1C_658/2017 - 2018-09-18 - Pianificazione territoriale e diritto pubblico edilizio

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

1C 658/2017

Urteil vom 18. September 2018

I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Chaix, präsidierendes Mitglied,
Bundesrichter Karlen, Kneubühler,
Gerichtsschreiber Kessler Coendet.

Verfahrensbeteiligte
1. A.________,
2. B.________,
3. C.________,
4. D.________,
5. E.________,
Beschwerdeführer,
alle vertreten durch Rechtsanwältin Diana Göllrich,

gegen

F.________ AG,
Beschwerdegegnerin,
vertreten durch Advokat Lukas Polivka,

Bau- und Gastgewerbeinspektorat Basel-Stadt,
Rittergasse 4, Postfach, 4001 Basel,
Baurekurskommission des Kantons Basel-Stadt,
Münsterplatz 11, Postfach, 4001 Basel.

Gegenstand
Bauentscheid,

Beschwerde gegen das Urteil des Appellationsgerichts des Kantons Basel-Stadt als Verwaltungsgericht, Dreiergericht, vom 25. September 2017
(VD.2016.216, VD.2016.217, VD.2016.218).

Sachverhalt:

A.
Die F.________ AG (Bauherrschaft) beabsichtigt, in Basel ein neues Bürohaus mit Wohnnutzung am Steinengraben 28-36 und daran angrenzend ein Wohnhaus an der Leonhardstrasse 27 zu errichten. Dafür sollen die Wohnhäuser Steinengraben 30-36 und Leonhardstrasse 27 abgebrochen und das Eckgebäude Steinengraben 28 umgebaut werden. Das Bau- und Gastgewerbeinspektorat des Kantons Basel-Stadt erteilte dafür mit Bauentscheid vom 16. März 2016 die Bewilligung und wies die dagegen gerichteten Einsprachen ab. Zu den Einsprechern gehörten A.________, B.________, C.________, D.________ und E.________.
Die Baurekurskommission des Kantons Basel-Stadt hiess die Rechtsmittel der Einsprecher mit Entscheid vom 31. August 2016 teilweise gut, soweit sie darauf eintrat. Sie wies das Verfahren in Bezug auf die Ersatzpflanzung der zu fällenden Bäume an das Bau- und Gastgewerbeinspektorat zurück; im Übrigen wies sie die vorgebrachten Rügen zurück.

B.
Sowohl die Einsprecher als auch die Bauherrschaft zogen diesen Entscheid mit Rekursen an das Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt als Verwaltungsgericht weiter. Mit Urteil vom 25. September 2017 wies dieses die Rechtsmittel der Einsprecher ab und hiess jenes der Bauherrschaft gut. Im Ergebnis hob es den Entscheid der Rekurskommission vom 31. August 2016 auf und stellte den Bauentscheid vom 16. März 2016 wieder her.

C.
Gegen das Urteil des Appellationsgerichts führen A.________, B.________, C.________, D.________ und E.________ mit Eingabe vom 30. November 2017 Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht. Sie beantragen, das angefochtene Urteil sei aufzuheben und die Bewilligung für das Bauvorhaben sei zu verweigern.
Die Bauherrschaft ersucht um Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Das Appellationsgericht schliesst auf Abweisung der Beschwerde. Die Baurekurskommission hat Verzicht auf Vernehmlassung erklärt. Das Bau- und Gastgewerbeinspektorat hat sich nicht vernehmen lassen.
In der Replik vom 27. März 2018 halten die Beschwerdeführer an den gestellten Rechtsbegehren fest. In der Folge haben sich die Verfahrensbeteiligten nicht mehr geäussert.

D.
Der Präsident der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung hat der Beschwerde mit Verfügung vom 9. Januar 2018 die aufschiebende Wirkung zuerkannt.

Erwägungen:

1.

1.1. Angefochten ist ein kantonal letztinstanzlicher Endentscheid über eine baurechtliche Bewilligung (Art. 82 lit. a , Art. 86 Abs. 1 lit. d und Art. 90 BGG). Dagegen steht die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten offen; ein Ausschlussgrund nach Art. 83 BGG liegt nicht vor.

1.2. Umstritten ist die Beschwerdebefugnis der Beschwerdeführer. Diese haben am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen und sind durch die Abweisung ihrer Rechtsbegehren formell beschwert (Art. 89 Abs. 1 lit. a BGG). Nach den Feststellungen der Vorinstanz ist die Beschwerdeführerin 5 Mieterin und sind die Beschwerdeführer 1 bis 4 deren Untermieter in den streitbetroffenen Liegenschaften. Sie sind daher vom Gebäudeabbruch und Neubauprojekt besonders betroffen (Art. 89 Abs. 1 lit. b BGG). Die Beschwerdegegnerin bestreitet, dass sie ein schutzwürdiges Anfechtungsinteresse gemäss Art. 89 Abs. 1 lit. c BGG haben. Gemäss der Vorinstanz hat die Beschwerdegegnerin mit der Beschwerdeführerin 5 einen Vergleich bzw. Verträge abgeschlossen, wonach das Mietverhältnis bis zwei Monate nach Vorliegen einer rechtskräftigen Baubewilligung bestehen bleibt.
In der bundesgerichtlichen Rechtsprechung wird den Mietern ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung eines Entscheids über den Abbruch oder den Umbau der von ihnen genutzten Liegenschaft zugebilligt (vgl. Urteile 1C 279/2016 vom 27. Februar 2017 E. 1; 1C 572/2011 vom 3. April 2012 E. 1.2; vgl. auch Urteil 1P.718/2003 vom 22. April 2004 E. 1 unter der Geltung des früheren Bundesgesetzes über die Organisation der Bundesrechtspflege vom 16. Dezember 1943). Diese Rechtsprechung bezieht sich auf Mieter, welche in der fraglichen Baute wohnen.
Die Beschwerdeführerin 5 hat den gemieteten Wohnraum als Zwischennutzung Untermietern wie den Beschwerdeführern 1 bis 4 überlassen. Auch wenn sie ihren Hauptwohnsitz an einen anderen Ort verlegt haben sollte, ändert dies aufgrund der besonderen vertraglichen Regelung mit der Beschwerdegegnerin nichts an ihrem gesicherten Nutzungsrecht. Die Beschwerdeführerin 5 hat auch nicht zu erkennen gegeben, dass sie eine Nutzung dieser Räumlichkeiten definitiv aufgegeben hätte. Die beschwerdeweise beantragte Aufhebung der Baubewilligung würde ihr einen praktischen Nutzen vermitteln. Somit ist bei ihr ein schutzwürdiges Interesse im Sinne von Art. 89 Abs. 1 lit. c BGG gegeben. Da auf die in ihrem Namen erhobene Beschwerde ohnehin einzutreten ist, kann offenbleiben, ob die Beschwerdeführer 1 bis 4 als Untermieter ebenfalls legitimiert sind. Die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen geben keinen Anlass zu Bemerkungen.

2.

2.1. Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann geltend gemacht werden, der angefochtene Entscheid verletze Bundesrecht, Völkerrecht oder kantonale verfassungsmässige Rechte (Art. 95 lit. a , b und c BGG). Die Verletzung des übrigen kantonalen Rechts kann abgesehen von hier nicht relevanten Ausnahmen gemäss Art. 95 lit. d BGG vor Bundesgericht nicht gerügt werden; zulässig ist jedoch der Vorwurf, die Anwendung dieses Rechts führe zu einer Verletzung von Bundesrecht, namentlich des verfassungsmässigen Willkürverbots (BGE 138 I 143 E. 2 S. 149 f.).

2.2. Die Beschwerdeführer beanstanden in verschiedener Hinsicht eine willkürliche Handhabung kantonalen Rechts. Nach der ständigen Praxis des Bundesgerichts liegt Willkür in der Rechtsanwendung vor, wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft. Das Bundesgericht hebt einen Entscheid aber nur auf, wenn nicht bloss die Begründung, sondern auch das Ergebnis unhaltbar ist. Dass eine andere Lösung ebenfalls als vertretbar oder gar zutreffender erscheint, genügt nicht (BGE 141 I 70 E. 2.2 S. 72; 137 I 1 E. 2.4 S. 5; je mit Hinweisen).

2.3. Eine Willkürrüge betrifft die Frage, ob das zur Diskussion stehende Projekt genügend Wohnraumersatz bietet. Gemäss § 7 Abs. 1 des kantonalen Gesetzes vom 5. Juni 2013 über die Wohnraumförderung (WRFG, SG 861.500) bedarf jeder Abbruch von Gebäuden, die vorwiegend Wohnzwecken dienen, einer Bewilligung. Die Abbruchbewilligung wird vorbehältlich der Einhaltung der nutzungsplanerischen Vorschriften zum Wohnanteil erteilt, wenn in der Folge mindestens gleich viel Wohnraum entsteht (§ 7 Abs. 3 lit. a WRFG) oder das zulässige Mass der baulichen Nutzung in einem städtebaulich sinnvollen Rahmen ausgeschöpft wird und der Anteil der Wohnnutzung gleich bleibt (§ 7 Abs. 3 lit. b WRFG). Im Streit liegt die Tragweite der Wendung "mindestens gleich viel Wohnraum entsteht" gemäss § 7 Abs. 3 lit. a WRFG. Die Anwendbarkeit dieser Bestimmung ist unbestritten. Das vorliegende Projekt erstreckt sich über mehrere Gebäude. Nach der Vorinstanz ist für das Verständnis von § 7 Abs. 3 lit. a WRFG eine ganzheitliche bzw. projektbezogene und nicht eine gebäudebezogene Sichtweise massgebend. Bei diesem Vergleich hat sie auch die Wohnflächen im umzubauenden Eckgebäude Steinengraben 28 eingerechnet. Die Beschwerdeführer wehren sich gegen den flächenmässigen
Einbezug dieses Eckgebäudes. Dieses Gebäude werde nicht abgebrochen und es entstehe dort kein neuer Wohnraum. Die Auffassung im angefochtenen Urteil verstosse gegen den klaren Wortlaut von § 7 Abs. 3 lit. a WRFG und sei im Ergebnis unhaltbar.

2.4. Die Regelung in § 7 Abs. 1 und Abs. 3 lit. a WRFG hat den Regelfall eines Ersatzneubaus für ein einziges Gebäude vor Augen. Dies wird durch § 5 der Vollzugsverordnung (Verordnung vom 17. Juni 2014 über den Abbruch und die Zweckentfremdung von Wohnraum; VAZW; SG 730.400) verdeutlicht. Danach entsteht mindestens gleich viel Wohnraum, wenn die massgebliche Vergleichsfläche des Neubaus gleich oder grösser ist als diejenige des abzureissenden Gebäudes. Der Wortlaut von § 7 Abs. 3 lit. a WRFG schliesst nicht in klarer Weise die von den kantonalen Instanzen angestellte, gebäudeübergreifende Betrachtungsweise aus. Im Gegensatz zur Ansicht der Beschwerdeführer spricht der Wortlaut von § 7 Abs. 3 lit. a WRFG weder klar für die eine noch für die andere Lesart, weshalb die Bestimmung einer weitergehenden Auslegung bedarf. Neben dem Wortlaut der massgeblichen Bestimmung sind der Zweck der Regelung und der Sinnzusammenhang, in dem die Norm steht, zu berücksichtigen. Schliesslich dient auch die Entstehungsgeschichte als Hilfsmittel, um den Sinn der Norm zu erkennen (vgl. BGE 141 II 220 E. 3.3.1 S. 225 mit Hinweisen).

2.5. Die Vorinstanz erwägt unter Bezugnahme auf den unterinstanzlichen Baurekurskommissionsentscheid, dass nach den Gesetzesmaterialien die Schaffung von attraktivem Wohnraum gefördert und eine städtebauliche Veränderung nicht verunmöglicht werden solle. Sie betont damit stärker den gesetzlichen Zweck, dass Ersatzwohnraum geschaffen werde. Demgegenüber stellen die Beschwerdeführer den Erhalt des bestehenden Wohnraums an einem Standort ins Zentrum ihrer Argumentation und fordern eine restriktive Auslegung.
Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung, die zur kantonalen Vorgängergesetzgebung (Gesetz über Abbruch und Zweckentfremdung von Wohnhäusern [GAZW] vom 20. November 1975) ergangen ist, ist letztere umso weniger streng auszulegen, je mehr die zu bekämpfende Wohnungsnot abklingt (vgl. BGE 99 Ia 35 E. 3c S. 41; Urteile vom 10. Februar 1982 E. 4, in: ZBl 84/1983 S. 375, und 1P.13/2000 vom 4. April 2000 E. 3a). Die Beschwerdeführer geben an, dass die Leerstandsquote in den letzten Jahren tief sei; dem widerspricht die Gegenseite nicht substanziiert. Ein solcher Umstand kann für eine restriktive Auslegung des Gesetzes sprechen. Im angefochtenen Urteil wird in allgemeiner Weise ausgeführt, dass das WRFG eine Lockerung im Vergleich zum GAZW darstelle. Ob die Vorinstanz allerdings im Rahmen des WRFG eine grundlegende Abkehr von der Gesetzesauslegung in Abhängigkeit von der Lage am Wohnungsmarkt vollziehen will, wird im angefochtenen Urteil nicht deutlich festgehalten. Darauf kommt es aber letztlich nicht entscheidend an. Die von den kantonalen Instanzen vertretene Auffassung hält bei der konkreten Konstellation unter dem Blickwinkel des Willkürverbots selbst einer strengen Gesetzesauslegung stand.
Das fragliche Projekt erstreckt sich über mehrere aneinander gebaute Häuser. Das umzubauende Eckgebäude gehört gemäss der Vorinstanz funktional und von der Fassadengestaltung her als integraler Bestandteil zu diesem Projekt. Diese Aspekte werden in der Beschwerdeschrift nicht substanziiert bestritten. Unter diesen Umständen ist es nicht unhaltbar, wenn der gesamte Gebäudekomplex als Einheit und damit als Vergleichsbasis für den Ersatzwohnraum genommen wird, selbst wenn ein Eckgebäude dabei lediglich umgebaut wird. Wie es sich verhält, wenn ein Bauprojekt den Um- und Neubau von nicht aneinander gebauten Häusern betrifft, braucht vorliegend nicht entschieden zu werden. Demzufolge geht der Willkürvorwurf betreffend Wohnraumersatz fehl.

3.
Ein zusätzlicher Rügekomplex richtet sich gegen die natur- bzw. baumschutzrechtliche Beurteilung des Projekts.

3.1. Ein Teil des bestehenden, hofseitigen Gartens der Liegenschaften wurde als schützenswertes Naturobjekt im Sinne von § 4 Abs. 2 lit. l des kantonalen Gesetzes vom 25. Januar 1995 über den Natur- und Landschaftsschutz (NLG; SG 789.100) eingestuft. Nach dieser Bestimmung können naturnahe Begrünung und unversiegelte Flächen, die das Stadt- und Ortsbild und dessen ökologische Qualität mitbestimmen, ein schützenswertes Objekt bilden. Die Vorinstanz teilt die Ansicht der Unterinstanzen, dass dem Garten aufgrund seiner Funktion als Trittsteinbiotop Schutzqualität zukomme. Weiter geht sie mit den Unterinstanzen einig, dass fünf Einzelbäume auf dem Areal Objekte im Sinne des kantonalen Baumschutzgesetzes vom 16. Oktober 1980 (BSchG; SG 789.700) bilden.

3.2. Die Zerstörung dieses Biotops und die Fällung der angesprochenen Bäume hat die Vorinstanz mit dem überwiegenden Interesse der Beschwerdegegnerin an der Erstellung des Neubauprojekts samt Tiefgarage gerechtfertigt. Die nach § 6 BSchG erforderliche Baumfällbewilligung hat sie geschützt. Weiter hat die Vorinstanz die im Bauentscheid festgehaltenen Wiederherstellungs- bzw. Ersatzmassnahmen als ausreichend erachtet. Durch den Bauentscheid wird die Beschwerdegegnerin in diesem Sinne verpflichtet, die Umgebung mit naturnahen Elementen als vielfältigen Lebensraum zu gestalten. Es seien überwiegend standortheimische und landschaftstypische Pflanzen zu verwenden. Als Ersatz für die gefällten Bäume wird die Anpflanzung von drei mittel- bis grosskronigen Bäumen auf nicht unterkellertem Areal und von zwei mittelkronigen Ersatzbäumen auf unterkellertem Areal angeordnet. Die Dicke der durchwurzelbaren Erdschicht muss im Bereich von Baumpflanzungen mindestens 100 cm betragen. Der Beschwerdegegnerin wird weiter die Pflicht zu einer im Einzelnen konkretisierten Dachbegrünung sowie zu näher umschriebenen Massnahmen für den Vogelschutz bzw. zur Wahrung von Nistmöglichkeiten von Tieren an Gebäuden oder Bäumen auferlegt.
Der Bauentscheid enthält im Übrigen im Sinne einer Nebenbestimmung gemäss § 51 Abs. 2 der kantonalen Bau- und Planungsverordnung vom 19. Dezember 2000 (BPV; GS 730.110) den Vorbehalt, dass die Beschwerdegegnerin vor Baubeginn einen detaillierten Umgebungs- und Bepflanzungsplan sowie einen Baumbestandesplan zur Genehmigung einzureichen hat. Auch diese Nebenbestimmung hat die Vorinstanz für rechtmässig erachtet.
Die Beschwerdeführer bestreiten, dass die im Bauentscheid angeordneten Massnahmen, insbesondere die Ersatzpflanzung der fünf Bäume, durchführbar sind bzw. zur Kompensation des Verlusts ausreichen. Zudem verletzt die Nebenbestimmung über die vorbehaltenen Pläne nach ihrer Meinung den Grundsatz der Einheit des Bauentscheids.

3.3. Das Koordinationsgebot (Art. 25a RPG [SR 700]) verlangt, dass die für die Errichtung einer Baute erforderlichen Verfügungen materiell und soweit möglich formell koordiniert ergehen (Abs. 1-3). Der Grundsatz der Einheit des Bauentscheids lässt die teilweise Bewilligung einer Baute oder Überbauung nur zu, wenn der bewilligte Teil unabhängig vom nicht bewilligten Teil beurteilt werden kann. Auch bei einer Aufteilung eines Bauvorhabens in verschiedene Teilschritte und Bewilligungsverfahren sind die Gesamtauswirkungen des Vorhabens zu prüfen (BGE 124 II 293 E. 26b S. 346 f.). Demnach kann die Aufteilung einer Baubewilligung in mehrere Zwischen- oder Teilverfügungen gegen das Gebot der materiellen Koordination gemäss Art. 25a RPG und der umfassenden Interessenabwägung verstossen, wenn sich einzelne Aspekte oder Anlagenteile nicht sinnvoll isoliert beurteilen lassen, sondern eine Gesamtschau verlangen (Urteil 1C 150/2009 vom 8. September 2009 E. 2.2 mit Hinweisen). Nach allgemeinen Grundsätzen dürfen jedoch im Baubewilligungsverfahren die Farbgebung der Fassaden oder andere Einzelheiten der Aussenraumgestaltung einer nachträglichen Definition und Entscheidung vorbehalten werden, wenn diese nicht mit anderen Bewilligungen koordiniert
werden müssen (vgl. Urteil 1C 327/2016 vom 22. März 2017 E. 9.3 unter Hinweis auf ZAUGG/LUDWIG, Baugesetz des Kantons Bern vom 9. Juni 1985, 4. Aufl. 2013 Band I., N. 17 zu Art. 38-39 BauG/BE).
Lässt sich eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Lebensräume unter Abwägung aller Interessen nicht vermeiden, so hat der Verursacher für besondere Massnahmen zu deren bestmöglichem Schutz, für Wiederherstellung oder ansonsten für angemessenen Ersatz gemäss Art. 18 Abs. 1 ter NHG [SR 451] i.V.m. Art. 14 Abs. 6 und 7 NHV [SR 451.1] zu sorgen (vgl. Urteil 1C 164/2012 vom 30. Januar 2013 E. 6.1). Wiederherstellungs- und Ersatzmassnahmen nach Art. 18 Abs. 1 ter NHG sind integrale Bestandteile des Bauvorhabens und unterliegen der Koordinationspflicht gemäss Art. 25a RPG. Allerdings ist es auch bei derartigen Vorhaben zuweilen unumgänglich, dass der Grundsatzentscheid über die Zulässigkeit eines Vorhabens vor dem Entscheid über weitere Bewilligungen getroffen werden muss. Eine solche Aufteilung kann zulässig sein, sofern die erforderliche materielle und (soweit möglich) formelle Koordination der Entscheide nicht vereitelt wird (vgl. Urteil 1C 156/2012 vom 12. Oktober 2012 E. 6.2.2 in: URP 2013 S. 357).
Im vorliegenden Fall kann offenbleiben, ob es sich bei dem geschützten Gartenbereich um ein Biotop von lokaler Bedeutung im Sinne von Art. 18b NHG handelt. Auch wenn dieser Gartenbereich nur nach kantonalem Recht geschützt sein sollte, unterliegt die danach vorgeschriebene Wiederherstellungs- und Ersatzpflicht (vgl. § 9 NLG) in analoger Weise dem Koordinationsgebot gemäss Art. 25a RPG. Bezüglich des kantonal geregelten Baumschutzes ist ebenfalls eine Koordinationspflicht zu bejahen, soweit - wie vorliegend - Ersatzanpflanzungen beim Neubau auf dem Areal verlangt werden.

3.4. Im Hinblick auf den Ersatzgarten ergibt sich aus dem Bauentscheid der Mindestanteil an Grünflächen auf dem Areal und es werden qualitative Vorgaben für die Neubepflanzung festgelegt. Im angefochtenen Urteil wird erläutert, dass keine Anhaltspunkte für das Vorhandensein gefährdeter oder sonst für die städtische Fauna und Flora wichtiger Arten vorgebracht worden seien. Grossflächige Nutzungseinschränkungen hat die Vorinstanz für den Ersatzgarten abgelehnt. Im Rahmen des vorbehaltenen Nachverfahrens sind insbesondere die genauen Standorte der Grünflächen und deren Ausgestaltung sowie die verwendeten Pflanzenarten zu klären.
Vor Bundesgericht wenden die Beschwerdeführer im Wesentlichen ein, die Vorgaben im Bauentscheid zum Ersatzgarten seien nicht konkret formuliert und würden eine Beurteilung der Angemessenheit der Naturschutzmassnahmen nicht ermöglichen. Im angefochtenen Urteil wird auf den Vorwurf, dass angeblich im Bauentscheid konkrete Wiederherstellungs- bzw. Ersatzmassnahmen bezüglich des Gartens fehlen, eingegangen. Diese Erwägungen nehmen Bezug auf die gegenteilige, fachliche Beurteilung durch die Stadtgärtnerei. Letztere hat sich namentlich in der Stellungnahme vom 20. Juni 2016 zu ihrer Vegetationsaufnahme im bestehenden Gartenbereich und zur Bewertung der Qualität des Ersatzes bei den angeordneten Massnahmen geäussert.
Damit der ersatzweise zu schaffende Garten als Trittsteinbiotop die gebotene Vernetzungsfunktion langfristig ausüben kann, reicht es im konkreten Fall aus, dass die Vorgaben im Bauentscheid im Wesentlichen dauerhaft eine naturnahe Bepflanzung und eine Ausgestaltung als vielfältigen Lebensraum verlangen. Mit der Festlegung der angesprochenen Parameter im Bauentscheid als Wiederherstellungs- bzw. Ersatzmassnahmen für den Garten durfte es vorliegend sein Bewenden haben.

3.5. Weiter hat sich die Vorinstanz eingehend mit den Rahmenbedingungen des Bauentscheids zum Ersatz der fünf Bäume befasst. Nach ihren Feststellungen verfügt die Erdschicht über der Tiefgarage gemäss dem bewilligten Bauprojekt über die im Bauentscheid verlangte Mächtigkeit. Eine solche Überdeckung sei ausreichend, damit sich mittelkronige Bäume uneingeschränkt entwickeln können. Ausserdem sind in den bewilligten Bauplänen beim Aussenraum Aussparungen aus der Tiefgarage ausgeschieden, die nach Ansicht der Vorinstanz insgesamt die Anpflanzung von drei mittelkronigen Bäumen ermöglichen. Es sei zwar zu erwarten, dass diese Bäume ihre Wurzeln über die Aussparung hinaus in den überdeckten Bereich über der Tiefgarage ausschlagen werden. Grössere Aussparungen seien aber nicht nötig. Auch über der Tiefgarage sei die Erdschicht - wie dargelegt - ausreichend dick für mittelkronige Bäume. Aufgrund dessen erachtet die Vorinstanz die angeordnete Ersatzpflanzung von zwei Bäumen auf unterkellertem und drei Bäumen auf nicht unterkellertem Bereich als grundsätzlich erfüllbar. Darüber hinaus geht die Vorinstanz davon aus, dass eine allfällige Abdichtung bzw. Sanierung der bewilligten Tiefgarage in den nächsten 70 Jahren unterirdisch erfolgen könne,
so dass die Ersatzbäume nicht wieder gefällt werden müssten. Bei den Überlegungen zu den Ersatzbäumen hat sich die Vorinstanz wiederum auf Stellungnahmen der Stadtgärtnerei gestützt; ebenso hat sie die abweichende Beurteilung durch einen Baumschutzexperten, dem die unterinstanzliche Baurekurskommission gefolgt war, gewürdigt. In der Beschwerdeschrift werden keine konkreten Anhaltspunkte aufgezeigt, dass die geschilderten Feststellungen und Prognosen der Vorinstanz offensichtlich unzutreffend sein sollen. Bei dieser Sachlage durfte sie den Ersatz der fünf Bäume aufgrund der Vorgaben im Bauentscheid als sichergestellt betrachten. Die davon abweichenden Vorbringen der Beschwerdeführer überzeugen nicht. Die spezifische Baumart und der genaue Standort spielen bei den fünf Bäumen keine derart erhebliche Rolle, dass sie bereits im Bauentscheid festzulegen waren.

3.6. Ebenso wenig ist es zu beanstanden, dass die im Bauentscheid vorbehaltenen Umgebungs-, Bepflanzungs- und Baumbestandespläne erst vor Baubeginn zur Genehmigung eingereicht werden müssen. Die Pflicht zur Nachreichung dieser Pläne hat die Vorinstanz zutreffend als Suspensivbedingung qualifiziert; den Beschwerdeführern kann nicht beigepflichtet werden, wenn sie diese als blosse Auflagen ansehen (vgl. zur Unterscheidung Urteil 1C 398/2016 vom 2. Februar 2017 E. 2.6 in: ZBl 118/2017 S. 614). An dieser Schlussfolgerung ändert es nichts, dass der Beginn der Abbrucharbeiten nicht an die vorbehaltene Genehmigung dieser Pläne gekoppelt ist. Wesentlich ist die Umsetzbarkeit der fraglichen Massnahmen beim Neubau. Soweit es im Übrigen - unabhängig von den genannten Plänen - um die oben bei E. 3.2 erwähnte Wahrung von Nistmöglichkeiten geht, ergibt sich aus der entsprechenden Nebenbestimmung, dass die Abklärungen zur Gefahr allfälliger Beeinträchtigungen im Nachgang zum Bauentscheid an den bestehenden Bäumen und Gebäuden - und somit bereits vor der Fällung bzw. dem Abbruch - durchgeführt werden müssen.

3.7. Wie aus den vorstehenden Erwägungen (oben E. 3.4 bis 3.6) hervorgeht, verletzt der Vorbehalt im Bauentscheid zur Nachreichung der genannten Detailpläne betreffend Natur- und Baumschutz das Koordinationsgebot von Art. 25a RPG nicht. Entgegen der Meinung der Beschwerdeführer wurden die vorgeschriebenen Wiederherstellungs- und Ersatzmassnahmen für den Gartenbereich und die fünf Einzelbäume in genügender Weise im Rahmen des Bauentscheids bestimmt. Auch in der Sache verstösst es weder gegen Art. 18 Abs. 1 ter NHG, soweit diese Vorschrift anwendbar ist, noch in willkürlicher Weise gegen das einschlägige kantonale Recht, dass die Vorinstanz die fraglichen Anordnungen als ausreichende Schutzmassnahmen eingestuft hat. Das angefochtene Urteil ist in diesem Punkt nicht mangelhaft begründet, sondern genügt den Anforderungen von Art. 29 Abs. 2 BV (vgl. dazu BGE 142 I 135 E. 2.1 S. 145 mit Hinweisen).

4.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten den unterliegenden Beschwerdeführern aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 und 5 BGG). Diese haben der Beschwerdegegnerin unter solidarischer Haftbarkeit eine angemessene Parteientschädigung für das bundesgerichtliche Verfahren auszurichten (Art. 68 Abs. 1 , 2 und 4 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden den Beschwerdeführern auferlegt.

3.
Die Beschwerdeführer haben der Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 4'000.-- zu bezahlen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Bau- und Gastgewerbeinspektorat Basel-Stadt, der Baurekurskommission des Kantons Basel-Stadt, und dem Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt als Verwaltungsgericht, Dreiergericht, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 18. September 2018

Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Das präsidierende Mitglied: Chaix

Der Gerichtsschreiber: Kessler Coendet

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 82 Principio - Il Tribunale federale giudica i ricorsi:
^a	contro le decisioni pronunciate in cause di diritto pubblico;
^b	contro gli atti normativi cantonali;
^c	concernenti il diritto di voto dei cittadini nonché le elezioni e votazioni popolari.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 86 Autorità inferiori in generale - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni:
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni:
^a	del Tribunale amministrativo federale;
^b	del Tribunale penale federale;
^c	dell'autorità indipendente di ricorso in materia radiotelevisiva;
^d	delle autorità cantonali di ultima istanza, sempreché non sia ammissibile il ricorso al Tribunale amministrativo federale.
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori che giudicano quali autorità di grado immediatamente inferiore al Tribunale federale, in quanto un'altra legge federale non preveda che le decisioni di altre autorità giudiziarie sono impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
³	Per le decisioni di carattere prevalentemente politico i Cantoni possono istituire quale autorità di grado immediatamente inferiore al Tribunale federale un'autorità diversa da un tribunale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 83 Eccezioni - Il ricorso è inammissibile contro:
^a	le decisioni in materia di sicurezza interna o esterna del Paese, neutralità, protezione diplomatica e altri affari esteri, in quanto il diritto internazionale non conferisca un diritto al giudizio da parte di un tribunale;
^b	le decisioni in materia di naturalizzazione ordinaria;
^c	le decisioni in materia di diritto degli stranieri concernenti:
^c1	l'entrata in Svizzera,
^c2	i permessi o autorizzazioni al cui ottenimento né il diritto federale né il diritto internazionale conferiscono un diritto,
^c3	l'ammissione provvisoria,
^c4	l'espulsione fondata sull'articolo 121 capoverso 2 della Costituzione federale e l'allontanamento,
^c5	le deroghe alle condizioni d'ammissione,
^c6	la proroga del permesso per frontalieri, il cambiamento di Cantone, il cambiamento d'impiego del titolare di un permesso per frontalieri, nonché il rilascio di documenti di viaggio a stranieri privi di documenti;
^d	le decisioni in materia d'asilo pronunciate:
^d1	dal Tribunale amministrativo federale, salvo quelle che concernono persone contro le quali è pendente una domanda d'estradizione presentata dallo Stato che hanno abbandonato in cerca di protezione,
^d2	da un'autorità cantonale inferiore e concernenti un permesso o un'autorizzazione al cui ottenimento né il diritto federale né il diritto internazionale conferiscono un diritto;
^e	le decisioni concernenti il rifiuto dell'autorizzazione a procedere penalmente contro membri di autorità o contro agenti della Confederazione;
^f	le decisioni in materia di appalti pubblici se:
^fbis	le decisioni del Tribunale amministrativo federale concernenti decisioni secondo l'articolo 32i della legge del 20 marzo 200963 sul trasporto di viaggiatori;
^f1	non si pone alcuna questione di diritto d'importanza fondamentale; sono fatti salvi i ricorsi contro gli appalti del Tribunale amministrativo federale, del Tribunale penale federale, del Tribunale federale dei brevetti, del Ministero pubblico della Confederazione e delle autorità giudiziarie cantonali superiori, o
^f2	il valore stimato della commessa non raggiunge il valore soglia determinante secondo l'articolo 52 capoverso 1 in combinato disposto con l'allegato 4 numero 2 della legge federale del 21 giugno 201961 sugli appalti pubblici;
^g	le decisioni in materia di rapporti di lavoro di diritto pubblico, in quanto concernano una controversia non patrimoniale, ma non la parità dei sessi;
^h	le decisioni concernenti l'assistenza amministrativa internazionale, eccettuata l'assistenza amministrativa in materia fiscale;
ⁱ	le decisioni in materia di servizio militare, civile o di protezione civile;
^j	le decisioni in materia di approvvigionamento economico del Paese adottate in situazioni di grave penuria;
^k	le decisioni concernenti i sussidi al cui ottenimento la legislazione non conferisce un diritto;
^l	le decisioni concernenti l'imposizione di dazi operata in base alla classificazione tariffaria o al peso delle merci;
^m	le decisioni concernenti il condono o la dilazione del pagamento di tributi; in deroga alla presente disposizione, il ricorso è ammissibile contro le decisioni concernenti il condono dell'imposta federale diretta o dell'imposta cantonale o comunale sul reddito e sull'utile se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o se si tratta per altri motivi di un caso particolarmente importante;
ⁿ	le decisioni in materia di energia nucleare concernenti:
ⁿ¹	l'esigenza di un nulla osta o la modifica di un'autorizzazione o di una decisione,
ⁿ²	l'approvazione di un piano d'accantonamenti per le spese di smaltimento antecedenti lo spegnimento di un impianto nucleare,
ⁿ³	i nulla osta;
^o	le decisioni in materia di circolazione stradale concernenti l'omologazione del tipo di veicoli;
^p	le decisioni del Tribunale amministrativo federale in materia di traffico delle telecomunicazioni, radiotelevisione e poste concernenti:68
^p1	concessioni oggetto di una pubblica gara,
^p2	controversie secondo l'articolo 11a della legge del 30 aprile 199769 sulle telecomunicazioni;
^p3	controversie secondo l'articolo 8 della legge del 17 dicembre 201071 sulle poste;
^q	le decisioni in materia di medicina dei trapianti concernenti:
^q1	l'iscrizione nella lista d'attesa,
^q2	l'attribuzione di organi;
^r	le decisioni in materia di assicurazione malattie pronunciate dal Tribunale amministrativo federale in virtù dell'articolo 3472 della legge del 17 giugno 200573 sul Tribunale amministrativo federale (LTAF);
^s	le decisioni in materia di agricoltura concernenti:
^s1	...
^s2	la delimitazione delle zone nell'ambito del catasto della produzione;
^t	le decisioni concernenti l'esito di esami e di altre valutazioni della capacità, segnatamente nei settori della scuola, della formazione continua e dell'esercizio della professione;
^u	le decisioni in materia di offerte pubbliche di acquisto (art. 125-141 della L del 19 giu. 201577 sull'infrastruttura finanziaria);
^v	le decisioni del Tribunale amministrativo federale concernenti divergenze d'opinione tra autorità in materia di assistenza amministrativa o giudiziaria a livello nazionale;
^w	le decisioni in materia di diritto dell'elettricità concernenti l'approvazione dei piani di impianti elettrici a corrente forte e di impianti elettrici a corrente debole e l'espropriazione dei diritti necessari per la costruzione o l'esercizio di siffatti impianti, se non si pone alcuna questione di diritto d'importanza fondamentale;
^x	le decisioni concernenti la concessione di contributi di solidarietà ai sensi della legge federale del 30 settembre 201681 sulle misure coercitive a scopo assistenziale e i collocamenti extrafamiliari prima del 1981, tranne se si pone una questione di diritto di importanza fondamentale o si tratta di un caso particolarmente importante per altri motivi;
^y	le decisioni pronunciate dal Tribunale amministrativo federale nelle procedure amichevoli per evitare un'imposizione non conforme alla convenzione internazionale applicabile in ambito fiscale;
^z	le decisioni concernenti le autorizzazioni edilizie di impianti eolici d'interesse nazionale secondo l'articolo 71c capoverso 1 lettera b della legge federale del 30 settembre 201684 sull'energia e le autorizzazioni di competenza cantonale a esse necessariamente connesse, se non si pone alcuna questione di diritto d'importanza fondamentale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 89 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia di diritto pubblico chi:
¹	Ha diritto di interporre ricorso in materia di diritto pubblico chi:
^a	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo;
^b	è particolarmente toccato dalla decisione o dall'atto normativo impugnati; e
^c	ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica degli stessi.
²	Hanno inoltre diritto di ricorrere:
^a	la Cancelleria federale, i dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, i servizi loro subordinati, se l'atto impugnato può violare la legislazione federale nella sfera dei loro compiti;
^b	in materia di rapporti di lavoro del personale federale, l'organo competente dell'Assemblea federale;
^c	i Comuni e gli altri enti di diritto pubblico, se fanno valere la violazione di garanzie loro conferite dalla costituzione cantonale o dalla Costituzione federale;
^d	le persone, le organizzazioni e le autorità legittimate al ricorso in virtù di un'altra legge federale.
³	In materia di diritti politici (art. 82 lett. c), il diritto di ricorrere spetta inoltre a chiunque abbia diritto di voto nell'affare in causa.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 89 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia di diritto pubblico chi:
¹	Ha diritto di interporre ricorso in materia di diritto pubblico chi:
^a	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo;
^b	è particolarmente toccato dalla decisione o dall'atto normativo impugnati; e
^c	ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica degli stessi.
²	Hanno inoltre diritto di ricorrere:
^a	la Cancelleria federale, i dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, i servizi loro subordinati, se l'atto impugnato può violare la legislazione federale nella sfera dei loro compiti;
^b	in materia di rapporti di lavoro del personale federale, l'organo competente dell'Assemblea federale;
^c	i Comuni e gli altri enti di diritto pubblico, se fanno valere la violazione di garanzie loro conferite dalla costituzione cantonale o dalla Costituzione federale;
^d	le persone, le organizzazioni e le autorità legittimate al ricorso in virtù di un'altra legge federale.
³	In materia di diritti politici (art. 82 lett. c), il diritto di ricorrere spetta inoltre a chiunque abbia diritto di voto nell'affare in causa.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 700 Legge federale del 22 giugno 1979 sulla pianificazione del territorio (Legge sulla pianificazione del territorio, LPT) - Legge sulla pianificazione del territorio LPT Art. 25^a Principi della coordinazione - 1 Qualora la costruzione o la trasformazione di un edificio o di un impianto necessiti decisioni di più autorità, occorre designare un'autorità responsabile di garantire una coordinazione sufficiente.
¹	Qualora la costruzione o la trasformazione di un edificio o di un impianto necessiti decisioni di più autorità, occorre designare un'autorità responsabile di garantire una coordinazione sufficiente.
²	L'autorità responsabile della coordinazione:
^a	può prendere le disposizioni necessarie per dirigere le procedure;
^b	vigila affinché tutti i documenti del fascicolo della domanda siano pubblicati contemporaneamente;
^c	raccoglie pareri circostanziati in merito al progetto presso tutte le autorità cantonali e federali che partecipano alla procedura;
^d	provvede alla concordanza materiale e se possibile alla notificazione comune o simultanea delle decisioni.
³	Le decisioni non devono contenere contraddizioni.
⁴	Questi principi sono applicabili per analogia alla procedura dei piani d'utilizzazione.

SR 451 Legge federale del 1o luglio 1966 sulla protezione della natura e del paesaggio (LPN) LPN Art. 18
¹	L'estinzione di specie animali e vegetali indigene dev'essere prevenuta mediante la conservazione di spazi vitali sufficienti (biotopi) e altri provvedimenti adeguati. Nel prendere questi provvedimenti sarà tenuto conto degli interessi agricoli e forestali degni di protezione.
^1bis	Devono essere segnatamente protetti le zone ripuali, le praterie a carice e le paludi, le fitocenosi forestali rare, le siepi, i boschetti in terreni aperti, i prati secchi e altri siti che nell'equilibrio naturale hanno una funzione compensatrice o presentano condizioni favorevoli alle biocenosi.56
^1ter	Se, tenuto conto di tutti gli interessi, non è possibile evitare che gli interventi tecnici pregiudichino biotopi degni di protezione, chi opera l'intervento prende misure speciali onde assicurarne la migliore protezione possibile, il ripristino o una sostituzione confacente.57
²	Nella lotta contro gl'insetti, specialmente con sostanze velenose, si baderà a non compromettere le specie animali e vegetali meritevoli di protezione.
³	La Confederazione può promuovere, in luoghi idonei, la riacclimazione di specie che allo stato selvaggio sono estinte, o in pericolo d'estinguersi, in Svizzera.
⁴	Sono riservate la legislazione federale sulla caccia e la protezione degli uccelli e quella sulla pesca.

SR 451.1 Ordinanza del 16 gennaio 1991 sulla protezione della natura e del paesaggio (OPN) OPN Art. 14 Protezione dei biotopi
¹	La protezione dei biotopi deve assicurare la sopravvivenza della flora e della fauna selvatiche indigene, in particolare unitamente alla compensazione ecologica (art. 15) e alle disposizioni sulla protezione delle specie (art. 20).
²	La protezione dei biotopi è segnatamente assicurata:
^a	da misure per la tutela e, se necessario, per il ripristino delle loro particolarità e della loro diversità biologica40;
^b	da manutenzione, cure e sorveglianza per assicurare a lungo termine l'obiettivo della protezione;
^c	da misure organizzative che permettano di raggiungere lo scopo della protezione, di riparare i danni esistenti e di evitare danni futuri;
^d	dalla delimitazione di zone-cuscinetto sufficienti dal punto di vista ecologico;
^e	dall'elaborazione di dati scientifici di base.
³	I biotopi degni di protezione sono designati sulla base:
^a	dei tipi di ambienti naturali giusta l'allegato 1, caratterizzati in particolare da specie indicatrici;
^b	delle specie vegetali e animali protette giusta l'articolo 20;
^c	dei pesci e crostacei minacciati giusta la legislazione sulla pesca;
^d	delle specie vegetali e animali minacciate e rare, enumerate negli Elenchi rossi pubblicati o riconosciuti dall'UFAM;
^e	di altri criteri, quali le esigenze legate alla migrazione delle specie oppure il collegamento fra i biotopi.
⁴	I Cantoni possono adattare gli elenchi conformemente al capoverso 3 lettere a-d alle particolarità regionali.
⁵	I Cantoni prevedono un'adeguata procedura d'accertamento, che permetta di prevenire eventuali danni a biotopi degni di protezione oppure violazioni delle disposizioni dell'articolo 20 relative alla protezione delle specie.
⁶	Un intervento di natura tecnica passibile di deteriorare biotopi degni di protezione può essere autorizzato solo se è indispensabile nel luogo previsto e corrisponde ad un'esigenza preponderante. Per la valutazione del biotopo nell'ambito della ponderazione degli interessi, oltre al fatto che l'oggetto debba essere degno di protezione giusta il capoverso 3, sono determinanti in particolare:
^a	la sua importanza per le specie vegetali e animali protette, minacciate e rare;
^b	la sua funzione compensatrice per l'economia della natura;
^c	la sua importanza per il collegamento dei biotopi degni di protezione;
^d	la sua particolarità biologica o il suo carattere tipico.
⁷	L'autore o il responsabile di un intervento su un biotopo degno di protezione deve essere tenuto a prendere provvedimenti per assicurarne la migliore protezione possibile, la ricostituzione oppure almeno una sostituzione confacente.

SR 451 Legge federale del 1o luglio 1966 sulla protezione della natura e del paesaggio (LPN) LPN Art. 18^b
¹	I Cantoni provvedono alla protezione e alla manutenzione dei biotopi d'importanza regionale e locale.
²	Nelle regioni sfruttate intensivamente all'interno e all'esterno degli insediamenti, i Cantoni provvedono a una compensazione ecologica con boschetti campestri, siepi, cespugli ripuali o altra vegetazione conforme alla natura e al sito. Deve essere tenuto conto degli interessi dell'utilizzazione agricola.

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 29 Garanzie procedurali generali - 1 In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole.
¹	In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole.
²	Le parti hanno diritto d'essere sentite.
³	Chi non dispone dei mezzi necessari ha diritto alla gratuità della procedura se la sua causa non sembra priva di probabilità di successo. Ha inoltre diritto al patrocinio gratuito qualora la presenza di un legale sia necessaria per tutelare i suoi diritti.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
¹	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
²	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
³	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
⁴	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
⁵	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.