Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
2C 773/2009

Urteil vom 23. April 2010
II. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Zünd, Präsident,
Bundesrichter Stadelmann,
nebenamtlicher Bundesrichter Locher,
Gerichtsschreiber Matter.

Verfahrensbeteiligte
X._______,
Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Guido Schmidhäusler,

gegen

Kantonales Steueramt St. Gallen.

Gegenstand
Staatssteuer 2006,

Beschwerde gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons St. Gallen vom 15. Oktober 2009.

Sachverhalt:

A.
Gegenüber X._______ bestätigte das Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen kantonal letztinstanzlich einen bei der Staatssteuer 2006 steuerbaren Eigenmietwert von Fr. 59'100.-- (davon abziehbar Fr. 14'900.--) für ihre Landhausvilla in Jona.

B.
X._______ hat am 23. November 2009 Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht eingereicht. Sie beantragt, das verwaltungsgerichtliche Urteil vom 15. Oktober 2009 aufzuheben und den Eigenmietwert ihrer Landhausvilla nicht zu besteuern, da diese im Jahr 2006 unbewohnt und zum Verkauf bestimmt gewesen sei. Eventuell sei die Sache zur Neubeurteilung und zur Abnahme zusätzlicher Beweise an das Verwaltungsgericht zurückzuweisen.

C.
Das Kantonale Steueramt St. Gallen und das Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen schliessen auf Abweisung der Beschwerde. Die Eidgenössische Steuerverwaltung hat auf eine Stellungnahme verzichtet.

Erwägungen:

1.
Die Beschwerde ist zulässig (vgl. Art. 82 ff

SR 173.110 BGG Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz Art. 82   Grundsatz
		Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden:
		a.	gegen Entscheide in Angelegenheiten des öffentlichen Rechts;
		b.	gegen kantonale Erlasse;
		c.	betreffend die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen sowie betreffend Volkswahlen und -abstimmungen.

. BGG in Verbindung mit Art. 73

SR 642.14 StHG Bundesgesetz vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (Steuerharmonisierungsgesetz, StHG) - Steuerharmonisierungsgesetz Art. 73   Beschwerde
	1.	Entscheide der letzten kantonalen Instanz, die eine in den Titeln 2-5 und 6 Kapitel 1 geregelte Materie oder den Erlass der kantonalen oder kommunalen Einkommens- und Gewinnsteuer betreffen, unterliegen nach Massgabe des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 [1] der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht. [2]
	2.	Beschwerdebefugt sind die Steuerpflichtigen, die nach kantonalem Recht zuständige Behörde und die Eidgenössische Steuerverwaltung.
	3.	... [3]
[1] SR 173.110 [2] Fassung gemäss Ziff. I 3 des Steuererlassgesetzes vom 20. Juni 2014, in Kraft seit 1. Jan. 2016 (AS 2015 9; BBl 2013 8435). [3] Aufgehoben durch Ziff. I 2 des BG vom 26. Sept. 2014 (Anpassung an die allgemeinen Bestimmungen des StGB), mit Wirkung seit 1. Jan. 2017 (AS 2015 779; BBl 2012 2869).

des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG, SR 642.14]).

2.
2.1 Bei der Staats- und der direkten Bundessteuer ist der Mietwert von Grundstücken bzw. Liegenschaft(steil)en steuerbar, soweit sie dem Pflichtigen aufgrund von Eigentum oder aufgrund eines unentgeltlichen Nutzungsrechts für den Eigengebrauch zur Verfügung stehen (vgl. Art. 34 Abs. 1 lit. b

SR 641.10 StG Bundesgesetz vom 27. Juni 1973 über die Stempelabgaben (StG) Art. 34   Anmeldung als Abgabepflichtiger; Selbstveranlagung
	1.	Wer auf Grund dieses Gesetzes abgabepflichtig wird, hat sich unaufgefordert bei der ESTV anzumelden.
	2.	Der Abgabepflichtige hat der ESTV bei Fälligkeit der Abgabe (Art. 11, 20, 26) unaufgefordert die vorgeschriebene Abrechnung mit den Belegen einzureichen und gleichzeitig die Abgabe zu entrichten.
	3.	... [1]
[1] Aufgehoben durch Ziff. II 1 des Unternehmenssteuerreformgesetzes II vom 23. März 2007, mit Wirkung seit 1. Jan. 2009 (AS 2008 2893; BBl 2005 4733).

des Steuergesetzes des Kantons St. Gallen vom 9. April 1998 [StG, sGS 951.1]; Art. 7 Abs. 1

SR 642.14 StHG Bundesgesetz vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (Steuerharmonisierungsgesetz, StHG) - Steuerharmonisierungsgesetz Art. 7   Grundsatz
	1.	Der Einkommenssteuer unterliegen alle wiederkehrenden und einmaligen Einkünfte, insbesondere solche aus unselbständiger und selbständiger Erwerbstätigkeit, aus Vermögensertrag, eingeschlossen die Eigennutzung von Grundstücken, aus Vorsorgeeinrichtungen sowie aus Leibrenten. Die vom Arbeitgeber getragenen Kosten der berufsorientierten Aus- und Weiterbildung [1], einschliesslich Umschulungskosten, stellen unabhängig von deren Höhe keine steuerbaren Einkünfte dar. Dividenden, Gewinnanteile, Liquidationsüberschüsse und geldwerte Vorteile aus Aktien, Anteilen an Gesellschaften mit beschränkter Haftung, Genossenschaftsanteilen und Partizipationsscheinen (einschliesslich Gratisaktien, Gratisnennwerterhöhungen u. dgl.) sind im Umfang von 50 Prozent steuerbar, wenn diese Beteiligungsrechte mindestens 10 Prozent des Grund- oder Stammkapitals einer Kapitalgesellschaft oder Genossenschaft darstellen. [2] Die Kantone können eine höhere Besteuerung vorsehen. [3] [4]
	1bis.	Ein bei der Rückgabe von Beteiligungsrechten im Sinne von Artikel 4a des Bundesgesetzes vom 13. Oktober 1965 [5] über die Verrechnungssteuer an die Kapitalgesellschaft oder Genossenschaft erzielter Vermögensertrag gilt in dem Jahr als realisiert, in welchem die Verrechnungssteuerforderung entsteht (Art. 12 Abs. 1 und 1bis des BG vom 13. Okt. 1965 über die Verrechnungssteuer). [6]
	1ter.	Erträge aus rückkaufsfähigen Kapitalversicherungen mit Einmalprämie sind im Erlebensfall oder bei Rückkauf steuerbar, ausser wenn diese Kapitalversicherungen der Vorsorge dienen. Als der Vorsorge dienend gilt die Auszahlung der Versicherungsleistung ab dem vollendeten 60. Altersjahr des Versicherten auf Grund eines mindestens fünfjährigen Vertragsverhältnisses, das vor Vollendung des 66. Altersjahres begründet wurde. In diesem Fall ist die Leistung steuerfrei. [7]
	2.	Leibrentenversicherungen sowie Leibrenten- und Verpfründungsverträge sind im Umfang ihres Ertragsanteils steuerbar. Dieser bestimmt sich wie folgt:
		2.	Ist dieser Zinssatz negativ oder null, so beträgt der Ertragsanteil null Prozent.
		a.	Bei garantierten Leistungen aus Leibrentenversicherungen, die dem Versicherungsvertragsgesetz vom 2. April 1908 [8] (VVG) unterstehen, ist der im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses auf der Grundlage von Artikel 36 Absatz 1 des Versicherungsaufsichtsgesetzes vom 17. Dezember 2004 [9] bestimmte maximale technische Zinssatz (m) während der gesamten Vertragsdauer massgebend:Ist dieser Zinssatz grösser als null, so berechnet sich der Ertragsanteil, auf den nächstliegenden ganzen Prozentwert auf- oder abgerundet, wie folgt:
			1.	Ist dieser Zinssatz grösser als null, so berechnet sich der Ertragsanteil, auf den nächstliegenden ganzen Prozentwert auf- oder abgerundet, wie folgt:
		b.	Bei Überschussleistungen aus Leibrentenversicherungen, die dem VVG unterstehen, entspricht der Ertragsanteil 70 Prozent dieser Leistungen.
		c.	Bei Leistungen aus ausländischen Leibrentenversicherungen, aus Leibrenten- und aus Verpfründungsverträgen ist die Höhe der um 0,5 Prozentpunkte erhöhten annualisierten Rendite zehnjähriger Bundesobligationen (r) während des betreffenden Steuerjahres und der neun vorangegangenen Jahre massgebend:Ist diese Rendite grösser als null, so berechnet sich der Ertragsanteil, auf den nächstliegenden ganzen Prozentwert auf- oder abgerundet, wie folgt:
			1.	Ist diese Rendite grösser als null, so berechnet sich der Ertragsanteil, auf den nächstliegenden ganzen Prozentwert auf- oder abgerundet, wie folgt:
	3.	Einkünfte aus Anteilen an kollektiven Kapitalanlagen gemäss Kollektivanlagengesetz vom 23. Juni 2006 [11] (KAG) werden den Anlegern anteilsmässig zugerechnet; Einkünfte aus Anteilen an kollektiven Kapitalanlagen mit direktem Grundbesitz sind nur steuerbar, soweit die Gesamterträge die Erträge aus direktem Grundbesitz übersteigen. [12]
	4.	Steuerfrei sind nur:
		a.	der Erlös aus Bezugsrechten, sofern die Vermögensrechte zum Privatvermögen gehören;
		b.	Kapitalgewinne auf beweglichem Privatvermögen; vorbehalten bleibt Artikel 12 Absatz 2 Buchstaben a und d;
		c.	Vermögensanfall infolge Erbschaft, Vermächtnis, Schenkung oder güterrechtlicher Auseinandersetzung;
		d. [13]	der Vermögensanfall aus rückkaufsfähiger privater Kapitalversicherung, ausgenommen aus Freizügigkeitspolicen. Absatz 1ter bleibt vorbehalten;
		e.	Kapitalzahlungen, die bei Stellenwechsel vom Arbeitgeber oder von Einrichtungen der beruflichen Vorsorge ausgerichtet werden, wenn sie der Empfänger innert Jahresfrist zum Einkauf in eine Einrichtung der beruflichen Vorsorge oder zum Erwerb einer Freizügigkeitspolice verwendet;
		f.	Unterstützungen aus öffentlichen oder privaten Mitteln;
		g.	Leistungen in Erfüllung familienrechtlicher Verpflichtungen, ausgenommen die vom geschiedenen, gerichtlich oder tatsächlich getrennt lebenden Ehegatten erhaltenen Unterhaltsbeiträge sowie die Unterhaltsbeiträge, die ein Elternteil für die unter seiner elterlichen Sorge stehenden Kinder erhält;
		h. [14]	der Sold für Militär- und Schutzdienst sowie das Taschengeld für Zivildienst;
		hbis. [15]	der Sold der Milizfeuerwehrleute bis zu einem nach kantonalem Recht bestimmten jährlichen Betrag für Dienstleistungen im Zusammenhang mit der Erfüllung der Kernaufgaben der Feuerwehr (Übungen, Pikettdienste, Kurse, Inspektionen und Ernstfalleinsätze zur Rettung, Brandbekämpfung, allgemeinen Schadenwehr, Elementarschadenbewältigung und dergleichen); ausgenommen sind Pauschalzulagen für Kader, Funktionszulagen sowie Entschädigungen für administrative Arbeiten und für Dienstleistungen, welche die Feuerwehr freiwillig erbringt;
		i.	Zahlungen von Genugtuungssummen;
		k.	Einkünfte aufgrund der Bundesgesetzgebung über Ergänzungsleistungen zur Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenversicherung;
		l. [16]	die Gewinne, die in Spielbanken mit Spielbankenspielen erzielt werden, die nach dem Geldspielgesetz vom 29. September 2017 [17] (BGS) zugelassen sind, sofern diese Gewinne nicht aus selbstständiger Erwerbstätigkeit stammen;
		lbis. [18]	die einzelnen Gewinne bis zu einem Betrag von 1 Million Franken oder zu einem nach kantonalem Recht bestimmten höheren Betrag aus der Teilnahme an Grossspielen, die nach dem BGS zugelassen sind, und aus der Online-Teilnahme an Spielbankenspielen, die nach dem BGS zugelassen sind;
		lter. [19]	die Gewinne aus Kleinspielen, die nach dem BGS zugelassen sind;
		m. [20]	die einzelnen Gewinne aus Lotterien und Geschicklichkeitsspielen zur Verkaufsförderung, die nach Artikel 1 Absatz 2 Buchstaben d und e BGS diesem nicht unterstehen, sofern die nach kantonalem Recht bestimmte Grenze nicht überschritten wird;
		n. [21]	Einkünfte aufgrund des Bundesgesetzes vom 19. Juni 2020 [22] über Überbrückungsleistungen für ältere Arbeitslose.
[1] Die Änd. gemäss BG vom 20. Juni 2014 über die Weiterbildung, in Kraft seit 1. Jan. 2017, betrifft nur den französischen und den italienischen Text (AS 2016 689; BBl 2013 3729). [2] Fassung des dritten Satz gemäss Ziff. I 3 des BG vom 28. Sept. 2018 über die Steuerreform und die AHV-Finanzierung, in Kraft seit 1. Jan. 2020 (AS 2019 23952413; BBl 2018 2527). [3] Vierter Satz eingefügt durch Ziff. I 3 des BG vom 28. Sept. 2018 über die Steuerreform und die AHV-Finanzierung, in Kraft seit 1. Jan. 2020 (AS 2019 23952413; BBL 2018 2527). [4] Fassung gemäss Ziff. I 2 des BG vom 27. Sept. 2013 über die steuerliche Behan lung der berufsorientierten Aus- und Weiterbildungskosten, in Kraft seit 1. Jan. 2016 (AS 2014 1105; BBl 2011 2607). [5] SR 642.21 [6] Eingefügt durch Ziff. I 2 des BG vom 10. Okt. 1997 über die Reform der Unternehmensbesteuerung 1997, in Kraft seit 1. Jan. 1998 (AS 1998 669; BBl 1997 II 1164). [7] Eingefügt durch Ziff. I 6 des BG vom 19. März 1999 über das Stabilisierungsprogramm 1998, in Kraft seit 1. Jan. 2001 (AS 1999 2374; BBl 1999 4). [8] SR 221.229.1 [9] SR 961.01 [10] Fassung gemäss Ziff. I 2 des BG vom 17. Juni 2022 über die Besteuerung von Leibrenten und ähnlichen Vorsorgeformen, in Kraft seit 1. Jan. 2025 (AS 2023 38; BBl 2021 3028). [11] SR 951.31 [12] Fassung gemäss Anhang Ziff. II 7 des Kollektivanlagengesetzes vom 23. Juni 2006, in Kraft seit 1. Jan. 2007 (AS 2006 5379; BBl 2005 6395). [13] Fassung gemäss Ziff. I 6 des BG vom 19. März 1999 über das Stabilisierungsprogramm 1998, in Kraft seit 1. Jan. 2001 (AS 1999 2374; BBl 1999 4). [14] Fassung gemäss Anhang Ziff. 8 des Zivildienstgesetzes vom 6. Okt. 1995, in Kraft seit 1. Okt. 1996 (AS 1996 1445; BBl 1994 III 1609). [15] Eingefügt durch Ziff. I 2 des BG vom 27. Juni 2011 über die Steuerbefreiung des Feuerwehrsoldes, in Kraft seit 1. Jan. 2013 (AS 2012 489; BBl 2010 2855). [16] Eingefügt durch Anhang Ziff. 3 des Spielbankengesetzes vom 18. Dez. 1998 (AS 2000 677; BBl 1997 III 145). Fassung gemäss Anhang Ziff. II 6 des Geldspielgesetzes vom 29. Sept. 2017, in Kraft seit 1. Jan. 2019 (AS 2018 5103; BBl 2015 8387). [17] SR 935.51 [18] Eingefügt durch Anhang Ziff. II 6 des Geldspielgesetzes vom 29. Sept. 2017, in Kraft seit 1. Jan. 2019 (AS 2018 5103; BBl 2015 8387). [19] Eingefügt durch Anhang Ziff. II 6 des Geldspielgesetzes vom 29. Sept. 2017, in Kraft seit 1. Jan. 2019 (AS 2018 5103; BBl 2015 8387). [20] Eingefügt durch Ziff. I 2 des BG vom 15. Juni 2012 über die Vereinfachungen bei der Besteuerung von Lotteriegewinnen (AS 2012 5977; BBl 2011 65176543). Fassung gemäss Anhang Ziff. II 6 des Geldspielgesetzes vom 29. Sept. 2017, in Kraft seit 1. Jan. 2019 (AS 2018 5103; BBl 2015 8387). [21] Eingefügt durch Anhang Ziff. 3 des BG vom 19. Juni 2020 über Überbrückungsleistungen für ältere Arbeitslose, in Kraft seit 1. Juli 2021 (AS 2021 373; BBl 2019 8251). [22] SR 837.2

StHG; Art. 21 Abs. 1 lit. b

SR 642.11 DBG Bundesgesetz vom 14. Dezember 1990 über die direkte Bundessteuer (DBG) Art. 21
	1.	Steuerbar sind die Erträge aus unbeweglichem Vermögen, insbesondere:
		a.	alle Einkünfte aus Vermietung, Verpachtung, Nutzniessung oder sonstiger Nutzung;
		b.	der Mietwert von Liegenschaften oder Liegenschaftsteilen, die dem Steuerpflichtigen aufgrund von Eigentum oder eines unentgeltlichen Nutzungsrechts für den Eigengebrauch zur Verfügung stehen;
		c.	Einkünfte aus Baurechtsverträgen;
		d.	Einkünfte aus der Ausbeutung von Kies, Sand und anderen Bestandteilen des Bodens.
	2.	Die Festsetzung des Eigenmietwertes erfolgt unter Berücksichtigung der ortsüblichen Verhältnisse und der tatsächlichen Nutzung der am Wohnsitz selbstbewohnten Liegenschaft.

des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die direkte Bundessteuer [DBG, SR 642.11]). Gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist der genannte Eigengebrauch dann nicht gegeben, wenn das Objekt leer steht, weil es nicht vermietet werden kann oder verkauft werden soll, aber trotz ernsthafter Bemühungen kein Käufer gefunden werden kann. Ebenfalls nicht zu besteuern ist der Eigenmietwert, wenn der Eigentümer, der aus seiner Villa weggezogen ist und sie unverzüglich veräussern will, sie bis zum Zustandekommen des Verkaufs unbewohnt lässt in der Meinung, so günstigere Bedingungen erzielen zu können. Eigengebrauch ist jedoch selbst dann anzunehmen, wenn der Eigentümer das Haus zwar nicht tatsächlich bewohnt, sich aber das Recht hiezu vorbehält, ohne es auszuüben; auch in einem solchen Fall hat er die Liegenschaft inne,
weil er sie jederzeit beziehen kann (vgl. zum Ganzen u.a. BGE 72 I 223 E. 3 u. 4 S. 223 ff.; 75 I 246 E. 1 u. 2 S. 248 ff.; ASA 48 478 E. 3; siehe auch: BGE 135 II 416 E. 2.5.3 S. 421).

2.2 In Anwendung dieser Praxis hat das Verwaltungsgericht hier erwogen, dass sich eine Ausnahme von der Besteuerung des Eigenmietwerts nicht rechtfertige: Die Landhausvilla habe der Beschwerdeführerin im Jahr 2006 trotz der von ihr geltend gemachten Verkaufsbemühungen weiterhin zur Verfügung gestanden. Diese Bemühungen und deren Ernsthaftigkeit seien nicht genügend nachgewiesen.

Dafür hat sich die Vorinstanz auf eine Vielzahl von Indizien gestützt (vgl. E. 3.2 des angefochtenen Urteils), u.a auf die Aussagen der Beschwerdeführerin selber, wie sie anlässlich eines am 9. Mai 2008 mit dem zuständigen Steuerkommissär geführten Telefongesprächs gemacht und vom Beamten in einer Notiz vom gleichen Tag festgehalten wurden. Aus der Notiz geht hervor, die Pflichtige "rede sehr engagiert gegen den Wohnsitz in Jona". Die Landhausvilla sei nicht bewohnt und nur noch zu Verkaufszwecken teilweise möbliert; ein Makler, der ein Freund sei, sei mit der Veräusserung beauftragt worden und habe die Liegenschaft im Internet ausgeschrieben; die Villa sei schon mehreren Interessenten gezeigt worden, allerdings ohne Erfolg. Gleichzeitig lassen die aufgezeichneten Aussagen deutlich werden, dass verschiedene Aspekte nicht nur der Vertragsbeziehung zum Makler, sondern auch des gesamten Vorgehens beim Verkauf der Villa auf eher ungewöhnliche und kaum besonders professionell wirkende Weise gehandhabt wurden, u.a. unter Vernachlässigung mehrerer für Objekte der gehobenen Preiskategorie als üblich bzw. notwendig geltenden Dienstleistungen (z. B. nicht einmal Fotos im Internet, geschweige denn eine spezifische Verkaufsbroschüre). Das
steht im Einklang mit einigen sonst noch wiedergegebenen Aussagen: Gegenüber möglichen Kaufinteressenten des Maklers werde die Villa nur nebenbei erwähnt, da es der Beschwerdeführerin und deren Lebenspartner insbesondere darum gehe, eine andere Villa zu verkaufen, welche dem Partner gehöre. Die Landhausvilla in Jona werde nur gegen einen angemessenen Preis verkauft und sei auch eine gute Kapitalanlage; die Beschwerdeführerin habe die liquiden Mittel auch nicht nötig; zudem möchte später die Tochter oder sie selber wieder dort wohnen; die Tochter rate ihr zwar davon ab, aber sie möchte allenfalls nochmals für einige Jahre nach Jona zurückkommen.

Nur schon aufgrund dieser in der Telefonnotiz festgehaltenen Aussagen hat das Verwaltungsgericht der Beschwerdeführerin die Ausnahme von der Besteuerung des Eigenmietwertes zu Recht verweigert. Von der Steuererhebung kann nur bei einer eindeutigen, professionell umgesetzten und klar belegten sowie konkretisierten Verkaufsabsicht abgesehen werden. Diese Erfordernisse sind hier nicht erfüllt. Die Vorinstanz hat annehmen dürfen, dass der Verkauf des Objekts nur halbherzig angegangen wurde und es der Beschwerdeführerin darum ging, die Besteuerung des Eigenmietwerts zu vermeiden, sich aber gleichzeitig sämtliche Optionen offen zu halten. Das kann den strengen Anforderungen der Rechtsprechung nicht genügen.

Die in der Telefonnotiz aufgezeichneten Aussagen können auch deshalb als massgeblich eingestuft werden, weil sie - soweit von Belang - von der Beschwerdeführerin nicht bestritten werden. Diese bezeichnet die Gesprächsaufzeichnung zwar als widersprüchlich und beanstandet einzelne Schlüsse, die das Verwaltungsgericht aus der Notiz gezogen hat (vgl. insb. Ziff. 22 der Beschwerdeschrift vor Bundesgericht). Gegen die hier wiedergegebenen und als wesentlich einzustufenden Aussagen (bzw. deren wahrheitsgetreue Aufzeichnung) wird indessen nichts vorgebracht, so dass sie als unbestritten zu gelten haben. Sie können tatsächlich als widersprüchlich gewertet werden, oder aber - wie die Vorinstanz das getan hat - als Ausdruck nur halbherziger Verkaufsbemühungen unter Offenhaltung sämtlicher Optionen.

2.3 Auch sonst vermag die Beschwerdeführerin nichts gegen das angefochtene Urteil einzuwenden, was ein anderes Ergebnis rechtfertigen würde.

Insbesondere muss nicht mehr speziell auf die von der Vorinstanz angeführten zusätzlichen Indizien eingegangen werden. Sie bestätigen nur noch weiter das Bild, das sich aus den unbestritten gebliebenen Aussagen der Beschwerdeführerin selber ergibt. Wenn das Verwaltungsgericht daraus gesamthaft den Schluss gezogen hat, dass die Liegenschaft der Beschwerdeführerin während der ganzen Steuerperiode 2006 für ihren Eigengebrauch zur Verfügung stand, so verstösst diese Auffassung selbst bei der hier gebotenen freien Überprüfung nicht gegen Bundesrecht (vgl. zum fehlenden Spielraum des kantonalen Gesetzgebers u.a. ASA 78 690 E. 1.3; StE 2009 B 44.13.5 Nr. 9 E. 2.1). Der so besteuerte Eigenmietwert stellt kein bloss fiktives Einkommen dar (siehe dazu z.B. ASA 63 155 E. 2a).

Es erübrigt sich auch eine nähere Auseinandersetzung mit der an sich zu engen Aussage des Verwaltungsgerichts, dass nur objektive, nicht aber subjektive Gründe für eine beschränkte Benützung beachtlich seien (vgl. E. 3.1 des angefochtenen Urteils). Im Rahmen der notwendigen Gesamtwürdigung aller Einzelaspekte hat die Vorinstanz den relevanten subjektiven Aspekten im Ergebnis genügend Rechnung getragen.

Ebenso hat ohne Verweigerung des rechtlichen Gehörs auf die Einvernahme insbesondere des Lebenspartners und des Maklers als Zeugen verzichtet werden können; diese Drittpersonen haben sich schriftlich ausgiebig zum Sachverhalt äussern können. Die Vorinstanz durfte daher ohne weiteres in sog. antizipierter Beweiswürdigung (vgl. BGE 134 I 140 E. 5.3 S. 148; 131 I 153 E. 3 S. 157) auf die Abnahme der offerierten Beweismittel verzichten, genauso wie auf ein Verkehrswertgutachten. Die Vorinstanz nimmt im angefochtenen Urteil zu den angeführten Punkten ausführlich Stellung und würdigt sie differenziert. Diese Beweiswürdigung ist nicht schon deshalb willkürlich, weil sie zu einem anderen Ergebnis gelangt ist als das von der Beschwerdeführerin angestrebte. Gleichzeitig erweist sich der Vorwurf einer offensichtlich unrichtigen Sachverhaltsfeststellung (vgl. Art. 105 Abs. 2

SR 173.110 BGG Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz Art. 105   Massgebender Sachverhalt
	1.	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
	2.	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
	3.	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden. [1]
[1] Fassung gemäss Ziff. IV 1 des BG vom 16. Dez. 2005, in Kraft seit 1. Jan. 2007 (AS 2006 2003; BBl 2005 3079).

BGG) als unbegründet.

3.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde hinsichtlich des Haupt- und des Eventualantrags abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die Beschwerdeführerin kostenpflichtig (vgl. Art. 65 f

SR 173.110 BGG Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz Art. 65   Gerichtskosten
	1.	Die Gerichtskosten bestehen in der Gerichtsgebühr, der Gebühr für das Kopieren von Rechtsschriften, den Auslagen für Übersetzungen, ausgenommen solche zwischen Amtssprachen, und den Entschädigungen für Sachverständige sowie für Zeugen und Zeuginnen.
	2.	Die Gerichtsgebühr richtet sich nach Streitwert, Umfang und Schwierigkeit der Sache, Art der Prozessführung und finanzieller Lage der Parteien.
	3.	Sie beträgt in der Regel:
		a.	in Streitigkeiten ohne Vermögensinteresse 200-5000 Franken;
		b.	in den übrigen Streitigkeiten 200-100 000 Franken.
	4.	Sie beträgt 200-1000 Franken und wird nicht nach dem Streitwert bemessen in Streitigkeiten:
		a.	über Sozialversicherungsleistungen;
		b.	über Diskriminierungen auf Grund des Geschlechts;
		c.	aus einem Arbeitsverhältnis mit einem Streitwert bis zu 30 000 Franken;
		d.	nach den Artikeln 7 und 8 des Behindertengleichstellungsgesetzes vom 13. Dezember 2002 [1].
	5.	Wenn besondere Gründe es rechtfertigen, kann das Bundesgericht bei der Bestimmung der Gerichtsgebühr über die Höchstbeträge hinausgehen, jedoch höchstens bis zum doppelten Betrag in den Fällen von Absatz 3 und bis zu 10 000 Franken in den Fällen von Absatz 4.
[1] SR 151.3

. BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.
Dieses Urteil wird der Beschwerdeführerin, dem Kantonalen Steueramt St. Gallen, dem Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen und der Eidgenössischen Steuerverwaltung schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 23. April 2010

Im Namen der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:

Zünd Matter