1C_658/2017 - 2018-09-18 - Aménagement public et droit public des constructions

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

1C 658/2017

Urteil vom 18. September 2018

I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Chaix, präsidierendes Mitglied,
Bundesrichter Karlen, Kneubühler,
Gerichtsschreiber Kessler Coendet.

Verfahrensbeteiligte
1. A.________,
2. B.________,
3. C.________,
4. D.________,
5. E.________,
Beschwerdeführer,
alle vertreten durch Rechtsanwältin Diana Göllrich,

gegen

F.________ AG,
Beschwerdegegnerin,
vertreten durch Advokat Lukas Polivka,

Bau- und Gastgewerbeinspektorat Basel-Stadt,
Rittergasse 4, Postfach, 4001 Basel,
Baurekurskommission des Kantons Basel-Stadt,
Münsterplatz 11, Postfach, 4001 Basel.

Gegenstand
Bauentscheid,

Beschwerde gegen das Urteil des Appellationsgerichts des Kantons Basel-Stadt als Verwaltungsgericht, Dreiergericht, vom 25. September 2017
(VD.2016.216, VD.2016.217, VD.2016.218).

Sachverhalt:

A.
Die F.________ AG (Bauherrschaft) beabsichtigt, in Basel ein neues Bürohaus mit Wohnnutzung am Steinengraben 28-36 und daran angrenzend ein Wohnhaus an der Leonhardstrasse 27 zu errichten. Dafür sollen die Wohnhäuser Steinengraben 30-36 und Leonhardstrasse 27 abgebrochen und das Eckgebäude Steinengraben 28 umgebaut werden. Das Bau- und Gastgewerbeinspektorat des Kantons Basel-Stadt erteilte dafür mit Bauentscheid vom 16. März 2016 die Bewilligung und wies die dagegen gerichteten Einsprachen ab. Zu den Einsprechern gehörten A.________, B.________, C.________, D.________ und E.________.
Die Baurekurskommission des Kantons Basel-Stadt hiess die Rechtsmittel der Einsprecher mit Entscheid vom 31. August 2016 teilweise gut, soweit sie darauf eintrat. Sie wies das Verfahren in Bezug auf die Ersatzpflanzung der zu fällenden Bäume an das Bau- und Gastgewerbeinspektorat zurück; im Übrigen wies sie die vorgebrachten Rügen zurück.

B.
Sowohl die Einsprecher als auch die Bauherrschaft zogen diesen Entscheid mit Rekursen an das Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt als Verwaltungsgericht weiter. Mit Urteil vom 25. September 2017 wies dieses die Rechtsmittel der Einsprecher ab und hiess jenes der Bauherrschaft gut. Im Ergebnis hob es den Entscheid der Rekurskommission vom 31. August 2016 auf und stellte den Bauentscheid vom 16. März 2016 wieder her.

C.
Gegen das Urteil des Appellationsgerichts führen A.________, B.________, C.________, D.________ und E.________ mit Eingabe vom 30. November 2017 Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht. Sie beantragen, das angefochtene Urteil sei aufzuheben und die Bewilligung für das Bauvorhaben sei zu verweigern.
Die Bauherrschaft ersucht um Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Das Appellationsgericht schliesst auf Abweisung der Beschwerde. Die Baurekurskommission hat Verzicht auf Vernehmlassung erklärt. Das Bau- und Gastgewerbeinspektorat hat sich nicht vernehmen lassen.
In der Replik vom 27. März 2018 halten die Beschwerdeführer an den gestellten Rechtsbegehren fest. In der Folge haben sich die Verfahrensbeteiligten nicht mehr geäussert.

D.
Der Präsident der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung hat der Beschwerde mit Verfügung vom 9. Januar 2018 die aufschiebende Wirkung zuerkannt.

Erwägungen:

1.

1.1. Angefochten ist ein kantonal letztinstanzlicher Endentscheid über eine baurechtliche Bewilligung (Art. 82 lit. a , Art. 86 Abs. 1 lit. d und Art. 90 BGG). Dagegen steht die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten offen; ein Ausschlussgrund nach Art. 83 BGG liegt nicht vor.

1.2. Umstritten ist die Beschwerdebefugnis der Beschwerdeführer. Diese haben am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen und sind durch die Abweisung ihrer Rechtsbegehren formell beschwert (Art. 89 Abs. 1 lit. a BGG). Nach den Feststellungen der Vorinstanz ist die Beschwerdeführerin 5 Mieterin und sind die Beschwerdeführer 1 bis 4 deren Untermieter in den streitbetroffenen Liegenschaften. Sie sind daher vom Gebäudeabbruch und Neubauprojekt besonders betroffen (Art. 89 Abs. 1 lit. b BGG). Die Beschwerdegegnerin bestreitet, dass sie ein schutzwürdiges Anfechtungsinteresse gemäss Art. 89 Abs. 1 lit. c BGG haben. Gemäss der Vorinstanz hat die Beschwerdegegnerin mit der Beschwerdeführerin 5 einen Vergleich bzw. Verträge abgeschlossen, wonach das Mietverhältnis bis zwei Monate nach Vorliegen einer rechtskräftigen Baubewilligung bestehen bleibt.
In der bundesgerichtlichen Rechtsprechung wird den Mietern ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung eines Entscheids über den Abbruch oder den Umbau der von ihnen genutzten Liegenschaft zugebilligt (vgl. Urteile 1C 279/2016 vom 27. Februar 2017 E. 1; 1C 572/2011 vom 3. April 2012 E. 1.2; vgl. auch Urteil 1P.718/2003 vom 22. April 2004 E. 1 unter der Geltung des früheren Bundesgesetzes über die Organisation der Bundesrechtspflege vom 16. Dezember 1943). Diese Rechtsprechung bezieht sich auf Mieter, welche in der fraglichen Baute wohnen.
Die Beschwerdeführerin 5 hat den gemieteten Wohnraum als Zwischennutzung Untermietern wie den Beschwerdeführern 1 bis 4 überlassen. Auch wenn sie ihren Hauptwohnsitz an einen anderen Ort verlegt haben sollte, ändert dies aufgrund der besonderen vertraglichen Regelung mit der Beschwerdegegnerin nichts an ihrem gesicherten Nutzungsrecht. Die Beschwerdeführerin 5 hat auch nicht zu erkennen gegeben, dass sie eine Nutzung dieser Räumlichkeiten definitiv aufgegeben hätte. Die beschwerdeweise beantragte Aufhebung der Baubewilligung würde ihr einen praktischen Nutzen vermitteln. Somit ist bei ihr ein schutzwürdiges Interesse im Sinne von Art. 89 Abs. 1 lit. c BGG gegeben. Da auf die in ihrem Namen erhobene Beschwerde ohnehin einzutreten ist, kann offenbleiben, ob die Beschwerdeführer 1 bis 4 als Untermieter ebenfalls legitimiert sind. Die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen geben keinen Anlass zu Bemerkungen.

2.

2.1. Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann geltend gemacht werden, der angefochtene Entscheid verletze Bundesrecht, Völkerrecht oder kantonale verfassungsmässige Rechte (Art. 95 lit. a , b und c BGG). Die Verletzung des übrigen kantonalen Rechts kann abgesehen von hier nicht relevanten Ausnahmen gemäss Art. 95 lit. d BGG vor Bundesgericht nicht gerügt werden; zulässig ist jedoch der Vorwurf, die Anwendung dieses Rechts führe zu einer Verletzung von Bundesrecht, namentlich des verfassungsmässigen Willkürverbots (BGE 138 I 143 E. 2 S. 149 f.).

2.2. Die Beschwerdeführer beanstanden in verschiedener Hinsicht eine willkürliche Handhabung kantonalen Rechts. Nach der ständigen Praxis des Bundesgerichts liegt Willkür in der Rechtsanwendung vor, wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft. Das Bundesgericht hebt einen Entscheid aber nur auf, wenn nicht bloss die Begründung, sondern auch das Ergebnis unhaltbar ist. Dass eine andere Lösung ebenfalls als vertretbar oder gar zutreffender erscheint, genügt nicht (BGE 141 I 70 E. 2.2 S. 72; 137 I 1 E. 2.4 S. 5; je mit Hinweisen).

2.3. Eine Willkürrüge betrifft die Frage, ob das zur Diskussion stehende Projekt genügend Wohnraumersatz bietet. Gemäss § 7 Abs. 1 des kantonalen Gesetzes vom 5. Juni 2013 über die Wohnraumförderung (WRFG, SG 861.500) bedarf jeder Abbruch von Gebäuden, die vorwiegend Wohnzwecken dienen, einer Bewilligung. Die Abbruchbewilligung wird vorbehältlich der Einhaltung der nutzungsplanerischen Vorschriften zum Wohnanteil erteilt, wenn in der Folge mindestens gleich viel Wohnraum entsteht (§ 7 Abs. 3 lit. a WRFG) oder das zulässige Mass der baulichen Nutzung in einem städtebaulich sinnvollen Rahmen ausgeschöpft wird und der Anteil der Wohnnutzung gleich bleibt (§ 7 Abs. 3 lit. b WRFG). Im Streit liegt die Tragweite der Wendung "mindestens gleich viel Wohnraum entsteht" gemäss § 7 Abs. 3 lit. a WRFG. Die Anwendbarkeit dieser Bestimmung ist unbestritten. Das vorliegende Projekt erstreckt sich über mehrere Gebäude. Nach der Vorinstanz ist für das Verständnis von § 7 Abs. 3 lit. a WRFG eine ganzheitliche bzw. projektbezogene und nicht eine gebäudebezogene Sichtweise massgebend. Bei diesem Vergleich hat sie auch die Wohnflächen im umzubauenden Eckgebäude Steinengraben 28 eingerechnet. Die Beschwerdeführer wehren sich gegen den flächenmässigen
Einbezug dieses Eckgebäudes. Dieses Gebäude werde nicht abgebrochen und es entstehe dort kein neuer Wohnraum. Die Auffassung im angefochtenen Urteil verstosse gegen den klaren Wortlaut von § 7 Abs. 3 lit. a WRFG und sei im Ergebnis unhaltbar.

2.4. Die Regelung in § 7 Abs. 1 und Abs. 3 lit. a WRFG hat den Regelfall eines Ersatzneubaus für ein einziges Gebäude vor Augen. Dies wird durch § 5 der Vollzugsverordnung (Verordnung vom 17. Juni 2014 über den Abbruch und die Zweckentfremdung von Wohnraum; VAZW; SG 730.400) verdeutlicht. Danach entsteht mindestens gleich viel Wohnraum, wenn die massgebliche Vergleichsfläche des Neubaus gleich oder grösser ist als diejenige des abzureissenden Gebäudes. Der Wortlaut von § 7 Abs. 3 lit. a WRFG schliesst nicht in klarer Weise die von den kantonalen Instanzen angestellte, gebäudeübergreifende Betrachtungsweise aus. Im Gegensatz zur Ansicht der Beschwerdeführer spricht der Wortlaut von § 7 Abs. 3 lit. a WRFG weder klar für die eine noch für die andere Lesart, weshalb die Bestimmung einer weitergehenden Auslegung bedarf. Neben dem Wortlaut der massgeblichen Bestimmung sind der Zweck der Regelung und der Sinnzusammenhang, in dem die Norm steht, zu berücksichtigen. Schliesslich dient auch die Entstehungsgeschichte als Hilfsmittel, um den Sinn der Norm zu erkennen (vgl. BGE 141 II 220 E. 3.3.1 S. 225 mit Hinweisen).

2.5. Die Vorinstanz erwägt unter Bezugnahme auf den unterinstanzlichen Baurekurskommissionsentscheid, dass nach den Gesetzesmaterialien die Schaffung von attraktivem Wohnraum gefördert und eine städtebauliche Veränderung nicht verunmöglicht werden solle. Sie betont damit stärker den gesetzlichen Zweck, dass Ersatzwohnraum geschaffen werde. Demgegenüber stellen die Beschwerdeführer den Erhalt des bestehenden Wohnraums an einem Standort ins Zentrum ihrer Argumentation und fordern eine restriktive Auslegung.
Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung, die zur kantonalen Vorgängergesetzgebung (Gesetz über Abbruch und Zweckentfremdung von Wohnhäusern [GAZW] vom 20. November 1975) ergangen ist, ist letztere umso weniger streng auszulegen, je mehr die zu bekämpfende Wohnungsnot abklingt (vgl. BGE 99 Ia 35 E. 3c S. 41; Urteile vom 10. Februar 1982 E. 4, in: ZBl 84/1983 S. 375, und 1P.13/2000 vom 4. April 2000 E. 3a). Die Beschwerdeführer geben an, dass die Leerstandsquote in den letzten Jahren tief sei; dem widerspricht die Gegenseite nicht substanziiert. Ein solcher Umstand kann für eine restriktive Auslegung des Gesetzes sprechen. Im angefochtenen Urteil wird in allgemeiner Weise ausgeführt, dass das WRFG eine Lockerung im Vergleich zum GAZW darstelle. Ob die Vorinstanz allerdings im Rahmen des WRFG eine grundlegende Abkehr von der Gesetzesauslegung in Abhängigkeit von der Lage am Wohnungsmarkt vollziehen will, wird im angefochtenen Urteil nicht deutlich festgehalten. Darauf kommt es aber letztlich nicht entscheidend an. Die von den kantonalen Instanzen vertretene Auffassung hält bei der konkreten Konstellation unter dem Blickwinkel des Willkürverbots selbst einer strengen Gesetzesauslegung stand.
Das fragliche Projekt erstreckt sich über mehrere aneinander gebaute Häuser. Das umzubauende Eckgebäude gehört gemäss der Vorinstanz funktional und von der Fassadengestaltung her als integraler Bestandteil zu diesem Projekt. Diese Aspekte werden in der Beschwerdeschrift nicht substanziiert bestritten. Unter diesen Umständen ist es nicht unhaltbar, wenn der gesamte Gebäudekomplex als Einheit und damit als Vergleichsbasis für den Ersatzwohnraum genommen wird, selbst wenn ein Eckgebäude dabei lediglich umgebaut wird. Wie es sich verhält, wenn ein Bauprojekt den Um- und Neubau von nicht aneinander gebauten Häusern betrifft, braucht vorliegend nicht entschieden zu werden. Demzufolge geht der Willkürvorwurf betreffend Wohnraumersatz fehl.

3.
Ein zusätzlicher Rügekomplex richtet sich gegen die natur- bzw. baumschutzrechtliche Beurteilung des Projekts.

3.1. Ein Teil des bestehenden, hofseitigen Gartens der Liegenschaften wurde als schützenswertes Naturobjekt im Sinne von § 4 Abs. 2 lit. l des kantonalen Gesetzes vom 25. Januar 1995 über den Natur- und Landschaftsschutz (NLG; SG 789.100) eingestuft. Nach dieser Bestimmung können naturnahe Begrünung und unversiegelte Flächen, die das Stadt- und Ortsbild und dessen ökologische Qualität mitbestimmen, ein schützenswertes Objekt bilden. Die Vorinstanz teilt die Ansicht der Unterinstanzen, dass dem Garten aufgrund seiner Funktion als Trittsteinbiotop Schutzqualität zukomme. Weiter geht sie mit den Unterinstanzen einig, dass fünf Einzelbäume auf dem Areal Objekte im Sinne des kantonalen Baumschutzgesetzes vom 16. Oktober 1980 (BSchG; SG 789.700) bilden.

3.2. Die Zerstörung dieses Biotops und die Fällung der angesprochenen Bäume hat die Vorinstanz mit dem überwiegenden Interesse der Beschwerdegegnerin an der Erstellung des Neubauprojekts samt Tiefgarage gerechtfertigt. Die nach § 6 BSchG erforderliche Baumfällbewilligung hat sie geschützt. Weiter hat die Vorinstanz die im Bauentscheid festgehaltenen Wiederherstellungs- bzw. Ersatzmassnahmen als ausreichend erachtet. Durch den Bauentscheid wird die Beschwerdegegnerin in diesem Sinne verpflichtet, die Umgebung mit naturnahen Elementen als vielfältigen Lebensraum zu gestalten. Es seien überwiegend standortheimische und landschaftstypische Pflanzen zu verwenden. Als Ersatz für die gefällten Bäume wird die Anpflanzung von drei mittel- bis grosskronigen Bäumen auf nicht unterkellertem Areal und von zwei mittelkronigen Ersatzbäumen auf unterkellertem Areal angeordnet. Die Dicke der durchwurzelbaren Erdschicht muss im Bereich von Baumpflanzungen mindestens 100 cm betragen. Der Beschwerdegegnerin wird weiter die Pflicht zu einer im Einzelnen konkretisierten Dachbegrünung sowie zu näher umschriebenen Massnahmen für den Vogelschutz bzw. zur Wahrung von Nistmöglichkeiten von Tieren an Gebäuden oder Bäumen auferlegt.
Der Bauentscheid enthält im Übrigen im Sinne einer Nebenbestimmung gemäss § 51 Abs. 2 der kantonalen Bau- und Planungsverordnung vom 19. Dezember 2000 (BPV; GS 730.110) den Vorbehalt, dass die Beschwerdegegnerin vor Baubeginn einen detaillierten Umgebungs- und Bepflanzungsplan sowie einen Baumbestandesplan zur Genehmigung einzureichen hat. Auch diese Nebenbestimmung hat die Vorinstanz für rechtmässig erachtet.
Die Beschwerdeführer bestreiten, dass die im Bauentscheid angeordneten Massnahmen, insbesondere die Ersatzpflanzung der fünf Bäume, durchführbar sind bzw. zur Kompensation des Verlusts ausreichen. Zudem verletzt die Nebenbestimmung über die vorbehaltenen Pläne nach ihrer Meinung den Grundsatz der Einheit des Bauentscheids.

3.3. Das Koordinationsgebot (Art. 25a RPG [SR 700]) verlangt, dass die für die Errichtung einer Baute erforderlichen Verfügungen materiell und soweit möglich formell koordiniert ergehen (Abs. 1-3). Der Grundsatz der Einheit des Bauentscheids lässt die teilweise Bewilligung einer Baute oder Überbauung nur zu, wenn der bewilligte Teil unabhängig vom nicht bewilligten Teil beurteilt werden kann. Auch bei einer Aufteilung eines Bauvorhabens in verschiedene Teilschritte und Bewilligungsverfahren sind die Gesamtauswirkungen des Vorhabens zu prüfen (BGE 124 II 293 E. 26b S. 346 f.). Demnach kann die Aufteilung einer Baubewilligung in mehrere Zwischen- oder Teilverfügungen gegen das Gebot der materiellen Koordination gemäss Art. 25a RPG und der umfassenden Interessenabwägung verstossen, wenn sich einzelne Aspekte oder Anlagenteile nicht sinnvoll isoliert beurteilen lassen, sondern eine Gesamtschau verlangen (Urteil 1C 150/2009 vom 8. September 2009 E. 2.2 mit Hinweisen). Nach allgemeinen Grundsätzen dürfen jedoch im Baubewilligungsverfahren die Farbgebung der Fassaden oder andere Einzelheiten der Aussenraumgestaltung einer nachträglichen Definition und Entscheidung vorbehalten werden, wenn diese nicht mit anderen Bewilligungen koordiniert
werden müssen (vgl. Urteil 1C 327/2016 vom 22. März 2017 E. 9.3 unter Hinweis auf ZAUGG/LUDWIG, Baugesetz des Kantons Bern vom 9. Juni 1985, 4. Aufl. 2013 Band I., N. 17 zu Art. 38-39 BauG/BE).
Lässt sich eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Lebensräume unter Abwägung aller Interessen nicht vermeiden, so hat der Verursacher für besondere Massnahmen zu deren bestmöglichem Schutz, für Wiederherstellung oder ansonsten für angemessenen Ersatz gemäss Art. 18 Abs. 1 ter NHG [SR 451] i.V.m. Art. 14 Abs. 6 und 7 NHV [SR 451.1] zu sorgen (vgl. Urteil 1C 164/2012 vom 30. Januar 2013 E. 6.1). Wiederherstellungs- und Ersatzmassnahmen nach Art. 18 Abs. 1 ter NHG sind integrale Bestandteile des Bauvorhabens und unterliegen der Koordinationspflicht gemäss Art. 25a RPG. Allerdings ist es auch bei derartigen Vorhaben zuweilen unumgänglich, dass der Grundsatzentscheid über die Zulässigkeit eines Vorhabens vor dem Entscheid über weitere Bewilligungen getroffen werden muss. Eine solche Aufteilung kann zulässig sein, sofern die erforderliche materielle und (soweit möglich) formelle Koordination der Entscheide nicht vereitelt wird (vgl. Urteil 1C 156/2012 vom 12. Oktober 2012 E. 6.2.2 in: URP 2013 S. 357).
Im vorliegenden Fall kann offenbleiben, ob es sich bei dem geschützten Gartenbereich um ein Biotop von lokaler Bedeutung im Sinne von Art. 18b NHG handelt. Auch wenn dieser Gartenbereich nur nach kantonalem Recht geschützt sein sollte, unterliegt die danach vorgeschriebene Wiederherstellungs- und Ersatzpflicht (vgl. § 9 NLG) in analoger Weise dem Koordinationsgebot gemäss Art. 25a RPG. Bezüglich des kantonal geregelten Baumschutzes ist ebenfalls eine Koordinationspflicht zu bejahen, soweit - wie vorliegend - Ersatzanpflanzungen beim Neubau auf dem Areal verlangt werden.

3.4. Im Hinblick auf den Ersatzgarten ergibt sich aus dem Bauentscheid der Mindestanteil an Grünflächen auf dem Areal und es werden qualitative Vorgaben für die Neubepflanzung festgelegt. Im angefochtenen Urteil wird erläutert, dass keine Anhaltspunkte für das Vorhandensein gefährdeter oder sonst für die städtische Fauna und Flora wichtiger Arten vorgebracht worden seien. Grossflächige Nutzungseinschränkungen hat die Vorinstanz für den Ersatzgarten abgelehnt. Im Rahmen des vorbehaltenen Nachverfahrens sind insbesondere die genauen Standorte der Grünflächen und deren Ausgestaltung sowie die verwendeten Pflanzenarten zu klären.
Vor Bundesgericht wenden die Beschwerdeführer im Wesentlichen ein, die Vorgaben im Bauentscheid zum Ersatzgarten seien nicht konkret formuliert und würden eine Beurteilung der Angemessenheit der Naturschutzmassnahmen nicht ermöglichen. Im angefochtenen Urteil wird auf den Vorwurf, dass angeblich im Bauentscheid konkrete Wiederherstellungs- bzw. Ersatzmassnahmen bezüglich des Gartens fehlen, eingegangen. Diese Erwägungen nehmen Bezug auf die gegenteilige, fachliche Beurteilung durch die Stadtgärtnerei. Letztere hat sich namentlich in der Stellungnahme vom 20. Juni 2016 zu ihrer Vegetationsaufnahme im bestehenden Gartenbereich und zur Bewertung der Qualität des Ersatzes bei den angeordneten Massnahmen geäussert.
Damit der ersatzweise zu schaffende Garten als Trittsteinbiotop die gebotene Vernetzungsfunktion langfristig ausüben kann, reicht es im konkreten Fall aus, dass die Vorgaben im Bauentscheid im Wesentlichen dauerhaft eine naturnahe Bepflanzung und eine Ausgestaltung als vielfältigen Lebensraum verlangen. Mit der Festlegung der angesprochenen Parameter im Bauentscheid als Wiederherstellungs- bzw. Ersatzmassnahmen für den Garten durfte es vorliegend sein Bewenden haben.

3.5. Weiter hat sich die Vorinstanz eingehend mit den Rahmenbedingungen des Bauentscheids zum Ersatz der fünf Bäume befasst. Nach ihren Feststellungen verfügt die Erdschicht über der Tiefgarage gemäss dem bewilligten Bauprojekt über die im Bauentscheid verlangte Mächtigkeit. Eine solche Überdeckung sei ausreichend, damit sich mittelkronige Bäume uneingeschränkt entwickeln können. Ausserdem sind in den bewilligten Bauplänen beim Aussenraum Aussparungen aus der Tiefgarage ausgeschieden, die nach Ansicht der Vorinstanz insgesamt die Anpflanzung von drei mittelkronigen Bäumen ermöglichen. Es sei zwar zu erwarten, dass diese Bäume ihre Wurzeln über die Aussparung hinaus in den überdeckten Bereich über der Tiefgarage ausschlagen werden. Grössere Aussparungen seien aber nicht nötig. Auch über der Tiefgarage sei die Erdschicht - wie dargelegt - ausreichend dick für mittelkronige Bäume. Aufgrund dessen erachtet die Vorinstanz die angeordnete Ersatzpflanzung von zwei Bäumen auf unterkellertem und drei Bäumen auf nicht unterkellertem Bereich als grundsätzlich erfüllbar. Darüber hinaus geht die Vorinstanz davon aus, dass eine allfällige Abdichtung bzw. Sanierung der bewilligten Tiefgarage in den nächsten 70 Jahren unterirdisch erfolgen könne,
so dass die Ersatzbäume nicht wieder gefällt werden müssten. Bei den Überlegungen zu den Ersatzbäumen hat sich die Vorinstanz wiederum auf Stellungnahmen der Stadtgärtnerei gestützt; ebenso hat sie die abweichende Beurteilung durch einen Baumschutzexperten, dem die unterinstanzliche Baurekurskommission gefolgt war, gewürdigt. In der Beschwerdeschrift werden keine konkreten Anhaltspunkte aufgezeigt, dass die geschilderten Feststellungen und Prognosen der Vorinstanz offensichtlich unzutreffend sein sollen. Bei dieser Sachlage durfte sie den Ersatz der fünf Bäume aufgrund der Vorgaben im Bauentscheid als sichergestellt betrachten. Die davon abweichenden Vorbringen der Beschwerdeführer überzeugen nicht. Die spezifische Baumart und der genaue Standort spielen bei den fünf Bäumen keine derart erhebliche Rolle, dass sie bereits im Bauentscheid festzulegen waren.

3.6. Ebenso wenig ist es zu beanstanden, dass die im Bauentscheid vorbehaltenen Umgebungs-, Bepflanzungs- und Baumbestandespläne erst vor Baubeginn zur Genehmigung eingereicht werden müssen. Die Pflicht zur Nachreichung dieser Pläne hat die Vorinstanz zutreffend als Suspensivbedingung qualifiziert; den Beschwerdeführern kann nicht beigepflichtet werden, wenn sie diese als blosse Auflagen ansehen (vgl. zur Unterscheidung Urteil 1C 398/2016 vom 2. Februar 2017 E. 2.6 in: ZBl 118/2017 S. 614). An dieser Schlussfolgerung ändert es nichts, dass der Beginn der Abbrucharbeiten nicht an die vorbehaltene Genehmigung dieser Pläne gekoppelt ist. Wesentlich ist die Umsetzbarkeit der fraglichen Massnahmen beim Neubau. Soweit es im Übrigen - unabhängig von den genannten Plänen - um die oben bei E. 3.2 erwähnte Wahrung von Nistmöglichkeiten geht, ergibt sich aus der entsprechenden Nebenbestimmung, dass die Abklärungen zur Gefahr allfälliger Beeinträchtigungen im Nachgang zum Bauentscheid an den bestehenden Bäumen und Gebäuden - und somit bereits vor der Fällung bzw. dem Abbruch - durchgeführt werden müssen.

3.7. Wie aus den vorstehenden Erwägungen (oben E. 3.4 bis 3.6) hervorgeht, verletzt der Vorbehalt im Bauentscheid zur Nachreichung der genannten Detailpläne betreffend Natur- und Baumschutz das Koordinationsgebot von Art. 25a RPG nicht. Entgegen der Meinung der Beschwerdeführer wurden die vorgeschriebenen Wiederherstellungs- und Ersatzmassnahmen für den Gartenbereich und die fünf Einzelbäume in genügender Weise im Rahmen des Bauentscheids bestimmt. Auch in der Sache verstösst es weder gegen Art. 18 Abs. 1 ter NHG, soweit diese Vorschrift anwendbar ist, noch in willkürlicher Weise gegen das einschlägige kantonale Recht, dass die Vorinstanz die fraglichen Anordnungen als ausreichende Schutzmassnahmen eingestuft hat. Das angefochtene Urteil ist in diesem Punkt nicht mangelhaft begründet, sondern genügt den Anforderungen von Art. 29 Abs. 2 BV (vgl. dazu BGE 142 I 135 E. 2.1 S. 145 mit Hinweisen).

4.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten den unterliegenden Beschwerdeführern aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 und 5 BGG). Diese haben der Beschwerdegegnerin unter solidarischer Haftbarkeit eine angemessene Parteientschädigung für das bundesgerichtliche Verfahren auszurichten (Art. 68 Abs. 1 , 2 und 4 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden den Beschwerdeführern auferlegt.

3.
Die Beschwerdeführer haben der Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 4'000.-- zu bezahlen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Bau- und Gastgewerbeinspektorat Basel-Stadt, der Baurekurskommission des Kantons Basel-Stadt, und dem Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt als Verwaltungsgericht, Dreiergericht, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 18. September 2018

Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Das präsidierende Mitglied: Chaix

Der Gerichtsschreiber: Kessler Coendet

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 82 Principe - Le Tribunal fédéral connaît des recours:
^a	contre les décisions rendues dans des causes de droit public;
^b	contre les actes normatifs cantonaux;
^c	qui concernent le droit de vote des citoyens ainsi que les élections et votations populaires.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 86 Autorités précédentes en général - 1 Le recours est recevable contre les décisions:
¹	Le recours est recevable contre les décisions:
^a	du Tribunal administratif fédéral;
^b	du Tribunal pénal fédéral;
^c	de l'Autorité indépendante d'examen des plaintes en matière de radio-télévision;
^d	des autorités cantonales de dernière instance, pour autant que le recours devant le Tribunal administratif fédéral ne soit pas ouvert.
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs qui statuent comme autorités précédant immédiatement le Tribunal fédéral, sauf dans les cas où une autre loi fédérale prévoit qu'une décision d'une autre autorité judiciaire peut faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
³	Pour les décisions revêtant un caractère politique prépondérant, les cantons peuvent instituer une autorité autre qu'un tribunal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 83 Exceptions - Le recours est irrecevable contre:
^a	les décisions concernant la sûreté intérieure ou extérieure du pays, la neutralité, la protection diplomatique et les autres affaires relevant des relations extérieures, à moins que le droit international ne confère un droit à ce que la cause soit58 jugée par un tribunal;
^b	les décisions relatives à la naturalisation ordinaire;
^c	les décisions en matière de droit des étrangers qui concernent:
^c1	l'entrée en Suisse,
^c2	une autorisation à laquelle ni le droit fédéral ni le droit international ne donnent droit,
^c3	l'admission provisoire,
^c4	l'expulsion fondée sur l'art. 121, al. 2, de la Constitution ou le renvoi,
^c5	les dérogations aux conditions d'admission,
^c6	la prolongation d'une autorisation frontalière, le déplacement de la résidence dans un autre canton, le changement d'emploi du titulaire d'une autorisation frontalière et la délivrance de documents de voyage aux étrangers sans pièces de légitimation;
^d	les décisions en matière d'asile qui ont été rendues:
^d1	par le Tribunal administratif fédéral, sauf celles qui concernent des personnes visées par une demande d'extradition déposée par l'État dont ces personnes cherchent à se protéger,
^d2	par une autorité cantonale précédente et dont l'objet porte sur une autorisation à laquelle ni le droit fédéral ni le droit international ne donnent droit;
^e	les décisions relatives au refus d'autoriser la poursuite pénale de membres d'autorités ou du personnel de la Confédération;
^f	les décisions en matière de marchés publics:
^fbis	les décisions du Tribunal administratif fédéral concernant les décisions visées à l'art. 32i de la loi fédérale du 20 mars 2009 sur le transport de voyageurs65;
^f1	si elles ne soulèvent pas de question juridique de principe; sont réservés les recours concernant des marchés du Tribunal administratif fédéral, du Tribunal pénal fédéral, du Tribunal fédéral des brevets, du Ministère public de la Confédération et des autorités judiciaires supérieures des cantons, ou
^f2	si la valeur estimée du marché à adjuger est inférieure à la valeur seuil déterminante visée à l'art. 52, al. 1, et fixée à l'annexe 4, ch. 2, de la loi fédérale du 21 juin 2019 sur les marchés publics63;
^g	les décisions en matière de rapports de travail de droit public qui concernent une contestation non pécuniaire, sauf si elles touchent à la question de l'égalité des sexes;
^h	les décisions en matière d'entraide administrative internationale, à l'exception de l'assistance administrative en matière fiscale;
ⁱ	les décisions en matière de service militaire, de service civil ou de service de protection civile;
^j	les décisions en matière d'approvisionnement économique du pays qui sont prises en cas de pénurie grave;
^k	les décisions en matière de subventions auxquelles la législation ne donne pas droit;
^l	les décisions en matière de perception de droits de douane fondée sur le classement tarifaire ou le poids des marchandises;
^m	les décisions sur l'octroi d'un sursis de paiement ou sur la remise de contributions; en dérogation à ce principe, le recours contre les décisions sur la remise de l'impôt fédéral direct ou de l'impôt cantonal ou communal sur le revenu et sur le bénéfice est recevable, lorsqu'une question juridique de principe se pose ou qu'il s'agit d'un cas particulièrement important pour d'autres motifs;
ⁿ	les décisions en matière d'énergie nucléaire qui concernent:
ⁿ¹	l'exigence d'un permis d'exécution ou la modification d'une autorisation ou d'une décision,
ⁿ²	l'approbation d'un plan de provision pour les coûts d'évacuation encourus avant la désaffection d'une installation nucléaire,
ⁿ³	les permis d'exécution;
^o	les décisions en matière de circulation routière qui concernent la réception par type de véhicules;
^p	les décisions du Tribunal administratif fédéral en matière de télécommunications, de radio et de télévision et en matière postale qui concernent:70
^p1	une concession ayant fait l'objet d'un appel d'offres public,
^p2	un litige découlant de l'art. 11a de la loi du 30 avril 1997 sur les télécommunications71;
^p3	un litige au sens de l'art. 8 de la loi du 17 décembre 2010 sur la poste73;
^q	les décisions en matière de médecine de transplantation qui concernent:
^q1	l'inscription sur la liste d'attente,
^q2	l'attribution d'organes;
^r	les décisions en matière d'assurance-maladie qui ont été rendues par le Tribunal administratif fédéral sur la base de l'art. 3474 de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal administratif fédéral (LTAF)75;
^s	les décisions en matière d'agriculture qui concernent:
^s1	...
^s2	la délimitation de zones dans le cadre du cadastre de production;
^t	les décisions sur le résultat d'examens ou d'autres évaluations des capacités, notamment en matière de scolarité obligatoire, de formation ultérieure ou d'exercice d'une profession;
^u	les décisions relatives aux offres publiques d'acquisition (art. 125 à 141 de la loi du 19 juin 2015 sur l'infrastructure des marchés financiers79);
^v	les décisions du Tribunal administratif fédéral en cas de divergences d'opinion entre des autorités en matière d'entraide judiciaire ou d'assistance administrative au niveau national;
^w	les décisions en matière de droit de l'électricité qui concernent l'approbation des plans des installations électriques à courant fort et à courant faible et l'expropriation de droits nécessaires à la construction ou à l'exploitation de telles installations, si elles ne soulèvent pas de question juridique de principe.
^x	les décisions en matière d'octroi de contributions de solidarité au sens de la loi fédérale du 30 septembre 2016 sur les mesures de coercition à des fins d'assistance et les placements extrafamiliaux antérieurs à 198183, sauf si la contestation soulève une question juridique de principe ou qu'il s'agit d'un cas particulièrement important pour d'autres motifs;
^y	les décisions prises par le Tribunal administratif fédéral dans des procédures amiables visant à éviter une imposition non conforme à une convention internationale applicable dans le domaine fiscal;
^z	les décisions citées à l'art. 71c, al. 1, let. b, de la loi du 30 septembre 2016 sur l'énergie86 concernant les autorisations de construire et les autorisations relevant de la compétence des cantons destinées aux installations éoliennes d'intérêt national qui y sont nécessairement liées, sauf si la contestation soulève une question juridique de principe.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 89 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
¹	A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
^a	a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire;
^b	est particulièrement atteint par la décision ou l'acte normatif attaqué, et
^c	a un intérêt digne de protection à son annulation ou à sa modification.
²	Ont aussi qualité pour recourir:
^a	la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux ou, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions;
^b	l'organe compétent de l'Assemblée fédérale en matière de rapports de travail du personnel de la Confédération;
^c	les communes et les autres collectivités de droit public qui invoquent la violation de garanties qui leur sont reconnues par la constitution cantonale ou la Constitution fédérale;
^d	les personnes, organisations et autorités auxquelles une autre loi fédérale accorde un droit de recours.
³	En matière de droits politiques (art. 82, let. c), quiconque a le droit de vote dans l'affaire en cause a qualité pour recourir.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 89 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
¹	A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
^a	a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire;
^b	est particulièrement atteint par la décision ou l'acte normatif attaqué, et
^c	a un intérêt digne de protection à son annulation ou à sa modification.
²	Ont aussi qualité pour recourir:
^a	la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux ou, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions;
^b	l'organe compétent de l'Assemblée fédérale en matière de rapports de travail du personnel de la Confédération;
^c	les communes et les autres collectivités de droit public qui invoquent la violation de garanties qui leur sont reconnues par la constitution cantonale ou la Constitution fédérale;
^d	les personnes, organisations et autorités auxquelles une autre loi fédérale accorde un droit de recours.
³	En matière de droits politiques (art. 82, let. c), quiconque a le droit de vote dans l'affaire en cause a qualité pour recourir.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 25^a Principes de la coordination - 1 Une autorité chargée de la coordination est désignée lorsque l'implantation ou la transformation d'une construction ou d'une installation nécessite des décisions émanant de plusieurs autorités.
¹	Une autorité chargée de la coordination est désignée lorsque l'implantation ou la transformation d'une construction ou d'une installation nécessite des décisions émanant de plusieurs autorités.
²	L'autorité chargée de la coordination:
^a	peut prendre les dispositions nécessaires pour conduire les procédures;
^b	veille à ce que toutes les pièces du dossier de requête soient mises en même temps à l'enquête publique;
^c	recueille les avis circonstanciés relatifs au projet auprès de toutes les autorités cantonales et fédérales concernées par la procédure;
^d	veille à la concordance matérielle ainsi que, en règle générale, à une notification commune ou simultanée des décisions.
³	Les décisions ne doivent pas être contradictoires.
⁴	Ces principes sont applicables par analogie à la procédure des plans d'affectation.

SR 451 Loi fédérale du 1er juillet 1966 sur la protection de la nature et du paysage (LPN) LPN Art. 18
¹	La disparition d'espèces animales et végétales indigènes doit être prévenue par le maintien d'un espace vital suffisamment étendu (biotopes), ainsi que par d'autres mesures appropriées. Lors de l'application de ces mesures, il sera tenu compte des intérêts dignes de protection de l'agriculture et de la sylviculture.
^1bis	Il y a lieu de protéger tout particulièrement les rives, les roselières et les marais, les associations végétales forestières rares, les haies, les bosquets, les pelouses sèches et autres milieux qui jouent un rôle dans l'équilibre naturel ou présentent des conditions particulièrement favorables pour les biocénoses.56
^1ter	Si, tous intérêts pris en compte, il est impossible d'éviter des atteintes d'ordre technique aux biotopes dignes de protection, l'auteur de l'atteinte doit veiller à prendre des mesures particulières pour en assurer la meilleure protection possible, la reconstitution ou, à défaut, le remplacement adéquat.57
²	Dans la lutte contre les ravageurs, notamment dans la lutte au moyen de substances toxiques, il faut éviter de mettre en danger des espèces animales et végétales dignes de protection.
³	La Confédération peut favoriser la réacclimatation en des lieux appropriés d'espèces ne vivant plus à l'état sauvage en Suisse ou menacées d'extinction.
⁴	La législation fédérale sur la chasse et la protection des oiseaux ainsi que sur la pêche est réservée.

SR 451.1 Ordonnance du 16 janvier 1991 sur la protection de la nature et du paysage (OPN) OPN Art. 14 Protection des biotopes
¹	La protection des biotopes doit assurer, notamment de concert avec la compensation écologique (art. 15) et les dispositions relatives à la protection des espèces (art. 20), la survie de la flore et de la faune sauvage indigènes.
²	La protection des biotopes est notamment assurée par:
^a	des mesures visant à sauvegarder et, si nécessaire, à reconstituer leurs particularités et leur diversité biologique;
^b	un entretien, des soins et une surveillance assurant à long terme l'objectif de la protection;
^c	des mesures d'aménagement permettant d'atteindre l'objectif visé par la protection, de réparer les dégâts existants et d'éviter des dégâts futurs;
^d	la délimitation de zones tampon suffisantes du point de vue écologique;
^e	l'élaboration de données scientifiques de base.
³	Les biotopes sont désignés comme étant dignes de protection sur la base:
^a	de la liste des milieux naturels dignes de protection figurant à l'annexe 1, caractérisés notamment par des espèces indicatrices;
^b	des espèces de la flore et de la faune protégées en vertu de l'art. 20;
^c	des poissons et écrevisses menacés, conformément à la législation sur la pêche;
^d	des espèces végétales et animales rares et menacées, énumérées dans les Listes rouges publiées ou reconnues par l'OFEV;
^e	d'autres critères, tels que les exigences des espèces migratrices ou la connexion des sites fréquentés par les espèces.
⁵	Les cantons prévoient une procédure de constatation appropriée pour prévenir toute détérioration de biotopes dignes de protection et toute violation des dispositions de protection des espèces figurant à l'art. 20.
⁶	Une atteinte d'ordre technique qui peut entraîner la détérioration de biotopes dignes de protection ne peut être autorisée que si elle s'impose à l'endroit prévu et qu'elle correspond à un intérêt prépondérant. Pour l'évaluation du biotope lors de la pesée des intérêts, outre le fait qu'il soit digne de protection selon l'al. 3, les caractéristiques suivantes sont notamment déterminantes:
^a	son importance pour les espèces végétales et animales protégées, menacées et rares;
^b	son rôle dans l'équilibre naturel;
^c	son importance pour la connexion des biotopes entre eux;
^d	sa particularité ou son caractère typique.
⁷	L'auteur ou le responsable d'une atteinte doit être tenu de prendre des mesures optimales pour assurer la protection, la reconstitution ou, à défaut, le remplacement adéquat du biotope.

SR 451 Loi fédérale du 1er juillet 1966 sur la protection de la nature et du paysage (LPN) LPN Art. 18^b
¹	Les cantons veillent à la protection et à l'entretien des biotopes d'importance régionale et locale.
²	Dans les régions où l'exploitation du sol est intensive à l'intérieur et à l'extérieur des localités, les cantons veillent à une compensation écologique sous forme de bosquets champêtres, de haies, de rives boisées ou de tout autre type de végétation naturelle adaptée à la station. Ce faisant, ils tiennent compte des besoins de l'agriculture.

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 29 Garanties générales de procédure - 1 Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
¹	Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
²	Les parties ont le droit d'être entendues.
³	Toute personne qui ne dispose pas de ressources suffisantes a droit, à moins que sa cause paraisse dépourvue de toute chance de succès, à l'assistance judiciaire gratuite. Elle a en outre droit à l'assistance gratuite d'un défenseur, dans la mesure où la sauvegarde de ses droits le requiert.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.