1C_530/2021 - 2022-08-23 - Raumplanung und öffentliches Baurecht

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

1C 530/2021

Urteil vom 23. August 2022

I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Kneubühler, Präsident,
Bundesrichter Müller, Merz,
Gerichtsschreiber Uebersax.

Verfahrensbeteiligte
1. A.________ AG,
2. Erbengemeinschaft B.________,
vertreten durch C.B.________,
3. D.B.________,
4. E.B.________,
5. C.B.________,
alle vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Walter Locher,
Beschwerdeführerinnen,

gegen

Gemeinderat Wolfhalden,
Dorf 36, 9427 Wolfhalden,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Kurt Steiner,

Departement Bau und Volkswirtschaft des Kantons Appenzell Ausserrhoden,
Kasernenstrasse 17A, 9102 Herisau.
Gegenstand
Planungszone,

Beschwerde gegen das Zirkular-Urteil des Obergerichts des Kantons Appenzell Ausserrhoden, 4. Abteilung, vom 5. Juli 2021 (O4V 20 20).

Sachverhalt:

A.

A.a. D.B.________, E.B.________ und C.B.________ sind als Beteiligte an der Erbengemeinschaft B.________ Eigentümerinnen des Grundstücks Parzelle Nr. 1024, Bruggtobel, in der Gemeinde Wolfhalden/AR. An dieser Liegenschaft ist im Grundbuch ein Kaufrecht der A.________ AG eingetragen. Das Grundstück befindet sich teilweise in der Wohnzone W1 und teilweise in der Grünzone. Sie grenzt im Westen an die Landwirtschaftszone. Zusammen mit dem übrigen Baugebiet Bruggtobel beidseits der Kantonsstrasse wird sie von einer Zone mit Quartierplanpflicht überlagert.
Am 1. April 2014 erliess der Gemeinderat Wolfhalden den Quartierplan Bruggtobel West. Dieser erfasst das Baugebiet Bruggtobel westlich der Kantonsstrasse und regelt die Überbauung des Quartiers mit Sonderbauvorschriften. Der Quartierplan wurde am 22. Oktober 2014 vom Departement Bau und Umwelt (heute: Departement Bau und Volkswirtschaft) des Kantons Appenzell Ausserrhoden genehmigt.
Gemäss dem revidierten Richtplan des Kantons Appenzell Ausserrhoden vom 1. Januar 2019 weist die Gemeinde Wolfhalden eine überdimensionierte Bauzone auf und muss Bauzonenreserven der Wohn-, Misch- und Kernzonen von mindestens zwei Hektaren umzonen.

A.b. Mit Blick auf die erforderliche Redimensionierung der Bauzone legte der Gemeinderat Wolfhalden am 6. November 2018 über zahlreiche Grundstücke im Gemeindegebiet eine Planungszone. Davon betroffen ist auch der in der Wohnzone W1 liegende Teil der Parzelle Nr. 1024. Die Planungszone wurde öffentlich bekannt gemacht und lag vom 22. November 2018 bis am 21. Dezember 2018 öffentlich auf. Dagegen erhoben D.B.________, E.B.________ und C.B.________ sowie die A.________ AG beim Gemeinderat Wolfhalden Einsprache mit unter anderem dem Antrag, die Planungszone aufzuheben, soweit diese das Grundstück Parzelle Nr. 1024 betreffe. Mit je separatem Beschluss vom 20. Mai 2019 wies der Gemeinderat die Einsprachen ab. Dagegen führten die A.________ AG sowie D.B.________, E.B.________ und C.B.________ erfolglos Beschwerde beim Departement Bau und Volkswirtschaft.

B.
Am 15. Juni 2020 reichten die A.________ AG sowie D.B.________, E.B.________ und C.B.________ gegen den Departementsentscheid Beschwerde beim Obergericht Appenzell Ausserrhoden ein. Dieses wies die Beschwerde mit Urteil vom 5. Juli 2021 ab. Zur Begründung führte es im Wesentlichen aus, die Errichtung der Planungszone beruhe mit Blick auf die bundesgesetzliche Verpflichtung zur Redimensionierung der Bauzone auf einer genügenden gesetzlichen Grundlage sowie einem einschlägigen öffentlichen Interesse und sei verhältnismässig. Der Departementsentscheid verstosse weder gegen den Vertrauensschutz noch gegen das Rechtsgleichheitsgebot und den Beschwerdeführenden sei auch das rechtliche Gehör nicht verweigert worden.

C.
Mit gemeinsamer Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten vom 10. September 2021 wenden sich die A.________ AG, die Erbengemeinschaft B.________ sowie D.B.________, E.B.________ und C.B.________ an das Bundesgericht. Sie beantragen, den Entscheid des Obergerichts aufzuheben, die Planungszone aufzuheben, soweit diese das Grundstück Parzelle Nr. 1024 betrifft, und das Grundbuchamt Wolfhalden anzuweisen, den Eintrag über die Planungszone im Grundbuch im entsprechenden Umfang zu löschen. Zur Begründung wird im Wesentlichen geltend gemacht, das Obergericht habe den massgeblichen Sachverhalt unvollständig und damit offensichtlich unrichtig festgestellt. Weiter habe es den Anspruch der Beschwerdeführenden auf rechtliches Gehör verletzt, insbesondere indem es auf die vor dem Obergericht erhobene Rüge der Gehörsverweigerung durch das Departement nicht umfassend eingegangen sei. In der Sache verletze das Urteil des Obergerichts den bundesrechtlichen Grundsatz der Planbeständigkeit und das Willkürverbot. Sodann sei die erlassene Planungszone treuwidrig und verstosse gegen das Rechtsgleichheitsgebot. Schliesslich verletze das obergerichtliche Urteil die Eigentumsgarantie.
Der Gemeinderat Wolfhalden verweist in seiner Stellungnahme an das Bundesgericht auf das Urteil des Obergerichts und bezeichnet dieses, ohne einen ausdrücklichen Antrag zu stellen, als bundesrechtskonform. Das Obergericht schliesst auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Das Departement Bau und Volkswirtschaft liess sich innert Frist nicht separat vernehmen.
Die A.________ AG, die Erbengemeinschaft B.________ sowie D.B.________, E.B.________ und C.B.________ äusserten sich mit Eingabe vom 2. Dezember 2021 nochmals zur Sache.

Erwägungen:

1.

1.1. Angefochten ist ein kantonal letztinstanzlicher Endentscheid über eine Planungszone. Dagegen steht die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten offen; ein gesetzlicher Ausschlussgrund liegt nicht vor (vgl. Art. 82 lit. a , Art. 83 , Art. 86 Abs. 1 lit. d und Art. 90 BGG).

1.2. Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann insbesondere die Verletzung von Bundesrecht unter Einschluss des Bundesverfassungsrechts sowie die offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts gerügt werden (Art. 95 lit. a und Art. 97 Abs. 1 BGG). Soweit die Vorinstanz kantonales Recht anzuwenden hatte, kann im Wesentlichen geltend gemacht werden, der angefochtene Entscheid verstosse gegen Bundesrecht bzw. gegen die verfassungsmässigen Rechte und Grundsätze. Das Bundesgericht prüft kantonales Recht somit nur auf Bundesrechtsverletzung, namentlich Willkür gemäss Art. 9 BV, hin (vgl. BGE 138 I 143 E. 2).

2.

2.1. Nach Art. 89 Abs. 1 lit. a BGG ist zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten berechtigt, wer vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen oder keine Möglichkeit dazu erhalten hat (lit. a), durch den angefochtenen Entscheid oder Erlass besonders berührt ist (lit. b) und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat (lit. c).

2.2. Die Beschwerdeführerin 1 hat am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen, ist als Inhaberin eines Kaufrechts an der fraglichen Parzelle vom angefochtenen Entscheid besonders betroffen und hat an dessen Aufhebung ein schutzwürdiges Interesse. Sie ist mithin zur Beschwerde legitimiert.

2.3. Die Beschwerdeführerinnen 3-5 bilden zusammen eine Erbengemeinschaft, die selbst als Beschwerdeführerin 2 auftritt. Die fragliche Liegenschaft gehört zum davon erfassten Nachlass. Die Beschwerdeführerinnen 2-5 waren an den vorinstanzlichen Verfahren beteiligt, und die Beschwerdeführerinnen 3-5 sind als Eigentümerinnen der Liegenschaft vom angefochtenen Entscheid betroffen. Es stellt sich jedoch die Frage der zureichenden Vertretung. Nach Art. 40 Abs. 2 BGG hat sich die Parteivertretung im bundesgerichtlichen Verfahren durch eine Vollmacht auszuweisen. Gemäss Art. 602 Abs. 2 ZGB steht die betroffene Liegenschaft im Gesamteigentum der drei Erbinnen. Sie sind nicht, wie im Sachverhalt sowie in E. 2 des angefochtenen Entscheids ausgeführt, Miteigentümerinnen, die ihre Rechte jeweils allein wahrnehmen könnten. Als Gesamteigentümerinnen können sie nur gemeinsam handeln (vgl. Art. 653 Abs. 2 ZGB). Dies gilt grundsätzlich auch für die Erhebung von Beschwerden (sog. notwendige Streitgenossenschaft). Das bedeutet, dass es für die Prozessführung im Prinzip einer Vollmacht aller drei Erbinnen bedarf. Sie haben aber lediglich eine solche der Beschwerdeführerin 5 eingereicht.
Allerdings kann der einzelne Streitgenosse einen Entscheid mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten selbstständig anfechten, wenn das Rechtsmittel darauf ausgelegt ist, eine belastende oder Pflicht begründende Anordnung abzuwenden, und die Durchsetzung des Rechtsstandpunkts einzelner die Interessen der Gemeinschaft oder der übrigen Mitglieder nicht zu beeinträchtigen vermag (vgl. BGE 131 I 153 E. 5.3 ff.; Urteile 1C 278/2011 vom 17. April 2012 1.2, 1P.134/1997 vom 23. Juni 1997 E. 3b, in: ZBl 99 [1998], 386 ff. sowie A.30/1986 vom 8. Juli 1987 E. 1d, in: ZBl 89 [1988] 553 ff.; BERNHARD WALDMANN, in: Basler Kommentar zum BGG, 3. Aufl. 2018, Art. 89 N. 1; FRITZ GYGI, Bundesverwaltungsrechtspflege, 2. Aufl. 1987, S. 182).) Ob die Voraussetzungen dafür erfüllt sind, dass die Beschwerdeführerin 5 - die vor den kantonalen Verwaltungsbehörden als Willensvollstreckerin bezeichnet worden und offenbar bereits deshalb als vertretungsbefugt betrachtet worden ist - den vorinstanzlichen Entscheid selbstständig anfechten kann, oder ob dem Rechtsvertreter in Anwendung von Art. 42 Abs. 5 BGG wegen Fehlens einer gültigen Vollmacht eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels anzusetzen wäre, kann indes offenbleiben. Da die
Beschwerde wegen der Beschwerdeberechtigung der Beschwerdeführerin 1 inhaltlich ohnehin zu prüfen ist, rechtfertigte es sich aus prozessökonomischen Gründen nicht, das Verfahren deswegen zu verlängern.

3.

3.1. Die Beschwerdeführerinnen rügen zunächst, das Obergericht habe den massgeblichen Sachverhalt offensichtlich unzutreffend festgestellt, indem es nicht zureichend auf die Umstände der Entstehung des Quartierplans Bruggtobel West in den Jahren 2012-2014 sowie auf die Tatsache, dass die Planungszone vor dem Inkrafttreten des revidierten kantonalen Richtplans am 1. Januar 2019 errichtet wurde, eingegangen sei.

3.2. Offensichtlich unrichtig ist die Sachverhaltsfeststellung, wenn die vorinstanzliche Beweiswürdigung schlechterdings unhaltbar ist, d.h. wenn die Behörde in ihrem Entscheid von Tatsachen ausgeht, die mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch stehen, aktenwidrig sind oder auf einem offenkundigen Fehler beruhen. Dass eine andere Lösung ebenfalls möglich erscheint, genügt nicht (vgl. BGE 143 IV 241 E. 2.3.1; 137 I 58 E. 4.1.2; je mit Hinweisen). Auch die unvollständige Feststellung des massgeblichen Sachverhalts ist offensichtlich unrichtig (vgl. BGE 135 II 369 E. 3.1; 133 IV 293 E. 3.4.2).

3.3. In der Sachverhaltsdarstellung des angefochtenen Urteils verweist das Obergericht auf den Erlass des Quartierplans Bruggtobel West im Jahre 2014. In E. 5.3 sowie 5.7 und 5.8 geht die Vorinstanz sodann auf den Quartierplan und dessen Entstehung ein, soweit sie dies als für ihr Urteil massgeblich erachtet. Sie nimmt dabei auch Bezug auf den revidierten kantonalen Richtplan. Es bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass das Obergericht insoweit und auch sonst wie von einem unvollständigen oder offensichtlich unrichtigen entscheidwesentlichen Sachverhalt ausgegangen wäre. Für einen massgeblichen Mangel bei der Erhebung der Tatsachen reicht es nicht, dass eine Behörde nicht alle wesentlichen Umstände im Detail wiedergibt. Die Sachverhaltsfeststellung ist vielmehr nicht zu beanstanden, wenn aus der Urteilsbegründung hinreichend hervorgeht, dass die Behörde von den massgebenden Tatsachen Kenntnis erhalten und genommen und diese sachgerecht gewürdigt hat. Dass dies hier nicht zutreffen würde, ist nicht ersichtlich. Auf die im Zusammenhang mit der Tatfrage erhobene Rüge des Vertrauensschutzes ist unter rechtlichen Gesichtspunkten einzugehen (dazu hinten E. 6.2). Ein wesentlicher Sachverhaltsmangel liegt nicht vor.

4.

4.1. Mit Blick auf die geltend gemachte Gehörsverweigerung ist davon auszugehen, dass zum Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 29 Abs. 2 BV unter anderem die Pflicht der Behörden zählt, ihre Entscheide so zu begründen, dass sie sachgerecht angefochten werden können. Die Begründung muss daher kurz die Überlegungen nennen, auf welche die Behörde ihren Entscheid stützt. Dagegen ist nicht erforderlich, dass sie sich mit jeder tatsächlichen Behauptung und mit jedem rechtlichen Einwand ausdrücklich auseinandersetzt (BGE 142 II 49 E. 9.2; 137 II 226 E. 3.2; je mit Hinweisen).

4.2. Die Beschwerdeführerinnen werfen dem Obergericht eine ungenügende Begründung des angefochtenen Entscheids im Zusammenhang mit ihrem Argument vor, die Planungszone sei vertrauenswidrig und rechtsungleich errichtet worden. Das Obergericht sei auf ihre damals erhobene Rüge, das Departement habe den Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt, nicht ausreichend eingegangen, worin ebenfalls ein Verstoss gegen Art. 29 Abs. 2 BV liege. Auch insoweit verlangen die Beschwerdeführerinnen einen Detaillierungsgrad, der über das verfassungsrechtlich Gebotene hinausgeht. Das Obergericht hat sich in E. 5.8 seines Urteils mit der vor ihm vorgetragenen Rüge der Gehörsverletzung befasst und im Zusammenhang mit dem Vertrauensschutz auf das Urteil des Bundesgerichts 1C 287/2016 vom 5. Januar 2017 verwiesen. In E. 5.6 äusserte es sich zur Frage der Rechtsgleichheit. Auch mit den zeitlichen Verhältnissen setzte sich das Obergericht auseinander. Dass es dabei nicht der Argumentation der Beschwerdeführerinnen gefolgt ist, stellt keine Gehörsverweigerung dar. Im Übrigen hatte sich bereits das Departement in E. 9 seines Rekursentscheides vom 13. Mai 2020 zum Rechtsgleichheitsaspekt geäussert. Es ist nicht erforderlich, dass eine Rechtsmittelinstanz alle
Argumente erneut umfassend wiedergibt, die bereits im bei ihr angefochtenen Entscheid abgewogen wurden. Vielmehr kann sie sich auf eine konzentrierte, auf die wesentlichen Punkte fokussierte Zusammenfassung beschränken. Die Beschwerdeführerinnen vermochten das Urteil des Obergerichts sachgerecht anzufechten. Ihr Anspruch auf rechtliches Gehör wurde nicht verletzt.

5.

5.1. Müssen Nutzungspläne angepasst werden oder liegen noch keine vor, so kann die zuständige Behörde nach Art. 27 des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 100) für genau bezeichnete Gebiete für längstens fünf Jahre Planungszonen bestimmen, wobei das kantonale Recht eine Verlängerung vorsehen kann. Innerhalb solcher Planungszonen darf nichts unternommen werden, was die Nutzungsplanung erschweren könnte. Gemäss Art. 54 Abs. 2 des Gesetzes über die Raumplanung und das Baurecht des Kantons Appenzell Ausserrhoden vom 12. Mai 2003 (BauG; bGS 721.1) fallen unter den Begriff der Planung der Erlass oder die Änderung von Richt- und Nutzungsplänen und den dazugehörigen Reglementen. Nach Art. 55 Abs. 2 BauG werden Planungszonen für die Dauer von höchstens drei Jahren erlassen. Aus wichtigen Gründen kann die Geltungsdauer um höchstens zwei Jahre verlängert werden. Werden Pläne oder Reglemente während der Geltungsdauer öffentlich aufgelegt, verlängert sich die Wirksamkeit der Planungszone bis zum Inkrafttreten der ihr zugrunde liegenden Pläne oder Reglemente.

5.2. Planungszonen bezwecken die Sicherung der Entscheidungsfreiheit der Planungsbehörden. Sie entfalten Vorwirkungen auf die betroffenen Grundstücke, indem Baubewilligungen nur noch erteilt werden, wenn dadurch die vorgesehene Neuordnung nicht erschwert wird (BGE 136 I 142 E. 3.2 mit Hinweisen). Die damit verbundene Eigentumsbeschränkung ist mit Art. 26 BV nur vereinbar, wenn sie auf einer gesetzlichen Grundlage beruht, im öffentlichen Interesse liegt und verhältnismässig ist (Urteil des Bundesgerichts 1C 149/2018 vom 13. September 2018 E. 2.2). Das Bundesgericht überprüft dies grundsätzlich frei, auferlegt sich jedoch Zurückhaltung, soweit die Beurteilung von einer Würdigung der örtlichen Verhältnisse abhängt, welche die kantonalen Behörden besser kennen und überblicken (Urteil des Bundesgerichts 1C 287/2016 vom 5. Januar 2017 E. 3.3).

5.3. Die Rechtmässigkeit einer Planungszone setzt voraus, dass der geplante Erlass bzw. die vorgesehene Änderung des Plans grundsätzlich zulässig ist. Dies ist vorfrageweise zu prüfen. Nach Art. 15 RPG sind Bauzonen so festzulegen, dass sie dem voraussichtlichen Bedarf für 15 Jahre entsprechen (Abs. 1), wobei überdimensionierte Bauzonen zu reduzieren sind (Abs. 2). Gemäss Art. 21 RPG sind Nutzungspläne für jedermann verbindlich (Abs. 1); haben sich die Verhältnisse erheblich geändert, so werden die Nutzungspläne überprüft und nötigenfalls angepasst (Abs. 2). Ein Zonenplan kann allerdings seinen Zweck nur erfüllen, wenn er eine gewisse Beständigkeit aufweist (BGE 132 II 408 E. 4.2; 120 Ia 227 E. 2b, mit Hinweisen). Je neuer ein Zonenplan ist, umso mehr darf mit seiner Beständigkeit gerechnet werden, und je einschneidender sich die beabsichtigte Änderung auswirkt, umso gewichtiger müssen die Gründe sein, die für die Planänderung sprechen (vgl. BGE 120 Ia 227 E. 2c; Urteil des Bundesgerichts 1C 408/2019 vom 11. März 2020 E. 3.4.1). Die Verhältnisse müssen sich somit massgeblich geändert haben, damit die Nutzungsplanung überprüft werden darf (BGE 140 II 25 E. 3). Allerdings relativiert sich die Tragweite des Grundsatzes der
Planbeständigkeit für die Frage der Zulässigkeit einer Planungszone. Je nach Ausgangslage ist eine solche schon nach kurzer Zeit rechtmässig. Im von den Verfahrensbeteiligten wiederholt angerufenen Urteil 1C 287/2016 vom 5. Januar 2017 beurteilte das Bundesgericht sogar eine Planungszone als zulässig, die bereits rund fünf Monate nach Rechtskraft eines projektbezogenen Gestaltungsplans erlassen worden war.

5.4. Die gesetzliche Verpflichtung nach Art. 15 Abs. 2 RPG, überdimensionierte Bauzonen zu reduzieren, begründet ein erhebliches öffentliches Interesse, das grundsätzlich geeignet ist, dem Grundsatz der Planbeständigkeit vorzugehen. Für sich allein ergibt sich daraus aber nicht eine massgebliche Veränderung der Verhältnisse, die eine vorgezogene Überprüfung eines Plans rechtfertigt; vielmehr müssen andere Umstände hinzutreten, wie etwa die Lage der Parzelle in der bestehenden Bauzone, der Grad der Erschliessung oder das Alter des Plans (vgl. BGE 144 II 41 E. 5.2). Muss allerdings ein Nutzungsplan aufgrund von Art. 15 Abs. 2 RPG geändert werden, entspricht die Errichtung einer Planungszone unabhängig davon, ob der Plan gesetzeskonform ist oder nicht, einem öffentlichen Interesse. Dabei ist nicht erforderlich, dass die Behörde bereits eine klare Vorstellung davon hat, wie sie die Bauzone neu festlegen will, beruht die Notwendigkeit der Planänderung doch nicht auf dem Willen der Behörde, sondern der entsprechenden gesetzlichen Verpflichtung. In der Regel erweist sich eine Planungszone diesfalls auch als notwendig und geeignet, die Planungsfreiheit der Behörde zu wahren (Urteil des Bundesgerichts 1C 518/2019 vom 8. Juli 2020 E. 5.1).

5.5. Die im vorliegenden Fall vorgesehene Planänderung beruht auf der gesetzlichen Verpflichtung der Gemeinde nach Art. 15 Abs. 2 RPG zur Reduktion ihrer unbestrittenermassen überdimensionierten Bauzone. Sie entspricht überdies der Richtplanung vom 1. Januar 2019. Das Grundstück der Beschwerdeführerinnen liegt teils schon heute in der Grün- und teils am Rand der Bauzone, wird bisher nicht genutzt und ist nicht erschlossen. Aufgrund der Lage und der bisherigen Nutzung erscheint es daher für eine Rückzonung grundsätzlich geeignet. Jedenfalls besteht für das Bundesgericht kein Anlass, von der insofern überzeugenden Würdigung der örtlichen Verhältnisse durch die kantonalen Vorinstanzen abzuweichen. Auch wenn der einschlägige gültige Quartierplan Bruggtobel West vom 1. April 2014 heute erst rund acht Jahre alt ist und bei Erlass der Planungszone lediglich rund fünf Jahre alt war, ändert dies nichts daran, dass das fragliche Grundstück als für den Zweck der Redimensionierung der Bauzone geeignet erscheint. Weil die Reduktion der baulichen Nutzungsmöglichkeiten auf dem Grundstück der Beschwerdeführerinnen mithin konkret in Betracht fällt, scheitert die Möglichkeit einer Planänderung nicht bereits am Grundsatz der Planbeständigkeit (vgl.
BGE 140 II 25 E. 4.4).

5.6. Die strittige Planungszone wiederum beruht auf Art. 27 RPG sowie Art. 54 f. BauG und damit auf einer ausreichenden gesetzlichen Grundlage. Dabei ist insbesondere nicht ersichtlich, inwiefern die Bestimmung von Art. 55 Abs. 2 BauG als solche bundesrechtswidrig sein sollte, entspricht sie vom Gehalt her doch Art. 27 RPG und sieht für die Dauer einer Planungszone sogar eine grundsätzlich strengere Regelung vor. Das öffentliche Interesse an der Planungszone ergibt sich aus der gesetzlichen Verpflichtung der Gemeinde zur Reduktion ihrer überdimensionierten Bauzone. In diesem Zusammenhang erweist sich die Planungszone auch als notwendig und geeignet, die Planungsfreiheit der Behörde zu wahren. Zwar ist fraglich, ob der Aspekt der Zumutbarkeit bei der Prüfung der Verhältnismässigkeit einer Planungszone gar keine Rolle spielt, wie das Obergericht anzunehmen scheint. In den von ihm insofern referierten Urteilen hat das Bundesgericht dies zwar nicht separat geprüft, aber auch nicht ausdrücklich - in den Worten des Obergerichts - festgehalten, die Zumutbarkeit bilde keinen tauglichen Massstab bei der Prüfung von Planungszonen (vgl. die Urteile 1C 518/2019 vom 8. Juli 2020 E. 5.1 und 1C 16/2019 vom 18. Oktober 2019 E. 4.4). Allerdings
ist nicht von der Hand zu weisen, dass die Zumutbarkeit der Planungszone in der Regel eng mit der Möglichkeit der Planänderung bzw. den entsprechenden örtlichen Verhältnissen zusammenhängt. Im vorliegenden Fall sind denn auch keine Umstände ersichtlich, die für die Frage der Zumutbarkeit der Planungszone zu einer anderen Einschätzung führen könnten als für diejenige, ob eine Planänderung überhaupt in Betracht fällt.

5.7. Was die Beschwerdeführerinnen dagegen vorbringen, vermag an dieser Beurteilung nichts zu ändern. Entgegen ihrer Auffassung ist die Würdigung des Obergerichts nicht zu beanstanden, dass der Quartierplan Bruggtobel West keinen Detaillierungsgrad erreicht, der für die geplante Überbauung und Erschliessung einer Baubewilligung gleichkäme. Insbesondere vermögen die Beschwerdeführerinnen nicht darzutun, dass die Einschätzung, das Überbauungskonzept des Quartierplans sei nur wegleitend (vgl. Art. 2 der einschlägigen reglementarischen Bestimmungen) und einzig bei den Maximalwerten für die Gebäudehöhe und -länge verbindlich ist (vgl. Art. 4 ff . der einschlägigen reglementarischen Bestimmungen), unhaltbar und damit willkürlich gemäss Art. 9 BV wäre. Damit erweist sich auch der angerufene BGE 145 II 176 E. 4.2 (= Urteil des Bundesgerichts 1C 583/2017 vom 11. Februar 2019), wonach die Rechtmässigkeit eines detaillierten Sondernutzungsplans im Baubewilligungsverfahren nicht mehr überprüft werden kann, als nicht einschlägig.

5.8. Der angefochtene Entscheid verstösst demnach weder gegen den Grundsatz der Planbeständigkeit (nach Art. 21 Abs. 2 RPG) noch gegen die Eigentumsgarantie (gemäss Art. 26 BV) noch gegen das Willkürverbot (nach Art. 9 BV).

6.

6.1. Auch was die Beschwerdeführerinnen sonst noch vortragen, ist nicht geeignet, die Bundesrechtswidrigkeit des angefochtenen Urteils darzutun. Konkret einzugehen ist dazu einzig noch auf die nachfolgend behandelten zwei Gesichtspunkte des Vertrauensschutzes und des Rechtsgleichheitsgebots.

6.2. Die Beschwerdeführerinnen wollen unter Berufung auf den Grundsatz von Treu und Glauben (nach Art. 9 BV; vgl. auch Art. 5 Abs. 3 BV) im Vorgehen der Gemeinde ein treuwidriges Verhalten erkennen. Art. 15 Abs. 2 RPG trat am 1. Mai 2014 in Kraft. Der Quartierplan Bruggtobel West wurde zwar kurz zuvor am 1. April 2014 erlassen, aber erst danach am 22. Oktober 2014 genehmigt. Bei der Genehmigung des Quartierplans war jedoch lediglich zu prüfen, ob er dem damals geltenden Recht sowie der damals gültigen übergeordneten Planung und Zweckmässigkeit entsprach (vgl. Art. 49 Abs. 2 BauG). Die Tragweite der neuen bundesgesetzlichen Verpflichtung zur Verringerung überdimensionierter Bauzonen für die Überbauung des Quartierplanperimeters Bruggtobel West war damals noch nicht absehbar, zumal sie abstrakt gehalten ist und ihre Auswirkungen auf die Gemeinde Wolfhalden damals noch offen waren. Die der Gemeinde Wolfhalden auferlegte deutlich konkretere Auszonungsverpflichtung von zwei Hektaren Baugebiet beruht erst auf der Revision des kantonalen Richtplans, der vom Kantonsrat Appenzell Ausserrhoden am 30. Oktober 2017 beschlossen und vom Bundesrat am 17. Oktober 2018 genehmigt sowie vom Regierungsrat des Kantons Appenzell Ausserrhoden auf den 1.
Januar 2019 in Kraft gesetzt worden war. Das Departement Bau und Volkswirtschaft des Kantons Appenzell Ausserrhoden wies im März 2018 die Gemeinden an, alle Grundstücke, bei denen nicht von Vornherein im Rahmen der erforderlichen Plananpassungen eine Zuweisung zum Nichtbaugebiet ausgeschlossen erscheine, bis spätestens zum Dezember 2018 mit einer kommunalen Planungszone zu belegen. Weisungsgemäss legte die Gemeinde Wolfhalden die strittige Planungszone am 6. November 2018 im Hinblick auf das kurz bevorstehende Inkrafttreten der Richtplanrevision fest. Da der Grundsatz der Planbeständigkeit die Festlegung der strittigen Planungszone nicht ausschliesst, kann auch aus dem Quartierplan keine massgebliche Zusicherung der Weitergeltung der Zonen- und Bauvorschriften abgeleitet werden, die eine verbindliche Vertrauensgrundlage zu schaffen vermöchte (vgl. dazu auch das Urteil des Bundesgerichts 1C 287/2016 vom 5. Januar 2017 E. 3.5). Das angefochtene Urteil verstösst nicht gegen das Vertrauensprinzip (nach Art. 5 Abs. 3 und Art. 9 BV).

6.3. Schliesslich rügen die Beschwerdeführerinnen eine Verletzung des Rechtsgleichheitsgebots nach Art. 8 Abs. 1 BV. Nach der Rechtsprechung kommt dem Grundsatz rechtsgleicher Behandlung im Planungsrecht nur eine abgeschwächte Bedeutung zu (vgl. BGE 121 II 245 E. 6e/bb). Konkret wird die Rechtsgleichheit vor allem bei der Nutzungsplanung bzw. bei der allfälligen Rückzonung der Liegenschaft der Beschwerdeführerinnen zu beachten sein. Überdies wurde nicht nur ihre Parzelle, sondern eine Reihe weiterer Grundstücke auf dem Gemeindegebiet mit einer Planungszone belegt. Dass davon weitere Liegenschaften im Eigentum der Beschwerdeführerinnen 2 bzw. 3-5 nicht betroffen sind, beruht auf einer unterschiedlichen Ausgangslage, insbesondere soweit auf den anderen Grundstücken bereits konkrete Bauprojekte bestehen bzw. sogar schon bewilligt sind. Soweit es um ihre eigenen Liegenschaften geht, erleiden die Beschwerdeführerinnen dadurch im Übrigen gerade keinen Nachteil. Eine massgebliche Vergleichbarkeit ist damit nicht nachgewiesen, soweit das hier überhaupt zu prüfen ist (vgl. vorne E. 2.3). Der angefochtene Entscheid verstösst somit auch nicht gegen das Rechtsgleichheitsgebot (Art. 8 Abs. 1 BV).

7.
Die Beschwerde erweist sich als unbegründet und ist abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann.
Bei diesem Verfahrensausgang werden die Beschwerdeführerinnen unter Solidarhaft kostenpflichtig (Art. 66 Abs. 1 und 5 , Art. 65 BGG), wobei die Kosten intern je hälftig von der Beschwerdeführerin 1 einerseits und den übrigen Beschwerdeführerinnen andererseits zu tragen sind.
Eine Parteientschädigung ist nicht zuzusprechen, praxisgemäss auch nicht der obsiegenden Gemeinde (vgl. Art. 68 BGG sowie BGE 134 II 117 E. 7).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden den Beschwerdeführerinnen, intern je hälftig zu Lasten der Beschwerdeführerin 1 einerseits und der Beschwerdeführerinnen 2-5 andererseits, unter Solidarhaft auferlegt.

3.
Dieses Urteil wird den Beschwerdeführerinnen, dem Gemeinderat Wolfhalden, dem Departement Bau und Volkswirtschaft des Kantons Appenzell Ausserrhoden und dem Obergericht des Kantons Appenzell Ausserrhoden, 4. Abteilung, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 23. August 2022

Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Kneubühler

Der Gerichtsschreiber: Uebersax

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 82 Grundsatz - Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden:
^a	gegen Entscheide in Angelegenheiten des öffentlichen Rechts;
^b	gegen kantonale Erlasse;
^c	betreffend die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen sowie betreffend Volkswahlen und -abstimmungen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 83 Ausnahmen - Die Beschwerde ist unzulässig gegen:
^a	Entscheide auf dem Gebiet der inneren oder äusseren Sicherheit des Landes, der Neutralität, des diplomatischen Schutzes und der übrigen auswärtigen Angelegenheiten, soweit das Völkerrecht nicht einen Anspruch auf gerichtliche Beurteilung einräumt;
^b	Entscheide über die ordentliche Einbürgerung;
^c	Entscheide auf dem Gebiet des Ausländerrechts betreffend:
^c1	die Einreise,
^c2	Bewilligungen, auf die weder das Bundesrecht noch das Völkerrecht einen Anspruch einräumt,
^c3	die vorläufige Aufnahme,
^c4	die Ausweisung gestützt auf Artikel 121 Absatz 2 der Bundesverfassung und die Wegweisung,
^c5	Abweichungen von den Zulassungsvoraussetzungen,
^c6	die Verlängerung der Grenzgängerbewilligung, den Kantonswechsel, den Stellenwechsel von Personen mit Grenzgängerbewilligung sowie die Erteilung von Reisepapieren an schriftenlose Ausländerinnen und Ausländer;
^d	Entscheide auf dem Gebiet des Asyls, die:
^d1	vom Bundesverwaltungsgericht getroffen worden sind, ausser sie betreffen Personen, gegen die ein Auslieferungsersuchen des Staates vorliegt, vor welchem sie Schutz suchen,
^d2	von einer kantonalen Vorinstanz getroffen worden sind und eine Bewilligung betreffen, auf die weder das Bundesrecht noch das Völkerrecht einen Anspruch einräumt;
^e	Entscheide über die Verweigerung der Ermächtigung zur Strafverfolgung von Behördenmitgliedern oder von Bundespersonal;
^f	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlichen Beschaffungen, wenn:
^fbis	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts über Verfügungen nach Artikel 32i des Personenbeförderungsgesetzes vom 20. März 200964;
^f1	sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt; vorbehalten bleiben Beschwerden gegen Beschaffungen des Bundesverwaltungsgerichts, des Bundesstrafgerichts, des Bundespatentgerichts, der Bundesanwaltschaft sowie der oberen kantonalen Gerichtsinstanzen, oder
^f2	der geschätzte Wert des zu vergebenden Auftrags den massgebenden Schwellenwert nach Artikel 52 Absatz 1 in Verbindung mit Anhang 4 Ziffer 2 des Bundesgesetzes vom 21. Juni 201962 über das öffentliche Beschaffungswesen nicht erreicht;
^g	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlich-rechtlichen Arbeitsverhältnisse, wenn sie eine nicht vermögensrechtliche Angelegenheit, nicht aber die Gleichstellung der Geschlechter betreffen;
^h	Entscheide auf dem Gebiet der internationalen Amtshilfe, mit Ausnahme der Amtshilfe in Steuersachen;
ⁱ	Entscheide auf dem Gebiet des Militär-, Zivil- und Zivilschutzdienstes;
^j	Entscheide auf dem Gebiet der wirtschaftlichen Landesversorgung, die bei schweren Mangellagen getroffen worden sind;
^k	Entscheide betreffend Subventionen, auf die kein Anspruch besteht;
^l	Entscheide über die Zollveranlagung, wenn diese auf Grund der Tarifierung oder des Gewichts der Ware erfolgt;
^m	Entscheide über die Stundung oder den Erlass von Abgaben; in Abweichung davon ist die Beschwerde zulässig gegen Entscheide über den Erlass der direkten Bundessteuer oder der kantonalen oder kommunalen Einkommens- und Gewinnsteuer, wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder es sich aus anderen Gründen um einen besonders bedeutenden Fall handelt;
ⁿ	Entscheide auf dem Gebiet der Kernenergie betreffend:
ⁿ¹	das Erfordernis einer Freigabe oder der Änderung einer Bewilligung oder Verfügung,
ⁿ²	die Genehmigung eines Plans für Rückstellungen für die vor Ausserbetriebnahme einer Kernanlage anfallenden Entsorgungskosten,
ⁿ³	Freigaben;
^o	Entscheide über die Typengenehmigung von Fahrzeugen auf dem Gebiet des Strassenverkehrs;
^p	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts auf dem Gebiet des Fernmeldeverkehrs, des Radios und des Fernsehens sowie der Post betreffend:69
^p1	Konzessionen, die Gegenstand einer öffentlichen Ausschreibung waren,
^p2	Streitigkeiten nach Artikel 11a des Fernmeldegesetzes vom 30. April 199770,
^p3	Streitigkeiten nach Artikel 8 des Postgesetzes vom 17. Dezember 201072;
^q	Entscheide auf dem Gebiet der Transplantationsmedizin betreffend:
^q1	die Aufnahme in die Warteliste,
^q2	die Zuteilung von Organen;
^r	Entscheide auf dem Gebiet der Krankenversicherung, die das Bundesverwaltungsgericht gestützt auf Artikel 3473 des Verwaltungsgerichtsgesetzes vom 17. Juni 200574 (VGG) getroffen hat;
^s	Entscheide auf dem Gebiet der Landwirtschaft betreffend:
^s1	...
^s2	die Abgrenzung der Zonen im Rahmen des Produktionskatasters;
^t	Entscheide über das Ergebnis von Prüfungen und anderen Fähigkeitsbewertungen, namentlich auf den Gebieten der Schule, der Weiterbildung und der Berufsausübung;
^u	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlichen Kaufangebote (Art. 125-141 des Finanzmarktinfrastrukturgesetzes vom 19. Juni 201577);
^v	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts über Meinungsverschiedenheiten zwischen Behörden in der innerstaatlichen Amts- und Rechtshilfe;
^w	Entscheide auf dem Gebiet des Elektrizitätsrechts betreffend die Plangenehmigung von Starkstromanlagen und Schwachstromanlagen und die Entscheide auf diesem Gebiet betreffend Enteignung der für den Bau oder Betrieb solcher Anlagen notwendigen Rechte, wenn sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^x	Entscheide betreffend die Gewährung von Solidaritätsbeiträgen nach dem Bundesgesetz vom 30. September 201681 über die Aufarbeitung der fürsorgerischen Zwangsmassnahmen und Fremdplatzierungen vor 1981, ausser wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt;
^y	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts in Verständigungsverfahren zur Vermeidung einer den anwendbaren internationalen Abkommen im Steuerbereich nicht entsprechenden Besteuerung;
^z	Entscheide betreffend die in Artikel 71c Absatz 1 Buchstabe b des Energiegesetzes vom 30. September 201684 genannten Baubewilligungen und notwendigerweise damit zusammenhängenden in der Kompetenz der Kantone liegenden Bewilligungen für Windenergieanlagen von nationalem Interesse, wenn sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 86 Vorinstanzen im Allgemeinen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
^a	des Bundesverwaltungsgerichts;
^b	des Bundesstrafgerichts;
^c	der unabhängigen Beschwerdeinstanz für Radio und Fernsehen;
^d	letzter kantonaler Instanzen, sofern nicht die Beschwerde an das Bundesverwaltungsgericht zulässig ist.
²	Die Kantone setzen als unmittelbare Vorinstanzen des Bundesgerichts obere Gerichte ein, soweit nicht nach einem anderen Bundesgesetz Entscheide anderer richterlicher Behörden der Beschwerde an das Bundesgericht unterliegen.
³	Für Entscheide mit vorwiegend politischem Charakter können die Kantone anstelle eines Gerichts eine andere Behörde als unmittelbare Vorinstanz des Bundesgerichts einsetzen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 97 Unrichtige Feststellung des Sachverhalts - 1 Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
¹	Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
²	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so kann jede unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden.87

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 89 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat;
^b	durch den angefochtenen Entscheid oder Erlass besonders berührt ist; und
^c	ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Zur Beschwerde sind ferner berechtigt:
^a	die Bundeskanzlei, die Departemente des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, die ihnen unterstellten Dienststellen, wenn der angefochtene Akt die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann;
^b	das zuständige Organ der Bundesversammlung auf dem Gebiet des Arbeitsverhältnisses des Bundespersonals;
^c	Gemeinden und andere öffentlich-rechtliche Körperschaften, wenn sie die Verletzung von Garantien rügen, die ihnen die Kantons- oder Bundesverfassung gewährt;
^d	Personen, Organisationen und Behörden, denen ein anderes Bundesgesetz dieses Recht einräumt.
³	In Stimmrechtssachen (Art. 82 Bst. c) steht das Beschwerderecht ausserdem jeder Person zu, die in der betreffenden Angelegenheit stimmberechtigt ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 40 Parteivertreter und -vertreterinnen - 1 In Zivil- und Strafsachen können Parteien vor Bundesgericht nur von Anwälten und Anwältinnen vertreten werden, die nach dem Anwaltsgesetz vom 23. Juni 200013 oder nach einem Staatsvertrag berechtigt sind, Parteien vor schweizerischen Gerichtsbehörden zu vertreten.
¹	In Zivil- und Strafsachen können Parteien vor Bundesgericht nur von Anwälten und Anwältinnen vertreten werden, die nach dem Anwaltsgesetz vom 23. Juni 200013 oder nach einem Staatsvertrag berechtigt sind, Parteien vor schweizerischen Gerichtsbehörden zu vertreten.
²	Die Parteivertreter und -vertreterinnen haben sich durch eine Vollmacht auszuweisen.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 602 - 1 Beerben mehrere Erben den Erblasser, so besteht unter ihnen, bis die Erbschaft geteilt wird, infolge des Erbganges eine Gemeinschaft aller Rechte und Pflichten der Erbschaft.
¹	Beerben mehrere Erben den Erblasser, so besteht unter ihnen, bis die Erbschaft geteilt wird, infolge des Erbganges eine Gemeinschaft aller Rechte und Pflichten der Erbschaft.
²	Sie werden Gesamteigentümer der Erbschaftsgegenstände und verfügen unter Vorbehalt der vertraglichen oder gesetzlichen Vertretungs- und Verwaltungsbefugnisse über die Rechte der Erbschaft gemeinsam.
³	Auf Begehren eines Miterben kann die zuständige Behörde für die Erbengemeinschaft bis zur Teilung eine Vertretung bestellen.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 653 - 1 Die Rechte und Pflichten der Gesamteigentümer richten sich nach den Regeln, unter denen ihre gesetzliche oder vertragsmässige Gemeinschaft steht.
¹	Die Rechte und Pflichten der Gesamteigentümer richten sich nach den Regeln, unter denen ihre gesetzliche oder vertragsmässige Gemeinschaft steht.
²	Besteht keine andere Vorschrift, so bedarf es zur Ausübung des Eigentums und insbesondere zur Verfügung über die Sache des einstimmigen Beschlusses aller Gesamteigentümer.
³	Solange die Gemeinschaft dauert, ist ein Recht auf Teilung oder die Verfügung über einen Bruchteil der Sache ausgeschlossen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
¹	Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
^1bis	Wurde in einer Zivilsache das Verfahren vor der Vorinstanz in englischer Sprache geführt, so können Rechtsschriften in dieser Sprache abgefasst werden.14
²	In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 15 16
³	Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
⁴	Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201617 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
^a	das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
^b	die Art und Weise der Übermittlung;
^c	die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.18
⁵	Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
⁶	Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
⁷	Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.

SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz RPG Art. 27 Planungszonen - 1 Müssen Nutzungspläne angepasst werden oder liegen noch keine vor, so kann die zuständige Behörde für genau bezeichnete Gebiete Planungszonen bestimmen. Innerhalb der Planungszonen darf nichts unternommen werden, was die Nutzungsplanung erschweren könnte.
¹	Müssen Nutzungspläne angepasst werden oder liegen noch keine vor, so kann die zuständige Behörde für genau bezeichnete Gebiete Planungszonen bestimmen. Innerhalb der Planungszonen darf nichts unternommen werden, was die Nutzungsplanung erschweren könnte.
²	Planungszonen dürfen für längstens fünf Jahre bestimmt werden; das kantonale Recht kann eine Verlängerung vorsehen.

SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz RPG Art. 15 Bauzonen - 1 Die Bauzonen sind so festzulegen, dass sie dem voraussichtlichen Bedarf für 15 Jahre entsprechen.
¹	Die Bauzonen sind so festzulegen, dass sie dem voraussichtlichen Bedarf für 15 Jahre entsprechen.
²	Überdimensionierte Bauzonen sind zu reduzieren.
³	Lage und Grösse der Bauzonen sind über die Gemeindegrenzen hinaus abzustimmen; dabei sind die Ziele und Grundsätze der Raumplanung zu befolgen. Insbesondere sind die Fruchtfolgeflächen zu erhalten sowie Natur und Landschaft zu schonen.
⁴	Land kann neu einer Bauzone zugewiesen werden, wenn:
^a	es sich für die Überbauung eignet;
^b	es auch im Fall einer konsequenten Mobilisierung der inneren Nutzungsreserven in den bestehenden Bauzonen voraussichtlich innerhalb von 15 Jahren benötigt, erschlossen und überbaut wird;
^c	Kulturland damit nicht zerstückelt wird;
^d	seine Verfügbarkeit rechtlich sichergestellt ist; und
^e	damit die Vorgaben des Richtplans umgesetzt werden.
⁵	Bund und Kantone erarbeiten zusammen technische Richtlinien für die Zuweisung von Land zu den Bauzonen, namentlich die Berechnung des Bedarfs an Bauzonen.

SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz RPG Art. 21 Verbindlichkeit und Anpassung - 1 Nutzungspläne sind für jedermann verbindlich.
¹	Nutzungspläne sind für jedermann verbindlich.
²	Haben sich die Verhältnisse erheblich geändert, so werden die Nutzungspläne überprüft und nötigenfalls angepasst.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 65 Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten bestehen in der Gerichtsgebühr, der Gebühr für das Kopieren von Rechtsschriften, den Auslagen für Übersetzungen, ausgenommen solche zwischen Amtssprachen, und den Entschädigungen für Sachverständige sowie für Zeugen und Zeuginnen.
¹	Die Gerichtskosten bestehen in der Gerichtsgebühr, der Gebühr für das Kopieren von Rechtsschriften, den Auslagen für Übersetzungen, ausgenommen solche zwischen Amtssprachen, und den Entschädigungen für Sachverständige sowie für Zeugen und Zeuginnen.
²	Die Gerichtsgebühr richtet sich nach Streitwert, Umfang und Schwierigkeit der Sache, Art der Prozessführung und finanzieller Lage der Parteien.
³	Sie beträgt in der Regel:
^a	in Streitigkeiten ohne Vermögensinteresse 200-5000 Franken;
^b	in den übrigen Streitigkeiten 200-100 000 Franken.
⁴	Sie beträgt 200-1000 Franken und wird nicht nach dem Streitwert bemessen in Streitigkeiten:
^a	über Sozialversicherungsleistungen;
^b	über Diskriminierungen auf Grund des Geschlechts;
^c	aus einem Arbeitsverhältnis mit einem Streitwert bis zu 30 000 Franken;
^d	nach den Artikeln 7 und 8 des Behindertengleichstellungsgesetzes vom 13. Dezember 200224.
⁵	Wenn besondere Gründe es rechtfertigen, kann das Bundesgericht bei der Bestimmung der Gerichtsgebühr über die Höchstbeträge hinausgehen, jedoch höchstens bis zum doppelten Betrag in den Fällen von Absatz 3 und bis zu 10 000 Franken in den Fällen von Absatz 4.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.