4A_471/2011 - 2012-01-17 - Vertragsrecht - Forderung aus Werkvertrag / unentgeltliche Prozessführung

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A_471/2011

Urteil vom 17. Januar 2012
I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Klett, Präsidentin,
Bundesrichterinnen Rottenberg Liatowitsch, Kiss,
Gerichtsschreiber Gelzer.

Verfahrensbeteiligte
Erbengemeinschaft X.________, bestehend aus:
1. A.________,
2. B.________,
3. C.________,
4. D.________,
5. E.________,
6. F.________,
alle vertreten durch Rechtsanwalt Reto Diggelmann,
Beschwerdeführer,

gegen

Y.________,
vertreten durch Rechtsanwältin Dr. Elisabeth Roth,
Beschwerdegegner.

Gegenstand
Forderung aus Werkvertrag / unentgeltliche Prozessführung,

Beschwerde gegen den Entscheid des Kantonsgerichts St. Gallen, Präsident der III. Zivilkammer als Einzelrichter, vom 10. Juni 2011.

Sachverhalt:

A.
Die Erbengemeinschaft X.________ vermietete das Restaurant G.________ in Rorschach samt Wirtewohng an H.________ und Y.________. Die Mieter renovierten das Mietobjekt im Einverständnis mit der Vermieterschaft.

B.
Am 12. März 2010 klagte Y.________ (Kläger) beim Kreisgericht Rorschach gegen die Mitglieder der Erbengemeinschaft X.________ (Beklagte) auf Zahlung von Fr. 172'027.80. Damit forderte er aus einem Werk- bzw. Totalunternehmervertrag betreffend die Renovation des Mietobjekts insgesamt Fr. 291'587.80, welche die Beklagte bisher nur im Umfang von Fr. 119'560.-- getilgt habe. Im Einzelnen verlangte er Fr. 114'853.75 für Zahlungen an Dritte, Fr. 117'227.75 für Arbeitsleistungen nach Stundenrapporten und Fr. 59'506.30 für "Design und Bauführung etc.". Zudem beantragte er die definitive Eintragung des provisorischen Bauhandwerkerpfandrechts im Betrage von Fr. 87'027.65. Schliesslich ersuchte er um unentgeltliche Prozessführung und Rechtsverbeiständung. Dieses Gesuch wies das Kreisgericht mit Entscheid vom 30. September 2010 ab, da es die Klage als aussichtslos erachtete. Auf Rekurs des Klägers hin hob das Kantonsgericht St. Gallen diesen Entscheid am 12. November 2010 auf, erteilte dem Kläger für das Klageverfahren die unentgeltliche Rechtspflege, befreite ihn von Vorschüssen, Sicherheitsleistung und Gerichtskosten und bestellte ihm Rechtsanwältin Dr. Elisabeth Roth als Vertreterin. Diesen Entscheid hob das Bundesgericht auf Beschwerde
der Beklagten hin am 7. April 2011 wegen Verletzung des rechtlichen Gehörs auf und wies die Sache zu neuer Entscheidung an das Kantonsgericht zurück. Dieses hiess den Rekurs des Klägers am 10. Juni 2011 erneut gut und erteilte ihm die unentgeltliche Rechtspflege und befreite ihn namentlich von Sicherheitsleistung.

C.
Die Beklagten (Beschwerdeführer) erheben Beschwerde in Zivilsachen mit den Anträgen, den Entscheid des Kantonsgerichts St. Gallen vom 10. Juni 2011 aufzuheben und das Gesuch des Klägers (Beschwerdegegner) um unentgeltliche Rechtspflege abzuweisen, eventuell die Streitsache an die Vorinstanz zurückzuweisen.

Der Kläger (Beschwerdegegner) schliesst auf Abweisung der Beschwerde und ersucht für das bundesgerichtliche Verfahren um Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege. Das Kantonsgericht verzichtet auf eine Vernehmlassung. In einer Replik der Beschwerdeführer und einer Duplik des Beschwerdegegners stellten die Parteien keine neuen Rechtsbegehren.

Erwägungen:

1.
Das Bundesgericht prüft von Amtes wegen und mit freier Kognition, ob und inwiefern auf eine Beschwerde eingetreten werden kann (Art. 29 Abs. 1 BGG; BGE 133 II 249 E. 1.1 S. 251 mit Hinweisen).

1.1 Der angefochtene Entscheid des Kantonsgerichts über die Erteilung der unentgeltlichen Rechtspflege ist im Rahmen eines Verfahrens betreffend eine Zivilsache mit einem Streitwert von über Fr. 30'000.-- (Art. 74 Abs. 1 lit. b BGG) ergangen, schliesst dieses jedoch nicht ab. Der angefochtene Entscheid ist daher als Zwischenentscheid zu qualifizieren. Dieser ist direkt anfechtbar, wenn er für die Beschwerdeführer einen nicht wieder gutzumachenden Nachteil bewirken kann (Art. 93 Abs. 1 lit. a BGG).

1.2 Der angefochtene Zwischenentscheid gewährt dem Beschwerdegegner ausdrücklich die Befreiung von Sicherheitsleistungen. Demnach können die Beschwerdeführer solche Leistungen, auf welche sie gemäss E. 6 des Entscheids des Kreisgerichts vom 30. September 2010 wegen ausstehender Gerichtsgebühren Anspruch hätten, grundsätzlich nicht mehr verlangen. Dies bewirkt für die Beschwerdeführer einen nicht wieder gutzumachenden Nachteil, weil damit die eventuelle Rückvergütung ihrer Parteikosten selbst bei einer späteren Anfechtung des Zwischenentscheids ungesichert bleibt (Urteil 4A_681/2010 vom 7. April 2011 E. 1.7 mit Hinweis).

1.3 Da auch die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen gegeben sind, ist auf die Beschwerde in Zivilsachen grundsätzlich einzutreten.

2.
2.1 Mit Beschwerde in Zivilsachen kann insbesondere die Verletzung von Bundes- und Völkerrecht gerügt werden (Art. 95 lit. a und b BGG). Der Begriff des Bundesrechts umfasst die von den Bundesorganen erlassenen Rechtsnormen aller Erlassstufen, insbesondere die Bundesverfassung und die Bundesgesetze (BGE 133 I 201 E. 1 S. 203).

2.2 Die Verletzung kantonalen Rechts kann - unter Vorbehalt von Art. 95 lit. c -e BGG - nicht gerügt werden. Soweit sich der angefochtene Entscheid auf kantonales Recht stützt, kann dagegen gerügt werden, die Anwendung des kantonalen Rechts führe zu einer Bundesrechtswidrigkeit. Im Vordergrund steht dabei eine Verletzung verfassungsmässiger Rechte, insbesondere des Willkürverbots nach Art. 9 BV (BGE 135 V 94 E. 1 S. 95; 133 I 201 E. 1 S. 203 mit Hinweisen). Nach ständiger Praxis des Bundesgerichts liegt Willkür in der Rechtsanwendung vor, wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft. Das Bundesgericht hebt einen Entscheid jedoch nur auf, wenn nicht bloss die Begründung, sondern auch das Ergebnis verfassungswidrig ist. Dass eine andere Lösung ebenfalls als vertretbar oder gar als zutreffender erscheint, genügt nicht (BGE 136 III 552 E. 4.2 S. 560 mit Hinweisen).

2.3 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur soweit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG), was wiederum näher darzulegen ist (BGE 134 V 223 E. 2.2.1 S. 226 mit Hinweis). Das Vorbringen von Tatsachen, die sich erst nach Erlass des angefochtenen Entscheids ereigneten oder entstanden (echte Noven), ist vor Bundesgericht unzulässig (BGE 133 IV 342 E. 2.1 S. 343 f. mit Hinweisen; vgl. auch Urteil 8C_80/2011 vom 14. Juni 2011 E. 1.2.1).

Der von den Beschwerdeführern in ihrer Replik angerufene Zessionsvertrag betreffend die Abtretung der eingeklagten Forderung an die Raiffeisenbank St. Georgen im Gailtal datiert vom 29. August 2011 und damit später als das angefochtene Urteil, weshalb er für das Bundesgericht ausser Acht zu bleiben hat. Hinzu kommt, dass eine Replik nicht dazu verwendet werden darf, die Beschwerde zu ergänzen oder zu verbessern (vgl. BGE 132 I 42 E. 3.3.4; 125 I 71 E. 1d/aa, je mit Hinweisen). Entgegen der Annahme der Beschwerdeführer ist vorliegend eine Ausnahme vom Novenverbot insbesondere deshalb nicht gerechtfertigt, weil ein Zwischenentscheid angefochten wurde und das Novum im weiteren kantonalen Verfahren berücksichtigt werden kann.

3.
3.1 Das Kantonsgericht führte aus, mit der Aufhebung des Entscheides vom 12. November 2010 durch das Bundesgericht befinde sich das Rekursverfahren wieder im Status quo ante und sei daher gemäss Art. 404 Abs. 1 der Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO) altrechtlich fortzusetzen. Das Kantonsgericht prüfte daher die Voraussetzungen der unentgeltlichen Rechtspflege nach Art. 281 Abs. 1 und Abs. 2 lit. a ZPO/SG und nicht nach Art. 117 ff . ZPO.

3.2 Die Beschwerdeführer rügen, das Kantonsgericht habe im angefochtenen Entscheid zu Unrecht die früheren zivilprozessualen Vorschriften des Kantons St. Gallen zur Anwendung gebracht. In der Lehre würde zutreffend die Meinung vertreten, nach der Aufhebung eines Entscheids durch eine Rechtsmittelinstanz und der Rückweisung der Sache an die Vorinstanz sei grundsätzlich neues Recht anzuwenden.

3.3 Gemäss Art. 404 Abs. 1 ZPO gilt für Verfahren, die bei Inkrafttreten dieses Gesetzes rechtshängig sind, das bisherige Verfahrensrecht bis zum Abschluss vor der betroffenen Instanz. Das Verfahren vor einer Instanz wird durch einen rechtskräftigen Endentscheid abgeschlossen. Wird ein Entscheid in einem Verfahren durch eine Rechtsmittelinstanz aufgehoben und zum Neuentscheid an die Vorinstanz zurückgewiesen, wird damit das Verfahren vor dieser Instanz nicht abgeschlossen, sondern in den Stand zurückversetzt, in welchem es sich vor der Ausfällung des angefochtenen Entscheids befunden hat (FREI/ WILLISEGGER, in: Basler Kommentar, ZPO, 2010, N. 13 zu Art. 404 BGG; a.M. IVO SCHWANDER, in: Schweizerische Zivilprozessordnung, Alexander Brunner und andere [Hrsg.], 2011, N. 29 zu Art. 404 ZPO). Demnach muss gemäss dem Grundsatz der Einheit der Instanz bei der Wiederaufnahme des Verfahrens nach einem Rückweisungsentscheid das bisherige Verfahrensrecht weiterhin Anwendung finden (Urteil 4A_225/2011 vom 15. Juli 2011 E. 2.2; FRIDOLIN WALTER, Das Übergangsrecht zur neuen ZPO - offene Fragen und mögliche Antworten, SZZP 4/2010, S. 409 ff., 414; DENIS TAPPY, Le droit transitoire applicable lors de l'introduction de la nouvelle procédure civile
unifiée, JdT 2010 III, S. S. 11 ff., 26; a.M. SCHWANDER, a.a.O., N. 29 zu Art. 404 ZPO; Beschluss des Obergerichts des Kantons Zürich NK 100014 vom 12. Januar 2011 E. 7, in: ZR 110/2011 S. 8 ff. Nr. 6, der insoweit Art. 453 Abs. 2 StPO auch bei Zivilverfahren analog anwenden will).

3.4 Das Rekursverfahren vor dem Kantonsgericht, das vor dem Inkrafttreten der ZPO am 1. Januar 2011 rechtshängig war, wurde mit dem Rückweisungsentscheid des Bundesgerichts nicht abgeschlossen, sondern weitergeführt. Demnach war gemäss Art. 404 Abs. 1 ZPO insoweit weiterhin das bisherige kantonale Verfahrensrecht anwendbar.

4.
4.1 Durch den Werkvertrag verpflichtet sich der Unternehmer zur Herstellung eines Werkes und der Besteller zur Leistung einer Vergütung (Art. 363 OR). Ist der Preis zum Voraus entweder gar nicht oder nur ungefähr bestimmt worden, so wird er nach Massgabe des Wertes der Arbeit und der Aufwendungen des Unternehmers festgesetzt (Art. 374 OR).

4.2 Gemäss Art. 281 des St. Galler Zivilprozessgesetzes vom 20. Dezember 1990 (ZPO/SG) hat eine Partei Anspruch auf Bewilligung der unentgeltlichen Prozessführung, wenn ihr die Mittel fehlen, um neben dem Lebensunterhalt für sich und die Familie die Prozesskosten aufzubringen und das Verfahren nicht aussichtslos erscheint.

4.3 Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts zur unentgeltlichen Rechtspflege gemäss Art. 29 Abs. 3 BV sind Begehren aussichtslos, bei denen die Gewinnaussichten beträchtlich geringer sind als die Verlustgefahren und die deshalb kaum als ernsthaft bezeichnet werden können. Dagegen gilt ein Begehren nicht als aussichtslos, wenn sich Gewinnaussichten und Verlustgefahren ungefähr die Waage halten oder jene nur wenig geringer sind als diese (BGE 129 I 129 E. 2.3.1). Ob im Einzelfall genügende Erfolgsaussichten bestehen, ist aufgrund einer summarischen Prüfung nach den Verhältnissen zur Zeit der Gesuchstellung zu prüfen (BGE 133 III 614 E. 5 S. 616; 129 I 129 E. 2.3.1; je mit Hinweisen). Sind die Gewinnaussichten zu dieser Zeit zweifelhaft, weil sich z.B. erstmals zu beurteilende komplexe Rechtsfragen stellen, deren Beantwortung unsicher erscheint, ist die unentgeltliche Rechtspflege einstweilen zu gewähren (BGE 124 I 309 E. 4b S. 309; vgl. auch: Urteil 5A_590/2009 vom 6. Januar 2010 E. 3.4.3). Die tatsächlichen Voraussetzungen sind gestützt auf die Glaubhaftigkeit der Ausführungen des Gesuchstellers unter Berücksichtigung der Aktenlage zu prüfen, ohne dass gerichtliche Beweiserhebungen vorzunehmen sind (BGE 101 Ia 34 E. 2; 122 I 5
E. 4a S. 6 f.).

4.4 Das Kantonsgericht bejahte die prozessuale Bedürftigkeit des Beschwerdegegners und kam zum Ergebnis, die Klage aus Werkvertrag sei nicht aussichtslos. Der Beschwerdegegner behaupte, für die Beschwerdeführer "praktisch als Totalunternehmer" tätig gewesen zu sein, wobei A.________ als deren Vertreter ihm den "Auftrag", die Wohnung und das Restaurant umzubauen, mündlich erteilt habe. Zum Beweis berufe er sich auf Partei- und Zeugenaussagen sowie auf umfangreiches Aktenmaterial. Ob diese Beweismittel ausreichten, um die Begründetheit der eingeklagten Forderung darzutun, sei nicht in diesem Verfahren zu prüfen, da die Tatsachen, aus denen der geltend gemachte Anspruch abgeleitet werde, lediglich glaubhaft gemacht werden müssten. Abgesehen davon sei zu erwarten, dass die behaupteten Ansprüche mit anwaltlicher Hilfe - soweit notwendig - nach Verbesserung der Klageschrift gemäss Art. 165 Abs. 2 ZPO/SG oder später in der Replik weiter substanziiert würden, was entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer nicht schon aufgrund der bisherigen Ausführungen des Beschwerdegegners "gar nicht wahrscheinlich" sei. Dass der geltend gemachte Fremdaufwand derzeit - weil noch nicht überprüft - noch nicht nachgewiesen sei, bedeute nicht, dass der
erst im Hauptverfahren zu führende Nachweis scheitern werde.

4.5 Die Beschwerdeführer rügen, das Kantonsgericht habe mit der Verneinung der Aussichtslosigkeit der eingeklagten Werklohnforderung im Sinne von Art. 281 Abs. 2 lit. a ZPO/SG das Willkürverbot gemäss Art. 9 BV verletzt. Mit der Darstellung, dass offenbar eine Substanziierung der Klage im weiteren Verlauf des Verfahrens nicht ausgeschlossen sei, gebe das Kantonsgericht zumindest implizit zu, dass zum heutigen Zeitpunkt eine rechtsgenügliche Beweisführung noch nicht ersichtlich sei. Damit habe das Kantonsgericht missachtet, dass sich die Beurteilung der Prozessaussichten nach den Umständen im Zeitpunkt der Gesuchseinreichung richte. Die Annahme des Kantonsgerichts würde dazu führen, dass nie Aussichtslosigkeit vorliege, da eine weitere Substanziierung im Verlauf des Verfahrens nie ausgeschlossen werden könne. Unbestritten sei, dass der Beschwerdegegner gewisse Investitionen getätigt, Material gekauft, Rechnungen bezahlt und Leistungen erbracht habe. Bestritten sei jedoch, dass Abmachungen über eine Entschädigung oder deren Höhe getroffen worden seien. Das Kantonsgericht habe zu Unrecht angenommen, der Beschwerdegegner habe diesbezüglich taugliche Zeugenanträge gestellt. In Bezug auf die Frage, ob überhaupt ein entgeltlicher
Werkvertrag vereinbart worden sei, berufe sich der Beschwerdegegner in seiner Klageschrift lediglich auf seine Parteiaussage und auf die Parteiaussagen von A.________ und seiner damaligen Lebenspartnerin H.________. Damit stünde Parteiaussage gegen Parteiaussage, weshalb nicht anzunehmen sei, dass dem Beschwerdegegner ein Beweis betreffend Erteilung eines entgeltlichen Auftrags gelinge. Zudem ergebe sich aus mehreren an die Beschwerdeführer gerichteten E-Mails des Beschwerdegegners klar, dass er kein Honorar habe verlangen wollen. In einer E-Mail vom 10. Mai 2009 habe er beispielsweise ausgeführt, er und H.________ hätten zwischenzeitlich 366 Stunden gearbeitet, die Beschwerdeführer sollten sich doch vorstellen, was dies bei einem Schweizer Mindestlohn von CHF 30.00 pro Stunde für ein Honorar ergeben würde. Man habe den Beschwerdeführern "wirklich sehr viel an Geld erspart". In einer E-Mail vom 12. Mai 2009 habe der Beschwerdegegner nochmals darauf hingewiesen, wie viel Geld die Erbengemeinschaft durch die von ihm und H.________ vorgenommenen Arbeiten gespart habe, nachdem er vorgängig bereits in einer E-Mail vom 26. Februar 2009 ausgeführt habe, "Zahlen müssen wir und nicht IHR", weshalb man mit der Brauerei auch über einen
Kredit verhandle. Zu einem entgeltlichen Werkvertrag passe auch schlecht, dass die Beschwerdeführer dem Beschwerdegegner für die Bauinvestitionen Darlehen gewährt hätten. Werkunternehmer würden vielleicht Abschlagszahlungen, nicht aber die Entrichtung rückzahlbarer Darlehen verlangen.

4.6 Der Beschwerdegegner hat zu seiner Behauptung, dass ein entgeltlicher Werkvertrag vereinbart worden war, seine ehemalige Partnerin, H.________, als Zeugin angerufen. Inwiefern dieser Zeugenbeweis ausgeschlossen sein soll, legen die Beschwerdeführer nicht dar und ist auch nicht ersichtlich, da H.________ im vorliegenden Verfahren nicht Partei ist. Auch die von den Beschwerdeführern angerufenen E-Mails belegen nicht, dass der Beschwerdegegner die Arbeiten für den Umbau des Restaurants unentgeltlich erbringen wollte. Dies ergibt sich auch nicht eindeutig aus den von den Beschwerdeführern angerufenen Darlehensverträgen über die Beträge von Fr. 40'000.-- und Fr. 20'000.--, zumal die Beschwerdeführer dem Beschwerdegegner für den Umbau unbestrittenermassen Fr. 119'560.-- bezahlt haben und in ihrer Vernehmlassung vom 2. Juli 2010 (S. 10 lit. h) angaben, sie hätten Handwerkerrechnungen übernommen und dem Beschwerdegegner kundgetan, einer gütlichen Einigung nicht grundsätzlich abgeneigt zu sein, sofern sie vorerst über eine genaue Zusammenstellung betreffend Art und Umfang der vom Beschwerdegegner vorgenommenen Arbeiten und eine Kostenzusammenstellung verfügt hätten. Unter diesen Umständen ist durchaus möglich, dass sich die
Beschwerdeführer zur Entschädigung von Arbeitsleistungen des Beschwerdegegners verpflichteten. Damit ist das Kantonsgericht hinsichtlich der Beurteilung der Beweismöglichkeiten des Abschlusses eines entgeltlichen Werkvertrages nicht in Willkür verfallen.

Die Beschwerdeführer machen nicht geltend, das kantonale Prozessrecht schliesse nach der Einreichung der Klageschrift deren Verbesserung oder das Stellen neuer Beweisanträge aus. Im Hinblick darauf erscheint nicht nur vertretbar, sondern geboten, bei der Beurteilung der Prozessaussichten im Zeitpunkt der Klageeinreichung diese Möglichkeiten in Betracht zu ziehen und anzunehmen, die von juristischen Laien verfasste Klage werde mit Hilfe des dem Beschwerdegegner nun beigeordneten Rechtsbeistands verbessert bzw. durch weitere Beweisanträge ergänzt. Auch insoweit ist der Entscheid der Vorinstanz nicht zu beanstanden.

4.7 Weiter rügen die Beschwerdeführer zusammengefasst, der Beschwerdegegner habe den geltend gemachten Arbeitsaufwand nicht genügend substanziiert und diesbezüglich lediglich eigene Stundenrapporte vorgelegt. Wie bereits in der Vernehmlassung an das Kreisgericht Rorschach vom 2. Juli 2010 ausgeführt, seien die vom Beschwerdegegner behaupteten "Drittkosten" zum Teil nicht genügend substanziiert worden und zum Teil nicht als Vergütung des behaupteten Werkvertrages geschuldet, weil sie damit nichts zu tun hätten. Das Kantonsgericht bestätige denn auch, dass der Fremdaufwand noch nicht nachgewiesen sei, vertröste diesbezüglich aber auf weitere Beweismöglichkeiten im Hauptverfahren, was dem Grundsatz widerspreche, dass sich die Beurteilung über Prozesschancen nach den Umständen zum Zeitpunkt der Gesuchseinreichung richte. Auch bezüglich des gestützt auf die SIA-Norm Nr. 110 für "Design, Bauleitung etc." geltend gemachten Honorars von Fr. 59'506.60 werde kein Beweis ins Recht gelegt, der belege, dass überhaupt entsprechende Leistungen vereinbart und erbracht worden wären und dass eine Entgeltlichkeit nach SIA-Tarif verabredet gewesen wäre. In Bezug auf den Anspruch auf definitive Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts würden in der
Klageschrift keine Beweismittel bezüglich der Fristeinhaltung etc. bezeichnet. Auch diesbezüglich liege somit die Aussichtslosigkeit auf der Hand.

4.8 Zwar trifft zu, dass im Zeitpunkt der Klageeinreichung bezüglich des Nachweises des vom Beschwerdegegner geltend gemachten Arbeitsaufwandes und des verlangten Aufwendungsersatzes Unsicherheiten bestanden, welche einer Klärung im Beweisverfahren bedürfen. Jedoch ist zu beachten, dass der Beschwerdegegner anerkanntermassen erhebliche Renovationsarbeiten am Mietobjekt und diesbezügliche Aufwendungen vorgenommen hat, wofür ergänzende Beweisanträge nicht ausgeschlossen sind. Unter diesen Umständen hat das Kantonsgericht das ihm bei der Abschätzung der Prozessaussichten zustehende Ermessen nicht überschritten, wenn es einen Nachweis der behaupteten Arbeitsleistungen und Aufwendungen nicht als aussichtslos erachtete. Gleiches gilt bezüglich der verlangten Vergütung der Aufwendungen für "Design und Bauleitung", zumal gemäss den Darlegungen der Beschwerdeführer in ihrer Vernehmlassung vom 2. Juli 2010 der Beschwerdegegner die grösseren Umbauarbeiten geplant und ein entsprechendes Konzept vorgelegt hat (S. 7 lit. d) und bei dessen Realisierung die Handwerkerleistungen Dritter im Umfang von Fr. 128'000.-- koordinierte (S. 10 lit. g und h). Somit erscheint ungeachtet der Frage der Anwendbarkeit der SIA-Tarife ein werkvertraglicher
Anspruch auf Vergütung dieser Leistungen nicht ausgeschlossen, weshalb auch insoweit keine unhaltbare Einschätzung des Kantonsgerichts vorliegt. Dem Begehren auf definitive Eintragung des provisorischen Bauhandwerkerpfandrechts kommt neben der Geldforderung nur eine untergeordnete Bedeutung zu, weshalb es bei der Beurteilung der Prozessaussichten ausser Betracht bleiben konnte (vgl. STEFAN MEICHSSNER, Das Grundrecht auf unentgeltliche Rechtspflege, 2008, S. 100 f.). Der Vorwurf der Verletzung des Willkürverbots bezüglich der Beurteilung der Prozessaussichten der eingeklagten Forderung aus Werkvertrag erweist sich damit als unbegründet.

5.
5.1 Das Kantonsgericht hielt die Klage auch deshalb nicht für aussichtslos, weil es als glaubhaft erachtete, dass die vermietete Liegenschaft aufgrund der Umbau- und Renovationsarbeiten des Beschwerdegegners einen erheblichen Mehrwert erfahren habe, für den der Beschwerdeführer gemäss Art. 260a Abs. 3 OR eine Entschädigung verlangen könne.

5.2 Da die Beschwerdeführer mit ihren Rügen gegen die Hauptbegründung nicht durchdrangen, ist diese Eventualbegründung nicht entscheiderheblich. Auf die dagegen gerichtete Kritik der Beschwerdeführer ist daher nicht einzutreten.

6.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Verfahrensausgang werden die Beschwerdeführer kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 sowie Art. 68 Abs. 2 BGG). Damit wird das Gesuch des Beschwerdegegners um unentgeltliche Rechtspflege für das bundesgerichtliche Verfahren hinsichtlich der Gerichtskosten gegenstandslos. Dies gilt indessen nicht in Bezug auf die unentgeltliche Verbeiständung, weil der Rechtsvertreterin des Beschwerdegegners im Fall ihrer Bestellung als amtliche Vertreterin bei Uneinbringlichkeit der Parteientschädigung aus der Bundesgerichtskasse ein Honorar bezahlt werden müsste (Art. 64 Abs. 2 BGG; BGE 122 I 322 E. 3; Urteil 4A_224/2011 vom 27. Juli 2011 E. 3). Da die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind (Art. 64 Abs. 1 und 2 BGG), ist das Gesuch insoweit gutzuheissen.

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
In Gutheissung des Gesuchs um unentgeltliche Rechtspflege für das bundesgerichtliche Verfahren wird Rechtsanwältin Dr. Elisabeth Roth zur unentgeltlichen Vertreterin des Beschwerdegegners bestellt.

2.
Die Beschwerde wird abgewiesen.

3.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- werden den Beschwerdeführern unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt.

4.
Die Beschwerdeführer haben den Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche Verfahren unter solidarischer Haftbarkeit mit Fr. 2'500.-- zu entschädigen. Im Fall der Uneinbringlichkeit der Parteientschädigung wird der amtlichen Vertreterin des Beschwerdegegners aus der Bundesgerichtskasse ein Honorar von Fr. 2'500.-- ausgerichtet.

5.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht St. Gallen, Präsident der III. Zivilkammer als Einzelrichter, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 17. Januar 2012
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Klett

Der Gerichtsschreiber: Gelzer

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 29 Prüfung - 1 Das Bundesgericht prüft seine Zuständigkeit von Amtes wegen.
¹	Das Bundesgericht prüft seine Zuständigkeit von Amtes wegen.
²	Bestehen Zweifel, ob das Bundesgericht oder eine andere Behörde zuständig ist, so führt das Gericht mit dieser Behörde einen Meinungsaustausch.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 74 Streitwertgrenze - 1 In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
¹	In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
^a	15 000 Franken in arbeits- und mietrechtlichen Fällen;
^b	30 000 Franken in allen übrigen Fällen.
²	Erreicht der Streitwert den massgebenden Betrag nach Absatz 1 nicht, so ist die Beschwerde dennoch zulässig:
^a	wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^b	wenn ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^c	gegen Entscheide der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^d	gegen Entscheide des Konkurs- und Nachlassrichters oder der Konkurs- und Nachlassrichterin;
^e	gegen Entscheide des Bundespatentgerichts.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 93 Andere Vor- und Zwischenentscheide - 1 Gegen andere selbständig eröffnete Vor- und Zwischenentscheide ist die Beschwerde zulässig:
¹	Gegen andere selbständig eröffnete Vor- und Zwischenentscheide ist die Beschwerde zulässig:
^a	wenn sie einen nicht wieder gutzumachenden Nachteil bewirken können; oder
^b	wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde.
²	Auf dem Gebiet der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und dem Gebiet des Asyls sind Vor- und Zwischenentscheide nicht anfechtbar.85 Vorbehalten bleiben Beschwerden gegen Entscheide über die Auslieferungshaft sowie über die Beschlagnahme von Vermögenswerten und Wertgegenständen, sofern die Voraussetzungen von Absatz 1 erfüllt sind.
³	Ist die Beschwerde nach den Absätzen 1 und 2 nicht zulässig oder wurde von ihr kein Gebrauch gemacht, so sind die betreffenden Vor- und Zwischenentscheide durch Beschwerde gegen den Endentscheid anfechtbar, soweit sie sich auf dessen Inhalt auswirken.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 99 - 1 Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt.
¹	Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt.
²	Neue Begehren sind unzulässig.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 404 Weitergelten des bisherigen Rechts - 1 Für Verfahren, die bei Inkrafttreten dieses Gesetzes rechtshängig sind, gilt das bisherige Verfahrensrecht bis zum Abschluss vor der betroffenen Instanz.
¹	Für Verfahren, die bei Inkrafttreten dieses Gesetzes rechtshängig sind, gilt das bisherige Verfahrensrecht bis zum Abschluss vor der betroffenen Instanz.
²	Die örtliche Zuständigkeit bestimmt sich nach dem neuen Recht. Eine bestehende Zuständigkeit nach dem alten Recht bleibt erhalten.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 117 Anspruch - Eine Person hat Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn:
^a	sie nicht über die erforderlichen Mittel verfügt; und
^b	ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint.

SR 312.0 Schweizerische Strafprozessordnung vom 5. Oktober 2007 (Strafprozessordnung, StPO) - Strafprozessordnung StPO Art. 453 Vor Inkrafttreten dieses Gesetzes gefällte Entscheide - 1 Ist ein Entscheid vor Inkrafttreten dieses Gesetzes gefällt worden, so werden Rechtsmittel dagegen nach bisherigem Recht, von den bisher zuständigen Behörden, beurteilt.
¹	Ist ein Entscheid vor Inkrafttreten dieses Gesetzes gefällt worden, so werden Rechtsmittel dagegen nach bisherigem Recht, von den bisher zuständigen Behörden, beurteilt.
²	Wird ein Verfahren von der Rechtsmittelinstanz oder vom Bundesgericht zur neuen Beurteilung zurückgewiesen, so ist neues Recht anwendbar. Die neue Beurteilung erfolgt durch die Behörde, die nach diesem Gesetz für den aufgehobenen Entscheid zuständig gewesen wäre.

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 29 Allgemeine Verfahrensgarantien - 1 Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
¹	Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
²	Die Parteien haben Anspruch auf rechtliches Gehör.
³	Jede Person, die nicht über die erforderlichen Mittel verfügt, hat Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint. Soweit es zur Wahrung ihrer Rechte notwendig ist, hat sie ausserdem Anspruch auf unentgeltlichen Rechtsbeistand.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 260^a - 1 Der Mieter kann Erneuerungen und Änderungen an der Sache nur vornehmen, wenn der Vermieter schriftlich zugestimmt hat.
¹	Der Mieter kann Erneuerungen und Änderungen an der Sache nur vornehmen, wenn der Vermieter schriftlich zugestimmt hat.
²	Hat der Vermieter zugestimmt, so kann er die Wiederherstellung des früheren Zustandes nur verlangen, wenn dies schriftlich vereinbart worden ist.
³	Weist die Sache bei Beendigung des Mietverhältnisses dank der Erneuerung oder Änderung, welcher der Vermieter zugestimmt hat, einen erheblichen Mehrwert auf, so kann der Mieter dafür eine entsprechende Entschädigung verlangen; weitergehende schriftlich vereinbarte Entschädigungsansprüche bleiben vorbehalten.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 64 Unentgeltliche Rechtspflege - 1 Das Bundesgericht befreit eine Partei, die nicht über die erforderlichen Mittel verfügt, auf Antrag von der Bezahlung der Gerichtskosten und von der Sicherstellung der Parteientschädigung, sofern ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint.
¹	Das Bundesgericht befreit eine Partei, die nicht über die erforderlichen Mittel verfügt, auf Antrag von der Bezahlung der Gerichtskosten und von der Sicherstellung der Parteientschädigung, sofern ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint.
²	Wenn es zur Wahrung ihrer Rechte notwendig ist, bestellt das Bundesgericht der Partei einen Anwalt oder eine Anwältin. Der Anwalt oder die Anwältin hat Anspruch auf eine angemessene Entschädigung aus der Gerichtskasse, soweit der Aufwand für die Vertretung nicht aus einer zugesprochenen Parteientschädigung gedeckt werden kann.
³	Über das Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege entscheidet die Abteilung in der Besetzung mit drei Richtern oder Richterinnen. Vorbehalten bleiben Fälle, die im vereinfachten Verfahren nach Artikel 108 behandelt werden. Der Instruktionsrichter oder die Instruktionsrichterin kann die unentgeltliche Rechtspflege selbst gewähren, wenn keine Zweifel bestehen, dass die Voraussetzungen erfüllt sind.
⁴	Die Partei hat der Gerichtskasse Ersatz zu leisten, wenn sie später dazu in der Lage ist.