1C_679/2021 - 2022-09-23 - Pianificazione territoriale e diritto pubblico edilizio

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

1C 679+680/2021

Urteil vom 23. September 2022

I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Kneubühler, Präsident,
Bundesrichterin Jametti,
nebenamtlicher Bundesrichter Weber,
Gerichtsschreiber Gelzer.

Verfahrensbeteiligte
1C 679/2021
A.________ AG,
Beschwerdeführerin 1,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Felix Huber,

1C 680/2021
Stadt Bülach,
Marktgasse 27/28,
Beschwerdeführerin 2,
vertreten durch Stadtrat Bülach,
Marktgasse 27/28, 8180 Bülach,
dieser vertreten durch Rechtsanwältin
Ricarda Tuffli Wiedmann,

gegen

Zürcher Heimatschutz ZVH,
Neptunstrasse 20, 8032 Zürich,
Beschwerdegegner,

Gegenstand
Unterschutzstellung,

Beschwerde gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich, 1. Abteilung, 1. Kammer,
vom 7. Oktober 2021 (VB.2021.00051).

Sachverhalt:

A.
Das der Kernzone KC zugeordnete Grundstück Kat.-Nr. 4306 an der Bahnhofstrasse 40 in Bülach steht im Eigentum der A.________ AG (nachstehend: A.________ AG). Es ist mit einem Waschhaus (Vers.-Nr. 492), einem Schopf (Vers.-Nr. 494) und einem Wohn- und Geschäftshaus (Vers.-Nr. 490) überbaut, das im Inventar kommunaler Schutzobjekte aufgeführt wurde und gemäss dem Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) zu den vorwiegend zwei- bis dreigeschossigen Giebelbauten zählt, die den Strassenraum prägen.

B.
Mit Provokationsbegehren vom 22. Oktober 2018 ersuchte der damalige Eigentümer des Grundstücks Nr. 4306 die Stadt Bülach darum, einen Entscheid über die Schutzwürdigkeit des darauf errichteten Wohn- und Geschäftshauses (Vers.-Nr. 490) zu erlassen. Das im Auftrag der Stadt Bülach von Dr. phil. B.________ verfasste bauhistorische Gutachten vom 30. Juli 2019 kam zum Ergebnis, dieses Gebäude sei schutzwürdig. Zur Begründung wurde namentlich ausgeführt, das Gebäude sei in den Jahren 1875 bis 1878 als Vielzweckbauernhaus errichtet und 1913 zu einem Wohnhaus mit Geschäftslokal und Werkstätte umgebaut worden. Es präge die ortsbauliche Situation in der oberen Bahnhofstrasse und das Ortsbild der ostseitigen Strassenbebauung wesentlich mit. Der Baukörper sei Teil einer dichten Reihenbebauung, welche diese aus dem 18. Jahrhundert im unteren Abschnitt der Bahnhofstrasse fortschreibe. Das Gebäude wirke - insbesondere im Zusammenspiel mit den beiden benachbarten Liegenschaften an der Bahnhofstrasse 42 und 34/36 - ensemblebildend und präge dadurch den Strassenraum massgeblich mit. Die in Massivbauweise ausgeführte Strassenfassade des Wohnteils sowie die wetterseitige Giebelfassade des Ökonomieteils - in Kombination mit Fachwerk und der als
Holzgerüst errichteten inneren Tragstruktur - repräsentierten die klassische Konstruktionsweise in Zürcher Landstädten.
Nach der Durchführung eines Augenscheins entliess der Stadtrat Bülach mit Beschluss vom 11. März 2020 das Gebäude Nr. 490 auf dem Grundstück Nr. 4306 aus dem Inventar der kommunalen Schutzobjekte und verzichtete bezüglich dieses Gebäudes und der Nebenbauten (Waschhaus [Vers.-Nr. 492] und Schopf [Vers-Nr. 494]) an der Bahnhofstrasse 40a, 40b und 40c auf die Anordnung von Schutzmassnahmen. Zur Begründung führte er zusammengefasst an, dem Gebäude Vers.-Nr. 490 komme ein geringer Eigenwert zu, weil es für den Wandel des Quartiers von der agrarisch geprägten zur geschäftlichen Nutzung kein herausragender Zeuge sei. Entlang der Bahnhofstrasse reihten sich Gebäude unterschiedlichen Alters mit unterschiedlicher Architektur- und Formsprachen aneinander. Aufgrund der äusserst heterogenen baulichen Umgebung und der bescheidenen historischen Qualität des Gebäudes Vers.-Nr. 490 sei diesem keine stark ortsbildprägende Wirkung in einem historischen Kontext zuzusprechen. Seine Ensemblewirkung mit den benachbarten Gebäuden werde durch deren unterschiedliche Gestaltung, die Gebäudeabstände und die davor errichteten Abstellplätze relativiert und falle im heterogenen Umfeld nicht stark ins Gewicht. Der Situationswert sei daher als gering einzustufen.
Das geringe Interesse am Ortsbildschutz vermöge das öffentliche Interesse an der Verdichtung und der optimalen Ausnützung des Baulands und das private Interesse an der Realisierung einer den heutigen Ansprüchen entsprechenden Überbauung nicht zu übertreffen, zumal das Ortsbild mit den baulichen Beschränkungen durch die Kernzonenvorschriften genügend geschützt werde.
Der Zürcher Heimatschutz ZVH erhob beim Baurekursgericht des Kantons Zürich Rekurs mit den Anträgen, den Stadtratsbeschluss vom 11. März 2020 aufzuheben und den Stadtrat Bülach anzuweisen, das äussere Erscheinungsbild des Hauptgebäudes auf der Seite der Bahnhofstrasse (d.h. ohne den Werkstattanbau, das Waschhaus und den Schopf), insbesondere die äusseren Gebäudemauern, das Dachwerk einschliesslich der geschlossenen Dachlandschaft und das konstruktive Gefüge entsprechend den Empfehlungen des Gutachtens (S. 14 und 17) unter Schutz zu stellen.
Das Baurekursgericht führte einen Augenschein durch. Mit Entscheid vom 3. Dezember 2020 hob es den angefochtenen Stadtratsbeschluss in Gutheissung des Rekurses des Zürcher Heimatschutzes auf und lud den Stadtrat ein, das Gebäude Vers.-Nr. 490 an der Bahnhofstrasse 40 in Bülach im Sinne der Erwägungen unter Schutz zu stellen. In Erwägung E. 7.6 dieses Entscheids führte es aus, gemäss dem Antrag des Rekurrenten und dem festgestellten Situationswert sei nur das äussere Erscheinungsbild des Hauptgebäudes auf der Seite der Bahnhofstrasse (d.h. ohne den Werkstattanbau und die Nebengebäude), insbesondere die äusseren Gebäudemauern, das Dachwerk einschliesslich der geschlossenen Dachlandschaft und das konstruktive Gefüge zu erhalten. Mit Rücksicht auf das Zusammenwirken von Innerem und Äusserem seien auch die tragenden Wände zu erhalten sowie die Deckenlagen beizubehalten (S. 25 Abs. 3; vgl. auch E. 8 S. 27).
Die Stadt Bülach und die A.________ AG fochten diesen Entscheid des Baurekursgerichts mit zwei separaten Beschwerden beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich an. Dieses vereinigte die Beschwerden und wies diese mit Urteil vom 7. Oktober 2021 ab.

C.
Die A.________ AG (Beschwerdeführerin 1) und die Stadt Bülach (Beschwerdeführerin 2) erheben beim Bundesgericht zwei separate Beschwerden in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten mit den Anträgen, das Urteil des Verwaltungsgerichts vom 7. Oktober 2021 aufzuheben und den Beschluss des Stadtrats Bülach vom 11. März 2020 zu bestätigen. Die Beschwerdeführerin 1 beantragt zudem, es sei festzustellen, dass die nicht Verfahrensgegenstand bildenden Gebäude an der Bahnhofstrasse 40b, c und d sowie die Umgebung rechtskräftig aus dem Inventar entlassen worden seien.
Die Beschwerdeführerin 2 unterstützt in ihrer Eingabe vom 9. Dezember 2021 die Beschwerde der Beschwerdeführerin 1 und beantragt, die beiden Beschwerdeverfahren zu vereinigen. Das Verwaltungsgericht und der Zürcher Heimatschutz ZVH (Beschwerdegegner) schliessen auf Abweisung der Beschwerden, soweit darauf einzutreten sei.
In ihrer Replik bekräftigt die Beschwerdeführerin 1 die mit ihrer Beschwerde gestellten Anträge. Der Zürcher Heimatschutz ZVH stellt in seiner Stellungnahme zu dieser Replik keine neuen Anträge.

Erwägungen:

1.

1.1. Die beiden Beschwerden richten sich gegen dasselbe Urteil und es stellen sich im Wesentlichen dieselben Rechtsfragen. Demnach rechtfertigt es sich, die Verfahren zu vereinigen und die Beschwerden in einem einzigen Urteil zu behandeln (vgl. Art. 71 BGG in Verbindung mit Art. 24 BZP; Urteil 1C 728/2013 vom 30. Januar 2014 E. 1).

1.2. Das Bundesgericht prüft von Amtes wegen und mit freier Kognition, ob eine bei ihm eingereichte Beschwerde zulässig ist (Art. 29 Abs. 1 BGG; BGE 141 III 395 E. 2.1 mit Hinweisen).

1.3. Der angefochtene, kantonal letztinstanzliche Entscheid betrifft eine Massnahme des Denkmalschutzes und damit eine öffentlich-rechtliche Angelegenheit. Dagegen steht grundsätzlich die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht offen (Art. 82 lit. a , Art. 83 und Art. 86 Abs. 1 lit. d BGG; Urteil 1C 499/2019 vom 7. Juli 2020 E. 1).

1.4. Das vorinstanzliche Urteil weist die Sache zur Unterschutzstellung des streitbetroffenen Gebäudes an den Stadtrat Bülach zurück. Diese Rückweisung dient im Wesentlichen lediglich der Umsetzung des oberinstanzlich Angeordneten, da dem Stadtrat in Bezug auf den vom Baurekursgericht vorgegebenen und von der Vorinstanz bestätigten Schutzumfang kein Entscheidungsspielraum verbleibt. Unter diesen Umständen ist das angefochtene Urteil als Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG zu qualifizieren (BGE 144 V 280 E. 1.2 mit Hinweisen).

1.5. Die Beschwerdeführerin 1 hat am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen und ist als Eigentümerin des von den strittigen Denkmalschutzmassnahmen betroffenen Gebäudes durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt und daher zur Beschwerdeführung legitimiert (Art. 89 Abs. 1 BGG). Die Beschwerdeführerin 2 wird durch den angefochtenen Entscheid in ihrer hoheitlichen Stellung berührt und ist somit gemäss Art. 89 Abs. 2 lit. c BGG befugt, eine Verletzung der in Art. 50 Abs. 1 BV gewährleisteten Gemeindeautonomie zu rügen (BGE 146 I 36 E. 1.4 mit Hinweisen). Im Zusammenhang mit dieser Rüge kann sie auch die Verletzung ihres rechtlichen Gehörs geltend machen und Kritik an der vorinstanzlichen Sachverhaltsfeststellung vorbringen (BGE 128 I 3 E. 2b; 139 I 169 E. 6.1; je mit Hinweisen).

1.6. Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerden grundsätzlich einzutreten.

1.7. Nicht einzutreten ist jedoch auf den neuen und damit unzulässigen Antrag der Beschwerdeführerin 1, es sei festzustellen, dass die nicht Gegenstand des Verfahrens bildenden Gebäude an der Bahnhofstrasse 40b, c und d sowie die Umgebung rechtskräftig aus dem Inventar entlassen worden seien (Art. 99 Abs. 2 BGG; vgl. Urteil 1C 233/2021 vom 5. April 2022 E. 1.4). Angemerkt sei jedoch, dass die vom Feststellungsantrag betroffenen Nebenbauten, d.h. das Waschhaus und der Schopf, weder auf kommunaler noch kantonaler Stufe inventarisiert wurden und sie daher nicht aus einem entsprechenden Inventar entlassen werden konnten.

1.8. Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann geltend gemacht werden, der angefochtene Entscheid verletze Bundes- oder Völkerrecht (Art. 95 lit. a und b BGG). Zulässig ist auch die Rüge der Verletzung von kantonalen verfassungsmässigen Rechten sowie von kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und über Volkswahlen und -abstimmungen (Art. 95 lit. c und d BGG). Abgesehen davon ist die Rüge der Verletzung kantonalen Rechts unzulässig. Jedoch kann gerügt werden, die Anwendung dieses Rechts widerspreche dem Bundesrecht, namentlich dem Willkürverbot gemäss Art. 9 BV (BGE 142 II 369 E. 2.1 S. 133 mit Hinweisen).

1.9. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Die vorinstanzlichen Feststellungen können nur gerügt bzw. vom Bundesgericht von Amtes wegen berichtigt oder ergänzt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig (d.h. willkürlich) sind oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 bzw. Art. 105 Abs. 2 BGG).

1.10. Das Bundesgericht wendet das Recht grundsätzlich von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Die Verletzung von Grundrechten prüft es jedoch nur, wenn eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG). Insoweit gelten qualifizierte Begründungsanforderungen (BGE 145 I 121 E. 2.1 S. 133; 142 V 577 E. 3.2; je mit Hinweis).

2.

2.1. Aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 BV folgt die Verpflichtung der Behörden, ihre Entscheide zu begründen (BGE 145 IV 99 E. 3.1 mit Hinweisen). Die Begründung muss so abgefasst sein, dass der Betroffene sich über die Tragweite des Entscheids ein Bild machen und ihn sachgerecht anfechten kann. Dazu ist erforderlich, dass aus der Begründung hervorgeht, von welchem festgestellten Sachverhalt die Behörde ausging und welche rechtlichen Überlegungen sie anstellte (BGE 141 IV 244 E. 1.2.1; Urteil 1B 470/2020 vom 22. Dezember 2020 E. 4.3). Dies bedeutet indessen nicht, dass sich die Begründung ausdrücklich mit jeder tatbeständlichen Behauptung und jedem rechtlichen Einwand auseinandersetzen muss. Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken (BGE 143 III 65 E.5.2 mit Hinweisen).

2.2. Die Beschwerdeführerinnen rügen, die Vorinstanz habe ihre Begründungspflicht verletzt, weil sie auf Argumente betreffend den Situationswert und Angaben in Bezug auf die baulichen Veränderungen des streitbetroffenen Gebäudes und die Heterogenität seines baulichen Umfeldes nicht eingegangen sei.

2.3. Diese Rügen sind unbegründet, da die ausführlichen Erwägungen des angefochtenen Urteils die tatsächlichen Feststellungen und rechtlichen Überlegungen der Vorinstanz erkennen lassen und damit eine sachgerechte Anfechtung des vorinstanzlichen Urteils möglich war.

3.

3.1. Im Kanton Zürich werden Fragen des Natur- und Heimatschutzes im Planungs- und Baugesetz vom 7. September 1975 (PBG; LS 700.1) geregelt. Gemäss § 203 Abs. 1 lit. c PBG fallen als Schutzobjekte unter anderem Gebäudegruppen, Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen in Betracht, die als wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprägen. In der Praxis wird die Zeugeneigenschaft einer Baute für eine Epoche als Eigenwert und die prägende Wirkung für eine Landschaft oder Siedlung als Situationswert bezeichnet (BGE 147 II 465 E. 4.3.4; Urteil 1C 492/2021 vom 30. Juni 2022 E. 4.1 mit Hinweis).

3.2. Das Baurekursgericht führte in seinem Entscheid vom 3. Dezember 2020 namentlich aus, der Wert des streitbetroffenen Gebäudes ergebe sich nebst seiner Stellung im Ensemble daraus, dass es durch die ursprüngliche Bausubstanz dessen Charakter und Identität massgeblich mitbestimme. Soweit der Stadtrat die Ensemblewirkung und deren ortsbildprägende Bedeutung verneine oder zumindest relativiere, weiche er in ungerechtfertigter Weise von den diesbezüglichen tatsächlichen Feststellungen der Gutachterin ab. Mit dieser sei daher von einem hohen Situationswert des streitbetroffenen Gebäudes auszugehen. Dem öffentlichen Interesse am Erhalt dieses Werts stünden keine überwiegenden anderen öffentlichen oder privaten Interessen gegenüber, weshalb die Anordnung von Schutzmassnahmen verhältnismässig sei.

3.3. Die Vorinstanz kam zum gleichen Ergebnis. Sie führte zur Begründung allgemein aus, die besondere Stellung und Lage einer Baute begründe für sich alleine grundsätzlich keinen besonderen Situationswert im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG. Die zu schützende Baute müsse vielmehr auch von ihrer besonderen Gestaltung und Erscheinung her (Fassaden, Fenster, Dachflächen usw.) sowie hinsichtlich der vorhandenen Bausubstanz zur prägenden Wirkung beitragen. An diese zusätzlichen Voraussetzungen dürften indessen keine strengen Anforderungen gestellt werden. So dürfe insbesondere nicht verlangt werden, dass die äusseren Teile der Baute einen hohen Eigenwert aufweisen, weil sonst Bauten nur noch aufgrund ihres Eigenwerts unter Schutz gestellt werden könnten. Dies wäre mit § 203 Abs. 1 lit. c PBG nicht vereinbar, da diese Bestimmung den Situationswert für eine Unterschutzstellung genügen lasse. Als Ensemble, das im Sinn des Natur- und Heimatschutzes einen rechtserheblichen Situationswert zu begründen vermöge, werde eine Gruppe von Gebäuden und Aussenräumen bezeichnet, die in ihrem Zusammenhang eine besondere städtebauliche Qualität haben und als Gruppe wahrgenommen werden. Das Erscheinungsbild des Ensembles werde geprägt durch die einzelnen
Elemente und ihr räumliches Zusammenspiel.
In Bezug auf den vorliegenden Fall erwog die Vorinstanz zusammengefasst, neben der ausführlichen Dokumentation der Gutachterin zeige das Bild 9 des Protokolls des Augenscheins des Baurekursgerichts, dass der Eingang zum Ortskern der Stadt Bülach durch die hier infrage stehende Gebäudegruppe mit dem strittigen zentralen Gebäude und nicht durch das UBS-Gebäude oder andere (neuere) Gebäude entlang der Bahnhofstrasse geprägt werde. Die zahlreichen neueren Bauten der Stadt Bülach hätten keinen oder einen weniger grossen Bezug zum hier betroffenen historischen Ortsbild und seien daher für die Schutzwürdigkeit der strittigen Liegenschaft nicht relevant. Das streitbetroffene Haus habe (somit) zusammen mit den beiden benachbarten Häusern offensichtlich eine Ensemblewirkung, die sich auch aus der identischen traufseitigen Stellung der Gebäude zur Strasse, aus der identischen Geschossigkeit und vergleichbaren Volumetrie, aus den ähnlichen Dachformen und den strengen Fassaden mit dichter Befensterung im Obergeschoss ergebe. Sodann seien alle drei Gebäude Zeugen dafür, wie sich die Stadt im 19. Jahrhundert über die Altstadt hinaus entwickelt habe. An der starken Wirkung als Ensemble änderten die kleinen Abstände und die unterschiedliche
Gestaltung der drei Gebäude nichts. Die Gebäudegruppe zeige gerade wegen der unterschiedlichen Baujahre die Rücksichtnahme der damaligen Bautätigkeit auf die benachbarten Objekte und mache das Ensemble auch unter diesem Aspekt wertvoll. Mit dem Baurekursgericht sei davon auszugehen, dass das streitbetroffene Haus als mittleres Gebäude für das Ensemble sehr bedeutsam sei, da beim Abbruch eines Mittelgebäudes die Ensemblewirkung getrennter Gebäude regelmässig wegfalle. Gemäss ISOS zähle das streitbetroffene Gebäude zu den zwei- bis dreigeschossigen Giebelbauten, die den Strassenraum prägen. Es stehe im Gebiet der "Reste historischer Vorstadt und Osterweiterung" mit dem Ziel "Erhalten des Charakters". Diese Einträge im ISOS sprächen ebenfalls für den Situationswert. Gemäss den plausiblen Ausführungen im eingeholten Gutachten sei die in den 1850er Jahren erstellte Konstruktion von Haupthaus und Werkstattgebäude zeittypisch und weitgehend bewahrt geblieben. Die Strassenfassade des Wohnteils sowie die wetterseitige Giebelfassade des Ökonomieteils - in Kombination mit Fachwerk und der als Holzgerüst errichteten inneren Tragstruktur - repräsentierten die klassische Konstruktionsweise in Zürcher Landstädten. Demnach enthalte die strittige
Liegenschaft erhaltenswerte Bausubstanz und Gestaltungselemente, die zwar noch nicht zu einem bedeutenden, jedoch zu einem gewissen Eigenwert führten. Damit würden neben der Erscheinung auch die Gestaltung und die Bausubstanz zur ortsbildprägenden Wirkung beitragen. Da das Baurekursgericht und die Gutachterin diese Wirkung aufgrund des Zusammenspiels der verschiedenen dargelegten Aspekte bejaht hätten, sei unerheblich, dass gemäss der Ansicht der Beschwerdeführerin 1 einzelne davon für sich allein nicht prägend seien. Das Baurekursgericht habe nachvollziehbar begründet, weshalb dem Gebäude ein hoher Situationswert zukomme und daher der Grad der Schutzwürdigkeit trotz des geringen Eigenwerts als hoch einzustufen sei. Unter Berücksichtigung der besonderen Lage als mittleres Gebäude eines die Kernzone abschliessenden Ensembles sei die Annahme der Stadt Bülach, das streitbetroffene Grundstück weise nur einen geringen Situationswert auf, gemäss der zutreffenden Annahme des Baurekursgerichts nicht mehr vertretbar. Dieses habe daher mit der Korrektur des Entscheids des Stadtrats Bülach dessen Gemeindeautonomie nicht verletzt.

3.4. Die Beschwerdeführerinnen wenden ein, das Verwaltungsgericht habe bei der Beurteilung der prägenden Wirkung des streitbetroffenen Gebäudes in der Umgebung auf die im Gutachten angeführten und die vom Baurekursgericht am Augenschein erstellten Fotos abgestellt, die diesbezüglich unvollständig seien. So enthalte das Gutachten bezüglich der weiteren baulichen Umgebung keine Bilder. Auch das Bild 9 des Augenscheins vermöge die prägende Wirkung der Gebäudegruppe im weiteren baulichen Umfeld nicht zu begründen, da die Gebäude an der Bahnhofstrasse 39, 41 und 44 darauf nicht zu sehen seien. Diese Fotos würden damit den Sachverhalt unvollständig wiedergeben. Zu seiner Ergänzung hätte die Vorinstanz die Streitsache an das Baurekursgericht zurückweisen oder selber einen Augenschein durchführen müssen.

3.5. Zwar trifft zu, dass die Fotos des bauhistorischen Gutachtens die heutige Umgebung ausserhalb des streitbetroffenen Ensembles kaum erkennen lassen. Jedoch zeigen die Fotos des Augenscheins des Baurekursgerichts zusätzlich zum streitbetroffenen Ensemble das nördlich davon errichtete Gebäude an der Bahnhofstrasse 44 (vgl. Akten BRG Beilage Nr. 1 Bilder Nrn. 4 und 5) und die gegenüberliegenden (inventarisierten) Häuser an der Bahnhofstrasse 31 und 35 sowie das nördlich davon errichtete moderne UBS-Gebäude an der Bahnhofstrasse 39 (Bilder Nr. 6 und 8). Die von Norden aufgenommene Fotografie Nr. 9 lässt auf der linken Seite das streitbetroffene Ensemble und auf der rechten Seite die beiden gegenüberliegenden älteren Häuser erkennen. Eine bei den Akten befindliche Google-Earth Fotografie zeigt die gesamte Umgebung aus der Vogelperspektive (Akten BRG Nr. 5.4) Demnach lässt sich die optische Wirkung des streitbetroffenen Gebäudes in seiner Umgebung gestützt auf die Akten beurteilen, weshalb das Verwaltungsgericht keine zusätzlichen Sachverhaltsabklärungen vorzunehmen brauchte.

4.

4.1. Art. 50 Abs. 1 BV gewährleistet die Gemeindeautonomie nach Massgabe des kantonalen Rechts. Den Gemeinden des Kantons Zürich kommt bei der Beurteilung der Frage, ob eine Baute im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG als wichtiger Zeuge einer Epoche erhaltenswürdig ist oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprägt, ein erheblicher Beurteilungsspielraum und damit Autonomie zu (Urteile 1C 371/2019 vom 25. Februar 2021 E. 3.4; 1C 128/2019 vom 25. August 2020 E. 5.2, nicht publ. in: BGE 147 II 125; 1C 368/2019 vom 9. Juni 2020 E. 9.3; je mit Hinweisen). Dieser Spielraum wird gemäss der präzisierten Rechtsprechung des Bundesgerichts nicht nur überschritten, wenn der kommunale Entscheid sachlich nicht mehr vertretbar und damit willkürlich ist, sondern namentlich auch dann, wenn die Gemeinde sich von unsachlichen, dem Zweck der Regelung fremden Erwägungen leiten liess oder die Grundsätze der Rechtsgleichheit und Verhältnismässigkeit verletzte (BGE 145 I 52 E. 3.6; Urteil 1C 70/2021 vom 7. Januar 2022 E. 6.4 mit Hinweis). Das von der Gemeindeautonomie geschützte Ermessen bei der Anwendung unbestimmter Rechtsbegriffe des kantonalen Rechts wird auch überschritten, wenn die Gemeinde grundlos von Grundsätzen abweicht, welche
Rechtsprechung und Lehre zur Auslegung dieser Begriffe entwickelt haben (Urteile 1C 514/2020 vom 5. Mai 2021 E. 4.4; bereits zitiertes Urteil 1C 128/2019 E. 5.3; je mit Hinweisen). Sodann überschreitet eine Gemeinde ihren Ermessensspielraum auch dann, wenn sie in Bezug auf Fachfragen ohne sachlichen Grund von einem amtlichen Fachgutachten abweicht (zitiertes Urteil 1C 128/2019 E. 7.5; vgl. bezüglich der Bindungswirkung von Fachgutachten: BGE 136 II 539 E. 3.2 mit Hinweisen). Das Bundesgericht prüft frei, ob die kantonale Rechtsmittelinstanz einen in den Anwendungsbereich der Gemeindeautonomie fallenden Beurteilungsspielraum respektiert hat (BGE 145 I 52 E. 3.1; 141 I 36 E. 5.4 mit Hinweisen).

4.2. Die Beschwerdeführerin 2 macht geltend, die Vorinstanz habe die Gemeindeautonomie gemäss Art. 50 Abs. 1 BV verletzt, weil es in unzulässiger Weise in das durch diese geschützte Ermessen bei der Anwendung des unbestimmten Rechtsbegriffs der wesentlichen Mitprägung der Umgebung im Sinne von § 203 PBG eingegriffen habe. Eine Ermessensüberschreitung liege nicht vor. So sei der Stadtrat Bülach entgegen der Annahme des Baurekursgerichts nicht von den tatsächlichen Feststellungen des Gutachtens abgewichen. Er habe im Beschluss bezüglich der Inventarentlassung im Einklang mit dem Gutachten dem streitbetroffenen Gebäude durchaus einen gewissen Situationswert zuerkannt und die Ensemblewirkung mit den benachbarten Gebäuden nicht in Abrede gestellt. Er habe jedoch angenommen, diese Wirkung falle im heterogenen Umfeld und aufgrund der unterschiedlichen Erscheinungsbilder der beiden Nachbarliegenschaften nicht stark ins Gewicht. Damit habe er im Rahmen des ihm zustehenden Ermessensspielraums bei der rechtlichen Würdigung den Grad der Schutzwürdigkeit als gering eingestuft. Dies sei gerechtfertigt gewesen, weil das bauliche Umfeld in der sich im Wandel befindlichen Kernzone KC heterogen sei. So reihten sich entlang der Bahnhofstrasse
Gebäude unterschiedlichen Alters und mit unterschiedlichen Architektur- und Formsprachen. Zudem liege das Ensemble nicht am "Eingang" zum historischen Ortskern (sog. Oval) der Stadt Bülach, sondern 400 m weiter nördlich davon. Sodann wiesen die drei ensemblebildenden Gebäude unterschiedliche Fassaden und Dächer auf und das südliche Gebäude sei nahezu doppelt so gross wie das mittlere Gebäude. Dieses trete daher in den Hintergrund, weil es in architektonischer Hinsicht unauffällig und bescheiden sei und von zwei dominant in Erscheinung tretenden Gebäude umklammert werde. Die prägende Wirkung der Gebäudegruppe komme daher diesen beiden benachbarten Gebäuden und nicht dem strittigen mittleren Gebäude zu Zudem verkenne die Vorinstanz, dass ein Gebäude die Umgebung nur massgeblich prägen könne, wenn es wertvolle und herausragende Eigenschaften aufweise, was vorliegend nicht zutreffe. Da die Zuordnung zu einer Zone planerisch bedingt sei, führe die Tatsache, dass das streitbetroffene Ensemble die Kernzone KC abschliesse, nicht zu einem (erheblichen) Situationswert, zumal sowohl diese Zone als auch die nördlich anschliessende Zentrumszone ZA von diversen grossvolumigen Neubauten geprägt würden.

4.3. Mit diesen Ausführungen anerkennt die Beschwerdeführerin 2, dass das streitbetroffene Gebäude zusammen mit den beiden Nachbarbauten ein Ensemble bildet, das aus dem 19. Jahrhundert stammt und die damalige Entwicklung des Orts Bülach über die Altstadt hinaus bezeugt. Dass die damit bewirkte Ensemblewirkung durch das nördlich davon ausserhalb der Kernzone KS errichtete Haus an der Bahnhofstrasse 44 beeinträchtigt wird, macht die Beschwerdeführerin 2 nicht geltend. Dies ist auch nicht ersichtlich, zumal es sich dabei um ein im kommunalen Inventar schützenswerter Bauten aufgeführtes Gebäude handelt, das gemäss bei den Akten befindlichen Fotos dem streitbetroffenen Gebäude von der Form und der Anordnung der Fenster bzw. Fensterläden ähnlich ist (vgl. Akten BRG Nr. 1, Foto Nr. 4 und 5). Demnach kann dieses Haus die von der Vorinstanz bejahte Ensemblewirkung möglicherweise sogar verstärken. Eine Beeinträchtigung der Ensemblewirkung durch die Bauten an der Bahnhofstrasse 31 und 35, die auf der westlichen Seite der Bahnhofstrasse den nördlichen Bereich der Kernzone KC abschliessen, macht die Beschwerdeführerin 2 nicht geltend und ist auch nicht ersichtlich, zumal diese Bauten ebenfalls im Inventar kommunaler Schutzobjekte aufgenommen
wurden. Das nördlich davon errichtete moderne UBS-Gebäude an der Bahnhofstrasse 31 beeinträchtigt die beschriebene Ensemblewirkung nicht erheblich, zumal es ausserhalb der Kernzone KC auf der gegenüberliegenden westlichen Strassenseite errichtet wurde. Unter diesen Umständen gingen die kantonalen Rechtsmittelinstanzen in Übereinstimmung mit dem denkmalpflegerischen Gutachten zutreffend davon aus, dass das streitbetroffene Ensemble historischer Bauten die östliche Seite der Bauhnohfstrasse im nördlichen Bereich der Kernzone KC in hohem Mass prägt, was namentlich durch die Fotos des Augenscheins des Baurekursgerichts bestätigt wird. Daran vermag nichts zu ändern, dass das streitbetroffene Gebäude keinen besonderen Eigenwert aufweist und gegenüber den beiden Nachbarbauten bescheidener in Erscheinung tritt. Als historisch gewachsener Teil eines insgesamt homogenen Ensembles bestimmt es dessen Charakter und Identität als Fragment der ursprünglichen Reihenbebauung entlang der Bahnhofstrasse massgeblich mit. Die prägende Wirkung dieses Ensembles für den nördlichen Bereich der Bahnhofstrasse wird nicht auch dadurch geschwächt, dass im südlichen Bereich dieser Zufahrtsstrasse zum historischen Ortskern neben älteren Bauten, die ebenfalls
Fragmente der ursprünglichen Reihenbebauung bilden, auch moderne Gebäude errichtet wurden.
Zusammenfassend ergibt sich, dass der Stadtrat Bülach ohne sachlichen Grund von der Beurteilung des von ihm eingeholten Fachgutachtens abwich, wenn er die ortsbildprägende Bedeutung des streitbetroffenen Gebäudes als mittlerer Teil eines Ensembles historischer Bauten namentlich aufgrund der heterogen überbauten weiteren Umgebung als gering bzw. unerheblich einstufte. Der Stadtrat überschritt damit seinen Ermessensspielraum bei der Beurteilung des Situationswerts, weshalb die kantonalen Rechtsmittelinstanzen die Gemeindeautonomie der Beschwerdeführerin 2 nicht verletzten, wenn sie im nördlichen Bereich der Kernzone KC von einem stark ortsbildprägenden Ensemble und damit einem hohen bzw. erheblichen Situationswert des streitbetroffenen Gebäudes ausgingen.
Die kantonalen Rechtsmittelinstanzen haben dem Eintrag im ISOS in Bezug auf den Situationswert zwar eine bestätigende, jedoch keine entscheiderhebliche Bedeutung zugemessen. Auf die Ausführungen der Beschwerdeführerinnen zu dieser Bedeutung braucht daher mangels Entscheidrelevanz nicht eingegangen zu werden.

4.4. Aus dem Gesagten folgt, dass sich die von der Beschwerdeführerin 2 erhobenen Einwände gegen die Bejahung eines erheblichen Situationswerts im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG als unbegründet erweisen. Diese Einwände, welche sinngemäss auch von der Beschwerdeführerin 1 vorgebracht werden, sind daher entgegen der Meinung der Beschwerdeführerinnen nicht geeignet, eine willkürliche Anwendung dieser kantonalen Regelung zu belegen. Die entsprechende Willkürrügen sind damit unbegründet, soweit sie den Substanziierungsanforderungen an eine Willkürrüge genügen.

5.

5.1. Denkmalschutzmassnahmen beschränken die aus der Eigentumsgarantie (Art. 26 BV) abgeleitete Baufreiheit und müssen daher verhältnismässig sein (Art. 36 BV; BGE 145 I 156 E. 4.1 mit Hinweis). Die Verhältnismässigkeit von Schutzmassnahmen setzt voraus, dass die Schutzinteressen des Heimat- bzw. Denkmalschutzes die entgegenstehenden öffentlichen oder privaten Interessen überwiegen (BGE 147 II 125 E. 8 mit Hinweisen). Eigentumsbeschränkungen zum Schutz von Baudenkmälern liegen allgemein im öffentlichen Interesse. Wie gewichtig dieses Interesse ist und in welchem Ausmass es einen denkmalpflegerischen Schutz eines Objekts verlangt, ist bei der Prüfung der Verhältnismässigkeit im engeren Sinne im Einzelfall zu prüfen (BGE 120 Ia 270 E. 4a; vgl. auch BGE 140 I 381 E. 4.5; 136 I 87 E. 3.2; je mit Hinweisen). Das Bundesgericht prüft frei, ob eine Denkmalschutzmassnahme durch ein genügendes öffentliches Interesse gerechtfertigt ist. Es auferlegt sich jedoch Zurückhaltung, soweit die Beurteilung von besonderen örtlichen Verhältnissen abhängt, welche die kantonalen Behörden besser kennen (BGE 135 I 176 E. 6.1 mit Hinweisen). Allgemein gilt, dass rein finanzielle Interessen an einer höchstmöglichen Ausnutzung eines Grundstücks das
öffentliche Interesse an einer Denkmalschutzmassnahme grundsätzlich nicht zu überwiegen vermögen (BGE 120 Ia 270 E. 6c S. 285; 126 I 219 E. 2c; je mit Hinweisen).

5.2. Gemäss dem von der Vorinstanz bestätigten Entscheid des Baurekursgerichts vom 3. Dezember 2020 sind das äussere Erscheinungsbild des Hauptgebäudes auf der Seite der Bahnhofstrasse (d.h. ohne den Werkstattanbau und die Nebengebäude), insbesondere die äusseren Gebäudemauern, das Dachwerk einschliesslich der geschlossenen Dachlandschaft und das konstruktive Gefüge zu erhalten. Zudem sind die tragenden Wände zu erhalten und die Deckenlagen beizubehalten (vgl. Sachverhalt lit. B hievor).

5.3. Die Vorinstanz kam mit dem Baurekursgericht zum Ergebnis, diese Schutzmassnahmen seien verhältnismässig. Zur Begründung führte sie zusammengefasst aus, die Beschwerdeführerin 1 mache durch die Unterschutzstellung verursachte Mehrkosten im Verhältnis zu einem Neubau von rund Fr. 725'000.-- geltend, ohne sich mit den diesbezüglichen relativierenden Erwägungen des Baurekursgerichts auseinanderzusetzen. In Anbetracht des auf dem betroffenen Grundstück realisierbaren erheblichen Bauvolumens sei die wirtschaftlich sinnvolle Nutzung nicht infrage gestellt. Die Beschwerdeführerin 2 bringe vor, die Unterschutzstellung verursache Arbeiten bzw. Kosten, ohne diese zu spezifizieren. Da sich der Schutzumfang gemäss dem gutgeheissenen Rekursantrag auf einzelne Teile des Hauptgebäudes beschränke, verbleibe gemäss den plausiblen Erwägungen des Baurekursgerichts im rückwärtigen Bereich Raum für bauliche Erneuerung und Verdichtung der streitbetroffenen Parzelle. Die Beschwerdeführerinnen zeigten kein erhebliches Interesse auf, diese Parzelle noch weiter zu verdichten, als dies mit der Ausweitung des Gebäudes im rückwärtigen Bereich ohnehin möglich sein werde. Das Interesse am Abbruch der Liegenschaft sei daher auch unter dem Aspekt der
Verdichtung als eher gering zu werten, zumal ältere Gebäude regelmässig eine geringere Nutzungsdichte als Neubauten aufwiesen und das Interesse an der Verdichtung daher meist zu Ungunsten des Denkmalschutzes spreche. So sehe Art. 8a Abs. 1 lit. c RPG eine hochwertige Siedlungsentwicklung nach innen vor, weshalb auf kommunale Schutzobjekte soweit möglich Rücksicht zu nehmen sei. Das öffentliche Interesse an einer städtebaulichen Modernisierung falle am Eingang zum geschützten Ortsbild nicht massgeblich ins Gewicht. Daran vermöge der Vorwurf der Fassadenmaskerei nichts zu ändern, da gerade beim Situationswert die Fassade von grosser Relevanz sei. Abgesehen davon habe das Baurekursgericht in Übereinstimmung mit dem Gutachten durchaus auch innere Teile als schützenswert erachtet und deshalb die Gemeinde zu Recht angewiesen, mit dem neuen Schutzentscheid das Dachwerk einschliesslich der geschlossenen Dachlandschaft, das konstruktive Gefüge mit den tragenden Wänden und die Deckenanlagen zu erhalten. Dass entlang der weitläufigen Bahnhofstrasse zwei weitere Gebäude unter Schutz gestellt worden seien, sei gemäss der zutreffenden Annahme des Baurekursgerichts nicht massgeblich, weil diese Gebäude aufgrund ihrer Distanz von rund 200 m zum
nördlichen Abschluss der Kernzone mit dem dortigen Ortsbild nichts zu tun hätten. Deren Unterschutzstellung vermöge das öffentliche Interesse am Erhalt des strittigen Gebäudes auch unter dem Aspekt des Auswahlermessens der Gemeinde nicht zu relativieren. Zusammengefasst falle das private Interesse an der Errichtung eines Neubaus nur geringfügig ins Gewicht. Auch das (öffentliche) Interesse an der Verdichtung und Stadtentwicklung sei kaum grösser als es üblicherweise sei. Bei dieser Konstellation überwiege das hohe Interesse an der Unterschutzstellung die gegenläufigen öffentlichen und privaten Interessen an einer vollständigen Inventarentlassung. Demnach habe das Baurekursgericht die teilweise Unterschutzstellung des streitbetroffenen Gebäudes als verhältnismässige Massnahme qualifizieren dürfen, ohne die Gemeindeautonomie zu verletzen.

5.4. Die Beschwerdeführerinnen rügen, die strittige Unterschutzstellung sei unverhältnismässig. Die Beschwerdeführerin 1 bringt diesbezüglich vor, die Unterschutzstellung führe im Wesentlichen zum Erhalt des Äussern des Gebäudes, das im Inneren weitgehend den neuen Gegebenheiten angepasst werden könne. Damit werde "Fassadenmaskerei" betrieben, obwohl namentlich gemäss BGE 120 Ia 270 die Unterschutzstellung von reinen Gebäudehüllen keine geeignete Massnahme der Denkmalpflege sei, da damit die Einheit des Baudenkmals zerstört und seine Lesbarkeit beeinträchtigt werde.

5.5. In BGE 120 Ia 270 wies das Bundesgericht darauf hin, dass es im Hinblick auf die Unterschutzstellung des Cafés Odeon in Zürich ausführe, das "Unbehagen über denkmalpflegerische Fassadenmaskeraden vor ausgehöhlten Bauten" lege den Schutz des Interieurs für das Café Odeon besonders nahe, bei dem die Durchformung von Aussen- und Innengestaltung ein besonderes Anliegen der Architekten gewesen sei; eine Veränderung im Innern würde die Einheit des Hauses weitgehend zerstören sowie die "Lesbarkeit" des Baudenkmals und den Sinn der Unterstellung stark beeinträchtigen (E. 4b). Dieser Hinweis bezog sich jedoch auf die in BGE 120 Ia 270 zu beantwortende Frage, ob beim Badischen Bahnhof in Basel zusätzlich zum ortsbildprägenden Gebäudeäusseren (Fassaden und Dächer) auch Teile des Innern unter Denkmalschutz gestellt werden sollen (vgl. E. 3b). Aus dieser Fragestellung kann nicht abgeleitet werden, der zur Wahrung der ortsbildprägenden Wirkung vorgeschriebene Erhalt des Äusseren eines Gebäudes könne nur gerechtfertigt sein, wenn dieses auch im Inneren erhaltenswerte Elemente aufweist. So hat das Bundesgericht in Bezug auf ein ehemaliges Mehrzweckbauernhaus ohne besonderen Eigenwert die Unterschutzstellung äusserer Gebäudeteile als für den
Erhalt des erheblichen Situationswerts geeignete Massnahme qualifiziert (Urteil 1C 499/2019 vom 7. Juli 2020 E. 3). Demnach erweist sich auch in Bezug auf das vorliegend strittige Gebäude mit geringem Eigen- aber erheblichem Situationswert eine im Wesentlichen auf das Äussere des Gebäudes beschränkter Schutz als eine geeignete Denkmalschutzmassnahme.

5.6. Sodann wendet die Beschwerdeführerin 2 ein, vorliegend sei das Schutzinteresse gering, weil andere ähnliche Bauten entlang der Bahnhofstrasse schützenswerter seien. So habe der Stadtrat Bülach an der Bahnhofstrasse 12 und 14 zwei markante Objekte ähnlichen Alters unter Schutz gestellt, welche die städtebauliche Entwicklung ausserhalb der Stadtmauern eindrucksvoller dokumentierten, als die streitbetroffene Baute. Der Stadtrat habe demnach bei mehreren Objekten aus der gleichen Epoche eine Auswahl getroffen und nur die für die Unterschutzstellung am besten geeigneten Bauten geschützt. Das ihm diesbezüglich zustehende Auswahlermessen habe er sachgerecht ausgeübt, weshalb die Vorinstanz zu Unrecht in dieses Ermessen eingegriffen und damit die Gemeindeautonomie verletzt habe.

5.7. Da in einer Gemeinde die Anzahl Schutzobjekte nicht beschränkt ist, braucht bei der Bestimmung der Schutzwürdigkeit einer Baute grundsätzlich keine Auswahl getroffen zu werden. Indessen kann einer Baute die Eigenschaft als wichtiger Zeuge einer wirtschaftlichen oder baukünstlerischen Epoche fehlen, wenn andere Bauten diese Epoche besser zu bezeugen vermögen. Es kann sich daher bei mehreren Objekten aus der gleichen Epoche rechtfertigen, nur jene Bauten aufgrund ihres Eigenwerts zu schützen, die sich als Zeugen dieser Epoche unter Beachtung aller Umstände am besten eignen. Eine solche Auswahl ist jedoch bei der Beurteilung des Situationswerts nicht erforderlich, weil sich dieser Wert auf die von einem Gebäude oder einer Gebäudegruppe bewirkte orts- oder landschaftsprägende Wirkung an einem bestimmten Ort bezieht, die durch davon weiter entfernte Gebäude nicht gemindert werden kann (vgl. Urteil 1C 492/2021 vom 30. Juni 2022 E. 7.4). Die Vorinstanz ging demnach zutreffend davon aus, der Situationswert des streitbetroffenen Ensembles im nördlichen Bereich der Kernzone KC werde nicht dadurch verringert, dass weiter südlich an der Bahnhofstrasse ebenfalls historische Gebäude als Fragmente der ehemaligen Reihenüberbauung unter
Denkmalschutz gestellt wurden.

5.8. Beide Beschwerdeführerinnen machen geltend, gegen eine Unterschutzstellung spreche das öffentliche Interesse an der Siedlungsentwicklung nach innen. Dieses Interesse sei gewichtig, weil das betroffene Gebiet zwischen dem Bahnhof und dem historischen Kern der Stadt Bülach im Fokus der Siedlungsverdichtung stehe und mit der Unterschutzstellung ca. 130 m² Wohnfläche verloren gehe. So lasse die Unterschutzstellung keine genügende Belichtung der Dachräume zu. Entgegen der vorinstanzlichen Annahme sei im rückwärtigen Bereich des streitbetroffenen Grundstücks keine markante Verdichtung möglich, weil dort ein Neubau auf das Schutzobjekt Rücksicht zu nehmen habe und daher wohl kaum direkt daran angebunden werden könne. Dadurch werde das Bauvolumen reduziert.

5.9. Mit diesen Ausführungen zeigen die Beschwerdeführerinnen nicht substanziiert auf, inwiefern die vorinstanzliche Annahme, die Unterschutzstellung lasse einen rückwärtigen Anbau zu, willkürlich sein soll. Dies ist auch nicht ersichtlich, zumal der strassenabgewandte hintere Bereich des streitbetroffenen Gebäudes gemäss der Annahme des Baurekursgerichts, das den Schutzumfang bestimmte, davon nicht erfasst wird. Demnach wiegt gemäss der zutreffenden Annahme der Vorinstanz das Anliegen der baulichen Verdichtung gegenüber dem gewichtigen Interesse am Erhalt des erheblichen Situationswerts weniger schwer, weil der Erhalt historischer Bausubstanz fast immer den Verzicht auf eine maximale Ausnutzung des Bodens bedingt und zudem Möglichkeiten bestehen, die innere Verdichtung in Bereichen zu erreichen, wo sie nicht in einem ausgeprägten Konflikt mit dem Denkmalschutz steht (BGE 147 II 125 E. 9 und 12; Urteil 1C 514/2020 vom 5. Mai 2021 E. 9.5).

5.10. Sodann bringt die Beschwerdeführerin 1 vor, eine weitere Modernisierung der bereits heute durch moderne Bauten geprägten Umgebung in unmittelbarer Nähe zum Bahnhof Bülach sei aus städtebaulicher Sicht erwünscht. Im gleichen Sinne bringt die Beschwerdeführerin 2 vor, entgegen der Meinung der Vorinstanz falle das Interesse an der städtebaulichen Modernisierung ins Gewicht, weil an der Bahnhofstrasse als Verbindungsstrasse zwischen dem Bahnhof und dem historischen Ortskern ein städtebaulich gelungenes Umfeld wichtig sei. Die heutige Überbauung entlang dieser Strasse weise aufgrund der unterschiedlichen Gebäudeformen, Architektursprachen und Erscheinungsbilder zumindest im nördlichen Bereich keine besonderen städtebaulichen Qualitäten auf, weshalb eine Verbesserung wünschbar sei. Dazu könne ein Neubau über das gesamte Baugrundstück einen positiven Beitrag leisten, zumal gemäss den Kernzonenvorschriften die Dimensionierung und das Erscheinungsbild der strassenzugewandten Fassaden erhalten bleiben müssten. So sei das streitbetroffene Gebäude aufgrund seiner Substanz nicht derart markant, dass sein Abbruch ein relevanter ästhetischer und städtebaulicher Verlust darstelle, der durch eine Ersatzbaute nach den Kernzonenvorschriften
nicht behoben werden könne.

5.11. Bei älteren Häuser, die aufgrund ihrer Bausubstanz, namentlich der unregelmässigen Struktur der Mauern, als historisch gewachsene Gebäude wahrgenommen werden, kann dieser Eindruck durch einen modernen Ersatzbau selbst dann nicht wiedergeben werden, wenn die grundlegenden Flächen und wesentlichen Fassadenelemente des bestehenden Gebäudes übernommen werden. Dies entspricht allgemeiner Lebenserfahrung (bereits zitierte Urteile 1C 368/2019 E. 10.3 und 1C 499/2019 E. 3.4 mit weiteren Hinweisen). Da das streitbetroffene Gebäude gemäss den vorinstanzlichen Feststellungen, welche durch die aktenkundigen Fotos bestätigt werden, historische Bausubstanz aufweist, die zum Situationswert des in Frage stehenden Ensembles massgeblich beiträgt, ist davon auszugehen, dass die umgebungsprägende Wirkung dieses Ensembles durch den Abbruch seines mittleren Gebäudes und den Ersatz durch einen modernen Neubau auch dann stark beeinträchtigt würde, wenn dieser gemäss den Kernzonenvorschriften die bisherigen Dimensionierungen beibehalten würde. Dies wird durch die bei den Akten befindliche Visualisierung eines Ersatzbaus für eine neue Filiale der Raiffeisen Bank bestätigt. Demnach überwiegt das gewichtige denkmalpflegerische Interesse am Erhalt des
Gebäudeäussern und der vom Baurekursgericht genannten inneren Bauelemente zur Wahrung der ostsbildprägenden Wirkung gegenüber dem allgemeinen Anliegen der Beschwerdeführerin 2, die Bauten entlang der Bahnhofstrasse weiter zu modernisieren.

5.12. Zusammenfassend ergibt sich, dass die Vorinstanz bei der Prüfung der Verhältnismässigkeit der streitbetroffenen Denkmalschutzmassnahmen die entgegenstehenden Interessen bundesrechtskonform abwog und dabei weder das Verhältnismässigkeitsprinzip noch die Gemeindeautonomie der Beschwerdeführerin 2 verletzte.

6.

6.1. Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich vom 24. Mai 1959 (VRG; LS 175.2) kann im Verfahren vor Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu einer angemessenen Entschädigung für die Umtriebe ihres Gegners verpflichtet werden, namentlich wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sachverhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte oder den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigt.

6.2. Die Vorinstanz verpflichtete die unterliegenden Beschwerdeführerinnen unter Hinweis auf § 17 Abs. 2 lit. a VRG, dem Beschwerdegegner für das Beschwerdeverfahren je hälftig eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'000.-- zu entrichten.

6.3. Die Beschwerdeführerin 2 rügt, die Vorinstanz habe mit dieser Zusprechung einer Parteientschädigung § 17 Abs. 2 lit. a VRG willkürlich angewandt. Da der Beschwerdegegner ein Verein sei, der sich statutarisch dem Heimatschutz widme, verfüge er diesbezüglich über Fachwissen und sei in Rechtsmittelverfahren erfahren. Für ihn seien daher in diesem Bereich die Sachverhalte und Rechtsfragen nicht schwierig. So seien Gemeinwesen in der Regel nicht entschädigungsberechtigt, weil die Durchsetzung ihrer Entscheide in ihr übliches Tätigkeitsfeld fielen. Dies gelte im Bereich des Heimatschutzes gleichermassen für den Beschwerdegegner, weshalb eine unterschiedliche Behandlung stossend und willkürlich sei. Der Beschwerdegegner habe keinen (externen) Rechtsbeistand beigezogen und der Präsident des Beschwerdegegners (mit Anwaltspatent) habe den Rekurs (recte: die Beschwerdeantworten) als Organ des Vereins und nicht als dessen bevollmächtigter Anwalt verfasst, weshalb die Voraussetzungen von § 17 Abs. 2 lit. a VRG nicht gegeben seien.

6.4. Diese Willkürrüge hängt mit dem geltend gemachten Eingriff in die Gemeindeautonomie nicht zusammen, weshalb die Beschwerdeführerin 2 diesbezüglich nicht gestützt auf Art. 89 Abs. 2 lit. c BGG beschwerdelegitimiert ist (vgl. E. 1.5 hievor). Ob die Beschwerdeführerin 2 diese Rüge gestützt auf die allgemeine Beschwerdebefugnis gemäss Art. 89 Abs. 1 BGG erheben darf, ist fraglich, kann jedoch offenbleiben, da sich die Rüge ohnehin als unbegründet erweist:
Der im vorinstanzlichen Verfahren angefochtene Entscheid des Baurekursgerichts vom 3. Dezember 2020 befasst sich auf 29 Seiten mit vielfältigen rechtlichen und tatsächlichen Besonderheiten des vorliegenden Falles. Der Beschwerdegegner musste sich in seinen kantonalen Beschwerdeantworten mit diesen Erwägungen und den dagegen von den anwaltlich vertretenen Beschwerdeführerinnen erhobenen zahlreichen Einwänden tatsächlicher und rechtlicher Natur auseinandersetzen. Unter diesen Umständen durfte die Vorinstanz willkürfrei annehmen, die Ausarbeitung der kantonalen Beschwerdeantworten hätte aufgund komplizierter Sachverhalte und schwieriger Rechtsfragen auch für den in Denkmalschutzfragen erfahrenen Beschwerdegegner einen besonderen Aufwand im Sinne von § 17 Abs. 2 lit. a VRG verursacht oder den Beizug eines Rechtsbeistandes gerechtfertigt. Daran würde sich nichts ändern, wenn gestützt auf diese Regelung den Gemeinwesen in der Regel keine Parteientschädigung zuerkannt würde, zumal es sich beim Beschwerdegegner nicht um ein Gemeinwesen mit staatlich finanzierter Verwaltung, sondern um einen gemeinnützigen Verein handelt, der in einem aufwändigen Verfahren auf den Beizug eines externen Rechtsvertreters verzichtete. Demnach liegt insoweit
keine willkürliche bzw. sachlich nicht gerechtfertigte Ungleichbehandlung vor (vgl. Urteil 1C 505/2020 vom 8. April 2021 E. 10). Somit ist eine willkürliche Anwendung von § 17 Abs. 2 lit. a VRG zu verneinen.

7. Nach dem Gesagten sind die Beschwerden abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die unterliegenden Beschwerdeführerinnen grundsätzlich je für ihr Beschwerdeverfahren kostenpflichtig (Art. 66 Abs. 2 BGG; Urteil 1C 497/2020 vom 27. Juni 2022 E. 9). Der privaten Beschwerdeführerin 1 sind daher die Gerichtskosten für das Verfahren 1C 679/2021 aufzuerlegen. Der im Verfahren 1C 680/2021 in ihrem amtlichen Wirkungskreis unterliegenden Beschwerdeführerin 2 werden keine Kosten auferlegt (vgl. Art. 66 Abs. 4 BGG). Der obsiegende Beschwerdegegner wurde nicht (extern) anwaltlich vertreten, weshalb ihm keine Parteientschädigung zuzusprechen ist (Art. 68 Abs. 2 BGG; Urteil 1C 626/2017 vom 16. August 2018 E. 9).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Verfahren 1C 679/2021und 1C 680/2021 werden vereinigt.

2.
Die Beschwerden werden abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

3.
Der Beschwerdeführerin 1 im Verfahren 1C 679/2021 werden Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- und der Beschwerdeführerin 2 im Verfahren 1C 680/2021 werden keine Gerichtskosten auferlegt.

4.
Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.

5.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Stadt Bülach und dem Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, 1. Abteilung, 1. Kammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 23. September 2022

Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Kneubühler

Der Gerichtsschreiber: Gelzer

SR 273 Legge del 4 dicembre 1947 di procedura civile federale PC Art. 24 - 1 L'attore che intende esercitare più azioni contro lo stesso convenuto può farle valere in un'unica petizione, se il Tribunale federale è competente per giudicare ogni singola pretesa. Questa condizione non è richiesta per pretese accessorie.
¹	L'attore che intende esercitare più azioni contro lo stesso convenuto può farle valere in un'unica petizione, se il Tribunale federale è competente per giudicare ogni singola pretesa. Questa condizione non è richiesta per pretese accessorie.
²	Più persone possono agire o essere convenute con la stessa petizione:
^a	se esiste tra loro una comunione giuridica in relazione con l'oggetto litigioso o se i loro diritti o le loro obbligazioni derivano da una stessa causa materiale e giuridica. Il giudice può chiamare in causa un terzo che faccia parte della comunione giuridica. Il chiamato in causa diventa parte in lite;
^b	se pretese di eguale natura, che si fondano su di una causa materiale e giuridica essenzialmente dello stesso genere, formano l'oggetto di una lite, semprechè la competenza del Tribunale federale esista per ognuna di esse.
³	Quando lo reputa necessario, il giudice può ordinare d'ufficio, in ogni stadio della procedura, la disgiunzione delle cause.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 29 Esame - 1 Il Tribunale federale esamina d'ufficio la sua competenza.
¹	Il Tribunale federale esamina d'ufficio la sua competenza.
²	In caso di dubbio, procede a uno scambio di opinioni con l'autorità che presume competente.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 82 Principio - Il Tribunale federale giudica i ricorsi:
^a	contro le decisioni pronunciate in cause di diritto pubblico;
^b	contro gli atti normativi cantonali;
^c	concernenti il diritto di voto dei cittadini nonché le elezioni e votazioni popolari.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 83 Eccezioni - Il ricorso è inammissibile contro:
^a	le decisioni in materia di sicurezza interna o esterna del Paese, neutralità, protezione diplomatica e altri affari esteri, in quanto il diritto internazionale non conferisca un diritto al giudizio da parte di un tribunale;
^b	le decisioni in materia di naturalizzazione ordinaria;
^c	le decisioni in materia di diritto degli stranieri concernenti:
^c1	l'entrata in Svizzera,
^c2	i permessi o autorizzazioni al cui ottenimento né il diritto federale né il diritto internazionale conferiscono un diritto,
^c3	l'ammissione provvisoria,
^c4	l'espulsione fondata sull'articolo 121 capoverso 2 della Costituzione federale e l'allontanamento,
^c5	le deroghe alle condizioni d'ammissione,
^c6	la proroga del permesso per frontalieri, il cambiamento di Cantone, il cambiamento d'impiego del titolare di un permesso per frontalieri, nonché il rilascio di documenti di viaggio a stranieri privi di documenti;
^d	le decisioni in materia d'asilo pronunciate:
^d1	dal Tribunale amministrativo federale, salvo quelle che concernono persone contro le quali è pendente una domanda d'estradizione presentata dallo Stato che hanno abbandonato in cerca di protezione,
^d2	da un'autorità cantonale inferiore e concernenti un permesso o un'autorizzazione al cui ottenimento né il diritto federale né il diritto internazionale conferiscono un diritto;
^e	le decisioni concernenti il rifiuto dell'autorizzazione a procedere penalmente contro membri di autorità o contro agenti della Confederazione;
^f	le decisioni in materia di appalti pubblici se:
^fbis	le decisioni del Tribunale amministrativo federale concernenti decisioni secondo l'articolo 32i della legge del 20 marzo 200963 sul trasporto di viaggiatori;
^f1	non si pone alcuna questione di diritto d'importanza fondamentale; sono fatti salvi i ricorsi contro gli appalti del Tribunale amministrativo federale, del Tribunale penale federale, del Tribunale federale dei brevetti, del Ministero pubblico della Confederazione e delle autorità giudiziarie cantonali superiori, o
^f2	il valore stimato della commessa non raggiunge il valore soglia determinante secondo l'articolo 52 capoverso 1 in combinato disposto con l'allegato 4 numero 2 della legge federale del 21 giugno 201961 sugli appalti pubblici;
^g	le decisioni in materia di rapporti di lavoro di diritto pubblico, in quanto concernano una controversia non patrimoniale, ma non la parità dei sessi;
^h	le decisioni concernenti l'assistenza amministrativa internazionale, eccettuata l'assistenza amministrativa in materia fiscale;
ⁱ	le decisioni in materia di servizio militare, civile o di protezione civile;
^j	le decisioni in materia di approvvigionamento economico del Paese adottate in situazioni di grave penuria;
^k	le decisioni concernenti i sussidi al cui ottenimento la legislazione non conferisce un diritto;
^l	le decisioni concernenti l'imposizione di dazi operata in base alla classificazione tariffaria o al peso delle merci;
^m	le decisioni concernenti il condono o la dilazione del pagamento di tributi; in deroga alla presente disposizione, il ricorso è ammissibile contro le decisioni concernenti il condono dell'imposta federale diretta o dell'imposta cantonale o comunale sul reddito e sull'utile se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o se si tratta per altri motivi di un caso particolarmente importante;
ⁿ	le decisioni in materia di energia nucleare concernenti:
ⁿ¹	l'esigenza di un nulla osta o la modifica di un'autorizzazione o di una decisione,
ⁿ²	l'approvazione di un piano d'accantonamenti per le spese di smaltimento antecedenti lo spegnimento di un impianto nucleare,
ⁿ³	i nulla osta;
^o	le decisioni in materia di circolazione stradale concernenti l'omologazione del tipo di veicoli;
^p	le decisioni del Tribunale amministrativo federale in materia di traffico delle telecomunicazioni, radiotelevisione e poste concernenti:68
^p1	concessioni oggetto di una pubblica gara,
^p2	controversie secondo l'articolo 11a della legge del 30 aprile 199769 sulle telecomunicazioni;
^p3	controversie secondo l'articolo 8 della legge del 17 dicembre 201071 sulle poste;
^q	le decisioni in materia di medicina dei trapianti concernenti:
^q1	l'iscrizione nella lista d'attesa,
^q2	l'attribuzione di organi;
^r	le decisioni in materia di assicurazione malattie pronunciate dal Tribunale amministrativo federale in virtù dell'articolo 3472 della legge del 17 giugno 200573 sul Tribunale amministrativo federale (LTAF);
^s	le decisioni in materia di agricoltura concernenti:
^s1	...
^s2	la delimitazione delle zone nell'ambito del catasto della produzione;
^t	le decisioni concernenti l'esito di esami e di altre valutazioni della capacità, segnatamente nei settori della scuola, della formazione continua e dell'esercizio della professione;
^u	le decisioni in materia di offerte pubbliche di acquisto (art. 125-141 della L del 19 giu. 201577 sull'infrastruttura finanziaria);
^v	le decisioni del Tribunale amministrativo federale concernenti divergenze d'opinione tra autorità in materia di assistenza amministrativa o giudiziaria a livello nazionale;
^w	le decisioni in materia di diritto dell'elettricità concernenti l'approvazione dei piani di impianti elettrici a corrente forte e di impianti elettrici a corrente debole e l'espropriazione dei diritti necessari per la costruzione o l'esercizio di siffatti impianti, se non si pone alcuna questione di diritto d'importanza fondamentale;
^x	le decisioni concernenti la concessione di contributi di solidarietà ai sensi della legge federale del 30 settembre 201681 sulle misure coercitive a scopo assistenziale e i collocamenti extrafamiliari prima del 1981, tranne se si pone una questione di diritto di importanza fondamentale o si tratta di un caso particolarmente importante per altri motivi;
^y	le decisioni pronunciate dal Tribunale amministrativo federale nelle procedure amichevoli per evitare un'imposizione non conforme alla convenzione internazionale applicabile in ambito fiscale;
^z	le decisioni concernenti le autorizzazioni edilizie di impianti eolici d'interesse nazionale secondo l'articolo 71c capoverso 1 lettera b della legge federale del 30 settembre 201684 sull'energia e le autorizzazioni di competenza cantonale a esse necessariamente connesse, se non si pone alcuna questione di diritto d'importanza fondamentale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 86 Autorità inferiori in generale - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni:
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni:
^a	del Tribunale amministrativo federale;
^b	del Tribunale penale federale;
^c	dell'autorità indipendente di ricorso in materia radiotelevisiva;
^d	delle autorità cantonali di ultima istanza, sempreché non sia ammissibile il ricorso al Tribunale amministrativo federale.
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori che giudicano quali autorità di grado immediatamente inferiore al Tribunale federale, in quanto un'altra legge federale non preveda che le decisioni di altre autorità giudiziarie sono impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
³	Per le decisioni di carattere prevalentemente politico i Cantoni possono istituire quale autorità di grado immediatamente inferiore al Tribunale federale un'autorità diversa da un tribunale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 89 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia di diritto pubblico chi:
¹	Ha diritto di interporre ricorso in materia di diritto pubblico chi:
^a	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo;
^b	è particolarmente toccato dalla decisione o dall'atto normativo impugnati; e
^c	ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica degli stessi.
²	Hanno inoltre diritto di ricorrere:
^a	la Cancelleria federale, i dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, i servizi loro subordinati, se l'atto impugnato può violare la legislazione federale nella sfera dei loro compiti;
^b	in materia di rapporti di lavoro del personale federale, l'organo competente dell'Assemblea federale;
^c	i Comuni e gli altri enti di diritto pubblico, se fanno valere la violazione di garanzie loro conferite dalla costituzione cantonale o dalla Costituzione federale;
^d	le persone, le organizzazioni e le autorità legittimate al ricorso in virtù di un'altra legge federale.
³	In materia di diritti politici (art. 82 lett. c), il diritto di ricorrere spetta inoltre a chiunque abbia diritto di voto nell'affare in causa.

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 50 - 1 L'autonomia comunale è garantita nella misura prevista dal diritto cantonale.
¹	L'autonomia comunale è garantita nella misura prevista dal diritto cantonale.
²	Nell'ambito del suo agire, la Confederazione tiene conto delle possibili conseguenze per i Comuni.
³	La Confederazione prende in considerazione la particolare situazione delle città, degli agglomerati e delle regioni di montagna.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 99 - 1 Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore.
¹	Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore.
²	Non sono ammissibili nuove conclusioni.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
¹	Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
²	Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
³	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.96

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 97 Accertamento inesatto dei fatti - 1 Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
¹	Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
²	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, può essere censurato qualsiasi accertamento inesatto o incompleto dei fatti giuridicamente rilevanti.87

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 29 Garanzie procedurali generali - 1 In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole.
¹	In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole.
²	Le parti hanno diritto d'essere sentite.
³	Chi non dispone dei mezzi necessari ha diritto alla gratuità della procedura se la sua causa non sembra priva di probabilità di successo. Ha inoltre diritto al patrocinio gratuito qualora la presenza di un legale sia necessaria per tutelare i suoi diritti.

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 26 Garanzia della proprietà - 1 La proprietà è garantita.
¹	La proprietà è garantita.
²	In caso d'espropriazione o di restrizione equivalente della proprietà è dovuta piena indennità.

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 36 Limiti dei diritti fondamentali - 1 Le restrizioni dei diritti fondamentali devono avere una base legale. Se gravi, devono essere previste dalla legge medesima. Sono eccettuate le restrizioni ordinate in caso di pericolo grave, immediato e non altrimenti evitabile.
¹	Le restrizioni dei diritti fondamentali devono avere una base legale. Se gravi, devono essere previste dalla legge medesima. Sono eccettuate le restrizioni ordinate in caso di pericolo grave, immediato e non altrimenti evitabile.
²	Le restrizioni dei diritti fondamentali devono essere giustificate da un interesse pubblico o dalla protezione di diritti fondamentali altrui.
³	Esse devono essere proporzionate allo scopo.
⁴	I diritti fondamentali sono intangibili nella loro essenza.

SR 700 Legge federale del 22 giugno 1979 sulla pianificazione del territorio (Legge sulla pianificazione del territorio, LPT) - Legge sulla pianificazione del territorio LPT Art. 8^a Contenuto del piano direttore nell'ambito degli insediamenti - 1 Nell'ambito degli insediamenti, il piano direttore indica in particolare:
¹	Nell'ambito degli insediamenti, il piano direttore indica in particolare:
^a	le dimensioni complessive delle superfici insediative, la loro distribuzione nel Cantone e le misure atte a garantire il coordinamento regionale della loro espansione;
^b	le misure volte ad assicurare il coordinamento fra gli insediamenti e i trasporti, nonché un'urbanizzazione razionale che permetta di risparmiare superfici;
^c	le misure finalizzate a uno sviluppo degli insediamenti centripeto e di elevata qualità;
^d	le misure volte ad assicurare la conformità delle zone edificabili alle condizioni di cui all'articolo 15; e
^e	le misure volte a rafforzare il rinnovamento degli insediamenti.
²	e 3...29

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
¹	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
²	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
³	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
⁴	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
⁵	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.