4A_401/2012 - 2012-10-16 - Droit des contrats - prestations de courtage; commission

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A_401/2012

Arrêt du 16 octobre 2012
Ire Cour de droit civil

Composition
Mmes et M. les juges Klett, présidente, Rottenberg Liatowitsch et Kolly.
Greffier: M. Thélin.

Participants à la procédure
X.________ SA,
représentée par Me Frédéric Serra,
défenderesse et recourante,

contre

Z.________ SA,
représentée par Me Daniel Udry,
demanderesse et intimée.

Objet
prestations de courtage; commission

recours contre l'arrêt rendu le 25 mai 2012 par la Chambre civile de la Cour de justice du canton de Genève.

Faits:

A.
Z.________ SA pratique notamment le courtage immobilier. Au mois de novembre 2006, A.________ a pris contact avec elle et lui a annoncé son intention d'investir dans le secteur immobilier à Genève. Elle s'est dite en mesure de lui présenter trois projets susceptibles de retenir son attention. Elle prétendait à une rémunération de deux pour cent du prix de vente d'un immeuble jusqu'à 30 millions de francs et elle priait l'investisseur de lui transmettre préalablement son accord écrit. A.________ n'a pas communiqué son accord.

B.
U.________ SA était alors propriétaire d'un bâtiment sis rue ... n° 1 à Genève, et locataire du bâtiment adjacent rue ... n° 3. Son actionnaire a chargé Z.________ SA d'en vendre les actions.
Dès février 2007, B.________ est entré en pourparlers avec Z.________ SA pour le compte d'un client intéressé à l'acquisition de ces titres. Sur demande de Z.________ SA, il l'a assurée que son client la rémunérerait directement si l'affaire aboutissait. Dès mai 2007, il a fait savoir que son client était la société alors en formation X.________ SA, dont A.________ était, par l'intermédiaire d'une autre société, l'un des actionnaires.
Au cours des négociations, il apparut que l'acquéresse souhaitait devenir propriétaire de l'immeuble rue ... n° 1 plutôt que des actions d'une société immobilière; elle souhaitait devenir aussi propriétaire de l'immeuble rue ... n° 3, voire de celui-ci uniquement.
Le 19 avril puis le 7 mai 2007, B.________ a sollicité Z.________ SA de lui confirmer que le propriétaire de l'immeuble n° 3 était effectivement disposé à le vendre, et, dans l'affirmative, à quel prix. Z.________ SA s'est adressée à Y.________ SA, le mandataire de la propriétaire dudit immeuble; Y.________ SA a présenté une offre de vente que Z.________ SA a transmise à A.________.
Z.________ SA a préparé une « lettre d'intention » relative à l'acquisition de l'immeuble n° 3; elle a fait contrôler ce document par A.________ puis elle l'a adressé à Y.________ SA. Il y était précisé que l'offre était « sujette à des honoraires de deux pour cent du prix de vente brut ». Le 26 juin 2007, Z.________ SA a également informé A.________ de l'identité de la personne détenant la maîtrise économique de l'immeuble n° 3.
Le 1er août 2007, B.________ a informé Z.________ SA qu'il avait vainement tenté de prendre contact avec la propriétaire de l'immeuble n° 3.
Le 9 du même mois, Z.________ SA a organisé une réunion avec l'administrateur de Y.________ SA, à laquelle participeraient notamment A.________ et B.________.
Les pourparlers concernant l'acquisition de l'immeuble n° 1 furent alors rompus, faute d'une réponse définitive de la propriétaire de l'immeuble n° 3.
Des pourparlers tendant à l'acquisition de cet immeuble-ci se poursuivirent entre B.________ et l'administrateur de Y.________ SA, sans le concours de Z.________ SA.
Le 17 décembre 2007, B.________ présenta à Z.________ SA une offre d'acquisition de l'immeuble n° 1. Une promesse de vente et d'achat fut passée par acte authentique le 15 janvier 2008 entre U.________ SA et X.________ SA; diverses conditions étaient prévues selon que l'acquéresse deviendrait ou ne deviendrait pas également propriétaire de l'immeuble n° 3. X.________ SA a acheté l'immeuble n° 3 le 29 janvier 2008 au prix de 7 millions de francs; le 27 juin, elle a enfin acheté l'immeuble n° 1 au prix de 19 millions de francs.
Z.________ SA a réclamé des honoraires à raison de l'acquisition de l'immeuble n° 3 au taux de deux pour cent du prix, soit 140'000 fr. hors TVA et 150'640 fr. taxe comprise. Elle a fait notifier un commandement de payer le 9 décembre 2008, auquel X.________ SA a fait opposition.

C.
Le 23 décembre 2009, Z.________ SA a ouvert action contre X.________ SA devant le Tribunal de première instance du canton de Genève. La défenderesse devait être condamnée à payer 150'640 fr. avec intérêts au taux de 5% par an dès le 31 janvier 2008.
La défenderesse a conclu au rejet de l'action.
Le tribunal s'est prononcé le 14 octobre 2011; il a rejeté l'action.
La Chambre civile de la Cour de justice a statué le 25 mai 2012 sur l'appel de la demanderesse; accueillant l'action, elle a réformé le jugement et condamné la défenderesse à payer 150'640 fr. avec intérêts dès le 16 novembre 2008.

D.
Agissant par la voie du recours en matière civile, la défenderesse requiert le Tribunal fédéral de réformer l'arrêt de la Cour de justice en ce sens que l'action soit rejetée.
La demanderesse conclut au rejet du recours.

Considérant en droit:

1.
Le recours est dirigé contre une décision finale (art. 90 LTF), rendue en dernière instance cantonale (art. 75 al. 1 LTF) et susceptible du recours en matière civile (art. 72 al. 1 LTF). Son auteur a pris part à l'instance précédente et succombé dans ses conclusions (art. 76 al. 1 LTF). La valeur litigieuse excède le minimum légal de 30'000 fr. (art. 51 al. 1 let. a et 74 al. 1 let. b LTF); le mémoire de recours a été introduit en temps utile (art. 100 al. 1 LTF) et il satisfait aux exigences légales (art. 42 al. 1 à 3 LTF).
Le recours est ouvert pour violation du droit fédéral (art. 95 let. a LTF). Le Tribunal fédéral applique ce droit d'office, hormis les droits fondamentaux (art. 106 LTF). Il n'est pas lié par l'argumentation des parties et il apprécie librement la portée juridique des faits; il s'en tient cependant, d'ordinaire, aux questions juridiques que la partie recourante soulève dans la motivation du recours (art. 42 al. 2 LTF; ATF 135 III 397 consid. 1.4 p. 400; 133 II 249 consid. 1.4.1 p. 254), et il ne se prononce sur la violation de droits fondamentaux que s'il se trouve saisi d'un grief invoqué et motivé de façon détaillée (art. 106 al. 2 LTF; ATF 134 I 83 consid. 3.2 p. 88; 134 II 244 consid. 2.2 p. 246; 133 II 249 consid. 1.4.2).
Le Tribunal fédéral doit conduire son raisonnement juridique sur la base des faits constatés dans la décision attaquée (art. 105 al. 1 LTF); les allégations de fait et les moyens de preuve nouveaux sont en principe irrecevables (art. 99 al. 1 LTF). Le tribunal peut compléter ou rectifier même d'office les constatations de fait qui se révèlent manifestement inexactes, c'est-à-dire arbitraires aux termes de l'art. 9 Cst. (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62; 133 II 249 consid. 1.1.2 p. 252), ou établies en violation du droit (art. 105 al. 2 LTF).

2.
La Cour de justice retient que la défenderesse a chargé la demanderesse de lui servir d'intermédiaire dans le but d'acquérir l'immeuble rue ... n° 3, et que l'activité de cette partie-ci a effectivement abouti à la conclusion de l'affaire; la Cour en déduit qu'un contrat de courtage a été conclu et qu'une rémunération est due à la demanderesse conformément à l'art. 413 al. 1 CO.
La défenderesse conteste qu'elle ait conclu un contrat de courtage ayant pour but de la conduire à l'acquisition de l'immeuble n° 3. Elle soutient que l'activité effectivement fournie par l'adverse partie en rapport avec cet immeuble, tenue pour modeste et dénuée de réelle importance, n'était destinée qu'à favoriser la vente et l'achat de l'immeuble n° 1, et assurer à cette même partie la rémunération afférente à cette opération-ci, et encore d'autres versements attendus de la détentrice économique de l'immeuble n° 1.

3.
D'après les constatations qui lient le Tribunal fédéral selon l'art. 105 al. 1 LTF, B.________ a par deux fois, le 19 avril puis le 7 mai 2007, sollicité la demanderesse au nom de la défenderesse et au sujet de l'immeuble n° 3; il la chargeait de rechercher et transmettre une information portant sur les intentions du propriétaire relatives à une éventuelle vente de ce bien. La demanderesse n'est donc pas intervenue de sa propre initiative; en s'adressant à Y.________ SA et en transmettant l'offre de vente reçue de cette dernière, elle a au contraire fourni un service qui lui était demandé.
La demanderesse a ensuite établi une « lettre d'intention » qu'elle a, après contrôle, adressée à Y.________ SA; A.________, qui était ici l'auxiliaire de la défenderesse, a accepté et utilisé cette prestation. Enfin, le 9 août 2007, la demanderesse a organisé une réunion destinée à faire progresser les pourparlers, et cette prestation a elle aussi été acceptée par les représentants de la défenderesse. Or, ces services de la demanderesse s'inscrivaient typiquement dans une activité d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat, aux termes de l'art. 412 al. 1 CO qui définit le contrat de courtage.
La demanderesse ?uvrait alors simultanément à l'acquisition des immeubles nos 1 et 3. Elle pratiquait le courtage à titre lucratif; ses interlocuteurs connaissaient le taux et le mode de rémunération qu'elle appliquait ordinairement dans ses affaires et qui étaient d'ailleurs explicitement convenus pour l'immeuble n° 1. Au regard de cette circonstance, de l'attitude de ses interlocuteurs et du principe de la confiance régissant l'interprétation des manifestations de volontés entre cocontractants (cf. ATF 135 III 410 consid. 3.2 p. 412; 133 III 675 consid. 3.3 p. 681), la demanderesse a pu admettre de bonne foi qu'une rémunération lui était promise, en tant qu'elle serait due selon les règles du courtage, aussi pour l'immeuble n° 3. La Cour de justice retient donc a bon droit qu'un contrat de courtage a été conclu de manière tacite selon l'art. 1er al. 2 CO.
La défenderesse se plaint de constatations de fait qu'elle tient pour incomplètes. Elle énumère ou allègue de nombreux détails, dans les faits ressortant de la décision attaquée ou prétendument prouvés, dont elle omet de préciser autrement que par simple affirmation en quoi ils devraient être tenus pour significatifs. Pour le surplus, contrairement à son opinion, il est sans importance que la demanderesse eût peut-être un intérêt particulièrement important à la vente de l'immeuble n° 1, en tant que cette opération lui permettrait d'encaisser non seulement les honoraires y relatifs mais aussi d'autres rémunérations dues par l'actionnaire de U.________ SA, à raison d'affaires sans rapport avec la présente contestation.

4.
Au regard de l'art. 413 al. 1 CO, le droit à la rémunération prend naissance lorsque le courtier a indiqué au mandant l'occasion de conclure le contrat principal voulu par lui, ou a négocié pour le compte du mandant avec un éventuel cocontractant, et que cette activité aboutit à la conclusion de ce contrat (ATF 131 III 268 consid. 5.1.4 p. 277; 114 II 357 consid. 3a p. 359). Le résultat doit se trouver dans un rapport de causalité avec l'activité (ATF 97 II 355 consid. 3 p. 357). Il n'est pas nécessaire que la conclusion du contrat principal soit la conséquence immédiate de l'activité fournie. Il suffit que celle-ci ait été une cause même éloignée de la décision du tiers satisfaisant à l'objectif du mandant; en d'autres termes, la jurisprudence se contente d'un lien psychologique entre les efforts du courtier et la décision du tiers, lien qui peut subsister en dépit d'une rupture des pourparlers (ATF 84 II 542 consid. 5 p. 548/549; 76 II 378 consid. 2 p. 381; 72 II 84 consid. 2 p. 89). Il importe peu que le courtier n'ait pas participé jusqu'au bout aux négociations du vendeur et de l'acheteur, ni qu'un autre courtier ait aussi été mis en ?uvre. En pareil cas, la condition suspensive de l'art. 413 al. 1 CO n'est défaillante que si
l'activité du courtier n'a abouti à aucun résultat, que les pourparlers consécutifs à cette activité ont été définitivement rompus et que l'affaire est finalement conclue sur des bases toutes nouvelles (ATF 72 II 84 consid. 2 p. 89; 62 II 342 consid. 2 p. 344). Le temps écoulé entre les derniers efforts du courtier et la conclusion du contrat principal est en soi un fait dénué de portée (ATF 84 II 542 consid. 3 p. 546).
Il incombe au courtier de prouver le rapport de causalité entre son activité et la conclusion du contrat principal par le mandant et le tiers (ATF 72 II 84 consid. 2 p. 89). Le courtier bénéficie toutefois d'une présomption de fait en ce sens que s'il a réellement accompli des efforts objectivement propres à favoriser la conclusion du contrat, le juge peut admettre, si le contraire ne ressort pas des circonstances, que ces efforts ont effectivement entraîné cette conséquence (ATF 57 II 187 consid. 3 p. 193; 40 II 524 consid. 6a p. 531).
L'activité fournie par la demanderesse, déjà décrite, était objectivement de nature à favoriser l'acquisition de l'immeuble n° 3 par la défenderesse. Certes, cette activité ne s'est pas poursuivie jusqu'à la conclusion du contrat; dès fin août 2007, le représentant de la défenderesse a au contraire traité directement avec l'administrateur de Y.________ SA. Néanmoins, le lien psychologique qui est déterminant selon la jurisprudence précitée doit être admis entre ladite activité et l'aboutissement de l'affaire, de sorte que la demanderesse est autorisée à réclamer la rémunération correspondant aux conditions contractuelles qu'elle avait annoncées. La défenderesse soutient inutilement qu'elle aurait tout aussi bien pu entrer elle-même en contact avec Y.________ SA et que l'activité de son adverse partie n'a pas été difficile ni prolongée.

5.
Le recours se révèle privé de fondement, ce qui conduit à son rejet. A titre de partie qui succombe, son auteur doit acquitter l'émolument à percevoir par le Tribunal fédéral et les dépens auxquels l'autre partie peut prétendre.

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est rejeté.

2.
La défenderesse acquittera un émolument judiciaire de 5'500 francs.

3.
La défenderesse versera une indemnité de 6'500 fr. à la demanderesse, à titre de dépens.

4.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Cour de justice du canton de Genève.

Lausanne, le 16 octobre 2012

Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse

La présidente: Klett

Le greffier: Thélin

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 75 Autorités précédentes - 1 Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
¹	Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs comme autorités cantonales de dernière instance. Ces tribunaux statuent sur recours, sauf si:
^a	une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^b	un tribunal spécialisé dans les litiges de droit commercial statue en instance cantonale unique;
^c	une action ayant une valeur litigieuse d'au moins 100 000 francs est déposée directement devant le tribunal supérieur avec l'accord de toutes les parties.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 72 Principe - 1 Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
¹	Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
²	Sont également sujettes au recours en matière civile:
^a	les décisions en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions prises en application de normes de droit public dans des matières connexes au droit civil, notamment les décisions:
^b1	sur la reconnaissance et l'exécution de décisions ainsi que sur l'entraide en matière civile,
^b2	sur la tenue des registres foncier, d'état civil et du commerce, ainsi que des registres en matière de protection des marques, des dessins et modèles, des brevets d'invention, des obtentions végétales et des topographies,
^b3	sur le changement de nom,
^b4	en matière de surveillance des fondations, à l'exclusion des institutions de prévoyance et de libre passage,
^b5	en matière de surveillance des exécuteurs testamentaires et autres représentants successoraux,
^b6	les décisions prises dans le domaine de la protection de l'enfant et de l'adulte,
^b7	...

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 76 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
¹	A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
^a	a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire, et
^b	est particulièrement touché par la décision attaquée et a un intérêt digne de protection à son annulation ou sa modification.
²	Ont également qualité pour recourir contre les décisions visées à l'art. 72, al. 2, la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux et, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions.41

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 51 Calcul - 1 La valeur litigieuse est déterminée:
¹	La valeur litigieuse est déterminée:
^a	en cas de recours contre une décision finale, par les conclusions restées litigieuses devant l'autorité précédente;
^b	en cas de recours contre une décision partielle, par l'ensemble des conclusions qui étaient litigieuses devant l'autorité qui a rendu cette décision;
^c	en cas de recours contre une décision préjudicielle ou incidente, par les conclusions restées litigieuses devant l'autorité compétente sur le fond;
^d	en cas d'action, par les conclusions de la demande.
²	Si les conclusions ne tendent pas au paiement d'une somme d'argent déterminée, le Tribunal fédéral fixe la valeur litigieuse selon son appréciation.
³	Les intérêts, les fruits, les frais judiciaires et les dépens qui sont réclamés comme droits accessoires, les droits réservés et les frais de publication du jugement n'entrent pas en ligne de compte dans la détermination de la valeur litigieuse.
⁴	Les revenus et les prestations périodiques ont la valeur du capital qu'ils représentent. Si leur durée est indéterminée ou illimitée, le capital est formé par le montant annuel du revenu ou de la prestation, multiplié par vingt, ou, s'il s'agit de rentes viagères, par la valeur actuelle du capital correspondant à la rente.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale - 1 Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
¹	Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
^a	15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
^b	30 000 francs dans les autres cas.
²	Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
^a	si la contestation soulève une question juridique de principe;
^b	si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^c	s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^d	s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
^e	s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 100 Recours contre une décision - 1 Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
¹	Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
²	Le délai de recours est de dix jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions en matière d'entraide pénale internationale et d'assistance administrative internationale en matière fiscale;
^c	les décisions portant sur le retour d'un enfant fondées sur la Convention européenne du 20 mai 1980 sur la reconnaissance et l'exécution des décisions en matière de garde des enfants et le rétablissement de la garde des enfants92 ou sur la Convention du 25 octobre 1980 sur les aspects civils de l'enlèvement international d'enfants93.
^d	les décisions du Tribunal fédéral des brevets concernant l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets95.
³	Le délai de recours est de cinq jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour effets de change;
^b	les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours concernant des votations fédérales.
⁴	Le délai de recours est de trois jours contre les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours touchant aux élections au Conseil national.
⁵	En matière de recours pour conflit de compétence entre deux cantons, le délai de recours commence à courir au plus tard le jour où chaque canton a pris une décision pouvant faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
⁶	...96
⁷	Le recours pour déni de justice ou retard injustifié peut être formé en tout temps.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.15 16
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique17. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.18
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
¹	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
²	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
³	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.99

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 99 - 1 Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
¹	Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
²	Toute conclusion nouvelle est irrecevable.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 413 - 1 Le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat.
¹	Le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat.
²	Lorsque le contrat a été conclu sous condition suspensive, le salaire n'est dû qu'après l'accomplissement de la condition.
³	S'il a été convenu que les dépenses du courtier lui seraient remboursées, elles lui sont dues lors même que l'affaire n'a pas abouti.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 412 - 1 Le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention, soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat.
¹	Le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention, soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat.
²	Les règles du mandat sont, d'une manière générale, applicables au courtage.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 1 - 1 Le contrat est parfait lorsque les parties ont, réciproquement et d'une manière concordante, manifesté leur volonté.
¹	Le contrat est parfait lorsque les parties ont, réciproquement et d'une manière concordante, manifesté leur volonté.
²	Cette manifestation peut être expresse ou tacite.