4A_577/2010 - 2011-03-21 - Diritto contrattuale

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A_577/2010

Arrêt du 21 mars 2011
Ire Cour de droit civil

Composition
Mme et MM. les Juges Klett, présidente, Corboz et Kolly.
Greffière: Mme Monti.

Participants à la procédure
X.________,
recourante,

contre

Y.________, représenté par
Me Laurent Schuler,
intimé.

Objet
bail à loyer; vice de forme,

recours en matière civile contre l'arrêt rendu le 21 mai 2010 par la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud.

Faits:

A.
Y.________ en qualité de bailleur et X.________ en qualité de locataire ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur un appartement de 3,5 pièces et un garage à .... Le loyer mensuel net était de 3'250 fr. (dont 200 fr. pour le garage), plus 200 fr. de charges. Prenant effet le 1er octobre 2007, le bail devait durer deux ans; il était ensuite reconductible d'année en année, sauf avis de résiliation reçu au moins quatre mois avant l'échéance.

Le 28 décembre 2007, la locataire a adressé au bailleur une liste de défauts qu'elle disait avoir constatés depuis un mois. Le 1er juillet 2008, elle a restitué de manière anticipée l'appartement et ses dépendances et a cessé depuis lors de s'acquitter des loyers. L'appartement n'a pas été reloué.

B.
B.a Le 29 septembre 2008, la locataire a ouvert action devant le Tribunal des baux du canton de Vaud. Elle a conclu au paiement de 8'400 fr. en précisant par la suite qu'elle demandait une réduction de loyer de 25 %. Le bailleur a conclu au rejet de l'action et pris des conclusions reconventionnelles tendant notamment au paiement du loyer jusqu'à l'échéance contractuelle du 1er octobre 2009. Concluant à libération, la locataire a encore pris une conclusion en annulation d'une poursuite en cours.

Par jugement du 15 avril 2009, le Tribunal des baux a réduit de 5 % les loyers mensuels nets de l'appartement et du garage du 1er janvier 2008 au 28 février 2009 (ch. I et III du dispositif) et condamné en conséquence le bailleur à verser à la locataire les sommes de 915 fr. (appartement) et 60 fr. (garage) plus intérêts au titre des fractions de loyers payées en trop pour la période du 1er janvier au 30 juin 2008 (ch. II et IV du dispositif). Il a par ailleurs condamné la locataire à verser au bailleur d'une part les sommes de 24'780 fr. et 1'520 fr. plus intérêts au titre des loyers réduits pour l'appartement et le garage afférents à la période du 1er juillet 2008 au 28 février 2009 (ch. V et VI du dispositif), d'autre part le montant de 400 fr. plus intérêts au titre des frais de remise en état de l'appartement loué (ch. VII du dispositif). Il a rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (ch. X du dispositif).
B.b La locataire a porté ce jugement devant la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois. Elle a conclu principalement à une réduction de 25 % du loyer mensuel net de l'appartement du 1er janvier 2008 au 28 février 2009 (ch. I du dispositif), ainsi qu'à l'annulation des chiffres II, IV, V, VI et VII du dispositif du jugement et à l'adjonction d'un chiffre XI nouveau ordonnant l'annulation d'une poursuite en cours. Elle a pris des conclusions subsidiaires en nullité. L'intimé n'a pas déposé de mémoire.

Par arrêt du 21 mai 2010, la Chambre des recours a rejeté le recours et confirmé le jugement de première instance.

C.
La locataire (ci-après: la recourante) interjette un recours en matière civile auprès du Tribunal fédéral. Elle conclut à l'annulation de l'arrêt précité et à la réforme du jugement du Tribunal des baux en ce sens que les chiffres II, IV, V et VI de son dispositif sont annulés et qu'un chiffre XI nouveau est ajouté ordonnant l'annulation d'une poursuite en cours.

Le bailleur (ci-après: l'intimé) conclut au rejet du recours.

L'autorité précédente se réfère à son arrêt.

Considérant en droit:

1.
L'arrêt attaqué a été rendu en matière civile (art. 72 al. 1 LTF) par l'autorité cantonale de dernière instance (art. 75 al. 1 LTF) dans une affaire pécuniaire dont les juges précédents ont fixé la valeur litigieuse à 35'220 fr., sans être contredits par les parties, de sorte que le seuil de 15'000 fr. est atteint (art. 74 al. 1 let. a LTF). Interjeté par une partie à la procédure qui a partiellement succombé dans ses conclusions (art. 76 al. 1 LTF dans sa teneur antérieure au 1er janvier 2011), le recours est pour le surplus recevable puisqu'il a été déposé dans le délai (art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) prévus par la loi.

2.
Le recours en matière civile peut être interjeté pour violation du droit tel que délimité par les art. 95 et 96 LTF. Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue à l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilité (art. 108 al. 1 let. b LTF), il n'examine en principe que les griefs invoqués et n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui se posent lorsque celles-ci ne sont plus discutées devant lui (ATF 135 III 397 consid. 1.4 p. 400).

Le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en écarter que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte - notion qui correspond à celle d'arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 136 II 304 consid. 2.4 p. 314) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF).

3.
A l'appui de sa réponse, l'intimé a produit le procès-verbal d'une audience tenue le 11 juin 2009 devant la Commission de conciliation en matière de baux à loyer.

Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté dans un recours au Tribunal fédéral, sauf à résulter de la décision de l'autorité précédente (art. 99 al. 1 LTF; cf. arrêt 4A_536/2010 du 1er décembre 2010 consid. 2.1). Cette exception n'étant pas réalisée en l'espèce, la pièce en question est irrecevable.

4.
4.1 La recourante se plaint d'une violation des art. 20 al. 2 et 270 al. 2 CO, 19 al. 3 OBLF (RS 221.213.11) et 8 CC. Selon elle, les juges vaudois, saisis d'une contestation portant sur le loyer, auraient dû examiner d'office la fixation du loyer initial et en constater la nullité, faute d'utilisation de la formule officielle obligatoire. Qui plus est, il leur aurait échappé que le bailleur doit prouver le montant du loyer qu'il réclame en produisant le contrat de bail et la formule officielle. Le bailleur n'ayant pas présenté ladite formule, le juge aurait dû rejeter son action.

4.2 Dans le canton de Vaud, le bailleur doit notifier le loyer initial au moyen de la formule officielle (art. 270 al. 2 CO et art. 1er de l'arrêté du 9 juillet 2001 rendant obligatoire la formule officielle au changement de locataire, RSV 221.315.1). Cette obligation constitue une exigence de forme écrite qualifiée au sens de l'art. 11 CO (cf. ATF 120 II 341 consid. 2c). Un vice de forme tel que le défaut d'utilisation de la formule officielle entraîne la nullité partielle du contrat, limitée à la fixation du loyer (ATF 124 III 62 consid. 2a p. 64). La nullité se constate d'office et intervient de plein droit (arrêt 4C.428/2004 du 1er avril 2005 consid. 3.1; Pierre Engel, Traité des obligations en droit suisse, 2e éd. 1997, p. 262).
A teneur de l'art. 274d al. 3 CO applicable à la procédure relative aux baux d'habitations et de locaux commerciaux, le juge établit d'office les faits et apprécie librement les preuves; les parties sont tenues de lui présenter toutes les pièces nécessaires à l'appréciation du litige. Le principe d'instruction ainsi posé n'est pas une maxime officielle absolue, mais une maxime inquisitoire sociale; le juge ne doit pas instruire d'office le litige lorsqu'une partie renonce à expliquer sa position (SVIT-Kommentar, Das schweizerische Mietrecht, 3e éd. 2008, n° 19b ad art. 274d CO p. 915). Cette disposition ne libère pas les parties de la responsabilité d'établir l'état de fait pertinent et d'apporter les preuves topiques; elle n'a pas d'influence sur le fardeau de la preuve (ATF 125 III 231 consid. 4a; David Lachat, Le bail à loyer, 2008, p. 149). Le juge doit néanmoins s'assurer, notamment par l'interpellation des parties, que leurs allégations et leurs offres de preuve sont complètes, mais il n'est tenu de le faire que s'il a des motifs objectifs d'éprouver des doutes sur ce point (ATF 125 III 231 consid. 4a p. 239; 107 II 233 consid. 2c p. 236). La maxime inquisitoire sociale ne limite pas le droit des parties de déterminer
librement l'objet du litige par leurs conclusions, conformément à la maxime de disposition; le juge n'a ainsi pas à instruire des faits sans lien avec l'objet du litige, ou qui concernent des prétentions autres que celles invoquées, ou qui sont reconnus par les parties (Peter Higi, Zürcher Kommentar, 4e éd. 1996, n°s 67-71 ad art. 274d CO; SVIT-Kommentar, op. cit., n° 18b ad art. 274d CO p. 914; cf. aussi ATF 122 III 20 consid. 4d).

L'art. 274d al. 3 CO n'empêche pas les cantons de prohiber l'introduction de nova durant la procédure de recours, de manière à assurer le principe du double degré de juridiction (ATF 125 III 231 consid. 4a p. 239; arrêt 4C.536/1996 du 26 février 1997 consid. 3b, in SJ 1997 p. 416).

4.3 En l'espèce, la Chambre des recours a constaté - sans être critiquée sur ce point par la recourante - que le défaut de notification de la formule officielle ne ressortait ni de l'état de fait ni des pièces du dossier. Elle a précisé qu'aucune instruction n'avait eu lieu à ce sujet et a considéré que le Tribunal des baux n'avait pas violé son devoir d'instruction dans le cadre de la maxime inquisitoriale sociale.

Ces considérations ne peuvent qu'être approuvées. On ne saurait déduire de l'art. 274d al. 3 CO le devoir d'instruire d'office sur la validité de la fixation du loyer initial. Il incombe certes au juge de constater d'office la nullité dont il a connaissance. Toutefois, l'obligation d'instruire dépend de la règle de procédure applicable. Or, l'art. 274d al. 3 CO ne consacre qu'une maxime inquisitoire restreinte (ou maxime des débats atténuée), qui limite le devoir d'instruction au cas où des motifs objectifs suscitent des doutes sur le caractère complet des allégations des parties. De plus, le juge ne peut pas modifier l'objet du litige déterminé par les conclusions des parties.

En l'occurrence, la demande reconventionnelle de l'intimé en paiement du loyer arriéré faisait suite à une demande principale de la recourante en réduction de loyer déterminée par rapport au loyer initial non contesté; la recourante, assistée d'un mandataire professionnel, avait simplement allégué que le bail était entré en vigueur sans arguer du défaut de notification de la formule officielle. Le différend, tel qu'il résultait des moyens soulevés par les parties, portait sur l'état de la chose louée et sur le moment auquel l'obligation de payer le loyer avait pris fin. Le montant du loyer initial ne constituait donc pas un point litigieux. Dans ces circonstances, le Tribunal des baux n'avait pas de motifs objectifs d'instruire la question de la validité de la fixation du loyer et pouvait considérer que les parties n'entendaient pas faire porter le litige sur une telle question.

La recourante objecte qu'elle a fait valoir la nullité du loyer initial à l'audience de jugement; un tel fait ne ressort toutefois ni de l'arrêt attaqué, ni du jugement du Tribunal des baux, ni du procès-verbal de l'audience de jugement du 15 avril 2009.

Pour le surplus, la Chambre des recours a rappelé, en se référant à l'art. 452 al. 1ter CPC/VD (applicable par renvoi de l'art. 13 de l'ancienne loi du 13 décembre 1981 sur le Tribunal des baux), que dans le cadre de la procédure de recours, les parties ne pouvaient pas articuler des faits nouveaux sous réserve de ceux résultant du dossier ou qui auraient dû être retenus ou de ceux pouvant résulter d'une instruction complémentaire selon l'art. 456a CPC/VD. La recourante ne se plaint pas d'une application arbitraire du droit de procédure cantonal; elle ne prétend pas non plus qu'une telle réglementation irait à l'encontre de l'art. 274d al. 3 CO, à juste titre compte tenu de la jurisprudence exposée ci-dessus.
Sur la base des constatations des juridictions cantonales, qui lient le Tribunal fédéral, le moyen pris de la violation de l'art. 274d al. 3 CO se révèle infondé. Les griefs tirés de la violation des art. 20 al. 2 CO, 270 al. 2 CO et 19 al. 3 OBLF s'en trouvent par là même, eux aussi, privés de fondement, puisqu'ils présupposent le défaut d'utilisation de la formule officielle, circonstance qui n'est pas constatée.

Quant à l'art. 8 CC, il a trait à la répartition du fardeau de la preuve et détermine quelle partie doit assumer les conséquences de l'échec de la preuve (ATF 127 III 519 consid. 2a p. 522). En l'occurrence, il s'agit à l'évidence de la recourante, car c'est elle qui s'est prévalue de la circonstance non établie, à savoir la prétendue absence de notification du loyer initial au moyen de la formule officielle obligatoire. Aussi la cour cantonale ne saurait-elle se voir reprocher une violation de la disposition citée.

5.
Le recours doit ainsi être rejeté.

Les frais judiciaires sont mis à la charge de la recourante, qui succombe (art. 66 al. 1 LTF). Celle-ci versera à l'intimé une indemnité à titre de dépens (art. 68 al. 1 et 2 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est rejeté.

2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 1'500 fr., sont mis à la charge de la recourante.

3.
La recourante est condamnée à verser à l'intimé une indemnité de 2'000 fr. à titre de dépens.

4.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud.

Lausanne, le 21 mars 2011

Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente: La Greffière:

Klett Monti

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 72 Principio - 1 Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
¹	Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
²	Al ricorso in materia civile soggiacciono anche:
^a	le decisioni in materia di esecuzione e fallimento;
^b	le decisioni in rapporto diretto con il diritto civile pronunciate in applicazione di norme di diritto pubblico, segnatamente le decisioni:
^b1	sul riconoscimento e l'esecuzione di decisioni e sull'assistenza giudiziaria in materia civile,
^b2	sulla tenuta del registro fondiario, dei registri dello stato civile, del registro di commercio e dei registri in materia di marchi, disegni e modelli, brevetti d'invenzione, varietà vegetali e topografie,
^b3	sull'autorizzazione al cambiamento del nome,
^b4	in materia di vigilanza sulle fondazioni, eccettuati gli istituti di previdenza e di libero passaggio,
^b5	in materia di vigilanza sugli esecutori testamentari e altri rappresentanti previsti dal diritto successorio,
^b6	in materia di protezione dei minori e degli adulti,
^b7	...

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 75 Autorità inferiori - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori quali autorità cantonali di ultima istanza. Tali tribunali giudicano su ricorso, salvo nei casi in cui:
^a	una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^b	un tribunale specializzato nelle controversie di diritto commerciale giudica in istanza cantonale unica;
^c	è proposta loro direttamente, con il consenso di tutte le parti, un'azione con un valore litigioso di almeno 100 000 franchi.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 74 Valore litigioso minimo - 1 Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
¹	Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
^a	15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione;
^b	30 000 franchi in tutti gli altri casi.
²	Quando il valore litigioso non raggiunge l'importo determinante secondo il capoverso 1, il ricorso è ammissibile:
^a	se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale;
^b	se una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^c	contro le decisioni delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^d	contro le decisioni del giudice del fallimento e del concordato;
^e	contro le decisioni del Tribunale federale dei brevetti.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 76 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
¹	Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
^a	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo; e
^b	è particolarmente toccato dalla decisione impugnata e ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica della stessa.
²	Il diritto di ricorrere contro le decisioni di cui all'articolo 72 capoverso 2 spetta inoltre alla Cancelleria federale, ai dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, ai servizi loro subordinati, se la decisione impugnata viola la legislazione federale nella sfera dei loro compiti.40

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 100 Ricorso contro decisioni - 1 Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
¹	Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
²	Il termine è di dieci giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^b	nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale e dell'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale;
^c	in materia di ritorno di un minore secondo la Convenzione europea del 20 maggio 198090 sul riconoscimento e l'esecuzione delle decisioni in materia di affidamento di minori e sul ristabilimento dell'affidamento oppure secondo la Convenzione del 25 ottobre 198091 sugli aspetti civili del rapimento internazionale di minori;
^d	del Tribunale federale dei brevetti in materia di rilascio di una licenza secondo l'articolo 40d della legge del 25 giugno 195493 sui brevetti.
³	Il termine è di cinque giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento pronunciate nell'ambito dell'esecuzione cambiaria;
^b	dei Governi cantonali su ricorsi concernenti votazioni federali.
⁴	Il termine è di tre giorni per i ricorsi contro le decisioni dei Governi cantonali su ricorsi concernenti le elezioni al Consiglio nazionale.
⁵	Per i ricorsi concernenti conflitti di competenza tra due Cantoni, il termine decorre al più tardi dal giorno in cui in ciascun Cantone sono state pronunciate decisioni impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
⁶	...94
⁷	Il ricorso per denegata o ritardata giustizia può essere interposto in ogni tempo.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
¹	Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
²	Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.14 15
³	Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
⁴	In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201616 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
^a	il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
^b	le modalità di trasmissione;
^c	le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.17
⁵	Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
⁶	Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
⁷	Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 96 Diritto estero - Il ricorrente può far valere che:
^a	non è stato applicato il diritto estero richiamato dal diritto internazionale privato svizzero;
^b	il diritto estero richiamato dal diritto internazionale privato svizzero non è stato applicato correttamente, sempreché la decisione non concerna una causa di natura pecuniaria.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 108 Giudice unico - 1 Il presidente della corte decide in procedura semplificata circa:
¹	Il presidente della corte decide in procedura semplificata circa:
^a	la non entrata nel merito su ricorsi manifestamente inammissibili;
^b	la non entrata nel merito su ricorsi manifestamente non motivati in modo sufficiente (art. 42 cpv. 2);
^c	la non entrata nel merito su ricorsi querulomani o abusivi.
²	Può delegare questo compito a un altro giudice.
³	La motivazione della decisione si limita a una breve indicazione del motivo d'inammissibilità.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
¹	Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
²	Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
³	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.96

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 99 - 1 Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore.
¹	Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore.
²	Non sono ammissibili nuove conclusioni.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 20 - 1 Il contratto che ha per oggetto una cosa impossibile o contraria alle leggi od ai buoni costumi è nullo.
¹	Il contratto che ha per oggetto una cosa impossibile o contraria alle leggi od ai buoni costumi è nullo.
²	Se il contratto è viziato solo in alcune parti, queste soltanto sono nulle, ove non si debba ammettere che senza la parte nulla esso non sarebbe stato conchiuso.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 270 - 1 Il conduttore può contestare innanzi l'autorità di conciliazione, entro 30 giorni dalla consegna della cosa, la liceità della pigione iniziale a' sensi degli articoli 269 e 269a e domandarne la riduzione se:
¹	Il conduttore può contestare innanzi l'autorità di conciliazione, entro 30 giorni dalla consegna della cosa, la liceità della pigione iniziale a' sensi degli articoli 269 e 269a e domandarne la riduzione se:
^a	è stato costretto a concludere il contratto per necessità personale o familiare oppure a causa della situazione del mercato locale di abitazioni e di locali commerciali; o
^b	il locatore ha aumentato in modo rilevante la pigione iniziale rispetto a quella precedente per la stessa cosa.
²	In caso di penuria di abitazioni, i Cantoni possono dichiarare obbligatorio, in tutto o parte del loro territorio, l'uso del modulo ufficiale di cui all'articolo 269d per la conclusione di un nuovo contratto di locazione.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 11 - 1 Per la validità dei contratti non si richiede alcuna forma speciale, se questa non sia prescritta dalla legge.
¹	Per la validità dei contratti non si richiede alcuna forma speciale, se questa non sia prescritta dalla legge.
²	Ove non sia diversamente stabilito circa l'importanza e l'efficacia d'una forma legalmente prescritta, dalla osservanza di questa dipende la validità del contratto.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
¹	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
²	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
³	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
⁴	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
⁵	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.