Tribunal federal
{T 0/2}
4C.368/2004 /ech
Arrêt du 21 février 2005
Ire Cour civile
Composition
MM. et Mme les Juges Corboz, Président, Rottenberg Liatowitsch et Favre.
Greffière: Mme Godat Zimmermann.
Parties
A.________, demanderesse et recourante, représentée par Me Michel Lellouch,
contre
la Société X.________,
défenderesse et intimée, représentée par Me Christian Buonomo.
Objet
bail à loyer; défaut de la chose louée; remise en état; réduction du loyer et dommages-intérêts,
recours en réforme contre l'arrêt de la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève du
6 septembre 2004.
Faits:
A.
La Société X.________ (ci-après: X.________) était propriétaire d'un immeuble édifié dans les années 1930, à Genève. Elle a remis à bail à A.________, à partir du 16 juin 1995, un appartement de trois pièces, au premier étage de cet immeuble. Dès le 1er juillet 1999, le loyer mensuel s'élevait à 970 fr., sans les charges.
Le 28 janvier 1999, A.________ s'est adressée par écrit à B.________, qui habitait l'appartement situé au-dessus du sien, pour se plaindre du bruit qu'elle provoquait en marchant avec ses chaussures.
Le 26 avril 1999, la locataire du premier étage a donné connaissance à la gérance de sa lettre de janvier; elle se plaignait en outre de la musique trop forte provenant de l'appartement du dessus.
Le 24 mai 2000, A.________ a reproché à B.________ de claquer les portes.
Faisant état de musique forte, de claquements de porte, de déplacements de mobilier et de pas bruyants, la locataire a mis la gérance en demeure, le 29 août 2000, d'intervenir auprès de sa voisine avant le 30 septembre 2000; elle demandait une réduction de loyer de 25% dès le 26 avril 1999, sous menace d'une consignation du loyer et sous réserve de dommages-intérêts.
Par lettre du 6 septembre 2000, la gérance a refusé d'entrer en matière sur la réduction de loyer demandée par la locataire. Elle ajoutait qu'aucun autre preneur ne formulait de griefs à l'encontre de B.________; en revanche, celle-ci se plaignait du harcèlement de A.________.
Le 30 septembre 2000, la locataire a consigné le loyer et les charges d'octobre 2000 auprès de la caisse du Palais de justice de Genève.
B.
B.a Le 10 octobre 2000, A.________ a déposé une requête en validation de la consignation de loyer et en réduction de loyer. Elle concluait à la réparation du défaut lié à l'absence d'isolation phonique de l'immeuble, à une réduction de loyer de 25% dès le 26 avril 1999 jusqu'à la suppression du défaut, ainsi qu'à la libération des loyers consignés à hauteur de la réduction de loyer accordée.
La Commission de conciliation en matière de baux et loyers n'a pas pu concilier les parties. Par décision du 13 mars 2001, elle a débouté la demanderesse de toutes ses conclusions.
B.b Entre-temps, B.________ avait quitté l'appartement situé au-dessus de celui occupé par A.________. Une moquette a alors été posée dans le logement du deuxième étage, loué par les époux C.________ à partir du 1er février 2001.
B.c Le 12 avril 2001, A.________ a saisi le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève. Elle a repris les conclusions formulées devant la Commission de conciliation. En cours de procès, la locataire a requis, en vain, une expertise phonique de l'immeuble. Elle a complété ses conclusions en demandant que la défenderesse soit condamnée à lui payer 1818 fr.55 à titre de frais d'avocat avant procès. Entendue par le tribunal, la locataire a déclaré que son lustre tremblait, qu'elle était dérangée par les bruits de pas de ses voisins du dessus, par une musique bruyante et des bruits sourds.
Par jugement du 8 mai 2003, le Tribunal des baux et loyers a débouté la demanderesse de toutes ses conclusions et ordonné la libération, en faveur de la défenderesse, de la totalité des sommes consignées.
B.d A.________ a déposé un appel, reprenant les conclusions qu'elle avait formulées en première instance. Par arrêt du 6 septembre 2004, la Chambre d'appel en matière de baux et loyers a confirmé le jugement du 8 mai 2003.
C.
A.________ interjette un recours en réforme. Elle demande l'annulation de l'arrêt attaqué et reprend ses conclusions précédentes au fond. A titre subsidiaire, elle conclut au renvoi de la cause à l'autorité cantonale pour compléter le dossier et statuer à nouveau.
La réponse a été déposée au nom de X.________ et de Y.________SA, qui concluent, préalablement, à la substitution de la première société par la seconde et proposent le rejet du recours.
Le Tribunal fédéral considère en droit:
1.
Dans la réponse au recours, X.________ allègue avoir vendu l'immeuble à Y.________SA et en avoir informé la demanderesse. Invoquant l'art. 261
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 261 - 1 Veräussert der Vermieter die Sache nach Abschluss des Mietvertrags oder wird sie ihm in einem Schuldbetreibungs- oder Konkursverfahren entzogen, so geht das Mietverhältnis mit dem Eigentum an der Sache auf den Erwerber über. |
|
1 | Veräussert der Vermieter die Sache nach Abschluss des Mietvertrags oder wird sie ihm in einem Schuldbetreibungs- oder Konkursverfahren entzogen, so geht das Mietverhältnis mit dem Eigentum an der Sache auf den Erwerber über. |
2 | Der neue Eigentümer kann jedoch: |
a | bei Wohn- und Geschäftsräumen das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn er einen dringenden Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte geltend macht; |
b | bei einer anderen Sache das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn der Vertrag keine frühere Auflösung ermöglicht. |
3 | Kündigt der neue Eigentümer früher, als es der Vertrag mit dem bisherigen Vermieter gestattet hätte, so haftet dieser dem Mieter für allen daraus entstehenden Schaden. |
4 | Vorbehalten bleiben die Bestimmungen über die Enteignung. |
Aux termes de l'art. 21 al. 2
SR 273 Bundesgesetz vom 4. Dezember 1947 über den Bundeszivilprozess BZP Art. 21 - 1 Die Klage wird angehoben durch Einreichung der Klageschrift beim Bundesgericht. |
|
1 | Die Klage wird angehoben durch Einreichung der Klageschrift beim Bundesgericht. |
2 | Die Zuständigkeit des Gerichts wird durch nachherige Änderung der sie begründenden Tatsachen nicht berührt. Die Veräusserung der im Streite liegenden Sache oder die Abtretung des streitigen Anspruchs während der Rechtshängigkeit bleibt ohne Einfluss auf die Legitimation zur Sache. |
3 | Im Übrigen bewirkt die Rechtshängigkeit nicht die Festlegung des Sachverhalts auf den Zeitpunkt der Klageeinreichung. |
SR 273 Bundesgesetz vom 4. Dezember 1947 über den Bundeszivilprozess BZP Art. 21 - 1 Die Klage wird angehoben durch Einreichung der Klageschrift beim Bundesgericht. |
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1 | Die Klage wird angehoben durch Einreichung der Klageschrift beim Bundesgericht. |
2 | Die Zuständigkeit des Gerichts wird durch nachherige Änderung der sie begründenden Tatsachen nicht berührt. Die Veräusserung der im Streite liegenden Sache oder die Abtretung des streitigen Anspruchs während der Rechtshängigkeit bleibt ohne Einfluss auf die Legitimation zur Sache. |
3 | Im Übrigen bewirkt die Rechtshängigkeit nicht die Festlegung des Sachverhalts auf den Zeitpunkt der Klageeinreichung. |
SR 273 Bundesgesetz vom 4. Dezember 1947 über den Bundeszivilprozess BZP Art. 21 - 1 Die Klage wird angehoben durch Einreichung der Klageschrift beim Bundesgericht. |
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1 | Die Klage wird angehoben durch Einreichung der Klageschrift beim Bundesgericht. |
2 | Die Zuständigkeit des Gerichts wird durch nachherige Änderung der sie begründenden Tatsachen nicht berührt. Die Veräusserung der im Streite liegenden Sache oder die Abtretung des streitigen Anspruchs während der Rechtshängigkeit bleibt ohne Einfluss auf die Legitimation zur Sache. |
3 | Im Übrigen bewirkt die Rechtshängigkeit nicht die Festlegung des Sachverhalts auf den Zeitpunkt der Klageeinreichung. |
Cela étant, le fait sur lequel X.________ entend fonder une substitution de parties était connu avant que la Chambre d'appel ne rende sa décision, de sorte que la défenderesse aurait pu l'alléguer dans la procédure cantonale. Présenté pour la première fois devant le Tribunal fédéral, il apparaît comme nouveau et n'a pas à être pris en compte par la cour de céans (art. 55 al. 1 let. c
SR 273 Bundesgesetz vom 4. Dezember 1947 über den Bundeszivilprozess BZP Art. 21 - 1 Die Klage wird angehoben durch Einreichung der Klageschrift beim Bundesgericht. |
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1 | Die Klage wird angehoben durch Einreichung der Klageschrift beim Bundesgericht. |
2 | Die Zuständigkeit des Gerichts wird durch nachherige Änderung der sie begründenden Tatsachen nicht berührt. Die Veräusserung der im Streite liegenden Sache oder die Abtretung des streitigen Anspruchs während der Rechtshängigkeit bleibt ohne Einfluss auf die Legitimation zur Sache. |
3 | Im Übrigen bewirkt die Rechtshängigkeit nicht die Festlegung des Sachverhalts auf den Zeitpunkt der Klageeinreichung. |
SR 273 Bundesgesetz vom 4. Dezember 1947 über den Bundeszivilprozess BZP Art. 21 - 1 Die Klage wird angehoben durch Einreichung der Klageschrift beim Bundesgericht. |
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1 | Die Klage wird angehoben durch Einreichung der Klageschrift beim Bundesgericht. |
2 | Die Zuständigkeit des Gerichts wird durch nachherige Änderung der sie begründenden Tatsachen nicht berührt. Die Veräusserung der im Streite liegenden Sache oder die Abtretung des streitigen Anspruchs während der Rechtshängigkeit bleibt ohne Einfluss auf die Legitimation zur Sache. |
3 | Im Übrigen bewirkt die Rechtshängigkeit nicht die Festlegung des Sachverhalts auf den Zeitpunkt der Klageeinreichung. |
2.
2.1 Interjeté par la demanderesse, qui n'a obtenu gain de cause sur aucune de ses conclusions, et dirigé contre une décision finale rendue en dernière instance cantonale par un tribunal supérieur (art. 48 al. 1
SR 273 Bundesgesetz vom 4. Dezember 1947 über den Bundeszivilprozess BZP Art. 21 - 1 Die Klage wird angehoben durch Einreichung der Klageschrift beim Bundesgericht. |
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1 | Die Klage wird angehoben durch Einreichung der Klageschrift beim Bundesgericht. |
2 | Die Zuständigkeit des Gerichts wird durch nachherige Änderung der sie begründenden Tatsachen nicht berührt. Die Veräusserung der im Streite liegenden Sache oder die Abtretung des streitigen Anspruchs während der Rechtshängigkeit bleibt ohne Einfluss auf die Legitimation zur Sache. |
3 | Im Übrigen bewirkt die Rechtshängigkeit nicht die Festlegung des Sachverhalts auf den Zeitpunkt der Klageeinreichung. |
SR 273 Bundesgesetz vom 4. Dezember 1947 über den Bundeszivilprozess BZP Art. 21 - 1 Die Klage wird angehoben durch Einreichung der Klageschrift beim Bundesgericht. |
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1 | Die Klage wird angehoben durch Einreichung der Klageschrift beim Bundesgericht. |
2 | Die Zuständigkeit des Gerichts wird durch nachherige Änderung der sie begründenden Tatsachen nicht berührt. Die Veräusserung der im Streite liegenden Sache oder die Abtretung des streitigen Anspruchs während der Rechtshängigkeit bleibt ohne Einfluss auf die Legitimation zur Sache. |
3 | Im Übrigen bewirkt die Rechtshängigkeit nicht die Festlegung des Sachverhalts auf den Zeitpunkt der Klageeinreichung. |
SR 273 Bundesgesetz vom 4. Dezember 1947 über den Bundeszivilprozess BZP Art. 21 - 1 Die Klage wird angehoben durch Einreichung der Klageschrift beim Bundesgericht. |
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1 | Die Klage wird angehoben durch Einreichung der Klageschrift beim Bundesgericht. |
2 | Die Zuständigkeit des Gerichts wird durch nachherige Änderung der sie begründenden Tatsachen nicht berührt. Die Veräusserung der im Streite liegenden Sache oder die Abtretung des streitigen Anspruchs während der Rechtshängigkeit bleibt ohne Einfluss auf die Legitimation zur Sache. |
3 | Im Übrigen bewirkt die Rechtshängigkeit nicht die Festlegung des Sachverhalts auf den Zeitpunkt der Klageeinreichung. |
SR 273 Bundesgesetz vom 4. Dezember 1947 über den Bundeszivilprozess BZP Art. 21 - 1 Die Klage wird angehoben durch Einreichung der Klageschrift beim Bundesgericht. |
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1 | Die Klage wird angehoben durch Einreichung der Klageschrift beim Bundesgericht. |
2 | Die Zuständigkeit des Gerichts wird durch nachherige Änderung der sie begründenden Tatsachen nicht berührt. Die Veräusserung der im Streite liegenden Sache oder die Abtretung des streitigen Anspruchs während der Rechtshängigkeit bleibt ohne Einfluss auf die Legitimation zur Sache. |
3 | Im Übrigen bewirkt die Rechtshängigkeit nicht die Festlegung des Sachverhalts auf den Zeitpunkt der Klageeinreichung. |
SR 273 Bundesgesetz vom 4. Dezember 1947 über den Bundeszivilprozess BZP Art. 21 - 1 Die Klage wird angehoben durch Einreichung der Klageschrift beim Bundesgericht. |
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1 | Die Klage wird angehoben durch Einreichung der Klageschrift beim Bundesgericht. |
2 | Die Zuständigkeit des Gerichts wird durch nachherige Änderung der sie begründenden Tatsachen nicht berührt. Die Veräusserung der im Streite liegenden Sache oder die Abtretung des streitigen Anspruchs während der Rechtshängigkeit bleibt ohne Einfluss auf die Legitimation zur Sache. |
3 | Im Übrigen bewirkt die Rechtshängigkeit nicht die Festlegung des Sachverhalts auf den Zeitpunkt der Klageeinreichung. |
2.2 Saisi d'un tel recours, le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits contenus dans la décision attaquée, à moins que des dispositions fédérales en matière de preuve n'aient été violées, qu'il faille rectifier des constatations reposant sur une inadvertance manifeste (art. 63 al. 2
SR 273 Bundesgesetz vom 4. Dezember 1947 über den Bundeszivilprozess BZP Art. 21 - 1 Die Klage wird angehoben durch Einreichung der Klageschrift beim Bundesgericht. |
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1 | Die Klage wird angehoben durch Einreichung der Klageschrift beim Bundesgericht. |
2 | Die Zuständigkeit des Gerichts wird durch nachherige Änderung der sie begründenden Tatsachen nicht berührt. Die Veräusserung der im Streite liegenden Sache oder die Abtretung des streitigen Anspruchs während der Rechtshängigkeit bleibt ohne Einfluss auf die Legitimation zur Sache. |
3 | Im Übrigen bewirkt die Rechtshängigkeit nicht die Festlegung des Sachverhalts auf den Zeitpunkt der Klageeinreichung. |
SR 273 Bundesgesetz vom 4. Dezember 1947 über den Bundeszivilprozess BZP Art. 21 - 1 Die Klage wird angehoben durch Einreichung der Klageschrift beim Bundesgericht. |
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1 | Die Klage wird angehoben durch Einreichung der Klageschrift beim Bundesgericht. |
2 | Die Zuständigkeit des Gerichts wird durch nachherige Änderung der sie begründenden Tatsachen nicht berührt. Die Veräusserung der im Streite liegenden Sache oder die Abtretung des streitigen Anspruchs während der Rechtshängigkeit bleibt ohne Einfluss auf die Legitimation zur Sache. |
3 | Im Übrigen bewirkt die Rechtshängigkeit nicht die Festlegung des Sachverhalts auf den Zeitpunkt der Klageeinreichung. |
Dans la mesure où la partie recourante présente un état de fait qui s'écarte de celui contenu dans la décision attaquée, sans se prévaloir avec précision de l'une des exceptions qui viennent d'être rappelées, il n'est pas possible d'en tenir compte (ATF 127 III 248 consid. 2c). Il ne peut être présenté de griefs contre les constatations de fait, ni de faits ou de moyens de preuve nouveaux (art. 55 al. 1 let. c
SR 273 Bundesgesetz vom 4. Dezember 1947 über den Bundeszivilprozess BZP Art. 21 - 1 Die Klage wird angehoben durch Einreichung der Klageschrift beim Bundesgericht. |
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1 | Die Klage wird angehoben durch Einreichung der Klageschrift beim Bundesgericht. |
2 | Die Zuständigkeit des Gerichts wird durch nachherige Änderung der sie begründenden Tatsachen nicht berührt. Die Veräusserung der im Streite liegenden Sache oder die Abtretung des streitigen Anspruchs während der Rechtshängigkeit bleibt ohne Einfluss auf die Legitimation zur Sache. |
3 | Im Übrigen bewirkt die Rechtshängigkeit nicht die Festlegung des Sachverhalts auf den Zeitpunkt der Klageeinreichung. |
En application de ces principes, la juridiction de réforme ne prendra pas en compte le rapport de Z.________ SA du 30 septembre 2004, annexé au recours, dès lors que cette pièce n'a pas été produite dans la procédure cantonale. En tant qu'il est fondé sur ce document, le recours est irrecevable.
2.3 Au surplus, la juridiction de réforme ne peut aller au-delà des conclusions des parties; en revanche, elle n'est liée ni par les motifs développés par les parties (art. 63 al. 1
SR 273 Bundesgesetz vom 4. Dezember 1947 über den Bundeszivilprozess BZP Art. 21 - 1 Die Klage wird angehoben durch Einreichung der Klageschrift beim Bundesgericht. |
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1 | Die Klage wird angehoben durch Einreichung der Klageschrift beim Bundesgericht. |
2 | Die Zuständigkeit des Gerichts wird durch nachherige Änderung der sie begründenden Tatsachen nicht berührt. Die Veräusserung der im Streite liegenden Sache oder die Abtretung des streitigen Anspruchs während der Rechtshängigkeit bleibt ohne Einfluss auf die Legitimation zur Sache. |
3 | Im Übrigen bewirkt die Rechtshängigkeit nicht die Festlegung des Sachverhalts auf den Zeitpunkt der Klageeinreichung. |
SR 273 Bundesgesetz vom 4. Dezember 1947 über den Bundeszivilprozess BZP Art. 21 - 1 Die Klage wird angehoben durch Einreichung der Klageschrift beim Bundesgericht. |
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1 | Die Klage wird angehoben durch Einreichung der Klageschrift beim Bundesgericht. |
2 | Die Zuständigkeit des Gerichts wird durch nachherige Änderung der sie begründenden Tatsachen nicht berührt. Die Veräusserung der im Streite liegenden Sache oder die Abtretung des streitigen Anspruchs während der Rechtshängigkeit bleibt ohne Einfluss auf die Legitimation zur Sache. |
3 | Im Übrigen bewirkt die Rechtshängigkeit nicht die Festlegung des Sachverhalts auf den Zeitpunkt der Klageeinreichung. |
3.
3.1 Selon l'arrêt attaqué, les bruits entendus par la locataire ne constituent pas un défaut ouvrant les droits prévus à l'art. 259a
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 259a - 1 Entstehen an der Sache Mängel, die der Mieter weder zu verantworten noch auf eigene Kosten zu beseitigen hat, oder wird der Mieter im vertragsgemässen Gebrauch der Sache gestört, so kann er verlangen, dass der Vermieter: |
|
1 | Entstehen an der Sache Mängel, die der Mieter weder zu verantworten noch auf eigene Kosten zu beseitigen hat, oder wird der Mieter im vertragsgemässen Gebrauch der Sache gestört, so kann er verlangen, dass der Vermieter: |
a | den Mangel beseitigt; |
b | den Mietzins verhältnismässig herabsetzt; |
c | Schadenersatz leistet; |
d | den Rechtsstreit mit einem Dritten übernimmt. |
2 | Der Mieter einer unbeweglichen Sache kann zudem den Mietzins hinterlegen. |
3.2 Pour la demanderesse, la cour cantonale a tout d'abord violé les art. 256
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 256 - 1 Der Vermieter ist verpflichtet, die Sache zum vereinbarten Zeitpunkt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und in demselben zu erhalten. |
|
1 | Der Vermieter ist verpflichtet, die Sache zum vereinbarten Zeitpunkt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und in demselben zu erhalten. |
2 | Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind nichtig, wenn sie enthalten sind in: |
a | vorformulierten allgemeinen Geschäftsbedingungen; |
b | Mietverträgen über Wohn- oder Geschäftsräume. |
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 259a - 1 Entstehen an der Sache Mängel, die der Mieter weder zu verantworten noch auf eigene Kosten zu beseitigen hat, oder wird der Mieter im vertragsgemässen Gebrauch der Sache gestört, so kann er verlangen, dass der Vermieter: |
|
1 | Entstehen an der Sache Mängel, die der Mieter weder zu verantworten noch auf eigene Kosten zu beseitigen hat, oder wird der Mieter im vertragsgemässen Gebrauch der Sache gestört, so kann er verlangen, dass der Vermieter: |
a | den Mangel beseitigt; |
b | den Mietzins verhältnismässig herabsetzt; |
c | Schadenersatz leistet; |
d | den Rechtsstreit mit einem Dritten übernimmt. |
2 | Der Mieter einer unbeweglichen Sache kann zudem den Mietzins hinterlegen. |
Dans un second moyen, la demanderesse reproche à la cour cantonale d'avoir violé l'art. 274d al. 3
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 259a - 1 Entstehen an der Sache Mängel, die der Mieter weder zu verantworten noch auf eigene Kosten zu beseitigen hat, oder wird der Mieter im vertragsgemässen Gebrauch der Sache gestört, so kann er verlangen, dass der Vermieter: |
|
1 | Entstehen an der Sache Mängel, die der Mieter weder zu verantworten noch auf eigene Kosten zu beseitigen hat, oder wird der Mieter im vertragsgemässen Gebrauch der Sache gestört, so kann er verlangen, dass der Vermieter: |
a | den Mangel beseitigt; |
b | den Mietzins verhältnismässig herabsetzt; |
c | Schadenersatz leistet; |
d | den Rechtsstreit mit einem Dritten übernimmt. |
2 | Der Mieter einer unbeweglichen Sache kann zudem den Mietzins hinterlegen. |
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 8 - Wo das Gesetz es nicht anders bestimmt, hat derjenige das Vorhandensein einer behaupteten Tatsache zu beweisen, der aus ihr Rechte ableitet. |
4.
4.1 Parmi les défauts qui surviennent pendant la durée du bail, la loi distingue, d'une part, les menus défauts, à la charge du locataire (art. 259
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 259 - Der Mieter muss Mängel, die durch kleine, für den gewöhnlichen Unterhalt erforderliche Reinigungen oder Ausbesserungen behoben werden können, nach Ortsgebrauch auf eigene Kosten beseitigen. |
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 259a - 1 Entstehen an der Sache Mängel, die der Mieter weder zu verantworten noch auf eigene Kosten zu beseitigen hat, oder wird der Mieter im vertragsgemässen Gebrauch der Sache gestört, so kann er verlangen, dass der Vermieter: |
|
1 | Entstehen an der Sache Mängel, die der Mieter weder zu verantworten noch auf eigene Kosten zu beseitigen hat, oder wird der Mieter im vertragsgemässen Gebrauch der Sache gestört, so kann er verlangen, dass der Vermieter: |
a | den Mangel beseitigt; |
b | den Mietzins verhältnismässig herabsetzt; |
c | Schadenersatz leistet; |
d | den Rechtsstreit mit einem Dritten übernimmt. |
2 | Der Mieter einer unbeweglichen Sache kann zudem den Mietzins hinterlegen. |
La notion de défaut est identique quel que soit le ou les moyens mis en oeuvre par le locataire (arrêt 4C.97/2003 du 28 octobre 2003, consid. 3.2). Faute de définition légale, elle doit être rapprochée de l'état approprié à l'usage pour lequel la chose a été louée, au sens de l'art. 256 al. 1
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 256 - 1 Der Vermieter ist verpflichtet, die Sache zum vereinbarten Zeitpunkt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und in demselben zu erhalten. |
|
1 | Der Vermieter ist verpflichtet, die Sache zum vereinbarten Zeitpunkt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und in demselben zu erhalten. |
2 | Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind nichtig, wenn sie enthalten sind in: |
a | vorformulierten allgemeinen Geschäftsbedingungen; |
b | Mietverträgen über Wohn- oder Geschäftsräume. |
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 258 - 1 Übergibt der Vermieter die Sache nicht zum vereinbarten Zeitpunkt oder mit Mängeln, welche die Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch ausschliessen oder erheblich beeinträchtigen, so kann der Mieter nach den Artikeln 107-109 über die Nichterfüllung von Verträgen vorgehen. |
|
1 | Übergibt der Vermieter die Sache nicht zum vereinbarten Zeitpunkt oder mit Mängeln, welche die Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch ausschliessen oder erheblich beeinträchtigen, so kann der Mieter nach den Artikeln 107-109 über die Nichterfüllung von Verträgen vorgehen. |
2 | Übernimmt der Mieter die Sache trotz dieser Mängel und beharrt er auf gehöriger Erfüllung des Vertrags, so kann er nur die Ansprüche geltend machen, die ihm bei Entstehung von Mängeln während der Mietdauer zustünden (Art. 259a-259i). |
3 | Der Mieter kann die Ansprüche nach den Artikeln 259a-259i auch geltend machen, wenn die Sache bei der Übergabe Mängel hat: |
a | welche die Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch zwar vermindern, aber weder ausschliessen noch erheblich beeinträchtigen; |
b | die der Mieter während der Mietdauer auf eigene Kosten beseitigen müsste (Art. 259). |
143; Higi, op. cit., n. 28 ad art. 258
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 258 - 1 Übergibt der Vermieter die Sache nicht zum vereinbarten Zeitpunkt oder mit Mängeln, welche die Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch ausschliessen oder erheblich beeinträchtigen, so kann der Mieter nach den Artikeln 107-109 über die Nichterfüllung von Verträgen vorgehen. |
|
1 | Übergibt der Vermieter die Sache nicht zum vereinbarten Zeitpunkt oder mit Mängeln, welche die Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch ausschliessen oder erheblich beeinträchtigen, so kann der Mieter nach den Artikeln 107-109 über die Nichterfüllung von Verträgen vorgehen. |
2 | Übernimmt der Mieter die Sache trotz dieser Mängel und beharrt er auf gehöriger Erfüllung des Vertrags, so kann er nur die Ansprüche geltend machen, die ihm bei Entstehung von Mängeln während der Mietdauer zustünden (Art. 259a-259i). |
3 | Der Mieter kann die Ansprüche nach den Artikeln 259a-259i auch geltend machen, wenn die Sache bei der Übergabe Mängel hat: |
a | welche die Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch zwar vermindern, aber weder ausschliessen noch erheblich beeinträchtigen; |
b | die der Mieter während der Mietdauer auf eigene Kosten beseitigen müsste (Art. 259). |
Toute nuisance sonore ne constitue pas nécessairement un défaut de la chose louée (Wessner, op. cit., p. 4). Encore faut-il que les désagréments excèdent les limites de la tolérance (arrêt 4C.164/1999 du 22 juillet 1999, consid. 2c et les références, reproduit in CdB 2000, p. 21 ss). Tel sera le cas par exemple en présence de voisins particulièrement bruyants ou lorsque l'immeuble offre une isolation phonique exceptionnellement mauvaise (Martin Züst, Die Mängelrechte des Mieters von Wohn- und Geschäftsräumen, thèse St-Gall 1992, p. 102). Le moment auquel le bruit est perçu est également important. Ainsi, des nuisances sonores propres à perturber le sommeil sont excessives dans n'importe quel logement d'habitation, indépendamment du montant du loyer (arrêt 4C.65/2002 du 31 mai 2002, consid. 3c).
4.2 Il ne ressort pas des faits constatés souverainement par la cour cantonale que les occupants successifs de l'appartement situé au-dessus de celui de la demanderesse aient été particulièrement bruyants, ni qu'ils aient provoqué régulièrement des nuisances sonores à des heures indues. B.________ a quitté les lieux à la fin de l'an 2000; il n'est pas établi que son bail a été résilié en raison d'un comportement bruyant. En ce qui concerne le bruit provenant de l'appartement loué par les époux C.________, la cour cantonale n'a constaté que deux faits isolés (musique entendue par le témoin D.________ depuis le logement de la demanderesse; fête du 1er décembre 2001). A eux seuls, ces épisodes ne sauraient être révélateurs d'un environnement spécialement bruyant susceptible d'être qualifié de défaut de moyenne importance.
4.3 Il résulte en revanche de l'état de fait cantonal que les bruits entendus par les locataires de l'immeuble, y compris par la demanderesse, sont ceux «de la vie de tous les jours». Si l'on se réfère aux déclarations sur lesquelles la cour cantonale s'est fondée, telles que retranscrites dans l'arrêt attaqué, il s'agit essentiellement de bruits de pas, qui sont cités par tous les témoins. Sur la base des mêmes témoignages, la Chambre d'appel a retenu que l'isolation phonique de l'immeuble était faible.
4.3.1 Il convient tout d'abord d'examiner si ces éléments de fait étaient suffisants pour se prononcer sur l'éventuelle existence d'un défaut de la chose louée ou si, comme la demanderesse le soutient, une expertise sur la pression acoustique aurait dû être ordonnée.
4.3.1.1 Selon l'art. 274d al. 3
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 259a - 1 Entstehen an der Sache Mängel, die der Mieter weder zu verantworten noch auf eigene Kosten zu beseitigen hat, oder wird der Mieter im vertragsgemässen Gebrauch der Sache gestört, so kann er verlangen, dass der Vermieter: |
|
1 | Entstehen an der Sache Mängel, die der Mieter weder zu verantworten noch auf eigene Kosten zu beseitigen hat, oder wird der Mieter im vertragsgemässen Gebrauch der Sache gestört, so kann er verlangen, dass der Vermieter: |
a | den Mangel beseitigt; |
b | den Mietzins verhältnismässig herabsetzt; |
c | Schadenersatz leistet; |
d | den Rechtsstreit mit einem Dritten übernimmt. |
2 | Der Mieter einer unbeweglichen Sache kann zudem den Mietzins hinterlegen. |
les preuves et de les présenter. La maxime inquisitoire prévue par le droit du bail ne permet pas d'étendre à bien plaire l'administration des preuves et de recueillir toutes les preuves possibles (ATF 125 III 231 consid. 4a p. 238/239).
Quant à l'art. 8
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 8 - Wo das Gesetz es nicht anders bestimmt, hat derjenige das Vorhandensein einer behaupteten Tatsache zu beweisen, der aus ihr Rechte ableitet. |
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 8 - Wo das Gesetz es nicht anders bestimmt, hat derjenige das Vorhandensein einer behaupteten Tatsache zu beweisen, der aus ihr Rechte ableitet. |
4.3.1.2 La cour cantonale a retenu que l'isolation phonique de l'immeuble était faible, dès lors qu'elle permettait d'entendre les bruits du quotidien d'un appartement à l'autre. Cette constatation apparaît suffisante pour se prononcer sur l'existence éventuelle d'un défaut de la chose louée. Il n'était pas nécessaire que les juges précédents disposent en plus de données chiffrées, en particulier de mesures de décibels. Cela est d'autant plus vrai que le défaut s'apprécie de manière relative, de cas en cas, et non strictement par rapport à des normes de bruit.
C'est le lieu de rappeler que l'art. 274d al. 3
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 259a - 1 Entstehen an der Sache Mängel, die der Mieter weder zu verantworten noch auf eigene Kosten zu beseitigen hat, oder wird der Mieter im vertragsgemässen Gebrauch der Sache gestört, so kann er verlangen, dass der Vermieter: |
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1 | Entstehen an der Sache Mängel, die der Mieter weder zu verantworten noch auf eigene Kosten zu beseitigen hat, oder wird der Mieter im vertragsgemässen Gebrauch der Sache gestört, so kann er verlangen, dass der Vermieter: |
a | den Mangel beseitigt; |
b | den Mietzins verhältnismässig herabsetzt; |
c | Schadenersatz leistet; |
d | den Rechtsstreit mit einem Dritten übernimmt. |
2 | Der Mieter einer unbeweglichen Sache kann zudem den Mietzins hinterlegen. |
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4.3.2 Il reste à examiner si les bruits de la vie quotidienne, en particulier les bruits de pas, perçus par la locataire en raison de la faible isolation phonique de l'immeuble, constituent en l'espèce un défaut de la chose louée.
Pour juger du caractère excessif ou non des nuisances enregistrées dans l'appartement de la demanderesse, il convient de prendre en compte les éléments suivants. En premier lieu, contrairement à l'état de fait de l'arrêt précité du 31 mai 2002, la cour cantonale ne relate pas que le sommeil de la locataire serait dérangé par les bruits des voisins.
Deuxièmement, par définition, les bruits de la vie de tous les jours devaient s'entendre déjà lors de l'installation de la demanderesse en 1995; or, cette dernière, qui n'a jamais allégué que l'appartement du dessus était alors inoccupé, a supporté les nuisances en question sans se plaindre pendant trois ans et demi. Certes, il existe des voisins plus ou moins bruyants mais, comme déjà relevé, il ne ressort pas des constatations cantonales que l'avant-dernière et les derniers occupants de l'appartement du deuxième étage aient produit des nuisances sonores particulièrement élevées.
Enfin, il y a lieu de relever que l'immeuble est loin d'être récent puisque, selon l'arrêt attaqué, il a été édifié voici trois quarts de siècle. Or, il est notoire que l'isolation acoustique d'un vieil immeuble n'est pas aussi bonne que celle d'un immeuble datant d'une vingtaine d'années ou moins. En emménageant dans un édifice des années trente, la demanderesse devait nécessairement s'en rendre compte.
En considération de la nature des bruits, des moments auxquels ils sont perceptibles, de l'attitude de la locataire elle-même avant 1999 et de l'âge du bâtiment, il n'apparaît pas que les nuisances sonores subies par la demanderesse ne correspondent pas à l'usage convenu entre les parties et doivent être qualifiées d'excessives. C'est dès lors à bon droit que la cour cantonale a nié en l'espèce l'existence d'un défaut de la chose louée et qu'elle a débouté la demanderesse de ses conclusions en remise en état, en réduction de loyer et en dommages-intérêts.
5.
La demanderesse, qui succombe, prendra à sa charge les frais judiciaires (art. 156 al. 1
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Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.
2.
Un émolument judiciaire de 2000 fr. est mis à la charge de la demanderesse.
3.
La demanderesse versera à la défenderesse une indemnité de 2500 fr. à titre de dépens.
4.
Le présent arrêt est communiqué en copie aux mandataires des parties et à la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève.
Lausanne, le 21 février 2005
Au nom de la Ire Cour civile
du Tribunal fédéral suisse
Le Président: La Greffière: