Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

9C 209/2024

Urteil vom 18. Juli 2024

III. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Stadelmann, präsidierendes Mitglied,
Bundesrichterinnen Moser-Szeless, Scherrer Reber,
Gerichtsschreiberin Dormann.

Verfahrensbeteiligte
A.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Markus Oehrli,
Beschwerdeführer,

gegen

Ausgleichskasse des Kantons Zürich, Röntgenstrasse 17, 8005 Zürich,
Beschwerdegegnerin.

Gegenstand
Alters- und Hinterlassenenversicherung,

Beschwerde gegen das Urteil des Sozialversicherungsgerichts des Kantons Zürich vom 7. Februar 2024 (AB.2023.00031).

Sachverhalt:

A.
Der 1942 geborene A.________ war und ist Eigentümer von mehreren Mehrfamilienhäusern. Nachdem das kantonale Steueramt Zürich A.________ im Zusammenhang mit Liegenschaftsverkäufen als gewerbsmässigen Liegenschaftenhändler behandelt hatte, qualifizierte es insbesondere zwei Mehrfamilienhäuser in dessen Eigentum (B.________ und C.________) als Geschäftsvermögen. Dementsprechend meldete es der Ausgleichskasse des Kantons Zürich im Frühjahr 2022 für die Jahre 2017 und 2018 ein Einkommen des A.________ aus selbstständiger Erwerbstätigkeit (Mieterträge aus den zwei genannten Liegenschaften) und entsprechend investiertes Eigenkapital.
Gestützt darauf berücksichtigte die Ausgleichskasse ein Erwerbseinkommen von Fr. 361'584.- (2017) und Fr. 645'960.- (2018), Zins auf dem investierten Eigenkapital von Fr. 2'446'000.- resp. Fr. 2'547'000.- und den Freibetrag für Personen im AHV-Alter. Mit Verfügungen vom 22. November 2022setzte sie die persönlichen Sozialversicherungsbeiträge (samt Verwaltungskosten) des A.________ auf Fr. 34'186.05 (2017) und Fr. 61'737.05 (2018) fest; gleichzeitig verpflichtete sie A.________ zur Zahlung von entsprechendem Verzugszins. Daran hielt sie mit Einspracheentscheid vom 21. April 2023 fest.

B.
Die dagegen erhobene Beschwerde wies das Sozialversicherungsgericht des Kantons Zürich mit Urteil vom 7. Februar 2024 ab.

C.
A.________ lässt mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beantragen, unter Aufhebung des Urteils vom 7. Februar 2024 seien die Liegenschaften als Privatvermögen zu qualifizieren; eventualiter sei die Sache zur erneuten Beurteilung an das kantonale Gericht resp. die Ausgleichskasse zurückzuweisen.

Erwägungen:

1.

1.1. Der angefochtene Entscheid betrifft in der Hauptsache Beiträge für die Alters- und Hinterlassenenversicherung (AHV), die Invalidenversicherung (IV), die Erwerbsersatzordnung (EO) und an die Familienausgleichskasse (FAK). Die Dritte öffentlich-rechtliche Abteilung ist zuständig für Beschwerden betreffend die AHV, die IV und die EO (vgl. Art. 82 lit. a

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 82 Principe - Le Tribunal fédéral connaît des recours:
a	contre les décisions rendues dans des causes de droit public;
b	contre les actes normatifs cantonaux;
c	qui concernent le droit de vote des citoyens ainsi que les élections et votations populaires.

BGG sowie Art. 31 lit. b

SR 173.110.131 Règlement du 20 novembre 2006 du Tribunal fédéral (RTF) RTF Art. 31 Troisième Cour de droit public - (art. 22 LTF)
a	impôts et taxes;
b	assurance-vieillesse et survivants;
c	assurance-invalidité;
d	allocations pour perte de gain (y compris maternité);
e	assurance-maladie;
f	prévoyance professionnelle (art. 73 et 74 de la loi fédérale du 25 juin 1982 sur la prévoyance professionnelle, vieillesse, survivants et invalidité29);
g	...

, c und d des Reglements für das Bundesgericht vom 20. November 2006 [BGerR; SR 173.110.131]). Nach Art. 32 lit. e

SR 173.110.131 Règlement du 20 novembre 2006 du Tribunal fédéral (RTF) RTF Art. 32 Quatrième Cour de droit public - (art. 22 LTF)
a	assurance-invalidité;
b	assurance-accidents;
c	assurance-chômage;
d	assurance sociale cantonale;
e	allocations familiales;
f	aide sociale et aide dans des situations de détresse selon l'art. 12 Cst.32;
g	assurance militaire;
h	...
i	prestations complémentaires;
j	prestations transitoires pour chômeurs âgés.

BGerR fallen Familienzulagen und damit Streitigkeiten über FAK-Beiträge zwar in die Zuständigkeit der Vierten öffentlich-rechtlichen Abteilung. Es ist indessen aus prozessökonomischen Gründen sinnvoll, dass die Dritte öffentlich-rechtliche Abteilung auch über die Beschwerde entscheidet, soweit sie FAK-Beiträge betrifft (vgl. Urteile 9C 319/2022 vom 23. Oktober 2023 E. 1.1; 9C 85/2022 vom 31. Mai 2022 E. 1.1).

1.2. Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann eine Rechtsverletzung nach Art. 95 f

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
a	du droit fédéral;
b	du droit international;
c	de droits constitutionnels cantonaux;
d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
e	du droit intercantonal.

. BGG gerügt werden. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
1	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
2	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

BGG). Dennoch prüft es - offensichtliche Fehler vorbehalten - nur die in seinem Verfahren gerügten Rechtsmängel (Art. 42 Abs. 1 f

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
1	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
1bis	Lorsqu'une procédure en matière civile a été menée en anglais devant l'autorité précédente, les mémoires peuvent être rédigés en anglais.15
2	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.16 17
3	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
4	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique18. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
a	le format du mémoire et des pièces jointes;
b	les modalités de la transmission;
c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.19
5	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
6	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
7	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

. BGG; BGE 135 II 384 E. 2.2.1). Eine qualifizierte Rügepflicht gilt hinsichtlich der Verletzung von Grundrechten. Das Bundesgericht prüft eine solche Rüge nur insofern, als sie in der Beschwerde präzise vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
1	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
2	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

BGG; BGE 136 I 49 E. 1.4.1). Es legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
1	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
2	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
3	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.100

BGG). Es kann ihre Sachverhaltsfeststellung von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
a	du droit fédéral;
b	du droit international;
c	de droits constitutionnels cantonaux;
d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
e	du droit intercantonal.

BGG beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Verfahrensausgang entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
1	Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
2	Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.90

und Art. 105 Abs. 2

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
1	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
2	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
3	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.100

BGG).

2.

2.1. Vom Einkommen aus selbstständiger Erwerbstätigkeit werden Beiträge an die AHV und IV, für EO-Erwerbsersatz und für Leistungen der FAK erhoben. Die Beitragspflicht und -bemessung richtet sich (weitgehend) nach den Bestimmungen des AHVG (Art. 3

SR 831.10 Loi fédérale du 20 décembre 1946 sur l'assurance-vieillesse et survivants (LAVS) LAVS Art. 3 Personnes tenues de payer des cotisations - 1 Les assurés sont tenus de payer des cotisations tant qu'ils exercent une activité lucrative.27
1	Les assurés sont tenus de payer des cotisations tant qu'ils exercent une activité lucrative.27
1bis	Les personnes sans activité lucrative sont tenues de payer des cotisations à compter du 1er janvier de l'année qui suit la date à laquelle elles ont 20 ans révolus. Cette obligation cesse à la fin du mois au cours duquel elles atteignent l'âge de référence fixé à l'art. 21, al. 1.28
2	Ne sont pas tenus de payer des cotisations:
a	les enfants qui exercent une activité lucrative, jusqu'au 31 décembre de l'année où ils ont accompli leur 17e année;
3	Sont réputés avoir payé eux-mêmes des cotisations, pour autant que leur conjoint ait versé des cotisations équivalant au moins au double de la cotisation minimale:
a	les conjoints sans activité lucrative d'assurés exerçant une activité lucrative;
b	les personnes qui travaillent dans l'entreprise de leur conjoint si elles ne touchent aucun salaire en espèces.33
4	L'al. 3 est aussi applicable pendant les années civiles au cours desquelles:
a	le mariage est conclu ou dissous;
b	le conjoint exerçant une activité lucrative perçoit une rente de vieillesse ou l'ajourne.34

und 8

SR 831.10 Loi fédérale du 20 décembre 1946 sur l'assurance-vieillesse et survivants (LAVS) LAVS Art. 8 - 1 Une cotisation de 8.1 % est perçue sur le revenu provenant d'une activité indépendante. Pour calculer la cotisation, le revenu est arrondi au multiple de 100 francs immédiatement inférieur. S'il est inférieur à 60 500 francs44 mais s'élève au moins à 10 100 francs45 par an, le taux de cotisation est ramené jusqu'à 4.35 % selon un barème dégressif établi par le Conseil fédéral.
1	Une cotisation de 8.1 % est perçue sur le revenu provenant d'une activité indépendante. Pour calculer la cotisation, le revenu est arrondi au multiple de 100 francs immédiatement inférieur. S'il est inférieur à 60 500 francs44 mais s'élève au moins à 10 100 francs45 par an, le taux de cotisation est ramené jusqu'à 4.35 % selon un barème dégressif établi par le Conseil fédéral.
2	Si le revenu annuel de l'activité indépendante est égal ou inférieur à 10 000 francs46, l'assuré paie la cotisation minimale de 435 francs par an47, sauf si ce montant a déjà été perçu sur son salaire déterminant. Dans ce cas, l'assuré peut demander que la cotisation due sur le revenu de l'activité indépendante soit perçue au taux le plus bas du barème dégressif.

f. AHVG; Art. 2 f

SR 831.20 Loi fédérale du 19 juin 1959 sur l'assurance-invalidité (LAI) LAI Art. 2 - Sont soumis à l'obligation de payer des cotisations les assurés et les employeurs désignés aux art. 3 et 12 de la LAVS12.

. IVG; Art. 26 f

SR 834.1 Loi fédérale du 25 septembre 1952 sur les allocations pour perte de gain (Loi sur les allocations pour perte de gain, LAPG) - Loi sur les allocations pour perte de gain LAPG Art. 26 Principe - Les prestations prévues par la présente loi sont couvertes par:
a	les suppléments aux cotisations dues au titre de la LAVS159;
b	les ressources tirées du fonds de compensation du régime des allocations pour perte de gain.

. EOG [SR 834.1]; Art. 16

SR 836.2 Loi fédérale du 24 mars 2006 sur les allocations familiales et les aides financières aux organisations familiales (Loi sur les allocations familiales, LAFam) - Loi sur les allocations familiales LAFam Art. 16 Financement - 1 Les cantons règlent le financement des allocations familiales et des frais d'administration.
1	Les cantons règlent le financement des allocations familiales et des frais d'administration.
2	Les cotisations sont calculées en pour cent du revenu soumis à cotisations dans l'AVS.
3	Les cantons décident si, au sein d'une même caisse de compensation pour allocations familiales, le même taux de cotisation est appliqué aux revenus soumis à cotisations dans l'AVS des salariés et à ceux des personnes exerçant une activité lucrative indépendante.31
4	Les cotisations des personnes exerçant une activité lucrative indépendante ne sont prélevées que sur la part de revenu qui équivaut au montant maximal du gain assuré dans l'assurance-accidents obligatoire.32

FamZG [SR 836.2]).

2.2.

2.2.1. Gemäss Art. 4 Abs. 1

SR 831.10 Loi fédérale du 20 décembre 1946 sur l'assurance-vieillesse et survivants (LAVS) LAVS Art. 4 Calcul des cotisations - 1 Les cotisations des assurés qui exercent une activité lucrative sont calculées en pour-cent du revenu provenant de l'exercice de l'activité dépendante et indépendante.
1	Les cotisations des assurés qui exercent une activité lucrative sont calculées en pour-cent du revenu provenant de l'exercice de l'activité dépendante et indépendante.
2	Le Conseil fédéral peut excepter du calcul des cotisations:
a	les revenus provenant d'une activité lucrative exercée à l'étranger;
b	le revenu de l'activité lucrative obtenu après l'âge de référence au sens de l'art. 21, al. 1, jusqu'à concurrence d'une fois et demie le montant minimal de la rente de vieillesse prévu à l'art. 34, al. 5; le Conseil fédéral donne aux assurés la possibilité de renoncer à l'exception du calcul des cotisations.

AHVG werden die Beiträge der erwerbstätigen Versicherten in Prozenten des Einkommens aus unselbstständiger und selbstständiger Erwerbstätigkeit festgesetzt. Einkommen aus selbstständiger Erwerbstätigkeit ist jedes Erwerbseinkommen, das nicht Entgelt für in unselbstständiger Stellung geleistete Arbeit darstellt (Art. 9 Abs. 1

SR 831.10 Loi fédérale du 20 décembre 1946 sur l'assurance-vieillesse et survivants (LAVS) LAVS Art. 9 2. Notion et détermination - 1 Le revenu provenant d'une activité indépendante comprend tout revenu du travail autre que la rémunération pour un travail accompli dans une situation dépendante.
1	Le revenu provenant d'une activité indépendante comprend tout revenu du travail autre que la rémunération pour un travail accompli dans une situation dépendante.
2	Pour déterminer le revenu provenant d'une activité indépendante sont déduits du revenu brut:48
a	les frais généraux nécessaires à l'acquisition du revenu brut;
b	les amortissements et les réserves d'amortissement autorisés par l'usage commercial et correspondant à la perte de valeur subie;
c	les pertes commerciales effectives qui ont été comptabilisées;
d	les sommes que l'exploitant verse, durant la période de calcul, à des institutions de prévoyance en faveur du personnel de l'entreprise, pour autant que toute autre utilisation soit exclue, ou pour des buts de pure utilité publique;
e	les versements personnels à des institutions de prévoyance professionnelle dans la mesure où ils correspondent à la part habituellement prise en charge par l'employeur;
f	l'intérêt du capital propre engagé dans l'entreprise; le taux d'intérêt correspond au rendement annuel moyen des emprunts en francs suisses des débiteurs suisses autres que les collectivités publiques.
3	Le revenu provenant d'une activité indépendante et le capital propre engagé dans l'entreprise sont déterminés par les autorités fiscales cantonales et communiqués aux caisses de compensation.52
4	Les caisses de compensation ajoutent au revenu communiqué par les autorités fiscales les déductions admissibles selon le droit fiscal des cotisations dues en vertu de l'art. 8 de la présente loi, de l'art. 3, al. 1, de la loi fédérale du 19 juin 1959 sur l'assurance-invalidité (LAI)53 et de l'art. 27, al. 2, de la loi du 25 septembre 1952 sur les allocations pour perte de gain54. Elles reconstituent à 100 % le revenu communiqué en fonction des taux de cotisation applicables.55

AHVG). Art. 17

SR 831.101 Règlement du 31 octobre 1947 sur l'assurance-vieillesse et survivants (RAVS) RAVS Art. 17 Notion du revenu provenant d'une activité indépendante - Est réputé revenu provenant d'une activité lucrative indépendante au sens de l'art. 9, al. 1, LAVS, tout revenu acquis dans une situation indépendante provenant de l'exploitation d'une entreprise commerciale, industrielle, artisanale, agricole ou sylvicole, de l'exercice d'une profession libérale ou de toute autre activité, y compris les bénéfices en capital et les bénéfices réalisés lors du transfert d'éléments de fortune au sens de l'art. 18, al. 2, LIFD91, et les bénéfices provenant de l'aliénation d'immeubles agricoles ou sylvicoles conformément à l'art. 18, al. 4, LIFD, à l'exception des revenus provenant de participations déclarées comme fortune commerciale selon l'art. 18, al. 2, LIFD.

AHVV (SR 831.101) enthält folgende Begriffsdefinition: Als Einkommen aus selbstständiger Erwerbstätigkeit im Sinne dieser Bestimmung gelten alle in selbstständiger Stellung erzielten Einkünfte aus einem Handels-, Industrie-, Gewerbe-, Land- und Forstwirtschaftsbetrieb, aus einem freien Beruf, sowie aus jeder anderen selbstständigen Erwerbstätigkeit, einschliesslich der Kapital- und Überführungsgewinne nach Art. 18 Abs. 2

SR 642.11 Loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l'impôt fédéral direct (LIFD) LIFD Art. 18 Principe - 1 Sont imposables tous les revenus provenant de l'exploitation d'une entreprise commerciale, industrielle, artisanale, agricole ou sylvicole, de l'exercice d'une profession libérale ou de toute autre activité lucrative indépendante.
1	Sont imposables tous les revenus provenant de l'exploitation d'une entreprise commerciale, industrielle, artisanale, agricole ou sylvicole, de l'exercice d'une profession libérale ou de toute autre activité lucrative indépendante.
2	Tous les bénéfices en capital provenant de l'aliénation, de la réalisation ou de la réévaluation comptable d'éléments de la fortune commerciale font partie du produit de l'activité lucrative indépendante. Le transfert d'éléments de la fortune commerciale dans la fortune privée ou dans une entreprise ou un établissement stable sis à l'étranger est assimilé à une aliénation. La fortune commerciale comprend tous les éléments de fortune qui servent, entièrement ou de manière prépondérante, à l'exercice de l'activité lucrative indépendante; il en va de même pour les participations d'au moins 20 % au capital-actions ou au capital social d'une société de capitaux ou d'une société coopérative, dans la mesure où le détenteur les déclare comme fortune commerciale au moment de leur acquisition. L'art. 18b est réservé.33
3	L'art. 58 s'applique par analogie aux contribuables qui tiennent une comptabilité en bonne et due forme.
4	Les bénéfices provenant de l'aliénation d'immeubles agricoles ou sylvicoles ne sont ajoutés au revenu imposable que jusqu'à concurrence des dépenses d'investissement.

DBG (SR 642.11) und der Gewinne aus der Veräusserung von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken nach Art. 18 Abs. 4

SR 642.11 Loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l'impôt fédéral direct (LIFD) LIFD Art. 18 Principe - 1 Sont imposables tous les revenus provenant de l'exploitation d'une entreprise commerciale, industrielle, artisanale, agricole ou sylvicole, de l'exercice d'une profession libérale ou de toute autre activité lucrative indépendante.
1	Sont imposables tous les revenus provenant de l'exploitation d'une entreprise commerciale, industrielle, artisanale, agricole ou sylvicole, de l'exercice d'une profession libérale ou de toute autre activité lucrative indépendante.
2	Tous les bénéfices en capital provenant de l'aliénation, de la réalisation ou de la réévaluation comptable d'éléments de la fortune commerciale font partie du produit de l'activité lucrative indépendante. Le transfert d'éléments de la fortune commerciale dans la fortune privée ou dans une entreprise ou un établissement stable sis à l'étranger est assimilé à une aliénation. La fortune commerciale comprend tous les éléments de fortune qui servent, entièrement ou de manière prépondérante, à l'exercice de l'activité lucrative indépendante; il en va de même pour les participations d'au moins 20 % au capital-actions ou au capital social d'une société de capitaux ou d'une société coopérative, dans la mesure où le détenteur les déclare comme fortune commerciale au moment de leur acquisition. L'art. 18b est réservé.33
3	L'art. 58 s'applique par analogie aux contribuables qui tiennent une comptabilité en bonne et due forme.
4	Les bénéfices provenant de l'aliénation d'immeubles agricoles ou sylvicoles ne sont ajoutés au revenu imposable que jusqu'à concurrence des dépenses d'investissement.

DBG, mit Ausnahme der Einkünfte aus zu Geschäftsvermögen erklärten Beteiligungen nach Art. 18 Abs. 2

SR 642.11 Loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l'impôt fédéral direct (LIFD) LIFD Art. 18 Principe - 1 Sont imposables tous les revenus provenant de l'exploitation d'une entreprise commerciale, industrielle, artisanale, agricole ou sylvicole, de l'exercice d'une profession libérale ou de toute autre activité lucrative indépendante.
1	Sont imposables tous les revenus provenant de l'exploitation d'une entreprise commerciale, industrielle, artisanale, agricole ou sylvicole, de l'exercice d'une profession libérale ou de toute autre activité lucrative indépendante.
2	Tous les bénéfices en capital provenant de l'aliénation, de la réalisation ou de la réévaluation comptable d'éléments de la fortune commerciale font partie du produit de l'activité lucrative indépendante. Le transfert d'éléments de la fortune commerciale dans la fortune privée ou dans une entreprise ou un établissement stable sis à l'étranger est assimilé à une aliénation. La fortune commerciale comprend tous les éléments de fortune qui servent, entièrement ou de manière prépondérante, à l'exercice de l'activité lucrative indépendante; il en va de même pour les participations d'au moins 20 % au capital-actions ou au capital social d'une société de capitaux ou d'une société coopérative, dans la mesure où le détenteur les déclare comme fortune commerciale au moment de leur acquisition. L'art. 18b est réservé.33
3	L'art. 58 s'applique par analogie aux contribuables qui tiennent une comptabilité en bonne et due forme.
4	Les bénéfices provenant de l'aliénation d'immeubles agricoles ou sylvicoles ne sont ajoutés au revenu imposable que jusqu'à concurrence des dépenses d'investissement.

DBG.

2.2.2. Zum AHV-beitragspflichtigen Einkommen aus der selbstständigen Erwerbstätigkeit gehören auch die Erträge aus Liegenschaften, die zum Geschäftsvermögen gehören (BGE 134 V 250 E. 4.3; Urteil 9C 436/2021 vom 10. Dezember 2021 E. 2.3). Nicht unter den Begriff der selbstständigen Erwerbstätigkeit im Sinne von Art. 4 Abs. 1

SR 831.10 Loi fédérale du 20 décembre 1946 sur l'assurance-vieillesse et survivants (LAVS) LAVS Art. 4 Calcul des cotisations - 1 Les cotisations des assurés qui exercent une activité lucrative sont calculées en pour-cent du revenu provenant de l'exercice de l'activité dépendante et indépendante.
1	Les cotisations des assurés qui exercent une activité lucrative sont calculées en pour-cent du revenu provenant de l'exercice de l'activité dépendante et indépendante.
2	Le Conseil fédéral peut excepter du calcul des cotisations:
a	les revenus provenant d'une activité lucrative exercée à l'étranger;
b	le revenu de l'activité lucrative obtenu après l'âge de référence au sens de l'art. 21, al. 1, jusqu'à concurrence d'une fois et demie le montant minimal de la rente de vieillesse prévu à l'art. 34, al. 5; le Conseil fédéral donne aux assurés la possibilité de renoncer à l'exception du calcul des cotisations.

und Art. 9 Abs. 1

SR 831.10 Loi fédérale du 20 décembre 1946 sur l'assurance-vieillesse et survivants (LAVS) LAVS Art. 9 2. Notion et détermination - 1 Le revenu provenant d'une activité indépendante comprend tout revenu du travail autre que la rémunération pour un travail accompli dans une situation dépendante.
1	Le revenu provenant d'une activité indépendante comprend tout revenu du travail autre que la rémunération pour un travail accompli dans une situation dépendante.
2	Pour déterminer le revenu provenant d'une activité indépendante sont déduits du revenu brut:48
a	les frais généraux nécessaires à l'acquisition du revenu brut;
b	les amortissements et les réserves d'amortissement autorisés par l'usage commercial et correspondant à la perte de valeur subie;
c	les pertes commerciales effectives qui ont été comptabilisées;
d	les sommes que l'exploitant verse, durant la période de calcul, à des institutions de prévoyance en faveur du personnel de l'entreprise, pour autant que toute autre utilisation soit exclue, ou pour des buts de pure utilité publique;
e	les versements personnels à des institutions de prévoyance professionnelle dans la mesure où ils correspondent à la part habituellement prise en charge par l'employeur;
f	l'intérêt du capital propre engagé dans l'entreprise; le taux d'intérêt correspond au rendement annuel moyen des emprunts en francs suisses des débiteurs suisses autres que les collectivités publiques.
3	Le revenu provenant d'une activité indépendante et le capital propre engagé dans l'entreprise sont déterminés par les autorités fiscales cantonales et communiqués aux caisses de compensation.52
4	Les caisses de compensation ajoutent au revenu communiqué par les autorités fiscales les déductions admissibles selon le droit fiscal des cotisations dues en vertu de l'art. 8 de la présente loi, de l'art. 3, al. 1, de la loi fédérale du 19 juin 1959 sur l'assurance-invalidité (LAI)53 et de l'art. 27, al. 2, de la loi du 25 septembre 1952 sur les allocations pour perte de gain54. Elles reconstituent à 100 % le revenu communiqué en fonction des taux de cotisation applicables.55

AHVG sowie Art. 17

SR 831.101 Règlement du 31 octobre 1947 sur l'assurance-vieillesse et survivants (RAVS) RAVS Art. 17 Notion du revenu provenant d'une activité indépendante - Est réputé revenu provenant d'une activité lucrative indépendante au sens de l'art. 9, al. 1, LAVS, tout revenu acquis dans une situation indépendante provenant de l'exploitation d'une entreprise commerciale, industrielle, artisanale, agricole ou sylvicole, de l'exercice d'une profession libérale ou de toute autre activité, y compris les bénéfices en capital et les bénéfices réalisés lors du transfert d'éléments de fortune au sens de l'art. 18, al. 2, LIFD91, et les bénéfices provenant de l'aliénation d'immeubles agricoles ou sylvicoles conformément à l'art. 18, al. 4, LIFD, à l'exception des revenus provenant de participations déclarées comme fortune commerciale selon l'art. 18, al. 2, LIFD.

AHVV fällt die blosse ("private") Verwaltung des eigenen Vermögens. Der daraus resultierende reine Kapitalertrag unterliegt daher nicht der Beitragspflicht; Gleiches gilt für den aus Veräusserung oder Verwertung von Gegenständen des Privatvermögens erzielten ("privaten") Kapitalgewinn, es sei denn, er sei auf eine Erwerbstätigkeit (wie gewerbsmässigen Liegenschaftenhandel) zurückzuführen (BGE 147 V 114 E. 3.3.1; SVR 2019 AHV Nr. 9 S. 24, 9C 65/2018 E. 4.1.1).
Wie im Steuerrecht (vgl. Art. 18 Abs. 2

SR 642.11 Loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l'impôt fédéral direct (LIFD) LIFD Art. 18 Principe - 1 Sont imposables tous les revenus provenant de l'exploitation d'une entreprise commerciale, industrielle, artisanale, agricole ou sylvicole, de l'exercice d'une profession libérale ou de toute autre activité lucrative indépendante.
1	Sont imposables tous les revenus provenant de l'exploitation d'une entreprise commerciale, industrielle, artisanale, agricole ou sylvicole, de l'exercice d'une profession libérale ou de toute autre activité lucrative indépendante.
2	Tous les bénéfices en capital provenant de l'aliénation, de la réalisation ou de la réévaluation comptable d'éléments de la fortune commerciale font partie du produit de l'activité lucrative indépendante. Le transfert d'éléments de la fortune commerciale dans la fortune privée ou dans une entreprise ou un établissement stable sis à l'étranger est assimilé à une aliénation. La fortune commerciale comprend tous les éléments de fortune qui servent, entièrement ou de manière prépondérante, à l'exercice de l'activité lucrative indépendante; il en va de même pour les participations d'au moins 20 % au capital-actions ou au capital social d'une société de capitaux ou d'une société coopérative, dans la mesure où le détenteur les déclare comme fortune commerciale au moment de leur acquisition. L'art. 18b est réservé.33
3	L'art. 58 s'applique par analogie aux contribuables qui tiennent une comptabilité en bonne et due forme.
4	Les bénéfices provenant de l'aliénation d'immeubles agricoles ou sylvicoles ne sont ajoutés au revenu imposable que jusqu'à concurrence des dépenses d'investissement.

Satz 3 DBG und Art. 8 Abs. 2

SR 642.14 Loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l'harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (LHID) LHID Art. 8 Activité lucrative indépendante - 1 Le produit de l'activité lucrative indépendante comprend également tous les bénéfices en capital provenant de l'aliénation, de la réalisation, de la réévaluation comptable, du transfert dans la fortune privée ou dans une entreprise ou un établissement stable sis à l'étranger d'éléments de la fortune commerciale; en sont exclus les bénéfices provenant de l'aliénation d'immeubles agricoles ou sylvicoles, dans la mesure où le produit de l'aliénation est supérieur aux dépenses d'investissement. L'art. 12, al. 4, est réservé.
1	Le produit de l'activité lucrative indépendante comprend également tous les bénéfices en capital provenant de l'aliénation, de la réalisation, de la réévaluation comptable, du transfert dans la fortune privée ou dans une entreprise ou un établissement stable sis à l'étranger d'éléments de la fortune commerciale; en sont exclus les bénéfices provenant de l'aliénation d'immeubles agricoles ou sylvicoles, dans la mesure où le produit de l'aliénation est supérieur aux dépenses d'investissement. L'art. 12, al. 4, est réservé.
2	La fortune commerciale comprend tous les éléments de la fortune qui servent, entièrement ou de manière prépondérante, à l'exercice de l'activité lucrative indépendante; il en va de même pour les participations d'au moins 20 % au capital-actions ou au capital social d'une société de capitaux ou d'une société coopérative, dans la mesure où le détenteur les déclare comme fortune commerciale, au moment de leur acquisition.49
2bis	Lorsqu'un immeuble de l'actif immobilisé est transféré de la fortune commerciale à la fortune privée, le contribuable peut demander que seule la différence entre les dépenses d'investissement et la valeur déterminante pour l'impôt sur le revenu soit imposée au moment du transfert. Dans ce cas, les dépenses d'investissement tiennent lieu de nouvelle valeur déterminante pour l'impôt sur le revenu et l'imposition du reste des réserves latentes à titre de revenu de l'activité lucrative indépendante est différée jusqu'à l'aliénation de l'immeuble.50
2ter	L'affermage d'une exploitation commerciale n'est considéré comme un transfert dans la fortune privée qu'à la demande du contribuable.51
2quater	Lorsque, en cas de partage successoral, seule une partie des héritiers poursuit l'exploitation commerciale, ceux-ci peuvent demander que l'imposition des réserves latentes soit différée jusqu'à la réalisation ultérieure, pour autant que les valeurs déterminantes pour l'impôt sur le revenu soient reprises.52
2quinquies	Les dividendes, les parts de bénéfice, les excédents de liquidation et les avantages appréciables en argent provenant d'actions, de parts à des sociétés à responsabilité limitée, de parts à des sociétés coopératives et de bons de participation ainsi que les bénéfices provenant de l'aliénation de tels droits de participation sont imposables, après déduction des charges imputables, à hauteur de 50 % lorsque ces droits de participation équivalent à 10 % au moins du capital-actions ou du capital social d'une société de capitaux ou d'une société coopérative. Les cantons peuvent prévoir une imposition plus élevée. L'imposition partielle n'est accordée sur les bénéfices d'aliénation que si les droits de participation sont restés propriété du contribuable ou de l'entreprise de personnes pendant un an au moins.53
3	Les réserves latentes d'une entreprise de personnes (entreprise individuelle, société de personnes) ne sont pas imposées lors de restructurations, notamment lors d'une fusion, d'une scission ou d'une transformation, pour autant que cette entreprise reste assujettie à l'impôt en Suisse et que les éléments commerciaux soient repris à leur dernière valeur déterminante pour l'impôt sur le revenu:54
a	en cas de transfert d'éléments patrimoniaux à une autre entreprise de personnes;
b	en cas de transfert d'une exploitation ou d'une partie distincte d'exploitation à une personne morale;
c	en cas d'échange de droits de participation ou de droits de sociétariat suite à des restructurations au sens de l'art. 24, al. 3, ainsi que suite à des concentrations équivalant économiquement à des fusions.55
3bis	Lors d'une restructuration au sens de l'al. 3, let. b, les réserves latentes transférées font l'objet d'un rappel d'impôt selon la procédure prévue à l'art. 53, dans la mesure où, dans les cinq ans suivant la restructuration, des droits de participation ou des droits de sociétariat sont aliénés à un prix supérieur à la valeur fiscalement déterminante du capital propre transféré; la personne morale peut en ce cas faire valoir les réserves latentes correspondantes imposées comme bénéfice.56
4	Lorsque des biens immobilisés nécessaires à l'exploitation sont remplacés, les réserves latentes de ces biens peuvent être reportées sur les biens immobilisés acquis en remploi, si ces biens sont également nécessaires à l'exploitation et se trouvent en Suisse. L'imposition en cas de remplacement d'immeubles par des biens mobiliers est réservée.57

StHG [SR 642.14]) gelten auch im Sozialversicherungsrecht alle Vermögenswerte, die ganz oder vorwiegend der selbstständigen Erwerbstätigkeit dienen, als Geschäftsvermögen (vgl. BGE 147 V 114 E. 3.3.1.1). Für die steuerrechtliche Zuteilung eines Vermögenswertes zum Geschäftsvermögen oder zum Privatvermögen ist auf dessen aktuelle technisch-wirtschaftliche Funktion abzustellen. Ist diese nicht klar erkennbar, was insbesondere bei sogenannten Alternativgütern, wie sie u.a. Liegenschaften darstellen, der Fall sein kann, kommt dem Willen und der Sachdarstellung des Steuerpflichtigen grosse Bedeutung zu (BGE 147 V 114 E. 3.3.1.2 mit Hinweisen).
Abgesehen von der (hier nicht gegebenen) Ausnahmekonstellation gemäss Art. 18 Abs. 2

SR 642.11 Loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l'impôt fédéral direct (LIFD) LIFD Art. 18 Principe - 1 Sont imposables tous les revenus provenant de l'exploitation d'une entreprise commerciale, industrielle, artisanale, agricole ou sylvicole, de l'exercice d'une profession libérale ou de toute autre activité lucrative indépendante.
1	Sont imposables tous les revenus provenant de l'exploitation d'une entreprise commerciale, industrielle, artisanale, agricole ou sylvicole, de l'exercice d'une profession libérale ou de toute autre activité lucrative indépendante.
2	Tous les bénéfices en capital provenant de l'aliénation, de la réalisation ou de la réévaluation comptable d'éléments de la fortune commerciale font partie du produit de l'activité lucrative indépendante. Le transfert d'éléments de la fortune commerciale dans la fortune privée ou dans une entreprise ou un établissement stable sis à l'étranger est assimilé à une aliénation. La fortune commerciale comprend tous les éléments de fortune qui servent, entièrement ou de manière prépondérante, à l'exercice de l'activité lucrative indépendante; il en va de même pour les participations d'au moins 20 % au capital-actions ou au capital social d'une société de capitaux ou d'une société coopérative, dans la mesure où le détenteur les déclare comme fortune commerciale au moment de leur acquisition. L'art. 18b est réservé.33
3	L'art. 58 s'applique par analogie aux contribuables qui tiennent une comptabilité en bonne et due forme.
4	Les bénéfices provenant de l'aliénation d'immeubles agricoles ou sylvicoles ne sont ajoutés au revenu imposable que jusqu'à concurrence des dépenses d'investissement.

DBG hat bei Alternativgütern, die zum Geschäfts- oder zum Privatvermögen gehören können, aus steuer- und AHV-rechtlicher Perspektive aufgrund der entsprechenden Parallelität und des Grundsatzes der Einheit der Rechtsordnung grundsätzlich das Gleiche zu gelten. Vor diesem Hintergrund kann eine Person einen Vermögenswert gegenüber den Steuerbehörden nicht als Geschäftsvermögen deklarieren und damit zumindest implizit eine selbstständige Erwerbstätigkeit geltend machen, um von den steuerrechtlichen Folgen zu profitieren, und anderseits im AHV-Beitragsverfahren behaupten, es fehle an einer selbstständigen Erwerbstätigkeit, um die beitragsrechtlichen Konsequenzen abzuwenden. Ein solch widersprüchliches Verhalten verstösst gegen Treu und Glauben (venire contra factum proprium) und ist nicht zu schützen (BGE 147 V 114 E. 3.3.1.4 mit Hinweisen).

2.3.

2.3.1. Das Einkommen aus selbstständiger Erwerbstätigkeit und das im Betrieb eingesetzte eigene Kapital wird von den kantonalen Steuerbehörden ermittelt und den Ausgleichskassen gemeldet (Art. 9 Abs. 3

SR 831.10 Loi fédérale du 20 décembre 1946 sur l'assurance-vieillesse et survivants (LAVS) LAVS Art. 9 2. Notion et détermination - 1 Le revenu provenant d'une activité indépendante comprend tout revenu du travail autre que la rémunération pour un travail accompli dans une situation dépendante.
1	Le revenu provenant d'une activité indépendante comprend tout revenu du travail autre que la rémunération pour un travail accompli dans une situation dépendante.
2	Pour déterminer le revenu provenant d'une activité indépendante sont déduits du revenu brut:48
a	les frais généraux nécessaires à l'acquisition du revenu brut;
b	les amortissements et les réserves d'amortissement autorisés par l'usage commercial et correspondant à la perte de valeur subie;
c	les pertes commerciales effectives qui ont été comptabilisées;
d	les sommes que l'exploitant verse, durant la période de calcul, à des institutions de prévoyance en faveur du personnel de l'entreprise, pour autant que toute autre utilisation soit exclue, ou pour des buts de pure utilité publique;
e	les versements personnels à des institutions de prévoyance professionnelle dans la mesure où ils correspondent à la part habituellement prise en charge par l'employeur;
f	l'intérêt du capital propre engagé dans l'entreprise; le taux d'intérêt correspond au rendement annuel moyen des emprunts en francs suisses des débiteurs suisses autres que les collectivités publiques.
3	Le revenu provenant d'une activité indépendante et le capital propre engagé dans l'entreprise sont déterminés par les autorités fiscales cantonales et communiqués aux caisses de compensation.52
4	Les caisses de compensation ajoutent au revenu communiqué par les autorités fiscales les déductions admissibles selon le droit fiscal des cotisations dues en vertu de l'art. 8 de la présente loi, de l'art. 3, al. 1, de la loi fédérale du 19 juin 1959 sur l'assurance-invalidité (LAI)53 et de l'art. 27, al. 2, de la loi du 25 septembre 1952 sur les allocations pour perte de gain54. Elles reconstituent à 100 % le revenu communiqué en fonction des taux de cotisation applicables.55

AHVG). Die Angaben der kantonalen Steuerbehörden sind für die Ausgleichskassen verbindlich (Art. 23 Abs. 4

SR 831.101 Règlement du 31 octobre 1947 sur l'assurance-vieillesse et survivants (RAVS) RAVS Art. 23 Détermination du revenu et du capital propre - 1 Pour établir le revenu déterminant, les autorités fiscales cantonales se fondent sur la taxation passée en force de l'impôt fédéral direct. Elles tirent le capital propre engagé dans l'entreprise de la taxation passée en force de l'impôt cantonal adaptée aux valeurs de répartition intercantonales.105
1	Pour établir le revenu déterminant, les autorités fiscales cantonales se fondent sur la taxation passée en force de l'impôt fédéral direct. Elles tirent le capital propre engagé dans l'entreprise de la taxation passée en force de l'impôt cantonal adaptée aux valeurs de répartition intercantonales.105
2	En l'absence d'une taxation passée en force de l'impôt fédéral direct, les données fiscales déterminantes sont tirées de la taxation passée en force de l'impôt cantonal sur le revenu ou, à défaut, de la déclaration vérifiée relative à l'impôt fédéral direct.106
3	Si l'autorité fiscale procède à une taxation fiscale consécutive à une procédure en soustraction d'impôts, les al. 1 et 2 sont applicables par analogie.107
4	Les caisses de compensation sont liées par les données des autorités fiscales cantonales.
5	Si les autorités fiscales cantonales ne peuvent pas communiquer le revenu, les caisses de compensation estimeront le revenu déterminant pour fixer les cotisations et le capital propre engagé dans l'entreprise sur la base des données dont elles disposent. Les personnes tenues de payer des cotisations doivent renseigner les caisses de compensation et, sur demande, produire toutes les pièces utiles.108

AHVV).

2.3.2. Eine steuerrechtliche Qualifikation, die klare steuerrechtliche Konsequenzen nach sich zieht, beruht in aller Regel auf einem bewussten Entscheid der Steuerbehörde in Abwägung der verschiedenen Umstände wie etwa der wirtschaftlichen Gegebenheiten und des Widmungswillens. Angesichts dessen sowie des Grundsatzes der Einheit der Rechtsordnung und des Verweises im Sozialversicherungsrecht auf die steuerrechtlichen Regelungen ist in einem derartigen Fall die von der Steuerbehörde gemeldete - im Steuerverfahren rechtskräftig gewordene - Qualifikation für die Ausgleichskassen grundsätzlich als verbindlich zu erachten. Führt eine durch die Steuerbehörden vorgenommene Qualifikation somit zu einem Entscheid mit steuerrechtlichen Auswirkungen, müssen die AHV-Behörden eigene nähere Abklärungen nur vornehmen, wenn sich ernsthafte Zweifel an der Richtigkeit der Steuermeldung ergeben (BGE 147 V 114 E. 3.4.2). Zu ergänzen ist einschränkend, dass es an dieser Verbindlichkeit der Steuermeldung fehlt, wenn die Steuer (justiz) behörden, z.B. mangels Rechtsschutzinteresses der steuerpflichtigen Person, auf ein Rechtsmittel betreffend die Qualifikation einer Liegenschaft nicht eingetreten sind oder wenn die steuerpflichtige Person gegen die
steuerrechtliche Qualifikation keine Rechtsmittel erhoben, jedoch mit Blick auf das AHV-beitragsrechtliche Verfahren einen Vorbehalt angebracht hat. Diesfalls besteht für die AHV-Behörden im Rahmen ihrer beitragsrechtlichen Einschätzung - ebenfalls - keine zwingende Bindung an die steuerrechtliche Beurteilung (Urteil 9C 416/2023 vom 16. Mai 2024 E. 2.4.3, zur Publikation vorgesehen).

3.
Das kantonale Gericht hat die hier interessierenden Liegenschaften (B.________ und C.________) als Geschäftsvermögen des Beschwerdeführers und die 2017 und 2018 daraus erzielten Mieterträge als beitragspflichtiges Einkommen aus selbstständiger Erwerbstätigkeit betrachtet. Folglich hat es die entsprechende Beitragspflicht bestätigt.
Dabei hat es zunächst die Ausführungen des kantonalen Steueramtes Zürich wiedergegeben und ihnen "vollumfänglich" zugestimmt. Sodann hat es insbesondere erwogen, der Beschwerdeführer habe einerseits gegenüber den Steuerbehörden Geschäftsvermögen deklariert und damit zumindest implizit eine selbstständige Erwerbstätigkeit geltend gemacht, um von den steuerrechtlichen Folgen zu profitieren, und anderseits im AHV-Beitragsverfahren eine selbstständige Erwerbstätigkeit bestritten, um die beitragsrechtlichen Konsequenzen abzuwenden. Ein solch widersprüchliches Verhalten verstosse gegen Treu und Glauben und sei nicht zu schützen.
Ob das kantonale Steueramt den Beschwerdeführer "entgegen seinem Willen" als gewerbsmässigen Liegenschaftshändler qualifiziert habe, sei ohne Belang. Der Betroffene habe in der Folge alles unternommen, um aus dieser Qualifikation "das Maximum herauszuholen". Er habe (im Zusammenhang mit 2010 und 2012 bei den hier interessierenden Liegenschaften angefallenen Unterhaltskosten) mit dem kantonalen Steueramt auch auf dem Rechtsweg um Verlustvorträge gestritten, die im gegebenen Kontext nur bei Geschäftsvermögen möglich seien. Dieses Vorgehen habe denn auch zu einer erheblich tieferen Steuerlast geführt. Der Beschwerdeführer habe durch sein Verhalten (konsequentes und nachdrückliches Verfolgen von fiskalisch günstigen Lösungen) den Willen, die Liegenschaften in seinem Geschäftsvermögen zu halten, manifest geäussert. Dieser Wille könne nicht jederzeit situativ dem jeweiligen Rechtsgebiet angepasst werden. Es sei ohne Weiteres davon auszugehen, dass das kantonale Steueramt die Liegenschaften bewusst, unter Abwägung und Berücksichtigung der verschiedenen Umstände, als Geschäftsvermögen qualifiziert habe. Das ergebe sich insbesondere aus dem mit der Qualifikation erzielten Effekt der Steuerersparnis und daraus, dass bei der Verwaltung
mehrerer Liegenschaften eine erwerbliche Tätigkeit nicht ohne Weiteres ausgeschlossen werden könne. Das gelte umso mehr, als der Beschwerdeführer (seit 2003) weiterhin als Verwaltungsratspräsident der D.________ AG amte, die u.a. (neben "Bautreuhand") Liegenschaftenverwaltungen sowie Kauf und Verkauf von Immobilien und Grundstücken bezwecke.

4.

4.1. Der Beschwerdeführer rügt eine Verletzung seines Anspruchs auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 29 Garanties générales de procédure - 1 Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
1	Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
2	Les parties ont le droit d'être entendues.
3	Toute personne qui ne dispose pas de ressources suffisantes a droit, à moins que sa cause paraisse dépourvue de toute chance de succès, à l'assistance judiciaire gratuite. Elle a en outre droit à l'assistance gratuite d'un défenseur, dans la mesure où la sauvegarde de ses droits le requiert.

BV) und der Rechtsweggarantie (vgl. Art. 29a

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 29a Garantie de l'accès au juge - Toute personne a droit à ce que sa cause soit jugée par une autorité judiciaire. La Confédération et les cantons peuvent, par la loi, exclure l'accès au juge dans des cas exceptionnels.

BV). Er bringt diesbezüglich im Wesentlichen vor, die Ausgleichskasse und das kantonale Gericht hätten hinsichtlich der umstrittenen Beitragspflicht zu Unrecht auf die Stellungnahmen des Steueramtes vom 18. November 2022 und 2. Februar 2023 abgestellt. Dieses sei "nicht zuständige Behörde für eine solche Stellungnahme" resp. "für die AHV-rechtliche Qualifikation (der hier interessierenden Vermögenswerte) als Geschäftsvermögen". Die Vorinstanz habe die einschlägigen Kriterien für die Annahme einer selbstständigen Erwerbstätigkeit nicht eigenständig überprüft; darin liege eine unzulässige freiwillige Kognitionsbeschränkung. Bei den Stellungnahmen des Steueramtes handle es sich nicht um anfechtbare Verfügungen; sie seien keiner gerichtlichen Überprüfung zugänglich gewesen. Er habe keine Möglichkeit gehabt, sich zu den Stellungnahmen des Steueramtes zu äussern.

4.2. Ob diese Argumentation den qualifizierten Anforderungen an die Begründung genügt (vgl. vorangehende E. 1), kann offenbleiben. Wie sich aus dem sogleich Folgenden ergibt, kann ohnehin nicht von einer Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör oder der Rechtsweggarantie gesprochen werden.

4.3. Dass die Ausgleichskasse die Unterlagen des kantonalen Steueramtes Zürich beizog und die darauf beruhenden Stellungnahmen einholte, findet im Untersuchungsgrundsatz von Art. 43 Abs. 1

SR 830.1 Loi fédérale du 6 octobre 2000 sur la partie générale du droit des assurances sociales (LPGA) LPGA Art. 43 Instruction de la demande - 1 L'assureur examine les demandes, prend d'office les mesures d'instruction nécessaires et recueille les renseignements dont il a besoin. Les renseignements donnés oralement doivent être consignés par écrit.
1	L'assureur examine les demandes, prend d'office les mesures d'instruction nécessaires et recueille les renseignements dont il a besoin. Les renseignements donnés oralement doivent être consignés par écrit.
1bis	L'assureur détermine la nature et l'étendue de l'instruction nécessaire.35
2	L'assuré doit se soumettre à des examens médicaux ou techniques si ceux-ci sont nécessaires à l'appréciation du cas et qu'ils peuvent être raisonnablement exigés.
3	Si l'assuré ou d'autres requérants refusent de manière inexcusable de se conformer à leur obligation de renseigner ou de collaborer à l'instruction, l'assureur peut se prononcer en l'état du dossier ou clore l'instruction et36 décider de ne pas entrer en matière. Il doit leur avoir adressé une mise en demeure écrite les avertissant des conséquences juridiques et leur impartissant un délai de réflexion convenable.

ATSG eine formellrechtliche und in der beitragsrechtlichen Anknüpfung an das Steuerrecht (vgl. vorangehende E. 2.2.2 und 2.3) eine materiellrechtliche Grundlage. Ob die Ausgleichskasse die umstrittene Beitragspflicht aus der Qualifikation der fraglichen Vermögenswerte durch die kantonale Steuerbehörde herleiten durfte, ist keine Frage der Kognition oder deren Einschränkung, sondern eine solche des materiellen Rechts, mit der sich das kantonale Gericht durchaus befasst hat. Sodann ergibt sich spätestens aus dem Schreiben des kantonalen Steueramtes vom 18. November 2022, dessen Inhalt dem Beschwerdeführer beim Erlass der Verfügungen vom 22. November 2022 zur Kenntnis gebracht worden war, weshalb es die hier interessierenden Liegenschaften (auch in den Jahren 2017 und 2018) als Geschäftsvermögen betrachtet hatte. Damit hatte der Betroffene Gelegenheit, sich dazu noch vor dem Erlass des Einspracheentscheids (vgl. Art. 42

SR 830.1 Loi fédérale du 6 octobre 2000 sur la partie générale du droit des assurances sociales (LPGA) LPGA Art. 42 Droit d'être entendu - Les parties ont le droit d'être entendues. Il n'est pas nécessaire de les entendre avant une décision sujette à opposition.

ATSG) zu äussern, was er denn auch in der Einsprache vom 20. Dezember 2022 tat. Ebenso trug er diesbezügliche Argumente in der an
die Vorinstanz gerichteten Beschwerde vor, weshalb eine allfällige Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör ohnehin als geheilt zu betrachten wäre (vgl. BGE 142 II 218 E. 2.8.1; 137 I 195 E. 2.3.2).

5.

5.1. In materieller Hinsicht macht der Beschwerdeführer im Wesentlichen geltend, ob eine Liegenschaft zum Privat- oder dem Geschäftsvermögen gehöre, untersuche die Steuerbehörde erst bei deren Verkauf. Bis dahin sei die Qualifikation nicht relevant, weil die Mieterträge sowieso besteuert würden. Die Vorinstanz habe nicht resp. nicht genügend beachtet, dass er sich erfolglos gegen die Qualifikation als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler gewehrt habe, und dass er die hier interessierenden Liegenschaften nicht willkürlich als Geschäftsvermögen deklariert und dafür keine Buchhaltung eingereicht oder Abschreibungen oder Rückstellungen geltend gemacht habe. Diese Punkte seien nicht belanglos, sondern zentral. Es sei legitim und nicht treuwidrig, nach der ungewünschten Qualifikation als Liegenschaftenhändler die damit einhergehenden Vorteile zu nutzen, d.h. auf die (von Amtes wegen vorzunehmende) Verlustverrechnung zu beharren, und dennoch hinsichtlich der Sozialversicherung die ungewünschte steuerrechtliche Qualifikation abzulehnen. Die Vorinstanz habe zu Unrecht "nahezu ausschliesslich" die Verlustverrechnungen (resp. -vorträge) anstatt die einschlägigen Kriterien zur Abgrenzung der privaten Vermögensverwaltung vom gewerbsmässigen
Liegenschaftenhandel berücksichtigt.

5.2. Dass die (impliziten oder ausdrücklichen) vorinstanzlichen Sachverhaltsfeststellungen offensichtlich unrichtig sein oder auf einer Rechtsverletzung beruhen sollen, ist nicht ersichtlich und wird auch nicht geltend gemacht. Sie bleiben daher für das Bundesgericht verbindlich (vgl. vorangehende E. 1.2).

5.3. Die Behauptung des Beschwerdeführers, wonach er sich erfolglos gegen die Qualifikation als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler gewehrt habe, ist nicht näher substanziiert und auch nicht aktenmässig nachvollziehbar; diesbezügliche Weiterungen erübrigen sich. Weshalb der Beschwerdeführer aus der früheren ("ungewünschten") Behandlung als Liegenschaftenhändler "legitime" Steuervorteile hinsichtlich eines (noch) unverkauften Grundstücks ableiten will, wenn doch - gemäss seinen eigenen Ausführungen - das kantonale Steueramt eine solche Qualifikation erst beim Verkauf des fraglichen Grundstücks (und nur für dieses) vorzunehmen hat, bleibt im Dunkeln. Auch aus dieser Argumentation ergibt sich nichts zu seinen Gunsten.

5.4.

5.4.1. Zwar trifft zu, dass Mieterträge unabhängig davon, ob sie aus Geschäfts- oder aus Privatvermögen stammen, der Steuerpflicht unterliegen (vgl. Art. 16 Abs. 1

SR 642.11 Loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l'impôt fédéral direct (LIFD) LIFD Art. 16 - 1 L'impôt sur le revenu a pour objet tous les revenus du contribuable, qu'ils soient uniques ou périodiques.
1	L'impôt sur le revenu a pour objet tous les revenus du contribuable, qu'ils soient uniques ou périodiques.
2	Sont aussi considérés comme revenu les prestations en nature de tout genre dont bénéficie le contribuable, notamment la pension et le logement, ainsi que les produits et marchandises qu'il prélève dans son exploitation et qui sont destinés à sa consommation personnelle; ces prestations sont estimées à leur valeur marchande.
3	Les gains en capital réalisés lors de l'aliénation d'éléments de la fortune privée ne sont pas imposables.

und Art. 21 Abs. 1 lit. a

SR 642.11 Loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l'impôt fédéral direct (LIFD) LIFD Art. 21 - 1 Est imposable le rendement de la fortune immobilière, en particulier:
1	Est imposable le rendement de la fortune immobilière, en particulier:
a	tous les revenus provenant de la location, de l'affermage, de l'usufruit ou d'autres droits de jouissance;
b	la valeur locative des immeubles ou de parties d'immeubles dont le contribuable se réserve l'usage en raison de son droit de propriété ou d'un droit de jouissance obtenu à titre gratuit;
c	les revenus provenant de droits de superficie;
d	les revenus provenant de l'exploitation de gravières, des sablières ou d'autres ressources du sol.
2	La valeur locative est déterminée compte tenu des conditions locales et de l'utilisation effective du logement au domicile du contribuable.

DBG; Art. 7 Abs. 1

SR 642.14 Loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l'harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (LHID) LHID Art. 7 Principe - 1 L'impôt sur le revenu a pour objet tous les revenus du contribuable, qu'ils soient uniques ou périodiques, en particulier le produit d'une activité lucrative dépendante ou indépendante, le rendement de la fortune y compris la valeur locative de l'habitation du contribuable dans son propre immeuble, les prestations d'institutions de prévoyance professionnelle ainsi que les rentes viagères. Quel que soit leur montant, les frais de formation et de formation continue18 à des fins professionnelles assumés par l'employeur, frais de reconversion compris, ne constituent pas des revenus imposables. Les dividendes, les parts de bénéfice, les excédents de liquidation et les avantages appréciables en argent provenant d'actions, de parts à des sociétés à responsabilité limitée, de parts à des sociétés coopératives et de bons de participation (y compris les actions gratuites, les augmentations gratuites de la valeur nominale, etc.) sont imposables à hauteur de 50 % lorsque ces droits de participation équivalent à 10 % au moins du capital-actions ou du capital social d'une société de capitaux ou d'une société coopérative.19 Les cantons peuvent prévoir une imposition plus élevée.20 21
1	L'impôt sur le revenu a pour objet tous les revenus du contribuable, qu'ils soient uniques ou périodiques, en particulier le produit d'une activité lucrative dépendante ou indépendante, le rendement de la fortune y compris la valeur locative de l'habitation du contribuable dans son propre immeuble, les prestations d'institutions de prévoyance professionnelle ainsi que les rentes viagères. Quel que soit leur montant, les frais de formation et de formation continue18 à des fins professionnelles assumés par l'employeur, frais de reconversion compris, ne constituent pas des revenus imposables. Les dividendes, les parts de bénéfice, les excédents de liquidation et les avantages appréciables en argent provenant d'actions, de parts à des sociétés à responsabilité limitée, de parts à des sociétés coopératives et de bons de participation (y compris les actions gratuites, les augmentations gratuites de la valeur nominale, etc.) sont imposables à hauteur de 50 % lorsque ces droits de participatio
1bis	En cas de vente de droits de participation, au sens de l'art. 4a de la loi fédérale du 13 octobre 1965 sur l'impôt anticipé22, à la société de capitaux ou à la société coopérative qui les a émis, le revenu de la fortune est considéré comme étant réalisé dans l'année pendant laquelle la créance d'impôt prend naissance (art. 12, al. 1 et 1bis, de la LF du 13 oct. 1965 sur l'impôt anticipé).23
1ter	Les rendements versés, en cas de vie ou de rachat, d'assurances de capitaux susceptibles de rachat et acquittées au moyen d'une prime unique sont imposables, sauf si ces assurances servent à la prévoyance. La prestation d'assurance est réputée servir à la prévoyance lorsqu'elle est versée à un assuré de 60 ans révolus, en vertu d'un contrat qui a duré au moins cinq ans et qui a été conclu avant le 66e anniversaire de ce dernier. Dans ce cas, la prestation est exonérée.24
2	Les assurances de rentes viagères ainsi que les contrats de rentes viagères et d'entretien viager sont imposables à raison de leur part de rendement. Celle-ci se détermine comme suit:
2	si le rendement est nul ou négatif, la part de rendement est de 0 %.27
a	pour les prestations garanties provenant d'assurances de rentes viagères soumises à la loi du 2 avril 1908 sur le contrat d'assurance (LCA)25, le taux d'intérêt technique maximal (m) défini conformément à l'art. 36, al. 1, de la loi du 17 décembre 2004 sur la surveillance des assurances26 qui était applicable à la conclusion du contrat est déterminant pendant toute la durée de celui-ci:
a1	si le taux d'intérêt est supérieur à zéro, la part de rendement se calcule au moyen de la formule suivante, en arrondissant le résultat au pourcentage entier le plus proche:
b	pour les prestations excédentaires réalisées sur les assurances de rentes viagères qui sont soumises à la LCA, elle est de 70 %;
c	pour les prestations provenant d'assurances de rentes viagères étrangères ou de contrats de rentes viagères ou d'entretien viager, le rendement annualisé, augmenté de 0,5 point de pourcentage, des obligations émises par la Confédération pour une période de dix ans (r) au cours de l'année fiscale concernée et des neuf années précédentes est déterminant:
c1	si le rendement est supérieur à zéro, la part de rendement se calcule au moyen de la formule suivante, en arrondissant le résultat au pourcentage entier le plus proche:
3	Chacun des investisseurs ajoute à ses propres éléments imposables sa part du revenu de placements collectifs au sens de la loi du 23 juin 2006 sur les placements collectifs (LPCC)28; le revenu des parts de placements collectifs qui possèdent des immeubles en propriété directe est uniquement imposable lorsque l'ensemble des revenus du placement excède le rendement de ces immeubles.29
4	Sont seuls exonérés de l'impôt:
a	le produit de l'aliénation des droits de souscription, lorsque les droits patrimoniaux font partie de la fortune privée du contribuable;
b	les gains en capital réalisés sur des éléments de la fortune privée du contribuable. L'art. 12, al. 2, let. a et d, est réservé;
c	les dévolutions de fortune ensuite d'une succession, d'un legs, d'une donation ou de la liquidation du régime matrimonial;
d	les versements provenant d'assurances de capitaux privées susceptibles de rachat, à l'exception des polices de libre-passage. L'al. 1ter est réservé;
e	les prestations en capital versées par l'employeur ou par une institution de prévoyance professionnelle lors d'un changement d'emploi, lorsque le bénéficiaire les réinvesti dans le délai d'un an dans une institution de prévoyance professionnelle ou les utilise pour acquérir une police de libre-passage;
f	les subsides provenant de fonds publics ou privés;
g	les prestations versées en exécution d'une obligation fondée sur le droit de la famille, à l'exception de la pension alimentaire que le conjoint divorcé, séparé judiciairement ou de fait obtient pour lui-même et des contributions d'entretien que l'un des parents reçoit pour les enfants sur lesquels il a l'autorité parentale;
h	la solde du service militaire et l'indemnité de fonction pour service de protection civile, ainsi que l'argent de poche des personnes astreintes au service civil;
hbis	la solde des sapeurs-pompiers de milice, jusqu'à concurrence d'un montant annuel déterminé par le droit cantonal, pour les activités liées à l'accomplissement de leurs tâches essentielles (exercices, services de piquet, cours, inspections et interventions, notamment pour le sauvetage, la lutte contre le feu, la lutte contre les sinistres en général et la lutte contre les sinistres causés par les éléments naturels); les indemnités supplémentaires forfaitaires pour les cadres, les indemnités supplémentaires de fonction, les indemnités pour les travaux administratifs et les indemnités pour les prestations fournies volontairement ne sont pas exonérées;
i	les versements à titre de réparation du tort moral;
k	les revenus perçus en vertu de la législation fédérale sur les prestations complémentaires à l'assurance-vieillesse, survivants et invalidité;
l	les gains provenant des jeux de casino exploités dans les maisons de jeu et autorisés par la loi fédérale du 29 septembre 2017 sur les jeux d'argent (LJAr)34, pour autant que ces gains ne soient pas issus d'une activité lucrative indépendante;
lbis	les gains unitaires jusqu'à concurrence d'un montant d'un million de francs ou du montant supérieur fixé dans le droit cantonal provenant de la participation à un jeu de grande envergure autorisé par la LJAr et de la participation en ligne à des jeux de casino autorisés par la LJAr;
lter	les gains provenant d'un jeu de petite envergure autorisé par la LJAr;
m	les gains unitaires jusqu'au seuil fixé dans le droit cantonal provenant de jeux d'adresse ou de loteries destinés à promouvoir les ventes qui ne sont pas soumis à la LJAr selon l'art. 1, al. 2, let. d et e, de cette loi.
n	les revenus perçus en vertu de la loi fédérale du 19 juin 2020 sur les prestations transitoires pour les chômeurs âgés39.

StHG), weshalb dieser Gesichtspunkt allein keine Zuweisung der entsprechenden Liegenschaft zu einer dieser Kategorien durch die zuständige Steuerbehörde erfordert. In concreto steht indessen Folgendes fest: Bei den hier interessierenden Liegenschaften wurden 2010 resp. 2012 Unterhaltsarbeiten zu erheblichen Kosten vorgenommen, woraus ein "negativ zu versteuerndes Einkommen" von Fr. 222'413.- (2010) resp. Fr. 552'814.- (2012) resultierte. Der Beschwerdeführer differenzierte in seinen Steuererklärungen für die Jahre 2010 bis 2013 klar zwischen "Geschäftsliegenschaften" (hauptsächlich Mehrfamilienhäuser, darunter die hier interessierenden) und "Privatliegenschaften" (einzig das selbstbewohnte Einfamilienhaus). Der Berücksichtigung der Verluste aus den Jahren 2010 und 2012 in nachfolgenden Steuerperioden (Verlustvorträge) stimmte er ausdrücklich zu, oder er setzte sie auf dem Rechtsweg (mittels Einsprache) durch. Damit konnte er seine steuerbaren Einkünfte (Staats- und Gemeindesteuern, direkte Bundessteuer) insgesamt "um über
eine Million Franken" senken. Das wäre nicht möglich gewesen, wenn die Liegenschaften als Privatvermögen gegolten hätten.

5.4.2. Demnach ergibt sich insbesondere angesichts der erheblichen steuerrechtlichen Auswirkungen, dass das kantonale Steueramt Zürich die hier interessierenden Liegenschaften mit der Zulassung von Verlustvorträgen in den Steuerveranlagungen für die Jahre 2011 und 2013 bewusst als Geschäftsvermögen des Beschwerdeführers qualifizierte und behandelte.

5.5.

5.5.1. Es ist nicht ausgeschlossen, dass ein gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler auch Kapitalanlageliegenschaften in seinem Liegenschaftsbestand hält. Eine solche Kapitalanlageliegenschaft gehört grundsätzlich zum Privatvermögen des Pflichtigen, soweit sie nicht als Vorratsimmobilie für den Liegenschaftenhandelsbetrieb erworben wurde (ASA 86 S. 135, 2C 866/2016 E. 3.3). Diese Rechtsprechung steht im konkreten Fall (aufgrund der Willensäusserungen des Beschwerdeführers) der Zuordnung der hier interessierenden Liegenschaften zum Geschäftsvermögen nicht entgegen.

5.5.2. Soweit der Beschwerdeführer angibt, er habe in den Steuererklärungen für die Jahre 2010 bis 2013 einzig aufgrund der zuvor erfolgten Qualifizierung als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler - und insbesondere ohne die betreffenden Grundstücke im Geschäftsvermögen halten zu wollen - Geschäftsliegenschaften deklariert, ergibt sich nichts für ihn: Auch wenn er die Steuererklärungen "als (juristischer) Laie" und ohne "professionellen Steuervertreter" vornahm, ist davon auszugehen, dass er um die Bedeutung der Abgrenzung zwischen Geschäfts- und Privatvermögen und seiner Deklarationen wusste: Einerseits war er nicht nur als Verwaltungsratspräsident der D.________ AG (vgl. vorangehende E. 3 in fine), sondern seit März 2000 auch als Verwaltungsrat und Geschäftsführer der E.________ AG tätig (zur Notorietät von Handelsregistereinträgen vgl. BGE 143 IV 380 E. 1.1.1; 135 III 88 E. 4.1; Urteil 9C 319/2022 vom 23. Oktober 2023 E. 4.4.3.1); anderseits führte er nach eigener Darstellung zwischen 1981 und der Einreichung der Steuererklärung für das Jahr 2010 mehrere Liegenschaftstransaktionen auf eigene Rechnung durch. Bei diesen Gegebenheiten ist nicht nachvollziehbar, weshalb das kantonale Steueramt nicht (auch) auf die Sachdarstellung
des Beschwerdeführers hätte abstellen dürfen.

5.5.3. Es mag sein, dass das kantonale Steueramt nachträglich den "steuerlichen Sachverhalt" insoweit "nicht konsequent beurteilt" hat, als es - auf entsprechende Einsprache hin - für den Unterhalt der Liegenschaft C.________ im Jahr 2019 den (im Vergleich zu den tatsächlichen Kosten um fast Fr. 10'000.- höheren) Pauschalabzug gewährte, die weiteren Mehrfamilienhäuser des Beschwerdeführers bis 2020 im Privatvermögen beliess und der Ausgleichskasse für die Zeit vor 2017 kein beitragspflichtiges Einkommen des Beschwerdeführers meldete. Wie es sich damit verhält, kann indessen offenbleiben. Einerseits stehen hier ausschliesslich Sozialversicherungsbeiträge für die Jahre 2017 und 2018 zur Diskussion, und zwar nur soweit, als sie auf Mieterträge aus den hier interessierenden Liegenschaften entfallen. Anderseits lassen die behaupteten "Inkonsequenzen" nicht darauf schliessen, dass das kantonale Steueramt die bei den Steuerveranlagungen für die Jahre 2011 und 2013 getroffenen Entscheide nachträglich - im Sinne einer bewussten Neuqualifizierung der im Fokus stehenden Liegenschaften - korrigieren wollte.

5.5.4. Im vom Beschwerdeführer angerufenen Urteil 2A.52/2003 vom 23. Januar 2004 geht es um eine geerbte Liegenschaft, die der Erblasser (ohne über die gewöhnliche Vermögensverwaltung hinausgehende Tätigkeit) in seinem Privatvermögen gehalten hatte. Nach dem Erbgang nahm einer der Erben auf seiner entsprechenden Gesamteigentumsquote Abschreibungen vor, was die Steuerbehörde (zu Unrecht) akzeptierte. Mit diesen Gegebenheiten ist der hier zu beurteilende Sachverhalt auch nicht ansatzweise vergleichbar, weshalb sich aus dem genannten Urteil nichts für die Qualifikation der hier interessierenden Grundstücke ergibt.

5.5.5. Nach dem Gesagten fehlen ernsthafte Zweifel an der Richtigkeit der Steuermeldung resp. der vom kantonalen Steueramt vorgenommenen Zuordnung der hier interessierenden Liegenschaften zum Geschäftsvermögen. Dass der Beschwerdeführer bei der steuerrechtlichen Qualifikation einen Vorbehalt für das AHV-beitragsrechtliche Verfahren angebracht haben soll, ist nicht ersichtlich und wird auch nicht geltend gemacht.

5.6. Das kantonale Gericht hat somit kein Recht verletzt, indem es für die umstrittene Beitragspflicht auf die Ausführungen des kantonalen Steueramtes abgestellt und nähere Abklärungen für entbehrlich gehalten hat. Die Beschwerde ist unbegründet.

6.
Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend hat der Beschwerdeführer die Gerichtskosten zu tragen (Art. 66 Abs. 1

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
1	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
2	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
3	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
4	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
5	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 4'500.- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

3.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Sozialversicherungsgericht des Kantons Zürich und dem Bundesamt für Sozialversicherungen schriftlich mitgeteilt.

Luzern, 18. Juli 2024

Im Namen der III. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Das präsidierende Mitglied: Stadelmann

Die Gerichtsschreiberin: Dormann