2A.22/2000 - 2000-05-22 - Sachenrecht - [AZA 0] 2A.22/2000/mks II. OEFFENTLICHRECHTLICHE ABTEILUNG

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2A.22/2000/mks

II. OEFFENTLICHRECHTLICHE ABTEILUNG ***********************************

22. Mai 2000

Es wirken mit: Bundesrichter Wurzburger, Präsident der
II. öffentlichrechtlichen Abteilung, Bundesrichter Hartmann,
Ersatzrichter Zünd und Gerichtsschreiberin Blaser.

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In Sachen
W.________ AG, Beschwerdeführerin, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Georg Aschwanden, Bodmerstrasse 5, Zürich,

gegen
Bezirksrat Zürich, Volkswirtschaftsdirektion des Kantons Zürich, Rekurskommission für Grunderwerb des Kantons Zürich,

betreffend
Grundstückerwerb durch Personen im Ausland,
wird festgestellt und in Erwägung gezogen:

1.- a) Der Bezirksrat Zürich stellte am 1. Juli 1999 fest, dass die in Zürich ansässige und in schweizerischer Hand befindliche W.________ AG für den Erwerb der Grundstücke Kat.-Nr. 1..., 2... sowie 3..., Zürich-Hottingen, aus der Konkursmasse der H.________ AG keine Bewilligung im Sinne des Bundesgesetzes vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG; SR 211. 412.41) benötige (vgl. auch öffentlich beurkundeter Kaufvertrag vom 8. April 1999). Der Grundstückkaufpreis von insgesamt Fr. 2'170'000.-- werde über einen schweizerischen Darlehensgeber, C.________, mit rein inländischen Mitteln finanziert, überdies bestünde keine langfristige Auslandverschuldung.
Hiergegen reichte die Volkswirtschaftsdirektion des Kantons Zürich am 2. August 1999 Beschwerde ein, da mit der am 12. Juli 1999 ausgesprochenen, sofortigen Darlehenskündigung die schweizerische Finanzierung des Grunderwerbs nicht mehr nachgewiesen sei. Die Rekurskommission für Grunderwerb des Kantons Zürich hiess die Beschwerde am 24. November 1999 gut und verweigerte der W.________ AG den Erwerb der fraglichen Grundstücke, zumal insbesondere auch mit dem bereits in die Wege geleiteten Wiederverkauf der Liegenschaften an die V.________ AG bzw. an deren Aktionäre, T. und A. G.________, der Finanzierungsnachweis nicht erbracht sei.

b) Hiergegen hat die W.________ AG am 17. Januar 2000 beim Bundesgericht Verwaltungsgerichtsbeschwerde eingereicht im Wesentlichen mit den Anträgen, Ziffer 1 und 3 des angefochtenen Entscheids aufzuheben und festzustellen, dass der Erwerb der fraglichen Grundstücke nicht bewilligungspflichtig sei.

Die Volkswirtschaftsdirektion sowie die Rekurskommission für Grunderwerb des Kantons Zürich und das Eidgenössische Justiz- und Polizeidepartement schliessen auf Abweisung der Beschwerde.

c) Mit Verfügung vom 28. Februar 2000 wies der Präsident der II. öffentlichrechtlichen Abteilung das Gesuch der W.________ AG um aufschiebende Wirkung ab.

2.- Mit der Rekurskommission für Grunderwerb des Kantons Zürich hat vorliegend eine richterliche Behörde als Vorinstanz entschieden, so dass deren Sachverhaltsfeststellung für das Bundesgericht verbindlich ist, soweit der Sachverhalt nicht offensichtlich unrichtig, unvollständig oder unter Verletzung wesentlicher Verfahrensbestimmungen ermittelt worden ist (Art. 105 Abs. 2

OG). Neue Tatsachenvorbringen der Parteien sind daher nur insofern zulässig, als sie die Vorinstanz von Amtes wegen hätte berücksichtigen müssen und in der Nichtberücksichtigung namentlich eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör liegt (vgl. BGE 124 II 409 E. 3a S. 421, mit Hinweisen). Die von der Beschwerdeführerin vor Bundesgericht vorgelegte, erst im Nachgang zum kantonalen Verfahren abgegebene Erklärung von T. und A.
G.________ vom 17. Januar 2000, wonach diese auch bereit seien, die hinsichtlich der fraglichen Liegenschaften vereinbarte Erwerbspreissumme von Fr. 2'200'000.-- unter Anrechnung auf den Kaufpreis zur Ablösung allfälliger Ansprüche von C.________ einzusetzen, hat folglich unberücksichtigt zu bleiben.

3.- a) Personen im Ausland bedürfen für den Erwerb von Grundstücken grundsätzlich einer Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde (vgl. Art. 2 Abs. 1 BewG). Als Grundstückerwerb gilt neben der Erlangung des Eigentums (Art. 4 Abs. 1 lit. a BewG) auch der Erwerb anderer Rechte, welche eine dem Grundeigentümer ähnliche Stellung verschaffen (vgl.
Art. 4 Abs. 1 lit. g BewG). Hierzu gehört insbesondere die Finanzierung des Kaufes eines Grundstückes, wenn die Abreden, die Höhe der Kredite oder die Vermögensverhältnisse des Schuldners den Käufer in eine besondere Abhängigkeit vom Gläubiger bringen (Art. 1 Abs. 2 lit. b der Verordnung vom 1. Oktober 1984 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland [BewV; SR 211. 412.411]). Als Grundstückerwerb wird jede Möglichkeit erfasst, die es einer Person erlaubt, in jedwelcher Weise wirtschaftlich auf ein Grundstück zu greifen und faktisch die Verfügungsmacht darüber zu erlangen. Soweit sich die Bewilligungspflicht nicht ohne weiteres ausschliessen lässt, haben Erwerber bis spätestens nach Abschluss des Rechtsgeschäftes oder, mangels dessen, nach dem Erwerb um die Bewilligung oder um die Feststellung, dass sie keiner Bewilligung bedürfen, nachzusuchen (Art. 17 Abs. 1 BewG).

Ob der Erwerb eines Grundstücks bewilligungspflichtig ist bzw. bewilligt werden kann, ist nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung grundsätzlich aufgrund der Verhältnisse im Zeitpunkt des Erwerbs der Liegenschaft bzw. der Rechte, welche dem Erwerber eine eigentümerähnliche Stellung an einer Liegenschaft verschaffen, zu beurteilen, mithin im Zeitpunkt der Anmeldung des Grundbucheintrags bzw. der Übertragung der entsprechenden Rechte (vgl. BGE 106 Ib 11 E. 3a S. 13 f.; 107 Ib 12 E. 2 S. 16). Der mit der Bewilligungspflicht angestrebte Zweck, die Überfremdung des einheimischen Bodens zu verhindern (Art. 1 BewG), verdeutlicht indessen, dass der gesetzlichen Regelung die Annahme zugrunde liegt, dass die zu beurteilende rechtliche und wirtschaftliche Beherrschungssituation eine dauerhafte ist. Im Laufe des kantonalen Bewilligungsverfahrens eintretenden, entscheidrelevanten Entwicklungen ist daher, entgegen den Vorbringen der Beschwerdeführerin, jedenfalls Rechnung zu tragen, umso mehr, als unter Umständen auch spätere Veränderungen ein erneutes Feststellungsverfahren erfordern können (vgl. Art. 14 Abs. 5 BewG).

b) Die Beschwerdeführerin hat sich mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 8. April 1999 verpflichtet, die Grundstücke Kat.-Nr. 1..., 2... sowie 3... in Zürich-Hottingen zum Kaufpreis von Fr. 2'170'000.-- zu übernehmen, wobei die Finanzierung vollumfänglich mittels des von C.________ in gleicher Höhe gewährten Darlehens hätte erfolgen sollen.
Wie die Vorinstanz in für das Bundesgericht verbindlicher Weise festgestellt hat, verfügten weder die Beschwerdeführerin noch die sie beherrschenden, ebenfalls in schweizerischer Hand befindlichen juristischen Personen über die hiefür nötigen Mittel. Mit der Kündigung des Darlehens am 12. Juli 1999 war folglich ungeklärt, ob die Finanzierung des Erwerbs der fraglichen Grundstücke weiterhin dauerhaft mit vorab schweizerischen Mitteln erfolgen könnte, zumal die Beschwerdeführerin keinen Kreditgeber nannte. Dass sie mit der V.________ AG (vgl. Kaufvertrag vom 19. Juli 1999) und später mit deren Aktionären T. und A. G.________ (vgl.
Kaufvertrag vom 15. Oktober 1999) Kaufinteressenten für die Liegenschaften zu finden vermochte, genügt, wie die Vorinstanz zu Recht annahm, nicht zum Nachweis einer die Bewilligungspflicht nach dem Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland ausschliessenden Kaufpreisfinanzierung: Gemäss Kaufvertrag vom 15. Oktober 1999 verfällt der von T. und A. G.________ der Beschwerdeführerin geschuldete Kaufpreis zur Hauptsache erst im Zeitpunkt der "Abgabe der Grundbuchanmeldung zur Eigentumsübertragung".

Als Nachweis dafür, dass der Betrag abweichend hiervon mit Sicherheit bereits vorgängig im Sinne eines Darlehens in Anrechnung auf den Kaufpreis zur Verfügung gestellt würde, genügte auch die vorliegend ohnehin unbeachtliche, blosse Absichtserklärung von T. und A.
G.________ vom 17. Januar 2000 nicht (vgl. E. 2). Der Zufluss der Kaufpreiszahlung der Folgekäufer G.________ steht demnach unter dem Vorbehalt, dass die Beschwerdeführerin in Erfüllung des gültig zustande gekommenen Kaufvertrags vom 8. April 1999 die Verfügungsberechtigung über die fraglichen Liegenschaften erlangt hat, mithin aufgrund eines gültig und unbedingt bestehenden Finanzierungsgeschäfts vorgängig die Bewilligungspflicht im Sinne von Art. 2 Abs. 1 BewG ausgeschlossen bzw. die Bewilligung im Sinne von Art. 8 ff . BewG erteilt werden konnte (vgl.
Art. 26 BewG). Den Nachweis einer solch gesicherten Finanzierung hat die Beschwerdeführerin klarerweise nicht erbracht, so dass der Grunderwerb zu Recht verweigert wurde.
Nicht zu sehen ist, weshalb die Rekurskommission unter diesen eindeutigen Umständen nicht hätte selber entscheiden dürfen, sondern die Sache zur nochmaligen Beurteilung an den Bezirksrat zurückzuweisen gewesen wäre.

4.- Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde erweist sich demnach als offensichtlich unbegründet und ist im vereinfachten Verfahren mit summarischer Begründung abzuweisen (Art. 36a OG).

Entsprechend dem Ausgang des Verfahrens sind der Beschwerdeführerin die bundesgerichtlichen Kosten aufzuerlegen (Art. 156 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 153 und Art. 153a OG). Eine Parteientschädigung ist nicht geschuldet (Art. 159 OG).

Demnach erkennt das Bundesgericht
im Verfahren nach Art. 36a OG:

1.- Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde wird abgewiesen.

2.- Die Gerichtsgebühr von Fr. 5'000.-- wird der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.- Dieses Urteil wird der Beschwerdeführerin, dem Bezirksrat Zürich, der Volkswirtschaftsdirektion und der Rekurskommission für Grunderwerb des Kantons Zürich sowie dem Eidgenössischen Justiz- und Polizeidepartement schriftlich mitgeteilt.

______________
Lausanne, 22. Mai 2000

Im Namen der II. öffentlichrechtlichen Abteilung
des SCHWEIZERISCHEN BUNDESGERICHTS
Der Präsident:

Die Gerichtsschreiberin:

SR 211.412.41 Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) BewG Art. 2 Bewilligungspflicht - 1 Personen im Ausland bedürfen für den Erwerb von Grundstücken einer Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde.
¹	Personen im Ausland bedürfen für den Erwerb von Grundstücken einer Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde.
²	Keiner Bewilligung bedarf der Erwerb, wenn:
^a	das Grundstück als ständige Betriebsstätte eines Handels-, Fabrikations- oder eines anderen nach kaufmännischer Art geführten Gewerbes, eines Handwerksbetriebes oder eines freien Berufes dient;
^b	das Grundstück dem Erwerber als natürlicher Person als Hauptwohnung am Ort seines rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitzes dient; oder
^c	eine Ausnahme nach Artikel 7 vorliegt.4
³	Beim Erwerb von Grundstücken nach Absatz 2 Buchstabe a können durch Wohnanteilvorschriften vorgeschriebene Wohnungen oder dafür reservierte Flächen miterworben werden.5

SR 211.412.41 Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) BewG Art. 4 Erwerb von Grundstücken - 1 Als Erwerb eines Grundstückes gilt:
¹	Als Erwerb eines Grundstückes gilt:
^a	der Erwerb des Eigentums, eines Baurechts, eines Wohnrechts oder der Nutzniessung an einem Grundstück;
^b	die Beteiligung an einer vermögensfähigen Gesellschaft ohne juristische Persönlichkeit, deren tatsächlicher Zweck der Erwerb von Grundstücken ist;
^c	der Erwerb des Eigentums oder der Nutzniessung an einem Anteil an einem Immobilienfonds, dessen Anteilscheine auf dem Markt nicht regelmässig gehandelt werden, oder an einem ähnlichen Vermögen;
^cbis	der Erwerb des Eigentums oder der Nutzniessung an einer Aktie einer Immobilien-SICAV, deren Aktien auf dem Markt nicht regelmässig gehandelt werden, oder an einem ähnlichen Vermögen;
^d	...9
^e	der Erwerb des Eigentums oder der Nutzniessung an einem Anteil an einer juristischen Person, deren tatsächlicher Zweck der Erwerb von Grundstücken ist, sofern die Anteile dieser juristischen Person nicht an einer Börse in der Schweiz kotiert sind;
^f	die Begründung und Ausübung eines Kaufs-, Vorkaufs- oder Rückkaufsrechts an einem Grundstück oder an einem Anteil im Sinne der Buchstaben b, c und e;
^g	der Erwerb anderer Rechte, die dem Erwerber eine ähnliche Stellung wie dem Eigentümer eines Grundstückes verschaffen.
²	Als Erwerb eines Grundstückes gilt auch, wenn eine juristische Person oder eine vermögensfähige Gesellschaft ohne juristische Persönlichkeit ihren statutarischen oder tatsächlichen Sitz ins Ausland verlegt und Rechte an einem Grundstück beibehält, das nicht nach Artikel 2 Absatz 2 Buchstabe a bewilligungsfrei erworben werden kann.12

SR 211.412.41 Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) BewG Art. 4 Erwerb von Grundstücken - 1 Als Erwerb eines Grundstückes gilt:
¹	Als Erwerb eines Grundstückes gilt:
^a	der Erwerb des Eigentums, eines Baurechts, eines Wohnrechts oder der Nutzniessung an einem Grundstück;
^b	die Beteiligung an einer vermögensfähigen Gesellschaft ohne juristische Persönlichkeit, deren tatsächlicher Zweck der Erwerb von Grundstücken ist;
^c	der Erwerb des Eigentums oder der Nutzniessung an einem Anteil an einem Immobilienfonds, dessen Anteilscheine auf dem Markt nicht regelmässig gehandelt werden, oder an einem ähnlichen Vermögen;
^cbis	der Erwerb des Eigentums oder der Nutzniessung an einer Aktie einer Immobilien-SICAV, deren Aktien auf dem Markt nicht regelmässig gehandelt werden, oder an einem ähnlichen Vermögen;
^d	...9
^e	der Erwerb des Eigentums oder der Nutzniessung an einem Anteil an einer juristischen Person, deren tatsächlicher Zweck der Erwerb von Grundstücken ist, sofern die Anteile dieser juristischen Person nicht an einer Börse in der Schweiz kotiert sind;
^f	die Begründung und Ausübung eines Kaufs-, Vorkaufs- oder Rückkaufsrechts an einem Grundstück oder an einem Anteil im Sinne der Buchstaben b, c und e;
^g	der Erwerb anderer Rechte, die dem Erwerber eine ähnliche Stellung wie dem Eigentümer eines Grundstückes verschaffen.
²	Als Erwerb eines Grundstückes gilt auch, wenn eine juristische Person oder eine vermögensfähige Gesellschaft ohne juristische Persönlichkeit ihren statutarischen oder tatsächlichen Sitz ins Ausland verlegt und Rechte an einem Grundstück beibehält, das nicht nach Artikel 2 Absatz 2 Buchstabe a bewilligungsfrei erworben werden kann.12

SR 211.412.411 Verordnung vom 1. Oktober 1984 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewV) BewV Art. 1 Erwerb von Grundstücken - 1 Als Erwerb von Grundstücken gelten auch:
¹	Als Erwerb von Grundstücken gelten auch:
^a	die Beteiligung an der Gründung und, sofern der Erwerber damit seine Stellung verstärkt, an der Kapitalerhöhung von juristischen Personen, deren tatsächlicher Zweck der Erwerb von Grundstücken ist (Art. 4 Abs. 1 Bst. e BewG), die nicht nach Artikel 2 Absatz 2 Buchstabe a BewG ohne Bewilligung erworben werden können;
^b	die Übernahme eines Grundstückes, das nicht nach Artikel 2 Absatz 2 Buchstabe a BewG ohne Bewilligung erworben werden kann, zusammen mit einem Vermögen oder Geschäft (Art. 181 Obligationenrecht, OR4) oder durch Fusion, Spaltung, Umwandlung oder Vermögensübertragung nach dem Fusionsgesetz vom 3. Oktober 20035 (FusG), sofern sich dadurch die Rechte des Erwerbers an diesem Grundstück vermehren;
^c	der Erwerb von Anteilen an einer Gesellschaft, der eine Wohnung gehört, die dem Erwerber der Anteile als Haupt-, Zweit- oder Ferienwohnung dient.
²	Als andere Rechte, die dem Erwerber eine ähnliche Stellung wie dem Eigentümer eines Grundstückes verschaffen (Art. 4 Abs. 1 Bst. g BewG), gelten insbesondere:
^a	die langfristige Miete oder Pacht eines Grundstückes, wenn die Abreden den Rahmen des gewöhnlichen oder kaufmännischen Geschäftsverkehrs sprengen und den Vermieter oder Verpächter in eine besondere Abhängigkeit vom Mieter oder Pächter bringen;
^b	die Finanzierung des Kaufes oder der Überbauung eines Grundstückes, wenn die Abreden, die Höhe der Kredite oder die Vermögensverhältnisse des Schuldners den Käufer oder Bauherrn in eine besondere Abhängigkeit vom Gläubiger bringen;
^c	die Begründung von Bauverboten und ähnlichen Eigentumsbeschränkungen mit dinglicher oder obligatorischer Wirkung, welche ein Nachbargrundstück betreffen.

SR 211.412.41 Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) BewG Art. 17 Bewilligungsverfahren - 1 Erwerber, deren Bewilligungspflicht sich nicht ohne weiteres ausschliessen lässt, haben spätestens nach dem Abschluss des Rechtsgeschäftes oder, mangels dessen, nach dem Erwerb um die Bewilligung oder die Feststellung nachzusuchen, dass sie keiner Bewilligung bedürfen.
¹	Erwerber, deren Bewilligungspflicht sich nicht ohne weiteres ausschliessen lässt, haben spätestens nach dem Abschluss des Rechtsgeschäftes oder, mangels dessen, nach dem Erwerb um die Bewilligung oder die Feststellung nachzusuchen, dass sie keiner Bewilligung bedürfen.
²	Die Bewilligungsbehörde eröffnet ihre Verfügung mit Begründung und Rechtsmittelbelehrung den Parteien, der Gemeinde, in der das Grundstück liegt, und mit den vollständigen Akten der beschwerdeberechtigten kantonalen Behörde.
³	Verzichtet die beschwerdeberechtigte kantonale Behörde auf eine Beschwerde oder zieht sie diese zurück, so eröffnet sie die Verfügung mit den vollständigen Akten kostenlos dem Bundesamt für Justiz.

SR 211.412.41 Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) BewG Art. 14 Bedingungen und Auflagen - 1 Die Bewilligung wird unter Bedingungen und Auflagen erteilt, die sicherstellen, dass das Grundstück zu dem vom Erwerber geltend gemachten Zweck verwendet wird.
¹	Die Bewilligung wird unter Bedingungen und Auflagen erteilt, die sicherstellen, dass das Grundstück zu dem vom Erwerber geltend gemachten Zweck verwendet wird.
²	Der Bundesrat regelt die Mindestbedingungen und -auflagen, soweit dieses Gesetz sie nicht regelt, und den Verfall von Bewilligungen.
³	Auflagen sind im Grundbuch anzumerken.
⁴	Sie können auf Antrag des Erwerbers aus zwingenden Gründen widerrufen werden.
⁵	Wird die Bewilligungspflicht verneint, weil Personen im Ausland keine beherrschende Stellung innehaben, so ist diese Feststellung an die Auflage zu knüpfen, dass der Erwerber vor jeder Änderung der Verhältnisse, welche die Bewilligungspflicht begründen könnte, erneut um die Feststellung nachzusuchen hat.

SR 211.412.41 Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) BewG Art. 8 Allgemeine Bewilligungsgründe - 1 Der Erwerb wird bewilligt, wenn das Grundstück dienen soll:
¹	Der Erwerb wird bewilligt, wenn das Grundstück dienen soll:
^a	...30
^b	als Kapitalanlage aus der Geschäftstätigkeit ausländischer und ausländisch beherrschter, in der Schweiz zum Geschäftsbetrieb zugelassener Versicherungseinrichtungen, sofern die allgemein anerkannten Anlagegrundsätze beachtet werden und der Wert aller Grundstücke des Erwerbers die von der Versicherungsaufsichtsbehörde als technisch notwendig erachteten Rückstellungen für das Schweizer Geschäft nicht übersteigt;
^c	zur Personalvorsorge von inländischen Betriebsstätten oder zu ausschliesslich gemeinnützigen Zwecken, wenn der Erwerber für das Grundstück von der direkten Bundessteuer befreit ist;
^d	zur Deckung pfandgesicherter Forderungen ausländischer und ausländisch beherrschter, in der Schweiz zum Geschäftsbetrieb zugelassener Banken und Versicherungseinrichtungen in Zwangsverwertungen und Liquidationsvergleichen.
²	Einem Erben, welcher der Bewilligung bedarf und keinen Bewilligungsgrund hat, wird der Erwerb mit der Auflage bewilligt, das Grundstück innert zweier Jahre wieder zu veräussern. Weist der Erbe enge, schutzwürdige Beziehungen zum Grundstück nach, so kann die Bewilligung ohne diese Auflage erteilt werden.32
³	Einer natürlichen Person, die von einer anderen eine Haupt-, Zweit- oder Ferienwohnung oder eine Wohneinheit in einem Apparthotel erwirbt und dafür mangels kantonaler Bestimmungen oder infolge einer örtlichen Bewilligungssperre keinen Bewilligungsgrund hat, wird die Bewilligung erteilt, wenn ein Härtefall für den Veräusserer vorliegt. Als Härtefall gilt eine nachträglich eingetretene, unvorhersehbare Notlage des Veräusserers, die er nur abwenden kann, indem er das Grundstück an eine Person im Ausland veräussert. ...33.

SR 211.412.41 Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) BewG Art. 26 Unwirksamkeit und Nichtigkeit - 1 Rechtsgeschäfte über einen Erwerb, für den der Erwerber einer Bewilligung bedarf, bleiben ohne rechtskräftige Bewilligung unwirksam.
¹	Rechtsgeschäfte über einen Erwerb, für den der Erwerber einer Bewilligung bedarf, bleiben ohne rechtskräftige Bewilligung unwirksam.
²	Sie werden nichtig, wenn:
^a	der Erwerber das Rechtsgeschäft vollzieht, ohne um die Bewilligung nachzusuchen oder bevor die Bewilligung in Rechtskraft tritt;
^b	die Bewilligungsbehörde die Bewilligung rechtskräftig verweigert oder widerrufen hat;
^c	der Grundbuchverwalter oder Handelsregisterführer die Anmeldung abweist, ohne dass die Bewilligungsbehörde die Bewilligung vorgängig verweigert hat;
^d	die Steigerungsbehörde den Zuschlag aufhebt, ohne dass die Bewilligungsbehörde die Bewilligung vorgängig verweigert hat.
³	Unwirksamkeit und Nichtigkeit sind von Amtes wegen zu beachten.
⁴	Sie haben zur Folge, dass:
^a	versprochene Leistungen nicht gefordert werden dürfen;
^b	Leistungen innerhalb eines Jahres zurückgefordert werden können, seit der Kläger Kenntnis von seinem Rückforderungsanspruch hat, oder innerhalb eines Jahres seit Abschluss eines Strafverfahrens, spätestens aber innerhalb von zehn Jahren seit die Leistung erbracht worden ist;
^c	von Amtes wegen auf Beseitigung eines rechtswidrigen Zustandes geklagt wird.