4A_102/2013 - 2013-10-17 - Diritto contrattuale

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

4A 102/2013

Arrêt du 17 octobre 2013

Ire Cour de droit civil

Composition
Mmes et M. les Juges fédéraux Klett, présidente, Kolly et Niquille.
Greffier: M. Ramelet.

Participants à la procédure
X.________ SA, représentée par
Me Raphaël Cristiano,
recourante,

contre

H.Y.________ et F.Y.________, représentés par Me Maurice Utz,
intimés.

Objet
contrats connexes,

recours contre l'arrêt rendu le 21 janvier 2013 par la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève.

Faits:

A.

A.a. Le 3 juin 1981, une convention intitulée « contrat de travail pour le service de concierge à temps partiel » a été conclu entre V.________ SA, alors propriétaire de l'immeuble sis place ... à Genève, et F.Y.________, en qualité de concierge. L'art. 1 du contrat prévoyait qu'un « appartement de service » de trois pièces au 5 e étage de l'immeuble était attribué au concierge. L'art. 11 précisait ce qui suit: «la jouissance du logement mis à la disposition du concierge ne peut, en raison même de la nature particulière du service de conciergerie, être dissociée du contrat de travail. Le concierge s'engage donc à le restituer en parfait état d'entretien à l'expiration du présent contrat et à le rendre disponible dès cette date ». Quant à l'art. 4 let. b dudit contrat, sous le libellé « Rémunération », il fixait à 3'900 fr. par an la rémunération du « travail effectif, de la surveillance de l'immeuble et de la permanence » dont le concierge était responsable, à 4'200 fr. par an la « valeur des prestations en nature (appartement de service) », de sorte que la « différence à payer par le concierge » se montait à 300 fr. par an (art. 105 al. 2 LTF).
Par avis de majoration officiel du 6 novembre 1991, la somme due pour le logement de service a été portée à 4'800 fr. par an dès le 1er mars 1992, à 5'400 fr. par an dès le 1er mars 1993 et à 6'000 fr. par an dès le 1er mars 1994; cet avis précisait expressément qu'il se rapportait à un contrat de travail (art. 105 al. 2 LTF).

A.b. Le 7 octobre 2002, F.Y.________, en qualité de concierge, et A.________, en qualité d'employeur et nouveau propriétaire de l'immeuble, ont signé un «contrat de travail pour le service de conciergerie » qui précisait, à son art. 13, qu'il remplaçait tout autre contrat ou convention existant à ce jour.
Selon cette convention, F.Y.________ était engagée en qualité de concierge dès le 1er octobre 2002 pour une durée indéterminée, moyennant paiement d'un salaire brut mensuel fixé à 800 fr. L'art. 9 du contrat, sous l'intitulé « logement de service », stipulait que «la jouissance du logement mis à disposition du concierge, en raison même de la nature particulière du service de conciergerie, ne peut être dissociée du contrat de travail. Le concierge s'engage donc à le restituer en parfait état d'entretien à l'expiration du présent contrat et à le rendre disponible dès cette date ». Il a été retenu que F.Y.________ a continué d'occuper le logement qui lui avait été attribué précédemment et que la contre-partie (loyer) qu'elle payait s'élevait en dernier lieu, charges comprises, à 640 fr. par mois.
Toujours 7 octobre 2002, F.Y.________ et A.________ ont conclu un contrat identique, portant sur le service de conciergerie d'un immeuble sis rue ... à Genève, pour un salaire de 800 fr. brut par mois.

A.c. En octobre 2009, X.________ SA est devenue propriétaire des deux immeubles précités (le premier sis place ... et le second rue ...).
Par courrier recommandé du 12 avril 2010, X.________ SA a résilié le contrat de conciergerie la liant à F.Y.________ pour le 31 juillet 2010. Le pli expliquait que cette résiliation concernait tant l'activité de concierge dans les immeubles susmentionnés que la mise à disposition de l'appartement de service situé dans l'immeuble sis place ....
Par deux avis du même jour adressés sous plis séparés à F.Y.________ et H.Y.________, X.________ SA a résilié «à toutes fins utiles et en tant que besoin uniquement » le bail de l'appartement sis place ... pour ce même 31 juillet 2010.

B.
F.Y.________ et H.Y.________ ont saisi le 12 mai 2010 la Commission de conciliation en matière de baux et loyers de Genève d'une requête en contestation du congé.
Par décision du 2 mars 2011, la commission de conciliation a déclaré la requête recevable et a annulé le congé.
X.________ SA a saisi le Tribunal des baux et loyers le 1er avril 2011, concluant principalement à l'irrecevabilité de la requête en contestation du congé à raison de l'incompétence ratione materiae dudit tribunal, subsidiairement à la validité du congé.
Par jugement du 13 mars 2012, le Tribunal des baux et loyers s'est déclaré compétent à raison de la matière pour trancher le litige, a annulé le congé notifié le 12 avril 2010 à F.Y.________ et H.Y.________ pour l'appartement de 3 pièces situé au 5e étage de l'immeuble sis place ... et débouté les parties de toutes autres conclusions. Le tribunal a admis sa compétence matérielle au motif que, dans le contrat de conciergerie litigieux, les éléments relevant du contrat de bail étaient prédominants par rapport à ceux du contrat de travail.
X.________ SA a fait appel de ce jugement, concluant à ce que la requête en annulation de congé soit déclarée irrecevable pour cause d'incompétence, subsidiairement à ce que le congé soit déclaré valable.
F.Y.________ et H.Y.________ ont conclu à la confirmation du jugement entrepris et subsidiairement à l'octroi d'une prolongation de bail de quatre ans.
Par arrêt du 21 janvier 2013, la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève a confirmé le jugement entrepris.
En substance, la cour cantonale a retenu liminairement que, s'agissant du contrat de conciergerie passé par les parties, « l'aspect bail prédomin (ait) sur l'aspect travail », de sorte que c'était à juste titre que le Tribunal des baux et loyers s'était déclaré compétent pour connaître de la querelle. En effet, l'appartement mis à disposition de dame F.Y.________ ne constituait pas un équipement lui permettant d'exercer son activité de concierge, celle-ci ne travaillait que huit heures par semaine (soit un taux d'occupation de 20%) pour la conciergerie de l'immeuble place ... et les parties étaient liées par un autre contrat portant sur la conciergerie de l'immeuble sis rue ... - pour lequel la précitée réalisait les mêmes tâches à un même taux d'occupation -, sans qu'un appartement soit mis à sa disposition pour effectuer son travail.
Sur le fond, l'autorité cantonale a considéré que le contrat du 7 octobre 2002 ne faisait pas mention de l'appartement occupé par F.Y.________ et H.Y.________, que ce logement n'était pas doté d'équipements destinés spécifiquement à la conciergerie, qu'il pouvait donc être occupé par tout locataire, que X.________ SA ne pouvait pas prétendre que l'occupation du logement dépendait de l'activité de conciergerie et invoquer comme motif de congé la fin des rapports de travail, d'autant que le service de conciergerie allait être confié à une entreprise extérieure. La Chambre des baux et loyers en a déduit que les motifs du congé n'étaient pas dignes de protection et que le congé ne reposait pas sur un motif sérieux, si bien qu'il devait être annulé.

C.
X.________ SA exerce un recours en matière civile au Tribunal fédéral. Elle conclut à l'annulation de l'arrêt attaqué, et cela fait, « à la forme » à ce que la requête en annulation de congé, subsidiairement en prolongation de bail, soit déclarée irrecevable, « au fond » à ce que la résiliation soit considérée comme valable, « si mieux n'aime » à ce que la cause soit renvoyée à la cour cantonale pour nouvelle décision dans le sens des considérants.
Les intimés, agissant par un avocat employé de l'Asloca, proposent le rejet du recours; subsidiairement, ils sollicitent qu'une prolongation de bail d'une durée de quatre ans (échéant le 31 juillet 2014) leur soit accordée.

Considérant en droit:

1.

1.1. L'arrêt attaqué statue à la fois sur la compétence et sur le fond, de sorte qu'il s'agit d'une décision finale (art. 90 LTF), et non pas d'une décision incidente sur la compétence au sens de l'art. 92 LTF.
Si l'on considère les dernières conclusions prises devant la cour cantonale (art. 51 al. 1 let. a LTF), la valeur litigieuse correspond aux prétentions élevées par les intimés (entièrement contestées par la recourante), égales à la valeur de la mise à disposition du logement de service pendant la période minimale de trois ans au cours de laquelle le contrat subsiste nécessairement si le congé n'est pas valable (art. 271a al. 1 let. e CO; ATF 137 III 389 consid. 1 p. 390 s.); à considérer la prestation pécuniaire payée par les intimés pour le logement de service (i. e. 640 fr. par mois avec les charges), il est incontestable que la valeur litigieuse minimale de 15'000 fr. requise par l'art. 74 al. 1 let. a LTF est atteinte.
Interjeté pour le surplus par la partie qui a succombé dans ses conclusions tendant à ce que la requête en annulation du congé soit déclarée irrecevable et à ce que le congé soit déclaré valable (art. 76 al. 1 LTF), dirigé contre un arrêt final (art. 90 LTF) rendu en matière civile (art. 72 al. 1 LTF) par un tribunal supérieur statuant sur recours en dernière instance cantonale (art. 75 LTF), le recours est recevable, puisqu'il a été déposé dans le délai (art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) prévus par la loi.
La réponse des intimés est signée par un avocat employé de l'Asloca. La régularité de cet acte de procédure peut rester indécise, vu le sort que le présent arrêt réservera aux frais et dépens de l'instance fédérale.

1.2. Le recours est ouvert pour violation du droit fédéral (art. 95 let. a LTF). Le Tribunal fédéral applique ce droit d'office, hormis les droits fondamentaux (art. 106 LTF). Il n'est pas lié par l'argumentation des parties (ATF 138 II 331 consid. 1.3 p. 336) et apprécie librement la portée juridique des faits; il s'en tient cependant, d'ordinaire, aux questions juridiques que la partie recourante soulève dans la motivation du recours (art. 42 al. 2 LTF; ATF 137 III 580 consid. 1.3 p. 584). Le Tribunal fédéral n'examine la violation d'un droit constitutionnel que si le grief a été invoqué et motivé de façon détaillée (art. 106 al. 2 LTF; ATF 135 III 397 consid. 1.4 in fine p. 400/401).

1.3. Le Tribunal fédéral doit conduire son raisonnement juridique sur la base des faits constatés dans la décision attaquée (art. 105 al. 1 LTF). Les allégations de fait et les moyens de preuve nouveaux sont en principe irrecevables (art. 99 al. 1 LTF). La juridiction fédérale peut compléter ou rectifier même d'office les constatations de fait qui se révèlent manifestement inexactes, c'est-à-dire arbitraires au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62), ou établies en violation du droit comme l'entend l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF). La partie recourante est autorisée à attaquer des constatations de fait ainsi irrégulières si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). Il lui incombe alors d'indiquer de façon précise en quoi les constatations critiquées sont contraires au droit ou entachées d'une erreur indiscutable, à défaut de quoi le grief est irrecevable (ATF 137 I 58 ibidem).

2.
La recourante soutient que la juridiction cantonale en matière de baux et loyers était incompétente pour connaître de la demande en annulation du congé, car l'extinction de la relation contractuelle nouée par les parties relevait du droit du travail, et non pas du droit du bail. Elle se plaint d'une violation arbitraire de l'art. 56M let. a de la loi cantonale d'organisation judiciaire en vigueur à l'époque de l'introduction de la demande, qui prévoyait que " le Tribunal des baux et loyers est compétent pour statuer sur tout litige relatif au contrat de bail à loyer ou au contrat de bail à ferme non agricole au sens des titres VIII eet VIII e bis du code des obligations, portant sur une chose immobilière".

2.1. En matière civile, l'organisation judiciaire relève du droit cantonal (art. 122 al. 2 Cst.).
S'agissant d'une question d'application du droit cantonal, le Tribunal fédéral ne peut censurer la décision attaquée que si elle est arbitraire.
Selon la jurisprudence, l'arbitraire, prohibé par l'art. 9 Cst., ne résulte pas du seul fait qu'une autre solution pourrait entrer en considération ou même qu'elle serait préférable; le Tribunal fédéral n'intervient pour cause d'arbitraire que si la décision attaquée est manifestement insoutenable, qu'elle se trouve en contradiction claire avec la situation de fait, qu'elle viole gravement une norme ou un principe juridique indiscuté, ou encore lorsqu'elle heurte de manière choquante le sentiment de la justice et de l'équité. Pour qu'une décision soit annulée pour cause d'arbitraire, il ne suffit pas que sa motivation soit insoutenable; encore faut-il que la décision apparaisse arbitraire dans son résultat (ATF 138 I 305 consid. 4.4 p. 319; 138 III 378 consid. 6.1 p. 379 s.).

2.2. Il ressort des constatations cantonales déterminantes (art. 105 al. 1 LTF) que les parties sont liées par un accord, qui doit se qualifier juridiquement comme un contrat de conciergerie.
Cette convention constitue un contrat mixte qui combine des prestations du contrat individuel de travail et du contrat de bail à loyer, en sorte qu'elle est régie par le droit du contrat de travail pour ce qui a trait à l'activité de conciergerie et par le droit du bail pour la cession de l'usage du logement mis à disposition du concierge. En revanche, pour la résiliation, le régime contractuel applicable dépendra de la prestation prépondérante (ATF 131 III 566 consid. 3.1 p. 569 et les références doctrinales).
En l'espèce, la recourante, qui est devenue propriétaire en octobre 2009 de l'immeuble sis place ..., a repris, en tout cas tacitement (art. 1 al. 2 CO), la relation contractuelle (contrat de conciergerie) nouée par le précédent propriétaire du bien-fonds. Elle a plus précisément repris les droits et les obligations découlant de l'accord du 7 octobre 2002, lequel précisait qu'il remplaçait tout autre accord existant à ce jour. Cet accord était intitulé « contrat de travail pour le service de conciergerie »; il fixait le salaire brut mensuel du concierge à 800 fr. et prévoyait explicitement que le logement mis à disposition de ce dernier ne pouvait pas être dissocié du contrat de travail, en raison de la nature particulière du service de conciergerie; une somme était due par le concierge à sa cocontractante en contrepartie du logement de service. Il apparaît ainsi manifestement que le contrat du 7 octobre 2002 présentait des aspects du contrat individuel de travail et des aspects du contrat de bail à loyer.
Il est de jurisprudence que les parties peuvent convenir de lier entre eux deux contrats en soi distincts, de manière telle que l'extinction de l'un entraîne celle de l'autre, aucun des rapports juridiques ne pouvant persister indépendamment de l'autre; on parle alors de contrats connexes ou couplés (ATF 136 III 65 consid. 2.4.1 p. 70 et les auteurs cités).
In casu, les parties à l'accord du 7 octobre 2002 sont convenues, à l'art. 9, que « la jouissance du logement mis à disposition du concierge ... ...ne peut être dissociée du contrat de travail ». Interprétée objectivement (cf. ATF 135 III 410 consid. 3.2 p. 412 s.), cette clause établit que les parties ont entendu lier, dans l'acte en cause intitulé « contrat de travail pour le service de conciergerie », la mise à disposition du logement avec les prestations en travail effectuées par l'intimée en qualité de concierge. Autrement dit, l'extinction du contrat de travail devait entraîner automatiquement l'extinction du contrat de bail.
Par courrier du 12 avril 2010, la recourante a valablement résilié le contrat de travail pour le 31 juillet 2010. Le contrat de bail portant sur l'appartement de service s'éteignait donc ipso facto au même terme, sans que la recourante ait besoin de le préciser, comme elle l'a fait dans le pli précité par souci de clarté.
De toute manière, comme on l'a vu, la résiliation du contrat de conciergerie dépend du droit qui régit la prestation prépondérante (ATF 131 III 566 consid. 3.1 p. 569). Pour certains auteurs, la prestation prépondérante se détermine, entre autres critères, suivant qu'il incombe au propriétaire ou au concierge de verser une soulte; en d'autres termes, la résiliation du contrat de conciergerie ressortit à la réglementation du contrat de travail si le salaire est plus élevé que le loyer (cf. David Lachat, Commentaire romand, Code des obligations, vol. I, 2e éd. 2012, n° 31 ad art. 253 CO; le même, Le bail à loyer, 2008, p. 89 ch. 3.2; Raymond Bisang, Fragen im Zusammenhang mit gemischten Verträgen mit mietrechtlichem Einschlag, mp 4/2010, p. 246; Pierre Engel, Contrats de droit suisse, 2e éd. 2000, p. 293; Bruno Cocchi, Die Kündigung der Dienstwohnung, mp 2/1995, p. 52 s.). Cette opinion, qui avance un facteur économique d'application aisée, doit être suivie.
Dans le cas présent, le montant du salaire (800 fr. brut par mois) était supérieur au montant du loyer avec les charges (640 fr. par mois). En fonction de ce qui précède, la résiliation du contrat du 7 octobre 2002 obéissait en conséquence aux règles applicables en matière de droit du travail.

2.3. Dès l'instant où le droit de la concierge intimée de faire usage de l'appartement de service s'éteignait automatiquement avec la fin du rapport de travail, tout litige à ce sujet dépendait de l'application des règles sur le contrat de travail.
La cour cantonale, qui a admis que le présent litige avait trait au droit du bail, a appliqué arbitrairement l'art. 56M let. a de la loi genevoise d'organisation judiciaire en vigueur au moment où l'instance s'est nouée. Le grief est fondé.

3.
Partant, il convient d'admettre le recours, d'annuler l'arrêt attaqué et de prononcer que la requête en contestation du congé déposée par les intimés devant la juridiction genevoise des baux et loyers est irrecevable, en raison de l'incompétence de cette dernière pour statuer sur un litige du droit du travail.
Vu la solution adoptée, on peut se dispenser d'examiner les autres moyens de la recourante, fondés sur la violation des art. 253 , 271 al. 1 et 335 CO.
Comme la procédure est gratuite devant la juridiction genevoise des baux et loyers et qu'il n'y est pas alloué de dépens, il ne se justifie pas de renvoyer la cause à la cour cantonale pour revoir cette question (art. 67 et 68 al. 5 LTF).
Les frais judiciaires et les dépens pour la procédure fédérale doivent être mis solidairement à la charge des intimés qui succombent (art. 66 al. 1 et 5 , 68 al. 1 , 2 et 4 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est admis et l'arrêt attaqué est annulé.
La requête en contestation de congé déposée par les intimés devant la juridiction genevoise des baux et loyers est irrecevable.

2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 2'000 fr., sont mis solidairement à la charge des intimés.

3.
Les intimés verseront solidairement à la recourante une indemnité de 2'500 fr. à titre de dépens.

4.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Cour de justice du canton de Genève, Chambre des baux et loyers.

Lausanne, le 17 octobre 2013

Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse

La Présidente: Klett

Le Greffier: Ramelet

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
¹	Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
²	Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
³	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.96

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
¹	Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
²	Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
³	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.96

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 92 Decisioni pregiudiziali e incidentali sulla competenza e la ricusazione - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pregiudiziali e incidentali notificate separatamente e concernenti la competenza o domande di ricusazione.
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pregiudiziali e incidentali notificate separatamente e concernenti la competenza o domande di ricusazione.
²	Tali decisioni non possono più essere impugnate ulteriormente.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 51 Calcolo - 1 Il valore litigioso à determinato:
¹	Il valore litigioso à determinato:
^a	in caso di ricorso contro una decisione finale, dalle conclusioni rimaste controverse dinanzi all'autorità inferiore;
^b	in caso di ricorso contro una decisione parziale, dall'insieme delle conclusioni che erano controverse dinanzi all'autorità che ha pronunciato la decisione;
^c	in caso di ricorso contro decisioni pregiudiziali e incidentali, dalle conclusioni che sono controverse dinanzi all'autorità competente nel merito;
^d	in caso di azione, dalle conclusioni dell'attore.
²	Se nelle conclusioni non è chiesto il pagamento di una somma di denaro determinata, il Tribunale federale stabilisce il valore litigioso secondo il suo apprezzamento.
³	Gli interessi, i frutti, le spese giudiziarie e ripetibili fatti valere come pretese accessorie, i diritti riservati e le spese di pubblicazione della sentenza non entrano in linea di conto nella determinazione del valore litigioso.
⁴	Le rendite e prestazioni periodiche hanno il valore del capitale che rappresentano. Se la loro durata è incerta o illimitata, è considerato valore del capitale l'importo annuo della rendita o della prestazione moltiplicato per venti o, se si tratta di rendite vitalizie, il valore attuale del capitale corrispondente alla rendita.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 271^a - 1 La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore:
¹	La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore:
^a	poiché il conduttore fa valere in buona fede pretese derivantigli dalla locazione;
^b	allo scopo di imporre una modificazione unilaterale del contratto sfavorevole al conduttore o un adeguamento della pigione;
^c	esclusivamente per indurre il conduttore ad acquistare l'abitazione locata;
^d	durante un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione, sempreché il conduttore non l'abbia intrapreso in maniera abusiva;
^e	nei tre anni susseguenti alla fine di un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione e nel corso del quale il locatore:
^e1	è risultato ampiamente soccombente;
^e2	ha ritirato o sensibilmente ridotto le sue pretese o conclusioni;
^e3	ha rinunciato ad adire il giudice;
^e4	ha concluso una transazione con il conduttore o si è comunque accordato con lui.
^f	per mutamenti nella situazione familiare del conduttore che non comportano svantaggi essenziali per il locatore.
²	Il capoverso 1 lettera e si applica anche quando il conduttore può provare con documenti scritti di essersi accordato con il locatore, fuori di un procedimento di conciliazione o giudiziario, circa una pretesa derivante dalla locazione.
³	Le lettere d ed e del capoverso 1 non si applicano se è stata data disdetta:
^a	perché la cosa locata occorre al fabbisogno personale urgente del locatore, dei suoi stretti parenti o affini;
^b	per mora del conduttore (art. 257d);
^c	per violazione grave dell'obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini (art. 257f cpv. 3 e 4);
^d	in seguito all'alienazione della cosa locata (art. 261 cpv. 2);
^e	per motivi gravi (art. 266g);
^f	per fallimento del conduttore (art. 266h).

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 74 Valore litigioso minimo - 1 Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
¹	Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
^a	15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione;
^b	30 000 franchi in tutti gli altri casi.
²	Quando il valore litigioso non raggiunge l'importo determinante secondo il capoverso 1, il ricorso è ammissibile:
^a	se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale;
^b	se una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^c	contro le decisioni delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^d	contro le decisioni del giudice del fallimento e del concordato;
^e	contro le decisioni del Tribunale federale dei brevetti.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 76 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
¹	Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
^a	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo; e
^b	è particolarmente toccato dalla decisione impugnata e ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica della stessa.
²	Il diritto di ricorrere contro le decisioni di cui all'articolo 72 capoverso 2 spetta inoltre alla Cancelleria federale, ai dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, ai servizi loro subordinati, se la decisione impugnata viola la legislazione federale nella sfera dei loro compiti.40

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 72 Principio - 1 Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
¹	Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
²	Al ricorso in materia civile soggiacciono anche:
^a	le decisioni in materia di esecuzione e fallimento;
^b	le decisioni in rapporto diretto con il diritto civile pronunciate in applicazione di norme di diritto pubblico, segnatamente le decisioni:
^b1	sul riconoscimento e l'esecuzione di decisioni e sull'assistenza giudiziaria in materia civile,
^b2	sulla tenuta del registro fondiario, dei registri dello stato civile, del registro di commercio e dei registri in materia di marchi, disegni e modelli, brevetti d'invenzione, varietà vegetali e topografie,
^b3	sull'autorizzazione al cambiamento del nome,
^b4	in materia di vigilanza sulle fondazioni, eccettuati gli istituti di previdenza e di libero passaggio,
^b5	in materia di vigilanza sugli esecutori testamentari e altri rappresentanti previsti dal diritto successorio,
^b6	in materia di protezione dei minori e degli adulti,
^b7	...

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 75 Autorità inferiori - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori quali autorità cantonali di ultima istanza. Tali tribunali giudicano su ricorso, salvo nei casi in cui:
^a	una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^b	un tribunale specializzato nelle controversie di diritto commerciale giudica in istanza cantonale unica;
^c	è proposta loro direttamente, con il consenso di tutte le parti, un'azione con un valore litigioso di almeno 100 000 franchi.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 100 Ricorso contro decisioni - 1 Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
¹	Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
²	Il termine è di dieci giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^b	nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale e dell'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale;
^c	in materia di ritorno di un minore secondo la Convenzione europea del 20 maggio 198090 sul riconoscimento e l'esecuzione delle decisioni in materia di affidamento di minori e sul ristabilimento dell'affidamento oppure secondo la Convenzione del 25 ottobre 198091 sugli aspetti civili del rapimento internazionale di minori;
^d	del Tribunale federale dei brevetti in materia di rilascio di una licenza secondo l'articolo 40d della legge del 25 giugno 195493 sui brevetti.
³	Il termine è di cinque giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento pronunciate nell'ambito dell'esecuzione cambiaria;
^b	dei Governi cantonali su ricorsi concernenti votazioni federali.
⁴	Il termine è di tre giorni per i ricorsi contro le decisioni dei Governi cantonali su ricorsi concernenti le elezioni al Consiglio nazionale.
⁵	Per i ricorsi concernenti conflitti di competenza tra due Cantoni, il termine decorre al più tardi dal giorno in cui in ciascun Cantone sono state pronunciate decisioni impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
⁶	...94
⁷	Il ricorso per denegata o ritardata giustizia può essere interposto in ogni tempo.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
¹	Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
²	Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.14 15
³	Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
⁴	In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201616 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
^a	il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
^b	le modalità di trasmissione;
^c	le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.17
⁵	Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
⁶	Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
⁷	Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 99 - 1 Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore.
¹	Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore.
²	Non sono ammissibili nuove conclusioni.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 97 Accertamento inesatto dei fatti - 1 Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
¹	Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
²	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, può essere censurato qualsiasi accertamento inesatto o incompleto dei fatti giuridicamente rilevanti.87

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 122 Diritto civile - 1 La legislazione nel campo del diritto civile e della procedura civile compete alla Confederazione.
¹	La legislazione nel campo del diritto civile e della procedura civile compete alla Confederazione.
²	L'organizzazione dei tribunali e l'amministrazione della giustizia in materia civile competono ai Cantoni, salvo diversa disposizione della legge.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 1 - 1 Il contratto non è perfetto se non quando i contraenti abbiano manifestato concordemente la loro reciproca volontà.
¹	Il contratto non è perfetto se non quando i contraenti abbiano manifestato concordemente la loro reciproca volontà.
²	Tale manifestazione può essere espressa o tacita.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 271 - 1 La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede.
¹	La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede.
²	La parte che dà la disdetta deve motivarla a richiesta dell'altra.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 335 - 1 Il rapporto di lavoro di durata indeterminata può essere disdetto da ciascuna delle parti.
¹	Il rapporto di lavoro di durata indeterminata può essere disdetto da ciascuna delle parti.
²	La parte che dà la disdetta deve, a richiesta dell'altra, motivarla per scritto.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
¹	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
²	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
³	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
⁴	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
⁵	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 2 Indipendenza - 1 Nella sua attività giurisdizionale il Tribunale federale è indipendente e sottostà al solo diritto.
¹	Nella sua attività giurisdizionale il Tribunale federale è indipendente e sottostà al solo diritto.
²	Le sue sentenze possono essere annullate o modificate soltanto da esso medesimo e conformemente alle disposizioni della legge.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 4 Sede - 1 La sede del Tribunale federale è Losanna.
¹	La sede del Tribunale federale è Losanna.
²	Una o più corti hanno sede a Lucerna.