4A_383/2016 - 2016-09-22 - Diritto contrattuale

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

4A 383/2016

Arrêt du 22 septembre 2016

Ire Cour de droit civil

Composition
Mmes les Juges fédérales Kiss, présidente, Klett et Hohl.
Greffier : M. Ramelet.

Participants à la procédure
X.________ SA, représentée par
Me Michel Chevalley,
recourante,

contre

Z.________, représenté par Me Bernard Katz,

intimé.

Objet
vente immobilière, défauts,

recours contre l'arrêt du Tribunal cantonal du canton de Vaud, Cour d'appel civile, du 2 mars 2016.

Faits :

A.

A.a. Le 20 décembre 2005, X.________ SA (défenderesse), à V.________ (VD), a signé en qualité de maître de l'ouvrage avec A.________ AG, en qualité d'entrepreneur, un contrat d'entreprise générale ayant pour objet la construction sur la commune de W.________ (VD) de cinq bâtiments comprenant 52 appartements et un parking enterré de 46 places, destinés à être constitués en lots de propriété par étages (PPE), dite résidence " T.________ ".
Le 23 décembre 2005, la Municipalité de W.________ a délivré un permis de construire. Il a été constaté que cette autorisation ne contenait pas d'interdiction en relation avec l'habitation des galeries situées dans les combles des appartements; l'Etablissement d'assurance contre l'incendie et les éléments naturels du canton de Vaud (ci-après: ECA) avait toutefois posé comme condition spéciale à la délivrance du permis de construire que les vitrages des façades se faisant face, distants de moins de cinq mètres les uns des autres, soient fixes (c'est-à-dire non ouvrants) et résistants au feu. Les galeries des appartements en duplex, prévues dans les combles, étaient concernées par cette condition.

A.b. Intéressé par l'achat d'un appartement dans la résidence " T.________ ", Z.________ (demandeur) a pris langue durant le premier trimestre 2009 avec X.________ SA par l'intermédiaire de B.________ SA, société chargée de la promotion du bien en question; il a porté son choix sur le lot de PPE n° A12, à savoir un appartement de 4,5 pièces en duplex, avec balcon, situé dans les combles. Dans les plans de ladite résidence établis le 20 mars 2007 par les architectes en charge de la construction, le lot n° A12 est désigné sous l'inscription " Combles/Galeries 4 1/2 pièces ", avec la mention manuscrite " 157.60 habitables ".
Le 3 mars 2009, le demandeur et C.________ SA ont signé un contrat dit de réservation qui se réfère à " l'appartement dans l'immeuble Bât A portant le n° 12 des plans de surface d'environ 157.60 m 2 composé de 4.5 pièces principales, situé au 2e étage de l'immeuble "; l'accord mentionne que cette réservation d'achat ferme est faite moyennant le prix de 745'000 fr., commissions incluses. En bas du contrat, D.________, qui a signé le contrat pour C.________ SA, a apposé à la main la mention suivante: " Les trois vitrages en oblique seront munis de guichets ouvrants pris en charge par le (maître de l'ouvrage) ". Les vitrages en question étaient ceux des combles, lesquels ont été vendus comme habitables.
Le lendemain 4 mars 2009, D.________ a adressé une copie du contrat de réservation au demandeur, avec une lettre d'accompagnement mentionnant dans son objet un " Appartement de 4.5 pièces d'env. 157.60 m 2 hab. ".
Par contrat de vente du 18 mars 2009, instrumenté par le notaire F.________, le demandeur a acquis de la défenderesse l'appartement n° 12 du bâtiment A (duplex de 4,5 pièces avec balcon dans les combles) et la place de parc n° 39. Ont été annexés à ce contrat des plans sur lesquels ledit appartement est situé à l'étage " Comble et Galerie ". L'accord stipulait notamment que le vendeur répondait à l'égard de l'acheteur des garanties conformément aux art. 197 ss CO et à la norme SIA 118.
Le 20 mars 2009, D.________ a adressé un courrier au demandeur, dans lequel elle se référait à nouveau à un " Appartement de 4.5 pièces d'env. 157.60 m 2 hab.".
Le demandeur a payé pour son appartement un montant de 720'000 fr., prix qui incluait 10'000 fr. pour une place de parc extérieure. Le 3 avril 2009, il a été inscrit au registre foncier en qualité de propriétaire du lot n° A12 et de la place de stationnement n° 39.
A une date indéterminée, des fenêtres basculantes ont été posées dans l'appartement du demandeur.

A.c. Par décision du 12 mai 2009, la Municipalité de W.________ a constaté notamment le non-respect des normes ECA dans plusieurs galeries/combles, dont ceux de l'appartement du demandeur, et a ordonné une enquête complémentaire. Le 15 juin 2009, la défenderesse a interjeté recours contre cette décision auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal vaudois (CDAP), concluant à son annulation.
Le 4 juin 2009, la commission communale de salubrité a visité le logement du demandeur.
Dans un courrier au demandeur du 3 septembre 2009, la Municipalité de W.________ lui a indiqué que la visite de son appartement du mois de juin avait révélé qu'une fenêtre oblique située dans la galerie nord devait être sécurisée par un verre feuilleté ou par la pose d'un garde-corps et qu'une fenêtre oblique dans la galerie sud - non autorisée - devait être fermée par un vitrage E30; elle lui a fixé un délai de 30 jours pour procéder aux travaux nécessaires. Il a été retenu que le demandeur a été informé oralement qu'un permis d'habiter ne serait jamais délivré pour les aménagements intervenus dans les combles, car ceux-ci n'étaient pas considérés comme une pièce habitable.
Le 16 septembre 2009, le conseil du demandeur a écrit à la défenderesse que celle-ci avait vendu à son client un appartement non réglementaire dont il ne pourrait utiliser une grande partie, soit les combles, pour y installer sa chambre à coucher comme cela avait été convenu, de sorte qu'il déclarait résoudre le contrat de vente. Le 6 octobre 2009, la défenderesse a répondu par une fin de non-recevoir.
Par décision du 10 novembre 2009, la Municipalité de W.________ a délivré un permis de construire complémentaire, qui précisait que les occupations de cinq appartements, dont celui du demandeur, étaient soumises à autorisation municipale préalable.
Par décision du 9 février 2010, la Municipalité de W.________ a délivré un permis d'habiter partiel indiquant que les galeries de plusieurs appartements, dont celui acheté par le demandeur, n'étaient pas habitables; il était ainsi précisé ce qui suit à propos du lot n° A12: " Les deux fenêtres obliques en galerie ne sont pas ouvrables et doivent être construites avec vitrage E30 - galerie non habitable ".
Le 22 février 2010, la défenderesse a recouru auprès de la CDAP contre cette décision.
Après avoir joint cette cause à celle portant sur l'enquête complémentaire ordonnée par décision municipale du 12 mai 2009, la CDAP, par arrêt du 30 décembre 2010, a déclaré sans objet le recours contre ladite décision et rejeté le recours contre la décision municipale du 9 février 2010, qu'elle a confirmée. Cette autorité a retenu que la Municipalité de W.________ a retenu à tort, dans le permis de construire du 23 décembre 2005, que la galerie de l'appartement du demandeur était habitable alors que l'ECA avait soumis la délivrance de cette autorisation à la condition que les façades séparées de moins de cinq mètres soient équipées de vitrages fixes et résistants au feu, ce qui contrevenait à l'exigence d'aération naturelle posée par l'art. 28 du règlement d'application du 19 septembre 1986 de la loi cantonale du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (RLATC). La Municipalité de W.________ a ainsi valablement révoqué l'autorisation du 23 décembre 2005 et imposé une enquête complémentaire ayant conduit à la non-habitabilité des galeries, sanctionnée par l'octroi du permis d'habiter partiel du 9 février 2010, étant donné que la galerie litigieuse n'a jamais rempli les conditions d'aération permettant
qu'elle soit habitable.
L'arrêt précité de la CDAP n'a pas fait l'objet d'un recours au Tribunal fédéral.
Il a été retenu que le demandeur n'aurait pas acheté l'appartement n° A12 s'il avait su que les combles n'étaient pas habitables.

B.
Par demande du 1er mars 2010, le demandeur Z.________ a ouvert action contre la défenderesse X.________ SA devant la Cour civile du Tribunal cantonal vaudois. Il a requis que la nullité de la vente immobilière du 18 mars 2009 soit constatée (I), que la défenderesse lui doive paiement de la somme de 795'000 fr. plus intérêts à 5% l'an dès le 18 mars 2009 (II) et qu'il soit ordonné au registre foncier, dès paiement en capital et intérêts par la défenderesse de la somme fixée au chiffre II, de le radier comme propriétaire du lot n° 12 du bâtiment A et de la place de parc n° 39, la défenderesse devant être réinscrite comme propriétaire individuel desdits biens-fonds.
La défenderesse a conclu à sa libération.
Une expertise judiciaire a été confiée à l'architecte E.________. Dans son rapport du 24 janvier 2014, l'expert a arrêté à 122,4 m 2 (au lieu de 157,6 m 2) la surface réellement habitable de l'appartement vendu au demandeur, lequel aurait dû être vendu au prix de 551'412 fr. au lieu de 710'00 fr. sans la place de parc, d'où une perte de 158'588 fr. D'après l'expert, l'appartement est difficilement revendable sans tenir compte de la perte susmentionnée.
Par jugement du 11 mars 2015, la Cour civile a dit que la défenderesse devait payer au demandeur le montant de 158'588 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 3 octobre 2009.
Saisie d'un appel de la défenderesse, qui reprenait ses conclusions libératoires, la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal vaudois, par arrêt du 2 mars 2016, l'a rejeté, le jugement attaqué étant confirmé.

C.
La défenderesse exerce un recours en matière civile au Tribunal fédéral contre l'arrêt cantonal. A titre principal, la recourante conclut à l'annulation de cet arrêt et au rejet de la demande. Subsidiairement, elle requiert l'annulation du même arrêt, la cause étant retournée à la cour cantonale pour nouvelle décision. La recourante a encore déposé des requêtes d'effet suspensif et d'effet suspensif à titre provisionnel.
L'intimé a conclu au rejet de la requête d'effet suspensif; il ne s'est pas déterminé sur le fond.
Par ordonnance présidentielle du 19 juillet 2016, la demande d'effet suspensif a été rejetée, de même que la requête tendant à l'octroi de l'effet suspensif à titre provisionnel.

Considérant en droit :

1.

1.1. Interjeté par la défenderesse qui a partiellement succombé dans ses conclusions libératoires et qui a ainsi la qualité pour recourir (art. 76 al. 1 LTF), dirigé contre un arrêt final (art. 90 LTF) rendu en matière civile (art. 72 al. 1 LTF) par un tribunal supérieur statuant sur recours (art. 75 LTF) dans une affaire pécuniaire dont la valeur litigieuse dépasse le seuil de 30'000 fr. de l'art. 74 al. 1 let. b LTF, le recours est par principe recevable, puisqu'il a été déposé dans le délai (art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) prévus par la loi.

1.2. Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Relèvent de ces faits tant les constatations relatives aux circonstances touchant l'objet du litige que celles concernant le déroulement de la procédure conduite devant l'instance précédente et en première instance, c'est-à-dire les constatations ayant trait aux faits procéduraux (ATF 140 III 16 consid. 1.3.1 et les références). Le Tribunal fédéral ne peut rectifier les constatations de l'autorité précédente que si elles sont manifestement inexactes, c'est-à-dire arbitraires (ATF 140 III 115 consid. 2 p. 117; 135 III 397 consid. 1.5). Encore faut-il que la correction du vice soit susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF).
La critique de l'état de fait retenu est soumise au principe strict de l'allégation énoncé par l'art. 106 al. 2 LTF (ATF 140 III 264 consid. 2.3 p. 266 et les références). La partie qui entend attaquer les faits constatés par l'autorité précédente doit expliquer clairement et de manière circonstanciée en quoi ces conditions seraient réalisées (ATF 140 III 16 consid. 1.3.1 p. 18 et les références). Si elle souhaite obtenir un complètement de l'état de fait, elle doit aussi démontrer, par des renvois précis aux pièces du dossier, qu'elle a présenté aux autorités précédentes, en conformité avec les règles de la procédure, les faits juridiquement pertinents à cet égard et les moyens de preuve adéquats (ATF 140 III 86 consid. 2 p. 90). Si la critique ne satisfait pas à ces exigences, les allégations relatives à un état de fait qui s'écarterait de celui de la décision attaquée ne pourront pas être prises en considération (ATF 140 III 16 consid. 1.3.1 p. 18).

1.3. Saisi d'un recours en matière civile, le Tribunal fédéral applique en principe d'office le droit (art. 106 al. 1 LTF) à l'état de fait constaté dans l'arrêt cantonal (ou à l'état de fait qu'il aura rectifié). Cela ne signifie pas que le Tribunal fédéral examine, comme le ferait un juge de première instance, toutes les questions juridiques qui pourraient se poser. Compte tenu de l'obligation de motiver imposée par l'art. 42 al. 2 LTF, il ne traite que les questions qui sont soulevées devant lui par les parties, à moins que la violation du droit ne soit manifeste (ATF 140 III 86 consid. 2; 133 III 545 consid. 2.2; arrêt 4A 399/2008 du 12 novembre 2011 consid. 2.1 non publié in ATF 135 III 112). Il n'est en revanche pas lié par l'argumentation juridique développée par les parties ou par l'autorité précédente; il peut admettre le recours, comme il peut le rejeter en procédant à une substitution de motifs (ATF 133 III 545 consid. 2.2; 135 III 397 consid. 1.4).

2.
Selon l'arrêt déféré, le moment du transfert des risques dans la vente influe sur l'application des règles sur la garantie des défauts instituées par les art. 197 ss CO. Le permis de construire du 23 décembre 2005 a été révoqué par la décision du 9 février 2010 accordant un permis d'habiter partiel, notamment pour le lot n° A12, car la galerie située dans les combles de cet appartement ne pouvait pas être considérée comme habitable faute de satisfaire aux conditions d'aération exigées par l'art. 28 RLATC. La CDAP a confirmé la validité de cette révocation dans son arrêt du 30 décembre 2010. Comme le vice qui a donné lieu à la décision de révocation précitée était préexistant à la vente immobilière, le défaut existait déjà, au moins en germe, au moment du transfert des risques, que ce transfert soit intervenu le jour de la signature du contrat de vente, soit le 18 mars 2009, ou lors de l'inscription du demandeur comme propriétaire au registre foncier, soit le 3 avril 2009. Le demandeur ayant respecté les incombances de l'art. 201 CO, il est fondé à exercer ses droits à la garantie en raison des défauts de la chose et en particulier de réclamer à la défenderesse, par l'action en réduction de prix de l'art. 205 al. 1 CO, une
indemnité pour la moins-value. Retenant que l'appartement, payé 710'000 fr. - sans place de parc -, devait correspondre à une surface théorique de 157,6 m2, alors que cet appartement avait une surface réellement habitable de 122,4 m2 (incluant la moitié de la surface des espaces à usage restreint, soit essentiellement la galerie), la Cour d'appel, adhérant aux calculs de l'expert judiciaire, a admis que le prix de l'appartement avec le défaut était de 551'412 fr. et que le demandeur avait ainsi droit à la différence de ces deux montants à titre de moins-value (réduction de prix), soit à 158'588 fr. en capital.

3.

3.1. A l'appui de son premier moyen, dont le contenu est prolixe et redondant, la recourante invoque la violation des règles sur la garantie des défauts (art. 197 ss CO) et de celles sur le transfert des profits et risques (art. 185 et 220 CO). Elle fait valoir que le défaut (interdiction d'habiter les combles de l'appartement de l'intimé) est apparu postérieurement au transfert des risques. De toute manière, l'habitabilité des combles de l'appartement vendu, qui dépendait d'une autorisation administrative, n'était pas pour l'intimé un élément essentiel du contrat de vente et ce dernier n'a pas établi qu'il subirait une moins-value en cas de revente de l'appartement. A en croire la recourante, le défaut découle du revirement de la commune, à savoir d'un fait qui a germé au plus tôt le 12 mai 2009 (date où le non-respect des normes ECA dans les combles notamment dudit appartement a été constaté) et qui s'est concrétisé le 9 février 2010, par la délivrance du permis d'habiter partiel. Puisque le transfert des risques s'est produit au plus tard le 3 avril 2009 (date de l'inscription du demandeur au registre foncier comme propriétaire), la perte du caractère habitable des combles a bien eu lieu après le transfert des risques. Or une
détérioration de la chose vendue qui se produit après ce moment ne constitue pas un défaut, même si elle entraîne la disparition d'une qualité promise ou attendue. La recourante en infère que les règles sur la garantie pour les défauts sont inapplicables.

3.2. Il est constant que les parties ont conclu un contrat de vente immobilière, qui porte sur un appartement de 4,5 pièces en duplex constituant le lot n° A12 de la PPE " T.________ ".
La recourante ne conteste pas que les parties étaient convenues que l'appartement vendu devait avoir une surface habitable de 157,60 m 2, alors qu'à dire d'expert la surface réellement habitable n'est que de 122,4 m 2 en raison de l'usage restreint qui doit être fait de la galerie située dans les combles. Elle ne remet plus en cause que la surface habitable constituait une qualité de la chose vendue qu'elle avait promise au sens de l'art. 197 al. 1 CO (cf. ATF 131 III 145 consid. 3; 109 II 24), de sorte que l'appartement qui a été vendu à l'intimé différait de l'objet promis par le contrat et était ainsi entaché d'un défaut.
Lorsque la recourante allègue que l'indication de cette qualité n'aurait pas été décisive dans la décision de l'intimé de conclure le contrat de vente (cf. à ce propos ATF 87 II 244 consid. 1a), elle fait fi de la constatation de l'arrêt cantonal (cf. p. 7 en bas) - qu'elle n'a pas taxée d'arbitraire - que ce dernier n'aurait pas acheté l'appartement n° A12 s'il avait su que les combles n'étaient pas habitables.
De même, lorsque la recourante nie que le défaut précité a engendré une moins-value, elle se heurte à l'expertise, qui a permis d'établir que l'appartement sera difficilement revendable sans qu'il soit tenu compte de la perte chiffrée à 158'588 fr.

3.3. Le moment où se produit le transfert des risques dans la vente conditionne l'application des règles sur la garantie des défauts ancrées aux art. 197 ss CO, lesquelles permettent en particulier à l'acheteur de réclamer la réduction du prix de vente. La garantie pour les défauts dans la vente ne peut en effet être mise en jeu que si le défaut existe déjà, fût-ce en germe, au moment du transfert des risques. Si la détérioration de la chose vendue se produit au contraire après le transfert des risques, quand bien même elle entraîne la disparition d'une qualité promise, elle ne constitue pas un défaut, ce qui signifie, comme on le verra ci-dessous, que l'acheteur, sauf exceptions résultant de circonstances spéciales, reste redevable de l'entier du prix. Le vendeur n'est en effet pas tenu, à moins de s'y être engagé contractuellement, de maintenir la chose dans l'état promis ou attendu. Il faut toutefois encore réserver le cas où le vice de qualité (secondaire) trouve son origine dans un défaut (primaire) qui existait déjà lors dudit transfert; dans un tel cas de figure, le vendeur répond également des défauts apparus successivement d'après les art. 197 ss CO (ATF 128 III 370 consid. 4; arrêt 4A 601/2009 du 8 février 2010 consid.
3.2.2; VENTURI/ZEN-RUFFINEN, in Commentaire romand, Code des obligations, vol. I, 2e éd. 2012, n° 9 ad art. 197 CO; HONSELL. in Basler Kommentar, Obligationenrecht, vol. I, 6e éd. 2015, n° 11 ad art. 197 CO). Le fardeau de la preuve de l'existence du défaut au moment du transfert des risques incombe à l'acheteur s'il a accepté la chose (HONSELL, op. cit., n° 12 ad art. 197 CO; VENTURI/ZEN-RUFFINEN, op. cit., n° 10 ad art. 197 CO).
Selon l'art. 185 al. 1 CO, les profits et les risques de la chose passent à l'acquéreur dès la conclusion du contrat de vente ( periculum est emptoris), sauf les exceptions résultant de circonstances ou de stipulations particulières.
L'art. 220 CO pose une règle particulière pour le transfert des profits et des risques en matière de vente d'immeubles. Selon cette norme, lorsque les parties sont convenues d'un terme pour la prise de possession de l'immeuble vendu, les profits et les risques sont présumés passer à l'acheteur lors de la survenance de ce terme. L'accord des parties sera en règle générale inséré dans le contrat de vente conclu en la forme authentique, mais il peut également être passé par actes concluants (FOËX, in Commentaire romand, op. cit., n° 5 ad art. 220 CO). Si les parties ne sont pas convenues d'un terme pour le transfert de possession ni n'ont prévu par une convention particulière le moment du transfert des risques, l'art. 185 CO est applicable, de sorte que les profits et les risques passent à l'acheteur dès la conclusion du contrat (FOËX, op. cit., n° 13-14 ad art. 220 CO; KOLLER, in Basler Kommentar, op. cit., n° 8 ad art. 220 CO).

3.4. In casu, il résulte des faits constatés par l'autorité cantonale (art. 105 al. 1 LTF) que l'ECA avait posé, comme condition spéciale à la délivrance du permis de construire les cinq bâtiments de la résidence PPE " T.________ ", que les vitrages des façades se faisant face, éloignés de moins de cinq mètres, soient fixes, c'est-à-dire qu'ils ne puissent être ouverts, et résistants au feu. La galerie de l'appartement acheté par l'intimé (lot n° A12 de la PPE) était concernée par cette condition.
Or, pour qu'une galerie soit considérée comme habitable en droit vaudois de la construction, elle doit satisfaire en particulier aux réquisits de l'art. 28 al. 1 RLATC, qui impose une aération naturelle et un éclairage par une ou plusieurs baies représentant une surface qui n'est pas inférieure au 1/8 e de la superficie du plancher et de 1 m 2 au minimum.
Il y avait donc, avant la délivrance du permis de construire la résidence précitée, une incompatibilité irrémédiable entre la condition mise par l'ECA et les exigences du RLATC. En effet, si les vitrages des fenêtres des galeries installées dans les combles pouvaient s'ouvrir pour permettre la ventilation exigée par l'art. 28 RLATC, les normes incendie de l'ECA n'étaient plus respectées.
Malgré cela, la Municipalité de W.________ a délivré ledit permis de construire le 23 décembre 2005.
En mai 2009, cette autorité municipale a constaté que plusieurs galeries/combles, singulièrement ceux de l'intimé, ne respectaient pas les normes ECA, si bien qu'elle a ordonné une enquête complémentaire et fait visiter, par la commission communale de salubrité, le logement de l'intimé. Cette inspection, effectuée le 4 juin 2009, a révélé notamment qu'une fenêtre oblique dans la galerie sud devait être fermée, ce qui rendait ipso facto inhabitable la galerie au regard du RLATC.
Par décision du 9 février 2010, la Municipalité de W.________ a délivré un permis d'habiter partiel, qui spécifiait que la galerie de l'appartement acquis par l'intimé n'était pas habitable. Comme l'a jugé la CDAP dans son arrêt du 30 décembre 2010, qui est définitif, la décision du 9 février 2010 a révoqué la décision initiale du 23 décembre 2005, laquelle était irrégulière dès l'origine, ce qui a eu pour effet de l'annuler avec effet ex tunc.
Il suit de là que le défaut affectant l'appartement acheté par l'intimé (surface habitable inférieure à celle qui avait été promise par la venderesse) est apparu entre le 23 décembre 2005 (date de délivrance du permis de construire révoqué le 9 février 2010) et l'achèvement des travaux de construction dudit appartement, mais en tous cas avant la conclusion de la vente immobilière par contrat notarié du 18 mars 2009 ou le terme ultérieur prévu pour le transfert de possession, à supposer qu'un tel terme ait été convenu, moments déterminants pour le transfert des risques (cf. art. 185 al. 1 et 220 CO).
Autrement dit, le défaut en question était antérieur au transfert des risques des immeubles vendus, si bien que l'intimé pouvait se prévaloir de la garantie des défauts dans la vente prévue par les art. 197 ss CO.
La recourante ne prétendant pas que l'avis des défauts donné par l'intimé serait tardif, il n'y a pas à revenir là-dessus (art. 42 al. 2 LTF).
Le moyen, sous toutes ces facettes, est infondé.

4.
La recourante se plaint de la violation par la cour cantonale des règles générales sur l'inexécution contractuelle (art. 97 ss CO). Plaidant qu'aucune faute ne peut lui être reprochée, elle allègue qu'elle peut se libérer au sens de l'art. 97 al. 1 CO et que sa responsabilité contractuelle n'est pas engagée.
La cour cantonale n'a pas fait application de l'action générale des art. 97 ss CO, mais de l'action spéciale des art. 197 ss CO. Le grief manque totalement sa cible.

5.

5.1. La recourante invoque longuement la violation des règles sur l'impossibilité subséquente de l'art. 119 CO. Elle affirme que la délivrance par la commune du permis d'habiter partiel du 9 février 2010, qui rend la galerie non habitable, est un cas d'impossibilité subséquente. L'intimé doit donc assumer le risque du prix et reste redevable de l'intégralité du prix de vente.

5.2. L'impossibilité objective subséquente de l'art. 119 al. 1 CO ne vise que les cas où l'impossibilité n'est pas imputable au débiteur; en d'autres termes, cette norme ne s'applique pas lorsque le débiteur répond de l'impossibilité (THÉVENOZ, in Commentaire romand, op. cit., n° 7 ad art. 119 CO).
En l'espèce, l'impossibilité (partielle) de livrer un appartement d'une surface habitable de 157,60 m 2 est le fait de la venderesse recourante, qui n'a pas prévu qu'il y avait une incompatibilité entre le respect des normes ECA dans les combles de l'appartement du demandeur et les exigences du RLATC relatives à l'aération et l'éclairage de tout local susceptible de servir à l'habitation.
L'art. 119 al. 1 CO ne saurait donc trouver application dans le cas présent.

6.
Se prévalant des art. 4 et 9 Cst. ainsi que de l'art. 2 al. 1 CC, la recourante prétend que la mise en conformité des combles, ordonnée comme condition à la délivrance d'un permis d'habiter, est contraire aux principes juridiques de la proportionnalité, de la protection de la bonne foi, de la sécurité du droit et des droits acquis. Elle fait valoir que la commune de W.________ et les différentes juridictions concernées devaient privilégier, dans la pesée d'intérêts à opérer, la sécurité du droit et la confiance dans les actes de l'autorité, et non l'intérêt public à garantir le respect des normes incendie. Elle ajoute que les conséquences de la révocation du permis de construire délivré le 23 décembre 2005 sont manifestement excessives par rapport à la légèreté de la violation des normes susrappelées.
Le moyen a trait aux conditions posées à la révocation d'un permis de construire (cf. à ce propos ATF 127 II 306 consid. 7a p. 313; 121 II 273 consid. 1a p. 276 et les références citées). Cet objet, tranché définitivement par l'arrêt de la CDAP rendu le 30 décembre 2010, n'a rien à voir avec le présent litige, qui a trait aux conditions d'exercice de la garantie pour les défauts de l'appartement vendu par la recourante à l'intimé.
La critique est hors de propos.

7.
Le calcul qui a amené la Cour d'appel à réduire le prix de vente de l'appartement de la somme de 158'588 fr. en capital n'a pas été remis en cause. Cette question n'a ainsi pas à être examinée (art. 42 al. 2 LTF).

8.
Au vu de ce qui précède, le recours doit être rejeté dans la mesure de sa recevabilité.
La recourante, qui succombe, paiera les frais judiciaires (art. 66 al. 1 LTF). L'intimé ne s'étant pas déterminé sur le fond dans le délai imparti, il n'a pas droit à des dépens de ce chef. La recourante lui versera seulement une indemnité à titre de dépens pour sa détermination sur l'effet suspensif (art. 68 al. 1 et 2 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :

1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.

2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 5'500 fr., sont mis à la charge de la recourante.

3.
La recourante versera à l'intimé une indemnité de 500 fr. à titre de dépens.

4.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et au Tribunal cantonal du canton de Vaud, Cour d'appel civile.

Lausanne, le 22 septembre 2016

Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse

La Présidente : Kiss

Le Greffier : Ramelet

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 197 - 1 Il venditore risponde verso il compratore tanto delle qualità promesse quanto dei difetti che, materialmente o giuridicamente, tolgono o diminuiscono notevolmente il valore della cosa o l'attitudine all'uso cui è destinata.
¹	Il venditore risponde verso il compratore tanto delle qualità promesse quanto dei difetti che, materialmente o giuridicamente, tolgono o diminuiscono notevolmente il valore della cosa o l'attitudine all'uso cui è destinata.
²	Egli risponde anche se tali difetti non gli erano noti.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 76 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
¹	Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
^a	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo; e
^b	è particolarmente toccato dalla decisione impugnata e ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica della stessa.
²	Il diritto di ricorrere contro le decisioni di cui all'articolo 72 capoverso 2 spetta inoltre alla Cancelleria federale, ai dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, ai servizi loro subordinati, se la decisione impugnata viola la legislazione federale nella sfera dei loro compiti.40

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 72 Principio - 1 Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
¹	Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
²	Al ricorso in materia civile soggiacciono anche:
^a	le decisioni in materia di esecuzione e fallimento;
^b	le decisioni in rapporto diretto con il diritto civile pronunciate in applicazione di norme di diritto pubblico, segnatamente le decisioni:
^b1	sul riconoscimento e l'esecuzione di decisioni e sull'assistenza giudiziaria in materia civile,
^b2	sulla tenuta del registro fondiario, dei registri dello stato civile, del registro di commercio e dei registri in materia di marchi, disegni e modelli, brevetti d'invenzione, varietà vegetali e topografie,
^b3	sull'autorizzazione al cambiamento del nome,
^b4	in materia di vigilanza sulle fondazioni, eccettuati gli istituti di previdenza e di libero passaggio,
^b5	in materia di vigilanza sugli esecutori testamentari e altri rappresentanti previsti dal diritto successorio,
^b6	in materia di protezione dei minori e degli adulti,
^b7	...

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 75 Autorità inferiori - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori quali autorità cantonali di ultima istanza. Tali tribunali giudicano su ricorso, salvo nei casi in cui:
^a	una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^b	un tribunale specializzato nelle controversie di diritto commerciale giudica in istanza cantonale unica;
^c	è proposta loro direttamente, con il consenso di tutte le parti, un'azione con un valore litigioso di almeno 100 000 franchi.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 74 Valore litigioso minimo - 1 Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
¹	Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
^a	15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione;
^b	30 000 franchi in tutti gli altri casi.
²	Quando il valore litigioso non raggiunge l'importo determinante secondo il capoverso 1, il ricorso è ammissibile:
^a	se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale;
^b	se una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^c	contro le decisioni delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^d	contro le decisioni del giudice del fallimento e del concordato;
^e	contro le decisioni del Tribunale federale dei brevetti.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 100 Ricorso contro decisioni - 1 Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
¹	Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
²	Il termine è di dieci giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^b	nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale e dell'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale;
^c	in materia di ritorno di un minore secondo la Convenzione europea del 20 maggio 198090 sul riconoscimento e l'esecuzione delle decisioni in materia di affidamento di minori e sul ristabilimento dell'affidamento oppure secondo la Convenzione del 25 ottobre 198091 sugli aspetti civili del rapimento internazionale di minori;
^d	del Tribunale federale dei brevetti in materia di rilascio di una licenza secondo l'articolo 40d della legge del 25 giugno 195493 sui brevetti.
³	Il termine è di cinque giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento pronunciate nell'ambito dell'esecuzione cambiaria;
^b	dei Governi cantonali su ricorsi concernenti votazioni federali.
⁴	Il termine è di tre giorni per i ricorsi contro le decisioni dei Governi cantonali su ricorsi concernenti le elezioni al Consiglio nazionale.
⁵	Per i ricorsi concernenti conflitti di competenza tra due Cantoni, il termine decorre al più tardi dal giorno in cui in ciascun Cantone sono state pronunciate decisioni impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
⁶	...94
⁷	Il ricorso per denegata o ritardata giustizia può essere interposto in ogni tempo.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
¹	Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
²	Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.14 15
³	Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
⁴	In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201616 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
^a	il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
^b	le modalità di trasmissione;
^c	le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.17
⁵	Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
⁶	Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
⁷	Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
¹	Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
²	Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
³	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.96

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 97 Accertamento inesatto dei fatti - 1 Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
¹	Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
²	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, può essere censurato qualsiasi accertamento inesatto o incompleto dei fatti giuridicamente rilevanti.87

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 201 - 1 Il compratore deve esaminare lo stato della cosa ricevuta, tosto che l'ordinario andamento degli affari lo consenta, e, se vi scopre difetti di cui il venditore sia responsabile, dargliene subito notizia.
¹	Il compratore deve esaminare lo stato della cosa ricevuta, tosto che l'ordinario andamento degli affari lo consenta, e, se vi scopre difetti di cui il venditore sia responsabile, dargliene subito notizia.
²	Diversamente la cosa venduta si ritiene accettata, purché non si tratti di difetti non riconoscibili mediante l'ordinario esame.
³	Ove tali difetti si scoprano più tardi, dev'esserne data notizia subito dopo la scoperta, altrimenti la cosa si ritiene accettata anche rispetto ai medesimi.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 205 - 1 Quando sia dovuta la garanzia pei difetti della cosa, il compratore ha la scelta di chiedere coll'azione redibitoria la risoluzione della vendita o coll'azione estimatoria il risarcimento pel minor valore della cosa.
¹	Quando sia dovuta la garanzia pei difetti della cosa, il compratore ha la scelta di chiedere coll'azione redibitoria la risoluzione della vendita o coll'azione estimatoria il risarcimento pel minor valore della cosa.
²	Quando sia chiesta la risoluzione e il giudice non la trovi giustificata dalle circostanze, sarà in sua facoltà di aggiudicare soltanto l'indennità pel minor valore della cosa.
³	Quando l'indennità per la diminuzione di valore uguagli l'ammontare del prezzo della vendita, il compratore può chiedere soltanto la risoluzione.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 185 - 1 Salve le eccezioni giustificate da convenzioni o circostanze speciali, gli utili e i rischi della cosa passano all'acquirente con la perfezione del contratto.
¹	Salve le eccezioni giustificate da convenzioni o circostanze speciali, gli utili e i rischi della cosa passano all'acquirente con la perfezione del contratto.
²	Se la cosa alienata è determinata soltanto nella sua specie, si richiede inoltre che sia individualizzata, e, ove debba essere spedita, che sia stata consegnata per la spedizione.
³	Nei contratti conclusi sotto condizione sospensiva gli utili ed i rischi della cosa alienata passano all'acquirente soltanto dopo il verificarsi della condizione.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 97 - 1 Il debitore che non adempie l'obbligazione o non la adempie nel debito modo, è tenuto al risarcimento del danno derivatone, a meno che provi che nessuna colpa gli è imputabile.
¹	Il debitore che non adempie l'obbligazione o non la adempie nel debito modo, è tenuto al risarcimento del danno derivatone, a meno che provi che nessuna colpa gli è imputabile.
²	L'esecuzione è regolata dalle disposizioni della legge federale dell'11 aprile 188944 sull'esecuzione e sul fallimento e dal Codice di procedura civile del 19 dicembre 200845 (CPC).46

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 119 - 1 L'obbligazione si ritiene estinta se ne sia divenuto impossibile l'adempimento per circostanze non imputabili al debitore.
¹	L'obbligazione si ritiene estinta se ne sia divenuto impossibile l'adempimento per circostanze non imputabili al debitore.
²	Nei contratti bilaterali il debitore così liberato è tenuto di restituire, secondo le norme dell'indebito arricchimento, la controprestazione già ricevuta e non può più chiedere quanto gli sarebbe ancora dovuto.
³	Sono eccettuati i casi in cui per disposizione di legge o secondo il tenore del contratto il rischio è passato a carico del creditore prima dell'adempimento.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 2 - 1 Ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede così nell'esercizio dei propri diritti come nell'adempimento dei propri obblighi.
¹	Ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede così nell'esercizio dei propri diritti come nell'adempimento dei propri obblighi.
²	Il manifesto abuso del proprio diritto non è protetto dalla legge.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
¹	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
²	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
³	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
⁴	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
⁵	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.