4A_291/2019 - 2019-08-20 - Diritto contrattuale

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

4A 291/2019

Urteil vom 20. August 2019

I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Klett, präsidierendes Mitglied,
Bundesrichterinnen Hohl, Niquille,
Gerichtsschreiber Gross.

Verfahrensbeteiligte
A.________,
Beschwerdeführer,

gegen

B.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Andreas Wasserfallen,
Beschwerdegegner.

Gegenstand
Pachtausweisung,

Beschwerde gegen den Entscheid des Obergerichts des Kantons Bern, 1. Zivilkammer, vom 1. Mai 2019
(ZK 19 60).

Sachverhalt:

A.
A.________ (Pächter, Beschwerdeführer) und B.________ (Verpächter, Beschwerdegegner) schlossen am 19. April 2014 einen landwirtschaftlichen Pachtvertrag ab, worin sich der Verpächter verpflichtete, dem Pächter ab dem 1. Mai 2014 gegen einen monatlichen Pachtzins von Fr. 2'500.-- das landwirtschaftliche Gewerbe xxx in der Gemeinde U.________ zur Benutzung und Bewirtschaftung zu überlassen. Das Pachtverhältnis wurde nicht befristet und konnte ordentlich frühestens auf den 30. April 2023 gekündigt werden, unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von einem Jahr.
Mit Schreiben vom 11. November 2016 zeigte der Verpächter dem Pächter die ausstehenden Pachtzinse von Pachtantritt bis und mit November 2016 in der Höhe von Fr. 77'500.-- an und drohte ihm - gestützt auf Art. 21 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1985 über die landwirtschaftliche Pacht (SR 221.213.2; LPG) - die Auflösung des Pachtvertrages an für den Fall der Nichtbegleichung des Zahlungsrückstands innert sechs Monaten. Das Schreiben wurde dem Pächter am 21. November 2016 zugestellt. Innert Frist wurden die ausstehenden Pachtzinse nicht beglichen.

B.
Am 30. Mai 2017 reichte der Verpächter beim Regionalgericht Emmental-Oberaargau ein Ausweisungsgesuch im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen ein, auf welches dieses mit Entscheid vom 22. August 2017 mangels Liquidität des Sachverhalts nicht eintrat.
Ein vom Verpächter in der Folge anhängig gemachtes Schlichtungsgesuch zog dieser am 21. September 2018 wieder zurück.
Am 22. Oktober 2018 reichte der Verpächter erneut ein Ausweisungsgesuch im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen ein. Mit Entscheid vom 28. Januar 2019 hiess das Regionalgericht Emmental-Oberaargau dieses gut, indem es den Pächter unter Androhung von Vollstreckungsmassnahmen gemäss Art. 343 ZPO - und unter Ermächtigung der zuständigen Regierungsstatthalterin zum Vollzug der Exmission - zur Räumung und zum Verlassen der Grundstücke verurteilte, und die Ausweisungsfrist auf 60 Tage nach Eintritt der Rechtskraft festsetzte.
Mit Entscheid vom 1. Mai 2019 wies das Obergericht des Kantons Bern die vom Pächter gegen dieses Urteil erhobene Berufung ab, soweit es darauf eintrat. Es erwog, soweit es die Übergabe der Pachtliegenschaften per 1. Mai 2014 betreffe, werde mangels genügender Begründung auf die Berufung nicht eingetreten. Der Antrag auf Durchführung eines Augenscheins werde abgewiesen. Auf den subeventualiter gestellten Antrag auf Verlängerung der Ausweisungsfrist könne zwar eingetreten werden, jedoch sei dieser abzuweisen.

C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen vom 13. Juni 2019 beantragt der Pächter dem Bundesgericht, das Urteil des Obergerichts des Kantons Bern sei kostenfällig aufzuheben und das Ausweisungsgesuch abzuweisen (Ziff. 1). Eventuell sei die Räumungsfrist von 60 Tagen auf 120 Tage zu verlängern (Ziff. 2). Eventuell sei das angefochtene Urteil aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an das Obergericht zurückzuweisen.
Es wurden keine Vernehmlassungen eingeholt.

Erwägungen:

1.
Der für die Beschwerde in Zivilsachen erforderliche Streitwert von Fr. 30'000.-- (Art. 74 Abs. 1 lit. b BGG) ist erreicht. Die übrigen Eintretensvoraussetzungen geben keinen Anlass zu Bemerkungen. Auf die Beschwerde ist - unter Vorbehalt einer hinreichenden Begründung (Art. 42 Abs. 2 BGG und Art. 106 Abs. 2 BGG) - einzutreten.

2.
Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Dazu gehören sowohl die Feststellungen über den streitgegenständlichen Lebenssachverhalt als auch jene über den Ablauf des vor- und erstinstanzlichen Verfahrens, also die Feststellungen über den Prozesssachverhalt (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 17 f. mit Hinweisen). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich" (BGE 140 III 115 E. 2 S. 117, 264 E. 2.3 S. 266). Überdies muss die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein können (Art. 97 Abs. 1 BGG).
Für eine Kritik am festgestellten Sachverhalt gilt das strenge Rügeprinzip von Art. 106 Abs. 2 BGG (BGE 140 III 264 E. 2.3 S. 266 mit Hinweisen). Die Partei, welche die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz anfechten will, muss klar und substanziiert aufzeigen, inwiefern die dargelegten Voraussetzungen erfüllt sein sollen (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 18 mit Hinweisen). Wenn sie den Sachverhalt ergänzen will, hat sie zudem mit präzisen Aktenhinweisen darzulegen, dass sie entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits bei den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat (BGE 140 III 86 E. 2 S. 90). Genügt die Kritik diesen Anforderungen nicht, können Vorbringen mit Bezug auf einen Sachverhalt, der vom angefochtenen Entscheid abweicht, nicht berücksichtigt werden (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 18).

3.
Der Beschwerdeführer bestreitet weder die Nichtzahlung des Pachtzinses noch das Bestehen einer formgültigen Androhung der Pachtauflösung gemäss Art. 21 LPG. Umstritten ist, ob der Beschwerdeführer ein Leistungsverweigerungsrecht besass, weil der Beschwerdegegner seinerseits seiner Vorleistungspflicht auf Übergabe der Pachtsache nicht nachgekommen ist.

3.1. Die Vorinstanz stellte fest, das Regionalgericht sei davon ausgegangen, der Beschwerdeführer habe die Pacht, wie vereinbart, am 1. Mai 2014 angetreten und die Pachtsache an diesem Datum übernommen. Es habe sich dabei auf die Tatsache gestützt, dass der Beschwerdeführer Direktzahlungsgesuche gestellt und Direktzahlungen erhalten habe. In den von der Vorinstanz zitierten Erläuterungen hatte das Regionalgericht ausgeführt, gemäss einem Schreiben des lawa (Dienststelle Landwirtschaft und Wald, Kanton Luzern) vom 5. November 2018 habe der Beschwerdeführer im Rahmen der Strukturdatenerhebung jeweils im Frühling der Jahre 2014-2018 die Parzellen der Produktionsstätte yyy, U.________ beim lawa angemeldet, weshalb in den Jahren 2014 bis und mit 2017 auf diesen Parzellen auch Direktzahlungen ausbezahlt worden seien. Direktzahlungen könne gemäss BGE 134 II 287 E. 4.1 S. 294 aber nur beanspruchen, wer sich entweder als Eigentümer oder Pächter ausweise. Weiter erwog die Vorinstanz, habe das Regionalgericht darauf abgestellt, dass das Amt für Landwirtschaft und Natur des Kantons Bern bezüglich der Festsetzung des höchstzulässigen Pachtzinses am 31. Oktober 2017 eine rückwirkende Feststellungsverfügung per 1. Mai 2014 erlassen habe und der
Beschwerdeführer gegenüber der Schwellenkorporation U.________ als Pächter aufgetreten sei. Gemäss dem erstinstanzlichen Entscheid würden auch Hinweise dafür fehlen, dass er wegen anfänglicher Nicht- oder Schlechterfüllung auf Vertragserfüllung geklagt habe oder nach Fristansetzung vom Vertrag zurückgetreten sei.
Der Berufungsbegründung könne nicht entnommen werden - so die Vorinstanz weiter -, inwiefern das Regionalgericht mit dieser Begründung eine unrichtige Rechtsanwendung oder eine unrichtige Feststellung des Sachverhalts gemäss Art. 310 ZPO vorgenommen hätte. Der Beschwerdeführer begnüge sich mit pauschalen Behauptungen. Er gestehe aber ein, dass für die Liegenschaften jedenfalls in der Vergangenheit Direktzahlungen ausgerichtet worden seien und er Direktzahlungen beantragt habe. Auf die übrigen Erwägungen des Regionalgerichts, welche auf die Übernahme des Pachtgegenstands schliessen liessen, gehe er mit keinem Wort ein. Mangels Einhaltung der Begründungsanforderungen könne daher hinsichtlich der Frage der Übergabe des Pachtgegenstands und des Pachtantritts durch den Beschwerdeführer nicht auf die Berufung eingetreten werden.

3.2. Der Rechtsmittelkläger (Berufungskläger) muss sich mit den Erwägungen des angefochtenen Entscheids auseinandersetzen und kann sich nicht auf eine blosse Wiederholung seiner Vorbringen vor Vorinstanz beschränken, wenn er eine andere Beurteilung im Rechtsmittelverfahren erreichen will; sonst bleibt es bei den Erwägungen des angefochtenen Entscheids. Entsprechend ist es an ihm, anhand der erstinstanzlich festgestellten Tatsachen oder der daraus gezogenen rechtlichen Schlüsse aufzuzeigen, inwiefern sich die Überlegungen des erstinstanzlichen Richters nicht aufrecht erhalten lassen (BGE 138 III 374 E. 4.3.1 S. 375; Urteile 4A 174/2017 vom 1. September 2017 E. 4.4.2.4 und 4A 397/2016 vom 30. November 2016 E. 3.1). Aus diesem Grund tritt denn auch das Bundesgericht auf Rügen nicht ein, welche eine sachbezogene Auseinandersetzung mit den Erwägungen des angefochtenen Urteils vermissen lassen (BGE 142 III 364 E. 2.4 S. 368; 140 III 264 E. 2.3. S. 266 f., 115 E. 2 S. 116; je mit Hinweisen).

3.2.1. Der Beschwerdeführer müsste somit dem Bundesgericht unter Hinweis auf konkrete Aktenstellen darlegen, dass er sich - entgegen den Feststellungen der Vorinstanz zum Prozesssachverhalt - im Berufungsverfahren substanziiert mit der Begründung des Regionalgerichts auseinandergesetzt hat (vgl. E. 2 hiervor). Das tut er nicht. Er bestreitet in der Beschwerde, dass aus Entschädigungszahlungen der Schwellenkorporation für Ertragsausfälle etwas für die Frage abgeleitet werden könne, ob der Pachtantritt am 1. Mai 2014 stattgefunden hat. Er behauptet aber nicht, dass er sich entgegen den Feststellungen der Vorinstanz dazu in der Berufungsschrift geäussert hat. Auf die für die Beurteilung der Erstinstanz ebenfalls massgebliche Feststellungsverfügung des Amtes für Landwirtschaft und Natur des Kantons Bern vom 31. Oktober 2017 geht er auch in der Beschwerde überhaupt nicht ein. Es ist somit in tatsächlicher Hinsicht davon auszugehen, dass er sich im Berufungsverfahren zu keinem dieser beiden Aspekte geäussert hat. Bereits aus diesem Grund konnte die Vorinstanz von einer ungenügenden Begründung der Berufung ausgehen. Denn wenn sich das Regionalgericht in seiner Beweiswürdigung auf insgesamt drei Sachverhaltselemente abstützte, um zu
begründen, weshalb es vom Pachtantritt und der Übergabe der Pachtsache an den Beschwerdeführer per 1. Mai 2014 überzeugt ist, hätte sich dieser zu allen drei Argumenten äussern müssen, andernfalls die Vorinstanz die Beweiswürdigung des Regionalgerichts nicht insgesamt überprüfen konnte.
Aber auch soweit der Beschwerdeführer auf seine Vorbringen betreffend die Direktzahlungen verweist, vermag er die Auffassung der Vorinstanz, wonach seine Berufung ungenügend gewesen sei, nicht als rechtsfehlerhaft auszuweisen. Er macht geltend, er habe in der Berufung darauf hingewiesen, dass sein Betrieb angesichts der erreichten Grösse keine Direktzahlungen mehr erhalte, was er bereits erstinstanzlich dargelegt habe. Damit hat er sich aber mit der entscheidenden Argumentation des Regionalgerichts nicht auseinandergesetzt. Im Übrigen rügt er, BGE 134 II 287 E. 4.1 S. 294 spreche nur von einem "zivilrechtlich hinreichend abgestützte[n] Nutzungsrecht"; ein Pachtvertrag sei also nicht Voraussetzung für den Bezug von Direktzahlungen. Dass er Entsprechendes bereits in der Berufung vorgebracht hat, behauptet er nicht. Darauf ist daher nicht weiter einzugehen.

3.2.2. Zum Hinweis der Vorinstanz, gemäss dem erstinstanzlichen Entscheid würden auch Hinweise dafür fehlen, dass der Beschwerdeführer wegen anfänglicher Nicht- oder Schlechterfüllung auf Vertragserfüllung geklagt habe oder nach Fristansetzung vom Vertrag zurückgetreten sei, führt der Beschwerdeführer nur aus, diese Frage habe nichts mit der Vorleistungspflicht des Beschwerdegegners zu tun. Ebenso wenig wie die Frage, ob ein Augenschein durchgeführt werden solle. Darauf ist somit nicht weiter einzugehen.

4.
Der Beschwerdeführer beantragt erneut eine Auszugsfrist von 120 Tagen.

4.1. Die Vorinstanz erachtete diesen Antrag als unbegründet. Der Beschwerdeführer habe seit Zustellung des Exmissionsgesuchs vom 8. November 2018 mit der Möglichkeit der Ausweisung rechnen müssen. Er habe mithin mehr als vier Monate Zeit gehabt, um entsprechende Vorkehrungen zu treffen. Inwiefern die Zeitspanne von 60 Tagen zu kurz sei, um eine Inventarversteigerung sauber und korrekt abzuwickeln oder die Gebäude besenrein zu reinigen, werde vom Beschwerdeführer nicht substanziiert und belegt.

4.2. Die Festlegung der Auszugsfrist beruht auf einem Ermessensentscheid. Das Bundesgericht greift bei Ermessensentscheiden nur ein, wenn die Vorinstanz ihr Ermessen überschritten bzw. missbraucht hat, namentlich wenn sie sachwidrige Gesichtspunkte berücksichtigt oder sachgemässe unberücksichtigt gelassen hat. Die blosse Unangemessenheit einer Entscheidung kann vor Bundesgericht nicht gerügt werden (BGE 141 III 97 E. 11.2 S. 98; 138 III 443 E. 2.1.3 S. 445).
Es ist nicht ersichtlich und der Beschwerdeführer legt nicht dar, inwiefern die Vorinstanz das ihr zustehende Ermessen missbraucht hätte. Dies kann allein schon deshalb ausgeschlossen werden, weil der Beschwerdeführer in seiner Stellungnahme vom 17. Dezember 2018 an das Regionalgericht selber im Eventualantrag verlangt hatte, ihm sei eine angemessene Frist - mindestens aber 60 Tage - zur Räumung anzusetzen.

5.
Die Beschwerde ist somit abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Der Beschwerdeführer wird kostenpflichtig (Art. 66 Abs. 1 BGG). Der Beschwerdegegner hat keinen Anspruch auf Parteientschädigung, da er sich nicht vernehmen lassen musste.

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

3.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Bern, 1. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 20. August 2019

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Das präsidierende Mitglied: Klett

Der Gerichtsschreiber: Gross

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 343 Obbligo di fare, omettere o tollerare - 1 Se la decisione impone un obbligo di fare, omettere o tollerare, il giudice dell'esecuzione può ordinare:
¹	Se la decisione impone un obbligo di fare, omettere o tollerare, il giudice dell'esecuzione può ordinare:
^a	una comminatoria penale secondo l'articolo 292 CP268;
^b	una multa disciplinare fino a 5000 franchi;
^c	una multa disciplinare fino a 1000 franchi per ogni giorno d'inadempimento;
^d	misure coercitive come il ritiro di una cosa mobile o lo sgombero di un fondo; oppure
^e	l'adempimento sostitutivo.
^1bis	Se la decisione prevede un divieto secondo l'articolo 28b CC269, il giudice dell'esecuzione può, ad istanza dell'attore, ordinare una sorveglianza elettronica secondo l'articolo 28c CC.270
²	La parte soccombente e i terzi devono fornire le necessarie informazioni e tollerare le necessarie ispezioni.
³	La persona incaricata dell'esecuzione può far capo all'aiuto dell'autorità competente.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 74 Valore litigioso minimo - 1 Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
¹	Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
^a	15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione;
^b	30 000 franchi in tutti gli altri casi.
²	Quando il valore litigioso non raggiunge l'importo determinante secondo il capoverso 1, il ricorso è ammissibile:
^a	se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale;
^b	se una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^c	contro le decisioni delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^d	contro le decisioni del giudice del fallimento e del concordato;
^e	contro le decisioni del Tribunale federale dei brevetti.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
¹	Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
^1bis	Se un procedimento in materia civile si è svolto in inglese dinanzi all'autorità inferiore, gli atti scritti possono essere redatti in tale lingua.14
²	Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.15 16
³	Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
⁴	In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201617 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
^a	il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
^b	le modalità di trasmissione;
^c	le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.18
⁵	Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
⁶	Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
⁷	Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
¹	Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
²	Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
³	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.97

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 97 Accertamento inesatto dei fatti - 1 Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
¹	Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
²	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, può essere censurato qualsiasi accertamento inesatto o incompleto dei fatti giuridicamente rilevanti.88

SR 221.213.2 Legge federale del 4 ottobre 1985 sull'affitto agricolo (LAAgr) LAAgr Art. 21 Mora dell'affittuario - 1 Ove durante l'affitto l'affittuario sia in ritardo nel pagamento del fitto, il locatore può notificargli per scritto che, in caso di mancato pagamento entro sei mesi, il contratto d'affitto sarà sciolto alla scadenza di tale termine.
¹	Ove durante l'affitto l'affittuario sia in ritardo nel pagamento del fitto, il locatore può notificargli per scritto che, in caso di mancato pagamento entro sei mesi, il contratto d'affitto sarà sciolto alla scadenza di tale termine.
²	Se il contratto è sciolto, l'affittuario è tenuto a risarcire il danno, salvo che provi d'essere esente da colpa.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 310 Motivi d'appello - Con l'appello possono essere censurati:
^a	l'errata applicazione del diritto;
^b	l'errato accertamento dei fatti.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.