4A_269/2009 - 2009-08-19 - Diritto contrattuale - contrat de bail à loyer; rénovation

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A_269/2009

Arrêt du 19 août 2009
Ire Cour de droit civil

Composition
Mmes et M. les Juges Klett, présidente,
Rottenberg Liatowitsch et Kolly.
Greffière: Mme Cornaz.

Parties
SA X.________, représentée par Me Lucien Lazzarotto,
recourante,

contre

Y.________ SA, représentée par Me Pierre de Preux,
intimée.

Objet
contrat de bail à loyer; rénovation,

recours contre l'arrêt de la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève du 20 avril 2009.

Faits:

A.
Dès 1994, SA X.________ (ci-après: la bailleresse) a entrepris des démarches en vue de faire procéder à des travaux de rénovation d'un groupe d'immeubles formant un complexe commercial et administratif dont elle est propriétaire. Une autorisation de construire a été délivrée en 1997, mais la bailleresse n'a pas engagé immédiatement les travaux.

C'est dans ce contexte que Y.________ SA (ci-après: la locataire) s'est intéressée à déplacer son activité dans le complexe susmentionné. En 1999, elle a mandaté l'architecte A.________ pour qu'il examine si l'immeuble se prêtait à l'aménagement et à l'exploitation de sa permanence médicale; ce mandataire, qui avait reçu copie du dossier d'autorisation de construire de 1997, était averti de la nécessité de monter une paroi intérieure de protection lors du changement des éléments de façade, ce d'autant qu'il s'agissait d'un procédé usuel dans ce cas. Il en a informé sa mandante, soit pour elle son administrateur B.________, qui était du reste en mesure de s'en rendre compte par lui-même, car bien que médecin de formation, il avait étudié l'architecture pendant plusieurs semestres et animait depuis 1995 une société C.________ SA qui avait notamment pour but l'achat et la vente d'immeubles. A.________ et B.________ ont eu l'occasion de visiter les locaux à louer en 1999, avant de conclure des baux.

Entre le 4 octobre 1999 et le 1er juillet 2001, les parties ont signé six baux portant sur différents locaux, pour un loyer annuel hors charges total de 422'724 fr. Les contrats nos 1 et 2 prévoyaient que le bailleur avait fixé le loyer en tenant compte des travaux que la locataire allait entreprendre pour aménager les locaux en vue de l'exploitation de sa permanence médicale (art. 38); ils disposaient également que "le locataire est informé que d'importants travaux de rénovation vont être probablement entrepris, notamment concernant la façade, le chauffage et la ventilation. Les parties conviennent qu'en cas de réalisation de ces travaux, ceux-ci n'entraîneront pas de répercussion sur les loyers" (art. 35); ils prévoyaient par ailleurs que "le locataire déclare connaître les locaux et les accepter en l'état, sous réserve d'acceptation de l'état des lieux d'entrée. A titre de participation aux travaux de rénovation effectués par le locataire, il est accordé à ce dernier une gratuité du loyer du 1er novembre 1999 au 29 février 2000" (art. 39). Quant aux baux nos 3, 4 et 5, ils disposaient que "le locataire est informé que d'importants travaux de rénovation vont être probablement entrepris, notamment concernant la façade, le
chauffage et la ventilation. Le propriétaire se réserve le droit d'adapter le loyer en cours de bail, dès l'achèvement des travaux, moyennant un préavis de 3 mois pour la fin d'un mois, ceci en conformité avec les art. 14 al. 3 OBLF et 269a let. b CO. Le locataire en cas de travaux s'engage à ne pas demander au bailleur une quelconque indemnité pour perte de jouissance résultant de ces travaux et déclare les accepter" (art. 37); ils prévoyaient en outre que "le locataire déclare connaître les lieux et les accepter en l'état, sous réserve d'acceptation de l'état des lieux d'entrée. A titre de participation aux travaux de rénovation effectués par le locataire, il est accordé à ce dernier une gratuité du loyer du 1er avril au 30 juin 2000 (pour le bail n° 3, respectivement du 1er mai au 31 juillet 2000 pour le bail n° 4 et du 1er juin au 31 octobre 2000 pour le bail n° 5)" (art. 38); il était encore précisé que le bailleur avait tenu compte du montant des travaux dans la fixation du loyer (art. 39).

Le détail des travaux envisagés - dont l'exécution a été retardée du fait que l'immeuble faisait l'objet d'une procédure de classement - a été précisé par un courrier du 9 avril 2003 de l'entreprise générale mandatée par la bailleresse; aucune explication quant au déroulement du chantier, ni aucun planning n'ont été communiqués à cette occasion. Le 27 février 2004, les locataires ont en substance été avisés que les travaux devaient commencer le 8 mars 2004; il n'a été fait aucune mention de la durée des travaux, ni du planning des interventions. Le 8 mars 2004, il y a été indiqué que les travaux devraient durer huit mois et que les locaux de la locataire, qui s'étendaient sur toutes les façades, seraient affectés ici et là, pendant toute cette période. A fin mars 2004, puis par courrier du 19 avril 2004 de la régie, ont été communiquées les dates prévues pour la pose des parois de protection dans une première phase des travaux, dates s'échelonnant du 5 avril au 18 juin 2004, ainsi que les plans permettant de déterminer les locaux concernés. Par la suite, la locataire a été avisée, le plus souvent oralement, des plannings ultérieurs et de leurs modifications. Le 19 janvier 2005, la bailleresse a communiqué à la locataire un
planning comportant le détail des interventions planifiées, qui s'étalaient jusqu'à fin février 2005.

Par lettre du 19 avril 2005, la mandataire de la bailleresse a informé la locataire que tous les travaux relatifs à ses locaux seraient en principe terminés le 29 avril 2005. Il est avéré que le chantier a accusé globalement un retard d'environ trois mois par rapport au planning initial de huit mois. Pendant toute la durée du chantier, soit de mars 2004 à mars 2005, la locataire a été en mesure de poursuivre son activité, mais au prix de nombreux désagréments, tels que privation de certains locaux, diminution de la surface due à l'édification de la paroi intérieure, baisse de température, bruit, poussières incompatibles avec l'hygiène requise dans un établissement médical, déménagements successifs des meubles et du matériel, dégâts d'eau dans un local.

B.
Le 29 août 2003, la locataire a saisi la Commission de conciliation en matière de baux et loyers du canton de Genève d'une requête dans laquelle elle concluait notamment au paiement de la somme de 306'166 fr. à titre de réduction de loyer de 20 % dès la conclusion des baux. Ladite Commission ayant rejeté la requête, la locataire a porté l'affaire devant le Tribunal des baux et loyers le 10 mars 2004, fixant la réduction de loyer de 20 % demandée à 356'741 fr.; en prévision de l'exécution des travaux, elle a amplifié ses conclusions en sollicitant que le taux de réduction des loyers soit de 35 % durant toute la durée du chantier. Par jugement du 26 janvier 2005, le Tribunal a débouté la locataire de ses prétentions.

Statuant par arrêt du 12 décembre 2005, la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève a annulé le jugement du 26 janvier 2005 et en particulier invité le Tribunal à instruire la question des nuisances liées au chantier et celle de l'éventuelle réduction de loyer dû; elle a ajouté que s'il apparaissait, prima facie, que la locataire avait valablement renoncé à toute réduction de loyer en raison des nuisances ordinaires du chantier annoncées, compte tenu notamment du fait qu'elle avait constamment été conseillée par un architecte et un conseil juridique, il appartiendrait aux premiers juges de déterminer si la locataire n'avait aucune connaissance précise du projet de chantier, en particulier si le démontage complet des façades et l'amputation, sur un mètre vingt, des locaux loués, étaient annoncés; la cour cantonale a indiqué qu'une fois établie la validité ou la nullité de la clause de renonciation à toute réduction de loyer, le Tribunal devrait instruire les faits relatifs à l'intensité des nuisances subies et aux raisons du retard pris sur le chantier afin de déterminer si les nuisances avaient dépassé, dans une large mesure, l'intensité que l'on pouvait raisonnablement attendre d'un chantier correctement
conduit.
Par jugement du 10 septembre 2008, le Tribunal a réduit les loyers de 15 % pour la période du 1er avril 2004 au 31 mars 2005.

Saisie par les deux parties et statuant par arrêt du 20 avril 2009, la Chambre d'appel a réduit les loyers de 20 % du 1er avril 2004 au 31 mars 2005 et de 10 % du 1er janvier au 31 mars 2006. En bref, elle a considéré que lorsque la locataire avait accepté de renoncer à des réductions de loyers dans la perspective, encore incertaine, des futurs travaux de rénovation (entrepris quatre ans plus tard), elle ne disposait pas objectivement de renseignements suffisamment précis pour mesurer l'impact que ces travaux pouvaient produire sur son exploitation future; il s'ensuivait que la validité des clauses litigieuses ne pouvait être admise.

C.
La bailleresse (la recourante) interjette un recours en matière civile au Tribunal fédéral, concluant à l'annulation de l'arrêt du 20 avril 2009 et au déboutement de son adverse partie de toute prétention en réduction de loyer pour les travaux de rénovation de façade, chauffage et ventilation, avec suite de dépens. La locataire (l'intimée) propose le rejet du recours et la confirmation de la décision du 20 avril 2009, sous suite de frais et dépens.

Considérant en droit:

1.
1.1 Interjeté par la recourante qui a succombé dans ses conclusions (art. 76 al. 1 LTF) et dirigé contre une décision finale (art. 90 LTF) rendue en matière civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorité cantonale de dernière instance (art. 75 al. 1 LTF) dans une affaire dont la valeur litigieuse atteint le seuil de 15'000 fr. applicable en matière de droit du bail à loyer (art. 74 al. 1 let. a LTF), le recours en matière civile présentement soumis à l'examen du Tribunal fédéral est en principe recevable, puisqu'il a été déposé dans le délai (art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) prévus par la loi.

1.2 Le recours en matière civile peut être formé pour violation du droit fédéral (art. 95 let. a LTF), y compris les droits constitutionnels (ATF 134 III 379 consid. 1.2 p. 382). Saisi d'un tel recours, le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF) sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). En tant que cour suprême, il est instance de révision du droit (Message du 28 février 2001 concernant la révision totale de l'organisation judiciaire fédérale, FF 2001 4135). Certes, il peut rectifier ou compléter les faits s'ils ont été établis de façon manifestement inexacte - notion qui correspond à celle d'arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 134 V 53 consid. 4.3) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF, ce pour autant que la correction soit susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 et art. 105 al. 2 LTF). Cette exception à la règle selon laquelle le Tribunal fédéral ne revoit pas les faits ne permet pas aux parties de rediscuter dans leurs mémoires les faits de la cause comme si elles plaidaient devant un juge d'appel. La partie recourante qui entend faire rectifier ou compléter un fait doit expliquer de manière circonstanciée en quoi les conditions
pour le faire seraient réalisées (ATF 133 IV 286 consid. 6.2); les exigences en matière de motivation correspondent à celles en matière de violation de l'interdiction constitutionnelle de l'arbitraire (cf. ATF 134 II 244 consid. 2.2; 133 IV 286 consid. 1.4 p. 287 s).

En l'espèce, la recourante consacre une dizaine de pages de son recours à "isoler, au sein des faits retenus par la Cour cantonale, ceux qui étaient déterminants pour le sort du litige et dont cette autorité n'a pas (ou pas suffisamment) tenu compte dans ses considérants", à "rappeler des faits, documentés, que la Cour cantonale a omis de citer, alors qu'ils étaient de nature à influer sur l'issue du litige" et à "souligner les faits que la Cour cantonale a rapportés de manière erronée, au regard des pièces ou témoignages concernés". Il n'y a pas à entrer en matière sur un tel exposé, l'art. 105 al. 1 LTF ne permettant comme précédemment rappelé pas aux parties de rediscuter les faits comme ils le feraient devant une juridiction d'appel.

2.
Dans la présente cause, la locataire ne s'est pas opposée aux travaux de rénovation projetés, et la seule question litigieuse est celle de savoir si elle peut prétendre à une réduction de loyer, compte tenu des clauses de renonciation contenues dans les baux qui la lient à la bailleresse.

2.1 Aux termes de l'art. 260 CO, le bailleur n'a le droit de rénover ou de modifier la chose que si les travaux peuvent raisonnablement être imposés au locataire et que le bail n'a pas été résilié (al. 1). Lors de l'exécution de tels travaux, le bailleur doit tenir compte des intérêts du locataire; les prétentions du locataire en réduction du loyer (art. 259d ) et en dommages-intérêts (art. 259e ) sont réservées (al. 2).
L'art. 260 al. 2 2e phrase CO énumère les droits du locataire en raison des perturbations qu'il subit dans l'usage convenu. Cette énumération a pour but de protéger le locataire (Corboz, Les travaux de transformation et de rénovation de la chose louée entrepris par le bailleur et leur répercussion sur les loyers, in 12e Séminaire sur le droit du bail, 2002, p. 8). Elle a donc un caractère relativement impératif (Lachat, Le bail à loyer, nouvelle éd. 2008, p. 298; SVIT-Kommentar Mietrecht, 3e éd. 2008, n° 6 ad art. 260 -260a CO; Corboz, op. cit., p. 8; Higi, Zürcher Kommentar, 3e éd. 1994, n° 7 ad art. 260 CO). Le bailleur peut s'engager valablement à accorder davantage au locataire, mais celui-ci ne peut renoncer par avance - respectivement lors de la conclusion du contrat de bail - aux droits que lui confère l'art. 260 al. 2 2e phrase CO (cf. Weber, Basler Kommentar, 4e éd. 2007, n° 1 ad art. 260 CO; SVIT, op. cit., n° 6 ad art. 260 -260a CO; Corboz, op. cit., p. 8). Toutefois, la doctrine majoritaire admet que face à une situation concrète, le locataire peut valablement conclure une convention dérogeant au système légal, à condition qu'il soit correctement informé, le jour où il prend sa décision, des nuisances auxquelles il est
exposé (cf. Lachat, op. cit., p. 298 s.; SVIT, op. cit., n° 8 ad art. 260 -260a CO; Corboz, op. cit., p. 208). Le locataire doit ainsi être conscient de l'étendue des travaux, des désagréments ainsi que de la moins-value qui s'ensuit (qui correspond à la prétention en réduction du loyer); la renonciation est alors concrète et non abstraite; elle ne concerne toutefois pas ce qui dépasserait l'ampleur des travaux prévus. Par exemple, si le locataire a renoncé à une prétention en réduction de loyer parce que les nuisances ne devaient durer que deux semaines et qu'en réalité ils en durent huit, il peut faire valoir tous les droits découlant de l'art. 260 CO pour les six semaines supplémentaires (SVIT, op. cit., n° 12 ad art. 260 -260a CO). Si le locataire n'a pas été en mesure de prendre une décision en toute connaissance de cause, l'accord pourrait heurter l'art. 256 al. 2 let. b CO - selon lequel les dérogations au détriment du locataire sont nulles si elles sont prévues dans les baux d'habitation ou de locaux commerciaux (cf. Lachat, op. cit., p. 299, spéc. n. 71; Permann, Mietrecht Kommentar, 2e éd. 2007, n° 12 ad art. 260 CO).

2.2 En l'espèce, la cour cantonale a considéré que la locataire savait, lorsqu'elle avait signé les baux, que la bailleresse avait le projet d'engager d'"importants travaux de rénovation", notamment concernant la façade, le chauffage et la ventilation; le mandataire architecte de la locataire, qui avait reçu copie du dossier d'autorisation de construire, connaissait aussi l'étendue des travaux projetés et en particulier le fait que la rénovation de la façade impliquerait, en présence de locaux occupés, qu'une paroi provisoire intérieure de protection soit montée pendant le temps nécessaire à la substitution des anciens éléments de façade par de nouveaux; il était aussi informé du fait que les convecteurs et les circuits de ventilation courant le long des façades seraient remplacés; ces connaissances étaient imputables à la locataire; en revanche, celle-ci et son architecte ignoraient, à l'époque de la conclusion des baux, quel serait le planning des travaux, leurs modalités de détail, l'emprise de la paroi provisoire sur les locaux loués, la durée des travaux et la manière dont ceux-ci seraient coordonnés avec l'ensemble des locataires; or, la connaissance de ces divers points était essentielle pour la locataire dont l'activité
requérait des exigences à plusieurs égards; louant des locaux destinés pour partie à des soins médicaux, celle-ci devait respecter de stricts critères d'hygiène, peu compatibles avec la poussière et les autres saletés générées par un chantier; elle devait veiller à préserver le bon état et le fonctionnement d'équipements techniques coûteux, fragiles et difficiles à déplacer, étant relevé qu'elle disposait d'un bloc opératoire, de salles de radiologie, échographie ou encore physiothérapie; elle devait aussi assumer le maintien de son exploitation qui supposait une coordination constante entre le personnel, les soins urgents ou sur rendez-vous à prodiguer à la clientèle et les exigences et contraintes du chantier en matière de bruit et d'indisponibilité de certains locaux qui devaient être préalablement débarrassés des équipements et meubles qui devaient être rangés ou installés ailleurs. En outre, si les clauses des deux premiers contrats apparaissaient équilibrées dans la mesure où l'on pouvait interpréter la phrase selon laquelle l'exécution des travaux n'entraînerait "pas de répercussion sur les loyers" comme un engagement de la bailleresse de ne pas réadapter les loyers à la hausse après rénovation, cet équilibre avait été
rompu pour les contrats ultérieurs dans lesquels la bailleresse se réservait au contraire expressément le droit d'adapter le loyer, tandis que la locataire déclarait renoncer à une quelconque indemnité pour perte de jouissance résultant de ces travaux.

2.3 L'on ne voit pas que la cour cantonale ait violé les principes applicables en la matière en considérant que les clauses de renonciation à une réduction de loyer contenues dans les baux étaient nulles. En effet, celles-ci figuraient dans des contrats conclus dans un contexte où la rénovation des immeubles concernés était déjà prévue, mais où elle n'a toutefois été concrètement exécutée que des années plus tard. S'il s'avère certes que la locataire était initialement au courant des grandes lignes des travaux projetés, il a été établi qu'elle a dû attendre le 9 avril 2003 pour recevoir une lettre de l'entreprise générale mandatée par la bailleresse contenant une énumération plus précise des travaux à effectuer; à cette occasion, aucune explication quant au déroulement du chantier ni aucun planning ne lui ont toutefois été communiqués. Lors de la réunion qui s'est tenue le 27 février 2004, elle n'a toujours pas été orientée sur la durée des travaux, ni sur le planning des interventions, informations qu'elle n'a finalement obtenues que peu avant, voire au fur et à mesure, de l'exécution des travaux, soit en tout état postérieurement à la conclusion des baux et en particulier de la clause de renonciation à toute réduction de loyer.
Au moment déterminant, elle ne disposait ainsi pas des informations lui permettant de savoir concrètement ce qu'il en était et de se décider en toute connaissance de cause. Par conséquent, la cour cantonale n'a pas violé le droit fédéral en considérant que les clauses de renonciation étaient nulles, en relevant au demeurant à juste titre qu'il convenait de n'admettre que restrictivement des accords qui dérogeaient à des dispositions en principe impératives de la loi.

2.4 Cela étant, la recourante plaide, en invoquant en vrac les art. 9 Cst., 8 CC, 256 al. 2 et 259d CO, en relation avec le principe de la liberté contractuelle découlant des art. 1 et 18 CO, que les juges cantonaux auraient "fait une application arbitraire des faits constatés" en estimant que l'intimée ne disposait pas de tous les éléments nécessaires pour apprécier l'impact des travaux pour lesquels elle avait renoncé par avance à toute réduction de loyer, ou "éludé arbitrairement divers éléments du dossier, qui étaient directement pertinents", ou encore dressé "une liste d'objections purement abstraites, qui ne sauraient convaincre et qui sont contredites par les faits de la cause". De la sorte, elle ne fait en réalité que tenter d'opposer sa propre vision des choses à celle retenue par la cour cantonale, pour aboutir à la conclusion que l'intimée était suffisamment informée du projet de rénovation pour renoncer à une réduction de loyer en toute connaissance de cause, dans une argumentation à caractère appellatoire qui n'est pas admissible devant le Tribunal fédéral.

La recourante soutient en outre que la cour cantonale aurait violé les instructions qu'elle aurait elle-même données au premier juge dans son arrêt de renvoi, dans lequel elle avait admis la validité, prima facie, des clauses en question. Elle ne fait toutefois qu'une citation tronquée de la phrase en question, car si les juges cantonaux ont certes indiqué que s'il apparaissait, prima facie, que la locataire avait valablement renoncé à toute réduction de loyer en raison des nuisances "ordinaires" du chantier annoncées, ils ont ajouté qu'il appartiendrait aux premiers juges de déterminer si la locataire n'avait aucune connaissance précise du projet de chantier, en particulier si le démontage complet des façades et l'amputation, sur un mètre vingt, des locaux loués, étaient annoncés. Ainsi, aboutir après instruction complémentaire à la conclusion que les clauses de renonciation à toute réduction de loyer étaient nulles, faute d'information suffisante, ne prête pas le flanc à la critique.

La recourante s'en prend ensuite à l'argument de la cour cantonale fondé sur l'absence d'équilibre, dans les quatre derniers baux, entre la renonciation de la locataire à solliciter une réduction de loyer et le maintien du droit de la bailleresse d'adapter le loyer. Il n'est toutefois pas nécessaire de se pencher plus avant sur cette question, dès lors que la thèse de la nullité desdites clauses pour cause de défaut d'information suffisante résiste à l'examen.

La recourante semble ensuite vouloir s'en prendre à la quotité de la réduction de loyer allouée par les juges cantonaux. Elle plaide notamment que la locataire a bénéficié de conditions particulièrement avantageuses lors de la fixation du loyer, singulièrement par rapport au montant moyen des loyers dans le canton de Genève, respectivement au centre-ville, à cette époque, dont il résulterait un sacrifice de la bailleresse de 292'320 fr., dépassant largement la réduction de loyer de 95'112 fr. 90 allouée à l'intimée par la cour cantonale. Elle en conclut que "les considérants 4.1 à 4.5 de l'arrêt, rédigés comme si les parties n'avaient passé aucun accord préalable et comme si la locataire louait des locaux à leur valeur « normale » n'ont, dès lors, aucune pertinence". Cette motivation est irrecevable en tant qu'elle repose sur la prémisse de la validité des clauses de renonciation à une réduction de loyer. La recourante aurait dû développer une argumentation subsidiaire tendant à discuter spécifiquement les motifs de la décision entreprise, à savoir les éléments concrets sur lesquels la cour cantonale s'est fondée pour fixer le montant de la réduction de loyer. Pour le surplus, l'on ne voit pas que la cour cantonale ait méconnu les
règles applicables en la matière en procédant comme elle l'a fait, dans une argumentation à laquelle il convient de renvoyer dans son intégralité (art. 109 al. 3 LTF). Pour le surplus, le procédé de la recourante consistant à invoquer les art. 2 et 4 CC et le principe d'équité pour inviter le Tribunal fédéral à "rectifier l'effet d'une norme ou d'une règle qui, appliquée de manière aveugle et par trop rigoureuse dans un cas d'espèce, aboutirait à un résultat choquant", n'est guère pertinent.

Dans un dernier grief, la recourante soutient que l'arrêt attaqué serait "d'autant plus critiquable que l'intimée a régulièrement agi, dans cette affaire, avec une parfaite mauvaise foi"; elle émet le souhait que la Cour de céans procède "à une interprétation plus objective de l'affaire que la Cour cantonale, laquelle a appliqué de manière très abstraite les règles tirées de l'art. 256 al. 2 lit. b et 260 CO, en négligeant de manière arbitraire les particularités concrètes du cas d'espèce"; si l'on comprend bien, elle se prévaut en réalité de l'existence d'un abus de droit. Or, la règle prohibant l'abus de droit autorise certes le juge à corriger les effets de la loi dans certains cas où l'exercice d'un droit allégué créerait une injustice manifeste; cependant, son application doit demeurer restrictive et se concilier avec la finalité, telle que le législateur l'a voulue, de la norme matérielle applicable au cas concret (cf. ATF 107 Ia 206 consid. 3b p. 211). En l'occurrence, la cour cantonale a comme précédemment exposé considéré à juste titre que les clauses de renonciation à une réduction de loyer étaient nulles et la recourante entreprend vainement, sous couvert du moyen invoqué, de faire corriger un résultat conforme au droit
dont elle ne s'accommode pas. Son grief ne résiste pas à l'examen.

3.
Il résulte des considérants qui précèdent que le recours doit être rejeté dans la mesure de sa recevabilité.

4.
Compte tenu de l'issue du litige, les frais judiciaires et dépens sont mis à la charge de la recourante, qui succombe (art. 66 al. 1 ainsi qu'art. 68 al. 1 et 2 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.

2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 5'000 fr., sont mis à la charge de la recourante.

3.
Une indemnité de 6'000 fr., à payer à l'intimée à titre de dépens, est mise à la charge de la recourante.

4.
Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties et à la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève.

Lausanne, le 19 août 2009

Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente: La Greffière:

Klett Cornaz

SR 221.213.11 Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL) OLAL Art. 14 Prestazioni suppletive del locatore - 1 Sono prestazioni suppletive del locatore ai sensi dell'articolo 269a lett. b CO gli investimenti per migliorie di valorizzazione, l'ingrandimento della cosa locata, come pure le prestazioni accessorie suppletive. Di regola, le spese per revisioni importanti contano, in ragione del 50-70 per cento, come investimenti di valorizzazione.
¹	Sono prestazioni suppletive del locatore ai sensi dell'articolo 269a lett. b CO gli investimenti per migliorie di valorizzazione, l'ingrandimento della cosa locata, come pure le prestazioni accessorie suppletive. Di regola, le spese per revisioni importanti contano, in ragione del 50-70 per cento, come investimenti di valorizzazione.
²	Sono inoltre considerate prestazioni suppletive le seguenti migliorie energetiche:
^a	le misure volte a ridurre la dispersione energetica dell'involucro degli edifici;
^b	le misure volte a razionalizzare l'uso dell'energia;
^c	le misure volte a ridurre le emissioni degli impianti tecnici degli edifici;
^d	le misure volte a utilizzare le energie rinnovabili;
^e	la sostituzione di elettrodomestici ad alto consumo energetico tramite apparecchi a risparmio energetico.
³	Può essere considerata prestazione suppletiva soltanto la parte dei costi eccedente i costi per il ripristino o il mantenimento dello stato preesistente.
^3bis	I contributi accordati per migliorie di valorizzazione vanno detratti dall'importo della prestazione suppletiva.13
⁴	Gli aumenti di pigione per investimenti di valorizzazione e migliorie energetiche non sono abusivi quando non superino l'adeguata aliquota che permetta la rimunerazione del capitale investito, l'ammortamento e la manutenzione dell'investimento.
⁵	Gli aumenti di pigione per investimenti di valorizzazione e migliorie energetiche possono essere notificati soltanto a lavori ultimati, fermo restando che siano disponibili i documenti giustificativi. In caso di lavori più importanti, il locatore può procedere ad aumenti scalari di pigione in proporzione ai pagamenti già effettuati.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 76 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
¹	Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
^a	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo; e
^b	è particolarmente toccato dalla decisione impugnata e ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica della stessa.
²	Il diritto di ricorrere contro le decisioni di cui all'articolo 72 capoverso 2 spetta inoltre alla Cancelleria federale, ai dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, ai servizi loro subordinati, se la decisione impugnata viola la legislazione federale nella sfera dei loro compiti.40

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 72 Principio - 1 Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
¹	Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
²	Al ricorso in materia civile soggiacciono anche:
^a	le decisioni in materia di esecuzione e fallimento;
^b	le decisioni in rapporto diretto con il diritto civile pronunciate in applicazione di norme di diritto pubblico, segnatamente le decisioni:
^b1	sul riconoscimento e l'esecuzione di decisioni e sull'assistenza giudiziaria in materia civile,
^b2	sulla tenuta del registro fondiario, dei registri dello stato civile, del registro di commercio e dei registri in materia di marchi, disegni e modelli, brevetti d'invenzione, varietà vegetali e topografie,
^b3	sull'autorizzazione al cambiamento del nome,
^b4	in materia di vigilanza sulle fondazioni, eccettuati gli istituti di previdenza e di libero passaggio,
^b5	in materia di vigilanza sugli esecutori testamentari e altri rappresentanti previsti dal diritto successorio,
^b6	in materia di protezione dei minori e degli adulti,
^b7	...

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 75 Autorità inferiori - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori quali autorità cantonali di ultima istanza. Tali tribunali giudicano su ricorso, salvo nei casi in cui:
^a	una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^b	un tribunale specializzato nelle controversie di diritto commerciale giudica in istanza cantonale unica;
^c	è proposta loro direttamente, con il consenso di tutte le parti, un'azione con un valore litigioso di almeno 100 000 franchi.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 74 Valore litigioso minimo - 1 Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
¹	Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
^a	15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione;
^b	30 000 franchi in tutti gli altri casi.
²	Quando il valore litigioso non raggiunge l'importo determinante secondo il capoverso 1, il ricorso è ammissibile:
^a	se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale;
^b	se una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^c	contro le decisioni delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^d	contro le decisioni del giudice del fallimento e del concordato;
^e	contro le decisioni del Tribunale federale dei brevetti.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 100 Ricorso contro decisioni - 1 Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
¹	Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
²	Il termine è di dieci giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^b	nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale e dell'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale;
^c	in materia di ritorno di un minore secondo la Convenzione europea del 20 maggio 198090 sul riconoscimento e l'esecuzione delle decisioni in materia di affidamento di minori e sul ristabilimento dell'affidamento oppure secondo la Convenzione del 25 ottobre 198091 sugli aspetti civili del rapimento internazionale di minori;
^d	del Tribunale federale dei brevetti in materia di rilascio di una licenza secondo l'articolo 40d della legge del 25 giugno 195493 sui brevetti.
³	Il termine è di cinque giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento pronunciate nell'ambito dell'esecuzione cambiaria;
^b	dei Governi cantonali su ricorsi concernenti votazioni federali.
⁴	Il termine è di tre giorni per i ricorsi contro le decisioni dei Governi cantonali su ricorsi concernenti le elezioni al Consiglio nazionale.
⁵	Per i ricorsi concernenti conflitti di competenza tra due Cantoni, il termine decorre al più tardi dal giorno in cui in ciascun Cantone sono state pronunciate decisioni impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
⁶	...94
⁷	Il ricorso per denegata o ritardata giustizia può essere interposto in ogni tempo.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
¹	Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
²	Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.14 15
³	Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
⁴	In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201616 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
^a	il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
^b	le modalità di trasmissione;
^c	le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.17
⁵	Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
⁶	Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
⁷	Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
¹	Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
²	Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
³	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.96

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 97 Accertamento inesatto dei fatti - 1 Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
¹	Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
²	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, può essere censurato qualsiasi accertamento inesatto o incompleto dei fatti giuridicamente rilevanti.87

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 260 - 1 Il locatore può procedere a migliorie o modificazioni della cosa soltanto se possono essere ragionevolmente imposte al conduttore e sempreché non sia già stata data disdetta.
¹	Il locatore può procedere a migliorie o modificazioni della cosa soltanto se possono essere ragionevolmente imposte al conduttore e sempreché non sia già stata data disdetta.
²	Nell'esecuzione dei lavori, il locatore deve aver riguardo per gli interessi del conduttore; sono salve eventuali pretese del conduttore di riduzione del corrispettivo (art. 259d) e risarcimento dei danni (art. 259e).

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 260^a - 1 Il conduttore può procedere a migliorie o modificazioni della cosa soltanto con il consenso scritto del locatore.
¹	Il conduttore può procedere a migliorie o modificazioni della cosa soltanto con il consenso scritto del locatore.
²	Il locatore, se ha consentito, può esigere il ripristino dello stato anteriore soltanto se pattuito per scritto.
³	Se, al termine della locazione, la cosa presenta un aumento di valore rilevante, risultante dalla miglioria o dalla modificazione consentita dal locatore, il conduttore può pretendere un'indennità per tale aumento di valore; sono salve le stipulazioni scritte prevedenti indennità più elevate.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 256 - 1 Il locatore deve consegnare la cosa nel momento pattuito, in stato idoneo all'uso cui è destinata e mantenerla tale per la durata della locazione.
¹	Il locatore deve consegnare la cosa nel momento pattuito, in stato idoneo all'uso cui è destinata e mantenerla tale per la durata della locazione.
²	Sono nulle le clausole che derogano a svantaggio del conduttore previste in:
^a	contratti sotto forma di condizioni generali preformulate;
^b	contratti concernenti la locazione di locali d'abitazione o commerciali.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 1 - 1 Il contratto non è perfetto se non quando i contraenti abbiano manifestato concordemente la loro reciproca volontà.
¹	Il contratto non è perfetto se non quando i contraenti abbiano manifestato concordemente la loro reciproca volontà.
²	Tale manifestazione può essere espressa o tacita.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 18 - 1 Per giudicare di un contratto, sia per la forma che per il contenuto, si deve indagare quale sia stata la vera e concorde volontà dei contraenti, anziché stare alla denominazione od alle parole inesatte adoperate per errore, o allo scopo di nascondere la vera natura del contratto.
¹	Per giudicare di un contratto, sia per la forma che per il contenuto, si deve indagare quale sia stata la vera e concorde volontà dei contraenti, anziché stare alla denominazione od alle parole inesatte adoperate per errore, o allo scopo di nascondere la vera natura del contratto.
²	Il debitore non può opporre la eccezione di simulazione al terzo che ha acquistato il credito sulla fede di un riconoscimento scritto.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 2 - 1 Ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede così nell'esercizio dei propri diritti come nell'adempimento dei propri obblighi.
¹	Ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede così nell'esercizio dei propri diritti come nell'adempimento dei propri obblighi.
²	Il manifesto abuso del proprio diritto non è protetto dalla legge.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 109 Corti trimembri - 1 Le corti giudicano nella composizione di tre giudici circa la non entrata nel merito su ricorsi che non sollevano una questione di diritto di importanza fondamentale o non riguardano un caso particolarmente importante, se il ricorso è ammissibile soltanto a una condizione siffatta (art. 74 e 83-85). L'articolo 58 capoverso 1 lettera b non è applicabile.
¹	Le corti giudicano nella composizione di tre giudici circa la non entrata nel merito su ricorsi che non sollevano una questione di diritto di importanza fondamentale o non riguardano un caso particolarmente importante, se il ricorso è ammissibile soltanto a una condizione siffatta (art. 74 e 83-85). L'articolo 58 capoverso 1 lettera b non è applicabile.
²	Le corti decidono nella stessa composizione, con voto unanime, su:
^a	la reiezione di ricorsi manifestamente infondati;
^b	l'accoglimento di ricorsi manifestamente fondati, segnatamente se l'atto impugnato diverge dalla giurisprudenza del Tribunale federale e non vi è motivo di riesaminare tale giurisprudenza.
³	La decisione è motivata sommariamente. Può rimandare in tutto od in parte alla decisione impugnata.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
¹	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
²	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
³	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
⁴	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
⁵	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.