Tribunal federal
{T 0/2}
4P.80/2002 /zga
Urteil vom 16. Mai 2002
I. Zivilabteilung
Bundesrichter Walter, Präsident,
Bundesrichterin Klett, Bundesrichter Nyffeler,
Gerichtsschreiberin Boutellier.
X.________,
Beschwerdeführerin, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Andreas Maag, Pestalozzistrasse 24, Postfach 234, 8028 Zürich,
gegen
Y.________,
Beschwerdegegnerin, vertreten durch Fürsprecher Albert Känzig, Kapellenstrasse 28, Postfach 5523, 3001 Bern,
Appellationshof des Kantons Bern, 1. Zivilkammer,
Art. 9
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SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 9 Protezione dall'arbitrio e tutela della buona fede - Ognuno ha diritto d'essere trattato senza arbitrio e secondo il principio della buona fede da parte degli organi dello Stato. |
Staatsrechtliche Beschwerde gegen den Entscheid
des Appellationshofs des Kantons Bern, 1. Zivilkammer,
vom 13. Februar 2002
Sachverhalt:
A.
Mit Vertrag vom 19. Juni 1989 mietete die X.________ AG (im Folgenden Mieterin, Gesuchsgegnerin und Beschwerdeführerin) von der Y.________ AG (Vermieterin, Gesuchstellerin und Beschwerdegegnerin) eine Teilfläche der Baurechtsparzelle Nr. 1 Grundbuch Lyssach. Die Vermieterin wurde später Eigentümerin der mit dem Baurecht belasteten Parzelle Nr. 2 Grundbuch Lyssach. Das Mietverhältnis war bis zum 31. Dezember 1994 befristet, sollte aber verlängert werden können, wenn die Vermieterin das Terrain nicht für eigene Zwecke benötigen würde. Mit Nachtrag vom 20./25. März 1996 wurde der Vertrag bis zum 30. Juni 2001 verlängert. Die Vermieterin sicherte wiederum zu, dass nach Ablauf der Mietdauer ein neuer Mietvertrag abgeschlossen werden könne, sofern sie das Terrain nicht für eigene Zwecke benötigen sollte. Der Mietzins sollte neu ausgehandelt und insbesondere der Teuerung angepasst werden. Mit Schreiben vom 3. Juli 2001 erklärte die Vermieterin gegenüber der Mieterin, dass der befristete Mietvertrag abgelaufen sei und setzte ihr eine Frist bis Ende Jahr zur Räumung des Mietobjekts.
B.
Am 30. Oktober 2001 gelangte die Mieterin an das Mietamt Burgdorf mit dem Begehren, es sei festzustellen, dass das Mietverhältnis seit 30. Juni 2001 für fünf Jahre weiterbestehe, eventuell sei die Miete längstmöglich zu erstrecken. Das Mietamt holte eine Vernehmlassung ein und lud zu einer Schlichtungsverhandlung, welche in der Folge mehrmals verschoben wurde.
C.
Mit Entscheid vom 7. Januar 2002 entsprach der Gerichtspräsident 1 des Gerichtskreises V Burgdorf-Fraubrunnen einem Gesuch der Vermieterin und befahl der Mieterin, die von ihr belegte Teilfläche in Lyssach Grundbuchblatt Nr. 2 bis spätestens Freitag 25. Januar 2002 mittags zu räumen und zu verlassen. Für den Fall, dass sie diesen Befehl nicht befolgen sollte, wurde der Gesuchsgegnerin die zwangsweise Räumung auf schriftliches Begehren der Gesuchstellerin angedroht, wenn nötig unter Beizug polizeilicher Hilfe. Für den Fall böswilliger Missachtung des Befehls wurde der Gesuchsgegnerin eine Strafe nach Art. 403/404 ZPO/BE angedroht.
Gegen diesen Entscheid erklärte die Gesuchsgegnerin Appellation. Der Appellationshof des Kantons Bern befahl der Gesuchsgegnerin mit Urteil vom 13. Februar 2002, die von ihr belegte Teilfläche in Lyssach, Grundbuchblatt Nr. 2, bis spätestens 15. April 2002 mittags, zu räumen und zu verlassen, unter Androhung der Folgen gemäss Art. 404 Abs. 4 ZPO/BE in Verbindung mit Art. 403 ZPO/BE. Für den Fall der Widersetzlichkeit der Gesuchsgegnerin wurde die Gesuchstellerin ermächtigt, ohne Rücksprache mit dem Gericht, den zuständigen Betreibungsweibel schriftlich zu beauftragen, die Räumung auf Kosten der Gesuchsgegnerin zwangsweise vorzunehmen, wenn nötig unter Beizug polizeilicher Hilfe.
D.
Die Gesuchsgegnerin erhob am 18. März 2002 staatsrechtliche Beschwerde gegen dieses Urteil. Sie macht geltend, der Appellationshof habe Art. 274a
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SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 9 Protezione dall'arbitrio e tutela della buona fede - Ognuno ha diritto d'essere trattato senza arbitrio e secondo il principio della buona fede da parte degli organi dello Stato. |
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SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 272 - 1 Il conduttore può esigere la protrazione della locazione se la fine della medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore. |
|
1 | Il conduttore può esigere la protrazione della locazione se la fine della medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore. |
2 | L'autorità competente pondera gli interessi delle parti tenendo segnatamente conto: |
a | delle circostanze che hanno determinato la conclusione del contratto e del contenuto del contratto; |
b | della durata della locazione; |
c | della situazione personale, familiare ed economica delle parti e del loro comportamento; |
d | dell'eventuale fabbisogno del locatore o dei suoi stretti parenti od affini, come pure dell'urgenza di siffatto fabbisogno; |
e | della situazione sul mercato locale degli alloggi e dei locali commerciali. |
3 | Se è chiesta una seconda protrazione, l'autorità competente considera anche se il conduttore ha intrapreso quanto si poteva ragionevolmente pretendere da lui per porre rimedio agli effetti gravosi. |
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SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 30 Procedura giudiziaria - 1 Nelle cause giudiziarie ognuno ha diritto d'essere giudicato da un tribunale fondato sulla legge, competente nel merito, indipendente e imparziale. I tribunali d'eccezione sono vietati. |
|
1 | Nelle cause giudiziarie ognuno ha diritto d'essere giudicato da un tribunale fondato sulla legge, competente nel merito, indipendente e imparziale. I tribunali d'eccezione sono vietati. |
2 | Nelle azioni civili il convenuto ha diritto che la causa sia giudicata dal tribunale del suo domicilio. La legge può prevedere un altro foro. |
3 | L'udienza e la pronuncia della sentenza sono pubbliche. La legge può prevedere eccezioni. |
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.
Nach Art. 326 Ziff. 2 ZPO/BE kann der Richter "auf Gesuch eines Beteiligten als vorsorgliche Massnahme eine einstweilige Verfügung treffen, sofern ihm glaubhaft gemacht wird, dass der Erlass einer solchen sich aus einem der folgenden Gründe rechtfertigt: ... zum Schutze eines bedrohten Besitzstandes sowie zur Wiedererlangung eines widerrechtlich entzogenen oder vorenthaltenen Besitzes." Nach Art. 920
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SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 920 - 1 Se il possessore ha consegnato la cosa ad un altro per conferirgli un diritto reale limitato od un diritto personale, ambedue ne sono possessori. |
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1 | Se il possessore ha consegnato la cosa ad un altro per conferirgli un diritto reale limitato od un diritto personale, ambedue ne sono possessori. |
2 | Chi possiede la cosa quale proprietario ne ha il possesso originario, ogni altro un possesso derivato. |
1.1 Die Beschwerdeführerin rügt nicht, der Appellationshof habe diese Bestimmung im angefochtenen Urteil willkürlich ausgelegt. Sie macht ausschliesslich geltend, es widerspreche Bundesrecht, die Mietausweisung vorsorglich zu vollstrecken. Damit rügt sie sinngemäss eine Verletzung von Art. 49 Abs. 1
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SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 49 Preminenza e rispetto del diritto federale - 1 Il diritto federale prevale su quello cantonale contrario. |
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1 | Il diritto federale prevale su quello cantonale contrario. |
2 | La Confederazione vigila sul rispetto del diritto federale da parte dei Cantoni. |
Verfahren stattgefunden habe und obwohl sich der Umfang und die Rechtswirkungen des vorsorglichen Rechtsschutzes nach Bundesrecht richteten.
1.2 Art. 122 Abs. 2
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SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 122 Diritto civile - 1 La legislazione nel campo del diritto civile e della procedura civile compete alla Confederazione. |
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1 | La legislazione nel campo del diritto civile e della procedura civile compete alla Confederazione. |
2 | L'organizzazione dei tribunali e l'amministrazione della giustizia in materia civile competono ai Cantoni, salvo diversa disposizione della legge. |
1.3 Die Vermieterin hat am Grundstück, das zu räumen der Mieterin im angefochtenen Entscheid befohlen wird, als Eigentümerin unbestritten selbständigen Besitz. Streitig ist unter den Parteien der von der Mieterin behauptete vertragliche Anspruch auf (weitere) Nutzung des Grundstückes und somit die Frage, ob die Beschwerdeführerin unselbständigen Besitz beanspruchen könne. In diesem Sinne geht es entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin nicht um die einstweilige Vollstreckung des bundesrechtlichen Herausgabeanspruchs der Beschwerdegegnerin als Vermieterin, sondern um die Sicherstellung ihres Besitzes. Im Übrigen hat das Bundesgericht stets daran festgehalten, dass es vorbehältlich besonderer bundesrechtlicher Bestimmungen den Kantonen überlassen bleibt, ein Ausweisungsverfahren mit endgültigem oder bloss vorläufigem Rechtsschutz zu schaffen. Die Praxis hat es abgelehnt, im mietrechtlichen Rückgabeanspruch einen selbständigen bundesrechtlichen Anspruch zu sehen, über welchen von Bundesrechts wegen ein materiell rechtskräftiger Entscheid zu ergehen hätte, der dann stets als Endentscheid im Sinne von Art. 48
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SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 122 Diritto civile - 1 La legislazione nel campo del diritto civile e della procedura civile compete alla Confederazione. |
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1 | La legislazione nel campo del diritto civile e della procedura civile compete alla Confederazione. |
2 | L'organizzazione dei tribunali e l'amministrazione della giustizia in materia civile competono ai Cantoni, salvo diversa disposizione della legge. |
vom 16. Februar 1999 E. 2, je mit Hinweisen).
1.4 Der Appellationshof hat Art. 49 Abs. 1
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SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 49 Preminenza e rispetto del diritto federale - 1 Il diritto federale prevale su quello cantonale contrario. |
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1 | Il diritto federale prevale su quello cantonale contrario. |
2 | La Confederazione vigila sul rispetto del diritto federale da parte dei Cantoni. |
2.
Die Beschwerdeführerin rügt die willkürliche Anwendung bundesrechtlicher Bestimmungen.
2.1 Sie beanstandet zunächst, dass entgegen Art. 274a
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SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 9 Protezione dall'arbitrio e tutela della buona fede - Ognuno ha diritto d'essere trattato senza arbitrio e secondo il principio della buona fede da parte degli organi dello Stato. |
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SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 9 Protezione dall'arbitrio e tutela della buona fede - Ognuno ha diritto d'essere trattato senza arbitrio e secondo il principio della buona fede da parte degli organi dello Stato. |
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SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 49 Preminenza e rispetto del diritto federale - 1 Il diritto federale prevale su quello cantonale contrario. |
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1 | Il diritto federale prevale su quello cantonale contrario. |
2 | La Confederazione vigila sul rispetto del diritto federale da parte dei Cantoni. |
Im vorliegenden Fall hat die Mieterin ein unbebautes Grundstück und daher keinen Geschäftsraum gemietet (BGE 124 III 108 E. 2b mit Hinweisen). Der Appellationshof kam zum Schluss, es handle sich vorliegend nicht um eine Geschäftsraummiete, auch wenn die Beschwerdeführerin vorbrachte, sie habe auf dem Areal ein solides Bürogebäude und ein grosses Lagergebäude erstellt. Aus der Beschwerde geht nicht hervor, inwiefern diese Auffassung des Appellationshofes unvertretbar sein könnte. Die Beschwerdeführerin macht nicht geltend, diese Gebäude seien Gegenstand des Mietvertrags geworden. Sie bemerkt selbst, dass die Gemeinde Lyssach feststellte, das Lager werde - wenn auch nur ausnahmsweise und ohne jegliches Präjudiz - als Fahrnisbaute betrachtet. Inwiefern der Umstand, dass das Lager wenig später vergrössert wurde, etwas ändern sollte, legt die Beschwerdeführerin nicht dar (Art. 90 Abs. 1 lit. b
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SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 49 Preminenza e rispetto del diritto federale - 1 Il diritto federale prevale su quello cantonale contrario. |
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1 | Il diritto federale prevale su quello cantonale contrario. |
2 | La Confederazione vigila sul rispetto del diritto federale da parte dei Cantoni. |
Die Beschwerdeführerin rügt in diesem Zusammenhang, der Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2
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SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 29 Garanzie procedurali generali - 1 In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole. |
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1 | In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole. |
2 | Le parti hanno diritto d'essere sentite. |
3 | Chi non dispone dei mezzi necessari ha diritto alla gratuità della procedura se la sua causa non sembra priva di probabilità di successo. Ha inoltre diritto al patrocinio gratuito qualora la presenza di un legale sia necessaria per tutelare i suoi diritti. |
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SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 49 Preminenza e rispetto del diritto federale - 1 Il diritto federale prevale su quello cantonale contrario. |
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1 | Il diritto federale prevale su quello cantonale contrario. |
2 | La Confederazione vigila sul rispetto del diritto federale da parte dei Cantoni. |
2.2 Die Bestimmungen über den "Kündigungsschutz bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen" (Dritter Abschnitt, Art. 271
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SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 271 - 1 La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede. |
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1 | La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede. |
2 | La parte che dà la disdetta deve motivarla a richiesta dell'altra. |
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SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 273c - 1 Il conduttore può rinunciare ai diritti conferitigli dal presente capo soltanto se previsto espressamente da quest'ultimo. |
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1 | Il conduttore può rinunciare ai diritti conferitigli dal presente capo soltanto se previsto espressamente da quest'ultimo. |
2 | Le convenzioni contrarie sono nulle. |
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SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 272 - 1 Il conduttore può esigere la protrazione della locazione se la fine della medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore. |
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1 | Il conduttore può esigere la protrazione della locazione se la fine della medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore. |
2 | L'autorità competente pondera gli interessi delle parti tenendo segnatamente conto: |
a | delle circostanze che hanno determinato la conclusione del contratto e del contenuto del contratto; |
b | della durata della locazione; |
c | della situazione personale, familiare ed economica delle parti e del loro comportamento; |
d | dell'eventuale fabbisogno del locatore o dei suoi stretti parenti od affini, come pure dell'urgenza di siffatto fabbisogno; |
e | della situazione sul mercato locale degli alloggi e dei locali commerciali. |
3 | Se è chiesta una seconda protrazione, l'autorità competente considera anche se il conduttore ha intrapreso quanto si poteva ragionevolmente pretendere da lui per porre rimedio agli effetti gravosi. |
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SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 272 - 1 Il conduttore può esigere la protrazione della locazione se la fine della medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore. |
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1 | Il conduttore può esigere la protrazione della locazione se la fine della medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore. |
2 | L'autorità competente pondera gli interessi delle parti tenendo segnatamente conto: |
a | delle circostanze che hanno determinato la conclusione del contratto e del contenuto del contratto; |
b | della durata della locazione; |
c | della situazione personale, familiare ed economica delle parti e del loro comportamento; |
d | dell'eventuale fabbisogno del locatore o dei suoi stretti parenti od affini, come pure dell'urgenza di siffatto fabbisogno; |
e | della situazione sul mercato locale degli alloggi e dei locali commerciali. |
3 | Se è chiesta una seconda protrazione, l'autorità competente considera anche se il conduttore ha intrapreso quanto si poteva ragionevolmente pretendere da lui per porre rimedio agli effetti gravosi. |
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SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 30 Procedura giudiziaria - 1 Nelle cause giudiziarie ognuno ha diritto d'essere giudicato da un tribunale fondato sulla legge, competente nel merito, indipendente e imparziale. I tribunali d'eccezione sono vietati. |
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1 | Nelle cause giudiziarie ognuno ha diritto d'essere giudicato da un tribunale fondato sulla legge, competente nel merito, indipendente e imparziale. I tribunali d'eccezione sono vietati. |
2 | Nelle azioni civili il convenuto ha diritto che la causa sia giudicata dal tribunale del suo domicilio. La legge può prevedere un altro foro. |
3 | L'udienza e la pronuncia della sentenza sono pubbliche. La legge può prevedere eccezioni. |
2.3 Schliesslich kann der Beschwerdeführerin nicht gefolgt werden, wenn sie die Rechtsauffassung des Appellationshofes als willkürlich beanstandet, wonach das Mietverhältnis der Parteien am 1. Juli 2001 geendet hat. Es kann dazu auf die Erwägungen des Appellationshofes, insbesondere zur Rechtsnatur der von den Parteien vereinbarten Option verwiesen werden. Von Willkür kann keine Rede sein.
3.
Die staatsrechtliche Beschwerde ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Für die Ansetzung einer neuen Räumungsfrist besteht angesichts der kassatorischen Natur der staatsrechtlichen Beschwerde kein Anlass, woran die Gewährung der aufschiebenden Wirkung nichts ändert. Dem Verfahrensausgang entsprechend trägt die Beschwerdeführerin die Gerichtskosten (Art. 156 Abs. 1
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SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 30 Procedura giudiziaria - 1 Nelle cause giudiziarie ognuno ha diritto d'essere giudicato da un tribunale fondato sulla legge, competente nel merito, indipendente e imparziale. I tribunali d'eccezione sono vietati. |
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1 | Nelle cause giudiziarie ognuno ha diritto d'essere giudicato da un tribunale fondato sulla legge, competente nel merito, indipendente e imparziale. I tribunali d'eccezione sono vietati. |
2 | Nelle azioni civili il convenuto ha diritto che la causa sia giudicata dal tribunale del suo domicilio. La legge può prevedere un altro foro. |
3 | L'udienza e la pronuncia della sentenza sono pubbliche. La legge può prevedere eccezioni. |
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SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 30 Procedura giudiziaria - 1 Nelle cause giudiziarie ognuno ha diritto d'essere giudicato da un tribunale fondato sulla legge, competente nel merito, indipendente e imparziale. I tribunali d'eccezione sono vietati. |
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1 | Nelle cause giudiziarie ognuno ha diritto d'essere giudicato da un tribunale fondato sulla legge, competente nel merito, indipendente e imparziale. I tribunali d'eccezione sono vietati. |
2 | Nelle azioni civili il convenuto ha diritto che la causa sia giudicata dal tribunale del suo domicilio. La legge può prevedere un altro foro. |
3 | L'udienza e la pronuncia della sentenza sono pubbliche. La legge può prevedere eccezioni. |
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SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 30 Procedura giudiziaria - 1 Nelle cause giudiziarie ognuno ha diritto d'essere giudicato da un tribunale fondato sulla legge, competente nel merito, indipendente e imparziale. I tribunali d'eccezione sono vietati. |
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1 | Nelle cause giudiziarie ognuno ha diritto d'essere giudicato da un tribunale fondato sulla legge, competente nel merito, indipendente e imparziale. I tribunali d'eccezione sono vietati. |
2 | Nelle azioni civili il convenuto ha diritto che la causa sia giudicata dal tribunale del suo domicilio. La legge può prevedere un altro foro. |
3 | L'udienza e la pronuncia della sentenza sono pubbliche. La legge può prevedere eccezioni. |
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die staatsrechtliche Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 2'000.-- wird der Beschwerdeführerin auferlegt.
3.
Die Beschwerdeführerin hat die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 2'500.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Appellationshof des Kantons Bern, 1. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 16. Mai 2002
Im Namen der I. Zivilabteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin: