4A_285/2022 - 2023-06-16 - Vertragsrecht - contestation du loyer initial, rendement brut,

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

4A 285/2022

Arrêt du 16 juin 2023

Ire Cour de droit civil

Composition
Mmes les Juges fédérales
Jametti, Présidente, Hohl et May Canellas.
Greffier : M. Botteron.

Participants à la procédure
A.________ SA,
représentée par Me Philippe Eigenheer, avocat,
recourante,

contre

B.________,
représentée par Me Romolo Molo, avocat,
intimée.

Objet
contestation du loyer initial, rendement brut,

recours contre l'arrêt rendu le 23 mai 2022 par la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève (C/18244/2019, ACJC/682/2022).

Faits :

A.
Le 4 juillet 2006, A.________ SA (ci-après: la défenderesse, la recourante, la bailleresse) a acquis six immeubles de cinq étages à U.________. Les six immeubles ont fait l'objet d'une surélévation en 2019, laquelle a permis la construction d'un total de 26 nouveaux appartements sur deux étages supplémentaires par immeuble. Le coût des travaux admis par l'Office cantonal du logement et de la planification foncière est de 11'134'980 fr. La bailleresse a en outre investi dans le contexte de la surélévation, 700'000 fr. dans la création d'une place pour dix collecteurs à ordures, la mise en place d'un réseau séparatif des eaux usées et des eaux de pluies pour les six immeubles, le raccordement au réseau communal et l'agrandissement des locaux commerciaux.
Par contrat du 17 juin 2019, la bailleresse a remis à bail à B.________ (ci-après: la demanderesse, l'intimée, la locataire), un "appartement de 4.5 pièces au 6 ème étage (5 pièces genevois) " de l'immeuble sis U.________ d'une surface approximative de 91 m 2, pour une durée allant du 15 juillet 2019 au 30 septembre 2020, renouvelable d'année en année sauf avis de résiliation donné et reçu au moins quatre mois à l'avance pour la prochaine échéance. Le loyer initial a été fixé à 2'350 fr. (28'200 fr. par an), plus 150 fr. d'acompte de chauffage, d'eau chaude et frais accessoires, et 39 fr. 90 d'abonnement au téléréseau. La garantie de loyer s'élevait à 7'050 fr.
L'avis de fixation du loyer initial du 4 juin 2019 indique que le loyer est "conforme aux loyers usuels du quartier".

B.

B.a. Le 6 mars 2020, à la suite d'une tentative de conciliation infructueuse, la locataire a introduit une demande devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève, contestant son loyer initial.
La locataire a préalablement demandé au Tribunal des baux et loyers d'ordonner un calcul de rendement net. La locataire a également conclu à ce que la bailleresse indique quelles pièces elle détenait parmi les suivantes et, le cas échéant, qu'elle les produise, sous menace de la peine prévue à l'art. 292 CP : l'acte d'acquisition de l'immeuble et le coût de la surélévation de celui-ci, le détail du calcul du financement de l'immeuble, à savoir le montant des fonds empruntés et des fonds propres, ainsi que le détail des amortissements intervenus (montants et dates), l'état des charges immobilières sur les cinq dernières années (charges financières, charges courantes, charges d'entretien, impôt immobilier complémentaire, honoraires de régie), l'état locatif de l'immeuble et tout document permettant de procéder à une ventilation de l'état locatif admissible pour l'appartement litigieux. La locataire a invoqué que le loyer initial procurait à la bailleresse un rendement abusif et qu'un rendement non abusif ne pouvait permettre de fixer un loyer annuel allant au-delà de 19'200 fr. (soit 1'600 fr. par mois).
La bailleresse a conclu à l'irrecevabilité de la demande, subsidiairement à son rejet.
En audience, la bailleresse, interrogée par le tribunal, a déclaré que, s'il le fallait, elle produirait les pièces pour un calcul de rendement net. Le tribunal lui a fixé un délai pour produire son calcul de rendement net de l'immeuble et l'a invitée à produire les pièces nécessaires à ce calcul. Il a rendu la bailleresse attentive aux conséquences qui pouvaient être tirées de son refus de produire ces pièces, à savoir l'indice de ce qu'elle cachait un rendement abusif.
Dans son mémoire du 5 février 2021, la bailleresse a allégué que l'appartement litigieux avait été créé dans le cadre de la surélévation achevée en 2019 et qu'il n'était pas possible en l'état de chiffrer les charges d'exploitation supplémentaires induites par la surélévation. Elle a effectué un calcul de rendement brut en se fondant sur un prix de revient pour les six immeubles, incluant le prix d'acquisition, les frais d'acquisition et le prix des travaux de surélévation, ainsi que les travaux supplémentaires de 700'000 fr. Elle a appliqué un rendement de 4,5 % à ce montant, puis a divisé le rendement obtenu par le nombre de pièces total de tous les immeubles et appliqué un coefficient de 3 au nombre de pièces des appartements nouveaux pour tenir compte du fait qu'ils étaient neufs contrairement aux autres appartements. Le rendement admissible obtenu pour l'appartement litigieux était de 29'735 fr. 77 par an (soit 2'478 fr. par mois en chiffre arrondi).
La locataire a fait valoir que l'immeuble n'était pas récent, que seule la surélévation l'était, et qu'il n'y avait dès lors pas lieu d'appliquer un calcul du rendement brut à tout l'immeuble. Elle a préconisé un calcul du rendement brut pour la surélévation et du rendement net pour pour la partie ancienne de l'immeuble et de ventiler la somme des deux montants. Dans son calcul, elle a proposé le même taux que la bailleresse et a admis l'intégration des 700'000 fr. de travaux supplémentaires.
Elle a conclu à la fixation par le tribunal d'un loyer de l'appartement de 17'124 fr. par année, sans les frais accessoires, sous réserve d'amplification selon le résultat du calcul de rendement, et à la réduction de la garantie de loyer à trois mois de loyer fixés et à ce qu'il soit ordonné la libération immédiate du surplus en sa faveur, ainsi qu'à ce que la bailleresse soit condamnée à la restitution du trop-perçu de loyer.
Le Tribunal des baux et loyers a constaté que la bailleresse avait refusé de donner suite à l'injonction de produire les pièces permettant un calcul de rendement net, alors qu'elle devait pourtant être en possession des documents relatifs aux fonds empruntés et aux fonds propres investis dès lors qu'ils étaient récents. Il a constaté que l'appartement litigieux avait été créé en 2019 dans le cadre de la surélévation de l'immeuble acquis par la bailleresse en 2006 et qu'il ne s'agissait ainsi pas d'un immeuble ancien. Face à ce qu'il a qualifié de refus volontaire de collaborer, le Tribunal des baux et loyers a eu recours à deux statistiques cantonales et, calculant la moyenne entre les deux, est parvenu à un montant de 2'234 fr. par mois (soit 26'808 fr. annuel), soit 116 fr. de moins que le loyer initial convenu. Tenant compte des installations neuves dans les appartements, de la présence d'une cuisine agencée, de carrelages apposés aux murs et sols des salles d'eau, et du chauffage au sol, le tribunal a considéré que le loyer n'était pas abusif. Le Tribunal des baux et loyers a débouté la locataire demanderesse de toutes ses conclusions.

B.b. Statuant sur appel de la locataire, la Chambres des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève a réformé ce jugement et fixé nouvellement le loyer initial annuel à 24'600 fr. (soit 2'050 fr. par mois), condamné la bailleresse à restituer le trop-perçu et libéré le montant excédentaire de la garantie de loyer.
En substance, la cour cantonale a retenu que l'appartement litigieux était inclus dans une partie d'immeuble qui devait être considérée comme un immeuble récent, qu'il convenait d'y appliquer un calcul de rendement brut et non d'avoir recours à des statistiques cantonales, a repris le taux de rendement brut de 4,5 % admis par les parties, qu'elle a appliqué au montant des travaux de surélévation admis par l'Office cantonal du logement et de la planification foncière, de 11'134'980 fr. auquel elle a ajouté le montant des travaux de 700'000 fr. admis par la locataire. Elle n'a pas tenu compte d'une part du prix d'acquisition de l'immeuble en 2006, dès lors que la bailleresse n'a fourni aucun document ni calcul permettant de l'établir.

C.
Contre cet arrêt qui lui a été notifié le 25 mai 2022, la bailleresse a interjeté un recours en matière civile au Tribunal fédéral le 23 juin 2022. Elle conclut à son annulation et à sa réforme, en ce sens que le loyer initial ne serait pas abusif et qu'il soit fixé à 28'200 fr. et la garantie de loyer à 7'050 fr., subsidiairement au renvoi de la cause à la cour cantonale pour nouvelle décision dans le sens des considérants. Elle invoque la violation des art. 270 al. 1 , 269 et 269a let. a CO.
L'intimée conclut à l'irrecevabilité du recours, subsidiairement à son rejet.
Les parties ont répliqué et dupliqué.
La cour cantonale n'a pas formulé d'observations.

Considérant en droit :

1.
Interjeté en temps utile (art. 100 al. 1 LTF) par la partie qui a succombé dans ses conclusions (art. 76 al. 1 LTF), le recours est dirigé contre un arrêt final (art. 90 LTF) rendu sur appel par le tribunal cantonal supérieur du canton de Genève (art. 75 LTF) dans une affaire civile de droit du bail (art. 72 al. 1 LTF) dont la valeur litigieuse atteint le seuil de 15'000 fr. requis en la matière (art. 74 al. 1 let. a LTF). Le recours en matière civile est recevable au regard de ces dispositions.

2.

2.1. Le recours en matière civile peut être exercé pour violation du droit fédéral (art. 95 let. a LTF), y compris le droit constitutionnel (ATF 136 I 241 consid. 2.1; 136 II 304 consid. 2.4). Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue à l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilité (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal fédéral n'examine en principe que les griefs invoqués, sauf en cas d'erreurs juridiques manifestes. Il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui pourraient se poser, lorsque celles-ci ne sont plus discutées devant lui (ATF 140 III 86 consid. 2, 115 consid. 2; 137 III 580 consid. 1.3). Par exception à la règle selon laquelle il applique le droit d'office, il n'examine la violation d'un droit constitutionnel que si le grief a été invoqué et motivé de façon détaillée (art. 106 al. 2 LTF; ATF 139 I 22 consid. 2.3; 137 III 580 consid. 1.3; 135 III 397 consid. 1.4 in fine).

2.2. Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Relèvent de ces faits tant les constatations relatives aux circonstances touchant l'objet du litige que celles concernant le déroulement de la procédure conduite devant l'instance précédente et en première instance, c'est-à-dire les constatations ayant trait aux faits procéduraux (ATF 140 III 16 consid. 1.3.1 et les références citées). Le Tribunal fédéral ne peut rectifier ou compléter les constatations de l'autorité précédente que si elles sont manifestement inexactes, c'est-à-dire arbitraires (ATF 141 IV 249 consid. 1.3.1; 140 III 115 consid. 2; 135 III 397 consid. 1.5) ou ont été établies en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF). Encore faut-il que la correction du vice soit susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF).

3.
Alors que, dans son avis de fixation du loyer initial, la bailleresse s'était prévalue des loyers usuels du quartier, la locataire a fondé son action en contestation du loyer initial sur le rendement net. Invitée à produire un calcul de rendement net, la bailleresse a effectué un calcul de rendement brut, alléguant que l'appartement litigieux était une construction récente. La cour cantonale a adopté le critère du rendement brut, procédant à une estimation du rendement selon ce critère. La bailleresse recourante lui reproche d'avoir violé les art. 270 al. 1 , 269 et 269a let. a CO.

3.1. Selon la jurisprudence, le critère (absolu) applicable pour déterminer si le loyer initial convenu par les parties est abusif diffère selon que l'immeuble est ancien, qu'il est récent ou qu'il n'est ni l'un ni l'autre.

3.1.1. Lorsque l'immeuble n'est ni ancien ni récent, le critère du rendement net de l'art. 269 CO - qui, selon la note marginale, est la "règle" - a la priorité sur le critère des loyers usuels de la localité ou du quartier (art. 269a let. a CO). Même si, dans la formule officielle de conclusion du nouveau bail, le bailleur invoque que le loyer convenu est conforme aux loyers usuels de la localité ou du quartier, le locataire peut toujours tenter de prouver que le loyer permet au bailleur d'obtenir un rendement net excessif (art. 269 CO), et ce n'est donc qu'en cas de difficulté ou d'impossibilité de déterminer le caractère excessif du rendement net, qu'il pourra être fait application du critère des loyers usuels de la localité ou du quartier (art. 269a let. a CO) (ATF 147 III 14 consid. 4.2; ATF 124 III 310 consid. 2b; sur le devoir du bailleur de collaborer à la preuve du rendement net, cf. ATF 147 III 14 consid. 6.1 et les arrêts cités).

3.1.2. Lorsque l'immeuble est ancien, la hiérarchie des deux critères absolus que sont le critère du rendement net et le critère des loyers usuels de la localité ou du quartier, est inversé: le critère des loyers usuels l'emporte sur le critère du rendement net (ATF 147 III 14 consid. 4.2; ATF 140 III 433 consid. 3.1). Lorsque l'immeuble est ancien, le bailleur peut donc se prévaloir de la prééminence du critère des loyers usuels de la localité ou du quartier; le fait que ce critère ait la priorité ne l'empêche toutefois pas d'établir que l'immeuble ne lui procure pas un rendement excessif à l'aide du rendement net (arrêt 4A 191/2018 du 26 mars 2019 consid. 3.1 et les arrêts cités). Est ancien un immeuble dont la construction ou la dernière acquisition remonte à trente ans au moins, au moment où débute le bail; autrement dit, ce délai de trente ans commence à courir soit à la date de la construction de l'immeuble, soit à celle de sa dernière acquisition, et doit être échu au moment où débute le bail (ATF 147 III 14 consid. 4.2; ATF 144 III 514 consid. 3.2; sur la présomption de loyer abusif, cf. ATF 147 III 431 consid. 3.4; 148 III 209 consid. 3).

3.1.3. Lorsque l'immeuble est récent, le critère absolu applicable est celui du rendement brut de l'art. 269a let. c CO. Le bailleur peut reporter entièrement ses coûts sur les loyers (coûts financiers, frais d'entretien et charges courantes). Le rendement brut est le rapport exprimé en pour-cent entre le loyer net (à l'exclusion des frais accessoires) de l'objet loué et son prix de revient, c'est-à-dire des frais d'investissement (prix d'achat du terrain et coût de la construction). La jurisprudence ayant augmenté le taux de rendement admissible du 100 % des fonds propres dans le cadre du calcul du rendement net à 2 % tant que le taux hypothécaire de référence est égal ou inférieur à 2 % (ATF 147 III 14 consid. 8), la doctrine préconise de réévaluer aussi le taux admissible du rendement brut (cf. PHILIPPE CONOD, Protection contre les loyers abusifs; rendement net art. 269 CO; réévaluation des fonds propres; taux de rendement des fonds propres, in DB 2021, n. 53 ss, p. 48). Il n'y a pas lieu d'examiner la question en l'espèce.

3.2. Il ressort des faits constatés que l'appartement litigieux a été construit en 2019 dans le cadre de la surélévation de l'immeuble acquis par la bailleresse en 2006. Il ne s'agit donc pas d'un immeuble ancien, ce qui n'est pas contesté.
La cour cantonale a considéré que si la bailleresse ne pouvait invoquer le critère des loyers usuels du quartier, elle pouvait se prévaloir du rendement brut de l'art. 269 let. c CO. Elle a relevé que la méthode "hybride" préconisée par la locataire ne résulte ni de la loi, ni de la jurisprudence. Elle l'a écartée, en relevant que les travaux de surélévation n'ont apporté aucune plus-value aux appartements anciens et que le coût de ceux-ci n'a pas été répercuté sur les locataires des appartements surélevés. Elle a considéré qu'il se justifiait de procéder à un calcul du rendement brut, qui pouvait reposer sur une estimation puisque la bailleresse n'avait pas produit toutes les pièces nécessaires, ne fournissant pas la preuve du prix de revient du terrain sur lequel est érigé l'immeuble, ni celui d'éventuelles installations communes dont profiterait la locataire de l'appartement litigieux.

La cour cantonale a ainsi procédé au calcul du rendement brut, en se basant sur le coût des travaux de surélévation de l'immeuble, admis par l'Office cantonal du logement et de la planification foncière, de 11'134'980 fr., auquel elle a ajouté le montant d'autres travaux, allégué par la bailleresse et expressément admis par la locataire, à hauteur de 700'000 fr. Elle n'a pas tenu compte du prix de revient du terrain sur lequel est érigé l'immeuble, la bailleresse n'ayant pas produit de pièces permettant de l'estimer. Elle a appliqué le taux de rendement brut de 4,5 % proposé par les parties, pour en déduire que le loyer admissible des immeubles s'élève à 532'574 fr. 10 (11'834'980 fr. x 4,5 %) et celui de l'appartement, qui représente une surface de 91 m 2 sur un total de 1'970 m 2, à 24'601 fr. 15 par an (532'574 fr. 10 / 1'970 m 2 = 270 fr. 35, x 91 m 2), arrondis à 24'600 fr. par an, soit 2'050 fr. par mois (charges non comprises). La cour cantonale ne s'est pas référée aux statistiques cantonales invoquées par la bailleresse.

3.3. La bailleresse recourante ne critique ni le fait que la cour cantonale ait considéré l'immeuble comme une construction récente, ni l'application du rendement brut de l'art. 269a let. c CO, ni le coût des travaux de surélévation, ni le montant supplémentaire de 700'000 fr., ni le taux de rendement de 4,5 %, que la locataire avait aussi admis.
Si elle relève que la cour cantonale n'a pas pris en compte le coût du terrain, elle ne démontre pas que celle-ci aurait constaté arbitrairement qu'elle n'avait pas fourni d'élément permettant de le répartir de façon à connaître la part afférente à l'appartement litigieux, ni non plus d'ailleurs qu'elle n'avait pas allégué et prouvé le prix d'éventuelles installations communes de l'immeuble dont profiterait l'appartement litigieux. Son grief est irrecevable (art. 106 al. 2 LTF).
La critique de la recourante revient essentiellement à remettre en cause l'estimation "grossière" du calcul du rendement brut effectué par la cour cantonale et à faire valoir que le loyer aurait dû être déterminé sur la base de statistiques cantonales. Ce faisant, la recourante méconnaît que les statistiques cantonales ou communales (non officielles au sens de l'art. 11 al. 4 OBLF) ne sont pas applicables au calcul du rendement brut, mais sont prises en considération dans le cadre du calcul du rendement net (en principe pour les immeubles ni anciens, ni récents), lorsque le bailleur ne produit pas les documents en sa possession (arrêt 4A 17/2017 du 7 septembre 2017 consid. 2.2.2) et que, faute de documents suffisants, le juge est obligé de fixer le loyer (cf. sur la méthode à suivre, l'ATF 147 III 14 consid. 6.1), ainsi que dans le cadre de l'application du critère des loyers usuels dans la localité ou le quartier (en principe pour les immeubles anciens) lorsqu'il incombe au bailleur d'affaiblir la présomption de loyer abusif ou, en cas d'échec, que le juge doit fixer lui-même le loyer initial (cf. sur la méthode à suivre, l'ATF 148 III 209 consid. 3.2).
Enfin, en tant qu'elle ajoute "à toutes fins utiles, que le loyer initial [convenu] est inférieur au loyer LDTR autorisé, alors que les loyers LDTR sont notoirement bas", la recourante se limite à cette seule affirmation. Faute de motivation du grief satisfaisant aux art. 42 al. 2 et 106 al. 2 LTF, il n'y a pas lieu d'entrer en matière.

4.
Au vu de ce qui précède, le recours doit être rejeté dans la mesure de sa recevabilité. La recourante, qui succombe, prendra à sa charge les frais de procédure (art. 66 al. 1 LTF) et versera à l'intimée une indemnité de dépens (art. 68 al. 1 -2 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :

1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.

2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 4'000 fr., sont mis à la charge de la recourante.

3.
La recourante versera à l'intimée une indemnité de 5'000 fr. à titre de dépens.

4.
Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties et à la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du Canton de Genève.

Lausanne, le 16 juin 2023

Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse

La Présidente : Jametti

Le Greffier : Botteron

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 270 - 1 Der Mieter kann den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme der Sache bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich im Sinne der Artikel 269 und 269a anfechten und dessen Herabsetzung verlangen, wenn:
¹	Der Mieter kann den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme der Sache bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich im Sinne der Artikel 269 und 269a anfechten und dessen Herabsetzung verlangen, wenn:
^a	er sich wegen einer persönlichen oder familiären Notlage oder wegen der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume zum Vertragsabschluss gezwungen sah; oder
^b	der Vermieter den Anfangsmietzins gegenüber dem früheren Mietzins für dieselbe Sache erheblich erhöht hat.
²	Im Falle von Wohnungsmangel können die Kantone für ihr Gebiet oder einen Teil davon die Verwendung des Formulars gemäss Artikel 269d beim Abschluss eines neuen Mietvertrags obligatorisch erklären.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 269^a - Mietzinse sind in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie insbesondere:
^a	im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen;
^b	durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind;
^c	bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Bruttorendite liegen;
^d	lediglich dem Ausgleich einer Mietzinsverbilligung dienen, die zuvor durch Umlagerung marktüblicher Finanzierungskosten gewahrt wurde, und in einem dem Mieter im Voraus bekanntgegebenen Zahlungsplan festgelegt sind;
^e	lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital ausgleichen;
^f	das Ausmass nicht überschreiten, das Vermieter- und Mieterverbände oder Organisationen, die ähnliche Interessen wahrnehmen, in ihren Rahmenverträgen empfehlen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 100 Beschwerde gegen Entscheide - 1 Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
¹	Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
²	Die Beschwerdefrist beträgt zehn Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	bei Entscheiden auf den Gebieten der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und der internationalen Amtshilfe in Steuersachen;
^c	bei Entscheiden über die Rückgabe eines Kindes nach dem Europäischen Übereinkommen vom 20. Mai 198089 über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheidungen über das Sorgerecht für Kinder und die Wiederherstellung des Sorgerechts oder nach dem Übereinkommen vom 25. Oktober 198090 über die zivilrechtlichen Aspekte internationaler Kindesentführung;
^d	bei Entscheiden des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 195492.
³	Die Beschwerdefrist beträgt fünf Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen im Rahmen der Wechselbetreibung;
^b	bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen eidgenössische Abstimmungen.
⁴	Bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen die Nationalratswahlen beträgt die Beschwerdefrist drei Tage.
⁵	Bei Beschwerden wegen interkantonaler Kompetenzkonflikte beginnt die Beschwerdefrist spätestens dann zu laufen, wenn in beiden Kantonen Entscheide getroffen worden sind, gegen welche beim Bundesgericht Beschwerde geführt werden kann.
⁶	...93
⁷	Gegen das unrechtmässige Verweigern oder Verzögern eines Entscheids kann jederzeit Beschwerde geführt werden.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 76 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat; und
^b	durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Gegen Entscheide nach Artikel 72 Absatz 2 steht das Beschwerderecht auch der Bundeskanzlei, den Departementen des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, den ihnen unterstellten Dienststellen zu, wenn der angefochtene Entscheid die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann.40

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 75 Vorinstanzen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
²	Die Kantone setzen als letzte kantonale Instanzen obere Gerichte ein. Diese entscheiden als Rechtsmittelinstanzen; ausgenommen sind die Fälle, in denen:
^a	ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^b	ein Fachgericht für handelsrechtliche Streitigkeiten als einzige kantonale Instanz entscheidet;
^c	eine Klage mit einem Streitwert von mindestens 100 000 Franken mit Zustimmung aller Parteien direkt beim oberen Gericht eingereicht wurde.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 72 Grundsatz - 1 Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
¹	Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
²	Der Beschwerde in Zivilsachen unterliegen auch:
^a	Entscheide in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	öffentlich-rechtliche Entscheide, die in unmittelbarem Zusammenhang mit Zivilrecht stehen, insbesondere Entscheide:
^b1	über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheiden und über die Rechtshilfe in Zivilsachen,
^b2	über die Führung des Grundbuchs, des Zivilstands- und des Handelsregisters sowie der Register für Marken, Muster und Modelle, Erfindungspatente, Pflanzensorten und Topografien,
^b3	über die Bewilligung zur Namensänderung,
^b4	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Stiftungen mit Ausnahme der Vorsorge- und Freizügigkeitseinrichtungen,
^b5	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Willensvollstrecker und -vollstreckerinnen und andere erbrechtliche Vertreter und Vertreterinnen,
^b6	auf dem Gebiet des Kindes- und Erwachsenenschutzes,
^b7	...

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 74 Streitwertgrenze - 1 In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
¹	In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
^a	15 000 Franken in arbeits- und mietrechtlichen Fällen;
^b	30 000 Franken in allen übrigen Fällen.
²	Erreicht der Streitwert den massgebenden Betrag nach Absatz 1 nicht, so ist die Beschwerde dennoch zulässig:
^a	wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^b	wenn ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^c	gegen Entscheide der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^d	gegen Entscheide des Konkurs- und Nachlassrichters oder der Konkurs- und Nachlassrichterin;
^e	gegen Entscheide des Bundespatentgerichts.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
¹	Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
²	In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 14 15
³	Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
⁴	Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201616 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
^a	das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
^b	die Art und Weise der Übermittlung;
^c	die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.17
⁵	Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
⁶	Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
⁷	Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 108 Einzelrichter oder Einzelrichterin - 1 Der Präsident oder die Präsidentin der Abteilung entscheidet im vereinfachten Verfahren über:
¹	Der Präsident oder die Präsidentin der Abteilung entscheidet im vereinfachten Verfahren über:
^a	Nichteintreten auf offensichtlich unzulässige Beschwerden;
^b	Nichteintreten auf Beschwerden, die offensichtlich keine hinreichende Begründung (Art. 42 Abs. 2) enthalten;
^c	Nichteintreten auf querulatorische oder rechtsmissbräuchliche Beschwerden.
²	Er oder sie kann einen anderen Richter oder eine andere Richterin damit betrauen.
³	Die Begründung des Entscheids beschränkt sich auf eine kurze Angabe des Unzulässigkeitsgrundes.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 97 Unrichtige Feststellung des Sachverhalts - 1 Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
¹	Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
²	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so kann jede unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden.86

SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 11 Orts- und quartierübliche Mietzinse - (Art. 269a Bst. a OR)
¹	Massgeblich für die Ermittlung der orts- und quartierüblichen Mietzinse im Sinne von Artikel 269a Buchstabe a OR sind die Mietzinse für Wohn- und Geschäftsräume, die nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit der Mietsache vergleichbar sind.
²	Bei Geschäftsräumen kann der Vergleich im Sinne von Artikel 269a Buchstabe a OR mit den quartierüblichen Quadratmeterpreisen gleichartiger Objekte erfolgen.
³	Ausser Betracht fallen Mietzinse, die auf einer Marktbeherrschung durch einen Vermieter oder eine Vermietergruppe beruhen.
⁴	Amtliche Statistiken sind zu berücksichtigen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.