4A_291/2019 - 2019-08-20 - Droit des contrats

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

4A 291/2019

Urteil vom 20. August 2019

I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Klett, präsidierendes Mitglied,
Bundesrichterinnen Hohl, Niquille,
Gerichtsschreiber Gross.

Verfahrensbeteiligte
A.________,
Beschwerdeführer,

gegen

B.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Andreas Wasserfallen,
Beschwerdegegner.

Gegenstand
Pachtausweisung,

Beschwerde gegen den Entscheid des Obergerichts des Kantons Bern, 1. Zivilkammer, vom 1. Mai 2019
(ZK 19 60).

Sachverhalt:

A.
A.________ (Pächter, Beschwerdeführer) und B.________ (Verpächter, Beschwerdegegner) schlossen am 19. April 2014 einen landwirtschaftlichen Pachtvertrag ab, worin sich der Verpächter verpflichtete, dem Pächter ab dem 1. Mai 2014 gegen einen monatlichen Pachtzins von Fr. 2'500.-- das landwirtschaftliche Gewerbe xxx in der Gemeinde U.________ zur Benutzung und Bewirtschaftung zu überlassen. Das Pachtverhältnis wurde nicht befristet und konnte ordentlich frühestens auf den 30. April 2023 gekündigt werden, unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von einem Jahr.
Mit Schreiben vom 11. November 2016 zeigte der Verpächter dem Pächter die ausstehenden Pachtzinse von Pachtantritt bis und mit November 2016 in der Höhe von Fr. 77'500.-- an und drohte ihm - gestützt auf Art. 21 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1985 über die landwirtschaftliche Pacht (SR 221.213.2; LPG) - die Auflösung des Pachtvertrages an für den Fall der Nichtbegleichung des Zahlungsrückstands innert sechs Monaten. Das Schreiben wurde dem Pächter am 21. November 2016 zugestellt. Innert Frist wurden die ausstehenden Pachtzinse nicht beglichen.

B.
Am 30. Mai 2017 reichte der Verpächter beim Regionalgericht Emmental-Oberaargau ein Ausweisungsgesuch im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen ein, auf welches dieses mit Entscheid vom 22. August 2017 mangels Liquidität des Sachverhalts nicht eintrat.
Ein vom Verpächter in der Folge anhängig gemachtes Schlichtungsgesuch zog dieser am 21. September 2018 wieder zurück.
Am 22. Oktober 2018 reichte der Verpächter erneut ein Ausweisungsgesuch im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen ein. Mit Entscheid vom 28. Januar 2019 hiess das Regionalgericht Emmental-Oberaargau dieses gut, indem es den Pächter unter Androhung von Vollstreckungsmassnahmen gemäss Art. 343 ZPO - und unter Ermächtigung der zuständigen Regierungsstatthalterin zum Vollzug der Exmission - zur Räumung und zum Verlassen der Grundstücke verurteilte, und die Ausweisungsfrist auf 60 Tage nach Eintritt der Rechtskraft festsetzte.
Mit Entscheid vom 1. Mai 2019 wies das Obergericht des Kantons Bern die vom Pächter gegen dieses Urteil erhobene Berufung ab, soweit es darauf eintrat. Es erwog, soweit es die Übergabe der Pachtliegenschaften per 1. Mai 2014 betreffe, werde mangels genügender Begründung auf die Berufung nicht eingetreten. Der Antrag auf Durchführung eines Augenscheins werde abgewiesen. Auf den subeventualiter gestellten Antrag auf Verlängerung der Ausweisungsfrist könne zwar eingetreten werden, jedoch sei dieser abzuweisen.

C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen vom 13. Juni 2019 beantragt der Pächter dem Bundesgericht, das Urteil des Obergerichts des Kantons Bern sei kostenfällig aufzuheben und das Ausweisungsgesuch abzuweisen (Ziff. 1). Eventuell sei die Räumungsfrist von 60 Tagen auf 120 Tage zu verlängern (Ziff. 2). Eventuell sei das angefochtene Urteil aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an das Obergericht zurückzuweisen.
Es wurden keine Vernehmlassungen eingeholt.

Erwägungen:

1.
Der für die Beschwerde in Zivilsachen erforderliche Streitwert von Fr. 30'000.-- (Art. 74 Abs. 1 lit. b BGG) ist erreicht. Die übrigen Eintretensvoraussetzungen geben keinen Anlass zu Bemerkungen. Auf die Beschwerde ist - unter Vorbehalt einer hinreichenden Begründung (Art. 42 Abs. 2 BGG und Art. 106 Abs. 2 BGG) - einzutreten.

2.
Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Dazu gehören sowohl die Feststellungen über den streitgegenständlichen Lebenssachverhalt als auch jene über den Ablauf des vor- und erstinstanzlichen Verfahrens, also die Feststellungen über den Prozesssachverhalt (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 17 f. mit Hinweisen). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich" (BGE 140 III 115 E. 2 S. 117, 264 E. 2.3 S. 266). Überdies muss die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein können (Art. 97 Abs. 1 BGG).
Für eine Kritik am festgestellten Sachverhalt gilt das strenge Rügeprinzip von Art. 106 Abs. 2 BGG (BGE 140 III 264 E. 2.3 S. 266 mit Hinweisen). Die Partei, welche die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz anfechten will, muss klar und substanziiert aufzeigen, inwiefern die dargelegten Voraussetzungen erfüllt sein sollen (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 18 mit Hinweisen). Wenn sie den Sachverhalt ergänzen will, hat sie zudem mit präzisen Aktenhinweisen darzulegen, dass sie entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits bei den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat (BGE 140 III 86 E. 2 S. 90). Genügt die Kritik diesen Anforderungen nicht, können Vorbringen mit Bezug auf einen Sachverhalt, der vom angefochtenen Entscheid abweicht, nicht berücksichtigt werden (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 18).

3.
Der Beschwerdeführer bestreitet weder die Nichtzahlung des Pachtzinses noch das Bestehen einer formgültigen Androhung der Pachtauflösung gemäss Art. 21 LPG. Umstritten ist, ob der Beschwerdeführer ein Leistungsverweigerungsrecht besass, weil der Beschwerdegegner seinerseits seiner Vorleistungspflicht auf Übergabe der Pachtsache nicht nachgekommen ist.

3.1. Die Vorinstanz stellte fest, das Regionalgericht sei davon ausgegangen, der Beschwerdeführer habe die Pacht, wie vereinbart, am 1. Mai 2014 angetreten und die Pachtsache an diesem Datum übernommen. Es habe sich dabei auf die Tatsache gestützt, dass der Beschwerdeführer Direktzahlungsgesuche gestellt und Direktzahlungen erhalten habe. In den von der Vorinstanz zitierten Erläuterungen hatte das Regionalgericht ausgeführt, gemäss einem Schreiben des lawa (Dienststelle Landwirtschaft und Wald, Kanton Luzern) vom 5. November 2018 habe der Beschwerdeführer im Rahmen der Strukturdatenerhebung jeweils im Frühling der Jahre 2014-2018 die Parzellen der Produktionsstätte yyy, U.________ beim lawa angemeldet, weshalb in den Jahren 2014 bis und mit 2017 auf diesen Parzellen auch Direktzahlungen ausbezahlt worden seien. Direktzahlungen könne gemäss BGE 134 II 287 E. 4.1 S. 294 aber nur beanspruchen, wer sich entweder als Eigentümer oder Pächter ausweise. Weiter erwog die Vorinstanz, habe das Regionalgericht darauf abgestellt, dass das Amt für Landwirtschaft und Natur des Kantons Bern bezüglich der Festsetzung des höchstzulässigen Pachtzinses am 31. Oktober 2017 eine rückwirkende Feststellungsverfügung per 1. Mai 2014 erlassen habe und der
Beschwerdeführer gegenüber der Schwellenkorporation U.________ als Pächter aufgetreten sei. Gemäss dem erstinstanzlichen Entscheid würden auch Hinweise dafür fehlen, dass er wegen anfänglicher Nicht- oder Schlechterfüllung auf Vertragserfüllung geklagt habe oder nach Fristansetzung vom Vertrag zurückgetreten sei.
Der Berufungsbegründung könne nicht entnommen werden - so die Vorinstanz weiter -, inwiefern das Regionalgericht mit dieser Begründung eine unrichtige Rechtsanwendung oder eine unrichtige Feststellung des Sachverhalts gemäss Art. 310 ZPO vorgenommen hätte. Der Beschwerdeführer begnüge sich mit pauschalen Behauptungen. Er gestehe aber ein, dass für die Liegenschaften jedenfalls in der Vergangenheit Direktzahlungen ausgerichtet worden seien und er Direktzahlungen beantragt habe. Auf die übrigen Erwägungen des Regionalgerichts, welche auf die Übernahme des Pachtgegenstands schliessen liessen, gehe er mit keinem Wort ein. Mangels Einhaltung der Begründungsanforderungen könne daher hinsichtlich der Frage der Übergabe des Pachtgegenstands und des Pachtantritts durch den Beschwerdeführer nicht auf die Berufung eingetreten werden.

3.2. Der Rechtsmittelkläger (Berufungskläger) muss sich mit den Erwägungen des angefochtenen Entscheids auseinandersetzen und kann sich nicht auf eine blosse Wiederholung seiner Vorbringen vor Vorinstanz beschränken, wenn er eine andere Beurteilung im Rechtsmittelverfahren erreichen will; sonst bleibt es bei den Erwägungen des angefochtenen Entscheids. Entsprechend ist es an ihm, anhand der erstinstanzlich festgestellten Tatsachen oder der daraus gezogenen rechtlichen Schlüsse aufzuzeigen, inwiefern sich die Überlegungen des erstinstanzlichen Richters nicht aufrecht erhalten lassen (BGE 138 III 374 E. 4.3.1 S. 375; Urteile 4A 174/2017 vom 1. September 2017 E. 4.4.2.4 und 4A 397/2016 vom 30. November 2016 E. 3.1). Aus diesem Grund tritt denn auch das Bundesgericht auf Rügen nicht ein, welche eine sachbezogene Auseinandersetzung mit den Erwägungen des angefochtenen Urteils vermissen lassen (BGE 142 III 364 E. 2.4 S. 368; 140 III 264 E. 2.3. S. 266 f., 115 E. 2 S. 116; je mit Hinweisen).

3.2.1. Der Beschwerdeführer müsste somit dem Bundesgericht unter Hinweis auf konkrete Aktenstellen darlegen, dass er sich - entgegen den Feststellungen der Vorinstanz zum Prozesssachverhalt - im Berufungsverfahren substanziiert mit der Begründung des Regionalgerichts auseinandergesetzt hat (vgl. E. 2 hiervor). Das tut er nicht. Er bestreitet in der Beschwerde, dass aus Entschädigungszahlungen der Schwellenkorporation für Ertragsausfälle etwas für die Frage abgeleitet werden könne, ob der Pachtantritt am 1. Mai 2014 stattgefunden hat. Er behauptet aber nicht, dass er sich entgegen den Feststellungen der Vorinstanz dazu in der Berufungsschrift geäussert hat. Auf die für die Beurteilung der Erstinstanz ebenfalls massgebliche Feststellungsverfügung des Amtes für Landwirtschaft und Natur des Kantons Bern vom 31. Oktober 2017 geht er auch in der Beschwerde überhaupt nicht ein. Es ist somit in tatsächlicher Hinsicht davon auszugehen, dass er sich im Berufungsverfahren zu keinem dieser beiden Aspekte geäussert hat. Bereits aus diesem Grund konnte die Vorinstanz von einer ungenügenden Begründung der Berufung ausgehen. Denn wenn sich das Regionalgericht in seiner Beweiswürdigung auf insgesamt drei Sachverhaltselemente abstützte, um zu
begründen, weshalb es vom Pachtantritt und der Übergabe der Pachtsache an den Beschwerdeführer per 1. Mai 2014 überzeugt ist, hätte sich dieser zu allen drei Argumenten äussern müssen, andernfalls die Vorinstanz die Beweiswürdigung des Regionalgerichts nicht insgesamt überprüfen konnte.
Aber auch soweit der Beschwerdeführer auf seine Vorbringen betreffend die Direktzahlungen verweist, vermag er die Auffassung der Vorinstanz, wonach seine Berufung ungenügend gewesen sei, nicht als rechtsfehlerhaft auszuweisen. Er macht geltend, er habe in der Berufung darauf hingewiesen, dass sein Betrieb angesichts der erreichten Grösse keine Direktzahlungen mehr erhalte, was er bereits erstinstanzlich dargelegt habe. Damit hat er sich aber mit der entscheidenden Argumentation des Regionalgerichts nicht auseinandergesetzt. Im Übrigen rügt er, BGE 134 II 287 E. 4.1 S. 294 spreche nur von einem "zivilrechtlich hinreichend abgestützte[n] Nutzungsrecht"; ein Pachtvertrag sei also nicht Voraussetzung für den Bezug von Direktzahlungen. Dass er Entsprechendes bereits in der Berufung vorgebracht hat, behauptet er nicht. Darauf ist daher nicht weiter einzugehen.

3.2.2. Zum Hinweis der Vorinstanz, gemäss dem erstinstanzlichen Entscheid würden auch Hinweise dafür fehlen, dass der Beschwerdeführer wegen anfänglicher Nicht- oder Schlechterfüllung auf Vertragserfüllung geklagt habe oder nach Fristansetzung vom Vertrag zurückgetreten sei, führt der Beschwerdeführer nur aus, diese Frage habe nichts mit der Vorleistungspflicht des Beschwerdegegners zu tun. Ebenso wenig wie die Frage, ob ein Augenschein durchgeführt werden solle. Darauf ist somit nicht weiter einzugehen.

4.
Der Beschwerdeführer beantragt erneut eine Auszugsfrist von 120 Tagen.

4.1. Die Vorinstanz erachtete diesen Antrag als unbegründet. Der Beschwerdeführer habe seit Zustellung des Exmissionsgesuchs vom 8. November 2018 mit der Möglichkeit der Ausweisung rechnen müssen. Er habe mithin mehr als vier Monate Zeit gehabt, um entsprechende Vorkehrungen zu treffen. Inwiefern die Zeitspanne von 60 Tagen zu kurz sei, um eine Inventarversteigerung sauber und korrekt abzuwickeln oder die Gebäude besenrein zu reinigen, werde vom Beschwerdeführer nicht substanziiert und belegt.

4.2. Die Festlegung der Auszugsfrist beruht auf einem Ermessensentscheid. Das Bundesgericht greift bei Ermessensentscheiden nur ein, wenn die Vorinstanz ihr Ermessen überschritten bzw. missbraucht hat, namentlich wenn sie sachwidrige Gesichtspunkte berücksichtigt oder sachgemässe unberücksichtigt gelassen hat. Die blosse Unangemessenheit einer Entscheidung kann vor Bundesgericht nicht gerügt werden (BGE 141 III 97 E. 11.2 S. 98; 138 III 443 E. 2.1.3 S. 445).
Es ist nicht ersichtlich und der Beschwerdeführer legt nicht dar, inwiefern die Vorinstanz das ihr zustehende Ermessen missbraucht hätte. Dies kann allein schon deshalb ausgeschlossen werden, weil der Beschwerdeführer in seiner Stellungnahme vom 17. Dezember 2018 an das Regionalgericht selber im Eventualantrag verlangt hatte, ihm sei eine angemessene Frist - mindestens aber 60 Tage - zur Räumung anzusetzen.

5.
Die Beschwerde ist somit abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Der Beschwerdeführer wird kostenpflichtig (Art. 66 Abs. 1 BGG). Der Beschwerdegegner hat keinen Anspruch auf Parteientschädigung, da er sich nicht vernehmen lassen musste.

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

3.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Bern, 1. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 20. August 2019

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Das präsidierende Mitglied: Klett

Der Gerichtsschreiber: Gross

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 343 Obligation de faire, de s'abstenir ou de tolérer - 1 Lorsque la décision prescrit une obligation de faire, de s'abstenir ou de tolérer, le tribunal de l'exécution peut:
¹	Lorsque la décision prescrit une obligation de faire, de s'abstenir ou de tolérer, le tribunal de l'exécution peut:
^a	assortir la décision de la menace de la peine prévue à l'art. 292 CP280;
^b	prévoir une amende d'ordre de 5000 francs au plus;
^c	prévoir une amende d'ordre de 1000 francs au plus pour chaque jour d'inexécution;
^d	prescrire une mesure de contrainte telle que l'enlèvement d'une chose mobilière ou l'expulsion d'un immeuble;
^e	ordonner l'exécution de la décision par un tiers.
^1bis	Lorsque la décision prévoit une interdiction au sens de l'art. 28b CC281, le tribunal chargé de statuer sur l'exécution peut ordonner, à la requête du demandeur, une surveillance électronique au sens de l'art. 28c CC.282
²	La partie succombante et les tiers sont tenus de fournir tous renseignements utiles et de tolérer les perquisitions nécessaires.
³	La personne chargée de l'exécution peut requérir l'assistance de l'autorité compétente.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale - 1 Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
¹	Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
^a	15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
^b	30 000 francs dans les autres cas.
²	Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
^a	si la contestation soulève une question juridique de principe;
^b	si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^c	s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^d	s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
^e	s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
^1bis	Lorsqu'une procédure en matière civile a été menée en anglais devant l'autorité précédente, les mémoires peuvent être rédigés en anglais.15
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.16 17
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique18. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.19
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
¹	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
²	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
³	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.100

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
¹	Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
²	Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.90

SR 221.213.2 Loi fédérale du 4 octobre 1985 sur le bail à ferme agricole (LBFA) LBFA Art. 21 Demeure du fermier - 1 Si, durant le bail, le fermier est en demeure pour le paiement du fermage, le bailleur peut lui signifier par écrit qu'à défaut de paiement dans les six mois, le bail sera résilié à ce terme.
¹	Si, durant le bail, le fermier est en demeure pour le paiement du fermage, le bailleur peut lui signifier par écrit qu'à défaut de paiement dans les six mois, le bail sera résilié à ce terme.
²	Si le bail est résilié, le fermier est tenu de réparer le dommage à moins qu'il ne puisse établir l'absence de toute faute.

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 310 Motifs - L'appel peut être formé pour:
^a	violation du droit;
^b	constatation inexacte des faits.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.