5A_1062/2019 - 2020-04-16 - Diritto delle esecuzioni e del fallimento - adjudication, suspension de la réalisation forcée des immeubles

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

5A 1062/2019

Arrêt du 16 avril 2020

IIe Cour de droit civil

Composition
MM. et Mme les Juges fédéraux Herrmann, Président, Escher et von Werdt.
Greffière : Mme de Poret Bortolaso.

Participants à la procédure
A.________,
représentée par Mes Romain Jordan et Thomas Barth, avocats,
recourante,

contre

Office des poursuites de Genève,

B.________ SA,
représentée par Me Peter Pirkl, avocat,

Objet
adjudication, suspension de la réalisation forcée des immeubles,

recours contre la décision de la Chambre de surveillance des Offices des poursuites et faillites de la Cour de justice du canton de Genève du 12 décembre 2019 (A/1106/2018-CS, DCSO/554/18).

Faits :

A.

A.a. A.________ était propriétaire de la parcelle no 3415 de la commune de U.________. Dans le cadre des poursuites ayant conduit à sa réalisation forcée, la valeur de cette parcelle a été estimée à 4'400'000 fr.
La société C.________ SA était pour sa part propriétaire des parcelles nos 3926 et 4566 de la commune de U.________. A.________ est actionnaire et administratrice unique de C.________ SA. La faillite de cette société, déclarée avec effet au 9 février 2016, est liquidée en la forme sommaire.
Les trois parcelles précitées étaient grevées de cédules hypothécaires au porteur en mains de B.________ SA, créancière gagiste.

A.b. Dans le cadre de la liquidation de la faillite de C.________ SA, l'Office cantonal des faillites (ci-après: l'OF) a procédé à la vente aux enchères des parcelles nos 3926 et 4566 le 19 avril 2018.
Les parcelles ont été adjugées à UBP.
La plainte formée par A.________ contre le refus de l'OF de surseoir à la vente précitée et contre l'adjudication des parcelles à UBP a été déclarée irrecevable par la Chambre de surveillance de la Cour de justice du canton de Genève (ci-après: la Chambre de surveillance). Le Tribunal fédéral a rejeté le recours formé par l'intéressée (arrêt 5A 905/2018 du 26 mars 2019).

A.c. Dans le cadre de la poursuite en réalisation de gage immobilier engagée à l'encontre de A.________, UBP a requis la réalisation de la parcelle no 3415.
Initialement prévue le 17 mai 2017, la réalisation a finalement été annulée suite à l'introduction d'une première requête de règlement amiable des dettes par A.________. Dite requête a été définitivement écartée (cf. arrêt 5A 116/2018 du 8 mars 2018). Par publication du 12 janvier 2018, l'Office cantonal des poursuites (ci-après OP) a fixé la vente aux enchères forcées au 21 mars 2018 à 10h30.
Les conditions de vente et l'état des charges de l'immeuble ont été communiqués à A.________ le 15 février 2018. Ces actes n'ont fait l'objet d'aucune plainte.

A.d. Le 20 mars 2018, A.________ a déposé une nouvelle requête de règlement amiable des dettes devant le Tribunal de première instance du canton de Genève (ci-après: le Tribunal), fondée sur la perspective, à son sens concrète, de vente en bloc et à court terme des parcelles nos 3415, 3926 et 4556 pour un prix minimum de 17'000'000 fr. L'opération devait être rendue possible grâce à l'octroi, par un établissement bancaire, d'un crédit relais de 10'000'000 fr. permettant le désintéressement complet des créanciers de la débitrice et de la société C.________ SA en liquidation. La requête était assortie d'une requête de mesures superprovisionnelles et provisionnelles tendant à l'annulation de la vente aux enchères prévue pour le lendemain à 10h30.

A.d.a. Par ordonnance de mesures superprovisionnelles et provisionnelles rendue ex parte le 20 mars 2018, le Tribunal a annulé dite vente aux enchères; cette ordonnance a été communiquée à l'OP par télécopie le 20 mars 2018 à 16h08.

A.d.b. Par une nouvelle ordonnance de mesures superprovisionnelles et provisionnelles rendue ex parte le 21 mars 2018, le Tribunal a toutefois annulé l'ordonnance rendue la veille et rejeté la requête de mesures superprovisionnelles et provisionnelles formée par A.________. Cette seconde ordonnance a été communiquée par télécopie le 21 mars 2018 à 9h36 au conseil de l'intéressée et à 9h47 à l'OP.

A.d.c. A.________ a fait recours contre dite ordonnance, requérant l'octroi de l'effet suspensif. La Cour de justice a refusé cette dernière requête le 27 avril 2018 et rejeté le recours le 1er octobre 2018. Le Tribunal fédéral a déclaré sans objet le recours formé par A.________, rayant la cause du rôle par arrêt du 21 juin 2019 (arrêt 5A 945/2018).

A.d.d. Par jugement du 11 avril 2019, le Tribunal a rejeté sur le fond la requête en règlement amiable des dettes déposée le 20 mars 2018 par A.________. Cette décision a fait l'objet d'un recours devant la Cour de Justice, puis d'un recours en matière civile au Tribunal fédéral (arrêt 5A 1035/2019 du 12 mars 2019; infra consid. 3 et 5.2).

A.e. La vente aux enchères publiques de la parcelle no 3415 s'est déroulée le 21 mars 2018 à 10h30. L'immeuble a été adjugé à B.________ SA pour le prix de 5'250'0000 fr., payable par compensation.

B.
Le 3 avril 2018, A.________ a adressé à la Chambre de surveillance une plainte au sens de l'art. 17 LP concluant à la nullité de cette dernière adjudication, subsidiairement à son annulation.
La plainte a été rejetée par décision du 12 décembre 2019.

C.
Agissant le 29 décembre 2019 par la voie du recours en matière civile au Tribunal fédéral, A.________ (ci-après: la recourante) conclut préalablement à la suspension de l'instruction du présent recours jusqu'à droit jugé dans la procédure 5A 1035/2019 (supra let. A.d.d); principalement, elle demande l'annulation de la décision cantonale et sa réforme en ce sens que la vente aux enchères de la parcelle no 3415 le 21 mars 2018 est déclarée nulle, respectivement annulée; subsidiairement, elle sollicite le renvoi de la cause à la cour cantonale pour nouvelle décision au sens des considérants.
Des déterminations n'ont pas été demandées.

Considérant en droit :

1.
Le recours a été déposé à temps (art. 100 al. 2 let. a LTF) contre une décision rendue en matière de poursuite pour dettes (art. 72 al. 2 let. a LTF) par une autorité de surveillance ayant statué en dernière (unique) instance cantonale (art. 75 al. 1 LTF). Il est ouvert sans égard à la valeur litigieuse (art. 74 al. 2 let. c LTF). La recourante a qualité pour recourir (art. 76 al. 1 LTF).

2.

2.1. Le recours en matière civile peut être formé pour violation du droit tel qu'il est délimité par les art. 95 s . LTF. Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il ne connaît toutefois de la violation de droits fondamentaux que si un tel grief a été expressément invoqué et motivé de façon claire et détaillée par le recourant ("principe d'allégation", art. 106 al. 2 LTF; ATF 142 II 369 consid. 2.1, III 364 consid. 2.4).

2.2. Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par la juridiction précédente (art. 105 al. 1 LTF); il ne peut s'en écarter que si ces faits ont été constatés de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF), et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). Le recourant qui soutient que les faits ont été constatés d'une manière manifestement inexacte (art. 97 al. 1 LTF), c'est-à-dire arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 143 I 310 consid. 2.2 et la référence), doit satisfaire au principe d'allégation susmentionné (cf. supra consid. 2.1), étant rappelé que l'appréciation des preuves n'est arbitraire que si le juge n'a manifestement pas compris le sens et la portée d'un moyen de preuve, s'il a omis, sans raison sérieuse, de tenir compte d'un moyen important propre à modifier la décision attaquée ou encore si, sur la base des éléments recueillis, il a fait des déductions insoutenables (ATF 136 III 552 consid. 4.2 et les références). Les critiques appellatoires sont irrecevables (ATF 140 III 267 consid. 2.3).

3.
Il s'agit de relever avant tout que la requête de suspension de l'instruction formulée à titre préalable par la recourante est sans objet dès lors que le Tribunal fédéral a statué dans la cause 5A 1035/2019 le 12 mars 2020 en rejetant, dans la mesure de sa recevabilité, le recours formé par l'intéressée.

4.
La recourante se plaint avant tout de la violation des art. 6 CEDH et 29 al. 1 Cst., reprochant non seulement à la Chambre de surveillance de ne pas avoir donné suite à sa requête d'audience publique, mais également de ne pas même s'être exprimée à ce propos.

4.1. Selon la jurisprudence, commet un déni de justice formel proscrit par l'art. 29 al. 1 Cst. l'autorité qui ne traite pas un grief relevant de sa compétence, motivé de façon suffisante et pertinent pour l'issue du litige (ATF 135 I 6 consid. 2.1; arrêts 5A 669/2019 du 7 février 2020 consid. 3.2; 5A 441/2019 du 25 octobre 2019 consid. 3.1).
L'autorité cantonale a ici manifestement traité la requête de la recourante, la jugeant cependant infondée: elle a en effet relevé qu'il n'y avait pas lieu de tenir une audience dès lors que la cause était en état d'être jugée et que la recourante avait eu amplement l'occasion de s'exprimer à tous les stades de la procédure.

4.2. L'art. 6 § 1 CEDH donne à toute personne notamment le droit à ce que sa cause soit entendue équitablement et publiquement. La publicité des débats implique le droit pour le justiciable de plaider sa cause lui-même ou par l'intermédiaire de son mandataire (arrêts 9C 607/2015 du 20 avril 2016 consid. 2.2; 8C 307/2013 du 6 mars 2014 consid. 2.2; 2C 349/2012 du 18 mars 2013 consid. 3.1). L'art. 6 CEDH n'exige pas nécessairement la tenue d'une audience dans toutes les procédures. Le juge peut ainsi refuser la tenue de débats publics lorsque la demande est abusive, chicanière, ou dilatoire, lorsqu'il apparaît clairement que le recours est infondé, irrecevable ou, au contraire, manifestement bien fondé ou encore lorsque l'objet du litige porte sur des questions hautement techniques (art. 6 § 1 2ème phr. CEDH; ATF 141 I 97 consid. 5.1; 136 I 279 consid. 1; 134 I 331 consid. 2.3; 122 V 47 consid. 3b). La tenue d'audience publique n'est par ailleurs pas nécessairement exigée pour les affaires qui ne suscitent pas de controverse sur les faits, pour lesquelles les tribunaux peuvent se prononcer de manière équitable et raisonnable sur la base des conclusions présentées par les parties et d'autres pièces. D'autres considérations, dont le
droit à un jugement dans un délai raisonnable et la nécessité en découlant d'un traitement rapide des affaires inscrites au rôle, entrent en ligne de compte pour déterminer si des débats publics sont nécessaires (arrêts 1C 394/2018 du 7 juin 2019 consid. 2.1; 8C 136/2018 du 20 novembre 2018 consid. 4.2 publié in RDAF 2019 I 87 et la référence à l'arrêt de la CourEdH Mutu Adrian et Pechstein Claudia contre Suisse du 2 octobre 2018, § 175 ss).
Il est ici établi, sans que la recourante ne le conteste, que celle-ci a pu s'exprimer à plusieurs reprises devant la Chambre de surveillance. En tant qu'elle invoque essentiellement le caractère prétendument controversé des faits entourant l'ordonnance du 21 mars 2018, décision révoquant l'ordonnance du 20 mars 2018 qui annulait la vente litigieuse, l'on remarquera que celui-ci - qui relève au demeurant de sa propre appréciation - n'a pas d'impact sur l'adjudication de la parcelle no 3415 elle-même, objet de la plainte formée par la recourante. L'intéressée a pu d'ailleurs se déterminer à cet égard dans le cadre de la procédure qu'elle a introduite contre l'ordonnance du 21 mars 2018 (cf. procédure 5A 945/2018 du 21 juin 2019, cf. let. A.d.c supra).

5.
La recourante invoque ensuite la violation de son droit d'être entendue (art. 29 al. 2 Cst. et 6 CEDH).

5.1. Elle reproche d'abord à la cour cantonale d'avoir laissé indécise la recevabilité de ses déterminations du 19 septembre 2019, déposées en dehors du délai fixé à cet égard par l'autorité cantonale.
Bien qu'elle l'affirme, la recourante ne démontre toutefois nullement que ses déterminations contenaient des éléments permettant de mettre en doute la conclusion de la Chambre de surveillance quant au caractère infondé de sa plainte. Dans ces conditions, il faut admettre que le procédé cantonal visant à laisser ouverte une question non pertinente pour l'issue du litige, dicté par un souci d'économie de procédure, n'est pas critiquable.

5.2. La recourante se plaint ensuite de ce que l'autorité de surveillance n'aurait pas pris en compte l'arrêt rendu par la Chambre civile de la Cour de justice (ci-après: Chambre civile) le 31 octobre 2019 dans le cadre de sa requête en règlement amiable des dettes. En estimant, sans l'inviter à se déterminer à cet égard, que l'issue de cette dernière procédure était sans impact sur le résultat de sa plainte, l'autorité de surveillance effectuait une appréciation anticipée des preuves, procédé inadmissible au regard de son droit de réplique.
La procédure de règlement amiable des dettes introduite par la recourante - dont l'issue au fond est désormais définitivement scellée dans le sens d'un rejet (cf. arrêt 5A 1035/2019 du 12 mars 2020) - portait sur un possible refinancement de l'intéressée incluant en substance la réalisation des parcelles nos 3415, 3926 et 4566 (cf. let. A.d supra). Il est cependant ici évident que cette procédure, qui s'est déroulée parallèlement au présent litige, n'a aucun impact sur celui-ci, qui concerne la validité de l'adjudication de la parcelle no 3415, que la recourante conteste. La cour cantonale n'a ainsi pas violé le droit d'être entendu de l'intéressée en renonçant à l'inviter à se déterminer suite au rejet de son recours par la Chambre civile dans cette procédure parallèle, étant précisé que la Chambre de surveillance ne s'y est d'ailleurs pas référée pour statuer sur la décision ici entreprise: elle n'a dès lors procédé à aucune appréciation anticipée des preuves à cet égard; la référence à l'arrêt 2D 77/2010 du 19 juillet 2011 est sans pertinence.

6.
Contestant le refus de la cour cantonale de suspendre la procédure jusqu'à droit jugé au fond sur sa - seconde - requête de règlement amiable des dettes, la recourante invoque une violation de l'art. 9 Cst. en lien avec l'art. 14 de la loi sur la procédure administrative du canton de Genève (LPA/GE), de même qu'une violation des art. 20a LP et 49 al. 1 Cst.

6.1. L'on comprend de l'argumentation développée par la recourante que celle-ci sous-entend que la validité de l'ordonnance de mesures superprovisionnelles et provisionnelles du 21 mars 2018 restaurant la vente litigieuse pourrait être examinée dans le cadre de la procédure de règlement amiable des dettes; l'issue de celle-ci impacterait ainsi l'adjudication actuellement contestée.

6.2. Vu l'issue de la procédure de règlement amiable des dettes au fond (cf. arrêt 5A 1035/2019 du 12 mars 2020), l'on peut douter de l'intérêt actuel de la recourante à soulever un tel grief. L'on relèvera au demeurant que le sort de cette procédure était déjà scellé lorsque, le 19 septembre 2019, la recourante a requis la suspension dont elle conteste actuellement le refus: dans son arrêt 5A 945/2018 du 21 juin 2019, le Tribunal fédéral avait en effet déjà constaté que la procédure de règlement amiables des dettes de la recourante avait perdu toute substance en tant que les parcelles nos 3926 et 4566, objets du refinancement proposé par l'intéressée, avaient définitivement été adjugées à B.________ SA (cf. arrêt 5A 905/2018 du 26 mars 2019); dans ces conditions, la question de la validité de l'ordonnance du 21 mars 2018, objet du recours pendant devant la Cour de céans, n'avait pas à être tranchée par celle-ci qui l'a implicitement laissée indécise.

7.
La recourante invoque ensuite une violation des art. 29 al. 1 Cst., 22 LP et 268 CPC, reprochant essentiellement à l'autorité de surveillance de ne pas avoir constaté la nullité de l'ordonnance du 21 mars 2018 restaurant la vente litigieuse, tout en soulignant la nature provisoire de cette dernière décision.

7.1. La Chambre de surveillance a relevé à cet égard que, dans son arrêt du 1er octobre 2018 aujourd'hui définitif, la Chambre civile de la Cour de justice avait confirmé la validité de cette ordonnance; l'adjudication pouvait dès lors se dérouler normalement.

7.2. L'art. 22 al. 1 LP auquel se réfère la recourante - étant précisé que l'al. 2 n'est ici pas pertinent - prévoit la nullité des mesures contraires à des dispositions édictées dans l'intérêt public ou dans l'intérêt de personnes ne participant pas à la procédure. Il enjoint aux autorités de surveillance de constater cette nullité indépendamment de toute plainte, c'est-à-dire en tout temps, même en dehors du délai de plainte (ATF 128 III 104 consid. 2). Il va cependant de soi que cette disposition s'applique aux mesures prises par les organes d'exécution forcée: il n'appartient donc pas à l'autorité de surveillance de constater la nullité d'une décision prise par un tribunal civil, comme ici l'ordonnance du 21 mars 2018 rendue à titre superprovisionnel et provisionnel par le Tribunal de première instance dans le contexte de la requête en règlement amiable des dettes de la recourante. Aucun déni de justice au sens de l'art. 29 al. 1 Cst. n'est à constater sur ce point. Quant à la prétendue violation de l'art. 268 CPC, l'on comprend, en se référant à l'argumentation développée par la recourante dans le contexte de son précédent grief, que celle-ci s'y réfère pour souligner le caractère provisoire de l'ordonnance précitée; cela ne
change toutefois rien au fait qu'il n'appartient pas à l'autorité de surveillance de constater la nullité qu'elle invoque.

8.
La recourante soulève encore la violation des art. 125 al. 3 et 137 ss LP, s'en prenant à la procédure d'adjudication elle-même.

8.1. La cour cantonale a relevé à cet égard que l'OP avait dûment procédé aux mesures de publicité prévues par la LP et l'ORFI. La publication de la vente était intervenue le 12 janvier 2018, à savoir plus de deux mois avant la date fixée, et son contenu était conforme aux prescriptions de la loi et de son ordonnance d'application. Les conditions de vente (art. 134 LP) avaient été déposées le 16 février 2018 auprès de l'OP, soit en temps utile; l'état des charges (art. 138 LP) avait été communiqué le 15 février 2018 à la recourante qui ne l'avait pas contesté. Aucune plainte n'avait par ailleurs été déposée contre ces mesures. Le grief de la recourante consistant à se plaindre de ne pas avoir été avisée des date et heure de la vente était mal fondé en tant que l'ordonnance annulant la vente avait elle-même été annulée avant les date et heure fixées pour ladite vente et que celle-ci s'était finalement déroulée au moment fixé par la publication; aucune nouvelle publication au sens de l'art. 138 LP ou avis au débiteur et au tiers propriétaire du gage au sens de l'art. 139 LP n'étaient donc requis.

8.2. La recourante affirme que l'annulation de l'adjudication entraînait l'application des art. 138 ss LP et qu'un délai de trois à quatorze jours aurait dû être respecté pour l'informer de la tenue de la réalisation forcée. L'OP ne pouvait ainsi procéder à la vente " à la hussarde " en considérant qu'un délai de 45 minutes lui serait suffisant pour prendre part aux enchères. En validant ce procédé, l'autorité de surveillance aurait violé le droit fédéral. La recourante souligne au demeurant que la notification par fax du maintien de la vente ne serait pas valable et ne déployait aucun effet juridique.

8.3. Il convient de distinguer la procédure d'adjudication, menée par l'OP, de la procédure de mesures superprovisionnelles et provisionnelles, initiée par la recourante dans le contexte de sa requête en règlement amiable des dettes, laquelle relevait du Tribunal de première instance. C'est dans le cadre de cette procédure - dont l'issue est désormais scellée (arrêts 5A 945/2018 du 21 juin 2019 et 5A 1035/2019 du 12 mars 2020) - que la vente actuellement litigieuse a été annulée, puis son maintien finalement confirmé en l'espace de quelques heures. Ces rebondissements judiciaires ex parte, qui, comme le retient la cour cantonale, doivent être imputés au comportement procédural de la recourante (infra consid. 9.1), n'ont cependant eu aucun impact sur la procédure d'adjudication elle-même, singulièrement sur la publication des enchères (art. 138 LP) et les communications que celles-ci nécessitent préalablement (art. 139 s . LP) : ils n'ont eu pour conséquence que de maintenir l'adjudication prévue le jour-même, dont les conditions, de même que l'état des charges, n'ont jamais été remis en cause par la recourante. L'on relèvera également, ainsi que l'a souligné à juste titre la cour cantonale, que la recourante devait également
compter sur la possibilité que les mesures superprovisionnelles annulant la vente litigieuse, rendues sans auditions des autres parties, pussent également être révoquées sans qu'elle ne fût consultée. Dans ces circonstances, c'est à juste titre que la cour cantonale a estimé qu'une nouvelle publication ou un nouvel avis aux intéressés ne se justifiait pas.
La communication par télécopie de l'ordonnance maintenant la vente litigieuse provenait du Tribunal, statuant dans le cadre de la procédure de mesures superprovisionnelles initiées par la recourante; ce mode de communication ne concerne donc pas les conditions mêmes de l'adjudication, que seules la présente plainte peut viser.

9.
La recourante reproche ensuite à la cour cantonale de ne pas avoir retenu son impossibilité à participer à l'adjudication litigieuse alors que sa présence ou celle de ses proches aurait pu avoir un impact sur l'adjudication.

9.1. La cour cantonale a d'abord relevé à cet égard que la recourante avait admis avoir pris toutes les dispositions utiles à sa participation dans l'hypothèse où sa requête de mesures superprovisionnelles et provisionnelles serait rejetée; ayant appris que la vente était finalement maintenue, elle disposait de 45 minutes pour avertir ses proches et se rendre sur les lieux de la vente, ce qui paraissait prima facie suffisant, l'intéressée n'expliquant nullement ce qui l'en aurait concrètement empêchée et pour quelle raison.
L'autorité de surveillance a ensuite considéré que, quand bien même la recourante et ses proches n'avaient plus la possibilité matérielle de participer à l'adjudication, cette circonstance demeurerait sans effet sur la validité de son déroulement. En tant que l'OP avait dûment procédé aux mesures de publicité prévues par la LP et l'ORFI (cf. consid. 8), il ne lui incombait pas de s'assurer que toutes les personnes intéressées pouvaient effectivement prendre part à la vente aux enchères. L'impossibilité alléguée par la recourante n'était pas due à une fausse information de l'OP ou à un comportement dolosif d'un tiers dans le but d'influencer le déroulement des enchères, mais à des rebondissements judiciaires dont l'issue était d'emblée incertaine et à l'origine desquels se trouvait la recourante elle-même, en sorte qu'il lui appartenait de prendre ses dispositions en conséquence.
La cour cantonale a enfin souligné que la recourante n'alléguait ni ne rendait vraisemblable que son absence, celle de ses proches ou des tiers potentiellement contactés par ces derniers aurait concrètement faussé le résultat des enchères.

9.2. La recourante affirme d'abord que le raisonnement cantonal, qui procédait d'une appréciation anticipée des preuves " purement gratuite ", serait arbitraire dès lors que différents témoignages avaient été proposés pour appuyer son impossibilité à participer aux enchères et l'influence de cette participation sur celles-ci (art. 9 et 29 al. 2 Cst.); elle reproche de surcroît à la cour cantonale d'avoir violé son devoir d'élucider d'office les faits pertinents sur ces points (art. 20a LP). La recourante relève enfin que, dès lors qu'elle habitait U.________ et que la vente avait lieu à V.________, il était notoire qu'un tel trajet prendrait au moins 30 minutes - parking non compris -, sans compter que l'autorité cantonale ne pouvait partir du principe que son mandataire serait " connecté en flux tendus avec elle ".
L'essentiel de l'argumentation de la recourante quant à son impossibilité de participer à l'adjudication relève de la contrainte organisationnelle, écartée par la cour cantonale sans que l'on puisse véritablement retenir l'arbitraire de cette appréciation: le laps de temps à disposition était certes serré, mais ne rendait pas " impossible " la présence de l'intéressée, de son mandataire ou d'un proche. La recourante n'invoque aucun autre motif, ni ne développe en quoi les témoignages qu'elle proposait d'apporter auraient permis d'établir son impossibilité d'être présente sur place le 21 mars 2018 pour d'autres raisons. Elle ne démontre ensuite pas non plus en quoi ces témoignages auraient permis de retenir l'influence qu'aurait pu avoir sa présence ou celle de son entourage sur l'adjudication, se limitant à affirmer à ce dernier égard qu'un tiers, potentiellement contacté par son fils, aurait été en mesure d'éviter l'adjudication de son bien à B.________ SA. Cette allégation d'ordre général est manifestement insuffisante pour retenir que cette personne aurait eu la possibilité d'émettre une offre d'un montant supérieur au prix d'adjudication, qui répondrait de surcroît aux conditions de vente; elle ne permet dès lors nullement de
retenir l'arbitraire de l'appréciation effectuée par la cour cantonale.

9.3. L'on relèvera au demeurant que le deuxième point de la motivation développée par la cour cantonale, selon lequel il appartenait à la recourante de prendre les dispositions nécessaires pour participer aux enchères, part de la prémisse que l'OP a correctement procédé aux mesures de publicité commandées par les art. 138 ss LP et l'ORFI. En tant que les critiques de la recourante ont été écartées sur ce point (consid. 8.3), il n'y a pas lieu de s'attarder sur cette question. Il n'y a pas lieu non plus de s'arrêter aux critiques dirigées contre l'ordonnance de mesures superprovisionnelles et provisionnelles restaurant l'adjudication, décision dont l'on rappelle qu'elle n'est nullement objet de la présente procédure.

10.
Les considérants qui précèdent conduisent au rejet du recours, dans la mesure où il est recevable. Les frais judiciaires sont à la charge de la recourante (art. 66 al. 1 LTF); aucune indemnité de dépens n'est allouée.

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :

1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.

2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 5'000 fr., sont mis à la charge de la recourante.

3.
Le présent arrêt est communiqué à la recourante, à l'Office des poursuites de Genève, à B.________ SA, et à la Chambre de surveillance des Offices des poursuites et faillites de la Cour de justice du canton de Genève.

Lausanne, le 16 avril 2020

Au nom de la IIe Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse

Le Président : Herrmann

La Greffière : de Poret Bortolaso

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 17 - 1 Salvo i casi nei quali la presente legge prescriva la via giudiziale, è ammesso il ricorso all'autorità di vigilanza contro ogni provvedimento di un ufficio d'esecuzione o di un ufficio dei fallimenti, per violazione di una norma di diritto o errore d'apprezzamento.29
¹	Salvo i casi nei quali la presente legge prescriva la via giudiziale, è ammesso il ricorso all'autorità di vigilanza contro ogni provvedimento di un ufficio d'esecuzione o di un ufficio dei fallimenti, per violazione di una norma di diritto o errore d'apprezzamento.29
²	Il ricorso30 dev'essere presentato entro dieci giorni da quello in cui il ricorrente ebbe notizia del provvedimento.
³	È ammesso in ogni tempo il ricorso per denegata o ritardata giustizia.
⁴	In caso di ricorso, l'ufficio può, fino all'invio della sua risposta, riconsiderare il provvedimento impugnato. Se emana una nuova decisione, la notifica senza indugio alle parti e ne dà conoscenza all'autorità di vigilanza.31

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 100 Ricorso contro decisioni - 1 Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
¹	Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
²	Il termine è di dieci giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^b	nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale e dell'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale;
^c	in materia di ritorno di un minore secondo la Convenzione europea del 20 maggio 198090 sul riconoscimento e l'esecuzione delle decisioni in materia di affidamento di minori e sul ristabilimento dell'affidamento oppure secondo la Convenzione del 25 ottobre 198091 sugli aspetti civili del rapimento internazionale di minori;
^d	del Tribunale federale dei brevetti in materia di rilascio di una licenza secondo l'articolo 40d della legge del 25 giugno 195493 sui brevetti.
³	Il termine è di cinque giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento pronunciate nell'ambito dell'esecuzione cambiaria;
^b	dei Governi cantonali su ricorsi concernenti votazioni federali.
⁴	Il termine è di tre giorni per i ricorsi contro le decisioni dei Governi cantonali su ricorsi concernenti le elezioni al Consiglio nazionale.
⁵	Per i ricorsi concernenti conflitti di competenza tra due Cantoni, il termine decorre al più tardi dal giorno in cui in ciascun Cantone sono state pronunciate decisioni impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
⁶	...94
⁷	Il ricorso per denegata o ritardata giustizia può essere interposto in ogni tempo.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 72 Principio - 1 Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
¹	Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
²	Al ricorso in materia civile soggiacciono anche:
^a	le decisioni in materia di esecuzione e fallimento;
^b	le decisioni in rapporto diretto con il diritto civile pronunciate in applicazione di norme di diritto pubblico, segnatamente le decisioni:
^b1	sul riconoscimento e l'esecuzione di decisioni e sull'assistenza giudiziaria in materia civile,
^b2	sulla tenuta del registro fondiario, dei registri dello stato civile, del registro di commercio e dei registri in materia di marchi, disegni e modelli, brevetti d'invenzione, varietà vegetali e topografie,
^b3	sull'autorizzazione al cambiamento del nome,
^b4	in materia di vigilanza sulle fondazioni, eccettuati gli istituti di previdenza e di libero passaggio,
^b5	in materia di vigilanza sugli esecutori testamentari e altri rappresentanti previsti dal diritto successorio,
^b6	in materia di protezione dei minori e degli adulti,
^b7	...

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 75 Autorità inferiori - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori quali autorità cantonali di ultima istanza. Tali tribunali giudicano su ricorso, salvo nei casi in cui:
^a	una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^b	un tribunale specializzato nelle controversie di diritto commerciale giudica in istanza cantonale unica;
^c	è proposta loro direttamente, con il consenso di tutte le parti, un'azione con un valore litigioso di almeno 100 000 franchi.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 74 Valore litigioso minimo - 1 Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
¹	Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
^a	15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione;
^b	30 000 franchi in tutti gli altri casi.
²	Quando il valore litigioso non raggiunge l'importo determinante secondo il capoverso 1, il ricorso è ammissibile:
^a	se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale;
^b	se una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^c	contro le decisioni delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^d	contro le decisioni del giudice del fallimento e del concordato;
^e	contro le decisioni del Tribunale federale dei brevetti.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 76 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
¹	Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
^a	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo; e
^b	è particolarmente toccato dalla decisione impugnata e ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica della stessa.
²	Il diritto di ricorrere contro le decisioni di cui all'articolo 72 capoverso 2 spetta inoltre alla Cancelleria federale, ai dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, ai servizi loro subordinati, se la decisione impugnata viola la legislazione federale nella sfera dei loro compiti.40

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
¹	Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
²	Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
³	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.96

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 97 Accertamento inesatto dei fatti - 1 Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
¹	Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
²	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, può essere censurato qualsiasi accertamento inesatto o incompleto dei fatti giuridicamente rilevanti.87

IR 0.101 Convenzione del 4 novembre 1950 per la salvaguardia dei diritti dell'uomo e delle libertà fondamentali (CEDU) CEDU Art. 6 Diritto ad un processo equo - 1. Ogni persona ha diritto ad un'equa e pubblica udienza entro un termine ragionevole, davanti a un tribunale indipendente e imparziale costituito per legge, al fine della determinazione sia dei suoi diritti e dei suoi doveri di carattere civile, sia della fondatezza di ogni accusa penale che gli venga rivolta. La sentenza deve essere resa pubblicamente, ma l'accesso alla sala d'udienza può essere vietato alla stampa e al pubblico durante tutto o una parte del processo nell'interesse della morale, dell'ordine pubblico o della sicurezza nazionale in una società democratica, quando lo esigono gli interessi dei minori o la tutela della vita privata delle parti nel processo, nella misura giudicata strettamente necessaria dal tribunale quando, in speciali circostanze, la pubblicità potrebbe pregiudicare gli interessi della giustizia.
¹	Ogni persona ha diritto ad un'equa e pubblica udienza entro un termine ragionevole, davanti a un tribunale indipendente e imparziale costituito per legge, al fine della determinazione sia dei suoi diritti e dei suoi doveri di carattere civile, sia della fondatezza di ogni accusa penale che gli venga rivolta. La sentenza deve essere resa pubblicamente, ma l'accesso alla sala d'udienza può essere vietato alla stampa e al pubblico durante tutto o una parte del processo nell'interesse della morale, dell'ordine pubblico o della sicurezza nazionale in una società democratica, quando lo esigono gli interessi dei minori o la tutela della vita privata delle parti nel processo, nella misura giudicata strettamente necessaria dal tribunale quando, in speciali circostanze, la pubblicità potrebbe pregiudicare gli interessi della giustizia.
²	Ogni persona accusata di un reato è presunta innocente sino a quando la sua colpevolezza non sia stata legalmente accertata.
³	Ogni accusato ha segnatamente diritto a:
^a	essere informato, nel più breve tempo possibile, in una lingua a lui comprensibile e in un modo dettagliato, della natura e dei motivi dell'accusa elevata a suo carico;
^b	disporre del tempo e delle facilitazioni necessarie per preparare la sua difesa;
^c	difendersi da sé o avere l'assistenza di un difensore di propria scelta e, se non ha i mezzi per ricompensare un difensore, poter essere assistito gratuitamente da un avvocato d'ufficio quando lo esigano gli interessi della giustizia;
^d	interrogare o far interrogare i testimoni a carico ed ottenere la convocazione e l'interrogazione dei testimoni a discarico nelle stesse condizioni dei testimoni a carico;
^e	farsi assistere gratuitamente da un interprete se non comprende o non parla la lingua impiegata nell'udienza.

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 29 Garanzie procedurali generali - 1 In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole.
¹	In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole.
²	Le parti hanno diritto d'essere sentite.
³	Chi non dispone dei mezzi necessari ha diritto alla gratuità della procedura se la sua causa non sembra priva di probabilità di successo. Ha inoltre diritto al patrocinio gratuito qualora la presenza di un legale sia necessaria per tutelare i suoi diritti.

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 20^a - 1 ...38
¹	...38
²	Alla procedura davanti alle autorità cantonali di vigilanza si applicano le disposizioni seguenti:39
¹	le autorità di vigilanza, ogni volta che agiscono in questa veste, devono designarsi come tali e se del caso come autorità superiore o inferiore di vigilanza;
²	l'autorità di vigilanza constata i fatti d'ufficio. Essa può chiedere la collaborazione delle parti e, se rifiutano di prestare la collaborazione che da esse ci si può ragionevolmente attendere, dichiararne irricevibili le conclusioni;
³	l'autorità di vigilanza apprezza liberamente le prove; fatto salvo l'articolo 22, essa è vincolata dalle conclusioni delle parti;
⁴	la decisione sul ricorso deve essere motivata e indicare i rimedi di diritto; essa è notificata per scritto alle parti, all'ufficio e agli altri eventuali interessati;
⁵	le procedure sono gratuite. La parte o il suo rappresentante che agiscono in mala fede o in modo temerario possono essere condannati a una multa sino a 1500 franchi, nonché al pagamento di tasse e spese.
³	Per il resto, i Cantoni stabiliscono la procedura.

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 22 - 1 Sono nulle le decisioni che violano prescrizioni emanate nell'interesse pubblico o nell'interesse di persone che non sono parte nel procedimento. L'autorità di vigilanza constata d'ufficio la nullità anche quando la decisione non sia stata impugnata.
¹	Sono nulle le decisioni che violano prescrizioni emanate nell'interesse pubblico o nell'interesse di persone che non sono parte nel procedimento. L'autorità di vigilanza constata d'ufficio la nullità anche quando la decisione non sia stata impugnata.
²	L'ufficio può sostituire la decisione nulla con una nuova decisione. Nondimeno, se presso l'autorità di vigilanza è pendente un procedimento ai sensi del capoverso 1, la sostituzione è ammissibile fino all'invio della risposta da parte dell'ufficio.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 268 Modifica e soppressione - 1 I provvedimenti cautelari possono essere modificati o soppressi in caso di modifica delle circostanze o qualora si rivelino ingiustificati.
¹	I provvedimenti cautelari possono essere modificati o soppressi in caso di modifica delle circostanze o qualora si rivelino ingiustificati.
²	Essi decadono per legge con il passaggio in giudicato della decisione di merito. Il giudice può disporre altrimenti ai fini dell'esecuzione o nel caso la legge lo preveda.

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 125 - 1 La realizzazione si fa ai pubblici incanti, dei quali sono resi noti precedentemente il luogo, il giorno e l'ora.2 La forma di pubblicazione del bando, il modo, il tempo ed il luogo degli incanti sono determinati dall'ufficiale col maggior riguardo possibile agli interessi delle parti. Non è richiesta l'inserzione del bando nel foglio ufficiale.
¹	La realizzazione si fa ai pubblici incanti, dei quali sono resi noti precedentemente il luogo, il giorno e l'ora.2 La forma di pubblicazione del bando, il modo, il tempo ed il luogo degli incanti sono determinati dall'ufficiale col maggior riguardo possibile agli interessi delle parti. Non è richiesta l'inserzione del bando nel foglio ufficiale.
³	Quando il debitore, il creditore e i terzi interessati abbiano in Svizzera una dimora conosciuta o un rappresentante, l'ufficio d'esecuzione li avvisa con lettera semplice, almeno tre giorni prima, del giorno, dell'ora e del luogo dell'incanto.258

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 138 - 1 L'avviso dell'incanto, («bando») è pubblicato almeno un mese prima.
¹	L'avviso dell'incanto, («bando») è pubblicato almeno un mese prima.
²	Il bando contiene:
¹	il luogo, il giorno e l'ora dell'incanto;
²	l'indicazione del giorno dal quale saranno esposte le condizioni dell'incanto;
³	Simile ingiunzione è diretta anche ai possessori di servitù, in quanto sia ancora applicabile il diritto cantonale.281

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 138 - 1 L'avviso dell'incanto, («bando») è pubblicato almeno un mese prima.
¹	L'avviso dell'incanto, («bando») è pubblicato almeno un mese prima.
²	Il bando contiene:
¹	il luogo, il giorno e l'ora dell'incanto;
²	l'indicazione del giorno dal quale saranno esposte le condizioni dell'incanto;
³	Simile ingiunzione è diretta anche ai possessori di servitù, in quanto sia ancora applicabile il diritto cantonale.281

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 138 - 1 L'avviso dell'incanto, («bando») è pubblicato almeno un mese prima.
¹	L'avviso dell'incanto, («bando») è pubblicato almeno un mese prima.
²	Il bando contiene:
¹	il luogo, il giorno e l'ora dell'incanto;
²	l'indicazione del giorno dal quale saranno esposte le condizioni dell'incanto;
³	Simile ingiunzione è diretta anche ai possessori di servitù, in quanto sia ancora applicabile il diritto cantonale.281

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 134 - 1 Le condizioni dell'incanto sono stabilite dall'ufficio in conformità degli usi locali e in modo da ottenere la maggior somma possibile.
¹	Le condizioni dell'incanto sono stabilite dall'ufficio in conformità degli usi locali e in modo da ottenere la maggior somma possibile.
²	Esse vengono esposte nell'ufficio almeno dieci giorni prima dell'incanto, perché ognuno possa prenderne cognizione.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.