1C_77/2013 - 2013-07-19 - Raumplanung und öffentliches Baurecht - Baubewilligung (Arealbebauung Windenhof )

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

1C 77/2013

Urteil vom 19. Juli 2013

I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Fonjallaz, Präsident,
Bundesrichter Aemisegger, Karlen,
Gerichtsschreiberin Gerber.

Verfahrensbeteiligte
X.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Adrian Strütt,

gegen

Konsortium Y.________,
Beschwerdegegner,
vertreten durch Rechtsanwalt Rainer Hager,

Gemeinderat Neuheim,
vertreten durch Rechtsanwalt Daniel E. Wyss,
Regierungsrat des Kantons Zug.

Gegenstand
Baubewilligung (Arealbebauung Y.________),

Beschwerde gegen das Urteil vom 13. Dezember 2012 des Verwaltungsgerichts des Kantons Zug, Verwaltungsrechtliche Kammer.

Sachverhalt:

A.
Am 15. Januar 2009 reichte das Konsortium Y.________ beim Gemeinderat Neuheim ein erstes Baugesuch für die Arealbebauung "Y.________" mit 43 Wohneinheiten auf den Grundstücken Nr. 773/774 ein. Am 28. Oktober 2010 hiess das Verwaltungsgericht des Kantons Zug eine dagegen erhobene Beschwerde von X.________, Eigentümer der benachbarten Parzelle Nr. 458, gut und hob die angefochtene Baubewilligung auf.

B.
Die Bauherrschaft liess das Bauvorhaben überarbeiten und reichte am 6. Juni 2011 ein neues Baugesuch für eine Arealbebauung mit insgesamt 38 Wohneinheiten ein. Das Projekt sieht drei Baufelder vor: Auf Baufeld A sind vier Mehrfamilienhäuser und eine Einstellhalle geplant, auf Baufeld B zwei Mehrfamilienhäuser samt Einstellhalle und auf Baufeld C zwei Reihenhaus-Zeilen und eine Autoeinstellhalle. Am 3. Oktober 2011 wies der Gemeinderat Neuheim die Einsprache ab und erteilte die Baubewilligung.

Dagegen erhob X.________ Beschwerde an den Regierungsrat des Kantons Zug. Dieser wies die Beschwerde am 20. März 2012 ab. Die dagegen erhobene Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Zug blieb erfolglos.

C.
Gegen den verwaltungsgerichtlichen Entscheid vom 13. Dezember 2012 hat X.________ am 31. Januar 2013 Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht erhoben. Er beantragt, der angefochtene Entscheid und die baurechtliche Bewilligung für die Arealbebauung "Y.________" seien aufzuheben.
Das Konsortium Y.________, die Gemeinde Neuheim, das Verwaltungsgericht und die Baudirektion des Kantons Zug beantragen die Abweisung der Beschwerde.

Im weiteren Schriftenwechsel halten die Beteiligten an ihren Standpunkten fest.

D.
Am 25. Februar 2013 wurde das Gesuch um Gewährung der aufschiebenden Wirkung abgewiesen.

Erwägungen:

1.
Da alle Sachurteilsvoraussetzungen vorliegen, ist auf die Beschwerde einzutreten.

1.1. Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann insbesondere die Verletzung von Bundesrecht - einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens - gerügt werden (Art. 95 lit. a BGG). Das Bundesgericht wendet das Bundesrecht grundsätzlich von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Die Verletzung von Grundrechten (einschliesslich die willkürliche Anwendung von kantonalem Recht) prüft es dagegen nur insoweit, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und genügend begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 133 II 249 E. 1.4.2 S. 254 mit Hinweisen).
Das Bundesgericht ist an den von der Vorinstanz festgestellten Sachverhalt gebunden, soweit dieser nicht offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 und Art. 97 Abs. 1 BGG). Neue Tatsachen und Beweismittel können nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG).

2.
Der Beschwerdeführer bestreitet, dass das Bauprojekt die erhöhten Anforderungen an eine Arealbebauung i.S.v. § 29 Abs. 3 des Zuger Planungs- und Baugesetzes vom 26. November 1998 (PBG) i.V.m. §§ 17 ff. der Bauordnung der Gemeinde Neuheim vom 25. September 2005(BO) erfüllt und deshalb Anspruch auf einen Ausnützungsbonus von 10% hat. Er rügt insoweit eine willkürliche Anwendung des kantonalen und kommunalen Rechts. Zudem rügt er eine Verletzung des rechtlichen Gehörs, weil er sich zur Person des Gutachters und zu dessen Gutachten erst nach der öffentlichen Auflage des Baugesuchs habe äussern können. Schliesslich macht er geltend, der Gutachter sei wegen Vorbefassung befangen gewesen.

Die einschlägigen Bestimmungen lauten:
§ 29 PBG Arealbebauungen
(...)
3 Die Gemeinden bestimmen in den Bauordnungen die Anforderungen an die Arealbebauungen und regeln die zulässigen Abweichungen von der Einzelbauweise. Die gemeindlichen Vorschriften müssen insbesondere gewährleisten, dass Arealbebauungen
a) eine besonders gute architektonische Gestaltung der Bauten und Anlagen sowie der Freiräume aufweisen;
b) sich besonders gut in das Siedlungs- und Landschaftsbild einfügen.
§ 17 BO Arealbebauungen: erhöhte Anforderungen
1 Arealbebauungen haben gegenüber der Einzelbauweise entsprechend der jeweiligen Zone und Nutzungerhöhten Anforderungen zu genügen, insbesondere folgenden:
a) besonders gute architektonische Gestaltung der Bauten, Anlagen und Freiräume;
b) besonders gute Einordnung in das Orts-, Quartier- und Landschaftsbild;
c) besonders gut gestaltete Grundrisse bezüglich Wohnkomfort und Wohnhygiene bzw. Arbeitsplatzqualität;
d) besonders gute Spiel-, Freizeit-, Erholungs-, Garten- und Gemeinschaftsanlagen;
e) zweckmässige, arealinterne Fussgängerverbindungen und Anschluss an das gemeindliche Fusswegnetz;
f) zweckmässige Erschliessung mit Sammelgaragen für mindestens ¾ der Autoabstellplätze;
g) zweckmässig angeordnete Abstellflächen für Fahrräder und Kinderwagen;
h) umweltfreundliche Energieversorgung und Wassernutzung;
i) gemeinsame Entsorgungsanlagen;
j) hindernisfreies Bauen.
(...)
§ 20 BO - Arealbebauungsverfahren
1 Der Gemeinderat hört die Gesuchsteller an und beauftragt danach eine von der Bauherrschaft unabhängige Fachperson zu prüfen, ob die Arealbebauung gesamthaft eine bessere planerische Lösung darstellt, als wenn das Land ohne Arealbebauungsplan baulich ausgenützt würde. Die Kosten sind von den Gesuchstellern zu übernehmen.
2 Der Arealbebauungsplan muss genügend Angaben enthalten, um beurteilen zu können, ob die Arealbebauung für das Siedlungsbild und die Umgebung vorteilhafter ist.
3 Das Gutachten der unabhängigen Fachperson ist Bestandteil der Baugesuchsunterlagen.

3.
Das Verwaltungsgericht war in seinem ersten Urteil vom 28. Oktober 2010 noch davon ausgegangen, das in § 20 BO vorgesehene Gutachten sei erst nach der Publikation des Baugesuchs und nach Eingang der Einsprachen einzuholen, weil es wenig Sinn machen würde, zuerst durch eine Fachperson einen Bericht erstellen zu lassen und zu riskieren, dass ein Einsprecher anschliessend gegen die Person des Gutachters Ausstandsgründe geltend mache.

Im vorliegend angefochtenen Urteil gab das Verwaltungsgericht diese Sichtweise auf und schloss sich der Auslegung des Regierungsrates an: Da das Gutachten der Fachperson gemäss § 20 Abs. 3 BO Bestandteil der Baugesuchsakten sei, müsse es zwangsläufig vor der öffentlichen Auflage des Baugesuchs erstellt werden. Zu diesem Zeitpunkt seien die Einsprecher noch gar nicht bekannt und seien deshalb auch nicht zur Person des Gutachters anzuhören. Dem Anspruch auf rechtliches Gehör sei Genüge getan, wenn die Einsprecher vor Entscheidfällung zu dem Gutachten Stellung nehmen und dabei auch Einwände gegen die Person des Experten vorbringen könnten. Dieses Vorgehen liege im Interesse der potentiellen Einspracheberechtigten, weil diese sonst im Zeitpunkt der Einsprache nicht über sämtliche, für die Einspracheerhebung erheblichen Fakten verfügen würden.

3.1. Der Beschwerdeführer macht dagegen geltend, Ausstandsgründe müssten vor der Erstellung des Gutachtens vorgebracht werden können; ansonsten bestehe die Gefahr, dass auch berechtigte Einwände in den Wind geschlagen würden, nur um eine Wiederholung der Begutachtung zu vermeiden. Ein rechtskonformes Vorgehen wäre auch problemlos möglich: In einem ersten Schritt müsste publiziert werden, dass an einem bestimmten Ort eine Arealbebauung geplant sei und dass für die Begutachtung eine bestimmte Fachperson vorgesehen sei; gegen diese Person könnten dann innert publizierter Frist Einwände erhoben werden. In einem zweiten Schritt sei das Baugesuch zusammen mit dem Gutachten aufzulegen und könne dagegen Einsprache erhoben werden.

3.2. Der Beschwerdeführer behauptet selbst nicht, das von ihm skizzierte zweistufige Vorgehen sei im kantonalen oder kommunalen Recht vorgeschrieben. Zu prüfen ist daher lediglich, ob das von den Vorinstanzen gewählte einstufige Vorgehen mit Art. 29 BV vereinbar ist.

Das rechtliche Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 BV dient einerseits der Sachaufklärung, andererseits stellt es ein persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht beim Erlass eines Entscheides dar, welcher in die Rechtsstellung des Einzelnen eingreift. Dazu gehört insbesondere das Recht des Betroffenen, sich vor Erlass eines solchen Entscheides zur Sache zu äussern, erhebliche Beweise beizubringen, Einsicht in die Akten zu nehmen, mit erheblichen Beweisanträgen gehört zu werden und an der Erhebung wesentlicher Beweise entweder mitzuwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis zu äussern, wenn dieses geeignet ist, den Entscheid zu beeinflussen. Der Anspruch auf rechtliches Gehör umfasst als Mitwirkungsrecht somit alle Befugnisse, die einer Partei einzuräumen sind, damit sie in einem Verfahren ihren Standpunkt wirksam zur Geltung bringen kann (BGE 135 II 286 E. 5.1 S. 293 mit Hinweisen ).

3.3. Im gerichtlichen Verfahren haben die Parteien generell Anspruch darauf, vor Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Person des Gutachters und den ihm zu stellenden Fragen zu äussern (vgl. z.B. Art. 183 Abs. 1 ZPO [SR 272]; Art. 184 Abs. 3 StPO [SR 312]). Auch im Verwaltungsverfahren des Bundes ist der Partei grundsätzlich vor Ernennung eines Sachverständigen Gelegenheit zu geben, Einwendungen gegen die in Aussicht genommene Person vorzubringen (vgl. Art. 19 VwVG [SR 172.021] i.V.m. Art. 58 Abs. 2 BZP [SR 273]; Art. 44 ATSG [SR 830.1]; vgl. auch BGE 138 II 77 E. 3.2 S. 82 und Urteil 2A.587/2003 vom 1. Oktober 2004 E. 8.6 zum Beizug externer Berater). Zusätzliche Anforderungen können sich u.U. aus dem Fairnessgebot und dem Grundsatz der prozessualen Chancengleichheit ergeben (Art. 29 Abs. 1 BV; Art. 6 Ziff. 1 EMRK; vgl. im Bereich der Invaliden- und der Unfallversicherung BGE 138 V 318 E. 6.1 S. 321 ff.; 137 V 210 ff.).

3.4. Dagegen hat das Bundesgericht einen unbedingten, unmittelbar aus der Verfassung fliessenden Anspruch darauf, allfällige Ablehnungsrechte gegen den Experten im Zeitpunkt vor dessen Ernennung geltend zu machen, für das Verwaltungsverfahren verneint (BGE 101 Ia 310 E. 2a S. 312; 99 Ia 42 E. 3b S. 46/47) : Zwar sei die rechtzeitige Anhörung der Parteien unter dem Gesichtspunkt der Verfahrensökonomie in der Regel wünschbar und zweckmässig, jedoch sei dem bundesrechtlichen Gehörsanspruch Genüge getan, wenn die Parteien vor Ergehen des Entscheides zum gestellten Gutachten Stellung nehmen können und dabei Gelegenheit haben, ihre Einwände gegen die Person des Experten vorzubringen oder Ergänzungsfragen zu beantragen.

MICHELE ALBERTINI (Der verfassungsmässige Anspruch auf rechtliches Gehör im Verwaltungsverfahren des modernen Staates, Diss. Bern 1999, S. 359) kritisiert diese Rechtsprechung: Eine aktive Mitwirkung des Bürgers in der Phase der Instruktion der Experten sei aus Gründen der Prozessökonomie, aber auch zur Wahrung der Subjektstellung der Parteien im Verfahren erforderlich, da einmal erstellten Expertengutachten erfahrungsgemäss gefolgt werde und sie nur mit erhöhtem Argumentationsaufwand in Frage gestellt werden könnten.
Im Urteil BGE 135 II 286 (E. 5.2 S. 294) hielt das Bundesgericht fest, die Gewährung des rechtlichen Gehörs verlange im Allgemeinen, dass Betroffene vor Erlass eines in ihre Rechtsstellung eingreifenden Entscheides durch die zuständige Behörde zum frühestmöglichen Zeitpunkt anzuhören sind. Welcher Zeitpunkt dies ist, hängt jedoch von der Ausgestaltung und der Art des Verfahrens ab. So wird den betroffenen Dritten im Einspracheverfahren die Möglichkeit der Stellungnahme nach Auflage der Gesuchsakten, aber vor dem Entscheid der Behörde gewährt; im Planungsverfahren kann es u.U. (mit Blick auf Art. 33 RPG) sogar genügen, wenn sich Betroffene erstmalig im Beschwerdeverfahren rechtlich zur Wehr setzen können (BGE 135 II 286 E. 5.3 S. 295).

3.5. Im vorliegenden Fall geht es um die Gewährung des rechtlichen Gehörs im Baubewilligungsverfahren. Dieses ist im Kanton Zug (wie auch in den meisten anderen Kantonen) als Einspracheverfahren ausgestaltet, d.h. vom Bauvorhaben betroffene Dritte haben erst nach Publikation des Baugesuchs und öffentlicher Auflage der Baugesuchsakten die Möglichkeit, sich durch Einspracheerhebung am Verfahren zu beteiligen und zum Baugesuch Stellung zu nehmen.

§ 20 Abs. 3 BO sieht vor, dass das Gutachten Bestandteil der Baugesuchsunterlagen ist, d.h. es wird mit diesen öffentlich aufgelegt. Dies setzt voraus, dass das Gutachten schon vor der Publikation des Baugesuchs eingeholt wird. Allfällige künftige Einsprecher sind in dieser Phase des Verfahrens noch nicht Partei und müssen daher nach Art. 29 Abs. 2 BV nicht angehört werden.

Sie üben ihr rechtliches Gehör vielmehr im Einspracheverfahren aus. In diesem Verfahren haben sie auch Gelegenheit, sich um Gutachten nach § 20 BO zu äussern und Befangenheitsgründe vorzubringen. Sind ihre Einwände berechtigt, so ist die Gemeinde verpflichtet, ein neues Gutachten erstellen zu lassen. Kommt sie dieser Pflicht nicht nach, haben die Einsprecher die Möglichkeit, die erteilte Baubewilligung mit Beschwerde an den Regierungsrat und allenfalls noch an das Verwaltungsgericht anzufechten. Unter diesen Umständen ist davon auszugehen, dass sie genügend Gelegenheit haben, ihren Standpunkt - einschliesslich allfälliger Befangenheitsgründe - wirksam zur Geltung zu bringen.

Diese Ausgestaltung des Verfahrens hat für die Einsprecher den Vorteil, dass sie sich gestützt auf vollständige Gesuchsunterlagen über die Einspracheerhebung entscheiden können. Bei dem vom Beschwerdeführer vorgeschlagenen zweistufigen Verfahren müssten sie sich zweimal mit dem Baugesuch befassen und liefen Gefahr, mit Einwänden ausgeschlossen zu sein, wenn sie erst in der zweiten Phase, nach Lektüre des Gutachtens und Kenntnis der Bebauungspläne, Zweifel an der Unbefangenheit des Gutachters haben sollten.

3.6. Nach dem Gesagten liegt keine Verletzung des rechtlichen Gehörs vor. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass der Beschwerdeführer bereits Einsprache gegen das frühere Baugesuch der Beschwerdegegnerin erhoben hatte. Formell war das Gesuch vom 6. Juni 2011 ein neues Baugesuch, das ein neues Baubewilligungsverfahren einleitete. Es stand auch nicht von vornherein fest, dass der Beschwerdeführer gegen das neue, verbesserte Projekt wiederum Einsprache erheben würde. Unter diesen Umständen war die Baubewilligungsbehörde nicht verpflichtet, ihn schon vor Einspracheerhebung als Verfahrenspartei zu betrachten und anzuhören.

4.
Der Beschwerdeführer macht weiter geltend, der Gutachter sei wegen Vorbefassung befangen.

4.1. Es ist unstreitig, dass Dr. Z.________, Zürich, Dipl. Arch. ETH/SIA, keine persönlichen oder rechtlichen Interessen am Zustandekommen des geplanten Bauvorhabens hat. Er wurde von der Gemeinde und nicht von der Bauherrschaft beauftragt, weshalb nicht ersichtlich ist, inwiefern die Bauherrschaft Druck auf ihn ausüben könnte. Dies wird auch vom Beschwerdeführer nicht substanziiert.

4.2. Näher zu prüfen ist dagegen das Argument, der Gutachter sei befangen, weil er bereits am 18. Mai 2009 ein Gutachten zum ersten Projekt der Arealbebauung verfasst hatte. Der Beschwerdeführer macht geltend, Dr. Z.________ habe im Gutachten vom 27. Mai 2011 selbst festgehalten, dass seine Beurteilung auf derjenigen vom 18. Mai 2009 basiere. Er habe somit zwar ein verbessertes, an sich aber bereits beurteiltes Projekt bewertet. Insofern sei es ihm nicht möglich gewesen, eine im Vergleich zum ersten Gutachten schlechtere Beurteilung abzugeben. Vielmehr sei er faktisch gezwungen gewesen, das Projekt besser zu beurteilen als zuvor.
Das Verwaltungsgericht wies diesen Einwand zurück, weil es sich nicht um die gleiche Sache gehandelt habe - das Projekt sei in entscheidenden Punkten abgeändert worden - und der Gutachter zudem nicht "in anderer Stellung" i.S.v. Art. 183 Abs. 2 ZPO i.V.m. Art. 47 Abs. 1 lit b ZPO tätig geworden sei. Es sei nicht ersichtlich, weshalb Dr. Z.________ nicht mehr in der Lage gewesen sein sollte, das zweite Projekt zu kritisieren; insbesondere sei er nicht aufgefordert gewesen, bei der zweiten Beurteilung über sein erstes Gutachten zu urteilen, sondern seine Fachmeinung zur überarbeiteten Arealbebauung abzugeben.
Dem ist zuzustimmen. Nicht jede Mitwirkung an früheren Phasen eines Projekts führen zu einer verfassungswidrigen Vorbefassung einer Behörde oder eines Sachverständigen (vgl. Überblick in Urteil 1C 150/ 2009 vom 8. September 2009 E. 3.5, in: ZBl 112/2011 S. 478; RDAF 2012 I S. 433). Im vorliegenden Fall hatte Dr. Z.________ in seinem Gutachten vom 18. Mai 2009 verschiedene Aspekte der Planung kritisiert und Verbesserungen vorgeschlagen, insbesondere bei der architektonischen Gestaltung der Bauten im Baufeld B sowie der Grundrissqualität des Haustyps B. Diese Kritik wurde vom Verwaltungsgericht in seinem Urteil vom 28. Oktober 2010 übernommen. In dieser Situation war es sinnvoll, den Erstgutachter mit der Prüfung zu beauftragen, ob die Optimierungsmöglichkeiten genutzt und das überarbeitete Projekt nunmehr besonders gut gestaltet sei. Er hätte durchaus zum Ergebnis kommen können, das neue Projekt sei nicht ausreichend verbessert oder sogar in einzelnen Punkten verschlechtert worden, ohne damit sein Erstgutachten desavouieren zu müssen. Unter diesen Umständen bestand objektiv nicht der Anschein, der Gutachter könnte aufgrund seiner früheren Befassung mit dem Bauvorhaben befangen sein.

5.
Materiell macht der Beschwerdeführer im Wesentlichen geltend, § 17 Abs. 1 lit. a-d BO verlange eine "besonders gute" Qualifizierung in sämtlichen Bereichen, was von der unabhängigen Fachperson in ihrem Gutachten gemäss § 20 BO bestätigt werden müsse. Dr. Z.________ habe die Arealbebauung insgesamt als gutes Projekt bewertet, dagegen sei er nicht zum Schluss gekommen, dass es sich um eine besonders gute Lösung in Bezug auf die architektonische Gestaltung, die Einordnung, die Grundrisse und die Aussenanlagen handle. Es sei willkürlich, wenn sich die Vorinstanzen mit einer bloss "guten" Einordnung und Gestaltung begnügten.

5.1. Streitig ist zwischen den Parteien zunächst, ob das Vorhaben in jedem der in § 17 Abs. 1 lit. a-d erwähnten Punkten als besonders gut zu qualifizieren sein muss, oder ob es genügt, wenn die geplante Arealbebauung bei gesamthafter Betrachtung, unter Berücksichtigung der in § 17 Abs. 1 erwähnten Aspekte und allfälliger weiterer Kriterien, eine (besonders) gute planerische Lösung darstellt, auch wenn es in einzelnen Punkten lediglich als gut oder befriedigend bewertet werde. Für die erste Auslegung spricht der Wortlaut von § 17 Abs. 1 lit. a-d BO sowie § 29 Abs. 3 PBG; für die zweite Auslegung lässt sich § 20 BO anführen, der den Experten beauftragt zu prüfen, ob die Arealbebauung "gesamthaft eine bessere planerische Lösung darstellt, als wenn das Land ohne Arealbebauungsplan baulich ausgenützt würde".

5.2. Letztlich kann die Frage offen bleiben: Wie bereits das Verwaltungsgericht festgehalten hat, hat der Gemeinderat als zuständige Baubewilligungsbehörde die Arealbebauung nicht nur gesamthaft, sondern in allen entscheidenden Punkten als überdurchschnittlich gut qualifiziert und dies im Einspracheentscheid vom 3. Oktober 2011 detailliert begründet. Die diesbezüglichen Erwägungen wurden von Regierungsrat und Verwaltungsgericht bestätigt und lassen keine Willkür erkennen. Dabei kann es nicht darauf ankommen, ob die Behörden jeweils den Ausdruck "besonders gut" verwendet haben: Die Unterscheidung zwischen "gut" und "besonders gut" ist fliessend und kaum justiziabel; es muss genügen, wenn für jeden der in § 17 BO genannten Bereiche eine gute, gegenüber einer Individualüberbauung vorteilhaftere, Lösung gefunden wurde, die den Arealbebauungsbonus rechtfertigt.

5.3. Willkür ist auch im Hinblick auf die - von der Gemeinde als besonders gut qualifizierte und vom Beschwerdeführer bestrittene - Einordnung des Bauvorhabens zu verneinen: Wie das Verwaltungsgericht dargelegt hat, verlangen § 29 Abs. 3 lit. b PBG und § 17 Abs. 1 lit. b BO nicht, dass die Arealbebauung die in der unmittelbaren Umgebung vorkommenden, nur mässig befriedigenden, Architekturformen kopiert oder zitiert; vielmehr muss sie das Potenzial ausschöpfen, das von der Nutzungsplanung für die Entwicklung vorgegeben ist. Dies bedeutet, dass eine zeitgemässe, qualitativ hochstehende Wohnsiedlung geschaffen werden muss, die sich soweit möglich in das bestehende Orts-, Quartier- und Landschaftsbild einordnet, dieses aber auch weiterentwickeln darf. Unter diesem Gesichtspunkt ist es jedenfalls nicht willkürlich, eine besonders gute Einordnung der Arealbebauung "Y.________" zu bejahen, weil die Baukörper durch die zurückversetzten Attikageschosse als niedrig und relativ leicht in Erscheinung treten, und die neuen Gebäude aufgrund ihrer Grösse, Anordnung und Architektur sowie ihrer Anpassung in Frei- und Grünräume nicht als Fremdkörper in der von Einfamilienhäusern und individuell gestalteten Mehrfamilienhäusern geprägten Umgebung
erscheinen.

6.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der Beschwerdeführer kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 und 68 BGG). Die Gemeinde Neuheim obsiegt in ihrem amtlichen Wirkungskreis und hat daher keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung (Art. 68 Abs. 3 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

3.
Der Beschwerdeführer hat den Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 3'000.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Gemeinderat Neuheim, dem Regierungsrat des Kantons Zug und dem Verwaltungsgericht des Kantons Zug, Verwaltungsrechtliche Kammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 19. Juli 2013

Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Fonjallaz

Die Gerichtsschreiberin: Gerber

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 97 Unrichtige Feststellung des Sachverhalts - 1 Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
¹	Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
²	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so kann jede unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden.86

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 99 - 1 Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt.
¹	Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt.
²	Neue Begehren sind unzulässig.

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 29 Allgemeine Verfahrensgarantien - 1 Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
¹	Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
²	Die Parteien haben Anspruch auf rechtliches Gehör.
³	Jede Person, die nicht über die erforderlichen Mittel verfügt, hat Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint. Soweit es zur Wahrung ihrer Rechte notwendig ist, hat sie ausserdem Anspruch auf unentgeltlichen Rechtsbeistand.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 183 Grundsätze - 1 Das Gericht kann auf Antrag einer Partei oder von Amtes wegen bei einer oder mehreren sachverständigen Personen ein Gutachten einholen. Es hört vorgängig die Parteien an.
¹	Das Gericht kann auf Antrag einer Partei oder von Amtes wegen bei einer oder mehreren sachverständigen Personen ein Gutachten einholen. Es hört vorgängig die Parteien an.
²	Für eine sachverständige Person gelten die gleichen Ausstandsgründe wie für die Gerichtspersonen.
³	Eigenes Fachwissen hat das Gericht offen zu legen, damit die Parteien dazu Stellung nehmen können.

SR 312.0 Schweizerische Strafprozessordnung vom 5. Oktober 2007 (Strafprozessordnung, StPO) - Strafprozessordnung StPO Art. 184 Ernennung und Auftrag - 1 Die Verfahrensleitung ernennt die sachverständige Person.
¹	Die Verfahrensleitung ernennt die sachverständige Person.
²	Sie erteilt ihr einen schriftlichen Auftrag; dieser enthält:
^a	die Bezeichnung der sachverständigen Person;
^b	allenfalls den Vermerk, dass die sachverständige Person für die Ausarbeitung des Gutachtens weitere Personen unter ihrer Verantwortung einsetzen kann;
^c	die präzis formulierten Fragen;
^d	die Frist zur Erstattung des Gutachtens;
^e	den Hinweis auf die Geheimhaltungspflicht der sachverständigen Person und ihrer allfälligen Hilfspersonen;
^f	den Hinweis auf die Straffolgen eines falschen Gutachtens nach Artikel 307 StGB104.
³	Die Verfahrensleitung gibt den Parteien vorgängig Gelegenheit, sich zur sachverständigen Person und zu den Fragen zu äussern und dazu eigene Anträge zu stellen. Sie kann bei Laboruntersuchungen davon absehen, namentlich wenn es um die Bestimmung der Blutalkoholkonzentration oder des Reinheitsgrades von Stoffen, den Nachweis von Betäubungsmitteln im Blut oder die Erstellung eines DNA-Profils geht.
⁴	Sie übergibt der sachverständigen Person zusammen mit dem Auftrag die zur Erstellung des Gutachtens notwendigen Akten und Gegenstände.
⁵	Sie kann einen Auftrag jederzeit widerrufen und neue Sachverständige ernennen, wenn es im Interesse der Strafsache liegt.
⁶	Sie kann vor der Erteilung des Auftrags einen Kostenvoranschlag verlangen.
⁷	Beantragt die Privatklägerschaft ein Gutachten, so kann die Verfahrensleitung die Erteilung des Auftrages von der Leistung eines Kostenvorschusses durch die Privatklägerschaft abhängig machen.

SR 273 Bundesgesetz vom 4. Dezember 1947 über den Bundeszivilprozess BZP Art. 58 - 1 Für Sachverständige gelten die Ausstandsgründe nach Artikel 34 BGG27 sinngemäss.28
¹	Für Sachverständige gelten die Ausstandsgründe nach Artikel 34 BGG27 sinngemäss.28
²	Die Parteien erhalten Gelegenheit, vor der Ernennung von Sachverständigen Einwendungen gegen die in Aussicht Genommenen vorzubringen.

SR 830.1 Bundesgesetz vom 6. Oktober 2000 über den Allgemeinen Teil des Sozialversicherungsrechts (ATSG) ATSG Art. 44 Gutachten - 1 Erachtet der Versicherungsträger im Rahmen von medizinischen Abklärungen ein Gutachten als notwendig, so legt er je nach Erfordernis eine der folgenden Arten fest:
¹	Erachtet der Versicherungsträger im Rahmen von medizinischen Abklärungen ein Gutachten als notwendig, so legt er je nach Erfordernis eine der folgenden Arten fest:
^a	monodisziplinäres Gutachten;
^b	bidisziplinäres Gutachten;
^c	polydisziplinäres Gutachten.
²	Muss der Versicherungsträger zur Abklärung des Sachverhaltes ein Gutachten bei einem oder mehreren unabhängigen Sachverständigen einholen, so gibt er der Partei deren Namen bekannt. Diese kann innert zehn Tagen aus den Gründen nach Artikel 36 Absatz 1 Sachverständige ablehnen und Gegenvorschläge machen.
³	Mit der Bekanntgabe der Namen stellt der Versicherungsträger der Partei auch die Fragen an den oder die Sachverständigen zu und weist sie auf die Möglichkeit hin, innert der gleichen Frist Zusatzfragen in schriftlicher Form einzureichen. Der Versicherungsträger entscheidet abschliessend über die Fragen an den oder die Sachverständigen.
⁴	Hält der Versicherungsträger trotz Ablehnungsantrag an den vorgesehenen Sachverständigen fest, so teilt er dies der Partei durch Zwischenverfügung mit.
⁵	Bei Gutachten nach Absatz 1 Buchstaben a und b werden die Fachdisziplinen vom Versicherungsträger, bei Gutachten nach Absatz 1 Buchstabe c von der Gutachterstelle abschliessend festgelegt.
⁶	Sofern die versicherte Person es nicht anders bestimmt, werden die Interviews in Form von Tonaufnahmen zwischen der versicherten Person und dem Sachverständigen erstellt und in die Akten des Versicherungsträgers aufgenommen.
⁷	Der Bundesrat:
^a	kann für Gutachten nach Absatz 1 die Art der Vergabe des Auftrages an eine Gutachterstelle regeln;
^b	erlässt Kriterien für die Zulassung von medizinischen und neuropsychologischen Sachverständigen für alle Gutachten nach Absatz 1;
^c	schafft eine Kommission mit Vertreterinnen und Vertretern der verschiedenen Sozialversicherungen, der Gutachterstellen, der Ärzteschaft, der Neuropsychologinnen und Neuropsychologen, der Wissenschaft sowie der Patienten- und Behindertenorganisationen, welche die Zulassung als Gutachterstelle, das Verfahren zur Gutachtenerstellung und die Ergebnisse der medizinischen Gutachten überwacht. Die Kommission spricht öffentliche Empfehlungen aus.

IR 0.101 Konvention vom 4. November 1950 zum Schutze der Menschenrechte und Grundfreiheiten (EMRK) EMRK Art. 6 Recht auf ein faires Verfahren - (1) Jede Person hat ein Recht darauf, dass über Streitigkeiten in Bezug auf ihre zivilrechtlichen Ansprüche und Verpflichtungen oder über eine gegen sie erhobene strafrechtliche Anklage von einem unabhängigen und unparteiischen, auf Gesetz beruhenden Gericht in einem fairen Verfahren, öffentlich und innerhalb angemessener Frist verhandelt wird. Das Urteil muss öffentlich verkündet werden; Presse und Öffentlichkeit können jedoch während des ganzen oder eines Teiles des Verfahrens ausgeschlossen werden, wenn dies im Interesse der Moral, der öffentlichen Ordnung oder der nationalen Sicherheit in einer demokratischen Gesellschaft liegt, wenn die Interessen von Jugendlichen oder der Schutz des Privatlebens der Prozessparteien es verlangen oder - soweit das Gericht es für unbedingt erforderlich hält - wenn unter besonderen Umständen eine öffentliche Verhandlung die Interessen der Rechtspflege beeinträchtigen würde.
^a	innerhalb möglichst kurzer Frist in einer ihr verständlichen Sprache in allen Einzelheiten über Art und Grund der gegen sie erhobenen Beschuldigung unterrichtet zu werden;
^b	ausreichende Zeit und Gelegenheit zur Vorbereitung ihrer Verteidigung zu haben;
^c	sich selbst zu verteidigen, sich durch einen Verteidiger ihrer Wahl verteidigen zu lassen oder, falls ihr die Mittel zur Bezahlung fehlen, unentgeltlich den Beistand eines Verteidigers zu erhalten, wenn dies im Interesse der Rechtspflege erforderlich ist;
^d	Fragen an Belastungszeugen zu stellen oder stellen zu lassen und die Ladung und Vernehmung von Entlastungszeugen unter denselben Bedingungen zu erwirken, wie sie für Belastungszeugen gelten;
^e	unentgeltliche Unterstützung durch einen Dolmetscher zu erhalten, wenn sie die Verhandlungssprache des Gerichts nicht versteht oder spricht.

SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz RPG Art. 33 Kantonales Recht - 1 Nutzungspläne werden öffentlich aufgelegt.
¹	Nutzungspläne werden öffentlich aufgelegt.
²	Das kantonale Recht sieht wenigstens ein Rechtsmittel vor gegen Verfügungen und Nutzungspläne, die sich auf dieses Gesetz und seine kantonalen und eidgenössischen Ausführungsbestimmungen stützen.
³	Es gewährleistet:
^a	die Legitimation mindestens im gleichen Umfang wie für die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht;
^b	die volle Überprüfung durch wenigstens eine Beschwerdebehörde.
⁴	Für die Anfechtung von Verfügungen kantonaler Behörden, auf welche Artikel 25a Absatz 1 Anwendung findet, sind einheitliche Rechtsmittelinstanzen vorzusehen.78

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 47 Ausstandsgründe - 1 Eine Gerichtsperson tritt in den Ausstand, wenn sie:
¹	Eine Gerichtsperson tritt in den Ausstand, wenn sie:
^a	in der Sache ein persönliches Interesse hat;
^b	in einer anderen Stellung, insbesondere als Mitglied einer Behörde, als Rechtsbeiständin oder Rechtsbeistand, als Sachverständige oder Sachverständiger, als Zeugin oder Zeuge, als Mediatorin oder Mediator in der gleichen Sache tätig war;
^c	mit einer Partei, ihrer Vertreterin oder ihrem Vertreter oder einer Person, die in der gleichen Sache als Mitglied der Vorinstanz tätig war, verheiratet ist oder war, in eingetragener Partnerschaft lebt oder lebte oder eine faktische Lebensgemeinschaft führt;
^d	mit einer Partei in gerader Linie oder in der Seitenlinie bis und mit dem dritten Grad verwandt oder verschwägert ist;
^e	mit der Vertreterin oder dem Vertreter einer Partei oder mit einer Person, die in der gleichen Sache als Mitglied der Vorinstanz tätig war, in gerader Linie oder im zweiten Grad der Seitenlinie verwandt oder verschwägert ist;
^f	aus anderen Gründen, insbesondere wegen Freundschaft oder Feindschaft mit einer Partei oder ihrer Vertretung, befangen sein könnte.
²	Kein Ausstandsgrund für sich allein ist insbesondere die Mitwirkung:
^a	beim Entscheid über die unentgeltliche Rechtspflege;
^b	beim Schlichtungsverfahren;
^c	bei der Rechtsöffnung nach den Artikeln 80-84 SchKG31;
^d	bei der Anordnung vorsorglicher Massnahmen;
^e	beim Eheschutzverfahren.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.