1C_155/2015 - 2016-01-19 - Raumplanung und öffentliches Baurecht

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

1C_155/2015

Urteil vom 19. Januar 2016

I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Fonjallaz, Präsident,
Bundesrichter Merkli, Eusebio,
Gerichtsschreiberin Pedretti.

Verfahrensbeteiligte
A.________,
Beschwerdeführer, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Roger Brändli,

gegen

B.________,
Beschwerdegegner, vertreten durch Rechtsanwalt Erhard Pfister,

Gemeinderat Feusisberg,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Hannes Zehnder,
Amt für Raumentwicklung des Kantons Schwyz,
Regierungsrat des Kantons Schwyz.

Gegenstand
Planungs- und Bauwesen (Baubewilligung),

Beschwerde gegen den Entscheid vom 28. Januar 2015 des Verwaltungsgerichts des Kantons Schwyz, Kammer III.

Sachverhalt:

A.
B.________, Eigentümer der überbauten und in der Ein- und Zweifamilienhauszone E2 sowie der Gewässerschutzzone S3 (Quellwasserfassungen Stutz, Wasserversorgung Korporation Wollerau) befindlichen Parzelle KTN 8 an der Strasse X in Schindellegi, reichte am 7. Mai 2013 ein Baugesuch für den Abbruch und Neubau eines Einfamilienhauses ein. Während der öffentlichen Auflage des Bauvorhabens erhob A.________, damaliger Eigentümer und heutiger Nutzniessungsberechtigter der benachbarten Liegenschaft KTN 7, eine Einsprache.

B.
Mit Beschluss vom 10. Oktober 2013 erteilte der Gemeinderat Feusisberg B.________ die Baubewilligung im Sinne der Erwägungen und unter Auflagen und Vorbehalten. Sinngemäss erklärte er zudem den kantonalen Gesamtentscheid vom 20. September 2013 vom Amt für Raumentwicklung des Kantons Schwyz zum integrierenden Bestandteil der Baubewilligung. Die Einsprache von A.________ wies er ab, soweit darauf einzutreten war.

C.
Die gegen diese Bewilligungserteilung erhobene Beschwerde von A.________ hiess der Regierungsrat des Kantons Schwyz mit Beschluss vom 26. August 2014 insoweit gut, als es unzulässig sei, den Lärmschutznachweis für die Wärmepumpe erst vor der Erteilung der Baufreigabe einzureichen. Er strich deshalb den letzten Punkt der Ziff. 4 des Dispositivs der Baubewilligung und wies darauf hin, dass für die Wärmepumpe ein separates Baubewilligungsverfahren einzuleiten sei, sobald sich die Bauherrschaft für ein bestimmtes Modell entschieden habe. Im Übrigen wies er die Beschwerde ab.
Diesen Beschluss focht A.________ beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz an, das die Beschwerde mit Entscheid vom 28. Januar 2015 wiederum teilweise guthiess und die Baubewilligung insofern im Sinne der Erwägungen abänderte, als die Wendeltreppe vom Büro 205 (Erdgeschoss) in den Kellerraum 106 (Untergeschoss) nicht bewilligt werde und der Beschwerdegegner vor Baubeginn (Baufreigabe) dem Gemeinderat Feusisberg angepasste Baupläne zur Genehmigung sowie (allenfalls) seine Unterschrift auf der Verpflichtungserklärung betreffend Ausnützungsbonus für behindertengerechte Wohnbauten einzureichen habe. Im Übrigen wies es die Beschwerde ab.

D.
Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten vom 16. März 2015 gelangt A.________ an das Bundesgericht und beantragt, der Entscheid des Verwaltungsgerichts sei aufzuheben und das Baugesuch abzuweisen. Eventualiter sei die Sache zur Sachverhaltsergänzung und zur neuen Beurteilung an das Verwaltungsgericht zurückzuweisen.
B.________ (Beschwerdegegner) beantragt, auf die Beschwerde sei nicht einzutreten; eventualiter sei sie abzuweisen. Das Verwaltungsgericht schliesst auf Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat und der Regierungsrat beantragen, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne. Das Amt für Raumentwicklung hat sich vernehmen lassen, ohne einen förmlichen Antrag zu stellen. Der Beschwerdeführer hält in der Replik an seinen Anträgen fest.
Mit Verfügungen vom 7. und 22. Dezember 2015 hat der Instruktionsrichter ein Gesuch vom 4. Dezember 2015 um Erteilung der aufschiebenden Wirkung superprovisorisch bzw. definitiv abgewiesen.

Erwägungen:

1.

1.1. Gegen den kantonal letztinstanzlichen Entscheid über eine Baubewilligung steht die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten offen (Art. 82 lit. a , Art. 86 Abs. 1 lit. d BGG). Ein Ausschlussgrund nach Art. 83 BGG ist nicht gegeben. Der Beschwerdeführer ist als unmittelbarer Nachbar des Baugrundstücks, der am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen hat, zur Beschwerdeführung legitimiert (Art. 89 Abs. 1 BGG). Da die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen zu keinen Bemerkungen Anlass geben, ist grundsätzlich auf die Beschwerde einzutreten.

1.2. Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann insbesondere die Verletzung von Bundesrecht gerügt werden (Art. 95 lit. a BGG). Dieses wendet das Bundesgericht grundsätzlich von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Die Verletzung von Grundrechten - einschliesslich die willkürliche Anwendung von kantonalem Recht - wird vom Bundesgericht allerdings nur insoweit geprüft, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG). Hierzu gelten qualifizierte Begründungsanforderungen: In der Beschwerde ist klar und detailliert anhand der Erwägungen des angefochtenen Entscheids darzulegen, inwiefern die angerufenen Rechte verletzt worden sein sollen (BGE 138 I 171 E. 1.4 S. 176; 133 II 249 E. 1.4.2 S. 254; je mit Hinweisen).
Der Beschwerdeführer rügt zwar, das Bauvorhaben erfülle die Voraussetzungen gewisser Gewässerschutzbestimmungen nicht, begründet dies aber nicht in rechtsgenüglicher Weise. Darauf ist nicht einzutreten.

2.
Der Beschwerdeführer erhebt verschiedene verfahrensrechtliche Einwände:

2.1. Zunächst macht er geltend, er sei in unzulässiger Weise vom Markierungsversuch ausgeschlossen worden, mit dem der Nachweis erbracht werden sollte, dass das geplante Bauvorhaben die Quellfassungen Stutz nicht beeinträchtige. Darin erblickt er eine Verletzung des rechtlichen Gehörs nach Art. 29 Abs. 2 BV, da er an dieser Beweiserhebung nicht mitwirken durfte, obwohl er zu jenem Zeitpunkt bereits Verfahrenspartei gewesen sei. Dieser Mangel habe im regierungsrätlichen Beschwerdeverfahren nicht geheilt werden können.

2.1.1. Der Anspruch auf rechtliches Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 BV umfasst als Mitwirkungsrecht all jene Befugnisse, die einer Partei einzuräumen sind, damit sie in einem Verfahren ihren Standpunkt wirksam zur Geltung bringen kann. Die von einer Verfügung betroffene Person hat insbesondere das Recht, sich vor Erlass eines solchen Entscheides zur Sache zu äussern, Einsicht in die Akten zu nehmen, mit erheblichen Beweisanträgen gehört zu werden und sich zumindest zum Beweisergebnis zu äussern, wenn dieses geeignet ist, den Entscheid zu beeinflussen (BGE 135 II 286 E. 5.1 S. 293 mit Hinweisen).

2.1.2. Das Bundesgericht hielt in BGE 135 II 286 fest, die Gewährung des rechtlichen Gehörs verlange im Allgemeinen, dass Betroffene vor Erlass eines in ihre Rechtsstellung eingreifenden Entscheides durch die zuständige Behörde zum frühestmöglichen Zeitpunkt anzuhören sind (E. 5.2 S. 294). Welcher Zeitpunkt dies ist, hängt jedoch von der Ausgestaltung und der Art des Verfahrens ab. So wird den betroffenen Dritten im Einspracheverfahren die Möglichkeit der Stellungnahme nach Auflage der Gesuchsakten, aber vor dem Entscheid der Behörde gewährt; im Planungsverfahren kann es u.U. (mit Blick auf Art. 33 RPG [SR 700]) sogar genügen, wenn sich Betroffene erstmalig im Beschwerdeverfahren rechtlich zur Wehr setzen können (E. 5.3 S. 295).
Im Urteil 1C_77/2013 vom 19. Juli 2013, auf welches sich auch der Beschwerdeführer beruft, nahm das Bundesgericht zur Gewährung des rechtlichen Gehörs im Baueinspracheverfahren Stellung. Es befand, dass ein Gutachten einer unabhängigen Fachperson zu einem Arealüberbauungsgesuch Bestandteil der Baugesuchsakten bildet und daher schon vor der Publikation des Baugesuchs eingeholt wird. Allfällige künftige Einsprecher sind in dieser Phase des Verfahrens noch nicht Partei und müssen daher nicht angehört werden. Sie üben ihr rechtliches Gehör vielmehr im Einspracheverfahren aus und haben erst (aber immerhin) in diesem Verfahren Gelegenheit, Befangenheitsgründe gegen den Gutachter vorzubringen (E. 3.5).

2.1.3. Im hier zu beurteilenden Fall liegt die Parzelle KTN 8, auf der das Einfamilienhaus gebaut werden soll, in der Gewässerschutzzone S3. Unterhalb des Grundstücks in rund 130 m Tiefe liegen die Stutzquellen. Gemäss Schutzzonenreglement für die Quellfassungen im Stutz vom 11. Oktober 1999 des Kantons Schwyz (nachfolgend: SchZRegl) bedürfen Bauten in der Schutzzone S3 einer Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde. Bauliche Eingriffe unterhalb des höchsten Grundwasserspiegels bzw. im Bereich der wasserführenden Schichten sind nicht zugelassen (Art. 5.1 lit. a SchZRegl).
Bedarf ein Bauvorhaben einer besonderen kantonalen Bewilligung, leitet die Gemeinde das vollständige Baugesuch nach einer ersten Prüfung mit ihrem Bericht an die vom Regierungsrat bezeichnete kantonale Amtsstelle weiter (§ 77 Abs. 3 des Planungs- und Baugesetzes vom 14. Mai 1987 [PBG/SZ; SRSZ 400.100]). Die Bewilligungsbehörde kann, sofern erforderlich, weitere Unterlagen verlangen (§ 77 Abs. 2 PBG/SZ). Nach § 39 der Vollzugsverordnung zum Planungs- und Baugesetz vom 2. Dezember 1997 (PBV/SZ; SRSZ 400.111) beurteilt die Baugesuchszentrale an wöchentlichen Koordinationssitzungen zusammen mit den kantonalen Fachstellen, ob ein Gesuch grundsätzlich weiter behandelt werden kann oder der Ergänzung bedarf (Abs. 1). Ergänzende Unterlagen sind der Gemeinde einzureichen, die diese an die Baugesuchszentrale weiterleitet (Abs. 2).

2.1.4. Vorliegend forderte die Baugesuchszentrale mit Schreiben vom 14. Juni 2013 den Beschwerdegegner auf, den Nachweis zu erbringen, dass durch das geplante Bauvorhaben eine Beeinträchtigung der Quellfassungen Stutz ausgeschlossen werden könne. Die ergänzenden Unterlagen seien beim Bauamt der Gemeinde Feusisberg einzureichen. Daraufhin führte die vom Beschwerdegegner beauftragte C.________AG einen Markierungsversuch durch. Für diesen wurden rund 300 Liter Wasser mit dem Farbstoff Sulforhodamin B versehen und in einen offenen Baggerschacht auf der Parzelle eingegeben. Anschliessend wurden während 38 Tagen den nächstgelegenen Quellstuben Proben entnommen und auf den Farbstoff hin untersucht. Dem Auswertungsbericht der C.________AG vom 9. September 2013 zufolge enthielt keine der entnommen Proben Sulforhodamin B.

2.1.5. Da dieser Markierungsversuch von der zuständigen Fachbehörde im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens angeordnet wurde, ist er im Sinne der vorgenannten kantonalen Verfahrensvorschriften als Ergänzung der Baugesuchsakten einzustufen. Wird die Einreichung dieser Unterlagen von der Bauherrschaft noch vor der Bekanntmachung des Baugesuchs verlangt, kommt künftigen Einsprechern noch keine Parteistellung zu und sie sind nach der Rechtsprechung nach Art. 29 Abs. 2 BV nicht anzuhören (vgl. E. 2.3). Hier fand der Markierungsversuch unbestrittenermassen jedoch erst nach der öffentlichen Auflage des Baugesuchs und der Einspracheerhebung statt. Dennoch lässt sich daraus entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers nicht schliessen, dass die Einsprecher am Markierungsversuch mitwirken durften. Vielmehr handelt es sich bei diesem Testlauf um eine vom Beschwerdegegner beizubringende Ergänzung der Baugesuchsakten, die deswegen ohne Mitwirkung der Einsprecher erfolgen kann. Es ist denn auch nicht ersichtlich, weshalb es für den Beschwerdeführer notwendig gewesen wäre, dem 38-tägigen Versuch persönlich beizuwohnen, um seinen Standpunkt wirksam zur Geltung bringen zu können. Vielmehr wird dem Anspruch auf rechtliches Gehör Genüge getan, wenn
er seine Einwände gegen die Versuchsanordnung und -durchführung sowie gegen die Messergebnisse nach dem Testlauf, bei Vorliegen des Auswertungsberichts, in das Verfahren einbringen kann.

2.1.6. Indes verlangt der Anspruch auf rechtliches Gehörs, dass die nachträglich eingeholten Baugesuchsunterlagen den Einsprechern zugestellt oder ihnen zumindest Gelegenheit zur Einsicht- und Stellungnahme gegeben wird, so dass sie ihre Mitwirkungsrechte noch vor der Entscheidfällung wirksam ausüben können (BGE 138 II 77 E. 3.2 f. S. 82 f.; 132 V 387 E. 4.2 S. 389 f.; vgl. dazu auch die Rechtsprechung zu den Fachberichten kantonaler Behörden: Urteile 1C_597/2014 vom 1. Juli 2015 E. 3.6; 1C_159/2014 vom 10. Oktober 2014 E. 4.4; je mit Hinweisen). Dies ist im vorliegenden Fall nicht geschehen, weshalb das rechtliche Gehör des Beschwerdeführers insoweit verletzt wurde. Wie die Vorinstanz jedoch zu Recht festhielt, ist dieser nicht sehr schwerwiegende Mangel im Verfahren vor dem Regierungsrat, der über volle Kognition verfügt (§ 46 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 6. Juni 1974 [VRP/SZ; SZSR 234.110]), geheilt worden, indem dem Beschwerdeführer sowohl der Auswertungsbericht des Markierungsversuchs als auch die Baugrunduntersuchung der C.________AG vom 8. August 2013 zugestellt und Gelegenheit zur Stellungnahme eingeräumt wurde.

2.2. Der Beschwerdeführer wirft der Vorinstanz sodann vor, die Beweise willkürlich gewürdigt zu haben. Zudem erblickt er eine weitere Verletzung des rechtlichen Gehörs darin, dass trotz seines frist- und formgerechten Begehrens weder ein hydrogeologisches bzw. geologisches Gutachten noch ein Baugruben- und Fundationskonzept eingefordert worden seien.

2.2.1. Mit letzterem Vorbringen vermag der Beschwerdeführer schon deshalb nicht durchzudringen, weil er diese Rügen jedenfalls im verwaltungsgerichtlichen Verfahren nicht mehr vorgebracht hat. Im Übrigen würde sich die Einholung eines hydrogeologischen Gutachtens nicht schon deshalb aufdrängen, weil die zuständige Fachbehörde den Befund der C.________AG dahingehend interpretierte, dass höchstwahrscheinlich keine Verbindung zu den Stutzquellen bestehe. Vielmehr ist entscheidend, dass der Auswertungsbericht vom 9. September 2013 zum Schluss kommt, in keiner der entnommenen Proben habe der Farbstoff nachgewiesen werden können. Aufgrund des Färbversuchs könne deshalb davon ausgegangen werden, das Neubauareal sei hydraulisch nicht mit den Quellen verbunden, weshalb das Bauvorhaben den Vorgaben des Schutzzonenreglements entspreche. Insoweit ist hinreichend erstellt, dass das Bauvorhaben die Stutzquellen nicht beeinträchtigt.
Auch der Einwand, die im Rahmen der Untersuchungen gegrabenen Baggerschächte seien nicht bis zur Kote der Baugrubensohle abgeteuft worden, gebot nicht, weitere Abklärungen zu treffen. Wie bereits der Regierungsrat ausgeführt hat, verfügt die C.________AG aufgrund ihrer langjährigen Erfahrung über eingehende Kenntnisse der örtlichen und hydrogeologischen Verhältnisse in der Gemeinde Feusisberg, da sie bereits seit Jahrzehnten die Grundwasserfassungen der Korporation Wollerau betreut und auch die Grundlagen für das Schutzzonenreglement zu den Quellfassungen im Stutz erarbeitet hat. Insoweit kann davon ausgegangen werden, dass sie den Markierungsversuchs fachgerecht und objektiv vorgenommen hat. Eine eher geringfügige Abweichung der Schachttiefe im Vergleich zur Kote der Baugrubensohle fällt dabei nicht entscheidend ins Gewicht. Dies umso weniger, als die Baggerschächte bis in die unterste, fluvioglaziale Schicht abgeteuft worden sind, in der auch die Fundation der Wohnhauses zu liegen kommen soll.

2.2.2. Der in diesem Zusammenhang erhobene weitere Vorwurf, die Vorinstanz habe bezüglich der Abklärungen zu den Stutzquellen eine willkürliche Beweiswürdigung vorgenommen, weil der zuständige Sachbearbeiter der C.________AG bei seiner Berichterstattung offensichtlich davon ausgegangen sei, dass der Baggerschacht bis zur Baugrubensohle reiche, geht fehl. Es gibt keine Hinweise dafür, dass von falschen Sachverhaltsannahmen ausgegangen worden ist. So hält der Bericht zur Baugrunduntersuchung ausdrücklich fest, dass die Baggersondierungen die Aushubsohle jeweils knapp nicht erreicht hätten (vgl. S. 7). Das Verwaltungsgericht hat diesem Umstand in seinen Erwägungen Rechnung getragen und bei der Würdigung des Sachverhalts mitberücksichtigt (vgl. E. 6.4 des angefochtenen Entscheids). Soweit es folgerte, diese Abweichung stelle keinen relevanten Mangel dar, hat es auf der Grundlage der festgestellten Tatsachen - nach dem hiervor bereits Ausgeführten - keine unhaltbaren Schlüsse gezogen (vgl. BGE 140 III 264 E. 2.3 S. 266).

2.2.3. Dasselbe gilt für den Vorwurf des Beschwerdeführers, die Möglichkeit einer Pfahlfundation werde in willkürlicher Weise ausgeschlossen. Der Bericht zur Baugrunduntersuchung führt dazu aus, dass eine Flachfundation möglich sein dürfte und die definitive Beurteilung dem Ingenieur obliege (vgl. S. 10). Aus seinen Erläuterungen und den durchgeführten Baggersondierungen geht zudem hervor, dass das geplante Bauvorhaben in der fluvioglazialen Ablagerung (Schicht E) fundiert werden soll, die dicht gelagert und gut standfest sei. Die Setzungsempfindlichkeit sei tief und daher sei diese Schicht als Fundationshorizont gut geeignet (vgl. S. 8). Weshalb sich anstatt einer Flachfundation eine Pfählung, die ohnehin in der Regel nur bei komplexen Gründungssituationen mit weichen, feinkörnigen Böden angewendet wird, für notwendig erweisen könnte, legt der Beschwerdeführer nicht dar und ist auch nicht ersichtlich. Insoweit liegt weder eine willkürliche Beweiswürdigung vor noch wäre es nötig gewesen, ein (zusätzliches) geologisches Gutachten bzw. ein Baugruben- und Fundationskonzept einzuholen.

3.

3.1. Der Beschwerdeführer bringt weiter vor, die Vorinstanz habe die kantonalen Baurechtsbestimmungen zum Nachbarschutz (§ 54 Abs. 1 und § 55 Abs. 1 PBG/SZ) willkürlich angewendet, da sie übersehen habe, dass die allgemeine Anordnung in der Baubewilligung, wonach die Bauarbeiten mit grösster Sorgfalt auszuführen und die Nachbarliegenschaften vor übermässigen Immissionen zu schützen seien, weder justiziabel noch durchsetzbar sei.

3.1.1. Nach der ständigen Praxis des Bundesgerichts liegt Willkür in der Rechtsanwendung nur vor, wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft. Das Bundesgericht hebt einen Entscheid jedoch nur auf, wenn nicht bloss die Begründung, sondern auch das Ergebnis unhaltbar ist. Dass eine andere Lösung ebenfalls als vertretbar oder gar zutreffender erscheint, genügt nicht (BGE 137 I 1 E. 2.4 S. 5; 136 I 316 E. 2.2.2 S. 318 f.; je mit Hinweisen).

3.1.2. Das Verwaltungsgericht führte im angefochtenen Entscheid aus, es seien keine Anhaltspunkte dafür erkennbar, dass der Beschwerdegegner den Anforderungen über den Nachbarschutz nicht nachkommen könne oder wolle. Vielmehr empfehle der Bericht über die Baugrunduntersuchung selbst, gegenüber der beschwerdeführerischen Nachbarparzelle eine Rühlwand zu erstellen sowie für die Beurteilung der Böschungssicherung und der Fundationssohle einen Geologen beizuziehen.

3.1.3. Diese Ausführungen lassen keine Willkür erkennen. Vielmehr bekräftigt der Beschwerdegegner auch im bundesgerichtlichen Verfahren, die Anordnungen sowie die Empfehlungen im Bericht über die Baugrubenuntersuchung einzuhalten. Mit diesen Massnahmen wird dem Nachbarschutz genüge getan, weshalb es für die Vorinstanz vertretbar war, auch in dieser Hinsicht von der Bewilligungsfähigkeit des Bauvorhabens auszugehen. Sollte sich der Beschwerdegegner wider Erwarten nicht an diese Vorkehrungen halten, kann die Bewilligungsbehörde den Schutzinteressen der Nachbarn auch mittels Vollstreckungsmassnahmen Nachachtung verschaffen (vgl. § 77 Abs. 1 und 78 Abs. 1 lit. c VRP/SZ).

3.2. Der Beschwerdeführer rügt schliesslich eine willkürliche Anwendung von § 78 Abs. 2 PBG/SZ, weil das Attikageschoss nicht im Baugespann berücksichtigt worden sei. Nach dieser Bestimmung ist auf den Zeitpunkt der Publikation des Baugesuchs hin ein Baugespann zu erstellen, das die künftige Gestalt und räumliche Ausdehnung der Baute oder Anlage sowie die Terrainveränderung aufzeigt. In diesem Zusammenhang sieht der Beschwerdeführer auch seinen Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt, da die Vorinstanz auf gewisse Argumente nicht eingegangen sei.
Dem Beschwerdeführer ist darin beizupflichten, dass die fehlende Profilierung des Attikageschosses im kantonalen Verfahren unstreitig war, obwohl insbesondere seine Ausmasse eine Aussteckung gebieten. Das Baugespann soll auf das Bauvorhaben aufmerksam machen und es veranschaulichen, damit davon betroffene Dritte die Baugesuchsakten einsehen und gegebenenfalls Einsprache erheben können. Die Detailprüfung des Bauprojekts hat jedoch anhand der öffentlich aufgelegten Pläne und nicht des Baugespanns zu erfolgen. Es ist nicht ersichtlich und es wird auch nicht dargetan, inwiefern dem Beschwerdeführer aus der mangelhaften Profilierung ein Rechtsnachteil erwachsen ist. Vielmehr sind die in den Akten liegenden Baupläne hinreichend klar, so dass das Bauvorhaben sachgerecht angefochten werden konnte, was vorliegend auch geschehen ist. Eine Aufhebung des angefochtenen Entscheids zur Vornahme einer erneuten Aussteckung käme einem formalistischen Leerlauf gleich (vgl. BGE 133 I 201 E. 2.2 S. 204 f.). Insofern ist der Vorinstanz keine Willkür vorzuwerfen. Sie war entsprechend auch nicht gehalten, auf die Argumente des Beschwerdeführers zur Funktion des Baugespanns und zur Beeinträchtigung durch die Baute näher einzugehen. Eine Verletzung des
rechtlichen Gehörs liegt nicht vor.

4.
Nach dem Gesagten erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist abzuweisen. Bei diesem Verfahrensausgang wird der Beschwerdeführer für das Gerichtsverfahren kostenpflichtig (Art. 66 Abs. 1 BGG) und hat dem privaten Beschwerdegegner eine angemessene Parteientschädigung auszurichten (Art. 68 Abs. 1 und 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

3.
Der Beschwerdeführer hat den Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 3'000.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Gemeinderat Feusisberg, dem Amt für Raumentwicklung, dem Regierungsrat und dem Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz, Kammer III, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 19. Januar 2016

Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Fonjallaz

Die Gerichtsschreiberin: Pedretti

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 82 Grundsatz - Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden:
^a	gegen Entscheide in Angelegenheiten des öffentlichen Rechts;
^b	gegen kantonale Erlasse;
^c	betreffend die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen sowie betreffend Volkswahlen und -abstimmungen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 86 Vorinstanzen im Allgemeinen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
^a	des Bundesverwaltungsgerichts;
^b	des Bundesstrafgerichts;
^c	der unabhängigen Beschwerdeinstanz für Radio und Fernsehen;
^d	letzter kantonaler Instanzen, sofern nicht die Beschwerde an das Bundesverwaltungsgericht zulässig ist.
²	Die Kantone setzen als unmittelbare Vorinstanzen des Bundesgerichts obere Gerichte ein, soweit nicht nach einem anderen Bundesgesetz Entscheide anderer richterlicher Behörden der Beschwerde an das Bundesgericht unterliegen.
³	Für Entscheide mit vorwiegend politischem Charakter können die Kantone anstelle eines Gerichts eine andere Behörde als unmittelbare Vorinstanz des Bundesgerichts einsetzen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 83 Ausnahmen - Die Beschwerde ist unzulässig gegen:
^a	Entscheide auf dem Gebiet der inneren oder äusseren Sicherheit des Landes, der Neutralität, des diplomatischen Schutzes und der übrigen auswärtigen Angelegenheiten, soweit das Völkerrecht nicht einen Anspruch auf gerichtliche Beurteilung einräumt;
^b	Entscheide über die ordentliche Einbürgerung;
^c	Entscheide auf dem Gebiet des Ausländerrechts betreffend:
^c1	die Einreise,
^c2	Bewilligungen, auf die weder das Bundesrecht noch das Völkerrecht einen Anspruch einräumt,
^c3	die vorläufige Aufnahme,
^c4	die Ausweisung gestützt auf Artikel 121 Absatz 2 der Bundesverfassung und die Wegweisung,
^c5	Abweichungen von den Zulassungsvoraussetzungen,
^c6	die Verlängerung der Grenzgängerbewilligung, den Kantonswechsel, den Stellenwechsel von Personen mit Grenzgängerbewilligung sowie die Erteilung von Reisepapieren an schriftenlose Ausländerinnen und Ausländer;
^d	Entscheide auf dem Gebiet des Asyls, die:
^d1	vom Bundesverwaltungsgericht getroffen worden sind, ausser sie betreffen Personen, gegen die ein Auslieferungsersuchen des Staates vorliegt, vor welchem sie Schutz suchen,
^d2	von einer kantonalen Vorinstanz getroffen worden sind und eine Bewilligung betreffen, auf die weder das Bundesrecht noch das Völkerrecht einen Anspruch einräumt;
^e	Entscheide über die Verweigerung der Ermächtigung zur Strafverfolgung von Behördenmitgliedern oder von Bundespersonal;
^f	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlichen Beschaffungen, wenn:
^fbis	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts über Verfügungen nach Artikel 32i des Personenbeförderungsgesetzes vom 20. März 200963;
^f1	sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt; vorbehalten bleiben Beschwerden gegen Beschaffungen des Bundesverwaltungsgerichts, des Bundesstrafgerichts, des Bundespatentgerichts, der Bundesanwaltschaft sowie der oberen kantonalen Gerichtsinstanzen, oder
^f2	der geschätzte Wert des zu vergebenden Auftrags den massgebenden Schwellenwert nach Artikel 52 Absatz 1 in Verbindung mit Anhang 4 Ziffer 2 des Bundesgesetzes vom 21. Juni 201961 über das öffentliche Beschaffungswesen nicht erreicht;
^g	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlich-rechtlichen Arbeitsverhältnisse, wenn sie eine nicht vermögensrechtliche Angelegenheit, nicht aber die Gleichstellung der Geschlechter betreffen;
^h	Entscheide auf dem Gebiet der internationalen Amtshilfe, mit Ausnahme der Amtshilfe in Steuersachen;
ⁱ	Entscheide auf dem Gebiet des Militär-, Zivil- und Zivilschutzdienstes;
^j	Entscheide auf dem Gebiet der wirtschaftlichen Landesversorgung, die bei schweren Mangellagen getroffen worden sind;
^k	Entscheide betreffend Subventionen, auf die kein Anspruch besteht;
^l	Entscheide über die Zollveranlagung, wenn diese auf Grund der Tarifierung oder des Gewichts der Ware erfolgt;
^m	Entscheide über die Stundung oder den Erlass von Abgaben; in Abweichung davon ist die Beschwerde zulässig gegen Entscheide über den Erlass der direkten Bundessteuer oder der kantonalen oder kommunalen Einkommens- und Gewinnsteuer, wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder es sich aus anderen Gründen um einen besonders bedeutenden Fall handelt;
ⁿ	Entscheide auf dem Gebiet der Kernenergie betreffend:
ⁿ¹	das Erfordernis einer Freigabe oder der Änderung einer Bewilligung oder Verfügung,
ⁿ²	die Genehmigung eines Plans für Rückstellungen für die vor Ausserbetriebnahme einer Kernanlage anfallenden Entsorgungskosten,
ⁿ³	Freigaben;
^o	Entscheide über die Typengenehmigung von Fahrzeugen auf dem Gebiet des Strassenverkehrs;
^p	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts auf dem Gebiet des Fernmeldeverkehrs, des Radios und des Fernsehens sowie der Post betreffend:68
^p1	Konzessionen, die Gegenstand einer öffentlichen Ausschreibung waren,
^p2	Streitigkeiten nach Artikel 11a des Fernmeldegesetzes vom 30. April 199769,
^p3	Streitigkeiten nach Artikel 8 des Postgesetzes vom 17. Dezember 201071;
^q	Entscheide auf dem Gebiet der Transplantationsmedizin betreffend:
^q1	die Aufnahme in die Warteliste,
^q2	die Zuteilung von Organen;
^r	Entscheide auf dem Gebiet der Krankenversicherung, die das Bundesverwaltungsgericht gestützt auf Artikel 3472 des Verwaltungsgerichtsgesetzes vom 17. Juni 200573 (VGG) getroffen hat;
^s	Entscheide auf dem Gebiet der Landwirtschaft betreffend:
^s1	...
^s2	die Abgrenzung der Zonen im Rahmen des Produktionskatasters;
^t	Entscheide über das Ergebnis von Prüfungen und anderen Fähigkeitsbewertungen, namentlich auf den Gebieten der Schule, der Weiterbildung und der Berufsausübung;
^u	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlichen Kaufangebote (Art. 125-141 des Finanzmarktinfrastrukturgesetzes vom 19. Juni 201576);
^v	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts über Meinungsverschiedenheiten zwischen Behörden in der innerstaatlichen Amts- und Rechtshilfe;
^w	Entscheide auf dem Gebiet des Elektrizitätsrechts betreffend die Plangenehmigung von Starkstromanlagen und Schwachstromanlagen und die Entscheide auf diesem Gebiet betreffend Enteignung der für den Bau oder Betrieb solcher Anlagen notwendigen Rechte, wenn sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^x	Entscheide betreffend die Gewährung von Solidaritätsbeiträgen nach dem Bundesgesetz vom 30. September 201680 über die Aufarbeitung der fürsorgerischen Zwangsmassnahmen und Fremdplatzierungen vor 1981, ausser wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt;
^y	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts in Verständigungsverfahren zur Vermeidung einer den anwendbaren internationalen Abkommen im Steuerbereich nicht entsprechenden Besteuerung;
^z	Entscheide betreffend die in Artikel 71c Absatz 1 Buchstabe b des Energiegesetzes vom 30. September 201683 genannten Baubewilligungen und notwendigerweise damit zusammenhängenden in der Kompetenz der Kantone liegenden Bewilligungen für Windenergieanlagen von nationalem Interesse, wenn sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 89 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat;
^b	durch den angefochtenen Entscheid oder Erlass besonders berührt ist; und
^c	ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Zur Beschwerde sind ferner berechtigt:
^a	die Bundeskanzlei, die Departemente des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, die ihnen unterstellten Dienststellen, wenn der angefochtene Akt die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann;
^b	das zuständige Organ der Bundesversammlung auf dem Gebiet des Arbeitsverhältnisses des Bundespersonals;
^c	Gemeinden und andere öffentlich-rechtliche Körperschaften, wenn sie die Verletzung von Garantien rügen, die ihnen die Kantons- oder Bundesverfassung gewährt;
^d	Personen, Organisationen und Behörden, denen ein anderes Bundesgesetz dieses Recht einräumt.
³	In Stimmrechtssachen (Art. 82 Bst. c) steht das Beschwerderecht ausserdem jeder Person zu, die in der betreffenden Angelegenheit stimmberechtigt ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 29 Allgemeine Verfahrensgarantien - 1 Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
¹	Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
²	Die Parteien haben Anspruch auf rechtliches Gehör.
³	Jede Person, die nicht über die erforderlichen Mittel verfügt, hat Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint. Soweit es zur Wahrung ihrer Rechte notwendig ist, hat sie ausserdem Anspruch auf unentgeltlichen Rechtsbeistand.

SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz RPG Art. 33 Kantonales Recht - 1 Nutzungspläne werden öffentlich aufgelegt.
¹	Nutzungspläne werden öffentlich aufgelegt.
²	Das kantonale Recht sieht wenigstens ein Rechtsmittel vor gegen Verfügungen und Nutzungspläne, die sich auf dieses Gesetz und seine kantonalen und eidgenössischen Ausführungsbestimmungen stützen.
³	Es gewährleistet:
^a	die Legitimation mindestens im gleichen Umfang wie für die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht;
^b	die volle Überprüfung durch wenigstens eine Beschwerdebehörde.
⁴	Für die Anfechtung von Verfügungen kantonaler Behörden, auf welche Artikel 25a Absatz 1 Anwendung findet, sind einheitliche Rechtsmittelinstanzen vorzusehen.78

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.