Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
4A_546/2010
Arrêt du 17 mars 2011
Ire Cour de droit civil
Composition
Mmes et MM. les Juges Klett, Présidente, Corboz, Rottenberg Liatowitsch, Kolly et Kiss.
Greffier: M. Piaget.
Participants à la procédure
AX.________ et BX.________,
représentés par Me Charles Guerry, avocat,
recourants,
contre
Y.________,
représenté par Me Olivier Carrel, avocat,
intimé.
Objet
bail à loyer; frais accessoires,
recours contre l'arrêt du Tribunal cantonal de l'État de Fribourg, IIe Cour d'appel civil, du 31 août 2010.
Faits:
A.
Le 16 novembre 2004, Y.________ (ci-après: le bailleur) a remis à bail à AX.________ et BX.________ (ci-après: les locataires) un appartement de trois pièces à O.________ (Fribourg) en contrepartie du paiement d'un loyer mensuel de 1'395 fr. (charges comprises). Le contrat a pris effet le 1er décembre 2004 et s'est achevé le 31 mai 2008.
Le contrat de bail, qui se réfère expressément aux "dispositions liées aux subventions", et plus spécifiquement à celles concernant les "HLM - loi de 1965 (contrôle de l'Office cantonal du logement)" et à celles applicables aux immeubles "construits avec l'aide fédérale - loi de 1974 (contrôle de l'Office fédéral du logement)", précise au sujet des frais accessoires que ceux-ci comprennent "le chauffage et l'eau chaude selon l'art. 5
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 5 Frais de chauffage et de préparation d'eau chaude entrant en ligne de compte - (art. 257b, al. 1, CO) |
|
1 | Entrent en ligne de compte comme frais de chauffage et de préparation d'eau chaude les dépenses effectives directement en rapport avec l'utilisation de l'installation de chauffage ou de l'installation générale de préparation d'eau chaude. |
2 | Il s'agit notamment des dépenses pour: |
a | le combustible et l'énergie consommés; |
b | l'énergie électrique utilisée pour les brûleurs et les pompes; |
c | les frais d'exploitation d'énergies de substitution; |
d | le nettoyage de l'installation de chauffage et de la cheminée, le grattage, le brûlage et l'huilage de la chaudière, ainsi que l'enlèvement des déchets et des scories; |
e | la révision périodique de l'installation de chauffage, réservoirs à mazout y compris, et le détartrage de l'installation d'eau chaude, des chauffe-eau et des conduites; |
f | le relevé, le décompte et l'entretien des appareils lorsque les frais de chauffage sont calculés de manière individuelle; |
g | la maintenance; |
h | les primes d'assurance qui se rapportent exclusivement à l'installation de chauffage; |
i | le travail administratif qu'occasionne l'exploitation de l'installation de chauffage. |
3 | Les frais de maintenance et d'administration peuvent être calculés en fonction des dépenses effectives ou portés en compte jusqu'à concurrence des taux usuels. |
Les locataires se sont acquittés de l'ensemble des frais accessoires facturés par le bailleur. Ils soutiennent avoir payé à tort les "contributions immobilières" (soit les impôts fonciers) et l' "assurance immeuble" (soit les primes d'assurance du bâtiment) et demandent le remboursement des montants payés pour ces deux postes entre fin 2004 et 2007.
La Commission de conciliation en matière de baux et loyers des districts de la Singine et du Lac saisie par les locataires a constaté l'échec de la conciliation le 12 janvier 2009.
B.
Le 10 février 2009, les locataires ont ouvert action devant la juridiction des baux de l'arrondissement du Lac. Ils ont conclu au remboursement de 747 fr. 70, puis, finalement, ramené leur prétention à 148 fr. 06, après compensation avec un solde de frais accessoires non contestés.
Le Président du Tribunal des baux a, par jugement du 23 mars 2009, admis la demande et condamné le bailleur au paiement de 148 fr. 06 avec intérêt à 5% l'an dès le 10 février 2009.
Le bailleur a recouru en appel, demandant l'annulation du jugement de première instance et concluant reconventionnellement à ce que les locataires soient condamnés solidairement à lui verser la somme de 673 fr.97.
Dans un arrêt du 31 août 2010, la IIe Cour d'appel civil du Tribunal cantonal fribourgeois a partiellement admis le recours. Elle a considéré la conclusion reconventionnelle tardive et donc irrecevable. Concernant la question des impôts fonciers et des primes d'assurance du bâtiment, elle a réformé le jugement de première instance, jugeant que ces frais ont été valablement mis à la charge des locataires.
En substance, elle considère que la pratique du bailleur consistant à mettre ces frais à la charge des locataires correspond à la réglementation cantonale applicable aux logements sociaux construits - sans aide fédérale mais avec l'aval de l'autorité cantonale - par des personnes à l'étranger. Selon elle, les règles cantonales en matière d'encouragement de la construction de logements à caractère social sont motivées par un intérêt public pertinent, elles n'éludent pas les règles fédérales protectrices en matière de bail, ni n'en contredisent le sens ou l'esprit. L'autorité précédente rappelle en outre que le bailleur n'est pas maître de la fixation des loyers, le calcul de l'autorité cantonale pour établir le plan des loyers se fondant exclusivement - selon l'art. 38 al. 2
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
souligne que, même à considérer que le mécanisme cantonal contreviendrait au droit privé fédéral, elle ne pourrait confirmer le jugement de première instance, celui-ci heurtant l'équité; le bailleur ne pourrait en effet financer ses dépenses ni par le loyer (fixé par le droit cantonal), ni par les frais accessoires (le droit fédéral l'interdisant); en outre, la pratique cantonale ne serait pas contraire aux intérêts des locataires (l'économie obtenue par ceux-ci sur le loyer étant du même ordre que les "frais accessoires inhabituels" qu'ils voudraient se faire rembourser).
C.
Les locataires exercent, dans le même mémoire, un recours en matière civile et un recours constitutionnel subsidiaire. Ils concluent principalement à l'admission du recours en matière civile, à l'annulation de l'arrêt entrepris, et à ce que le bailleur soit condamné à leur rembourser la somme de 148 fr. 06, avec intérêt à 5% l'an dès le 10 février 2009, sous suite de frais et dépens. Subsidiairement, ils formulent les mêmes conclusions sous l'angle du recours constitutionnel subsidiaire. Ils invoquent une violation du principe de la force dérogatoire du droit fédéral (art. 49 al. 1
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
SR 843.1 Ordonnance du 30 novembre 1981 relative à la loi fédérale encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (OLCAP) OLCAP Art. 25 Frais accessoires - 1 Les frais accessoires seront comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit de tous les frais qui découlent de l'utilisation de l'immeuble loué, y compris les contributions publiques. |
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1 | Les frais accessoires seront comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit de tous les frais qui découlent de l'utilisation de l'immeuble loué, y compris les contributions publiques. |
2 | Sont en particulier réputés frais accessoires, outre ceux que mentionne l'art. 38 de la loi, les frais pour: |
a | le nettoyage des escaliers; |
b | le raccordement de la radio et de la télévision; |
c | les primes des coopératives de cautionnement; |
d | le chauffage et l'eau chaude; |
e | les installations communes; |
f | les ascenseurs. |
3 | Avec l'autorisation de l'office, un montant forfaitaire peut être porté en compte pour certaines positions; les frais accessoires peuvent être recouvrés chaque mois par anticipation. |
SR 843.1 Ordonnance du 30 novembre 1981 relative à la loi fédérale encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (OLCAP) OLCAP Art. 25 Frais accessoires - 1 Les frais accessoires seront comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit de tous les frais qui découlent de l'utilisation de l'immeuble loué, y compris les contributions publiques. |
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1 | Les frais accessoires seront comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit de tous les frais qui découlent de l'utilisation de l'immeuble loué, y compris les contributions publiques. |
2 | Sont en particulier réputés frais accessoires, outre ceux que mentionne l'art. 38 de la loi, les frais pour: |
a | le nettoyage des escaliers; |
b | le raccordement de la radio et de la télévision; |
c | les primes des coopératives de cautionnement; |
d | le chauffage et l'eau chaude; |
e | les installations communes; |
f | les ascenseurs. |
3 | Avec l'autorisation de l'office, un montant forfaitaire peut être porté en compte pour certaines positions; les frais accessoires peuvent être recouvrés chaque mois par anticipation. |
L'intimé conclut au rejet du recours en matière civile et à l'irrecevabilité du recours constitutionnel subsidiaire, sous suite de frais et dépens, en se limitant à renvoyer, sur le fond, au contenu de son recours en appel cantonal.
Considérant en droit:
1.
1.1 S'agissant d'une affaire pécuniaire portant sur le droit du bail à loyer, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse - déterminée selon le capital réclamé dans les dernières conclusions devant l'autorité précédente (art. 51 al. 1 let. a
SR 843.1 Ordonnance du 30 novembre 1981 relative à la loi fédérale encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (OLCAP) OLCAP Art. 25 Frais accessoires - 1 Les frais accessoires seront comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit de tous les frais qui découlent de l'utilisation de l'immeuble loué, y compris les contributions publiques. |
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1 | Les frais accessoires seront comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit de tous les frais qui découlent de l'utilisation de l'immeuble loué, y compris les contributions publiques. |
2 | Sont en particulier réputés frais accessoires, outre ceux que mentionne l'art. 38 de la loi, les frais pour: |
a | le nettoyage des escaliers; |
b | le raccordement de la radio et de la télévision; |
c | les primes des coopératives de cautionnement; |
d | le chauffage et l'eau chaude; |
e | les installations communes; |
f | les ascenseurs. |
3 | Avec l'autorisation de l'office, un montant forfaitaire peut être porté en compte pour certaines positions; les frais accessoires peuvent être recouvrés chaque mois par anticipation. |
SR 843.1 Ordonnance du 30 novembre 1981 relative à la loi fédérale encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (OLCAP) OLCAP Art. 25 Frais accessoires - 1 Les frais accessoires seront comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit de tous les frais qui découlent de l'utilisation de l'immeuble loué, y compris les contributions publiques. |
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1 | Les frais accessoires seront comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit de tous les frais qui découlent de l'utilisation de l'immeuble loué, y compris les contributions publiques. |
2 | Sont en particulier réputés frais accessoires, outre ceux que mentionne l'art. 38 de la loi, les frais pour: |
a | le nettoyage des escaliers; |
b | le raccordement de la radio et de la télévision; |
c | les primes des coopératives de cautionnement; |
d | le chauffage et l'eau chaude; |
e | les installations communes; |
f | les ascenseurs. |
3 | Avec l'autorisation de l'office, un montant forfaitaire peut être porté en compte pour certaines positions; les frais accessoires peuvent être recouvrés chaque mois par anticipation. |
La recourante souligne elle-même que la valeur litigieuse n'atteint pas le seuil fixé à l'art. 74 al. 1 let. a
SR 843.1 Ordonnance du 30 novembre 1981 relative à la loi fédérale encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (OLCAP) OLCAP Art. 25 Frais accessoires - 1 Les frais accessoires seront comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit de tous les frais qui découlent de l'utilisation de l'immeuble loué, y compris les contributions publiques. |
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1 | Les frais accessoires seront comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit de tous les frais qui découlent de l'utilisation de l'immeuble loué, y compris les contributions publiques. |
2 | Sont en particulier réputés frais accessoires, outre ceux que mentionne l'art. 38 de la loi, les frais pour: |
a | le nettoyage des escaliers; |
b | le raccordement de la radio et de la télévision; |
c | les primes des coopératives de cautionnement; |
d | le chauffage et l'eau chaude; |
e | les installations communes; |
f | les ascenseurs. |
3 | Avec l'autorisation de l'office, un montant forfaitaire peut être porté en compte pour certaines positions; les frais accessoires peuvent être recouvrés chaque mois par anticipation. |
SR 843.1 Ordonnance du 30 novembre 1981 relative à la loi fédérale encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (OLCAP) OLCAP Art. 25 Frais accessoires - 1 Les frais accessoires seront comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit de tous les frais qui découlent de l'utilisation de l'immeuble loué, y compris les contributions publiques. |
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1 | Les frais accessoires seront comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit de tous les frais qui découlent de l'utilisation de l'immeuble loué, y compris les contributions publiques. |
2 | Sont en particulier réputés frais accessoires, outre ceux que mentionne l'art. 38 de la loi, les frais pour: |
a | le nettoyage des escaliers; |
b | le raccordement de la radio et de la télévision; |
c | les primes des coopératives de cautionnement; |
d | le chauffage et l'eau chaude; |
e | les installations communes; |
f | les ascenseurs. |
3 | Avec l'autorisation de l'office, un montant forfaitaire peut être porté en compte pour certaines positions; les frais accessoires peuvent être recouvrés chaque mois par anticipation. |
Il incombe à la partie recourante qui se prévaut de cette disposition d'expliquer en quoi la contestation soulèverait une question juridique de principe (art. 42 al. 2
SR 843.1 Ordonnance du 30 novembre 1981 relative à la loi fédérale encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (OLCAP) OLCAP Art. 25 Frais accessoires - 1 Les frais accessoires seront comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit de tous les frais qui découlent de l'utilisation de l'immeuble loué, y compris les contributions publiques. |
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1 | Les frais accessoires seront comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit de tous les frais qui découlent de l'utilisation de l'immeuble loué, y compris les contributions publiques. |
2 | Sont en particulier réputés frais accessoires, outre ceux que mentionne l'art. 38 de la loi, les frais pour: |
a | le nettoyage des escaliers; |
b | le raccordement de la radio et de la télévision; |
c | les primes des coopératives de cautionnement; |
d | le chauffage et l'eau chaude; |
e | les installations communes; |
f | les ascenseurs. |
3 | Avec l'autorisation de l'office, un montant forfaitaire peut être porté en compte pour certaines positions; les frais accessoires peuvent être recouvrés chaque mois par anticipation. |
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
1.1.1 La jurisprudence a souligné qu'il fallait se montrer restrictif dans l'admission d'une dérogation à l'exigence de la valeur litigieuse sur la base de l'art. 74 al. 2 let. a
SR 843.1 Ordonnance du 30 novembre 1981 relative à la loi fédérale encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (OLCAP) OLCAP Art. 25 Frais accessoires - 1 Les frais accessoires seront comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit de tous les frais qui découlent de l'utilisation de l'immeuble loué, y compris les contributions publiques. |
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1 | Les frais accessoires seront comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit de tous les frais qui découlent de l'utilisation de l'immeuble loué, y compris les contributions publiques. |
2 | Sont en particulier réputés frais accessoires, outre ceux que mentionne l'art. 38 de la loi, les frais pour: |
a | le nettoyage des escaliers; |
b | le raccordement de la radio et de la télévision; |
c | les primes des coopératives de cautionnement; |
d | le chauffage et l'eau chaude; |
e | les installations communes; |
f | les ascenseurs. |
3 | Avec l'autorisation de l'office, un montant forfaitaire peut être porté en compte pour certaines positions; les frais accessoires peuvent être recouvrés chaque mois par anticipation. |
1.1.2 En l'espèce, il n'est pas possible de statuer sur le montant réclamé sans trancher la question juridique posée. On relèvera en particulier qu'il n'est pas contesté que les deux postes litigieux (impôts réels et primes d'assurance du bâtiment) intégrés dans les frais accessoires selon le contrat de bail ne sont pas liés à l'usage de la chose, mais bien à son existence. En raison de l'imbrication des dispositions devant être consultées (art. 257a
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
surcroît, il est peu probable, compte tenu des frais usuels liés à l'existence de la chose louée, que cette question puisse un jour être présentée au Tribunal fédéral avec une valeur litigieuse suffisante, au moins lorsque ces frais sont seuls en cause.
Il se justifie donc de recevoir le recours en matière civile sur la base de l'art. 74 al. 2 let. a
SR 843.1 Ordonnance du 30 novembre 1981 relative à la loi fédérale encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (OLCAP) OLCAP Art. 25 Frais accessoires - 1 Les frais accessoires seront comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit de tous les frais qui découlent de l'utilisation de l'immeuble loué, y compris les contributions publiques. |
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1 | Les frais accessoires seront comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit de tous les frais qui découlent de l'utilisation de l'immeuble loué, y compris les contributions publiques. |
2 | Sont en particulier réputés frais accessoires, outre ceux que mentionne l'art. 38 de la loi, les frais pour: |
a | le nettoyage des escaliers; |
b | le raccordement de la radio et de la télévision; |
c | les primes des coopératives de cautionnement; |
d | le chauffage et l'eau chaude; |
e | les installations communes; |
f | les ascenseurs. |
3 | Avec l'autorisation de l'office, un montant forfaitaire peut être porté en compte pour certaines positions; les frais accessoires peuvent être recouvrés chaque mois par anticipation. |
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
1.2 Le recours en matière civile peut être interjeté par les recourants qui soutiennent avoir subi, dans un cas concret, la violation du principe de la force dérogatoire du droit fédéral (cf. ATF 119 II 183 consid. 5a p. 189; arrêt 4C.417/1999 du 18 février 2000 consid. 4b; sous le régime de la LTF: AUER/MALINVERNI/HOTTELIER, Droit constitutionnel suisse, vol. I, 2006, n. 1049 p. 373; PAUL-HENRI STEINAUER, Le Titre préliminaire du Code civil, in TDPS II/1, 2009, n. 247 p. 82). Pour le reste, interjeté par les recourants qui ont succombé dans leurs conclusions visant le remboursement d'un paiement opéré (art. 76 al. 1
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
1.3 Le recours peut être interjeté pour violation du droit, tel qu'il est délimité par les art. 95
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
SR 843.1 Ordonnance du 30 novembre 1981 relative à la loi fédérale encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (OLCAP) OLCAP Art. 25 Frais accessoires - 1 Les frais accessoires seront comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit de tous les frais qui découlent de l'utilisation de l'immeuble loué, y compris les contributions publiques. |
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1 | Les frais accessoires seront comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit de tous les frais qui découlent de l'utilisation de l'immeuble loué, y compris les contributions publiques. |
2 | Sont en particulier réputés frais accessoires, outre ceux que mentionne l'art. 38 de la loi, les frais pour: |
a | le nettoyage des escaliers; |
b | le raccordement de la radio et de la télévision; |
c | les primes des coopératives de cautionnement; |
d | le chauffage et l'eau chaude; |
e | les installations communes; |
f | les ascenseurs. |
3 | Avec l'autorisation de l'office, un montant forfaitaire peut être porté en compte pour certaines positions; les frais accessoires peuvent être recouvrés chaque mois par anticipation. |
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
Par exception à la règle selon laquelle il applique le droit d'office, il ne peut entrer en matière sur la violation d'un droit constitutionnel ou sur une question relevant du droit cantonal ou intercantonal que si le grief a été invoqué et motivé de manière précise par la partie recourante (art. 106 al. 2
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
1.4 Le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
La partie recourante qui entend s'écarter des constatations de l'autorité précédente doit expliquer de manière circonstanciée en quoi les conditions d'une exception prévue par l'art. 105 al. 2
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
1.5 Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties (art. 107 al. 1
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
S'il admet le recours, le Tribunal fédéral peut réformer la décision attaquée, c'est-à-dire qu'il peut statuer lui-même sur le fond à la place de l'autorité précédente (art. 107 al. 2
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
2.
2.1 Les recourants soutiennent que le législateur fédéral a réglementé de manière exhaustive le régime des frais accessoires aux art. 257a
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 25 Principe |
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1 | La Confédération peut encourager les études de marché dans le domaine du logement.9 Celles-ci doivent en particulier permettre d'obtenir une meilleure vue d'ensemble sur les conditions du marché, déterminer les tendances de l'offre et de la demande et préciser les besoins de logements. |
2 | La Confédération coordonne les travaux de recherche et les enquêtes statistiques. |
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
SR 843.1 Ordonnance du 30 novembre 1981 relative à la loi fédérale encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (OLCAP) OLCAP Art. 25 Frais accessoires - 1 Les frais accessoires seront comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit de tous les frais qui découlent de l'utilisation de l'immeuble loué, y compris les contributions publiques. |
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1 | Les frais accessoires seront comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit de tous les frais qui découlent de l'utilisation de l'immeuble loué, y compris les contributions publiques. |
2 | Sont en particulier réputés frais accessoires, outre ceux que mentionne l'art. 38 de la loi, les frais pour: |
a | le nettoyage des escaliers; |
b | le raccordement de la radio et de la télévision; |
c | les primes des coopératives de cautionnement; |
d | le chauffage et l'eau chaude; |
e | les installations communes; |
f | les ascenseurs. |
3 | Avec l'autorisation de l'office, un montant forfaitaire peut être porté en compte pour certaines positions; les frais accessoires peuvent être recouvrés chaque mois par anticipation. |
2.2 En l'occurrence, il ne s'agit pas de savoir si la cour cantonale a correctement appliqué le droit cantonal (cette question ne pouvant être revue librement par le Tribunal fédéral), mais uniquement de se demander si l'application qui a été faite par la cour précédente des règles cantonales aboutit à un résultat conforme au principe de la force dérogatoire du droit fédéral (art. 49 al. 1
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
Le recourant a désigné de façon précise les normes de droit fédéral qui sont, d'après lui, touchées par la disposition cantonale contestée (sur l'exigence: arrêt 1P.705/2000 du 24 septembre 2001 consid. 2a et les références citées). Cela étant, le Tribunal fédéral peut vérifier librement, sous l'angle de l'art. 49 al. 1
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
2.3 L'art. 25 al. 3 de la loi fribourgeoise du 26 septembre 1985 encourageant la construction de logements à caractère social (RSF 87.2) se présente comme suit:
"Les frais accessoires sont fixés conformément à l'art. 38 al. 2 de la loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements."
Il convient de rechercher, à titre préalable, si cette règle constitue du droit cantonal autonome ou, au contraire, fait partie intégrante de simples mesures d'exécution d'une loi fédérale (notamment de la LCAP à laquelle la disposition cantonale renvoie) (sur ces notions, cf. ATF 128 I 46 consid. 1b/aa p. 58 et les arrêts cités; ANDRÉ GRISEL, Traité de droit administratif, vol. II, 1984, p. 857 s.). Dans le premier cas, la Cour de céans pourra effectuer son examen sous l'angle de l'art. 49 al. 1
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
La disposition litigieuse s'inscrit dans une loi cantonale poursuivant deux objectifs principaux, à savoir de compléter l'aide fédérale octroyée en vertu de la LCAP (art. 1 let. a) et de faciliter la construction et l'acquisition de logements sociaux par des personnes à l'étranger (art. 1 let. b). Les deux objectifs - et donc les règles permettant de poursuivre ceux-ci - sont clairement séparés. Le premier est concrétisé au Chapitre deuxième ("Aide complémentaire destinée à abaisser les loyers"; art. 5-21). Le Chapitre troisième ("Construction de logements sociaux par des personnes à l'étranger"; art. 22-29) de la loi cantonale, applicable en l'espèce, vise le deuxième objectif; il fait référence à l'art. 9 al. 1 let. a
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
L'art. 9 al. 1 let. a
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
Le législateur fribourgeois a fait usage de cette faculté, reprenant, à l'art. 22 al. 1 de la loi cantonale, l'essentiel des termes de la disposition fédérale. Il a ensuite fixé les conditions de l'autorisation, notamment en définissant la notion de "pénurie de logements" (art. 23), en désignant le service compétent pour examiner les projets et contrôler les loyers (art. 24
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
La LFAIE se limite à accorder une faculté aux cantons, laissant ceux-ci libres d'adopter la réglementation adéquate. En particulier, la loi fédérale ne contient aucune règle fixant les frais accessoires. Cette question a été tranchée par le législateur fribourgeois à l'art. 25 al. 3; il a choisi de renvoyer à l'art. 38 al. 2
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
Dans l'examen du principe de la force dérogatoire du droit fédéral, il s'agit de rappeler la façon dont les frais accessoires sont réglementés aux art. 257a
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
2.4 Selon l'art. 257a
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
Il résulte de l'art. 257a al. 1
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
Les art. 257a
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
cit., ch. 6.4 p. 442 s., et en particulier note de pied 112).
2.5 Le problème de la force dérogatoire du droit fédéral (art. 49 al. 1
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
2.5.1 En principe, la réglementation de droit civil est exclusive et les cantons ne peuvent adopter des règles de droit privé dans les domaines régis par le droit fédéral que si ce dernier leur en réserve la possibilité (art. 5 al. 1
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
2.5.2 Une seule et même matière peut toutefois être saisie à la fois par des règles de droit privé fédéral et par des règles de droit public cantonal.
Dans les domaines régis par le droit civil fédéral, les cantons conservent en effet la compétence d'édicter des règles de droit public en vertu de l'art. 6 CC à condition toutefois que le législateur fédéral n'ait pas entendu régler une matière de façon exhaustive (en ce sens qu'il n'entendait laisser aucune place pour du droit public cantonal sur la même matière), que les règles cantonales soient motivées par un intérêt public pertinent et qu'elles n'éludent pas le droit civil, ni n'en contredisent le sens ou l'esprit (ATF 135 I 106 consid. 2.1 p. 108; 131 I 333 consid. 2.1 p. 336; 130 I 169 consid. 2.1 p. 170; 129 I 330 consid. 3.1 p. 334, 402 consid. 2 p. 404 et les arrêts cités).
Les cantons demeurent par exemple libres d'édicter des mesures destinées à combattre la pénurie dans le secteur locatif dans la mesure où leur finalité n'est pas d'intervenir dans les rapports entre bailleur et preneur (ATF 89 I 178 consid. 3d p. 184). Le Tribunal fédéral n'a ainsi pas jugé contraire au droit fédéral le fait d'assortir l'octroi de l'autorisation de rénover des appartements soumis au régime de la loi vaudoise du 4 mars 1985 concernant la démolition, la transformation et la rénovation de maisons d'habitation (LDTR) à un contrôle des loyers durant une période maximale de dix ans au regard du but d'intérêt public poursuivi par la loi (ATF 101 Ia 502 consid. 2d p. 510).
2.6
2.6.1 La cour cantonale retient que "les règles cantonales en matière d'encouragement de la construction de logements à caractère social, motivées par un intérêt public pertinent, n'éludent pas les règles fédérales protectrices en matière de bail, ni n'en contredisent le sens ou l'esprit" (arrêt attaqué p. 5). Elle sous-entend par là que les dispositions formant le Chapitre 3 de la loi fribourgeoise constituent du droit public cantonal (cf. supra consid. 2.5.2). La thèse défendue par les recourants est basée sur le même constat (cf. supra consid. 2.1).
Certes, l'objectif général du Chapitre 3 de la loi fribourgeoise vise à encourager la construction de logements à caractère social (cf. supra consid. 2.3); il ne consiste donc pas en soi à réglementer les relations entre bailleur et locataire. La question présentement litigieuse n'est toutefois pas de savoir si l'objectif général de la loi cantonale fait obstacle aux dispositions du droit du bail. Il s'agit de déterminer si un point précis des règles édictées par le législateur fribourgeois (soit la façon de définir les frais accessoires à l'art. 25 al. 3
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
Cela étant, plusieurs éléments poussent à conclure que la norme cantonale relèverait plutôt du droit privé, en particulier le fait que le renvoi à la LCAP procède d'un choix du législateur fribourgeois tendant à définir les frais à la charge des locataires qui ne sont pas couverts par le loyer. Or, la question du paiement du loyer et celle des frais accessoires ne vise pas à réaliser un intérêt général, mais touche la relation entre bailleur et locataire (sur la théorie des intérêts: ATF 132 I 270 consid. 4.3 p. 273; 128 III 250 consid. 2 p. 253 et les références; HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6e éd. 2010, n. 255 ss p. 56 s.). La norme cantonale intervient directement dans cette relation et constituerait dès lors du droit privé cantonal (cf. ATF 117 Ia 328 consid. 2a p. 331; s'agissant de la fixation du loyer: ATF 113 Ia 126 consid. 9d p. 142).
2.6.2 En l'occurrence, il n'est toutefois pas utile d'approfondir la question et d'apprécier, parmi les différentes théories développées pour délimiter les affaires ressortissant au droit public de celles relevant du droit privé, celle qui est la mieux appropriée pour résoudre la question concrète qui se pose (à ce sujet, cf. récemment: arrêt 4A_503/2010 du 20 décembre 2010 consid. 3.2 et les références).
Dans l'hypothèse où l'on retient que la norme cantonale litigieuse est de droit privé, il suffit de constater que les art. 257a
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
Dans l'hypothèse énoncée par la juridiction précédente (la règle cantonale litigieuse est de droit public), même à considérer que les art. 257a
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
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2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
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2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
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"n'est pas toujours la même" puisque les montants des redevances publiques et la façon de les porter en compte varient selon les cas. Il a alors été décidé, pour "rendre plus clair le calcul du loyer", de considérer les redevances publiques comme des frais accessoires que le locataire doit payer séparément, en sus du loyer (Message du 17 septembre 1973 relatif à la loi fédérale encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements, FF 1973 II p. 711 ch. 453.34). En l'espèce, l'intimé n'a bénéficié d'aucune aide financière des pouvoirs publics (cf. art. 22 al. 1 de la loi cantonale) et les situations ne sont donc nullement comparables.
Dans les deux hypothèses, la mise à la charge des locataires des postes litigieux mentionnés dans les frais accessoires se heurte au principe de la force dérogatoire du droit fédéral. Il importe donc peu que l'arrêt cantonal rendu par la IIe Cour d'appel civil du Tribunal cantonal fribourgeois l'ait été en application correcte du droit cantonal (cf. ATF 120 II 28 consid. 3 p. 29).
2.7 L'argumentation alternative de la cour cantonale - également attaquée par les recourants (sur l'exigence de recevabilité posée par la jurisprudence, cf. ATF 133 IV 119 consid. 6.3 p. 120 s.) - tend à rendre une décision en équité obligeant les locataires à prendre en charge des frais accessoires que l'autorité précédente qualifie elle-même d' "inhabituels".
La juridiction cantonale ne désigne pas expressément le fondement juridique de son raisonnement. Il apparaît toutefois qu'elle n'entendait pas indiquer que la décision de première instance heurterait le sentiment de justice et d'équité, soit qu'il serait arbitraire (art. 9
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2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
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2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
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La cour cantonale semble plutôt placer son raisonnement dans la perspective de la conséquence pour les cocontractants de l'application des art. 257a
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
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SR 843.1 Ordonnance du 30 novembre 1981 relative à la loi fédérale encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (OLCAP) OLCAP Art. 25 Frais accessoires - 1 Les frais accessoires seront comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit de tous les frais qui découlent de l'utilisation de l'immeuble loué, y compris les contributions publiques. |
|
1 | Les frais accessoires seront comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit de tous les frais qui découlent de l'utilisation de l'immeuble loué, y compris les contributions publiques. |
2 | Sont en particulier réputés frais accessoires, outre ceux que mentionne l'art. 38 de la loi, les frais pour: |
a | le nettoyage des escaliers; |
b | le raccordement de la radio et de la télévision; |
c | les primes des coopératives de cautionnement; |
d | le chauffage et l'eau chaude; |
e | les installations communes; |
f | les ascenseurs. |
3 | Avec l'autorisation de l'office, un montant forfaitaire peut être porté en compte pour certaines positions; les frais accessoires peuvent être recouvrés chaque mois par anticipation. |
SR 843.1 Ordonnance du 30 novembre 1981 relative à la loi fédérale encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (OLCAP) OLCAP Art. 25 Frais accessoires - 1 Les frais accessoires seront comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit de tous les frais qui découlent de l'utilisation de l'immeuble loué, y compris les contributions publiques. |
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1 | Les frais accessoires seront comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit de tous les frais qui découlent de l'utilisation de l'immeuble loué, y compris les contributions publiques. |
2 | Sont en particulier réputés frais accessoires, outre ceux que mentionne l'art. 38 de la loi, les frais pour: |
a | le nettoyage des escaliers; |
b | le raccordement de la radio et de la télévision; |
c | les primes des coopératives de cautionnement; |
d | le chauffage et l'eau chaude; |
e | les installations communes; |
f | les ascenseurs. |
3 | Avec l'autorisation de l'office, un montant forfaitaire peut être porté en compte pour certaines positions; les frais accessoires peuvent être recouvrés chaque mois par anticipation. |
Selon l'art. 4
SR 843.1 Ordonnance du 30 novembre 1981 relative à la loi fédérale encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (OLCAP) OLCAP Art. 25 Frais accessoires - 1 Les frais accessoires seront comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit de tous les frais qui découlent de l'utilisation de l'immeuble loué, y compris les contributions publiques. |
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1 | Les frais accessoires seront comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit de tous les frais qui découlent de l'utilisation de l'immeuble loué, y compris les contributions publiques. |
2 | Sont en particulier réputés frais accessoires, outre ceux que mentionne l'art. 38 de la loi, les frais pour: |
a | le nettoyage des escaliers; |
b | le raccordement de la radio et de la télévision; |
c | les primes des coopératives de cautionnement; |
d | le chauffage et l'eau chaude; |
e | les installations communes; |
f | les ascenseurs. |
3 | Avec l'autorisation de l'office, un montant forfaitaire peut être porté en compte pour certaines positions; les frais accessoires peuvent être recouvrés chaque mois par anticipation. |
En mentionnant - de façon non exhaustive - trois cas de renvoi au juge, l'art. 4
SR 843.1 Ordonnance du 30 novembre 1981 relative à la loi fédérale encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (OLCAP) OLCAP Art. 25 Frais accessoires - 1 Les frais accessoires seront comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit de tous les frais qui découlent de l'utilisation de l'immeuble loué, y compris les contributions publiques. |
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1 | Les frais accessoires seront comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit de tous les frais qui découlent de l'utilisation de l'immeuble loué, y compris les contributions publiques. |
2 | Sont en particulier réputés frais accessoires, outre ceux que mentionne l'art. 38 de la loi, les frais pour: |
a | le nettoyage des escaliers; |
b | le raccordement de la radio et de la télévision; |
c | les primes des coopératives de cautionnement; |
d | le chauffage et l'eau chaude; |
e | les installations communes; |
f | les ascenseurs. |
3 | Avec l'autorisation de l'office, un montant forfaitaire peut être porté en compte pour certaines positions; les frais accessoires peuvent être recouvrés chaque mois par anticipation. |
SR 843.1 Ordonnance du 30 novembre 1981 relative à la loi fédérale encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (OLCAP) OLCAP Art. 25 Frais accessoires - 1 Les frais accessoires seront comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit de tous les frais qui découlent de l'utilisation de l'immeuble loué, y compris les contributions publiques. |
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1 | Les frais accessoires seront comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit de tous les frais qui découlent de l'utilisation de l'immeuble loué, y compris les contributions publiques. |
2 | Sont en particulier réputés frais accessoires, outre ceux que mentionne l'art. 38 de la loi, les frais pour: |
a | le nettoyage des escaliers; |
b | le raccordement de la radio et de la télévision; |
c | les primes des coopératives de cautionnement; |
d | le chauffage et l'eau chaude; |
e | les installations communes; |
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3 | Avec l'autorisation de l'office, un montant forfaitaire peut être porté en compte pour certaines positions; les frais accessoires peuvent être recouvrés chaque mois par anticipation. |
Certes, l'application en l'espèce du principe de la force dérogatoire du droit fédéral a pour conséquence qu'un bailleur est soumis à des règles différentes selon que son immeuble a bénéficié ou non d'un subventionnement public; dans le premier cas, il peut mettre à la charge du locataire, sous la forme de frais accessoires, les dépenses indépendantes de l'usage de la chose; dans le deuxième, cette faculté lui est retirée, alors même que l'on a affaire dans les deux situations à des constructions à caractère social. En ce sens, la remarque de la cour cantonale, qui tend à mettre en évidence que la solution n'est pas satisfaisante, est compréhensible. L'art. 4
SR 843.1 Ordonnance du 30 novembre 1981 relative à la loi fédérale encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (OLCAP) OLCAP Art. 25 Frais accessoires - 1 Les frais accessoires seront comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit de tous les frais qui découlent de l'utilisation de l'immeuble loué, y compris les contributions publiques. |
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1 | Les frais accessoires seront comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit de tous les frais qui découlent de l'utilisation de l'immeuble loué, y compris les contributions publiques. |
2 | Sont en particulier réputés frais accessoires, outre ceux que mentionne l'art. 38 de la loi, les frais pour: |
a | le nettoyage des escaliers; |
b | le raccordement de la radio et de la télévision; |
c | les primes des coopératives de cautionnement; |
d | le chauffage et l'eau chaude; |
e | les installations communes; |
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3 | Avec l'autorisation de l'office, un montant forfaitaire peut être porté en compte pour certaines positions; les frais accessoires peuvent être recouvrés chaque mois par anticipation. |
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
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cour cantonale a clairement transgressé les art. 257a
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
SR 843.1 Ordonnance du 30 novembre 1981 relative à la loi fédérale encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (OLCAP) OLCAP Art. 25 Frais accessoires - 1 Les frais accessoires seront comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit de tous les frais qui découlent de l'utilisation de l'immeuble loué, y compris les contributions publiques. |
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1 | Les frais accessoires seront comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit de tous les frais qui découlent de l'utilisation de l'immeuble loué, y compris les contributions publiques. |
2 | Sont en particulier réputés frais accessoires, outre ceux que mentionne l'art. 38 de la loi, les frais pour: |
a | le nettoyage des escaliers; |
b | le raccordement de la radio et de la télévision; |
c | les primes des coopératives de cautionnement; |
d | le chauffage et l'eau chaude; |
e | les installations communes; |
f | les ascenseurs. |
3 | Avec l'autorisation de l'office, un montant forfaitaire peut être porté en compte pour certaines positions; les frais accessoires peuvent être recouvrés chaque mois par anticipation. |
2.8 A l'issue de cette analyse, le Tribunal fédéral parvient à la conclusion qu'une loi cantonale relative à la construction de logements à caractère social et régissant des immeubles ne bénéficiant pas de l'aide fédérale au sens de la LCAP ne peut déroger aux art. 257a
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
C'est donc en violation des art. 257a al. 1
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
Il s'ensuit qu'en considérant que le bailleur pouvait facturer de tels coûts aux locataires, la cour cantonale a violé le droit fédéral. Par conséquent, le recours doit être admis, l'arrêt entrepris annulé et la demande en remboursement des locataires accueillie.
3.
La cause doit être renvoyée à la cour cantonale pour fixer à nouveau les frais et dépens de l'instance précédente (art. 67
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
Pour ce qui concerne la procédure fédérale, les frais judiciaires et les dépens sont mis à la charge de l'intimé qui succombe (art. 66 al. 1
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 38 Frais d'entretien et d'administration, frais accessoires |
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1 | Les frais d'entretien et d'administration doivent être adaptés à l'évolution des coûts. |
2 | Les frais accessoires peuvent être comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s'agit en particulier du chauffage et de l'eau chaude, de la consommation de courant, des frais de concierge et d'entretien des jardins ainsi que des contributions publiques telles que les impôts réels, les frais d'éclairage des routes, les primes d'assurance des bâtiments, les taxes d'enlèvement d'ordures, les droits d'eau et les taxes d'épuration des eaux. |
3 | Le Conseil fédéral règle le détail. |
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours constitutionnel subsidiaire est irrecevable.
2.
Le recours en matière civile est admis et l'arrêt attaqué est annulé.
3.
L'intimé est condamné à rembourser aux recourants, créanciers solidaires, la somme de 148 fr. 06 avec intérêt à 5% l'an dès le 10 février 2009.
4.
Pour la procédure fédérale, les frais judiciaires, arrêtés à 1'000 fr., sont mis à la charge de l'intimé.
L'intimé versera aux recourants, créanciers solidaires, une indemnité de 1'500 fr. à titre de dépens.
5.
La cause est renvoyée à l'autorité cantonale pour nouvelle décision sur les frais et dépens de la procédure cantonale.
6.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et au Tribunal cantonal de l'État de Fribourg, IIe Cour d'appel civil.
Lausanne, le 17 mars 2011
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente: Klett
Le Greffier: Piaget