2C_834/2012 - 2013-04-19 - Finances publiques et droit fiscal - Impôts communal et cantonal 2006, gain immobilier

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

2C 834/2012
{T 0/2}

Arrêt du 19 avril 2013
IIe Cour de droit public

Composition
MM. et Mme les Juges fédéraux Zünd, Président,
Aubry Girardin et Stadelmann.
Greffier: M. Chatton.

Participants à la procédure
X.________,
représenté par Me Antoine Berthoud, avocat,
recourant,

contre

Administration fiscale cantonale du canton de Genève.

Objet
Impôts communal et cantonal 2006, gain immobilier,

recours contre l'arrêt de la Cour de Justice de la République et canton de Genève, Chambre administrative, 1ère section, du 3 juillet 2012.

Faits:

A.
A.a Né en 1943, X.________ a été domicilié à Genève jusqu'au 30 décembre 2006, avant de s'installer à l'étranger.
A.b Entre 1988 et 1989, X.________ a acquis la totalité des parts de copropriété par étages d'un immeuble (ci-après: la PPE) sis sur les parcelles nos 1111 et 2222 de la commune de Genève. Il a acheté une partie des lots seul, et une autre partie en société simple avec Y.________ et Z.________, dont il a acquis les lots en mars 1989. Dans le cadre de cette opération, A.________ SA (ci-après: le prêteur) a consenti un prêt hypothécaire de 12 millions de francs à l'intéressé. X.________ a pris domicile à l'adresse de la PPE du 1er septembre 1998 au 12 septembre 2005.
A.c En 1990, X.________ a aliéné la parcelle n° **** et une part de copropriété de 41/500 sur la parcelle n° **** de la commune de Cologny (GE), pour un montant total de 5'500'000 fr. En 1997, il a vendu une parcelle de 1'707 m2 lui appartenant, sise à Jussy (GE), pour un montant de 1'600'000 fr. En 1999, il a signé avec B.________ SA (ci-après: la banque) une convention d'assainissement indiquant notamment que la banque détenait des gages sur trois bien-fonds propriété de X.________ à Genève, dont faisait partie l'immeuble "C.________". En 2000, X.________ a aliéné les parcelles nos **** (1'586 m2) et **** (6'621 m2) lui appartenant à Genève, pour un montant total de 4'750'000 fr.
A.d Par attestation du 5 octobre 2006, l'Administration fiscale cantonale du canton de Genève (ci-après: l'Administration cantonale) a estimé, pour 1996, la valeur fiscale des immeubles relatifs aux parcelles nos 1111 et 2222 à 4'225'870 fr. pour les terrains et à 14'694'130 fr. pour les bâtiments, soit au total 18'920'000 fr. Le 11 octobre 2006, X.________ a vendu l'intégralité des parts de la PPE pour 30 millions de francs. Dans sa déclaration pour l'impôt sur les bénéfices et gains immobiliers relative à la vente desdites parcelles, il a mentionné une valeur d'acquisition de 24'596'000 fr., qui correspondait à la valeur fiscale 1996 (18'920'000 fr.) majorée de 30%, et le prix de vente précité, dont il a déduit 484'200 fr. à titre de commission de courtage, 760'000 fr. à titre de frais d'acte, de sorte à retenir un gain immobilier imposable s'élevant à 4'159'800 fr.

B.
Par décision de taxation du 28 janvier 2008 se rapportant au gain imposable découlant de la vente des parcelles nos 1111 et 2222 l'Administration cantonale a fixé celui-ci à 9'839'000 fr. et l'impôt à 983'900 fr. Elle a refusé de tenir compte de la valeur fiscale majorée sollicitée dans la déclaration de X.________. Par décision du 16 avril 2009, l'Administration cantonale a rejeté la réclamation formée par le contribuable au motif que l'opération de vente avait concerné son patrimoine professionnel; de la sorte, une valeur fiscale 1996 majorée de 30% pour acquisition de l'immeuble plus de dix ans avant son aliénation n'était pas envisageable.
Saisi d'un recours contre la décision sur réclamation du 16 avril 2009, le Tribunal administratif de première instance de la République et canton de Genève (ci-après: le TAPI) l'a, par jugement du 11 novembre 2011, partiellement admis et a renvoyé le dossier à l'Administration cantonale pour nouvelle taxation dans le sens des considérants. Le TAPI a retenu que la vente immobilière soumise à taxation n'était pas de nature professionnelle mais privée, et qu'il fallait majorer de 30% la valeur fiscale d'acquisition des parcelles en cause; en revanche, il convenait d'écarter la demande de déduction liée aux frais d'acte et, tel que le contribuable l'avait soulevé au stade de sa réclamation, celle liée à une indemnité de 867'013 fr. due au prêteur à la suite de la résiliation anticipée du prêt hypothécaire consenti.
L'Administration cantonale a saisi la Chambre administrative de la Cour de Justice de la République et canton de Genève (ci-après: la Cour de Justice) d'un recours contre le jugement du TAPI. Par arrêt du 3 juillet 2012, la Cour de Justice a, en tant que recevable, admis le recours interjeté par le fisc, annulé le jugement du TAPI en tant qu'il admettait le recours sur la question de la valeur d'acquisition de l'immeuble et rétabli la décision sur réclamation du 16 avril 2009.

C.
Agissant par la voie du recours en matière de droit public, X.________ demande au Tribunal fédéral d'annuler l'arrêt de la Cour de Justice du 3 juillet 2012, de dire que le gain réalisé par la vente immobilière du 11 octobre 2006 relève de sa fortune privée et n'est pas soumis à l'impôt sur le revenu, et de renvoyer la cause à la Cour de Justice pour qu'elle détermine le montant du gain soumis à l'impôt cantonal sur les bénéfices et gains immobiliers, en retenant une valeur d'acquisition de 24'596'000 fr.
La Cour de Justice persiste dans les considérants et le dispositif de son arrêt du 3 juillet 2012. L'Administration cantonale et l'Administration fédérale des contributions concluent au rejet du recours. Le 7 décembre 2012, X.________ a persisté dans les termes et conclusions de son recours.

Considérant en droit:

1.
Le recours est dirigé contre un arrêt final (art. 90 LTF) rendu dans une cause de droit public (art. 82 let. a LTF) par une autorité cantonale supérieure de dernière instance (art. 86 al. 1 let. d et al. 2 LTF), sans qu'aucune des exceptions prévues à l'art. 83 LTF ne soit réalisée, de sorte que la voie du recours en matière de droit public est en principe ouverte. Le recours a en outre été déposé en temps utile, compte tenu des féries (art. 46 al. 1 let. b et 100 al. 1 LTF), et dans les formes requises (art. 42 LTF) par le contribuable destinataire de l'acte attaqué qui a qualité pour recourir (art. 89 al. 1 LTF), de sorte qu'il est recevable.

2.
D'après l'art. 106 al. 1 LTF, le Tribunal fédéral applique le droit d'office. Il examine en principe librement l'application du droit fédéral ainsi que la conformité du droit cantonal harmonisé et de son application par les instances cantonales aux dispositions de la loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l'harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (LHID; RS 642.14). Cependant, lorsque les dispositions de la loi sur l'harmonisation fiscale laissent une certaine marge de manoeuvre aux cantons, l'examen de l'interprétation du droit cantonal est limité à l'arbitraire (ATF 134 II 207 consid. 2 p. 210; arrêts 2C 277/2011 du 17 octobre 2011 consid. 2, StE 2012 B 42.38 n° 34; 2C 910/2010 du 5 mai 2011 consid. 2.1, RDAF 2011 II 397).

3.
A titre liminaire, le recourant se plaint, sous l'angle de l'art. 97 LTF, de l'établissement manifestement erroné ou lacunaire de divers faits pertinents retenus dans l'arrêt attaqué.

3.1 Selon l'art. 97 al. 1 LTF, le recours peut critiquer les constatations de fait à la double condition que les faits aient été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF et que la correction du vice soit susceptible d'influer sur le sort de la cause, ce que le recourant doit aussi rendre vraisemblable par une argumentation répondant aux exigences des art. 42 al. 2 et 106 al. 2 LTF (cf. ATF 136 II 101 consid. 3 p. 104; 133 II 249 consid. 1.4.3 p. 254 s.; arrêt 2C 275/2012 du 11 décembre 2012 consid. 2.2). La notion de "manifestement inexacte" correspond à celle d'arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 138 I 49 consid. 7.1 p. 51).

3.2 Se référant aux indications qu'il avait faites devant la Cour de Justice, le recourant nie avoir jamais eu le projet de constituer une société avec Y.________ et Z.________. Tandis que lui-même avait cherché des locaux susceptibles d'accueillir le siège de son employeur, actif dans le commerce des matières premières, les deux personnes susmentionnées avaient initialement eu le projet commun, n'impliquant pas le recourant et abandonné par la suite, de créer une société dans le domaine financier. L'arrêt querellé aurait, à tort, déduit d'un tel projet commun que le recourant remplissait l'un des critères propres à une opération immobilière professionnelle.
En l'occurrence, la constatation litigieuse résulte exclusivement d'un passage du mémoire de réponse que le contribuable avait adressé à la Cour de Justice le 27 janvier 2012 (en fait, ch. 6 et 7). L'Administration cantonale (réponse, p. 5) et le recourant (réplique, p. 1 s.) s'accordent à dire que ce passage, en particulier le pronom "ils" qu'il contient, pouvait prêter à confusion au sujet du cercle des personnes impliquées dans le projet d'établir une société financière, soit Y.________ et Z.________ avec ou sans le recourant, bien que la formulation choisie tende à en excepter ce dernier. Or, c'est notamment sur cette base que la Cour de Justice a jugé que l'opération avait au départ poursuivi un but commercial. Cela étant, le recourant ne parvient pas, au vu de l'ambiguïté contenue dans ses propres écrits, à prouver le caractère évident de l'erreur commise par les précédents juges. Encore moins ne démontre-t-il que la correction de ce vice allégué serait susceptible d'influer sur l'issue du litige: d'une part, en effet, l'arrêt a qualifié de commerciale la vente de la PPE en se fondant sur un faisceau d'indices autonomes, si bien que le critère du projet de société de personnes n'était pas à lui seul déterminant pour parvenir
à cette conclusion. D'autre part, il ressort de l'arrêt querellé que la Cour de Justice a, hormis la finalité dudit projet, également pris en compte le fait que Y.________, Z.________ et le recourant avaient formé une société simple (cf. art. 530 ss CO) en vue d'acquérir l'immeuble sis sur les parcelles nos 1111 et 2222. Or, devant la Cour de Justice, le recourant a expressément admis s'être "porté acquéreur, le 27 juin 1988, de différents lots constitués de bureaux en Société simple avec" les précités (réponse du 27 janvier 2012 devant la Cour de Justice, p. 3 ch. 8), ce que corrobore aussi l'acte de vente notarié du 11 octobre 2006 (p. 6).
Pour ce qui est de la contestation du recourant relative à la qualité de professionnels de l'immobilier retenue à l'égard de Y.________ et Z.________, elle relève davantage de son grief tiré du droit d'être entendu et sera abordée dans ce contexte (consid. 4 infra).

3.3 Le recourant critique l'arrêt attaqué au motif qu'il ne mentionne pas le prix d'acquisition total de la PPE, soit 18'920'000 fr. Etant donné que l'arrêt se contente d'indiquer la valeur fiscale 1996 des parcelles nos 1111 et 2222 et que le prix d'acquisition du bien constitue un critère essentiel pour calculer la valeur d'acquisition servant au calcul du bénéfice imposable, cette critique se justifie. Elle ne débouche néanmoins pas sur la violation de l'art. 97 LTF, dans la mesure où la valeur fiscale 1996, sur laquelle se sont fondés les juges cantonaux, coïncidait en l'occurrence avec le prix d'achat des parcelles mentionné par le recourant lui-même.

3.4 En tant que le recourant reproche aux précédents juges de ne pas avoir pris en compte que l'immeuble aliéné à Cologny (GE) avait été occupé par lui-même et sa famille entre 1983 et 1989, il ne motive pas en quoi l'omission de cet élément aurait abouti à une décision insoutenable. Compte tenu du nombre de transactions immobilières opérées par le recourant dès la fin des années 1980, on ne voit pas que cette précision portant sur un seul immeuble puisse mettre en doute l'appréciation de la Cour de Justice, qui considérait comme remplis les critères de la fréquence des opérations et des connaissances spécialisées dont disposait le contribuable sur la base d'une série d'éléments distincts.

3.5 Le recourant demande au Tribunal fédéral de compléter l'état de fait pour retenir qu'il avait acquis divers immeubles grâce à des emprunts dont la charge était devenue excessive "au moment de l'augmentation brutale des taux" d'intérêt, entraînant leur réalisation dans le cadre d'une convention d'assainissement passée avec la banque. Cette requête est mal fondée étant donné qu'il a été tenu compte du financement par la banque et de la convention d'assainissement dans l'arrêt attaqué (arrêt, p. 6 et 9). Quant aux mobiles - prétendument uniquement fiscaux - pour lesquels le recourant aurait admis devant la Cour de Justice la nature professionnelle des autres ventes immobilières que la vente litigieuse, le recourant doit de bonne foi (art. 5 al. 3 Cst.) se voir opposer les indications faites aux autorités.

3.6 En conclusion, en établissant les faits, les précédents juges n'ont pas versé dans l'arbitraire ni violé l'art. 97 LTF, de sorte que les griefs du recourant doivent être écartés à cet égard.

4.
Le recourant reproche à la Cour de Justice d'avoir violé son droit d'être entendu en renonçant à lui permettre de s'expliquer oralement sur les circonstances de l'acquisition de l'immeuble sis sur les parcelles nos 1111 et 2222. Par ailleurs, il fait grief aux précédents juges de ne pas avoir statué sur sa requête tendant à ce que la pièce n° 15 versée par l'Administration fiscale à la procédure devant la Cour de Justice (et donnant des exemples de ventes immobilières réalisées par Y.________ et Z.________) soit écartée.

4.1 Le droit d'être entendu, garanti à l'art. 29 al. 2 Cst., comprend notamment le droit pour l'intéressé de s'exprimer sur les éléments pertinents avant qu'une décision ne soit prise touchant sa situation juridique, de produire des preuves pertinentes, d'obtenir qu'il soit donné suite à ses offres de preuves pertinentes, de participer à l'administration des preuves essentielles ou à tout le moins de s'exprimer sur son résultat, lorsque cela est de nature à influer sur la décision à rendre (ATF 135 I 279 consid. 2.3 p. 282). Il ne s'oppose pas à ce que l'autorité mette un terme à l'instruction lorsque les preuves administrées lui ont permis de former sa conviction et que, procédant d'une manière non arbitraire à une appréciation anticipée des preuves qui lui sont encore proposées, elle a la certitude que ces dernières ne pourraient l'amener à modifier son opinion (ATF 138 III 374 consid. 4.3.2 p. 376; 130 II 425 consid. 2.1 p. 428). En outre, les garanties minimales en matière de droit d'être entendu découlant de l'art. 29 al. 2 Cst. ne comprennent en principe pas le droit d'être entendu oralement (ATF 134 I 140 consid. 5.3 p. 148).

4.2 En l'espèce, la Cour de Justice n'a pas violé le droit d'être entendu du recourant en écartant sa demande d'audition personnelle. Tel que le souligne en effet à juste titre l'Administration fiscale dans sa réponse du 10 octobre 2012, les circonstances de l'acquisition de l'immeuble résultent déjà de l'acte de vente du 11 octobre 2006, auxquelles s'ajoutent les déterminations écrites du recourant, de sorte qu'il eût été inutile de l'auditionner à ce propos. S'agissant du projet liant le recourant à Y.________ et Z.________, il ressort de l'arrêt attaqué que la Cour de Justice a, à la faveur d'une appréciation anticipée des preuves, retenu que les activités des associés du recourant dans le domaine de l'immobilier n'étaient pas pertinentes pour l'issue du litige; l'instance cantonale pouvait ainsi, sans commettre d'arbitraire, renoncer à statuer sur le retrait de la procédure cantonale de la pièce censée étayer de telles activités. Il s'ensuit que les griefs du recourant tirés de la violation de l'art. 29 al. 2 Cst. doivent être écartés.

5.
Le litige porte sur la qualification du bénéfice réalisé par le recourant à la suite de la vente des parcelles nos 1111 et 2222 situées sur la commune de Genève. Selon l'Administration cantonale, cette vente a généré un bénéfice commercial en capital provenant de l'exercice d'une activité lucrative indépendante, imposable au titre du revenu. Pour sa part, le recourant soutient qu'il n'a bénéficié que d'un gain privé en capital, exclusivement soumis à l'impôt spécial sur les bénéfices et gains immobiliers; à ce titre, il incomberait aux autorités cantonales de prendre en compte comme valeur d'acquisition des parcelles non pas la valeur de 18'920'000 fr., mais le montant, majoré de 30%, de 24'596'000 fr.

5.1 Selon l'art. 8 al. 1 LHID (cf. aussi art. 18 al. 2 LIFD [RS 642.11]), le produit de l'activité lucrative indépendante comprend tous les bénéfices en capital provenant notamment de l'aliénation d'éléments de la fortune commerciale, l'art. 12 al. 4 LHID étant réservé.
D'après l'art. 7 al. 4 let. b LHID, les gains en capital réalisés sur des éléments de la fortune privée du contribuable sont en revanche exonérés de l'impôt ordinaire sur le revenu. L'art. 12 LHID oblige toutefois les cantons à percevoir un impôt sur les gains immobiliers privés. Selon l'art. 12 al. 1 LHID, celui-ci a pour objet les gains réalisés lors de l'aliénation de tout ou partie d'un immeuble faisant partie de la fortune privée du contribuable ou d'un immeuble agricole ou sylvicole, à condition que le produit de l'aliénation soit supérieur aux dépenses d'investissement (prix d'acquisition ou autre valeur s'y substituant, impenses). Toute aliénation d'immeubles est imposable (al. 2 in initio).
Selon l'art. 12 al. 4 LHID, les cantons peuvent, en dérogation à l'art. 8 al. 1 LHID (cf. supra), percevoir l'impôt sur les gains immobiliers également sur les gains réalisés lors de l'aliénation d'immeubles faisant partie de la fortune commerciale du contribuable, à condition que ces gains ne soient pas soumis à l'impôt sur le revenu ou sur le bénéfice ou que l'impôt sur les gains immobiliers soit déduit de l'impôt sur le revenu ou sur le bénéfice.

5.2 Dans le canton de Genève, sont notamment imposables tous les revenus provenant de l'exploitation d'une entreprise commerciale et de l'exercice d'une profession libérale ou de toute autre activité lucrative indépendante, à laquelle sont assimilées les opérations portant sur des éléments de la fortune, notamment sur des titres et des immeubles, dans la mesure où elles dépassent la simple administration de la fortune privée (cf. art. 3 al. 1 de la loi cantonale genevoise sur l'imposition des personnes physiques - Impôt sur le revenu [revenu imposable] du 22 septembre 2000 [aLIPP-IV/GE], applicable à la période fiscale 2007 en vertu de l'art. 72 al. 1 de la loi genevoise sur l'imposition des personnes physiques du 27 septembre 2009 [LIPP/GE; RS/GE D 3 08]). De même, les bénéfices en capital provenant de l'aliénation (...) d'éléments de la fortune commerciale sont imposables au titre du produit de l'activité lucrative indépendante (art. 3 al. 2 aLIPP-IV/GE).
L'impôt genevois sur les bénéfices et gains immobiliers a pour objet le bénéfice net provenant de l'aliénation d'immeubles ou de parts d'immeubles sis dans le canton, ainsi que certains gains que ces immeubles procurent sans aliénation (art. 80 al. 1 de la loi générale du canton de Genève sur les contributions publiques du 9 novembre 1887 [LCP/GE; RS/GE D 3 05]). En ne limitant pas l'aliénation imposable aux seuls immeubles ou parts d'immeubles faisant partie de la fortune privée du contribuable et en prévoyant que "le transfert d'un immeuble ou part d'immeuble (...) de la fortune commerciale dans la fortune privée est assimilé à une aliénation" (art. 80 al. 5 LCP/GE), le canton de Genève a fait usage de la faculté pour les cantons de percevoir l'impôt sur les gains immobiliers privés également sur les gains réalisés lors de l'aliénation d'immeubles faisant partie de la fortune commerciale (cf. art. 12 al. 4 LHID; arrêt 2C 164/2009 du 13 août 2009 consid. 6.2, RDAF 2009 II 531).
Pour les personnes agissant à titre privé, l'impôt genevois sur les bénéfices et gains immobiliers représente une charge définitive. Pour les personnes morales et les autres contribuables agissant à titre professionnel, il n'est en revanche prélevé qu'à titre provisoire, avant de pouvoir être imputé sur l'impôt annuel entier prélevé également sur ce gain. Ceci permet de qualifier le système genevois de matériellement dualiste, dans la mesure où il frappe les gains immobiliers privés d'un impôt spécial et les gains commerciaux de l'impôt général ordinaire sur le revenu (cf. art. 3 al. 2 aLIPP-IV/GE, art. 42 LIPP/GE; arrêt 2C 164/2009 du 13 août 2009 consid. 5.2, RDAF 2009 II 531; OBERSON, op. cit., n. 21 p. 295 et n. 35 p. 299; cf. aussi BASTIEN VERREY, L'imposition différée du gain immobilier: harmonisation fédérale et droit cantonal comparé, 2011, p. 7 ss).

5.3 Selon l'art. 82 LCP/GE, le bénéfice ou gain imposable est constitué par la différence entre la valeur d'aliénation et la valeur d'acquisition (al. 1). La valeur d'acquisition est égale au prix payé pour l'acquisition du bien, augmentée des impenses, ou, à défaut de prix, à sa valeur vénale (al. 2). Lorsque l'acquisition est intervenue plus de 10 ans avant l'aliénation, le contribuable peut demander que soit considérée comme valeur d'acquisition la valeur fiscale 5 ans avant l'aliénation s'il s'agit d'un immeuble locatif (...), et la valeur fiscale 10 ans avant l'aliénation majorée de 30% s'il s'agit d'un autre immeuble (al. 5). La valeur d'aliénation est égale au prix de vente diminué des impenses que l'aliénateur a supportées à cette occasion (al. 6). Lorsque l'immeuble appartient à une personne morale ou à une personne physique astreinte à tenir des livres dans les comptes de laquelle il figure, le bénéfice ou gain imposable correspond à la différence entre la valeur d'aliénation et le montant pour lequel l'immeuble figure dans les comptes. Les alinéas 2 à 5 et 8 de la présente disposition ne s'appliquent pas (al. 9).

5.4 Le point de savoir si, tel que le soutient le recourant, l'immeuble en cause appartient à sa fortune privée ou à sa fortune commerciale est non seulement déterminant au regard du type d'impôt frappant le gain immobilier (consid. 5.5 et 5.6 infra), mais aussi parce que, suivant le raisonnement retenu par les précédents juges, la possibilité de majorer la valeur fiscale déterminante pour fixer le bénéfice imposable dépend de cette qualification (cf. art. 82 al. 5 et 9 LCP/GE; cf. consid. 5.7 infra).

5.5 De jurisprudence constante, la distinction entre un gain privé en capital et un bénéfice commercial en capital dépend des circonstances concrètes du cas. La notion d'activité lucrative indépendante s'interprète largement, de telle sorte que sont seuls considérés comme des gains privés en capital exonérés d'impôt ceux qui sont obtenus par un particulier de manière fortuite ou dans le cadre de la simple administration de sa fortune privée. En revanche, si l'activité du contribuable excède ce cadre relativement étroit et est orientée dans son ensemble vers l'obtention d'un revenu, l'intéressé est réputé exercer une activité lucrative indépendante. Une telle qualification peut se justifier, selon les cas, même en l'absence d'une activité reconnaissable pour les tiers et/ou organisée sur le modèle d'une entreprise commerciale, et même si l'activité n'est exercée que de manière accessoire ou temporaire, voire même ponctuelle. Les éléments patrimoniaux utilisés pour l'accomplissement d'une activité lucrative indépendante sont pour leur part considérés comme des actifs commerciaux. C'est avant tout en lien avec les transactions effectuées par les particuliers sur des immeubles ou sur des titres que la jurisprudence a été amenée à
dégager des critères permettant de tracer la limite entre les gains (privés) en capital et les bénéfices (commerciaux) en capital. Elle a notamment considéré que valent comme indices d'une activité lucrative indépendante dépassant la simple administration de la fortune privée les éléments suivants: le caractère systématique et/ou planifié des opérations, la fréquence élevée des transactions, la courte durée de possession des biens avant leur (re)vente, la relation étroite entre l'activité indépendante (accessoire) supposée et la formation et/ou la profession (principale) du contribuable, l'utilisation de connaissances spécialisées, l'engagement de fonds étrangers d'une certaine importance pour financer les opérations, le réinvestissement du bénéfice réalisé ou encore la constitution d'une société de personnes. On peut aussi mentionner l'utilisation effective du bien et le motif de son aliénation. Chacun de ces indices peut conduire, en concours avec les autres voire même - exceptionnellement - isolément s'il revêt une intensité particulière, à la reconnaissance d'une activité lucrative indépendante. En outre, l'absence d'éléments typiques d'une telle activité dans un cas concret peut être relativisée par d'autres indices revêtant
une intensité particulière. En tout état, les circonstances concrètes du cas sont déterminantes, telles qu'elles se présentent au moment de l'aliénation (cf. ATF 125 II 113 consid. 6a p. 124; arrêts 2C 819/2011 du 20 avril 2012 consid. 3.2, RDAF 2012 II 260, et les références citées; 2C 948/2010 du 31 octobre 2011 consid. 2.3 et 2.4, StE 2012 B 23.2 n° 40; 2C 893/2008 du 10 août 2009 consid. 2.2, RF 64/2009 p. 892; 2A.52/2003 du 23 janvier 2004 consid. 2.3 et 2.4, RDAF 2005 II 109; 2C 455/2011 du 5 avril 2012 consid. 5.1).

5.6 Sur la base des constatations cantonales, les conditions permettant d'admettre l'existence d'un revenu provenant de l'exercice d'une activité indépendante du contribuable sont réunies, contrairement à ce que soutient le recourant.
5.6.1 La présente cause a cela de particulier que le recourant a détenu un certain nombre d'immeubles à Genève et qu'il a admis s'être adonné à une activité indépendante accessoire dans le domaine de l'immobilier. L'arrêt attaqué mentionne du reste diverses opérations d'acquisition et de revente effectuées par le recourant entre 1988 et 2006, qui plus est à des prix ayant régulièrement dépassé plusieurs millions de francs, à savoir l'acquisition de la totalité des parts de la PPE litigieuse entre 1988 et 1989 (valeur fiscale 1996: 18'920'000 fr.), l'aliénation d'une parcelle et d'une part de copropriété en 1990 (prix de vente: 5'500'000 fr.), la vente d'une autre parcelle en 1997 (1'600'000 fr.), et de deux parcelles de surfaces importantes en 2000 (4'750'000 fr.), enfin, l'aliénation, le 11 octobre 2006, de l'intégralité des parts PPE des parcelles nos 1111 et 2222 (prix de vente: 30 millions de francs). Par ailleurs, dans les deux affaires parallèles rendues le 1er avril 2013 et concernant les impôts directs du recourant (causes 2C 835/2012 et 2C 836/2012), ce dernier a cherché a obtenir la déduction des pertes découlant de ses activités commerciales immobilières. Il n'est donc pas contestable que le recourant a exercé des
activités relevant du commerce professionnel d'immeubles. Il convient partant de se demander si l'acquisition, la détention, puis la revente de l'immeuble litigieux entre ou non dans le cadre des activités commerciales précitées, ce que nie le recourant.
5.6.2 Selon les faits constatés dans l'arrêt attaqué et qui lient la Cour de céans, le recourant a acquis l'immeuble litigieux entre 1988 et 1989, non pas seul, mais partiellement en société simple avec Y.________ et Z.________. Si, contrairement à ce qu'a retenu la Cour de Justice, aucun élément ne semble indiquer que l'opération ait eu lieu dans le contexte d'un projet, impliquant le recourant, visant à constituer une société de personnes (cf. consid. 3.2 supra), il n'en demeure pas moins que le contribuable n'a, à l'origine, pas acheté seul cet immeuble pour ses besoins purement privés. A ce titre, il a lui-même relevé qu'il avait, au départ, tenté de trouver des locaux susceptibles d'y accueillir le siège de son employeur, alors que ses deux autres associés avaient souhaité y créer et exploiter une société dans le domaine financier. En outre, cet immeuble a été acquis au moment où les opérations immobilières spéculatives battaient leur plein à Genève, très peu de temps avant l'effondrement du marché immobilier. Dans ce contexte, le recourant n'avait pas d'intérêt à revendre l'immeuble, mais à le conserver, comme l'a relevé l'arrêt attaqué. Il a du reste rentabilisé ce bien en louant tant les locaux d'habitation que les
surfaces commerciales qu'il comprenait. Certes, il a vécu quelque temps dans un appartement de cet immeuble avec sa famille, mais il ne s'y est installé que sept ans après le processus d'acquisition et y est resté environ sept ans, alors qu'il a détenu l'immeuble pendant dix-sept années. Or, cette période relativement longue est justifiée, selon l'arrêt attaqué, par le fait que le recourant a conservé l'immeuble juste assez de temps pour attendre la fin de la crise immobilière et pouvoir ainsi le revendre avec un bon profit (cf. ATF 125 II 113 consid. 6c/cc p. 127).
Quant au financement de l'acquisition de la PPE en cause, il est vrai qu'il n'est pas caractéristique d'une possession commerciale, dès lors que le financement extérieur correspondait à un peu plus de 63 % du prix de vente selon les constatations cantonales et n'avait pas été fourni par la banque B.________ SA, contrairement aux autres immeubles du recourant, mais par la société A.________ SA. Les faits allégués par l'Administration cantonale tendant à démontrer un financement supérieur à ces 63 % ne peuvent être pris en compte, car il s'agit de faits nouveaux au sens de l'art. 99 al. 1 LTF. Ce financement ne permet cependant pas, à lui seul, de contre-balancer les autres indices plaidant en faveur du rattachement de l'immeuble en cause à la fortune commerciale du recourant, étant de surcroît rappelé que, conformément à la jurisprudence, la notion d'activité lucrative indépendante doit s'interpréter largement.
5.6.3 Sur la base des éléments qui précèdent, on ne voit pas que l'on puisse reprocher aux juges cantonaux de n'avoir pas traité différemment l'immeuble litigieux par rapport aux autres immeubles détenus par le recourant et d'avoir considéré que celui-ci faisait partie de sa fortune commerciale.

5.7 Le contribuable n'ayant pas effectué la transaction en cause dans le cadre de l'administration de sa fortune privée, mais au titre d'une activité lucrative indépendante (cf. consid. 5.6 supra), les précédents juges ont rejeté sa requête tendant à ce que la valeur fiscale d'acquisition de la PPE litigieuse soit, conformément à l'art. 82 al 5 LCP/GE, majorée de 30% pour tenir compte du fait que l'acquisition était intervenue plus de dix ans avant l'aliénation. La Cour de Justice a en effet interprété l'art. 82 al. 9 LCP/GE, dont le texte mentionne - non sans ambiguïté - les immeubles appartenant à une personne morale ou à une personne physique astreinte à tenir des livres, comme excluant l'application de l'alinéa 5 précité aux transactions immobilières relevant de l'activité professionnelle du contribuable.
Ce faisant, la Cour de Justice a donné une interprétation étendue de l'art. 82 al. 9 LCP/GE, qui revient à limiter la possibilité de majorer la valeur fiscale d'acquisition au sens de l'art. 82 al. 5 LCP/GE aux seules ventes immobilières réalisées par des particuliers dans le cadre de l'administration de leur fortune privée. Cette interprétation n'a pas à être revue par la Cour de céans. En effet, l'art. 82 al. 9 LCP/GE concerne le calcul de l'impôt sur les gains immobiliers. Or, cette question n'est pas réglée par la LHID, qui n'apparaît en cette matière que comme une législation cadre dans laquelle les cantons possèdent une marge de manoeuvre, en particulier s'agissant du calcul de l'impôt (cf. OBERSON, op. cit., n. 25 p. 296). Il s'agit donc d'un point sur lequel l'interprétation du droit cantonal est limitée à l'arbitraire (cf. consid. 2 supra; voir aussi arrêt 2C 458 et 459/2012 du 15 mars 2013 consid. 4.2.2) et implique que le recourant soulève le grief d'une manière conforme à l'art. 106 al. 2 LTF. Il se trouve que le recours ne mentionne pas l'art. 82 al. 9 LCP/GE ni a fortiori n'allègue une violation arbitraire de cette disposition, voire conteste d'une quelconque façon la manière dont la Cour de Justice a appliqué cet
article. Au demeurant, l'interprétation large ressortant de l'arrêt attaqué semble correspondre à la volonté du législateur cantonal (cf. Mémorial des séances du Grand Conseil genevois du 26 juin 1998, rapport de la Commission fiscale ad PL 7825, p. 3994).

5.8 Dans ces circonstances, la Cour de Justice, en considérant que la vente de la PPE litigieuse avait procuré au contribuable un bénéfice commercial provenant de l'exercice d'une activité lucrative indépendante imposable au titre du revenu, et non au titre de l'impôt spécial sur les bénéfices et gains immobiliers, de sorte notamment que le recourant ne pouvait se prévaloir de la majoration fiscale prévue à l'art. 80 al. 5 LCP/GE, n'a point violé le droit fédéral et cantonal applicable.

6.
Les considérants qui précèdent conduisent au rejet du recours. Succombant en tous points, le recourant doit supporter les frais judiciaires (art. 65 et 66 al. 1 LTF). Il n'y a pas lieu d'allouer des dépens (art. 68 al. 3 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est rejeté.

2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 8'000 fr., sont mis à la charge du recourant.

3.
Le présent arrêt est communiqué au mandataire du recourant, à l'Administration fiscale cantonale du canton de Genève, à la Cour de Justice de la République et canton de Genève, Chambre administrative, 1ère section, ainsi qu'à l'Administration fédérale des contributions.

Lausanne, le 19 avril 2013
Au nom de la IIe Cour de droit public
du Tribunal fédéral suisse

Le Président: Zünd

Le Greffier: Chatton

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 82 Principe - Le Tribunal fédéral connaît des recours:
^a	contre les décisions rendues dans des causes de droit public;
^b	contre les actes normatifs cantonaux;
^c	qui concernent le droit de vote des citoyens ainsi que les élections et votations populaires.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 86 Autorités précédentes en général - 1 Le recours est recevable contre les décisions:
¹	Le recours est recevable contre les décisions:
^a	du Tribunal administratif fédéral;
^b	du Tribunal pénal fédéral;
^c	de l'Autorité indépendante d'examen des plaintes en matière de radio-télévision;
^d	des autorités cantonales de dernière instance, pour autant que le recours devant le Tribunal administratif fédéral ne soit pas ouvert.
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs qui statuent comme autorités précédant immédiatement le Tribunal fédéral, sauf dans les cas où une autre loi fédérale prévoit qu'une décision d'une autre autorité judiciaire peut faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
³	Pour les décisions revêtant un caractère politique prépondérant, les cantons peuvent instituer une autorité autre qu'un tribunal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 83 Exceptions - Le recours est irrecevable contre:
^a	les décisions concernant la sûreté intérieure ou extérieure du pays, la neutralité, la protection diplomatique et les autres affaires relevant des relations extérieures, à moins que le droit international ne confère un droit à ce que la cause soit58 jugée par un tribunal;
^b	les décisions relatives à la naturalisation ordinaire;
^c	les décisions en matière de droit des étrangers qui concernent:
^c1	l'entrée en Suisse,
^c2	une autorisation à laquelle ni le droit fédéral ni le droit international ne donnent droit,
^c3	l'admission provisoire,
^c4	l'expulsion fondée sur l'art. 121, al. 2, de la Constitution ou le renvoi,
^c5	les dérogations aux conditions d'admission,
^c6	la prolongation d'une autorisation frontalière, le déplacement de la résidence dans un autre canton, le changement d'emploi du titulaire d'une autorisation frontalière et la délivrance de documents de voyage aux étrangers sans pièces de légitimation;
^d	les décisions en matière d'asile qui ont été rendues:
^d1	par le Tribunal administratif fédéral, sauf celles qui concernent des personnes visées par une demande d'extradition déposée par l'État dont ces personnes cherchent à se protéger,
^d2	par une autorité cantonale précédente et dont l'objet porte sur une autorisation à laquelle ni le droit fédéral ni le droit international ne donnent droit;
^e	les décisions relatives au refus d'autoriser la poursuite pénale de membres d'autorités ou du personnel de la Confédération;
^f	les décisions en matière de marchés publics:
^fbis	les décisions du Tribunal administratif fédéral concernant les décisions visées à l'art. 32i de la loi fédérale du 20 mars 2009 sur le transport de voyageurs65;
^f1	si elles ne soulèvent pas de question juridique de principe; sont réservés les recours concernant des marchés du Tribunal administratif fédéral, du Tribunal pénal fédéral, du Tribunal fédéral des brevets, du Ministère public de la Confédération et des autorités judiciaires supérieures des cantons, ou
^f2	si la valeur estimée du marché à adjuger est inférieure à la valeur seuil déterminante visée à l'art. 52, al. 1, et fixée à l'annexe 4, ch. 2, de la loi fédérale du 21 juin 2019 sur les marchés publics63;
^g	les décisions en matière de rapports de travail de droit public qui concernent une contestation non pécuniaire, sauf si elles touchent à la question de l'égalité des sexes;
^h	les décisions en matière d'entraide administrative internationale, à l'exception de l'assistance administrative en matière fiscale;
ⁱ	les décisions en matière de service militaire, de service civil ou de service de protection civile;
^j	les décisions en matière d'approvisionnement économique du pays qui sont prises en cas de pénurie grave;
^k	les décisions en matière de subventions auxquelles la législation ne donne pas droit;
^l	les décisions en matière de perception de droits de douane fondée sur le classement tarifaire ou le poids des marchandises;
^m	les décisions sur l'octroi d'un sursis de paiement ou sur la remise de contributions; en dérogation à ce principe, le recours contre les décisions sur la remise de l'impôt fédéral direct ou de l'impôt cantonal ou communal sur le revenu et sur le bénéfice est recevable, lorsqu'une question juridique de principe se pose ou qu'il s'agit d'un cas particulièrement important pour d'autres motifs;
ⁿ	les décisions en matière d'énergie nucléaire qui concernent:
ⁿ¹	l'exigence d'un permis d'exécution ou la modification d'une autorisation ou d'une décision,
ⁿ²	l'approbation d'un plan de provision pour les coûts d'évacuation encourus avant la désaffection d'une installation nucléaire,
ⁿ³	les permis d'exécution;
^o	les décisions en matière de circulation routière qui concernent la réception par type de véhicules;
^p	les décisions du Tribunal administratif fédéral en matière de télécommunications, de radio et de télévision et en matière postale qui concernent:70
^p1	une concession ayant fait l'objet d'un appel d'offres public,
^p2	un litige découlant de l'art. 11a de la loi du 30 avril 1997 sur les télécommunications71;
^p3	un litige au sens de l'art. 8 de la loi du 17 décembre 2010 sur la poste73;
^q	les décisions en matière de médecine de transplantation qui concernent:
^q1	l'inscription sur la liste d'attente,
^q2	l'attribution d'organes;
^r	les décisions en matière d'assurance-maladie qui ont été rendues par le Tribunal administratif fédéral sur la base de l'art. 3474 de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal administratif fédéral (LTAF)75;
^s	les décisions en matière d'agriculture qui concernent:
^s1	...
^s2	la délimitation de zones dans le cadre du cadastre de production;
^t	les décisions sur le résultat d'examens ou d'autres évaluations des capacités, notamment en matière de scolarité obligatoire, de formation ultérieure ou d'exercice d'une profession;
^u	les décisions relatives aux offres publiques d'acquisition (art. 125 à 141 de la loi du 19 juin 2015 sur l'infrastructure des marchés financiers79);
^v	les décisions du Tribunal administratif fédéral en cas de divergences d'opinion entre des autorités en matière d'entraide judiciaire ou d'assistance administrative au niveau national;
^w	les décisions en matière de droit de l'électricité qui concernent l'approbation des plans des installations électriques à courant fort et à courant faible et l'expropriation de droits nécessaires à la construction ou à l'exploitation de telles installations, si elles ne soulèvent pas de question juridique de principe.
^x	les décisions en matière d'octroi de contributions de solidarité au sens de la loi fédérale du 30 septembre 2016 sur les mesures de coercition à des fins d'assistance et les placements extrafamiliaux antérieurs à 198183, sauf si la contestation soulève une question juridique de principe ou qu'il s'agit d'un cas particulièrement important pour d'autres motifs;
^y	les décisions prises par le Tribunal administratif fédéral dans des procédures amiables visant à éviter une imposition non conforme à une convention internationale applicable dans le domaine fiscal;
^z	les décisions citées à l'art. 71c, al. 1, let. b, de la loi du 30 septembre 2016 sur l'énergie86 concernant les autorisations de construire et les autorisations relevant de la compétence des cantons destinées aux installations éoliennes d'intérêt national qui y sont nécessairement liées, sauf si la contestation soulève une question juridique de principe.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 46 Suspension - 1 Les délais fixés en jours par la loi ou par le juge ne courent pas:
¹	Les délais fixés en jours par la loi ou par le juge ne courent pas:
^a	du septième jour avant Pâques au septième jour après Pâques inclus;
^b	du 15 juillet au 15 août inclus;
^c	du 18 décembre au 2 janvier inclus.
²	L'al. 1 ne s'applique pas:
^a	aux procédures concernant l'octroi de l'effet suspensif ou d'autres mesures provisionnelles;
^b	à la poursuite pour effets de change;
^c	aux questions relatives aux droits politiques (art. 82, let. c);
^d	à l'entraide pénale internationale ni à l'assistance administrative internationale en matière fiscale;
^e	aux marchés publics.19

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 100 Recours contre une décision - 1 Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
¹	Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
²	Le délai de recours est de dix jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions en matière d'entraide pénale internationale et d'assistance administrative internationale en matière fiscale;
^c	les décisions portant sur le retour d'un enfant fondées sur la Convention européenne du 20 mai 1980 sur la reconnaissance et l'exécution des décisions en matière de garde des enfants et le rétablissement de la garde des enfants92 ou sur la Convention du 25 octobre 1980 sur les aspects civils de l'enlèvement international d'enfants93.
^d	les décisions du Tribunal fédéral des brevets concernant l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets95.
³	Le délai de recours est de cinq jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour effets de change;
^b	les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours concernant des votations fédérales.
⁴	Le délai de recours est de trois jours contre les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours touchant aux élections au Conseil national.
⁵	En matière de recours pour conflit de compétence entre deux cantons, le délai de recours commence à courir au plus tard le jour où chaque canton a pris une décision pouvant faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
⁶	...96
⁷	Le recours pour déni de justice ou retard injustifié peut être formé en tout temps.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.15 16
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique17. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.18
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 89 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
¹	A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
^a	a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire;
^b	est particulièrement atteint par la décision ou l'acte normatif attaqué, et
^c	a un intérêt digne de protection à son annulation ou à sa modification.
²	Ont aussi qualité pour recourir:
^a	la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux ou, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions;
^b	l'organe compétent de l'Assemblée fédérale en matière de rapports de travail du personnel de la Confédération;
^c	les communes et les autres collectivités de droit public qui invoquent la violation de garanties qui leur sont reconnues par la constitution cantonale ou la Constitution fédérale;
^d	les personnes, organisations et autorités auxquelles une autre loi fédérale accorde un droit de recours.
³	En matière de droits politiques (art. 82, let. c), quiconque a le droit de vote dans l'affaire en cause a qualité pour recourir.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
¹	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
²	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
¹	Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
²	Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.89

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 530 - 1 La société est un contrat par lequel deux ou plusieurs personnes conviennent d'unir leurs efforts ou leurs ressources en vue d'atteindre un but commun.
¹	La société est un contrat par lequel deux ou plusieurs personnes conviennent d'unir leurs efforts ou leurs ressources en vue d'atteindre un but commun.
²	La société est une société simple, dans le sens du présent titre, lorsqu'elle n'offre pas les caractères distinctifs d'une des autres sociétés réglées par la loi.

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 5 Principes de l'activité de l'État régi par le droit - 1 Le droit est la base et la limite de l'activité de l'État.
¹	Le droit est la base et la limite de l'activité de l'État.
²	L'activité de l'État doit répondre à un intérêt public et être proportionnée au but visé.
³	Les organes de l'État et les particuliers doivent agir de manière conforme aux règles de la bonne foi.
⁴	La Confédération et les cantons respectent le droit international.

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 29 Garanties générales de procédure - 1 Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
¹	Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
²	Les parties ont le droit d'être entendues.
³	Toute personne qui ne dispose pas de ressources suffisantes a droit, à moins que sa cause paraisse dépourvue de toute chance de succès, à l'assistance judiciaire gratuite. Elle a en outre droit à l'assistance gratuite d'un défenseur, dans la mesure où la sauvegarde de ses droits le requiert.

SR 642.14 Loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l'harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (LHID) LHID Art. 8 Activité lucrative indépendante - 1 Le produit de l'activité lucrative indépendante comprend également tous les bénéfices en capital provenant de l'aliénation, de la réalisation, de la réévaluation comptable, du transfert dans la fortune privée ou dans une entreprise ou un établissement stable sis à l'étranger d'éléments de la fortune commerciale; en sont exclus les bénéfices provenant de l'aliénation d'immeubles agricoles ou sylvicoles, dans la mesure où le produit de l'aliénation est supérieur aux dépenses d'investissement. L'art. 12, al. 4, est réservé.
¹	Le produit de l'activité lucrative indépendante comprend également tous les bénéfices en capital provenant de l'aliénation, de la réalisation, de la réévaluation comptable, du transfert dans la fortune privée ou dans une entreprise ou un établissement stable sis à l'étranger d'éléments de la fortune commerciale; en sont exclus les bénéfices provenant de l'aliénation d'immeubles agricoles ou sylvicoles, dans la mesure où le produit de l'aliénation est supérieur aux dépenses d'investissement. L'art. 12, al. 4, est réservé.
²	La fortune commerciale comprend tous les éléments de la fortune qui servent, entièrement ou de manière prépondérante, à l'exercice de l'activité lucrative indépendante; il en va de même pour les participations d'au moins 20 % au capital-actions ou au capital social d'une société de capitaux ou d'une société coopérative, dans la mesure où le détenteur les déclare comme fortune commerciale, au moment de leur acquisition.44
^2bis	Lorsqu'un immeuble de l'actif immobilisé est transféré de la fortune commerciale à la fortune privée, le contribuable peut demander que seule la différence entre les dépenses d'investissement et la valeur déterminante pour l'impôt sur le revenu soit imposée au moment du transfert. Dans ce cas, les dépenses d'investissement tiennent lieu de nouvelle valeur déterminante pour l'impôt sur le revenu et l'imposition du reste des réserves latentes à titre de revenu de l'activité lucrative indépendante est différée jusqu'à l'aliénation de l'immeuble.45
^2ter	L'affermage d'une exploitation commerciale n'est considéré comme un transfert dans la fortune privée qu'à la demande du contribuable.46
^2quater	Lorsque, en cas de partage successoral, seule une partie des héritiers poursuit l'exploitation commerciale, ceux-ci peuvent demander que l'imposition des réserves latentes soit différée jusqu'à la réalisation ultérieure, pour autant que les valeurs déterminantes pour l'impôt sur le revenu soient reprises.47
^2quinquies	Les dividendes, les parts de bénéfice, les excédents de liquidation et les avantages appréciables en argent provenant d'actions, de parts à des sociétés à responsabilité limitée, de parts à des sociétés coopératives et de bons de participation ainsi que les bénéfices provenant de l'aliénation de tels droits de participation sont imposables, après déduction des charges imputables, à hauteur de 50 % lorsque ces droits de participation équivalent à 10 % au moins du capital-actions ou du capital social d'une société de capitaux ou d'une société coopérative. Les cantons peuvent prévoir une imposition plus élevée. L'imposition partielle n'est accordée sur les bénéfices d'aliénation que si les droits de participation sont restés propriété du contribuable ou de l'entreprise de personnes pendant un an au moins.48
³	Les réserves latentes d'une entreprise de personnes (entreprise individuelle, société de personnes) ne sont pas imposées lors de restructurations, notamment lors d'une fusion, d'une scission ou d'une transformation, pour autant que cette entreprise reste assujettie à l'impôt en Suisse et que les éléments commerciaux soient repris à leur dernière valeur déterminante pour l'impôt sur le revenu:49
^a	en cas de transfert d'éléments patrimoniaux à une autre entreprise de personnes;
^b	en cas de transfert d'une exploitation ou d'une partie distincte d'exploitation à une personne morale;
^c	en cas d'échange de droits de participation ou de droits de sociétariat suite à des restructurations au sens de l'art. 24, al. 3, ainsi que suite à des concentrations équivalant économiquement à des fusions.50
^3bis	Lors d'une restructuration au sens de l'al. 3, let. b, les réserves latentes transférées font l'objet d'un rappel d'impôt selon la procédure prévue à l'art. 53, dans la mesure où, dans les cinq ans suivant la restructuration, des droits de participation ou des droits de sociétariat sont aliénés à un prix supérieur à la valeur fiscalement déterminante du capital propre transféré; la personne morale peut en ce cas faire valoir les réserves latentes correspondantes imposées comme bénéfice.51
⁴	Lorsque des biens immobilisés nécessaires à l'exploitation sont remplacés, les réserves latentes de ces biens peuvent être reportées sur les biens immobilisés acquis en remploi, si ces biens sont également nécessaires à l'exploitation et se trouvent en Suisse. L'imposition en cas de remplacement d'immeubles par des biens mobiliers est réservée.52

SR 642.11 Loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l'impôt fédéral direct (LIFD) LIFD Art. 18 Principe - 1 Sont imposables tous les revenus provenant de l'exploitation d'une entreprise commerciale, industrielle, artisanale, agricole ou sylvicole, de l'exercice d'une profession libérale ou de toute autre activité lucrative indépendante.
¹	Sont imposables tous les revenus provenant de l'exploitation d'une entreprise commerciale, industrielle, artisanale, agricole ou sylvicole, de l'exercice d'une profession libérale ou de toute autre activité lucrative indépendante.
²	Tous les bénéfices en capital provenant de l'aliénation, de la réalisation ou de la réévaluation comptable d'éléments de la fortune commerciale font partie du produit de l'activité lucrative indépendante. Le transfert d'éléments de la fortune commerciale dans la fortune privée ou dans une entreprise ou un établissement stable sis à l'étranger est assimilé à une aliénation. La fortune commerciale comprend tous les éléments de fortune qui servent, entièrement ou de manière prépondérante, à l'exercice de l'activité lucrative indépendante; il en va de même pour les participations d'au moins 20 % au capital-actions ou au capital social d'une société de capitaux ou d'une société coopérative, dans la mesure où le détenteur les déclare comme fortune commerciale au moment de leur acquisition. L'art. 18b est réservé.30
³	L'art. 58 s'applique par analogie aux contribuables qui tiennent une comptabilité en bonne et due forme.
⁴	Les bénéfices provenant de l'aliénation d'immeubles agricoles ou sylvicoles ne sont ajoutés au revenu imposable que jusqu'à concurrence des dépenses d'investissement.

SR 642.14 Loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l'harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (LHID) LHID Art. 12 - 1 L'impôt sur les gains immobiliers a pour objet les gains réalisés lors de l'aliénation de tout ou partie d'un immeuble faisant partie de la fortune privée du contribuable ou d'un immeuble agricole ou sylvicole, à condition que le produit de l'aliénation soit supérieur aux dépenses d'investissement (prix d'acquisition ou autre valeur s'y substituant, impenses).
¹	L'impôt sur les gains immobiliers a pour objet les gains réalisés lors de l'aliénation de tout ou partie d'un immeuble faisant partie de la fortune privée du contribuable ou d'un immeuble agricole ou sylvicole, à condition que le produit de l'aliénation soit supérieur aux dépenses d'investissement (prix d'acquisition ou autre valeur s'y substituant, impenses).
²	Toute aliénation d'immeubles est imposable. Sont assimilés à une aliénation:
^a	les actes juridiques qui ont les mêmes effets économiques qu'une aliénation sur le pouvoir de disposer d'un immeuble;
^b	le transfert de tout ou partie d'un immeuble de la fortune privée à la fortune commerciale du contribuable;
^c	la constitution de servitudes de droit privé sur un immeuble ou les restrictions de droit public à la propriété foncière, lorsque celles-ci limitent l'exploitation ou diminuent la valeur vénale de l'immeuble de manière durable et essentielle et qu'elles donnent lieu à une indemnité;
^d	le transfert de participations à des sociétés immobilières qui font partie de la fortune privée du contribuable, dans la mesure où le droit cantonal en prévoit l'imposition;
^e	les plus-values résultant de mesures d'aménagement au sens de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire83, obtenues indépendamment d'une aliénation dans la mesure où le droit cantonal les soumet à l'impôt sur les gains immobiliers.
³	L'imposition est différée:
^a	les faits mentionnés aux art. 8, al. 3 et 4, et 24, al. 3 et 3quater, sont assimilés à des aliénations dont l'imposition est différée pour l'impôt sur les gains immobiliers;
^b	le transfert de tout ou partie d'un immeuble de la fortune privée du contribuable dans sa fortune commerciale ne peut être assimilé à une aliénation.
^c	en cas de remembrement opéré soit en vue d'un remaniement parcellaire, de l'établissement d'un plan de quartier, de rectification de limites ou d'arrondissement d'une aire agricole, soit dans le cadre d'une procédure d'expropriation ou en raison d'une expropriation imminente;
^d	en cas d'aliénation totale ou partielle d'un immeuble agricole ou sylvicole, à condition que le produit de l'aliénation soit utilisé dans un délai raisonnable pour l'acquisition d'un immeuble de remplacement exploité par le contribuable lui-même ou pour l'amélioration d'immeubles agricoles ou sylvicoles appartenant au contribuable et exploités par lui-même;
^e	en cas d'aliénation de l'habitation (maison ou appartement) ayant durablement et exclusivement servi au propre usage de l'aliénateur, dans la mesure où le produit ainsi obtenu est affecté, dans un délai approprié, à l'acquisition ou à la construction en Suisse d'une habitation servant au même usage.
⁵	Les cantons veillent à ce que les bénéfices réalisés à court terme soient imposés plus lourdement.

SR 642.14 Loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l'harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (LHID) LHID Art. 7 Principe - 1 L'impôt sur le revenu a pour objet tous les revenus du contribuable, qu'ils soient uniques ou périodiques, en particulier le produit d'une activité lucrative dépendante ou indépendante, le rendement de la fortune y compris la valeur locative de l'habitation du contribuable dans son propre immeuble, les prestations d'institutions de prévoyance professionnelle ainsi que les rentes viagères. Quel que soit leur montant, les frais de formation et de formation continue15 à des fins professionnelles assumés par l'employeur, frais de reconversion compris, ne constituent pas des revenus imposables. Les dividendes, les parts de bénéfice, les excédents de liquidation et les avantages appréciables en argent provenant d'actions, de parts à des sociétés à responsabilité limitée, de parts à des sociétés coopératives et de bons de participation (y compris les actions gratuites, les augmentations gratuites de la valeur nominale, etc.) sont imposables à hauteur de 50 % lorsque ces droits de participation équivalent à 10 % au moins du capital-actions ou du capital social d'une société de capitaux ou d'une société coopérative.16 Les cantons peuvent prévoir une imposition plus élevée.17 18
¹	L'impôt sur le revenu a pour objet tous les revenus du contribuable, qu'ils soient uniques ou périodiques, en particulier le produit d'une activité lucrative dépendante ou indépendante, le rendement de la fortune y compris la valeur locative de l'habitation du contribuable dans son propre immeuble, les prestations d'institutions de prévoyance professionnelle ainsi que les rentes viagères. Quel que soit leur montant, les frais de formation et de formation continue15 à des fins professionnelles assumés par l'employeur, frais de reconversion compris, ne constituent pas des revenus imposables. Les dividendes, les parts de bénéfice, les excédents de liquidation et les avantages appréciables en argent provenant d'actions, de parts à des sociétés à responsabilité limitée, de parts à des sociétés coopératives et de bons de participation (y compris les actions gratuites, les augmentations gratuites de la valeur nominale, etc.) sont imposables à hauteur de 50 % lorsque ces droits de participatio
^1bis	En cas de vente de droits de participation, au sens de l'art. 4a de la loi fédérale du 13 octobre 1965 sur l'impôt anticipé19, à la société de capitaux ou à la société coopérative qui les a émis, le revenu de la fortune est considéré comme étant réalisé dans l'année pendant laquelle la créance d'impôt prend naissance (art. 12, al. 1 et 1bis, de la LF du 13 oct. 1965 sur l'impôt anticipé).20
^1ter	Les rendements versés, en cas de vie ou de rachat, d'assurances de capitaux susceptibles de rachat et acquittées au moyen d'une prime unique sont imposables, sauf si ces assurances servent à la prévoyance. La prestation d'assurance est réputée servir à la prévoyance lorsqu'elle est versée à un assuré de 60 ans révolus, en vertu d'un contrat qui a duré au moins cinq ans et qui a été conclu avant le 66e anniversaire de ce dernier. Dans ce cas, la prestation est exonérée.21
²	Les rentes viagères et les revenus provenant de contrats d'entretien viager sont imposables à raison de 40 %.22
³	Chacun des investisseurs ajoute à ses propres éléments imposables sa part du revenu de placements collectifs au sens de la loi du 23 juin 2006 sur les placements collectifs (LPCC)23; le revenu des parts de placements collectifs qui possèdent des immeubles en propriété directe est uniquement imposable lorsque l'ensemble des revenus du placement excède le rendement de ces immeubles.24
⁴	Sont seuls exonérés de l'impôt:
^a	le produit de l'aliénation des droits de souscription, lorsque les droits patrimoniaux font partie de la fortune privée du contribuable;
^b	les gains en capital réalisés sur des éléments de la fortune privée du contribuable. L'art. 12, al. 2, let. a et d, est réservé;
^c	les dévolutions de fortune ensuite d'une succession, d'un legs, d'une donation ou de la liquidation du régime matrimonial;
^d	les versements provenant d'assurances de capitaux privées susceptibles de rachat, à l'exception des polices de libre-passage. L'al. 1ter est réservé;
^e	les prestations en capital versées par l'employeur ou par une institution de prévoyance professionnelle lors d'un changement d'emploi, lorsque le bénéficiaire les réinvesti dans le délai d'un an dans une institution de prévoyance professionnelle ou les utilise pour acquérir une police de libre-passage;
^f	les subsides provenant de fonds publics ou privés;
^g	les prestations versées en exécution d'une obligation fondée sur le droit de la famille, à l'exception de la pension alimentaire que le conjoint divorcé, séparé judiciairement ou de fait obtient pour lui-même et des contributions d'entretien que l'un des parents reçoit pour les enfants sur lesquels il a l'autorité parentale;
^h	la solde du service militaire et l'indemnité de fonction pour service de protection civile, ainsi que l'argent de poche des personnes astreintes au service civil;
^hbis	la solde des sapeurs-pompiers de milice, jusqu'à concurrence d'un montant annuel déterminé par le droit cantonal, pour les activités liées à l'accomplissement de leurs tâches essentielles (exercices, services de piquet, cours, inspections et interventions, notamment pour le sauvetage, la lutte contre le feu, la lutte contre les sinistres en général et la lutte contre les sinistres causés par les éléments naturels); les indemnités supplémentaires forfaitaires pour les cadres, les indemnités supplémentaires de fonction, les indemnités pour les travaux administratifs et les indemnités pour les prestations fournies volontairement ne sont pas exonérées;
ⁱ	les versements à titre de réparation du tort moral;
^k	les revenus perçus en vertu de la législation fédérale sur les prestations complémentaires à l'assurance-vieillesse, survivants et invalidité;
^l	les gains provenant des jeux de casino exploités dans les maisons de jeu et autorisés par la loi fédérale du 29 septembre 2017 sur les jeux d'argent (LJAr)29, pour autant que ces gains ne soient pas issus d'une activité lucrative indépendante;
^lbis	les gains unitaires jusqu'à concurrence d'un montant d'un million de francs ou du montant supérieur fixé dans le droit cantonal provenant de la participation à un jeu de grande envergure autorisé par la LJAr et de la participation en ligne à des jeux de casino autorisés par la LJAr;
^lter	les gains provenant d'un jeu de petite envergure autorisé par la LJAr;
^m	les gains unitaires jusqu'au seuil fixé dans le droit cantonal provenant de jeux d'adresse ou de loteries destinés à promouvoir les ventes qui ne sont pas soumis à la LJAr selon l'art. 1, al. 2, let. d et e, de cette loi.
ⁿ	les revenus perçus en vertu de la loi fédérale du 19 juin 2020 sur les prestations transitoires pour les chômeurs âgés34.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 99 - 1 Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
¹	Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
²	Toute conclusion nouvelle est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 65 Frais judiciaires - 1 Les frais judiciaires comprennent l'émolument judiciaire, l'émolument pour la copie de mémoires, les frais de traduction, sauf d'une langue officielle à une autre, et les indemnités versées aux experts et aux témoins.
¹	Les frais judiciaires comprennent l'émolument judiciaire, l'émolument pour la copie de mémoires, les frais de traduction, sauf d'une langue officielle à une autre, et les indemnités versées aux experts et aux témoins.
²	L'émolument judiciaire est calculé en fonction de la valeur litigieuse, de l'ampleur et de la difficulté de la cause, de la façon de procéder des parties et de leur situation financière.
³	Son montant est fixé en règle générale:
^a	entre 200 et 5000 francs dans les contestations non pécuniaires;
^b	entre 200 et 100 000 francs dans les autres contestations.
⁴	Il est fixé entre 200 et 1000 francs, indépendamment de la valeur litigieuse, dans les affaires qui concernent:
^a	des prestations d'assurance sociale;
^b	des discriminations à raison du sexe;
^c	des litiges résultant de rapports de travail, pour autant que la valeur litigieuse ne dépasse pas 30 000 francs;
^d	des litiges concernant les art. 7 et 8 de la loi du 13 décembre 2002 sur l'égalité pour les handicapés24.
⁵	Si des motifs particuliers le justifient, le Tribunal fédéral peut majorer ces montants jusqu'au double dans les cas visés à l'al. 3 et jusqu'à 10 000 francs dans les cas visés à l'al. 4.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.