4A_285/2022 - 2023-06-16 - Droit des contrats - contestation du loyer initial, rendement brut,

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

4A 285/2022

Arrêt du 16 juin 2023

Ire Cour de droit civil

Composition
Mmes les Juges fédérales
Jametti, Présidente, Hohl et May Canellas.
Greffier : M. Botteron.

Participants à la procédure
A.________ SA,
représentée par Me Philippe Eigenheer, avocat,
recourante,

contre

B.________,
représentée par Me Romolo Molo, avocat,
intimée.

Objet
contestation du loyer initial, rendement brut,

recours contre l'arrêt rendu le 23 mai 2022 par la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève (C/18244/2019, ACJC/682/2022).

Faits :

A.
Le 4 juillet 2006, A.________ SA (ci-après: la défenderesse, la recourante, la bailleresse) a acquis six immeubles de cinq étages à U.________. Les six immeubles ont fait l'objet d'une surélévation en 2019, laquelle a permis la construction d'un total de 26 nouveaux appartements sur deux étages supplémentaires par immeuble. Le coût des travaux admis par l'Office cantonal du logement et de la planification foncière est de 11'134'980 fr. La bailleresse a en outre investi dans le contexte de la surélévation, 700'000 fr. dans la création d'une place pour dix collecteurs à ordures, la mise en place d'un réseau séparatif des eaux usées et des eaux de pluies pour les six immeubles, le raccordement au réseau communal et l'agrandissement des locaux commerciaux.
Par contrat du 17 juin 2019, la bailleresse a remis à bail à B.________ (ci-après: la demanderesse, l'intimée, la locataire), un "appartement de 4.5 pièces au 6 ème étage (5 pièces genevois) " de l'immeuble sis U.________ d'une surface approximative de 91 m 2, pour une durée allant du 15 juillet 2019 au 30 septembre 2020, renouvelable d'année en année sauf avis de résiliation donné et reçu au moins quatre mois à l'avance pour la prochaine échéance. Le loyer initial a été fixé à 2'350 fr. (28'200 fr. par an), plus 150 fr. d'acompte de chauffage, d'eau chaude et frais accessoires, et 39 fr. 90 d'abonnement au téléréseau. La garantie de loyer s'élevait à 7'050 fr.
L'avis de fixation du loyer initial du 4 juin 2019 indique que le loyer est "conforme aux loyers usuels du quartier".

B.

B.a. Le 6 mars 2020, à la suite d'une tentative de conciliation infructueuse, la locataire a introduit une demande devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève, contestant son loyer initial.
La locataire a préalablement demandé au Tribunal des baux et loyers d'ordonner un calcul de rendement net. La locataire a également conclu à ce que la bailleresse indique quelles pièces elle détenait parmi les suivantes et, le cas échéant, qu'elle les produise, sous menace de la peine prévue à l'art. 292 CP : l'acte d'acquisition de l'immeuble et le coût de la surélévation de celui-ci, le détail du calcul du financement de l'immeuble, à savoir le montant des fonds empruntés et des fonds propres, ainsi que le détail des amortissements intervenus (montants et dates), l'état des charges immobilières sur les cinq dernières années (charges financières, charges courantes, charges d'entretien, impôt immobilier complémentaire, honoraires de régie), l'état locatif de l'immeuble et tout document permettant de procéder à une ventilation de l'état locatif admissible pour l'appartement litigieux. La locataire a invoqué que le loyer initial procurait à la bailleresse un rendement abusif et qu'un rendement non abusif ne pouvait permettre de fixer un loyer annuel allant au-delà de 19'200 fr. (soit 1'600 fr. par mois).
La bailleresse a conclu à l'irrecevabilité de la demande, subsidiairement à son rejet.
En audience, la bailleresse, interrogée par le tribunal, a déclaré que, s'il le fallait, elle produirait les pièces pour un calcul de rendement net. Le tribunal lui a fixé un délai pour produire son calcul de rendement net de l'immeuble et l'a invitée à produire les pièces nécessaires à ce calcul. Il a rendu la bailleresse attentive aux conséquences qui pouvaient être tirées de son refus de produire ces pièces, à savoir l'indice de ce qu'elle cachait un rendement abusif.
Dans son mémoire du 5 février 2021, la bailleresse a allégué que l'appartement litigieux avait été créé dans le cadre de la surélévation achevée en 2019 et qu'il n'était pas possible en l'état de chiffrer les charges d'exploitation supplémentaires induites par la surélévation. Elle a effectué un calcul de rendement brut en se fondant sur un prix de revient pour les six immeubles, incluant le prix d'acquisition, les frais d'acquisition et le prix des travaux de surélévation, ainsi que les travaux supplémentaires de 700'000 fr. Elle a appliqué un rendement de 4,5 % à ce montant, puis a divisé le rendement obtenu par le nombre de pièces total de tous les immeubles et appliqué un coefficient de 3 au nombre de pièces des appartements nouveaux pour tenir compte du fait qu'ils étaient neufs contrairement aux autres appartements. Le rendement admissible obtenu pour l'appartement litigieux était de 29'735 fr. 77 par an (soit 2'478 fr. par mois en chiffre arrondi).
La locataire a fait valoir que l'immeuble n'était pas récent, que seule la surélévation l'était, et qu'il n'y avait dès lors pas lieu d'appliquer un calcul du rendement brut à tout l'immeuble. Elle a préconisé un calcul du rendement brut pour la surélévation et du rendement net pour pour la partie ancienne de l'immeuble et de ventiler la somme des deux montants. Dans son calcul, elle a proposé le même taux que la bailleresse et a admis l'intégration des 700'000 fr. de travaux supplémentaires.
Elle a conclu à la fixation par le tribunal d'un loyer de l'appartement de 17'124 fr. par année, sans les frais accessoires, sous réserve d'amplification selon le résultat du calcul de rendement, et à la réduction de la garantie de loyer à trois mois de loyer fixés et à ce qu'il soit ordonné la libération immédiate du surplus en sa faveur, ainsi qu'à ce que la bailleresse soit condamnée à la restitution du trop-perçu de loyer.
Le Tribunal des baux et loyers a constaté que la bailleresse avait refusé de donner suite à l'injonction de produire les pièces permettant un calcul de rendement net, alors qu'elle devait pourtant être en possession des documents relatifs aux fonds empruntés et aux fonds propres investis dès lors qu'ils étaient récents. Il a constaté que l'appartement litigieux avait été créé en 2019 dans le cadre de la surélévation de l'immeuble acquis par la bailleresse en 2006 et qu'il ne s'agissait ainsi pas d'un immeuble ancien. Face à ce qu'il a qualifié de refus volontaire de collaborer, le Tribunal des baux et loyers a eu recours à deux statistiques cantonales et, calculant la moyenne entre les deux, est parvenu à un montant de 2'234 fr. par mois (soit 26'808 fr. annuel), soit 116 fr. de moins que le loyer initial convenu. Tenant compte des installations neuves dans les appartements, de la présence d'une cuisine agencée, de carrelages apposés aux murs et sols des salles d'eau, et du chauffage au sol, le tribunal a considéré que le loyer n'était pas abusif. Le Tribunal des baux et loyers a débouté la locataire demanderesse de toutes ses conclusions.

B.b. Statuant sur appel de la locataire, la Chambres des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève a réformé ce jugement et fixé nouvellement le loyer initial annuel à 24'600 fr. (soit 2'050 fr. par mois), condamné la bailleresse à restituer le trop-perçu et libéré le montant excédentaire de la garantie de loyer.
En substance, la cour cantonale a retenu que l'appartement litigieux était inclus dans une partie d'immeuble qui devait être considérée comme un immeuble récent, qu'il convenait d'y appliquer un calcul de rendement brut et non d'avoir recours à des statistiques cantonales, a repris le taux de rendement brut de 4,5 % admis par les parties, qu'elle a appliqué au montant des travaux de surélévation admis par l'Office cantonal du logement et de la planification foncière, de 11'134'980 fr. auquel elle a ajouté le montant des travaux de 700'000 fr. admis par la locataire. Elle n'a pas tenu compte d'une part du prix d'acquisition de l'immeuble en 2006, dès lors que la bailleresse n'a fourni aucun document ni calcul permettant de l'établir.

C.
Contre cet arrêt qui lui a été notifié le 25 mai 2022, la bailleresse a interjeté un recours en matière civile au Tribunal fédéral le 23 juin 2022. Elle conclut à son annulation et à sa réforme, en ce sens que le loyer initial ne serait pas abusif et qu'il soit fixé à 28'200 fr. et la garantie de loyer à 7'050 fr., subsidiairement au renvoi de la cause à la cour cantonale pour nouvelle décision dans le sens des considérants. Elle invoque la violation des art. 270 al. 1 , 269 et 269a let. a CO.
L'intimée conclut à l'irrecevabilité du recours, subsidiairement à son rejet.
Les parties ont répliqué et dupliqué.
La cour cantonale n'a pas formulé d'observations.

Considérant en droit :

1.
Interjeté en temps utile (art. 100 al. 1 LTF) par la partie qui a succombé dans ses conclusions (art. 76 al. 1 LTF), le recours est dirigé contre un arrêt final (art. 90 LTF) rendu sur appel par le tribunal cantonal supérieur du canton de Genève (art. 75 LTF) dans une affaire civile de droit du bail (art. 72 al. 1 LTF) dont la valeur litigieuse atteint le seuil de 15'000 fr. requis en la matière (art. 74 al. 1 let. a LTF). Le recours en matière civile est recevable au regard de ces dispositions.

2.

2.1. Le recours en matière civile peut être exercé pour violation du droit fédéral (art. 95 let. a LTF), y compris le droit constitutionnel (ATF 136 I 241 consid. 2.1; 136 II 304 consid. 2.4). Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue à l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilité (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal fédéral n'examine en principe que les griefs invoqués, sauf en cas d'erreurs juridiques manifestes. Il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui pourraient se poser, lorsque celles-ci ne sont plus discutées devant lui (ATF 140 III 86 consid. 2, 115 consid. 2; 137 III 580 consid. 1.3). Par exception à la règle selon laquelle il applique le droit d'office, il n'examine la violation d'un droit constitutionnel que si le grief a été invoqué et motivé de façon détaillée (art. 106 al. 2 LTF; ATF 139 I 22 consid. 2.3; 137 III 580 consid. 1.3; 135 III 397 consid. 1.4 in fine).

2.2. Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Relèvent de ces faits tant les constatations relatives aux circonstances touchant l'objet du litige que celles concernant le déroulement de la procédure conduite devant l'instance précédente et en première instance, c'est-à-dire les constatations ayant trait aux faits procéduraux (ATF 140 III 16 consid. 1.3.1 et les références citées). Le Tribunal fédéral ne peut rectifier ou compléter les constatations de l'autorité précédente que si elles sont manifestement inexactes, c'est-à-dire arbitraires (ATF 141 IV 249 consid. 1.3.1; 140 III 115 consid. 2; 135 III 397 consid. 1.5) ou ont été établies en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF). Encore faut-il que la correction du vice soit susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF).

3.
Alors que, dans son avis de fixation du loyer initial, la bailleresse s'était prévalue des loyers usuels du quartier, la locataire a fondé son action en contestation du loyer initial sur le rendement net. Invitée à produire un calcul de rendement net, la bailleresse a effectué un calcul de rendement brut, alléguant que l'appartement litigieux était une construction récente. La cour cantonale a adopté le critère du rendement brut, procédant à une estimation du rendement selon ce critère. La bailleresse recourante lui reproche d'avoir violé les art. 270 al. 1 , 269 et 269a let. a CO.

3.1. Selon la jurisprudence, le critère (absolu) applicable pour déterminer si le loyer initial convenu par les parties est abusif diffère selon que l'immeuble est ancien, qu'il est récent ou qu'il n'est ni l'un ni l'autre.

3.1.1. Lorsque l'immeuble n'est ni ancien ni récent, le critère du rendement net de l'art. 269 CO - qui, selon la note marginale, est la "règle" - a la priorité sur le critère des loyers usuels de la localité ou du quartier (art. 269a let. a CO). Même si, dans la formule officielle de conclusion du nouveau bail, le bailleur invoque que le loyer convenu est conforme aux loyers usuels de la localité ou du quartier, le locataire peut toujours tenter de prouver que le loyer permet au bailleur d'obtenir un rendement net excessif (art. 269 CO), et ce n'est donc qu'en cas de difficulté ou d'impossibilité de déterminer le caractère excessif du rendement net, qu'il pourra être fait application du critère des loyers usuels de la localité ou du quartier (art. 269a let. a CO) (ATF 147 III 14 consid. 4.2; ATF 124 III 310 consid. 2b; sur le devoir du bailleur de collaborer à la preuve du rendement net, cf. ATF 147 III 14 consid. 6.1 et les arrêts cités).

3.1.2. Lorsque l'immeuble est ancien, la hiérarchie des deux critères absolus que sont le critère du rendement net et le critère des loyers usuels de la localité ou du quartier, est inversé: le critère des loyers usuels l'emporte sur le critère du rendement net (ATF 147 III 14 consid. 4.2; ATF 140 III 433 consid. 3.1). Lorsque l'immeuble est ancien, le bailleur peut donc se prévaloir de la prééminence du critère des loyers usuels de la localité ou du quartier; le fait que ce critère ait la priorité ne l'empêche toutefois pas d'établir que l'immeuble ne lui procure pas un rendement excessif à l'aide du rendement net (arrêt 4A 191/2018 du 26 mars 2019 consid. 3.1 et les arrêts cités). Est ancien un immeuble dont la construction ou la dernière acquisition remonte à trente ans au moins, au moment où débute le bail; autrement dit, ce délai de trente ans commence à courir soit à la date de la construction de l'immeuble, soit à celle de sa dernière acquisition, et doit être échu au moment où débute le bail (ATF 147 III 14 consid. 4.2; ATF 144 III 514 consid. 3.2; sur la présomption de loyer abusif, cf. ATF 147 III 431 consid. 3.4; 148 III 209 consid. 3).

3.1.3. Lorsque l'immeuble est récent, le critère absolu applicable est celui du rendement brut de l'art. 269a let. c CO. Le bailleur peut reporter entièrement ses coûts sur les loyers (coûts financiers, frais d'entretien et charges courantes). Le rendement brut est le rapport exprimé en pour-cent entre le loyer net (à l'exclusion des frais accessoires) de l'objet loué et son prix de revient, c'est-à-dire des frais d'investissement (prix d'achat du terrain et coût de la construction). La jurisprudence ayant augmenté le taux de rendement admissible du 100 % des fonds propres dans le cadre du calcul du rendement net à 2 % tant que le taux hypothécaire de référence est égal ou inférieur à 2 % (ATF 147 III 14 consid. 8), la doctrine préconise de réévaluer aussi le taux admissible du rendement brut (cf. PHILIPPE CONOD, Protection contre les loyers abusifs; rendement net art. 269 CO; réévaluation des fonds propres; taux de rendement des fonds propres, in DB 2021, n. 53 ss, p. 48). Il n'y a pas lieu d'examiner la question en l'espèce.

3.2. Il ressort des faits constatés que l'appartement litigieux a été construit en 2019 dans le cadre de la surélévation de l'immeuble acquis par la bailleresse en 2006. Il ne s'agit donc pas d'un immeuble ancien, ce qui n'est pas contesté.
La cour cantonale a considéré que si la bailleresse ne pouvait invoquer le critère des loyers usuels du quartier, elle pouvait se prévaloir du rendement brut de l'art. 269 let. c CO. Elle a relevé que la méthode "hybride" préconisée par la locataire ne résulte ni de la loi, ni de la jurisprudence. Elle l'a écartée, en relevant que les travaux de surélévation n'ont apporté aucune plus-value aux appartements anciens et que le coût de ceux-ci n'a pas été répercuté sur les locataires des appartements surélevés. Elle a considéré qu'il se justifiait de procéder à un calcul du rendement brut, qui pouvait reposer sur une estimation puisque la bailleresse n'avait pas produit toutes les pièces nécessaires, ne fournissant pas la preuve du prix de revient du terrain sur lequel est érigé l'immeuble, ni celui d'éventuelles installations communes dont profiterait la locataire de l'appartement litigieux.

La cour cantonale a ainsi procédé au calcul du rendement brut, en se basant sur le coût des travaux de surélévation de l'immeuble, admis par l'Office cantonal du logement et de la planification foncière, de 11'134'980 fr., auquel elle a ajouté le montant d'autres travaux, allégué par la bailleresse et expressément admis par la locataire, à hauteur de 700'000 fr. Elle n'a pas tenu compte du prix de revient du terrain sur lequel est érigé l'immeuble, la bailleresse n'ayant pas produit de pièces permettant de l'estimer. Elle a appliqué le taux de rendement brut de 4,5 % proposé par les parties, pour en déduire que le loyer admissible des immeubles s'élève à 532'574 fr. 10 (11'834'980 fr. x 4,5 %) et celui de l'appartement, qui représente une surface de 91 m 2 sur un total de 1'970 m 2, à 24'601 fr. 15 par an (532'574 fr. 10 / 1'970 m 2 = 270 fr. 35, x 91 m 2), arrondis à 24'600 fr. par an, soit 2'050 fr. par mois (charges non comprises). La cour cantonale ne s'est pas référée aux statistiques cantonales invoquées par la bailleresse.

3.3. La bailleresse recourante ne critique ni le fait que la cour cantonale ait considéré l'immeuble comme une construction récente, ni l'application du rendement brut de l'art. 269a let. c CO, ni le coût des travaux de surélévation, ni le montant supplémentaire de 700'000 fr., ni le taux de rendement de 4,5 %, que la locataire avait aussi admis.
Si elle relève que la cour cantonale n'a pas pris en compte le coût du terrain, elle ne démontre pas que celle-ci aurait constaté arbitrairement qu'elle n'avait pas fourni d'élément permettant de le répartir de façon à connaître la part afférente à l'appartement litigieux, ni non plus d'ailleurs qu'elle n'avait pas allégué et prouvé le prix d'éventuelles installations communes de l'immeuble dont profiterait l'appartement litigieux. Son grief est irrecevable (art. 106 al. 2 LTF).
La critique de la recourante revient essentiellement à remettre en cause l'estimation "grossière" du calcul du rendement brut effectué par la cour cantonale et à faire valoir que le loyer aurait dû être déterminé sur la base de statistiques cantonales. Ce faisant, la recourante méconnaît que les statistiques cantonales ou communales (non officielles au sens de l'art. 11 al. 4 OBLF) ne sont pas applicables au calcul du rendement brut, mais sont prises en considération dans le cadre du calcul du rendement net (en principe pour les immeubles ni anciens, ni récents), lorsque le bailleur ne produit pas les documents en sa possession (arrêt 4A 17/2017 du 7 septembre 2017 consid. 2.2.2) et que, faute de documents suffisants, le juge est obligé de fixer le loyer (cf. sur la méthode à suivre, l'ATF 147 III 14 consid. 6.1), ainsi que dans le cadre de l'application du critère des loyers usuels dans la localité ou le quartier (en principe pour les immeubles anciens) lorsqu'il incombe au bailleur d'affaiblir la présomption de loyer abusif ou, en cas d'échec, que le juge doit fixer lui-même le loyer initial (cf. sur la méthode à suivre, l'ATF 148 III 209 consid. 3.2).
Enfin, en tant qu'elle ajoute "à toutes fins utiles, que le loyer initial [convenu] est inférieur au loyer LDTR autorisé, alors que les loyers LDTR sont notoirement bas", la recourante se limite à cette seule affirmation. Faute de motivation du grief satisfaisant aux art. 42 al. 2 et 106 al. 2 LTF, il n'y a pas lieu d'entrer en matière.

4.
Au vu de ce qui précède, le recours doit être rejeté dans la mesure de sa recevabilité. La recourante, qui succombe, prendra à sa charge les frais de procédure (art. 66 al. 1 LTF) et versera à l'intimée une indemnité de dépens (art. 68 al. 1 -2 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :

1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.

2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 4'000 fr., sont mis à la charge de la recourante.

3.
La recourante versera à l'intimée une indemnité de 5'000 fr. à titre de dépens.

4.
Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties et à la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du Canton de Genève.

Lausanne, le 16 juin 2023

Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse

La Présidente : Jametti

Le Greffier : Botteron

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 270 - 1 Lorsque le locataire estime que le montant du loyer initial est abusif au sens des art. 269 et 269a, il peut le contester devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose et en demander la diminution:
¹	Lorsque le locataire estime que le montant du loyer initial est abusif au sens des art. 269 et 269a, il peut le contester devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose et en demander la diminution:
^a	s'il a été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale ou en raison de la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux, ou
^b	si le bailleur a sensiblement augmenté le loyer initial pour la même chose par rapport au précédent loyer.
²	En cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269d pour la conclusion de tout nouveau bail.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 269^a - Ne sont en règle générale pas abusifs les loyers qui, notamment:
^a	se situent dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier;
^b	sont justifiés par des hausses de coûts ou par des prestations supplémentaires du bailleur;
^c	se situent, lorsqu'il s'agit de constructions récentes, dans les limites du rendement brut permettant de couvrir les frais;
^d	ne servent qu'à compenser une réduction du loyer accordée antérieurement grâce au report partiel des frais usuels de financement et sont fixés dans un plan de paiement connu du locataire à l'avance;
^e	ne compensent que le renchérissement pour le capital exposé aux risques;
^f	n'excèdent pas les limites recommandées dans les contrats-cadres conclus entre les associations de bailleurs et de locataires ou les organisations qui défendent des intérêts semblables.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 100 Recours contre une décision - 1 Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
¹	Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
²	Le délai de recours est de dix jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions en matière d'entraide pénale internationale et d'assistance administrative internationale en matière fiscale;
^c	les décisions portant sur le retour d'un enfant fondées sur la Convention européenne du 20 mai 1980 sur la reconnaissance et l'exécution des décisions en matière de garde des enfants et le rétablissement de la garde des enfants92 ou sur la Convention du 25 octobre 1980 sur les aspects civils de l'enlèvement international d'enfants93.
^d	les décisions du Tribunal fédéral des brevets concernant l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets95.
³	Le délai de recours est de cinq jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour effets de change;
^b	les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours concernant des votations fédérales.
⁴	Le délai de recours est de trois jours contre les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours touchant aux élections au Conseil national.
⁵	En matière de recours pour conflit de compétence entre deux cantons, le délai de recours commence à courir au plus tard le jour où chaque canton a pris une décision pouvant faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
⁶	...96
⁷	Le recours pour déni de justice ou retard injustifié peut être formé en tout temps.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 76 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
¹	A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
^a	a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire, et
^b	est particulièrement touché par la décision attaquée et a un intérêt digne de protection à son annulation ou sa modification.
²	Ont également qualité pour recourir contre les décisions visées à l'art. 72, al. 2, la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux et, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions.41

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 75 Autorités précédentes - 1 Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
¹	Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs comme autorités cantonales de dernière instance. Ces tribunaux statuent sur recours, sauf si:
^a	une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^b	un tribunal spécialisé dans les litiges de droit commercial statue en instance cantonale unique;
^c	une action ayant une valeur litigieuse d'au moins 100 000 francs est déposée directement devant le tribunal supérieur avec l'accord de toutes les parties.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 72 Principe - 1 Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
¹	Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
²	Sont également sujettes au recours en matière civile:
^a	les décisions en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions prises en application de normes de droit public dans des matières connexes au droit civil, notamment les décisions:
^b1	sur la reconnaissance et l'exécution de décisions ainsi que sur l'entraide en matière civile,
^b2	sur la tenue des registres foncier, d'état civil et du commerce, ainsi que des registres en matière de protection des marques, des dessins et modèles, des brevets d'invention, des obtentions végétales et des topographies,
^b3	sur le changement de nom,
^b4	en matière de surveillance des fondations, à l'exclusion des institutions de prévoyance et de libre passage,
^b5	en matière de surveillance des exécuteurs testamentaires et autres représentants successoraux,
^b6	les décisions prises dans le domaine de la protection de l'enfant et de l'adulte,
^b7	...

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale - 1 Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
¹	Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
^a	15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
^b	30 000 francs dans les autres cas.
²	Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
^a	si la contestation soulève une question juridique de principe;
^b	si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^c	s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^d	s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
^e	s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
¹	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
²	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.15 16
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique17. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.18
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 108 Juge unique - 1 Le président de la cour décide en procédure simplifiée de ne pas entrer en matière:
¹	Le président de la cour décide en procédure simplifiée de ne pas entrer en matière:
^a	sur les recours manifestement irrecevables;
^b	sur les recours dont la motivation est manifestement insuffisante (art. 42, al. 2);
^c	sur les recours procéduriers ou abusifs.
²	Le président de la cour peut confier cette tâche à un autre juge.
³	L'arrêt est motivé par une brève indication de la cause de l'irrecevabilité.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
³	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.99

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
¹	Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
²	Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.89

SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 11 Loyers usuels dans la localité ou le quartier - (art. 269a, let. a, CO)
¹	Les loyers déterminants pour le calcul des loyers usuels dans la localité ou le quartier au sens de l'art. 269a, let. a, CO sont les loyers des logements et des locaux commerciaux comparables à la chose louée quant à l'emplacement, la dimension, l'équipement, l'état et l'année de construction.
²	Pour les locaux commerciaux, la comparaison au sens de l'art. 269a, let. a, CO peut être opérée sur la base du prix au mètre carré usuel dans le quartier pour des objets semblables.
³	N'entrent pas en ligne de compte les loyers découlant du fait qu'un bailleur ou un groupe de bailleurs domine le marché.
⁴	Les statistiques officielles doivent être prises en considération.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.