4A_702/2011 - 2012-08-20 - Diritto contrattuale - Kaufvertrag; Vorvertrag, Restzahlung

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A 702/2011

Urteil vom 20. August 2012
I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Klett, Präsidentin,
Bundesrichterin Rottenberg Liatowitsch,
nebenamtlicher Bundesrichter Berti,
Gerichtsschreiber Hurni.

Verfahrensbeteiligte
X.________ GmbH,
vertreten durch Fürsprecher Hans Ulrich Kobel,
Beschwerdeführerin,

gegen

Y.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Rolf Harder,
Beschwerdegegner.

Gegenstand
Kaufvertrag; Vorvertrag, Restzahlung,

Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Solothurn, Zivilkammer, vom 18. Oktober 2011.

Sachverhalt:

A.
Die X.________ GmbH (Verkäuferin) erwarb am 23. Januar 2008 das Grundstück GB AB.________ und begann mit dem Bau eines Einfamilienhauses. Im August 2008 unterzeichnete sie mit Y.________ (Käufer) einen nicht datierten, handschriftlich abgefassten "Vorvertrag zum Abschluss eines Kaufvertrages".
Am 2. Oktober 2008 schlossen die Parteien einen öffentlich beurkundeten Kaufvertrag über das Grundstück GB AB.________ zum Preis von Fr. 650'000.--. Zu diesem Zeitpunkt war das Haus im Rohbau fertiggestellt und der Innenausbau weitgehend vollendet, es standen aber noch Umgebungsarbeiten aus. Der Niveauunterschied zwischen Garten und Oberkant Erdgeschoss betrug ca. 50 cm.
Vom Kaufpreis bezahlte der Käufer Fr. 600'000.-- und behielt Fr. 50'000.-- zurück mit der Begründung, das Haus sei wegen des Niveauunterschieds mangelhaft und wegen Nichtfertigstellung des Gartens unvollendet.
Die Verkäuferin betrieb den Käufer am 8. Januar 2009 über Fr. 50'000.-- nebst Zins zu 5% seit 31. Oktober 2008. Der Käufer erhob Rechtsvorschlag und leistete am 28. Januar 2009 eine weitere Zahlung von Fr. 20'000.--.

B.
B.a Mit Klage vom 13. Juli 2009 vor dem Richteramt Solothurn Lebern beantragte die X.________ GmbH (Klägerin und Widerbeklagte) die Verurteilung des Y.________ (Beklagter und Widerkläger) zur Bezahlung von Fr. 30'000.-- zuzüglich Zins zu 5% seit 31. Oktober 2008, Fr. 313.86 zuzüglich Zins zu 5% seit 1. Mai 2009 und Fr. 224.--, sowie Aufhebung des Rechtsvorschlages in der Betreibung Nr. 210922 des Betreibungsamtes Region Solothurn vom 8. Januar 2008 für den Betrag von Fr. 30'000.-- zuzüglich Zins zu 5% seit 31. Oktober 2008. Der Beklagte und Widerkläger beantragte Abweisung der Klage und widerklageweise die Verurteilung der Klägerin und Widerbeklagten zur Bezahlung von Fr. 15'000.--.
Mit Urteil vom 15. Dezember 2010 wies das Richteramt Solothurn Lebern die Klage ab und hiess die Widerklage gut.
B.b Gegen dieses Urteil erhob die Klägerin und Widerbeklagte am 17. bzw. 29. Dezember 2010 Appellation an das Obergericht des Kantons Solothurn.
Mit Urteil vom 18. Oktober 2011 bestätigte das Obergericht den erstinstanzlichen Entscheid.

C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen vom 21. November 2011 liess die X.________ GmbH (Beschwerdeführerin) die Aufhebung des obergerichtlichen Urteils beantragen und ihre vor dem Richteramt Solothurn-Lebern gestellten Klagebegehren erneuern.
Mit Vernehmlassung vom 17. Januar 2012 liess Y.________ (Beschwerdegegner) Abweisung der Beschwerde beantragen. Die Vorinstanz verzichtete am 7. Dezember 2011 auf Vernehmlassung und beantragte Abweisung der Beschwerde unter Hinweis auf die Akten und die Motive ihres Urteils.

Erwägungen:

1.
Das Bundesgericht prüft von Amtes wegen und mit freier Kognition, ob ein Rechtsmittel zulässig ist (BGE 137 III 417 E. 1; 136 II 101 E. 1 S. 103, 470 E. 1 S. 472; 135 III 212 E. 1 S. 216).

1.1 Die Beschwerde richtet sich gegen einen verfahrensabschliessenden Rechtsmittelentscheid eines oberen kantonalen Gerichts (Art. 90 BGG i.V.m. Art. 75 BGG), ist innert der Beschwerdefrist (Art. 100 BGG) von der mit ihren Rechtsbegehren unterlegenen Partei (Art. 76 Abs. 1 BGG) eingereicht worden und bei der Streitsache handelt es sich um eine Zivilsache (Art. 72 BGG) mit einem Streitwert von Fr. 30'000.-- (Art. 53 und 74 Abs. 1 lit. b BGG). Auf die Beschwerde ist unter Vorbehalt einer rechtsgenügenden Begründung (Art. 42 Abs. 2 und Art. 106 Abs. 2 BGG) einzutreten.

1.2 Mit der Beschwerde in Zivilsachen kann u.a. die Verletzung von Bundesrecht einschliesslich Bundesverfassungsrecht gerügt werden (Art. 95 lit. a BGG; BGE 134 III 379 E. 1.2 S. 382). Nicht zu den in Art. 95 BGG vorgesehenen Rügegründen gehört hingegen die Verletzung der kantonalen Zivilprozessordnung, deren Anwendung und Auslegung das Bundesgericht einzig unter dem Blickwinkel eines Verstosses gegen Bundesrecht oder gegen Bundesverfassungsrecht beurteilen kann (BGE 136 I 241 E. 2.4; 135 III 513 E. 4.3 S. 521; 134 III 379 E. 1.2 S. 382 f.).
Auf das Verfahren vor der Vorinstanz fand die nunmehr aufgehobene Zivilprozessordnung des Kantons Solothurn Anwendung. Soweit die Verletzung von Normen des kantonalen Zivilprozessrechts gerügt wird, ist in der Beschwerdeschrift mithin darzutun, dass dabei auch ein Verstoss gegen Bundes- oder Bundesverfassungsrecht vorliegt.

1.3 Das Bundesgericht wendet das Recht zwar von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG; vgl. dazu BGE 132 II 257 E. 2.5 S. 262; 130 III 136 E. 1.4 S. 140). Es prüft dabei aber nur die geltend gemachten Rügen, sofern die rechtlichen Mängel nicht geradezu offensichtlich sind. Es ist jedenfalls nicht gehalten, wie eine erstinstanzliche Behörde alle sich stellenden rechtlichen Fragen zu untersuchen, wenn diese vor Bundesgericht nicht mehr vorgetragen werden (BGE 133 II 249 E. 1.4.1 S. 254 mit Hinweisen).
In der Beschwerdeschrift ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt (Art. 42 Abs. 2 BGG). Dazu ist unerlässlich, dass die Beschwerde auf die Begründung des angefochtenen Entscheids eingeht und im Einzelnen aufzeigt, worin eine Rechtsverletzung liegt. Der Beschwerdeführer soll in der Beschwerdeschrift nicht bloss die Rechtsstandpunkte, die er im kantonalen Verfahren eingenommen hat, erneut bekräftigen, sondern mit seiner Kritik an den als rechtsfehlerhaft erachteten Erwägungen der Vorinstanz ansetzen (vgl. BGE 134 II 244 E. 2.1 S. 245 f.). Eine qualifizierte Rügepflicht gilt hinsichtlich der Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht. Das Bundesgericht prüft eine solche Rüge nur insofern, als sie in der Beschwerde präzise vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG). Im Anwendungsbereich dieser Bestimmung ist die Praxis zum Rügeprinzip gemäss Art. 90 Abs. 1 lit. b aOG weiterhin gültig (BGE 133 II 249 E. 1.4.2). Dies gilt insbesondere für das Willkürverbot gemäss Art. 9 BV.
Willkürlich ist ein Entscheid nicht schon dann, wenn eine andere Lösung ebenfalls vertretbar erscheint oder gar vorzuziehen wäre. Das Bundesgericht hebt einen kantonalen Entscheid wegen Willkür vielmehr nur auf, wenn er offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft. Dabei genügt es nicht, wenn sich nur die Begründung des angefochtenen Entscheides als unhaltbar erweist. Eine Aufhebung rechtfertigt sich nur dann, wenn der Entscheid auch im Ergebnis verfassungswidrig ist (BGE 134 II 124 E. 4.1 S. 133 mit Hinweisen).

1.4 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Dazu gehören sowohl die Feststellungen über den Lebenssachverhalt, der dem Streitgegenstand zugrunde liegt, als auch jene über den Ablauf des vor- und erstinstanzlichen Verfahrens, namentlich die Parteivorbringen (Urteile 4A 210/2009 vom 7. April 2010 E. 2; 4A 439/2010 vom 20. Oktober 2011 E. 2.1). Das Bundesgericht kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). Überdies muss die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein (Art. 97 Abs. 1 BGG). Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur soweit vorgebracht werden, als der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG). Der Beschwerdeführer, der die Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz anfechten will, muss substanziiert darlegen, inwiefern die Voraussetzungen einer Ausnahme gemäss Art. 105 Abs. 2 BGG gegeben sind und das Verfahren bei rechtskonformer Ermittlung des Sachverhalts anders ausgegangen wäre; andernfalls kann ein Sachverhalt, der vom im
angefochtenen Entscheid festgestellten abweicht, nicht berücksichtigt werden (vgl. BGE 133 III 350 E. 1.3 S. 351 f., 393 E. 7.1 S. 398, 462 E. 2.4 S. 466 f.).

2.
Die Beschwerdeführerin rügt die tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz betreffend das Gartenniveau.

2.1 Diesbezüglich hat die Vorinstanz ausgeführt, im Vorvertrag vom August 2008 sei die Kaufsache beschrieben als ein sich im Bau befindliches, freistehendes Einfamilienhaus gemäss Baubeschrieb und Plänen. Das Umgebungsniveau sei einzig aus den Plänen des Baubewilligungsverfahrens ersichtlich, und es sei nicht einsichtig, weshalb ausgerechnet diese nicht unter den im Vorvertrag verwendeten Begriff "Pläne" fallen sollten.

2.2 Die Beschwerdeführerin rügt dies als unhaltbar, weil im Vorvertrag auf Pläne verwiesen werde, welche anlässlich der Verurkundung des Kaufvertrages zu unterschreiben wären; es sei aber unbestritten, dass die Parteien anlässlich der Verurkundung des Kaufvertrages am 2. Oktober 2008 nicht wie vorgesehen die Pläne und den Baubeschrieb unterzeichneten. Damit will die Beschwerdeführerin offenbar eine willkürliche Feststellung des tatsächlichen Parteiwillens rügen, ohne jedoch auch nur mit einem Wort zu begründen, weshalb es willkürlich sein soll, trotz der unterbliebenen Unterzeichnung der Pläne des Baubewilligungsverfahrens diese bei der Ermittlung des Parteiwillens zu berücksichtigen. Auf die Rüge ist mangels hinreichender Begründung nicht einzutreten.

2.3 Die Beschwerdeführerin beanstandet sodann eine tatsächliche Feststellung der Vorinstanz bezüglich der Konformität des Gartenniveaus mit der Baubewilligung, indes auch hier ohne eine den Begründungsanforderungen genügende Sachverhaltsrüge zu formulieren. Darauf kann nicht eingetreten werden.

2.4 Ist die vorinstanzliche Feststellung des tatsächlichen Parteiwillens bezüglich des vertraglich geschuldeten Gartenniveaus nicht zu beanstanden, so erweist sich die weitere Rüge, die Vorinstanz habe keine Feststellungen darüber getroffen, ob dieses am 2. Oktober 2008 bereits erstellt worden sei oder nicht, obwohl die Beschwerdeführerin den Gartenbauunternehmer als Zeugen beantragt habe, als gegenstandslos. Aus dem gleichen Grund erübrigt sich eine Prüfung der Rüge, die Vorinstanz habe in einer ergänzenden Begründung gestützt auf die Baubewilligungspläne zu Unrecht auch einen normativen Konsens zwischen den Parteien angenommen.

3.
Die Beschwerdeführerin rügt im Weiteren die vorinstanzlichen Erwägungen zur Frage der Kosten der Ersatzvornahme bei der Gartengestaltung.

3.1 Die Vorinstanz hat ausgeführt, das Richteramt habe zur Frage der Kosten der Ersatzvornahme erwogen, es sei gerichtsnotorisch, dass für eine einfache Gestaltung der Gartenfläche ein Betrag von Fr. 80.-- pro Quadratmeter veranschlagt werden müsse. Dieser in der regionalen Immobilienbranche anerkannte Wert könne als gerichtsnotorisch gelten und bilde einen valablen Ausgangspunkt für die Bestimmung der Kosten der Ersatzvornahme. Bei einer Gartenfläche von gut 625 m2 und einem Ansatz von Fr. 80.-- pro m2 ergäben sich Kosten von Fr. 50'000.--. Diese Summe lasse sich auch bei bescheidenster Ausstattung um nicht mehr als 20% reduzieren, so dass in jedem Fall ein Betrag von Fr. 40'000.-- verbleibe. Ausserdem sei zu berücksichtigen, dass zusätzliche Kosten für die Anhebung des Terrains anfielen, die auf jeden Fall mit deutlich mehr als Fr. 10'000.-- beziffert werden müssten. Damit ergäben sich zusätzliche Kosten von mindestens Fr. 50'000.--, so dass die Forderung des Beklagten die Restpreisforderung der Klägerin um mehr als die widerklageweise geforderten Fr. 15'000.-- auf jeden Fall übersteige.

3.2 Die Beschwerdeführerin rügt, ein Richter dürfe nur auf Gerichtsnotorietät erkennen, wenn er selber die fragliche Tatsache unmittelbar in richterlicher Funktion wahrgenommen habe. Ohne Kenntnis des Baugrundstücks sei keine Kostenschätzung möglich. Die Feststellung der Vorinstanz über die Kostenhöhe ohne Augenschein und ohne Konsultation eines Sachverständigen sei willkürlich. Es handle sich bei den hier vorliegenden konkreten Verhältnissen nicht um allgemeines Wissen, das einer Notorietät überhaupt zugänglich sein könne, und es gehe auch der Vorinstanz die Fachkunde ab. Deshalb seien die Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz willkürlich im Sinn von Art. 9 BV. Sie seien auch in Verletzung von Art. 8 ZGB getroffen worden, weil der Beschwerdegegner für die Höhe der Forderung beweispflichtig sei und den Beweis nicht erbracht habe.

3.3 Nach dem vorliegend weiterhin anwendbaren kantonalen Zivilprozessrecht ist die Sachverhaltsermittlung grundsätzlich Frage des kantonalen Rechts (BGE 130 III 321 E. 5 S. 327), dessen Anwendung das Bundesgericht auf Zivilbeschwerde hin nur unter dem beschränkten Gesichtswinkel der Willkür prüft (oben E. 1.2). Der Willkürrüge der Beschwerdeführerin mangelt es indessen an einer rechtsgenügenden Begründung (oben E. 1.3). Ihr lässt sich weder entnehmen, weshalb der von den kantonalen Instanzen angenommene Ansatz von Fr. 80.-- an sich, noch weshalb ihre Berechnung der Kosten der Ersatzvornahme im Ergebnis willkürlich sei. Auf die Willkürrüge kann nicht eingetreten werden.

3.4 Die Beschwerdeführerin rügt sodann zu Unrecht eine Verletzung von Art. 8 ZGB. Gemäss dieser Bestimmung hat, wo es das Gesetz nicht anders bestimmt, derjenige das Vorhandensein einer behaupteten Tatsache zu beweisen, der aus ihr Rechte ableitet (BGE 130 III 321 E. 3.1 S. 323; 128 III 271 E. 2 a/aa S. 273 mit Hinweisen). Hält ein Instanzengericht eine Tatsache für erstellt, fällt eine Verletzung von Art. 8 ZGB, der an die Beweislosigkeit anknüpft, ausser Betracht (BGE 134 II 235 E. 4.3.4; 130 III 591 E. 5.4 S. 601 f.; vgl. auch WALTER, in: Berner Kommentar, 2012, N. 118 zu Art. 8 ZGB). Die Vorinstanz nahm vorliegend keine Beweislosigkeit an, womit sich die Rüge einer Verletzung von Art. 8 ZGB als unbegründet erweist.

4.
Schliesslich rügt die Beschwerdeführerin, die Vorinstanz habe § 203 der Zivilprozessordnung des Kantons Solothurn willkürlich missachtet, indem sie dem Beschwerdegegner immer noch den gleichen Betrag wie die erste Instanz zugesprochen habe, obwohl sie eine Teilforderung im Betrag von Fr. 2'216.60 abwies. Ihr Vorbringen genügt den Anforderungen an eine Willkürrüge nicht. Die Rüge ist auch unbegründet, hat doch die Vorinstanz willkürfrei (vgl. E. 3.3) festgestellt, dass sich die Gegenforderung des Beschwerdeführers auf über Fr. 50'000.-- belaufe, derweil die Summe des abgewiesen Klage- und des gutgeheissenen Widerklagebegehrens Fr. 45'558.30 beträgt.

5.
Die Vorinstanzen haben den Anspruch des Beschwerdegegners auf Ersatzvornahme gestützt auf Werkvertragsrecht zugesprochen. Die Beschwerdeführerin schliesst sich zwar dieser Qualifikation grundsätzlich an, erhebt aber für den Fall, dass diesbezüglich Kaufrecht anwendbar sein soll, Eventualrügen.
Verpflichtet sich - wie hier - die Veräusserin gegenüber dem Erwerber in einem einheitlichen Vertrag, ein Grundstück zu verkaufen und das darauf im Bau befindliche Gebäude fertigzustellen, weist die Vereinbarung kauf- und werkvertragliche Elemente auf (Urteile 4C.79/2006 vom 22. Juni 2006 E. 1; 4C.301/2002 vom 22.1.2003 E. 2.1). Diesfalls unterliegt die Mängelhaftung für das Bauwerk dem Werkvertragsrecht, und zwar grundsätzlich auch insoweit, als es bei Vertragsabschluss bereits bestanden hat (BGE 118 II 142 E. 1a S. 144; Urteile 4C.301/2002 vom 22. Januar 2003 E. 2.2; 4C.190/2003 vom 28. November 2003 E. 2.2 und E. 2.4). Die von der Beschwerdeführerin gestützt auf Kaufrecht erhobenen Eventualrügen zielen damit ins Leere.

6.
Ausgehend von der Anwendbarkeit von Werkvertragsrecht rügt die Beschwerdeführerin eine Verletzung von Art. 368 OR. Der Beschwerdegegner habe anfänglich Nachbesserung verlangt, aber den Nachbesserungsanspruch im Prozess durch Klageänderung fallen gelassen; die Vorinstanz habe Schadenersatz zugesprochen, ohne dass der Beschwerdegegner nachgewiesen habe, die Nachbesserung durch einen Dritten ausgeführt zu haben.

6.1 Die Vorinstanz hat festgehalten, die Beschwerdeführerin sei ihren werkvertraglichen Pflichten bezüglich des Gartenniveaus nicht nachgekommen. Sie habe im Verlauf weiterer Verhandlungen zwischen den Parteien zwar verschiedene Lösungen angeboten, um die Auswirkungen des Niveauunterschieds von 50 cm zu vermindern, aber der Beschwerdegegner sei nicht verpflichtet gewesen, diese zu akzeptieren oder selbst Alternativen vorzuschlagen. Vielmehr sei er berechtigt, im Sinne von Art. 368 Abs. 2 OR die Nachbesserung von einem Dritten vornehmen zu lassen und vollen Ersatz der entsprechenden Aufwendungen zu fordern.

6.2 Die Bestimmungen des Werkvertragsrechts regeln nicht, wie vorzugehen ist, wenn sich der Unternehmer weigert, die Nachbesserungsarbeiten vorzunehmen. Diesfalls gelangen die Art. 102 ff . OR zur Anwendung (BGE 136 III 273 E. 2.3 S. 275). Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung kann der Besteller namentlich gemäss Art. 107 Abs. 2 Halbsatz 2 Variante 1 OR auf seinen Nachbesserungsanspruch verzichten und Schadenersatz in der Höhe des Gegenwerts der unentgeltlichen Leistung verlangen, die der Unternehmer zur Verbesserung des Werkes hätte erbringen müssen (sog. dommages-intérêts compensatoires; BGE 136 III 273 E. 2.4 in fine, S. 276; 126 III 230 E. 7a/bb S. 235 f.). Der aus Nichterfüllung der Nachbesserung zu ersetzende Schaden entspricht mindestens dem Wert der ausgebliebenen Nachbesserung, welcher sich wiederum nach den Verbesserungskosten bemisst, die zur Beseitigung des Mangels voraussichtlich aufzuwenden wären oder vom Besteller (unter Vermeidung unnötigen Aufwandes) tatsächlich aufgewendet wurden, jeweils reduziert um einen allfälligen Kostenanteil, der bei einer Nachbesserung durch den Unternehmer auf den Besteller gefallen wäre (PETER GAUCH, Der Werkvertrag, 5. Aufl. 2011, N 1798).
Geht aus dem Verhalten des Schuldners hervor, dass die Ansetzung einer Frist zur nachträglichen Nachbesserung im Sinne von Art. 107 Abs. 2 OR sich als unnütz erweisen würde, ist eine solche nicht erforderlich (Art. 108 Ziff. 1 OR; BGE 136 III 273 E. 2.3 in fine, S. 275).

6.3 Aus den tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Entscheid wie auch aus der beharrlichen Bestreitung der Nachbesserungspflicht in der Beschwerdeschrift ergibt sich, dass die Ansetzung einer Frist zur nachträglichen Nachbesserung im Sinne von Art. 107 Abs. 2 OR sich als unnütz erwiesen hätte. Indem die Vorinstanz dem Beschwerdegegner Schadenersatz zugesprochen hat, ohne dass der Beschwerdegegner nachgewiesen hat, die Nachbesserung durch einen Dritten ausgeführt zu haben, hielt sie sich an die soeben zitierte bundesgerichtliche Rechtsprechung. Gemäss dieser braucht der Besteller entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin namentlich keine tatsächlich aufgewendeten Verbesserungskosten nachzuweisen. Die Rüge, die Vorinstanz habe dabei Art. 368 Abs. 2 i.V.m. 102 ff. OR verletzt, ist unbegründet.

7.
Die Beschwerde erweist sich damit insgesamt als unbegründet, soweit darauf eingetreten werden kann. Sie ist demnach abzuweisen.
Diesem Ausgang des Verfahrens entsprechend wird die Beschwerdeführerin kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'500.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.
Die Beschwerdeführerin hat den Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 3'000.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Solothurn, Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 20. August 2012

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Klett

Der Gerichtsschreiber: Hurni

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 75 Autorità inferiori - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori quali autorità cantonali di ultima istanza. Tali tribunali giudicano su ricorso, salvo nei casi in cui:
^a	una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^b	un tribunale specializzato nelle controversie di diritto commerciale giudica in istanza cantonale unica;
^c	è proposta loro direttamente, con il consenso di tutte le parti, un'azione con un valore litigioso di almeno 100 000 franchi.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 100 Ricorso contro decisioni - 1 Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
¹	Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
²	Il termine è di dieci giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^b	nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale e dell'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale;
^c	in materia di ritorno di un minore secondo la Convenzione europea del 20 maggio 198090 sul riconoscimento e l'esecuzione delle decisioni in materia di affidamento di minori e sul ristabilimento dell'affidamento oppure secondo la Convenzione del 25 ottobre 198091 sugli aspetti civili del rapimento internazionale di minori;
^d	del Tribunale federale dei brevetti in materia di rilascio di una licenza secondo l'articolo 40d della legge del 25 giugno 195493 sui brevetti.
³	Il termine è di cinque giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento pronunciate nell'ambito dell'esecuzione cambiaria;
^b	dei Governi cantonali su ricorsi concernenti votazioni federali.
⁴	Il termine è di tre giorni per i ricorsi contro le decisioni dei Governi cantonali su ricorsi concernenti le elezioni al Consiglio nazionale.
⁵	Per i ricorsi concernenti conflitti di competenza tra due Cantoni, il termine decorre al più tardi dal giorno in cui in ciascun Cantone sono state pronunciate decisioni impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
⁶	...94
⁷	Il ricorso per denegata o ritardata giustizia può essere interposto in ogni tempo.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 76 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
¹	Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
^a	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo; e
^b	è particolarmente toccato dalla decisione impugnata e ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica della stessa.
²	Il diritto di ricorrere contro le decisioni di cui all'articolo 72 capoverso 2 spetta inoltre alla Cancelleria federale, ai dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, ai servizi loro subordinati, se la decisione impugnata viola la legislazione federale nella sfera dei loro compiti.40

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 72 Principio - 1 Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
¹	Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
²	Al ricorso in materia civile soggiacciono anche:
^a	le decisioni in materia di esecuzione e fallimento;
^b	le decisioni in rapporto diretto con il diritto civile pronunciate in applicazione di norme di diritto pubblico, segnatamente le decisioni:
^b1	sul riconoscimento e l'esecuzione di decisioni e sull'assistenza giudiziaria in materia civile,
^b2	sulla tenuta del registro fondiario, dei registri dello stato civile, del registro di commercio e dei registri in materia di marchi, disegni e modelli, brevetti d'invenzione, varietà vegetali e topografie,
^b3	sull'autorizzazione al cambiamento del nome,
^b4	in materia di vigilanza sulle fondazioni, eccettuati gli istituti di previdenza e di libero passaggio,
^b5	in materia di vigilanza sugli esecutori testamentari e altri rappresentanti previsti dal diritto successorio,
^b6	in materia di protezione dei minori e degli adulti,
^b7	...

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 53 Domanda riconvenzionale - 1 L'importo della domanda riconvenzionale non è sommato con quello della domanda principale.
¹	L'importo della domanda riconvenzionale non è sommato con quello della domanda principale.
²	Qualora le pretese della domanda principale e quelle della domanda riconvenzionale si escludano a vicenda e una della due domande non raggiunga il valore litigioso minimo, tale valore è reputato raggiunto anche per quest'ultima se il ricorso verte su entrambe le domande.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 74 Valore litigioso minimo - 1 Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
¹	Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
^a	15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione;
^b	30 000 franchi in tutti gli altri casi.
²	Quando il valore litigioso non raggiunge l'importo determinante secondo il capoverso 1, il ricorso è ammissibile:
^a	se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale;
^b	se una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^c	contro le decisioni delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^d	contro le decisioni del giudice del fallimento e del concordato;
^e	contro le decisioni del Tribunale federale dei brevetti.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
¹	Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
²	Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.14 15
³	Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
⁴	In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201616 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
^a	il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
^b	le modalità di trasmissione;
^c	le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.17
⁵	Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
⁶	Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
⁷	Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
¹	Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
²	Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
³	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.96

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 97 Accertamento inesatto dei fatti - 1 Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
¹	Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
²	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, può essere censurato qualsiasi accertamento inesatto o incompleto dei fatti giuridicamente rilevanti.87

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 99 - 1 Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore.
¹	Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore.
²	Non sono ammissibili nuove conclusioni.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 368 - 1 Se l'opera è così difettosa o difforme dal contratto, che riesca inservibile pel committente, o che non si possa equamente pretenderne dal medesimo l'accettazione, egli può ricusarla e chiederne inoltre, quando siavi colpa dell'appaltatore, il risarcimento dei danni.
¹	Se l'opera è così difettosa o difforme dal contratto, che riesca inservibile pel committente, o che non si possa equamente pretenderne dal medesimo l'accettazione, egli può ricusarla e chiederne inoltre, quando siavi colpa dell'appaltatore, il risarcimento dei danni.
²	Qualora i difetti o le difformità dal contratto siano di minore entità, il committente può diminuire la mercede in proporzione del minor valore dell'opera, o chiedere, se ciò non cagioni all'appaltatore spese esorbitanti, la riparazione gratuita dell'opera e nel caso di colpa anche il risarcimento dei danni.
³	Quando si tratti di opere eseguite sul fondo del committente e che per loro natura non potrebbero essere rimosse senza gravissimo pregiudizio, il committente non ha che i diritti menzionati nel secondo capoverso di questo articolo.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 102 - 1 Se l'obbligazione è scaduta, il debitore è costituito in mora mediante l'interpellazione del creditore.
¹	Se l'obbligazione è scaduta, il debitore è costituito in mora mediante l'interpellazione del creditore.
²	Quando il giorno dell'adempimento sia stato stabilito o risulti determinato da una disdetta preventivamente convenuta e debitamente fatta, il debitore è costituito in mora pel solo decorso di detto giorno.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 107 - 1 Allorquando in un contratto bilaterale un debitore è in mora, il creditore ha il diritto di fissargli o di fargli fissare dall'autorità competente un congruo termine per l'adempimento.
¹	Allorquando in un contratto bilaterale un debitore è in mora, il creditore ha il diritto di fissargli o di fargli fissare dall'autorità competente un congruo termine per l'adempimento.
²	Se l'adempimento non avviene neppure entro questo termine, il creditore può nulladimeno richiedere l'adempimento ed il risarcimento del danno pel ritardo, ma invece di ciò, purché lo dichiari immediatamente, può rinunciare alla prestazione tardiva e pretendere il danno derivante dall'inadempimento oppure recedere dal contratto.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 108 - La fissazione di un termine per l'adempimento tardivo del contratto non è necessaria:
¹	quando dal contegno del debitore risulti che essa sarebbe inutile;
²	quando per la mora del debitore la prestazione abbia perduto ogni interesse pel creditore;
³	quando dal contratto risulti l'intenzione dei contraenti che l'obbligazione debba adempirsi esattamente ad un tempo determinato od entro un dato termine.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
¹	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
²	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
³	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
⁴	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
⁵	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.