2A.22/2000 - 2000-05-22 - Diritti reali - [AZA 0] 2A.22/2000/mks II. OEFFENTLICHRECHTLICHE ABTEILUNG

[AZA 0]
2A.22/2000/mks

II. OEFFENTLICHRECHTLICHE ABTEILUNG ***********************************

22. Mai 2000

Es wirken mit: Bundesrichter Wurzburger, Präsident der
II. öffentlichrechtlichen Abteilung, Bundesrichter Hartmann,
Ersatzrichter Zünd und Gerichtsschreiberin Blaser.

--------

In Sachen
W.________ AG, Beschwerdeführerin, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Georg Aschwanden, Bodmerstrasse 5, Zürich,

gegen
Bezirksrat Zürich, Volkswirtschaftsdirektion des Kantons Zürich, Rekurskommission für Grunderwerb des Kantons Zürich,

betreffend
Grundstückerwerb durch Personen im Ausland,
wird festgestellt und in Erwägung gezogen:

1.- a) Der Bezirksrat Zürich stellte am 1. Juli 1999 fest, dass die in Zürich ansässige und in schweizerischer Hand befindliche W.________ AG für den Erwerb der Grundstücke Kat.-Nr. 1..., 2... sowie 3..., Zürich-Hottingen, aus der Konkursmasse der H.________ AG keine Bewilligung im Sinne des Bundesgesetzes vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG; SR 211. 412.41) benötige (vgl. auch öffentlich beurkundeter Kaufvertrag vom 8. April 1999). Der Grundstückkaufpreis von insgesamt Fr. 2'170'000.-- werde über einen schweizerischen Darlehensgeber, C.________, mit rein inländischen Mitteln finanziert, überdies bestünde keine langfristige Auslandverschuldung.
Hiergegen reichte die Volkswirtschaftsdirektion des Kantons Zürich am 2. August 1999 Beschwerde ein, da mit der am 12. Juli 1999 ausgesprochenen, sofortigen Darlehenskündigung die schweizerische Finanzierung des Grunderwerbs nicht mehr nachgewiesen sei. Die Rekurskommission für Grunderwerb des Kantons Zürich hiess die Beschwerde am 24. November 1999 gut und verweigerte der W.________ AG den Erwerb der fraglichen Grundstücke, zumal insbesondere auch mit dem bereits in die Wege geleiteten Wiederverkauf der Liegenschaften an die V.________ AG bzw. an deren Aktionäre, T. und A. G.________, der Finanzierungsnachweis nicht erbracht sei.

b) Hiergegen hat die W.________ AG am 17. Januar 2000 beim Bundesgericht Verwaltungsgerichtsbeschwerde eingereicht im Wesentlichen mit den Anträgen, Ziffer 1 und 3 des angefochtenen Entscheids aufzuheben und festzustellen, dass der Erwerb der fraglichen Grundstücke nicht bewilligungspflichtig sei.

Die Volkswirtschaftsdirektion sowie die Rekurskommission für Grunderwerb des Kantons Zürich und das Eidgenössische Justiz- und Polizeidepartement schliessen auf Abweisung der Beschwerde.

c) Mit Verfügung vom 28. Februar 2000 wies der Präsident der II. öffentlichrechtlichen Abteilung das Gesuch der W.________ AG um aufschiebende Wirkung ab.

2.- Mit der Rekurskommission für Grunderwerb des Kantons Zürich hat vorliegend eine richterliche Behörde als Vorinstanz entschieden, so dass deren Sachverhaltsfeststellung für das Bundesgericht verbindlich ist, soweit der Sachverhalt nicht offensichtlich unrichtig, unvollständig oder unter Verletzung wesentlicher Verfahrensbestimmungen ermittelt worden ist (Art. 105 Abs. 2

OG). Neue Tatsachenvorbringen der Parteien sind daher nur insofern zulässig, als sie die Vorinstanz von Amtes wegen hätte berücksichtigen müssen und in der Nichtberücksichtigung namentlich eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör liegt (vgl. BGE 124 II 409 E. 3a S. 421, mit Hinweisen). Die von der Beschwerdeführerin vor Bundesgericht vorgelegte, erst im Nachgang zum kantonalen Verfahren abgegebene Erklärung von T. und A.
G.________ vom 17. Januar 2000, wonach diese auch bereit seien, die hinsichtlich der fraglichen Liegenschaften vereinbarte Erwerbspreissumme von Fr. 2'200'000.-- unter Anrechnung auf den Kaufpreis zur Ablösung allfälliger Ansprüche von C.________ einzusetzen, hat folglich unberücksichtigt zu bleiben.

3.- a) Personen im Ausland bedürfen für den Erwerb von Grundstücken grundsätzlich einer Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde (vgl. Art. 2 Abs. 1 BewG). Als Grundstückerwerb gilt neben der Erlangung des Eigentums (Art. 4 Abs. 1 lit. a BewG) auch der Erwerb anderer Rechte, welche eine dem Grundeigentümer ähnliche Stellung verschaffen (vgl.
Art. 4 Abs. 1 lit. g BewG). Hierzu gehört insbesondere die Finanzierung des Kaufes eines Grundstückes, wenn die Abreden, die Höhe der Kredite oder die Vermögensverhältnisse des Schuldners den Käufer in eine besondere Abhängigkeit vom Gläubiger bringen (Art. 1 Abs. 2 lit. b der Verordnung vom 1. Oktober 1984 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland [BewV; SR 211. 412.411]). Als Grundstückerwerb wird jede Möglichkeit erfasst, die es einer Person erlaubt, in jedwelcher Weise wirtschaftlich auf ein Grundstück zu greifen und faktisch die Verfügungsmacht darüber zu erlangen. Soweit sich die Bewilligungspflicht nicht ohne weiteres ausschliessen lässt, haben Erwerber bis spätestens nach Abschluss des Rechtsgeschäftes oder, mangels dessen, nach dem Erwerb um die Bewilligung oder um die Feststellung, dass sie keiner Bewilligung bedürfen, nachzusuchen (Art. 17 Abs. 1 BewG).

Ob der Erwerb eines Grundstücks bewilligungspflichtig ist bzw. bewilligt werden kann, ist nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung grundsätzlich aufgrund der Verhältnisse im Zeitpunkt des Erwerbs der Liegenschaft bzw. der Rechte, welche dem Erwerber eine eigentümerähnliche Stellung an einer Liegenschaft verschaffen, zu beurteilen, mithin im Zeitpunkt der Anmeldung des Grundbucheintrags bzw. der Übertragung der entsprechenden Rechte (vgl. BGE 106 Ib 11 E. 3a S. 13 f.; 107 Ib 12 E. 2 S. 16). Der mit der Bewilligungspflicht angestrebte Zweck, die Überfremdung des einheimischen Bodens zu verhindern (Art. 1 BewG), verdeutlicht indessen, dass der gesetzlichen Regelung die Annahme zugrunde liegt, dass die zu beurteilende rechtliche und wirtschaftliche Beherrschungssituation eine dauerhafte ist. Im Laufe des kantonalen Bewilligungsverfahrens eintretenden, entscheidrelevanten Entwicklungen ist daher, entgegen den Vorbringen der Beschwerdeführerin, jedenfalls Rechnung zu tragen, umso mehr, als unter Umständen auch spätere Veränderungen ein erneutes Feststellungsverfahren erfordern können (vgl. Art. 14 Abs. 5 BewG).

b) Die Beschwerdeführerin hat sich mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 8. April 1999 verpflichtet, die Grundstücke Kat.-Nr. 1..., 2... sowie 3... in Zürich-Hottingen zum Kaufpreis von Fr. 2'170'000.-- zu übernehmen, wobei die Finanzierung vollumfänglich mittels des von C.________ in gleicher Höhe gewährten Darlehens hätte erfolgen sollen.
Wie die Vorinstanz in für das Bundesgericht verbindlicher Weise festgestellt hat, verfügten weder die Beschwerdeführerin noch die sie beherrschenden, ebenfalls in schweizerischer Hand befindlichen juristischen Personen über die hiefür nötigen Mittel. Mit der Kündigung des Darlehens am 12. Juli 1999 war folglich ungeklärt, ob die Finanzierung des Erwerbs der fraglichen Grundstücke weiterhin dauerhaft mit vorab schweizerischen Mitteln erfolgen könnte, zumal die Beschwerdeführerin keinen Kreditgeber nannte. Dass sie mit der V.________ AG (vgl. Kaufvertrag vom 19. Juli 1999) und später mit deren Aktionären T. und A. G.________ (vgl.
Kaufvertrag vom 15. Oktober 1999) Kaufinteressenten für die Liegenschaften zu finden vermochte, genügt, wie die Vorinstanz zu Recht annahm, nicht zum Nachweis einer die Bewilligungspflicht nach dem Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland ausschliessenden Kaufpreisfinanzierung: Gemäss Kaufvertrag vom 15. Oktober 1999 verfällt der von T. und A. G.________ der Beschwerdeführerin geschuldete Kaufpreis zur Hauptsache erst im Zeitpunkt der "Abgabe der Grundbuchanmeldung zur Eigentumsübertragung".

Als Nachweis dafür, dass der Betrag abweichend hiervon mit Sicherheit bereits vorgängig im Sinne eines Darlehens in Anrechnung auf den Kaufpreis zur Verfügung gestellt würde, genügte auch die vorliegend ohnehin unbeachtliche, blosse Absichtserklärung von T. und A.
G.________ vom 17. Januar 2000 nicht (vgl. E. 2). Der Zufluss der Kaufpreiszahlung der Folgekäufer G.________ steht demnach unter dem Vorbehalt, dass die Beschwerdeführerin in Erfüllung des gültig zustande gekommenen Kaufvertrags vom 8. April 1999 die Verfügungsberechtigung über die fraglichen Liegenschaften erlangt hat, mithin aufgrund eines gültig und unbedingt bestehenden Finanzierungsgeschäfts vorgängig die Bewilligungspflicht im Sinne von Art. 2 Abs. 1 BewG ausgeschlossen bzw. die Bewilligung im Sinne von Art. 8 ff . BewG erteilt werden konnte (vgl.
Art. 26 BewG). Den Nachweis einer solch gesicherten Finanzierung hat die Beschwerdeführerin klarerweise nicht erbracht, so dass der Grunderwerb zu Recht verweigert wurde.
Nicht zu sehen ist, weshalb die Rekurskommission unter diesen eindeutigen Umständen nicht hätte selber entscheiden dürfen, sondern die Sache zur nochmaligen Beurteilung an den Bezirksrat zurückzuweisen gewesen wäre.

4.- Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde erweist sich demnach als offensichtlich unbegründet und ist im vereinfachten Verfahren mit summarischer Begründung abzuweisen (Art. 36a OG).

Entsprechend dem Ausgang des Verfahrens sind der Beschwerdeführerin die bundesgerichtlichen Kosten aufzuerlegen (Art. 156 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 153 und Art. 153a OG). Eine Parteientschädigung ist nicht geschuldet (Art. 159 OG).

Demnach erkennt das Bundesgericht
im Verfahren nach Art. 36a OG:

1.- Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde wird abgewiesen.

2.- Die Gerichtsgebühr von Fr. 5'000.-- wird der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.- Dieses Urteil wird der Beschwerdeführerin, dem Bezirksrat Zürich, der Volkswirtschaftsdirektion und der Rekurskommission für Grunderwerb des Kantons Zürich sowie dem Eidgenössischen Justiz- und Polizeidepartement schriftlich mitgeteilt.

______________
Lausanne, 22. Mai 2000

Im Namen der II. öffentlichrechtlichen Abteilung
des SCHWEIZERISCHEN BUNDESGERICHTS
Der Präsident:

Die Gerichtsschreiberin:

SR 211.412.41 Legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) LAFE Art. 2 Autorizzazione - 1 Per l'acquisto di fondi, le persone all'estero devono chiedere un'autorizzazione all'autorità cantonale competente.
¹	Per l'acquisto di fondi, le persone all'estero devono chiedere un'autorizzazione all'autorità cantonale competente.
²	L'acquisto non necessita di autorizzazione se:
^a	il fondo serve come stabilimento permanente di un commercio, di un'industria o di un'altra impresa esercitata in forma commerciale, di un'azienda artigianale o di una libera professione;
^b	il fondo serve alla persona fisica acquirente quale abitazione principale nel luogo del suo domicilio legale ed effettivo; oppure
^c	sussiste un'eccezione giusta l'articolo 7.4
³	Con l'acquisto di fondi di cui al capoverso 2 lettera a possono essere acquistate abitazioni, o superfici riservate all'uopo, in forza di norme sulla quota abitativa.5

SR 211.412.41 Legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) LAFE Art. 4 Acquisto di fondi - 1 È considerato acquisto di un fondo:
¹	È considerato acquisto di un fondo:
^a	l'acquisto della proprietà, di un diritto di superficie, di un diritto di abitazione o dell'usufrutto su un fondo;
^b	la partecipazione a una società senza personalità giuridica il cui scopo effettivo è l'acquisto di fondi;
^c	l'acquisto della proprietà o dell'usufrutto su una partecipazione a un fondo immobiliare, i cui certificati di partecipazione non sono negoziati regolarmente sul mercato, oppure su un patrimonio analogo;
^cbis	l'acquisto della proprietà o dell'usufrutto su un'azione di una SICAV immobiliare, le cui azioni non sono negoziate regolarmente sul mercato, oppure su un patrimonio analogo;
^d	...
^e	l'acquisto della proprietà o dell'usufrutto su una quota di una persona giuridica il cui scopo effettivo è l'acquisto di fondi, nella misura in cui le quote di questa persona giuridica non sono quotate in una borsa in Svizzera;
^f	la costituzione e l'esercizio di un diritto di compera, di prelazione o di ricupera su un fondo oppure su quote secondo le lettere b, c ed e;
^g	l'acquisto di altri diritti che procurano all'acquirente una posizione analoga a quella del proprietario di un fondo.
²	È considerato acquisto di un fondo anche il mantenimento di diritti su un fondo che non può essere acquistato senza autorizzazione giusta l'articolo 2 capoverso 2 lettera a da parte di una persona giuridica o di una società senza personalità giuridica ma con capacità patrimoniale che trasferisce all'estero la sede statutaria o effettiva.12

SR 211.412.41 Legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) LAFE Art. 4 Acquisto di fondi - 1 È considerato acquisto di un fondo:
¹	È considerato acquisto di un fondo:
^a	l'acquisto della proprietà, di un diritto di superficie, di un diritto di abitazione o dell'usufrutto su un fondo;
^b	la partecipazione a una società senza personalità giuridica il cui scopo effettivo è l'acquisto di fondi;
^c	l'acquisto della proprietà o dell'usufrutto su una partecipazione a un fondo immobiliare, i cui certificati di partecipazione non sono negoziati regolarmente sul mercato, oppure su un patrimonio analogo;
^cbis	l'acquisto della proprietà o dell'usufrutto su un'azione di una SICAV immobiliare, le cui azioni non sono negoziate regolarmente sul mercato, oppure su un patrimonio analogo;
^d	...
^e	l'acquisto della proprietà o dell'usufrutto su una quota di una persona giuridica il cui scopo effettivo è l'acquisto di fondi, nella misura in cui le quote di questa persona giuridica non sono quotate in una borsa in Svizzera;
^f	la costituzione e l'esercizio di un diritto di compera, di prelazione o di ricupera su un fondo oppure su quote secondo le lettere b, c ed e;
^g	l'acquisto di altri diritti che procurano all'acquirente una posizione analoga a quella del proprietario di un fondo.
²	È considerato acquisto di un fondo anche il mantenimento di diritti su un fondo che non può essere acquistato senza autorizzazione giusta l'articolo 2 capoverso 2 lettera a da parte di una persona giuridica o di una società senza personalità giuridica ma con capacità patrimoniale che trasferisce all'estero la sede statutaria o effettiva.12

SR 211.412.411 Ordinanza del 1o ottobre 1984 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (OAFE) OAFE Art. 1 Acquisto di fondi - 1 Sono considerati acquisto di fondi anche:2
¹	Sono considerati acquisto di fondi anche:2
^a	la partecipazione alla costituzione o, nella misura in cui l'acquirente rafforzi la sua posizione, all'aumento di capitale di persone giuridiche il cui scopo effettivo è l'acquisto di fondi (art. 4 cpv. 1 lett. e LAFE) che non possono essere acquistati senza autorizzazione in virtù dell'articolo 2 capoverso 2 lettera a LAFE;
^b	l'assunzione di un fondo, il cui acquisto non è possibile senza autorizzazione in virtù dell'articolo 2 capoverso 2 lettera a LAFE, congiuntamente a un patrimonio o a un'azienda (art. 181 Codice delle obbligazioni5) oppure mediante fusione, scissione, trasformazione di società o trasferimento di patrimonio in virtù della legge del 3 ottobre 20036 sulla fusione (LFus), se ciò porta all'aumento dei diritti dell'acquirente su questo fondo;
^c	l'acquisto di quote in una società proprietaria di un'abitazione, che serve all'acquirente delle quote come abitazione principale, secondaria o di vacanza.
²	Per altri diritti che procurano all'acquirente una posizione analoga a quella del proprietario di un fondo (art. 4 cpv. 1 lett. g LAFE) s'intende segnatamente:
^a	la locazione o l'affitto a lungo termine di un fondo qualora gli accordi eccedano le relazioni d'affari usuali o commerciali e pongano il locatore in un particolare rapporto di dipendenza dal conduttore o dall'affittuario;
^b	il finanziamento dell'acquisto o dell'edificazione di un fondo qualora gli accordi, l'ammontare dei crediti o la situazione finanziaria del debitore pongano l'acquirente o il committente dell'opera in un particolare rapporto di dipendenza dal creditore;
^c	la costituzione di divieti di costruzione e di restrizioni analoghe del diritto di proprietà con effetti reali o contrattuali e che concernono un fondo vicino.

SR 211.412.41 Legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) LAFE Art. 17 Procedura d'autorizzazione - 1 Il più tardi dopo la conclusione del negozio giuridico, oppure, in mancanza di negozio giuridico, dopo l'acquisto, l'acquirente il cui obbligo d'autorizzazione non può essere escluso a priori deve chiedere l'autorizzazione o far accertare ch'egli non sottostà a tale obbligo.
¹	Il più tardi dopo la conclusione del negozio giuridico, oppure, in mancanza di negozio giuridico, dopo l'acquisto, l'acquirente il cui obbligo d'autorizzazione non può essere escluso a priori deve chiedere l'autorizzazione o far accertare ch'egli non sottostà a tale obbligo.
²	L'autorità di prima istanza notifica la decisione, con la motivazione e l'indicazione dei rimedi giuridici, alle parti, al Comune nel quale il fondo è situato e, con l'inserto completo, all'autorità cantonale legittimata a ricorrere.
³	L'autorità cantonale legittimata a ricorrere, se rinuncia al ricorso o lo ritira, notifica gratuitamente la decisione, con l'inserto completo, all'Ufficio federale di giustizia.

SR 211.412.41 Legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) LAFE Art. 14 Condizioni e oneri - 1 L'autorizzazione è subordinata a condizioni e oneri per garantire un'utilizzazione del fondo conforme allo scopo fatto valere dall'acquirente.
¹	L'autorizzazione è subordinata a condizioni e oneri per garantire un'utilizzazione del fondo conforme allo scopo fatto valere dall'acquirente.
²	Il Consiglio federale determina le condizioni e gli oneri minimi, nella misura in cui non vi provvede la presente legge, e la scadenza delle autorizzazioni.
³	Gli oneri sono menzionati nel registro fondiario.
⁴	Possono essere revocati, su proposta dell'acquirente, per motivi imperiosi.
⁵	Ove si accerti che non vi è l'obbligo dell'autorizzazione per mancanza della posizione preponderante di persone all'estero, tale accertamento dev'essere vincolato all'onere secondo cui l'acquirente, prima di ogni modificazione delle condizioni che potrebbe giustificare tale obbligo, deve chiedere un nuovo accertamento.

SR 211.412.41 Legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) LAFE Art. 8 Motivi generali d'autorizzazione - 1 L'acquisto è autorizzato, se il fondo deve servire:
¹	L'acquisto è autorizzato, se il fondo deve servire:
^a	...
^b	come investimento di capitali risultante dall'attività di istituti d'assicurazione stranieri o preponderantemente in mano straniera, autorizzati a esercitare in Svizzera, sempreché siano osservati i principi d'investimento generalmente riconosciuti e il valore di tutti i fondi dell'acquirente non superi quello delle riserve che l'autorità di sorveglianza sulle assicurazioni considera tecnicamente necessarie per l'attività svolta in Svizzera;
^c	per la previdenza in favore del personale di stabilimenti d'impresa indigeni oppure per scopi esclusivamente d'utilità pubblica, se, per il fondo, l'acquirente è esente dall'imposta federale diretta;
^d	per la copertura di crediti, garantiti da pegno, di banche o istituti di assicurazione stranieri o preponderantemente in mano straniera, autorizzati a esercitare in Svizzera, nel quadro di realizzazioni forzate o concordati.
²	A un erede, che sottostà all'obbligo dell'autorizzazione e non può far valere motivi per la medesima, l'acquisto è autorizzato con l'onere32 che il fondo venga nuovamente alienato entro due anni dall'acquisto. Se l'erede dimostra di avere con il fondo legami stretti degni di essere protetti, l'autorizzazione può essere rilasciata senza questo onere.33
³	A una persona fisica, che intende acquistare da un'altra un'abitazione principale, secondaria o di vacanza oppure un'unità d'abitazione in un apparthotel e non può far valere motivi per l'autorizzazione in mancanza di disposizioni cantonali o in seguito a un blocco locale delle autorizzazioni, l'acquisto è autorizzato nei casi di rigore. È considerato caso di rigore una imprevedibile situazione d'emergenza dell'alienante, sorta successivamente e alla quale egli può unicamente ovviare alienando il fondo a una persona all'estero. ...34.

SR 211.412.41 Legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) LAFE Art. 26 Inefficacia e nullità - 1 I negozi giuridici concernenti un acquisto per il quale l'acquirente deve chiedere un'autorizzazione rimangono inefficaci fintanto che manca l'autorizzazione definitiva.
¹	I negozi giuridici concernenti un acquisto per il quale l'acquirente deve chiedere un'autorizzazione rimangono inefficaci fintanto che manca l'autorizzazione definitiva.
²	Diventano nulli se:
^a	l'acquirente attua il negozio giuridico senza chiedere l'autorizzazione o prima che vi sia l'autorizzazione definitiva;
^b	l'autorità di prima istanza nega o revoca definitivamente l'autorizzazione;
^c	l'ufficiale del registro fondiario o del registro di commercio respinge la notificazione, senza che l'autorità di prima istanza abbia previamente negato l'autorizzazione;
^d	l'autorità dell'incanto annulla l'aggiudicazione, senza che l'autorità di prima istanza abbia previamente negato l'autorizzazione.
³	Inefficacia e nullità sono rilevate d'ufficio.
⁴	Hanno la conseguenza che:
^a	le prestazioni promesse non possono essere pretese;
^b	le prestazioni fornite possono essere ripetute entro un anno dal momento in cui l'attore ha avuto notizia del diritto di ripetizione ovvero entro un anno dalla conclusione di un procedimento penale, ma in ogni caso non oltre dieci anni dopo le prestazioni;
^c	l'azione di rimozione dello stato illecito è proposta d'ufficio.