4C.358/2001/mks
I. ZIVILABTEILUNG
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20. Februar 2002
Es wirken mit: Bundesrichter Walter, Präsident, Nyffeler,
Favre und Gerichtsschreiber Dreifuss.
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In Sachen
Stiftung Kunstsammlung A. und M.X.________, Klägerin und Berufungsklägerin, vertreten durch Rechtsanwältin Ursula Weber, Forchstrasse 36, Postfach 1278, 8032 Zürich,
gegen
P.________, Beklagten und Berufungsbeklagten, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Roland Gmür, Ankerstrasse 24, Postfach, 8026 Zürich,
betreffend
Mietvertrag; Kündigungsschutz; Ausweisung, hat sich ergeben:
A.- P.________ (Beklagter) ist seit dem Jahre 1952 Mieter der 5-Zimmer-Parterrewohnung in der Liegenschaft Y.________ 41. Diese Liegenschaft gehörte früher S.________ und dann den Eheleuten A. und M.X.________. Diese errichteten mit Urkunde vom 6. August 1973 die Stiftung "Kunstsammlung A. und M.X.________" (Klägerin), deren Zweck es ist, den künstlerischen Nachlass der Stifter zu erhalten und diesen der Öffentlichkeit in Form einer ständigen Ausstellung im Haus Y.________ 41 bei freiem Eintritt zugänglich zu machen. Als M.X.________ am ............. 1997 starb, ging die Liegenschaft an die Klägerin über und damit auch das Mietverhältnis mit dem Beklagten.
Mit Schreiben vom 28. Oktober 1997 stellte die Klägerin dem Beklagten eine gründliche Überholung der Liegenschaft "mit Beginn der Arbeiten per April 1998" und mit einer Gesamtdauer von etwa 6 Monaten in Aussicht. Der Beklagte ersuchte darauf bei der Schlichtungsbehörde um Herabsetzung des Mietzinses für die Dauer der Umbauarbeiten ab
1. April 1998. Zudem stellte er beim Audienzrichter bezugnehmend auf die angekündigten baulichen Veränderungen das Begehren, es sei der Klägerin zu verbieten, die bestehende Wohnküche in eine "Klein- bzw. Teeküche" umzuwandeln. Im Verfahren vor dem Audienzrichter schlossen die Parteien am 24. November 1998 einen Vergleich, in dem sich die Klägerin u.a. verpflichtete, dem Beklagten für sämtliche Inkonvenienzen aus der Renovation der Liegenschaft ohne Anerkennung einer Rechtspflicht Fr. 7'000.-- zu zahlen.
Am 30. November 1999 kündigte die Klägerin dem Beklagten das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs für die Kunstgalerie gemäss Stiftungsurkunde auf den 30. Juni 2000.
B.- Der Beklagte focht die Kündigung bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich an. Diese stellte mit Beschluss vom 16. Mai 2000 die Ungültigkeit der Kündigung fest. Daraufhin stellte die Klägerin beim Mietgericht Zürich das Begehren, es sei die Kündigung vom 30. November 1999 als gültig zu erklären und der Beklagte innert angemessener Frist aus seiner Wohnung auszuweisen. Das Mietgericht erklärte die Kündigung mit Urteil vom 6. Juni 2001 in Abweisung der Klage als missbräuchlich.
Am 25. September 2001 wies das Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, eine dagegen erhobene Berufung der Klägerin ab und bestätigte das Urteil des Mietgerichts.
Es erwog, der am 24. November 1998 abgeschlossene Vergleich habe die dreijährige Sperrfrist gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e
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SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 271a - 1 La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore: |
|
1 | La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore: |
a | poiché il conduttore fa valere in buona fede pretese derivantigli dalla locazione; |
b | allo scopo di imporre una modificazione unilaterale del contratto sfavorevole al conduttore o un adeguamento della pigione; |
c | esclusivamente per indurre il conduttore ad acquistare l'abitazione locata; |
d | durante un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione, sempreché il conduttore non l'abbia intrapreso in maniera abusiva; |
e | nei tre anni susseguenti alla fine di un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione e nel corso del quale il locatore: |
e1 | è risultato ampiamente soccombente; |
e2 | ha ritirato o sensibilmente ridotto le sue pretese o conclusioni; |
e3 | ha rinunciato ad adire il giudice; |
e4 | ha concluso una transazione con il conduttore o si è comunque accordato con lui. |
f | per mutamenti nella situazione familiare del conduttore che non comportano svantaggi essenziali per il locatore. |
2 | Il capoverso 1 lettera e si applica anche quando il conduttore può provare con documenti scritti di essersi accordato con il locatore, fuori di un procedimento di conciliazione o giudiziario, circa una pretesa derivante dalla locazione. |
3 | Le lettere d ed e del capoverso 1 non si applicano se è stata data disdetta: |
a | perché la cosa locata occorre al fabbisogno personale urgente del locatore, dei suoi stretti parenti o affini; |
b | per mora del conduttore (art. 257d); |
c | per violazione grave dell'obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini (art. 257f cpv. 3 e 4); |
d | in seguito all'alienazione della cosa locata (art. 261 cpv. 2); |
e | per motivi gravi (art. 266g); |
f | per fallimento del conduttore (art. 266h). |
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SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 271a - 1 La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore: |
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1 | La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore: |
a | poiché il conduttore fa valere in buona fede pretese derivantigli dalla locazione; |
b | allo scopo di imporre una modificazione unilaterale del contratto sfavorevole al conduttore o un adeguamento della pigione; |
c | esclusivamente per indurre il conduttore ad acquistare l'abitazione locata; |
d | durante un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione, sempreché il conduttore non l'abbia intrapreso in maniera abusiva; |
e | nei tre anni susseguenti alla fine di un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione e nel corso del quale il locatore: |
e1 | è risultato ampiamente soccombente; |
e2 | ha ritirato o sensibilmente ridotto le sue pretese o conclusioni; |
e3 | ha rinunciato ad adire il giudice; |
e4 | ha concluso una transazione con il conduttore o si è comunque accordato con lui. |
f | per mutamenti nella situazione familiare del conduttore che non comportano svantaggi essenziali per il locatore. |
2 | Il capoverso 1 lettera e si applica anche quando il conduttore può provare con documenti scritti di essersi accordato con il locatore, fuori di un procedimento di conciliazione o giudiziario, circa una pretesa derivante dalla locazione. |
3 | Le lettere d ed e del capoverso 1 non si applicano se è stata data disdetta: |
a | perché la cosa locata occorre al fabbisogno personale urgente del locatore, dei suoi stretti parenti o affini; |
b | per mora del conduttore (art. 257d); |
c | per violazione grave dell'obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini (art. 257f cpv. 3 e 4); |
d | in seguito all'alienazione della cosa locata (art. 261 cpv. 2); |
e | per motivi gravi (art. 266g); |
f | per fallimento del conduttore (art. 266h). |
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SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 271 - 1 La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede. |
|
1 | La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede. |
2 | La parte che dà la disdetta deve motivarla a richiesta dell'altra. |
C.- Die Klägerin erhob Berufung, mit dem Begehren, der Beschluss des Obergerichts vom 25. September 2001 sei aufzuheben und die Klage gutzuheissen. Der Beklagte beantragt die Abweisung der Berufung. Das Obergericht hat auf Gegenbemerkungen zur Berufung verzichtet.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.- Die Vorinstanz entschied, die am 30. November 1999 erfolgte Kündigung der Klägerin sei missbräuchlich im Sinne von Art. 271 Abs. 1
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SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 271 - 1 La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede. |
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1 | La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede. |
2 | La parte che dà la disdetta deve motivarla a richiesta dell'altra. |
2.- a) Nach Auffassung der Vorinstanz ist dem Schreiben vom 28. Oktober 1997, mit dem die Klägerin dem Beklagten die Renovation ankündigte, die Absicht nicht zu entnehmen, dass das Mietverhältnis aufgelöst werden sollte. Vielmehr habe der Beklagte aus dem darin enthaltenen Hinweis auf Mietzinsaufschläge nach Beendigung der Bauarbeiten schliessen müssen, dass das Mietverhältnis fortgesetzt werde. Auf früher geäusserte Pläne (der Vermieterseite) könne es nicht ankommen.
An die damit getroffene tatsächliche Feststellung der Vorinstanz, wonach der Beklagte zu diesem Zeitpunkt nichts von der Kündigungsabsicht gewusst habe, ist das Bundesgericht im Berufungsverfahren gebunden (Art. 63 Abs. 2
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SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 271 - 1 La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede. |
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1 | La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede. |
2 | La parte che dà la disdetta deve motivarla a richiesta dell'altra. |
b) Die Vorinstanz stellte weiter fest, dass der Beklagte erst mit Schreiben vom 3. März 1998 von der Kündigungsabsicht der Klägerin erfuhr. Diese habe den Beweis einer früheren Information nicht erbracht. Die Klägerin macht geltend, der Beklagte habe bereits vor ihrem Schreiben vom 3. März 1998 von den Plänen gewusst, dass in der Liegenschaft nach dem Ableben von M.X.________ eine Galerie eingerichtet werden sollte. Sie habe dies im vorinstanzlichen Verfahren vorgebracht und dafür Beweise offeriert. Die Vorinstanz habe diese Ausführungen zu Unrecht als unerheblich qualifiziert.
Die Vorinstanz hat verbindlich festgehalten, dass der Beklagte aus dem Schreiben vom 28. Oktober 1997 schliessen musste, das Mietverhältnis werde weitergeführt. Damit könnten von vornherein nur Sachvorbringen und Beweise erheblich sein, nach denen die Klägerin ihre Kündigungsabsicht dem Beklagten zwischen dem 28. Oktober 1997 und dem 3. März 1998 mitgeteilt hätte. Weder aus dem angefochtenen Entscheid noch aus den von der Klägerin angerufenen Aktenstellen lässt sich indessen entnehmen, dass sie im kantonalen Verfahren entsprechende Vorbringen oder Beweisofferten gemacht hätte.
c) Die Klägerin macht geltend, sie habe im vorinstanzlichen Verfahren prozesskonform eingebracht, dass sie dem Beklagten mit Schreiben vom 3. März 1998 mitgeteilt habe, sie werde bezüglich des Mietobjekts Eigenbedarf geltend machen müssen. Die Vorinstanz habe dies zu Unrecht für unerheblich gehalten, weshalb der Sachverhalt diesbezüglich gestützt auf Art. 64
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SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 271 - 1 La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede. |
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1 | La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede. |
2 | La parte che dà la disdetta deve motivarla a richiesta dell'altra. |
Der von der Vorinstanz festgestellte Sachverhalt bedarf keiner Ergänzung: Es ist unbestritten, dass der Beklagte mit dem Empfang des Schreibens vom 3. März 1998 Kenntnis von der Kündigungsabsicht erhielt. Die Klägerin übersieht zudem, dass die Vorinstanz dem Schreiben sehr wohl rechtliche Bedeutung zumass. Sie erwog, die Klägerin habe den Beklagten damit nicht rechtzeitig vor Inangriffnahme der Umbauarbeiten von der beabsichtigen Zweckänderung der Liegenschaft und Kündigung in Kenntnis gesetzt, dass ihm genügend Zeit blieb, sich zu entscheiden, ob er trotz den Arbeiten im Mietobjekt bleiben wolle.
d) Es steht damit für das Bundesgericht verbindlich fest, dass der Beklagte nach Erhalt des Schreibens vom 28. Oktober 1997 nichts von der beabsichtigten Kündigung des Mietverhältnisses wusste und erst durch das Schreiben vom 3. März 1998 darüber informiert wurde. Soweit die Klägerin bei ihren Rügen von einem abweichenden Sachverhalt ausgeht, ist darauf nicht einzutreten (Art. 63 Abs. 2
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SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 271 - 1 La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede. |
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1 | La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede. |
2 | La parte che dà la disdetta deve motivarla a richiesta dell'altra. |
3.- a) Die Klägerin bestreitet, dass sie sich im Zusammenhang mit der Kündigung missbräuchlich verhalten habe.
Alle Mieter der Liegenschaft Y.________ 41 seien bereits mit Schreiben vom 28. Oktober 1997 über Dauer, Umfang und Art der Bauarbeiten informiert worden. Neu sei den Mietern im Schreiben vom 3. März 1998 einzig der Eigenbedarf der Klägerin noch schriftlich angemeldet worden. Die Zeitspanne von einem Monat bis zur Aufnahme der Bauarbeiten am 1. April 1998 sei für den Beklagten ausreichend lang gewesen, um zu entscheiden, ob er den Umbau in Kauf nehmen oder aber das Mietverhältnis kündigen wolle.
b) Mit diesen Vorbringen verkennt die Klägerin die Vorschrift von Art. 260
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SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 260 - 1 Il locatore può procedere a migliorie o modificazioni della cosa soltanto se possono essere ragionevolmente imposte al conduttore e sempreché non sia già stata data disdetta. |
|
1 | Il locatore può procedere a migliorie o modificazioni della cosa soltanto se possono essere ragionevolmente imposte al conduttore e sempreché non sia già stata data disdetta. |
2 | Nell'esecuzione dei lavori, il locatore deve aver riguardo per gli interessi del conduttore; sono salve eventuali pretese del conduttore di riduzione del corrispettivo (art. 259d) e risarcimento dei danni (art. 259e). |
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SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 260 - 1 Il locatore può procedere a migliorie o modificazioni della cosa soltanto se possono essere ragionevolmente imposte al conduttore e sempreché non sia già stata data disdetta. |
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1 | Il locatore può procedere a migliorie o modificazioni della cosa soltanto se possono essere ragionevolmente imposte al conduttore e sempreché non sia già stata data disdetta. |
2 | Nell'esecuzione dei lavori, il locatore deve aver riguardo per gli interessi del conduttore; sono salve eventuali pretese del conduttore di riduzione del corrispettivo (art. 259d) e risarcimento dei danni (art. 259e). |
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SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 260 - 1 Il locatore può procedere a migliorie o modificazioni della cosa soltanto se possono essere ragionevolmente imposte al conduttore e sempreché non sia già stata data disdetta. |
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1 | Il locatore può procedere a migliorie o modificazioni della cosa soltanto se possono essere ragionevolmente imposte al conduttore e sempreché non sia già stata data disdetta. |
2 | Nell'esecuzione dei lavori, il locatore deve aver riguardo per gli interessi del conduttore; sono salve eventuali pretese del conduttore di riduzione del corrispettivo (art. 259d) e risarcimento dei danni (art. 259e). |
ziehen kann (Botschaft, a.a.O., BBl 1985 I S. 1439; Higi, Zürcher-Kommentar, N. 46 zu Art. 260
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SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 260 - 1 Il locatore può procedere a migliorie o modificazioni della cosa soltanto se possono essere ragionevolmente imposte al conduttore e sempreché non sia già stata data disdetta. |
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1 | Il locatore può procedere a migliorie o modificazioni della cosa soltanto se possono essere ragionevolmente imposte al conduttore e sempreché non sia già stata data disdetta. |
2 | Nell'esecuzione dei lavori, il locatore deve aver riguardo per gli interessi del conduttore; sono salve eventuali pretese del conduttore di riduzione del corrispettivo (art. 259d) e risarcimento dei danni (art. 259e). |
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SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 260 - 1 Il locatore può procedere a migliorie o modificazioni della cosa soltanto se possono essere ragionevolmente imposte al conduttore e sempreché non sia già stata data disdetta. |
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1 | Il locatore può procedere a migliorie o modificazioni della cosa soltanto se possono essere ragionevolmente imposte al conduttore e sempreché non sia già stata data disdetta. |
2 | Nell'esecuzione dei lavori, il locatore deve aver riguardo per gli interessi del conduttore; sono salve eventuali pretese del conduttore di riduzione del corrispettivo (art. 259d) e risarcimento dei danni (art. 259e). |
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SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 260a - 1 Il conduttore può procedere a migliorie o modificazioni della cosa soltanto con il consenso scritto del locatore. |
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1 | Il conduttore può procedere a migliorie o modificazioni della cosa soltanto con il consenso scritto del locatore. |
2 | Il locatore, se ha consentito, può esigere il ripristino dello stato anteriore soltanto se pattuito per scritto. |
3 | Se, al termine della locazione, la cosa presenta un aumento di valore rilevante, risultante dalla miglioria o dalla modificazione consentita dal locatore, il conduttore può pretendere un'indennità per tale aumento di valore; sono salve le stipulazioni scritte prevedenti indennità più elevate. |
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SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 260 - 1 Il locatore può procedere a migliorie o modificazioni della cosa soltanto se possono essere ragionevolmente imposte al conduttore e sempreché non sia già stata data disdetta. |
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1 | Il locatore può procedere a migliorie o modificazioni della cosa soltanto se possono essere ragionevolmente imposte al conduttore e sempreché non sia già stata data disdetta. |
2 | Nell'esecuzione dei lavori, il locatore deve aver riguardo per gli interessi del conduttore; sono salve eventuali pretese del conduttore di riduzione del corrispettivo (art. 259d) e risarcimento dei danni (art. 259e). |
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SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 260 - 1 Il locatore può procedere a migliorie o modificazioni della cosa soltanto se possono essere ragionevolmente imposte al conduttore e sempreché non sia già stata data disdetta. |
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1 | Il locatore può procedere a migliorie o modificazioni della cosa soltanto se possono essere ragionevolmente imposte al conduttore e sempreché non sia già stata data disdetta. |
2 | Nell'esecuzione dei lavori, il locatore deve aver riguardo per gli interessi del conduttore; sono salve eventuali pretese del conduttore di riduzione del corrispettivo (art. 259d) e risarcimento dei danni (art. 259e). |
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SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 260a - 1 Il conduttore può procedere a migliorie o modificazioni della cosa soltanto con il consenso scritto del locatore. |
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1 | Il conduttore può procedere a migliorie o modificazioni della cosa soltanto con il consenso scritto del locatore. |
2 | Il locatore, se ha consentito, può esigere il ripristino dello stato anteriore soltanto se pattuito per scritto. |
3 | Se, al termine della locazione, la cosa presenta un aumento di valore rilevante, risultante dalla miglioria o dalla modificazione consentita dal locatore, il conduttore può pretendere un'indennità per tale aumento di valore; sono salve le stipulazioni scritte prevedenti indennità più elevate. |
Andererseits kann der Vermieter, der das laufende Mietverhältnis in naher Zukunft kündigen will, einen Umbau nicht realisieren bevor er dem Mieter die Kündigung erklärt und das Ende der Kündigungsfrist abgewartet hat. Dem Mieter die mit den Bauarbeiten verbundenen Inkonvenienzen zuzumuten und ihm nach Abschluss derselben die Kündigung auszusprechen, steht zwar im Einklang mit dem Wortlaut des Art. 260 Abs. 1
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SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 260 - 1 Il locatore può procedere a migliorie o modificazioni della cosa soltanto se possono essere ragionevolmente imposte al conduttore e sempreché non sia già stata data disdetta. |
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1 | Il locatore può procedere a migliorie o modificazioni della cosa soltanto se possono essere ragionevolmente imposte al conduttore e sempreché non sia già stata data disdetta. |
2 | Nell'esecuzione dei lavori, il locatore deve aver riguardo per gli interessi del conduttore; sono salve eventuali pretese del conduttore di riduzione del corrispettivo (art. 259d) e risarcimento dei danni (art. 259e). |
Diese Zeit räumte die Klägerin dem Beklagten in Anbetracht des per 1. April 1998 vorgesehenen Beginns der Bauarbeiten nicht ein, indem sie ihm ihre Kündigungsabsicht am 3. März 1998 mitteilte. Sie kündigte dem Beklagten das Mietverhältnis sodann nach Durchführung der Bauarbeiten, die sich nach den Feststellungen der Vorinstanz über rund ein Jahr statt, wie im Schreiben vom 28. Oktober 1997 angekündigt, über sechs Monate erstreckt und für den Beklagten erhebliche Unannehmlichkeiten bewirkten hatten. Damit hat sie das in Art. 260 Abs. 1
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SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 260 - 1 Il locatore può procedere a migliorie o modificazioni della cosa soltanto se possono essere ragionevolmente imposte al conduttore e sempreché non sia già stata data disdetta. |
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1 | Il locatore può procedere a migliorie o modificazioni della cosa soltanto se possono essere ragionevolmente imposte al conduttore e sempreché non sia già stata data disdetta. |
2 | Nell'esecuzione dei lavori, il locatore deve aver riguardo per gli interessi del conduttore; sono salve eventuali pretese del conduttore di riduzione del corrispettivo (art. 259d) e risarcimento dei danni (art. 259e). |
c) Die Klägerin macht geltend, die im Vergleich vom 24. November 1998 vereinbarte Entschädigungssumme von Fr. 7'000.-- sei vor dem Hintergrund der "vorprogrammierten Kündigung" vereinbart worden. Dem Vergleich ist indessen in keiner Weise zu entnehmen, dass mit der Vergleichssumme von Fr. 7'000.-- nicht nur die sich über einen längeren Zeitraum erstreckenden Inkonvenienzen im Gebrauch der Mietsache abgegolten wurden, sondern auch das Recht auf eine missbräuchliche Kündigung erkauft wurde. Die Vorinstanz hielt zutreffend fest, die Klägerin könne nicht ernsthaft annehmen, dass die vom Beklagten erduldeten Unannehmlichkeiten mit der Vergleichssumme auch für den Fall einer nicht lange nach Abschluss der Sanierungsarbeiten ausgesprochenen Kündigung abgegolten seien.
4.- Die Vorinstanz hat die Kündigung der Klägerin vom 30. November 1999 zu Recht in Anwendung von Art. 271
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SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 271 - 1 La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede. |
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1 | La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede. |
2 | La parte che dà la disdetta deve motivarla a richiesta dell'altra. |
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SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 271 - 1 La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede. |
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1 | La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede. |
2 | La parte che dà la disdetta deve motivarla a richiesta dell'altra. |
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SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 271 - 1 La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede. |
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1 | La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede. |
2 | La parte che dà la disdetta deve motivarla a richiesta dell'altra. |
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.- Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann, und der Beschluss des Obergerichts des Kantons Zürich (II. Zivilkammer) vom 25. September 2001 wird bestätigt.
2.- Die Gerichtsgebühr von Fr. 3'000.-- wird der Klägerin auferlegt.
3.- Die Klägerin hat den Beklagten für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 3'500.-- zu entschädigen.
4.- Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Zürich (II. Zivilkammer) schriftlich mitgeteilt.
_____________
Lausanne, 20. Februar 2002
Im Namen der I. Zivilabteilung
des SCHWEIZERISCHEN BUNDESGERICHTS
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: