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

SR 700.1 Ordonnance du 28 juin 2000 sur l'aménagement du territoire (OAT) OAT Art. 41 Champ d'application de l'art. 24c LAT
¹	L'art. 24c LAT est applicable aux constructions et installations qui ont été érigées ou transformées légalement avant l'attribution du bien-fonds à un territoire non constructible au sens du droit fédéral (constructions et installations érigées selon l'ancien droit).
²	Il n'est pas applicable aux constructions et installations agricoles isolées et inhabitées.

SR 700.1 Ordonnance du 28 juin 2000 sur l'aménagement du territoire (OAT) OAT Art. 42
¹	Une transformation est considérée comme partielle et un agrandissement est considéré comme mesuré lorsque l'identité de la construction ou de l'installation et de ses abords est respectée pour l'essentiel. Sont admises les améliorations de nature esthétique.48
²	Le moment déterminant pour l'appréciation du respect de l'identité est l'état de la construction ou de l'installation au moment de l'attribution du bien-fonds à un territoire non constructible.49
³	La question de savoir si l'identité de la construction ou de l'installation est respectée pour l'essentiel est à examiner en fonction de l'ensemble des circonstances. Les règles suivantes doivent en tout cas être respectées:
^a	à l'intérieur du volume bâti existant, la surface brute de plancher imputable ne peut pas être agrandie de plus de 60 % , la pose d'une isolation extérieure étant considérée comme un agrandissement à l'intérieur du volume bâti existant;
^b	un agrandissement peut être réalisé à l'extérieur du volume bâti existant si les conditions de l'art. 24c, al. 4, LAT sont remplies; l'agrandissement total ne peut alors excéder ni 30 % ni 100 m2, qu'il s'agisse de la surface brute de plancher imputable ou de la surface totale (somme de la surface brute de plancher imputable et des surfaces brutes annexes); les agrandissements effectués à l'intérieur du volume bâti existant ne comptent que pour moitié;
^c	les travaux de transformation ne doivent pas permettre une modification importante de l'utilisation de bâtiments habités initialement de manière temporaire.50
⁴	Ne peut être reconstruite que la construction ou l'installation qui pouvait être utilisée conformément à sa destination au moment de sa destruction ou de sa démolition et dont l'utilisation répond toujours à un besoin. Le volume bâti ne peut être reconstruit que dans la mesure correspondant à la surface admissible au sens de l'al. 3. L'al. 3, let. a n'est pas applicable. Si des raisons objectives l'exigent, l'implantation de la construction ou de l'installation de remplacement peut légèrement différer de celle de la construction ou de l'installation antérieure.51
⁵	Les installations solaires visées à l'art. 18a, al. 1, LAT, ne sont pas prises en compte dans l'examen selon l'art. 24c, al. 4, LAT.52

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.