4A_102/2013 - 2013-10-17 - Vertragsrecht

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

4A 102/2013

Arrêt du 17 octobre 2013

Ire Cour de droit civil

Composition
Mmes et M. les Juges fédéraux Klett, présidente, Kolly et Niquille.
Greffier: M. Ramelet.

Participants à la procédure
X.________ SA, représentée par
Me Raphaël Cristiano,
recourante,

contre

H.Y.________ et F.Y.________, représentés par Me Maurice Utz,
intimés.

Objet
contrats connexes,

recours contre l'arrêt rendu le 21 janvier 2013 par la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève.

Faits:

A.

A.a. Le 3 juin 1981, une convention intitulée « contrat de travail pour le service de concierge à temps partiel » a été conclu entre V.________ SA, alors propriétaire de l'immeuble sis place ... à Genève, et F.Y.________, en qualité de concierge. L'art. 1 du contrat prévoyait qu'un « appartement de service » de trois pièces au 5 e étage de l'immeuble était attribué au concierge. L'art. 11 précisait ce qui suit: «la jouissance du logement mis à la disposition du concierge ne peut, en raison même de la nature particulière du service de conciergerie, être dissociée du contrat de travail. Le concierge s'engage donc à le restituer en parfait état d'entretien à l'expiration du présent contrat et à le rendre disponible dès cette date ». Quant à l'art. 4 let. b dudit contrat, sous le libellé « Rémunération », il fixait à 3'900 fr. par an la rémunération du « travail effectif, de la surveillance de l'immeuble et de la permanence » dont le concierge était responsable, à 4'200 fr. par an la « valeur des prestations en nature (appartement de service) », de sorte que la « différence à payer par le concierge » se montait à 300 fr. par an (art. 105 al. 2 LTF).
Par avis de majoration officiel du 6 novembre 1991, la somme due pour le logement de service a été portée à 4'800 fr. par an dès le 1er mars 1992, à 5'400 fr. par an dès le 1er mars 1993 et à 6'000 fr. par an dès le 1er mars 1994; cet avis précisait expressément qu'il se rapportait à un contrat de travail (art. 105 al. 2 LTF).

A.b. Le 7 octobre 2002, F.Y.________, en qualité de concierge, et A.________, en qualité d'employeur et nouveau propriétaire de l'immeuble, ont signé un «contrat de travail pour le service de conciergerie » qui précisait, à son art. 13, qu'il remplaçait tout autre contrat ou convention existant à ce jour.
Selon cette convention, F.Y.________ était engagée en qualité de concierge dès le 1er octobre 2002 pour une durée indéterminée, moyennant paiement d'un salaire brut mensuel fixé à 800 fr. L'art. 9 du contrat, sous l'intitulé « logement de service », stipulait que «la jouissance du logement mis à disposition du concierge, en raison même de la nature particulière du service de conciergerie, ne peut être dissociée du contrat de travail. Le concierge s'engage donc à le restituer en parfait état d'entretien à l'expiration du présent contrat et à le rendre disponible dès cette date ». Il a été retenu que F.Y.________ a continué d'occuper le logement qui lui avait été attribué précédemment et que la contre-partie (loyer) qu'elle payait s'élevait en dernier lieu, charges comprises, à 640 fr. par mois.
Toujours 7 octobre 2002, F.Y.________ et A.________ ont conclu un contrat identique, portant sur le service de conciergerie d'un immeuble sis rue ... à Genève, pour un salaire de 800 fr. brut par mois.

A.c. En octobre 2009, X.________ SA est devenue propriétaire des deux immeubles précités (le premier sis place ... et le second rue ...).
Par courrier recommandé du 12 avril 2010, X.________ SA a résilié le contrat de conciergerie la liant à F.Y.________ pour le 31 juillet 2010. Le pli expliquait que cette résiliation concernait tant l'activité de concierge dans les immeubles susmentionnés que la mise à disposition de l'appartement de service situé dans l'immeuble sis place ....
Par deux avis du même jour adressés sous plis séparés à F.Y.________ et H.Y.________, X.________ SA a résilié «à toutes fins utiles et en tant que besoin uniquement » le bail de l'appartement sis place ... pour ce même 31 juillet 2010.

B.
F.Y.________ et H.Y.________ ont saisi le 12 mai 2010 la Commission de conciliation en matière de baux et loyers de Genève d'une requête en contestation du congé.
Par décision du 2 mars 2011, la commission de conciliation a déclaré la requête recevable et a annulé le congé.
X.________ SA a saisi le Tribunal des baux et loyers le 1er avril 2011, concluant principalement à l'irrecevabilité de la requête en contestation du congé à raison de l'incompétence ratione materiae dudit tribunal, subsidiairement à la validité du congé.
Par jugement du 13 mars 2012, le Tribunal des baux et loyers s'est déclaré compétent à raison de la matière pour trancher le litige, a annulé le congé notifié le 12 avril 2010 à F.Y.________ et H.Y.________ pour l'appartement de 3 pièces situé au 5e étage de l'immeuble sis place ... et débouté les parties de toutes autres conclusions. Le tribunal a admis sa compétence matérielle au motif que, dans le contrat de conciergerie litigieux, les éléments relevant du contrat de bail étaient prédominants par rapport à ceux du contrat de travail.
X.________ SA a fait appel de ce jugement, concluant à ce que la requête en annulation de congé soit déclarée irrecevable pour cause d'incompétence, subsidiairement à ce que le congé soit déclaré valable.
F.Y.________ et H.Y.________ ont conclu à la confirmation du jugement entrepris et subsidiairement à l'octroi d'une prolongation de bail de quatre ans.
Par arrêt du 21 janvier 2013, la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève a confirmé le jugement entrepris.
En substance, la cour cantonale a retenu liminairement que, s'agissant du contrat de conciergerie passé par les parties, « l'aspect bail prédomin (ait) sur l'aspect travail », de sorte que c'était à juste titre que le Tribunal des baux et loyers s'était déclaré compétent pour connaître de la querelle. En effet, l'appartement mis à disposition de dame F.Y.________ ne constituait pas un équipement lui permettant d'exercer son activité de concierge, celle-ci ne travaillait que huit heures par semaine (soit un taux d'occupation de 20%) pour la conciergerie de l'immeuble place ... et les parties étaient liées par un autre contrat portant sur la conciergerie de l'immeuble sis rue ... - pour lequel la précitée réalisait les mêmes tâches à un même taux d'occupation -, sans qu'un appartement soit mis à sa disposition pour effectuer son travail.
Sur le fond, l'autorité cantonale a considéré que le contrat du 7 octobre 2002 ne faisait pas mention de l'appartement occupé par F.Y.________ et H.Y.________, que ce logement n'était pas doté d'équipements destinés spécifiquement à la conciergerie, qu'il pouvait donc être occupé par tout locataire, que X.________ SA ne pouvait pas prétendre que l'occupation du logement dépendait de l'activité de conciergerie et invoquer comme motif de congé la fin des rapports de travail, d'autant que le service de conciergerie allait être confié à une entreprise extérieure. La Chambre des baux et loyers en a déduit que les motifs du congé n'étaient pas dignes de protection et que le congé ne reposait pas sur un motif sérieux, si bien qu'il devait être annulé.

C.
X.________ SA exerce un recours en matière civile au Tribunal fédéral. Elle conclut à l'annulation de l'arrêt attaqué, et cela fait, « à la forme » à ce que la requête en annulation de congé, subsidiairement en prolongation de bail, soit déclarée irrecevable, « au fond » à ce que la résiliation soit considérée comme valable, « si mieux n'aime » à ce que la cause soit renvoyée à la cour cantonale pour nouvelle décision dans le sens des considérants.
Les intimés, agissant par un avocat employé de l'Asloca, proposent le rejet du recours; subsidiairement, ils sollicitent qu'une prolongation de bail d'une durée de quatre ans (échéant le 31 juillet 2014) leur soit accordée.

Considérant en droit:

1.

1.1. L'arrêt attaqué statue à la fois sur la compétence et sur le fond, de sorte qu'il s'agit d'une décision finale (art. 90 LTF), et non pas d'une décision incidente sur la compétence au sens de l'art. 92 LTF.
Si l'on considère les dernières conclusions prises devant la cour cantonale (art. 51 al. 1 let. a LTF), la valeur litigieuse correspond aux prétentions élevées par les intimés (entièrement contestées par la recourante), égales à la valeur de la mise à disposition du logement de service pendant la période minimale de trois ans au cours de laquelle le contrat subsiste nécessairement si le congé n'est pas valable (art. 271a al. 1 let. e CO; ATF 137 III 389 consid. 1 p. 390 s.); à considérer la prestation pécuniaire payée par les intimés pour le logement de service (i. e. 640 fr. par mois avec les charges), il est incontestable que la valeur litigieuse minimale de 15'000 fr. requise par l'art. 74 al. 1 let. a LTF est atteinte.
Interjeté pour le surplus par la partie qui a succombé dans ses conclusions tendant à ce que la requête en annulation du congé soit déclarée irrecevable et à ce que le congé soit déclaré valable (art. 76 al. 1 LTF), dirigé contre un arrêt final (art. 90 LTF) rendu en matière civile (art. 72 al. 1 LTF) par un tribunal supérieur statuant sur recours en dernière instance cantonale (art. 75 LTF), le recours est recevable, puisqu'il a été déposé dans le délai (art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) prévus par la loi.
La réponse des intimés est signée par un avocat employé de l'Asloca. La régularité de cet acte de procédure peut rester indécise, vu le sort que le présent arrêt réservera aux frais et dépens de l'instance fédérale.

1.2. Le recours est ouvert pour violation du droit fédéral (art. 95 let. a LTF). Le Tribunal fédéral applique ce droit d'office, hormis les droits fondamentaux (art. 106 LTF). Il n'est pas lié par l'argumentation des parties (ATF 138 II 331 consid. 1.3 p. 336) et apprécie librement la portée juridique des faits; il s'en tient cependant, d'ordinaire, aux questions juridiques que la partie recourante soulève dans la motivation du recours (art. 42 al. 2 LTF; ATF 137 III 580 consid. 1.3 p. 584). Le Tribunal fédéral n'examine la violation d'un droit constitutionnel que si le grief a été invoqué et motivé de façon détaillée (art. 106 al. 2 LTF; ATF 135 III 397 consid. 1.4 in fine p. 400/401).

1.3. Le Tribunal fédéral doit conduire son raisonnement juridique sur la base des faits constatés dans la décision attaquée (art. 105 al. 1 LTF). Les allégations de fait et les moyens de preuve nouveaux sont en principe irrecevables (art. 99 al. 1 LTF). La juridiction fédérale peut compléter ou rectifier même d'office les constatations de fait qui se révèlent manifestement inexactes, c'est-à-dire arbitraires au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62), ou établies en violation du droit comme l'entend l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF). La partie recourante est autorisée à attaquer des constatations de fait ainsi irrégulières si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). Il lui incombe alors d'indiquer de façon précise en quoi les constatations critiquées sont contraires au droit ou entachées d'une erreur indiscutable, à défaut de quoi le grief est irrecevable (ATF 137 I 58 ibidem).

2.
La recourante soutient que la juridiction cantonale en matière de baux et loyers était incompétente pour connaître de la demande en annulation du congé, car l'extinction de la relation contractuelle nouée par les parties relevait du droit du travail, et non pas du droit du bail. Elle se plaint d'une violation arbitraire de l'art. 56M let. a de la loi cantonale d'organisation judiciaire en vigueur à l'époque de l'introduction de la demande, qui prévoyait que " le Tribunal des baux et loyers est compétent pour statuer sur tout litige relatif au contrat de bail à loyer ou au contrat de bail à ferme non agricole au sens des titres VIII eet VIII e bis du code des obligations, portant sur une chose immobilière".

2.1. En matière civile, l'organisation judiciaire relève du droit cantonal (art. 122 al. 2 Cst.).
S'agissant d'une question d'application du droit cantonal, le Tribunal fédéral ne peut censurer la décision attaquée que si elle est arbitraire.
Selon la jurisprudence, l'arbitraire, prohibé par l'art. 9 Cst., ne résulte pas du seul fait qu'une autre solution pourrait entrer en considération ou même qu'elle serait préférable; le Tribunal fédéral n'intervient pour cause d'arbitraire que si la décision attaquée est manifestement insoutenable, qu'elle se trouve en contradiction claire avec la situation de fait, qu'elle viole gravement une norme ou un principe juridique indiscuté, ou encore lorsqu'elle heurte de manière choquante le sentiment de la justice et de l'équité. Pour qu'une décision soit annulée pour cause d'arbitraire, il ne suffit pas que sa motivation soit insoutenable; encore faut-il que la décision apparaisse arbitraire dans son résultat (ATF 138 I 305 consid. 4.4 p. 319; 138 III 378 consid. 6.1 p. 379 s.).

2.2. Il ressort des constatations cantonales déterminantes (art. 105 al. 1 LTF) que les parties sont liées par un accord, qui doit se qualifier juridiquement comme un contrat de conciergerie.
Cette convention constitue un contrat mixte qui combine des prestations du contrat individuel de travail et du contrat de bail à loyer, en sorte qu'elle est régie par le droit du contrat de travail pour ce qui a trait à l'activité de conciergerie et par le droit du bail pour la cession de l'usage du logement mis à disposition du concierge. En revanche, pour la résiliation, le régime contractuel applicable dépendra de la prestation prépondérante (ATF 131 III 566 consid. 3.1 p. 569 et les références doctrinales).
En l'espèce, la recourante, qui est devenue propriétaire en octobre 2009 de l'immeuble sis place ..., a repris, en tout cas tacitement (art. 1 al. 2 CO), la relation contractuelle (contrat de conciergerie) nouée par le précédent propriétaire du bien-fonds. Elle a plus précisément repris les droits et les obligations découlant de l'accord du 7 octobre 2002, lequel précisait qu'il remplaçait tout autre accord existant à ce jour. Cet accord était intitulé « contrat de travail pour le service de conciergerie »; il fixait le salaire brut mensuel du concierge à 800 fr. et prévoyait explicitement que le logement mis à disposition de ce dernier ne pouvait pas être dissocié du contrat de travail, en raison de la nature particulière du service de conciergerie; une somme était due par le concierge à sa cocontractante en contrepartie du logement de service. Il apparaît ainsi manifestement que le contrat du 7 octobre 2002 présentait des aspects du contrat individuel de travail et des aspects du contrat de bail à loyer.
Il est de jurisprudence que les parties peuvent convenir de lier entre eux deux contrats en soi distincts, de manière telle que l'extinction de l'un entraîne celle de l'autre, aucun des rapports juridiques ne pouvant persister indépendamment de l'autre; on parle alors de contrats connexes ou couplés (ATF 136 III 65 consid. 2.4.1 p. 70 et les auteurs cités).
In casu, les parties à l'accord du 7 octobre 2002 sont convenues, à l'art. 9, que « la jouissance du logement mis à disposition du concierge ... ...ne peut être dissociée du contrat de travail ». Interprétée objectivement (cf. ATF 135 III 410 consid. 3.2 p. 412 s.), cette clause établit que les parties ont entendu lier, dans l'acte en cause intitulé « contrat de travail pour le service de conciergerie », la mise à disposition du logement avec les prestations en travail effectuées par l'intimée en qualité de concierge. Autrement dit, l'extinction du contrat de travail devait entraîner automatiquement l'extinction du contrat de bail.
Par courrier du 12 avril 2010, la recourante a valablement résilié le contrat de travail pour le 31 juillet 2010. Le contrat de bail portant sur l'appartement de service s'éteignait donc ipso facto au même terme, sans que la recourante ait besoin de le préciser, comme elle l'a fait dans le pli précité par souci de clarté.
De toute manière, comme on l'a vu, la résiliation du contrat de conciergerie dépend du droit qui régit la prestation prépondérante (ATF 131 III 566 consid. 3.1 p. 569). Pour certains auteurs, la prestation prépondérante se détermine, entre autres critères, suivant qu'il incombe au propriétaire ou au concierge de verser une soulte; en d'autres termes, la résiliation du contrat de conciergerie ressortit à la réglementation du contrat de travail si le salaire est plus élevé que le loyer (cf. David Lachat, Commentaire romand, Code des obligations, vol. I, 2e éd. 2012, n° 31 ad art. 253 CO; le même, Le bail à loyer, 2008, p. 89 ch. 3.2; Raymond Bisang, Fragen im Zusammenhang mit gemischten Verträgen mit mietrechtlichem Einschlag, mp 4/2010, p. 246; Pierre Engel, Contrats de droit suisse, 2e éd. 2000, p. 293; Bruno Cocchi, Die Kündigung der Dienstwohnung, mp 2/1995, p. 52 s.). Cette opinion, qui avance un facteur économique d'application aisée, doit être suivie.
Dans le cas présent, le montant du salaire (800 fr. brut par mois) était supérieur au montant du loyer avec les charges (640 fr. par mois). En fonction de ce qui précède, la résiliation du contrat du 7 octobre 2002 obéissait en conséquence aux règles applicables en matière de droit du travail.

2.3. Dès l'instant où le droit de la concierge intimée de faire usage de l'appartement de service s'éteignait automatiquement avec la fin du rapport de travail, tout litige à ce sujet dépendait de l'application des règles sur le contrat de travail.
La cour cantonale, qui a admis que le présent litige avait trait au droit du bail, a appliqué arbitrairement l'art. 56M let. a de la loi genevoise d'organisation judiciaire en vigueur au moment où l'instance s'est nouée. Le grief est fondé.

3.
Partant, il convient d'admettre le recours, d'annuler l'arrêt attaqué et de prononcer que la requête en contestation du congé déposée par les intimés devant la juridiction genevoise des baux et loyers est irrecevable, en raison de l'incompétence de cette dernière pour statuer sur un litige du droit du travail.
Vu la solution adoptée, on peut se dispenser d'examiner les autres moyens de la recourante, fondés sur la violation des art. 253 , 271 al. 1 et 335 CO.
Comme la procédure est gratuite devant la juridiction genevoise des baux et loyers et qu'il n'y est pas alloué de dépens, il ne se justifie pas de renvoyer la cause à la cour cantonale pour revoir cette question (art. 67 et 68 al. 5 LTF).
Les frais judiciaires et les dépens pour la procédure fédérale doivent être mis solidairement à la charge des intimés qui succombent (art. 66 al. 1 et 5 , 68 al. 1 , 2 et 4 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est admis et l'arrêt attaqué est annulé.
La requête en contestation de congé déposée par les intimés devant la juridiction genevoise des baux et loyers est irrecevable.

2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 2'000 fr., sont mis solidairement à la charge des intimés.

3.
Les intimés verseront solidairement à la recourante une indemnité de 2'500 fr. à titre de dépens.

4.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Cour de justice du canton de Genève, Chambre des baux et loyers.

Lausanne, le 17 octobre 2013

Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse

La Présidente: Klett

Le Greffier: Ramelet

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 92 - 1 Gegen selbständig eröffnete Vor- und Zwischenentscheide über die Zuständigkeit und über Ausstandsbegehren ist die Beschwerde zulässig.
¹	Gegen selbständig eröffnete Vor- und Zwischenentscheide über die Zuständigkeit und über Ausstandsbegehren ist die Beschwerde zulässig.
²	Diese Entscheide können später nicht mehr angefochten werden.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 51 Berechnung - 1 Der Streitwert bestimmt sich:
¹	Der Streitwert bestimmt sich:
^a	bei Beschwerden gegen Endentscheide nach den Begehren, die vor der Vorinstanz streitig geblieben waren;
^b	bei Beschwerden gegen Teilentscheide nach den gesamten Begehren, die vor der Instanz streitig waren, welche den Teilentscheid getroffen hat;
^c	bei Beschwerden gegen Vor- und Zwischenentscheide nach den Begehren, die vor der Instanz streitig sind, wo die Hauptsache hängig ist;
^d	bei Klagen nach den Begehren des Klägers oder der Klägerin.
²	Lautet ein Begehren nicht auf Bezahlung einer bestimmten Geldsumme, so setzt das Bundesgericht den Streitwert nach Ermessen fest.
³	Zinsen, Früchte, Gerichtskosten und Parteientschädigungen, die als Nebenrechte geltend gemacht werden, sowie Vorbehalte und die Kosten der Urteilsveröffentlichung fallen bei der Bestimmung des Streitwerts nicht in Betracht.
⁴	Als Wert wiederkehrender Nutzungen oder Leistungen gilt der Kapitalwert. Bei ungewisser oder unbeschränkter Dauer gilt als Kapitalwert der zwanzigfache Betrag der einjährigen Nutzung oder Leistung, bei Leibrenten jedoch der Barwert.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 271^a - 1 Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird:
¹	Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird:
^a	weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht;
^b	weil der Vermieter eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen will;
^c	allein um den Mieter zum Erwerb der gemieteten Wohnung zu veranlassen;
^d	während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, ausser wenn der Mieter das Verfahren missbräuchlich eingeleitet hat;
^e	vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, in dem der Vermieter:
^e1	zu einem erheblichen Teil unterlegen ist;
^e2	seine Forderung oder Klage zurückgezogen oder erheblich eingeschränkt hat;
^e3	auf die Anrufung des Richters verzichtet hat;
^e4	mit dem Mieter einen Vergleich geschlossen oder sich sonstwie geeinigt hat;
^f	wegen Änderungen in der familiären Situation des Mieters, aus denen dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile entstehen.
²	Absatz 1 Buchstabe e ist auch anwendbar, wenn der Mieter durch Schriftstücke nachweisen kann, dass er sich mit dem Vermieter ausserhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über eine Forderung aus dem Mietverhältnis geeinigt hat.
³	Absatz 1 Buchstaben d und e sind nicht anwendbar bei Kündigungen:
^a	wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte;
^b	wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257d);
^c	wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257f Abs. 3 und 4);
^d	infolge Veräusserung der Sache (Art. 261);
^e	aus wichtigen Gründen (Art. 266g);
^f	wegen Konkurs des Mieters (Art. 266h).

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 74 Streitwertgrenze - 1 In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
¹	In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
^a	15 000 Franken in arbeits- und mietrechtlichen Fällen;
^b	30 000 Franken in allen übrigen Fällen.
²	Erreicht der Streitwert den massgebenden Betrag nach Absatz 1 nicht, so ist die Beschwerde dennoch zulässig:
^a	wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^b	wenn ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^c	gegen Entscheide der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^d	gegen Entscheide des Konkurs- und Nachlassrichters oder der Konkurs- und Nachlassrichterin;
^e	gegen Entscheide des Bundespatentgerichts.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 76 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat; und
^b	durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Gegen Entscheide nach Artikel 72 Absatz 2 steht das Beschwerderecht auch der Bundeskanzlei, den Departementen des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, den ihnen unterstellten Dienststellen zu, wenn der angefochtene Entscheid die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann.40

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 72 Grundsatz - 1 Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
¹	Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
²	Der Beschwerde in Zivilsachen unterliegen auch:
^a	Entscheide in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	öffentlich-rechtliche Entscheide, die in unmittelbarem Zusammenhang mit Zivilrecht stehen, insbesondere Entscheide:
^b1	über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheiden und über die Rechtshilfe in Zivilsachen,
^b2	über die Führung des Grundbuchs, des Zivilstands- und des Handelsregisters sowie der Register für Marken, Muster und Modelle, Erfindungspatente, Pflanzensorten und Topografien,
^b3	über die Bewilligung zur Namensänderung,
^b4	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Stiftungen mit Ausnahme der Vorsorge- und Freizügigkeitseinrichtungen,
^b5	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Willensvollstrecker und -vollstreckerinnen und andere erbrechtliche Vertreter und Vertreterinnen,
^b6	auf dem Gebiet des Kindes- und Erwachsenenschutzes,
^b7	...

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 75 Vorinstanzen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
²	Die Kantone setzen als letzte kantonale Instanzen obere Gerichte ein. Diese entscheiden als Rechtsmittelinstanzen; ausgenommen sind die Fälle, in denen:
^a	ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^b	ein Fachgericht für handelsrechtliche Streitigkeiten als einzige kantonale Instanz entscheidet;
^c	eine Klage mit einem Streitwert von mindestens 100 000 Franken mit Zustimmung aller Parteien direkt beim oberen Gericht eingereicht wurde.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 100 Beschwerde gegen Entscheide - 1 Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
¹	Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
²	Die Beschwerdefrist beträgt zehn Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	bei Entscheiden auf den Gebieten der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und der internationalen Amtshilfe in Steuersachen;
^c	bei Entscheiden über die Rückgabe eines Kindes nach dem Europäischen Übereinkommen vom 20. Mai 198089 über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheidungen über das Sorgerecht für Kinder und die Wiederherstellung des Sorgerechts oder nach dem Übereinkommen vom 25. Oktober 198090 über die zivilrechtlichen Aspekte internationaler Kindesentführung;
^d	bei Entscheiden des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 195492.
³	Die Beschwerdefrist beträgt fünf Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen im Rahmen der Wechselbetreibung;
^b	bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen eidgenössische Abstimmungen.
⁴	Bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen die Nationalratswahlen beträgt die Beschwerdefrist drei Tage.
⁵	Bei Beschwerden wegen interkantonaler Kompetenzkonflikte beginnt die Beschwerdefrist spätestens dann zu laufen, wenn in beiden Kantonen Entscheide getroffen worden sind, gegen welche beim Bundesgericht Beschwerde geführt werden kann.
⁶	...93
⁷	Gegen das unrechtmässige Verweigern oder Verzögern eines Entscheids kann jederzeit Beschwerde geführt werden.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
¹	Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
²	In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 14 15
³	Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
⁴	Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201616 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
^a	das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
^b	die Art und Weise der Übermittlung;
^c	die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.17
⁵	Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
⁶	Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
⁷	Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 99 - 1 Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt.
¹	Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt.
²	Neue Begehren sind unzulässig.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 97 Unrichtige Feststellung des Sachverhalts - 1 Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
¹	Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
²	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so kann jede unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden.86

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 122 Zivilrecht - 1 Die Gesetzgebung auf dem Gebiet des Zivilrechts und des Zivilprozessrechts ist Sache des Bundes.
¹	Die Gesetzgebung auf dem Gebiet des Zivilrechts und des Zivilprozessrechts ist Sache des Bundes.
²	Für die Organisation der Gerichte und die Rechtsprechung in Zivilsachen sind die Kantone zuständig, soweit das Gesetz nichts anderes vorsieht.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 1 - 1 Zum Abschlusse eines Vertrages ist die übereinstimmende gegenseitige Willensäusserung der Parteien erforderlich.
¹	Zum Abschlusse eines Vertrages ist die übereinstimmende gegenseitige Willensäusserung der Parteien erforderlich.
²	Sie kann eine ausdrückliche oder stillschweigende sein.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 271 - 1 Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
¹	Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
²	Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 335 - 1 Ein unbefristetes Arbeitsverhältnis kann von jeder Vertragspartei gekündigt werden.
¹	Ein unbefristetes Arbeitsverhältnis kann von jeder Vertragspartei gekündigt werden.
²	Der Kündigende muss die Kündigung schriftlich begründen, wenn die andere Partei dies verlangt.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 2 Unabhängigkeit - 1 Das Bundesgericht ist in seiner Recht sprechenden Tätigkeit unabhängig und nur dem Recht verpflichtet.
¹	Das Bundesgericht ist in seiner Recht sprechenden Tätigkeit unabhängig und nur dem Recht verpflichtet.
²	Seine Entscheide können nur von ihm selbst nach Massgabe der gesetzlichen Bestimmungen aufgehoben oder geändert werden.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 4 Sitz - 1 Sitz des Bundesgerichts ist Lausanne.
¹	Sitz des Bundesgerichts ist Lausanne.
²	Eine oder mehrere Abteilungen haben ihren Standort in Luzern.