Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
1C 103/2008/col
Arrêt du 23 septembre 2008
Ire Cour de droit public
Composition
MM. les Juges Féraud, Président, Aemisegger et Reeb.
Greffier: M. Parmelin.
Parties
A.________ et consorts,
recourants, représentés par Me Michèle Meylan, avocate,
contre
B.________,
C.________ et D.________,
intimés, tous les trois représentés par
Me Philippe-Edouard Journot, avocat,
Municipalité de la commune de Montreux,
1820 Montreux,
représentée par Me Alain Thévenaz, avocat.
Objet
permis de construire,
recours contre l'arrêt du Tribunal administratif du canton de Vaud du 31 janvier 2008.
Faits:
A.
C.________ et D.________ sont propriétaires en main commune de la parcelle n° 8655 du cadastre de la commune de Montreux, laquelle fait l'objet d'une promesse de vente à B.________. D'une surface de 3'476 mètres carrés, ce bien-fonds présente une pente moyenne d'environ 40%, orientée au sud-ouest. Sa partie inférieure est limitée par la route de Chernex et le débouché du chemin de Rodioz sur cette dernière; elle en est séparée par un mur de soutènement d'une hauteur variant entre 1,50 mètre et 2 mètres.
La parcelle n° 8655 est entourée au nord-ouest, au nord-est et au sud-est par cinq parcelles bâties. Les lieux sont situés en zone de faible densité, avec protection des sites, régie par les art. 33 et suivants du règlement de la commune de Montreux sur le plan d'affectation et la police des constructions du 15 décembre 1972 (RPA). Le nouveau plan général d'affectation, approuvé par la Municipalité de Montreux le 10 juin 2005 et mis à l'enquête publique du 20 avril au 21 mai 2007, range ce secteur en zone de coteau B régie par les art. 9.1 et suivants du nouveau règlement (RPGA).
Le 28 février 2006, B.________ a requis l'autorisation de construire sur la parcelle n° 8655 un immeuble résidentiel de sept appartements, avec parking souterrain de vingt places. Il s'agirait d'une construction en terrasses, formée de deux corps de bâtiment de deux étages sur rez-de-chaussée, coiffés d'un attique, légèrement décalés en plan comme en hauteur et articulés de part et d'autre d'un élément central abritant un ascenseur collectif. Les façades sud-ouest comporteraient de grandes baies vitrées ouvrant, au rez-de-chaussée, sur des terrasses et un jardin aménagé sur la dalle supérieure du parking, et aux étages, sur de larges terrasses aménagées sur la dalle supérieure de l'étage du dessous, prolongée d'un mètre cinquante par rapport au nu de la façade de l'étage inférieur. L'accès au garage souterrain se ferait par une ouverture dans le mur de soutènement érigé à la limite entre le chemin du Rodioz et la parcelle n° 8655.
Ce projet, mis à l'enquête publique du 24 mars au 13 avril 2006, a suscité l'opposition des propriétaires voisins, A.________ et consorts. Ils critiquaient principalement la mauvaise intégration du projet et son gigantisme, le dépassement de la surface constructible admissible, la non-conformité au règlement communal du nombre de niveaux, des balcons, des terrasses et des dépendances, une dérogation injustifiée à la loi sur les routes et l'équipement insuffisant du secteur.
La Municipalité de Montreux a écarté les oppositions et accordé le permis de construire sollicité en date du 25 septembre 2006. Le Tribunal administratif du canton de Vaud, devenu depuis le 1er janvier 2008 la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (ci-après: la cour cantonale), a confirmé cette décision sur recours des opposants le 22 octobre 2007; il a communiqué les considérants de son arrêt aux parties le 31 janvier 2008.
B.
Agissant par la voie du recours en matière de droit public, A.________ et consorts demandent au Tribunal fédéral de réformer cet arrêt en ce sens que le permis de construire délivré à B.________ est refusé. Subsidiairement, ils concluent à l'annulation de l'arrêt attaqué et au renvoi de la cause à la cour cantonale pour complément d'instruction et nouvelle décision dans le sens des considérants. Ils se plaignent d'une appréciation arbitraire des règles sur la surface bâtie et de l'octroi injustifié d'une dérogation à la loi sur les routes et à son règlement d'application.
La cour cantonale et les intimés concluent au rejet du recours en tant qu'il est recevable. La Municipalité de Montreux propose également de le rejeter. Invités à se déterminer sur ces écritures, A.________ et consorts ont persisté dans les conclusions de leur recours.
C.
Par ordonnance du 8 avril 2008, le Juge instructeur a rejeté la requête d'effet suspensif présentée par les recourants.
Considérant en droit:
1.
Dirigé contre une décision prise en dernière instance cantonale dans le domaine du droit public de l'aménagement du territoire et des constructions, le recours est recevable comme recours en matière de droit public selon les art. 82 ss
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 82 Grundsatz - Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden: |
|
a | gegen Entscheide in Angelegenheiten des öffentlichen Rechts; |
b | gegen kantonale Erlasse; |
c | betreffend die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen sowie betreffend Volkswahlen und -abstimmungen. |
SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz RPG Art. 34 Bundesrecht - 1 Für die Rechtsmittel an Bundesbehörden gelten die allgemeinen Bestimmungen über die Bundesrechtspflege. |
|
1 | Für die Rechtsmittel an Bundesbehörden gelten die allgemeinen Bestimmungen über die Bundesrechtspflege. |
2 | Kantone und Gemeinden sind zur Beschwerde berechtigt gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen über: |
a | Entschädigungen als Folge von Eigentumsbeschränkungen (Art. 5); |
b | die Zonenkonformität von Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen; |
c | Bewilligungen im Sinne der Artikel 24-24d80 und 37a.81 |
3 | Das Bundesamt für Landwirtschaft ist zur Beschwerde berechtigt gegen Entscheide über Vorhaben, die Fruchtfolgeflächen beanspruchen.82 |
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 83 Ausnahmen - Die Beschwerde ist unzulässig gegen: |
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a | Entscheide auf dem Gebiet der inneren oder äusseren Sicherheit des Landes, der Neutralität, des diplomatischen Schutzes und der übrigen auswärtigen Angelegenheiten, soweit das Völkerrecht nicht einen Anspruch auf gerichtliche Beurteilung einräumt; |
b | Entscheide über die ordentliche Einbürgerung; |
c | Entscheide auf dem Gebiet des Ausländerrechts betreffend: |
c1 | die Einreise, |
c2 | Bewilligungen, auf die weder das Bundesrecht noch das Völkerrecht einen Anspruch einräumt, |
c3 | die vorläufige Aufnahme, |
c4 | die Ausweisung gestützt auf Artikel 121 Absatz 2 der Bundesverfassung und die Wegweisung, |
c5 | Abweichungen von den Zulassungsvoraussetzungen, |
c6 | die Verlängerung der Grenzgängerbewilligung, den Kantonswechsel, den Stellenwechsel von Personen mit Grenzgängerbewilligung sowie die Erteilung von Reisepapieren an schriftenlose Ausländerinnen und Ausländer; |
d | Entscheide auf dem Gebiet des Asyls, die: |
d1 | vom Bundesverwaltungsgericht getroffen worden sind, ausser sie betreffen Personen, gegen die ein Auslieferungsersuchen des Staates vorliegt, vor welchem sie Schutz suchen, |
d2 | von einer kantonalen Vorinstanz getroffen worden sind und eine Bewilligung betreffen, auf die weder das Bundesrecht noch das Völkerrecht einen Anspruch einräumt; |
e | Entscheide über die Verweigerung der Ermächtigung zur Strafverfolgung von Behördenmitgliedern oder von Bundespersonal; |
f | Entscheide auf dem Gebiet der öffentlichen Beschaffungen, wenn: |
fbis | Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts über Verfügungen nach Artikel 32i des Personenbeförderungsgesetzes vom 20. März 200963; |
f1 | sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt; vorbehalten bleiben Beschwerden gegen Beschaffungen des Bundesverwaltungsgerichts, des Bundesstrafgerichts, des Bundespatentgerichts, der Bundesanwaltschaft sowie der oberen kantonalen Gerichtsinstanzen, oder |
f2 | der geschätzte Wert des zu vergebenden Auftrags den massgebenden Schwellenwert nach Artikel 52 Absatz 1 in Verbindung mit Anhang 4 Ziffer 2 des Bundesgesetzes vom 21. Juni 201961 über das öffentliche Beschaffungswesen nicht erreicht; |
g | Entscheide auf dem Gebiet der öffentlich-rechtlichen Arbeitsverhältnisse, wenn sie eine nicht vermögensrechtliche Angelegenheit, nicht aber die Gleichstellung der Geschlechter betreffen; |
h | Entscheide auf dem Gebiet der internationalen Amtshilfe, mit Ausnahme der Amtshilfe in Steuersachen; |
i | Entscheide auf dem Gebiet des Militär-, Zivil- und Zivilschutzdienstes; |
j | Entscheide auf dem Gebiet der wirtschaftlichen Landesversorgung, die bei schweren Mangellagen getroffen worden sind; |
k | Entscheide betreffend Subventionen, auf die kein Anspruch besteht; |
l | Entscheide über die Zollveranlagung, wenn diese auf Grund der Tarifierung oder des Gewichts der Ware erfolgt; |
m | Entscheide über die Stundung oder den Erlass von Abgaben; in Abweichung davon ist die Beschwerde zulässig gegen Entscheide über den Erlass der direkten Bundessteuer oder der kantonalen oder kommunalen Einkommens- und Gewinnsteuer, wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder es sich aus anderen Gründen um einen besonders bedeutenden Fall handelt; |
n | Entscheide auf dem Gebiet der Kernenergie betreffend: |
n1 | das Erfordernis einer Freigabe oder der Änderung einer Bewilligung oder Verfügung, |
n2 | die Genehmigung eines Plans für Rückstellungen für die vor Ausserbetriebnahme einer Kernanlage anfallenden Entsorgungskosten, |
n3 | Freigaben; |
o | Entscheide über die Typengenehmigung von Fahrzeugen auf dem Gebiet des Strassenverkehrs; |
p | Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts auf dem Gebiet des Fernmeldeverkehrs, des Radios und des Fernsehens sowie der Post betreffend:68 |
p1 | Konzessionen, die Gegenstand einer öffentlichen Ausschreibung waren, |
p2 | Streitigkeiten nach Artikel 11a des Fernmeldegesetzes vom 30. April 199769, |
p3 | Streitigkeiten nach Artikel 8 des Postgesetzes vom 17. Dezember 201071; |
q | Entscheide auf dem Gebiet der Transplantationsmedizin betreffend: |
q1 | die Aufnahme in die Warteliste, |
q2 | die Zuteilung von Organen; |
r | Entscheide auf dem Gebiet der Krankenversicherung, die das Bundesverwaltungsgericht gestützt auf Artikel 3472 des Verwaltungsgerichtsgesetzes vom 17. Juni 200573 (VGG) getroffen hat; |
s | Entscheide auf dem Gebiet der Landwirtschaft betreffend: |
s1 | ... |
s2 | die Abgrenzung der Zonen im Rahmen des Produktionskatasters; |
t | Entscheide über das Ergebnis von Prüfungen und anderen Fähigkeitsbewertungen, namentlich auf den Gebieten der Schule, der Weiterbildung und der Berufsausübung; |
u | Entscheide auf dem Gebiet der öffentlichen Kaufangebote (Art. 125-141 des Finanzmarktinfrastrukturgesetzes vom 19. Juni 201576); |
v | Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts über Meinungsverschiedenheiten zwischen Behörden in der innerstaatlichen Amts- und Rechtshilfe; |
w | Entscheide auf dem Gebiet des Elektrizitätsrechts betreffend die Plangenehmigung von Starkstromanlagen und Schwachstromanlagen und die Entscheide auf diesem Gebiet betreffend Enteignung der für den Bau oder Betrieb solcher Anlagen notwendigen Rechte, wenn sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt; |
x | Entscheide betreffend die Gewährung von Solidaritätsbeiträgen nach dem Bundesgesetz vom 30. September 201680 über die Aufarbeitung der fürsorgerischen Zwangsmassnahmen und Fremdplatzierungen vor 1981, ausser wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt; |
y | Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts in Verständigungsverfahren zur Vermeidung einer den anwendbaren internationalen Abkommen im Steuerbereich nicht entsprechenden Besteuerung; |
z | Entscheide betreffend die in Artikel 71c Absatz 1 Buchstabe b des Energiegesetzes vom 30. September 201683 genannten Baubewilligungen und notwendigerweise damit zusammenhängenden in der Kompetenz der Kantone liegenden Bewilligungen für Windenergieanlagen von nationalem Interesse, wenn sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt. |
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 89 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer: |
|
1 | Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer: |
a | vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat; |
b | durch den angefochtenen Entscheid oder Erlass besonders berührt ist; und |
c | ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat. |
2 | Zur Beschwerde sind ferner berechtigt: |
a | die Bundeskanzlei, die Departemente des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, die ihnen unterstellten Dienststellen, wenn der angefochtene Akt die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann; |
b | das zuständige Organ der Bundesversammlung auf dem Gebiet des Arbeitsverhältnisses des Bundespersonals; |
c | Gemeinden und andere öffentlich-rechtliche Körperschaften, wenn sie die Verletzung von Garantien rügen, die ihnen die Kantons- oder Bundesverfassung gewährt; |
d | Personen, Organisationen und Behörden, denen ein anderes Bundesgesetz dieses Recht einräumt. |
3 | In Stimmrechtssachen (Art. 82 Bst. c) steht das Beschwerderecht ausserdem jeder Person zu, die in der betreffenden Angelegenheit stimmberechtigt ist. |
réunies de sorte qu'il y a lieu de statuer sur le fond.
2.
Les recourants dénoncent une application insoutenable des règles sur la surface bâtie. La cour cantonale se serait écartée de manière arbitraire de sa jurisprudence.
2.1 Sous réserve des cas visés à l'art. 95 let. c
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von: |
|
a | Bundesrecht; |
b | Völkerrecht; |
c | kantonalen verfassungsmässigen Rechten; |
d | kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen; |
e | interkantonalem Recht. |
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von: |
|
a | Bundesrecht; |
b | Völkerrecht; |
c | kantonalen verfassungsmässigen Rechten; |
d | kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen; |
e | interkantonalem Recht. |
SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 9 Schutz vor Willkür und Wahrung von Treu und Glauben - Jede Person hat Anspruch darauf, von den staatlichen Organen ohne Willkür und nach Treu und Glauben behandelt zu werden. |
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an. |
|
1 | Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an. |
2 | Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist. |
2.2 A teneur de l'art. 38 RPA, la surface bâtie dans la zone de faible densité ne peut excéder 1/8 de la surface de la parcelle pour les bâtiments comportant deux étages sous la corniche et 1/6 dans les autres cas. Dans les secteurs de protection des sites, dont fait partie la parcelle n° 8655, l'art. 40 al. 1 RPA prévoit une proportion de 1/10 pour les bâtiments comportant, comme en l'espèce, deux étages sous la corniche. L'art. 74 al. 1 RPA précise en outre que la surface bâtie est mesurée au niveau de la construction présentant les plus grandes dimensions en plan, compte non tenu des terrasses non couvertes, des seuils, des perrons, des balcons en saillie jusqu'à 1,50 mètre de largeur (fermés latéralement ou non) et d'autres installations semblables.
2.3 La parcelle n° 8655 occupe une surface de 3'476 mètres carrés, de sorte que la surface bâtie maximale autorisée est de 347,60 mètres carrés selon l'art. 40 al. 1 RPA. Le projet litigieux respecterait cette exigence si l'on prend en considération dans le calcul de la surface bâtie les deux appartements du deuxième étage qui correspond au niveau du projet de construction présentant les plus grandes dimensions en plan selon l'art. 74 al. 1 RPA. Tel n'est pas le cas en revanche si l'on tient également compte des surfaces habitables des niveaux inférieurs qui sont décalés dans la pente du terrain par rapport au deuxième étage et qui viennent augmenter d'autant l'emprise au sol du bâtiment. Le Tribunal administratif s'était penché sur l'application de l'art. 74 al. 1 RPA aux immeubles en terrasses dans un arrêt rendu le 30 juin 2005 en la cause AC.2004.0125 et cité par Benoît Bovay, in: Aménagement du territoire, droit public des constructions et permis de construire : jurisprudence rendue en 2005 par le Tribunal administratif du canton de Vaud, RDAF 2006 I p. 222. Il avait alors jugé qu'en pareil cas, le coefficient d'occupation du sol ne devait pas être calculé sur la base de l'étage présentant les plus grandes dimensions en plan,
mais qu'il fallait au contraire prendre en considération la projection au sol de l'ensemble des parties fermées du bâtiment qui en augmentent l'emprise au sol. Après réexamen, la cour cantonale a considéré que la jurisprudence précitée reposait sur une interprétation "contra litteram" de cette disposition et qu'elle devait être abandonnée. Elle a jugé que la surface bâtie devait se mesurer au niveau de la construction qui présente les plus grandes dimensions en plan, même en présence de bâtiments en terrasses.
2.4 L'autorité cantonale de recours n'est certes pas définitivement liée par l'interprétation faite d'une disposition réglementaire communale et peut adopter une autre interprétation si celle-ci repose sur des motifs sérieux, objectifs et convaincants, tirés du texte ou de la systématique de la norme, de sa genèse ou de son but (cf. ATF 127 I 49 consid. 3c p. 52; 127 II 289 consid. 3a p. 292; 126 I 122 consid. 5 p. 129 et les arrêts cités). Selon la jurisprudence, la loi s'interprète en premier lieu d'après sa lettre. Si le texte légal n'est pas absolument clair, si plusieurs interprétations de celui-ci sont possibles, il y a lieu de rechercher la véritable portée de la norme, en la dégageant de sa relation avec d'autres dispositions légales, de son contexte, du but poursuivi, de son esprit ainsi que de la volonté du législateur, telle qu'elle résulte notamment des travaux préparatoires. A l'inverse, lorsque le texte légal est clair, l'autorité qui applique le droit ne peut s'en écarter que s'il existe des motifs sérieux de penser que ce texte ne correspond pas en tous points au sens véritable de la disposition visée et conduit à des résultats que le législateur ne peut avoir voulus et qui heurtent le sentiment de la justice ou le
principe de l'égalité de traitement. De tels motifs peuvent résulter des travaux préparatoires, du fondement et du but de la prescription en cause, ainsi que de sa relation avec d'autres dispositions (ATF 134 I 184 consid. 5.1 p. 193; 131 I 394 consid. 3.2 p. 396 et les arrêts cités). En outre, il appartient à l'autorité de remédier à une éventuelle lacune apparente de la loi, lorsque celle-ci, même interprétée, n'apporte pas de solution sur un point qu'elle devrait régler, ou occulte lorsque le législateur a omis d'adjoindre, à une règle conçue de façon générale, la restriction ou la précision que le sens et le but de la règle considérée ou d'une autre règle légale imposent dans certains cas. L'autorité n'est en revanche pas autorisée à pallier l'absence d'une règle qui paraît simplement désirable au regard du sens et du but de la loi (ATF 131 II 562 consid. 3.5 p. 567 et les arrêts cités).
2.5 Le droit cantonal ne donne pas de définition de la surface bâtie qui s'imposerait aux communes. Il revient à ces dernières de fixer dans leur règlement la manière de la calculer en indiquant, le cas échéant, les éléments de construction qui en sont exclus (cf. arrêt 1P.670/1993 du 20 mai 1994 consid. 2b/bb). La surface bâtie est généralement définie comme la projection horizontale au sol de l'ensemble des parties fermées d'une construction qui en augmentent l'emprise au sol (Jean-Luc Marti, Distances, coefficients et volumétrie des constructions en droit vaudois, thèse Lausanne 1988, p. 153; Daniela Ivanov, Die Harmonisierung des Baupolizeirechts unter Einbezug der übrigen Baugesetzgebung, thèse Fribourg 2006, p. 91 et les références citées). La Commune de Montreux n'a pas repris cette définition à l'art. 74 al. 1 RPA, mais elle a choisi comme référence le niveau de la construction présentant les plus grandes dimensions en plan, sans émettre de réserve en ce qui concerne les bâtiments en terrasses. Cela ne signifie pas encore que cette règle s'appliquerait sans autre à cette catégorie de bâtiments. Le Tribunal fédéral a en effet déjà admis que des projets de construction prévus dans des quartiers en pente ou exposés à la vue
puissent justifier une application des règles sur la manière de calculer la hauteur des bâtiments adaptée aux objectifs d'esthétique et d'intégration poursuivis par ces règles (cf. arrêt 1P.266/1998 du 30 juin 1998 consid. 3b/ee; arrêt 1P.283/1995 du 21 août 1995 consid. 4).
L'application stricte de l'art. 74 al. 1 RPA a pour conséquence dans le cas particulier d'exclure de la surface bâtie des locaux habitables qui viennent augmenter l'emprise au sol de la construction et qui devraient en principe être pris en compte au regard de cette disposition, puisque seuls sont exclus du calcul de la surface bâtie les terrasses non couvertes, les seuils, les perrons, les balcons en saillie (cf. art. 74 al. 1 RPA) et les dépendances hors terre ou souterraines et les autres constructions souterraines destinées au stationnement des véhicules (cf. art. 74 al. 2 RPA). Elle consacre ainsi une entorse importante à l'art. 40 al. 1 RPA, qui limite la surface bâtie à 1/10 de la surface de la parcelle, en autorisant une construction ayant une emprise au sol plus importante que celle en principe admise dans la zone de faible densité. Or, le coefficient d'occupation du sol tend à garantir une proportion raisonnable entre les parties construites d'une parcelle et celles qui sont libres de construction de manière à préserver des espaces verts, à assurer l'aération et l'ensoleillement des bâtiments et à ménager un milieu bâti agréable pour l'habitat; il poursuit également des buts d'esthétique ou de protection du paysage
(arrêt 1P.512/1997 du 24 décembre 1998 consid. 4a publié in ZBl 101/2000 p. 195; Jean-Luc Marti, op. cit., p. 151/152; Daniela Ivanov, op. cit., p. 91; Piermarco Zen-Ruffinen/Christine Guy-Ecabert, Aménagement du territoire, construction, expropriation, Berne 2001, n. 867, p. 380, et n. 878, p. 384). Ces objectifs seraient manifestement compromis en l'occurrence s'il était admis de ne pas prendre en compte les surfaces bâties qui débordent du deuxième étage aux niveaux inférieurs. La référence faite au niveau de la construction présentant les plus grandes dimensions en plan tend en effet à éviter que seule la surface du rez-de-chaussée ayant une emprise effective au sol soit prise en compte pour calculer la surface bâtie alors que l'étage supérieur comporterait une surface bâtie plus importante (cf. arrêt du Tribunal administratif neuchâtelois du 9 septembre 1997 consid. 2b publié in RDAF 1998 I p. 44 et RJN 1997 p. 265; Jean-Luc Marti, op. cit., p. 159). Elle ne vise en revanche pas à exclure de la surface bâtie des éléments de construction qui devraient normalement être pris en compte, en raison de la configuration ou de la pente de la parcelle. Le législateur communal a d'ailleurs tenu compte des problèmes posés par
l'application de cette règle aux bâtiments en terrasses dans la nouvelle réglementation communale en prévoyant désormais que la surface bâtie prend en considération les dimensions en plan des bâtiments (projection au sol) sis sur une parcelle et en accordant aux bâtiments en terrasses, présentant des niveaux décalés dans la pente, une densité plus élevée que celle admise pour les autres bâtiments (cf. art. 9.6 et 40 al. 1 RPGA). Le résultat auquel aboutit en l'espèce l'application stricte de l'art. 74 al. 1 RPA est d'autant plus critiquable que le projet de construction prend place dans un secteur de protection des sites soumis à des exigences plus sévères quant à la densité des constructions. En confirmant ce résultat, la cour cantonale a versé dans l'arbitraire. Il importe peu que le projet de construction litigieux respecte les exigences du nouveau règlement adopté par la Commune de Montreux étant donné que celui-ci n'a pas encore été approuvé par l'autorité cantonale compétente. En l'état actuel de la réglementation communale, il ne pourrait être admis que moyennant une dérogation à l'art. 40 al. 1 RPA dont il n'appartient pas au Tribunal fédéral de vérifier si les conditions posées à son octroi seraient réunies.
Le grief tiré d'une violation des règles sur la densité des constructions est donc bien fondé. Il appartiendra aux constructeurs de revoir leur projet de manière à respecter l'art. 40 al. 1 RPA ou de requérir l'octroi d'une dérogation à cette disposition.
3.
Le recours doit par conséquent être admis et l'arrêt attaqué annulé sans qu'il soit nécessaire de se prononcer sur la recevabilité et la pertinence du second moyen invoqué par les recourants. La cause est renvoyée à la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal pour qu'elle statue à nouveau sur les frais et dépens de la procédure cantonale. Les intimés, qui succombent, doivent supporter les frais de la présente procédure (art. 65 al. 1
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 65 Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten bestehen in der Gerichtsgebühr, der Gebühr für das Kopieren von Rechtsschriften, den Auslagen für Übersetzungen, ausgenommen solche zwischen Amtssprachen, und den Entschädigungen für Sachverständige sowie für Zeugen und Zeuginnen. |
|
1 | Die Gerichtskosten bestehen in der Gerichtsgebühr, der Gebühr für das Kopieren von Rechtsschriften, den Auslagen für Übersetzungen, ausgenommen solche zwischen Amtssprachen, und den Entschädigungen für Sachverständige sowie für Zeugen und Zeuginnen. |
2 | Die Gerichtsgebühr richtet sich nach Streitwert, Umfang und Schwierigkeit der Sache, Art der Prozessführung und finanzieller Lage der Parteien. |
3 | Sie beträgt in der Regel: |
a | in Streitigkeiten ohne Vermögensinteresse 200-5000 Franken; |
b | in den übrigen Streitigkeiten 200-100 000 Franken. |
4 | Sie beträgt 200-1000 Franken und wird nicht nach dem Streitwert bemessen in Streitigkeiten: |
a | über Sozialversicherungsleistungen; |
b | über Diskriminierungen auf Grund des Geschlechts; |
c | aus einem Arbeitsverhältnis mit einem Streitwert bis zu 30 000 Franken; |
d | nach den Artikeln 7 und 8 des Behindertengleichstellungsgesetzes vom 13. Dezember 200223. |
5 | Wenn besondere Gründe es rechtfertigen, kann das Bundesgericht bei der Bestimmung der Gerichtsgebühr über die Höchstbeträge hinausgehen, jedoch höchstens bis zum doppelten Betrag in den Fällen von Absatz 3 und bis zu 10 000 Franken in den Fällen von Absatz 4. |
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben. |
|
1 | Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben. |
2 | Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden. |
3 | Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht. |
4 | Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist. |
5 | Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen. |
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind. |
|
1 | Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind. |
2 | Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen. |
3 | Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen. |
4 | Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar. |
5 | Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen. |
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours est admis; l'arrêt attaqué est annulé et la cause renvoyée à la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal du canton de Vaud pour nouvelle décision sur les frais et dépens de la procédure cantonale.
2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 2'000 fr., sont mis à la charge des intimés, solidairement entre eux.
3.
Une indemnité de 2'000 fr. à payer aux recourants, créanciers solidaires, est mise à la charge des intimés, solidairement entre eux.
4.
Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties et de la Municipalité de la commune de Montreux ainsi qu'au Tribunal administratif du canton de Vaud.
Lausanne, le 23 septembre 2008
Au nom de la Ire Cour de droit public
du Tribunal fédéral suisse
Le Président: Le Greffier:
Féraud Parmelin