1C_387/2018 - 2019-04-16 - Pianificazione territoriale e diritto pubblico edilizio - Permis de construire; Transformation d'un bâtiment

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

1C 387/2018

Arrêt du 16 avril 2019

Ire Cour de droit public

Composition
MM. les Juges fédéraux Chaix, Président,
Merkli et Karlen.
Greffier : M. Alvarez.

Participants à la procédure
A.________, représenté par
Me Guillaume Vionnet, avocat,
recourant,

contre

1. B.________,
2. C.________,
3. D.________,
4. E.________,
toutes les trois représentées par B.________,
5. F.________,
intimés,

Municipalité de Lausanne, Secrétariat municipal, place de la Palud 2, 1003 Lausanne, représentée par
Me Daniel Pache, avocat,

Objet
Permis de construire; transformation d'un bâtiment,

recours contre l'arrêt du Tribunal cantonal du canton
de Vaud, Cour de droit administratif et public,
du 13 juillet 2018 (AC.2017.0179).

Faits :

A.
E.________, D.________, C.________ et B.________ sont propriétaires de l'ensemble des lots de PPE (15664 à 15666) constitués sur la parcelle n o 15483 de la Commune de Lausanne. D'une surface totale de 3'392 m 2, ce bien-fonds supporte un bâtiment d'"habitation et rural" de 422 m² (ECA 9627) ainsi qu'un petit appendice de 22 m 2 (ECA 9628) au sud-est. Il s'agit d'une maison paysanne du XIX e siècle, composée d'une partie habitation de deux logements (l'un au rez, l'autre à l'étage), d'une grange avec écurie et de diverses adjonctions hétéroclites non cadastrées intervenues au fil du temps. Sa toiture est composée de pans et d'arêtes d'orientation et de pente variées. La bâtisse a reçu une note *4* au recensement architectural opéré en 1993, une adjonction habitable érigée au sud-ouest obtenant toutefois une note *6*.
Le territoire de la Commune de Lausanne est régi par le plan général d'affectation (PGA) et le règlement y relatif (RPGA), du 26 juin 2006. Selon l'art. 155 al. 3 RPGA, les secteurs soumis à un plan spécial d'affectation sont subordonnés à titre supplétif aux dispositions du RPGA.
Le bien-fonds n o 15483 est colloqué dans un plan spécial d'affectation au sens de l'art. 155 RPGA; il s'agit du plan d'extension (PE) 544 "Les Antêts" (ci-après: PE 544), adopté par le Conseil communal le 3 juillet 1972 et approuvé par le Conseil d'Etat du canton de Vaud, le 30 août suivant. Ce plan comporte une zone de non-bâtir, une zone A affectée aux maisons familiales et aux maisons familiales locatives ainsi qu'une zone B destinée aux villas. La zone A était entièrement libre de constructions au moment de l'adoption du PE en 1972. La zone B, constituée uniquement des parcelles n os 15483 et 15484 précitées, comportait déjà les bâtiments existants aujourd'hui.

B.
En novembre 2014, les propriétaires de la parcelle n o 15483 et la société F.________, promettante-acquéreuse, ont déposé une demande d'autorisation portant sur la transformation des bâtiments érigés sur la parcelle n o 15483 pour la réalisation de 5 appartements, de panneaux solaires en toiture, d'un garage souterrain de 9 places pour voitures et de 11 places pour vélos, ainsi que des aménagements extérieurs comprenant une place de jeux. Il s'agissait également de démolir les bâtiments non cadastrés et de supprimer les 4 places de stationnement existantes. Selon le formulaire de demande de permis de construire, la surface bâtie demeurerait à 444 m 2et la surface brute de plancher utile (SBPU) consacrée au logement augmenterait de 190 m 2 à 1'123 m 2.
Durant l'enquête publique, A.________, propriétaire de la parcelle voisine n o 15484, s'est opposé au projet.
La synthèse CAMAC (n o 144794) a été délivrée le 9 décembre 2014. Les autorisations spéciales requises ont été délivrées; le service de l'éducation physique et des sports a cependant recommandé que la place de jeux respecte les normes de sécurité. La Municipalité a, quant à elle, reprenant les observations de sa déléguée à la protection du patrimoine bâti, demandé qu'un effort de conservation plus sensible soit réalisée sur la façade sud-est, visible depuis la voie publique.
Le 19 juillet 2016, les constructeurs ont déposé de nouveaux plans apportant une série de modifications au projet: déplacement du garage souterrain et de la place de jeux, augmentation du nombre de places de stationnement pour automobiles et bicyclettes, réduction de la largeur des velux et conservation d'un tilleul et d'un bouleau.
Par décision du 19 avril 2017, la municipalité a levé l'opposition de A.________; elle a délivré le permis de construire sur la base des plans modifiés. Le prénommé a recouru contre cette décision auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal du canton de Vaud. Après avoir procédé à une inspection locale, le 8 février 2018, la cour cantonale a rejeté le recours par arrêt du 13 juillet 2018. Elle a en substance considéré que le projet, à savoir la transformation du bâtiment existant par la création de 5 appartements, dont un au niveau des combles, pouvait être autorisé en application de l'art. 23 du règlement du plan d'extension "Les Antêts" (ci-après: RPE).

C.
Agissant par la voie du recours en matière de droit public, A.________ demande principalement au Tribunal fédéral d'annuler l'arrêt attaqué, la décision municipale du 19 avril 2017 ainsi que les décisions spéciales contenues dans la synthèse CAMAC du 9 décembre 2014; il requiert également que les demandes de permis de construire et d'autorisation spéciales soient rejetées. Subsidiairement, il conclut à la réforme de l'arrêt entrepris en ce sens que son recours cantonal est admis et les décisions municipale et spéciales sont annulées. Plus subsidiairement, il conclut, en résumé, au renvoi de la cause à l'instance précédente, respectivement à la municipalité, pour nouvelle décision dans le sens des considérants. Il sollicite enfin l'octroi de l'effet suspensif.
Le Tribunal cantonal s'est déterminé les 13 septembre et 3 décembre 2018; il se réfère aux considérants de son arrêt, dont il précise - pour certains - la portée, et conclut au rejet du recours. Dans une première écriture du 19 septembre 2018, la Municipalité de Lausanne déclare renoncer à répondre au recours; elle se réfère à ses écritures cantonales ainsi qu'aux considérants de l'arrêt attaqué. Invitée à se prononcer sur la réplique du 17 octobre 2018, la municipalité confirme ses conclusions, par mémoire du 22 octobre 2018. Par acte du 3 décembre 2018, le recourant conteste la recevabilité des observations déposées par la commune, laquelle s'est, à ce propos, déterminée le 5 décembre 2018. Les intimés n'ont pas répondu au recours.
Par ordonnance du 3 septembre 2018, le Président de la Ire Cour de droit public a admis la requête d'effet suspensif.

Considérant en droit :

1.

1.1. Dirigé contre une décision finale (art. 90 LTF) prise en dernière instance cantonale (art. 86 al. 1 let. d LTF) dans le domaine du droit public des constructions (art. 82 let. a LTF), le recours est en principe recevable comme recours en matière de droit public selon les art. 82 ss LTF, aucune des exceptions prévues à l'art. 83 LTF n'étant réalisée. Le recourant a pris part à la procédure de recours devant le Tribunal cantonal. En tant que voisin direct, il est particulièrement touché par l'arrêt attaqué qui confirme le projet litigieux, qu'il tient spécialement pour contraire à la législation cantonale, respectivement communale. Le recourant peut ainsi se prévaloir d'un intérêt personnel et digne de protection à l'annulation de l'arrêt attaqué. Il bénéficie partant de la qualité pour agir au sens de l'art. 89 al. 1 LTF. Les autres conditions de recevabilité sont au surplus réunies, si bien qu'il convient d'entrer en matière.

1.2. Les déterminations de la municipalité du 19 septembre 2018, dans lesquelles celle-ci déclare renoncer à répondre au recours, concluant néanmoins à son rejet, sont irrecevables: cette écriture a été produite hors du délai imparti pour répondre au recours (art. 102 al. 1 LTF). Les observations finales déposées par la commune le 22 octobre 2018 apparaissent également irrecevables, dans la mesure où elles répondent - hors du délai fixé à cet effet - aux griefs articulés dans le recours et non aux considérations développées lors de l'échange d'écritures ultérieur (cf. ATF 143 II 283 consid. 1.2.3 p. 286; 135 I 19 consid. 2.2 p. 21; voir également BERNARD CORBOZ, Commentaire de la LTF, 2 e éd., n. 44 s. ad art. 102 LTF).

2.
En vertu de l'art. 42 al. 1 LTF, les mémoires de recours doivent être motivés. Selon l'art. 42 al. 2 LTF, les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Pour satisfaire à cette exigence, il appartient au recourant de discuter au moins brièvement les considérants de la décision litigieuse et d'expliquer en quoi ceux-ci seraient contraires au droit (ATF 140 III 86 consid. 2 p. 91). Les griefs de violation des droits fondamentaux et des dispositions de droit cantonal sont en outre soumis à des exigences de motivation accrues (art. 106 al. 2 LTF). Le recourant doit alors indiquer les principes constitutionnels qui n'auraient pas été respectés et expliquer de manière claire et précise en quoi ces principes auraient été violés (cf. ATF 143 IV 500 consid. 1.1 p. 503); de même, il doit citer les dispositions du droit cantonal dont il se prévaut et démontrer en quoi celles-ci auraient été appliquées arbitrairement (art. 9 Cst.; cf. ATF 137 V 143. consid. 1.2 p. 145) ou d'une autre manière contraire au droit (cf. ATF 136 II 489 consid. 2.8 p. 494; 133 IV 286 consid. 1.4 p. 287). Les critiques de nature appellatoire sont irrecevables (ATF 142 III 364 consid. 2.4 p. 368).

3.
Le projet litigieux comptera cinq logements, sur trois niveaux habitables (rez, étage, combles) et présentera une surface bâtie de 444 m 2. Il n'est pas contesté que le projet contrevient ainsi aux art. 8 ss RPE. Ces dispositions limitent en effet - et en substance - le nombre d'appartements à deux, sur un niveau et comble habitable (art. 8 RPE); elles fixent par ailleurs un coefficient d'utilisation du sol (COS) de 0,1; pour la parcelle en cause, la surface bâtie est ainsi limitée à 339 m 2 (art. 11 RPE).

3.1. Le Tribunal cantonal a néanmoins considéré que le projet pouvait être admis et prendre place dans le volume des constructions existantes en application de l'art. 23 RPE. Portant le titre marginal "Situations acquises", cette disposition prévoit que les parcelles déjà bâties au moment de l'entrée en vigueur du RPE et qui n'en rempliraient pas les conditions, seront mises au bénéfice de la situation acquise. Les bâtiments existants sur ces parcelles pourront être maintenus et, cas échéant, transformés. Lors de sa séance du 3 juillet 1972, le Conseil communal a amendé cette disposition en prévoyant que le nombre de logements ne dépassera pas six.
Au stade du recours cantonal, le recourant faisait pour sa part valoir que cette disposition aurait perdu toute portée à la suite de l'entrée en vigueur ultérieure de l'art. 80 de la loi sur l'aménagement du territoire et les constructions du 4 décembre 1985 (LATC; RS/VD 700.11).
Cette disposition prévoit que les bâtiments existants non conformes aux règles de la zone à bâtir entrées en force postérieurement, relatives aux dimensions des bâtiments, à la distance aux limites, au coefficient d'occupation ou d'utilisation du sol, ou à l'affectation de la zone, mais n'empiétant pas sur une limite des constructions, peuvent être entretenus ou réparés (al. 1). Leur transformation dans les limites des volumes existants ou leur agrandissement peuvent être autorisés, pour autant qu'il n'en résulte pas une atteinte sensible au développement, au caractère ou à la destination de la zone. Les travaux ne doivent pas aggraver l'atteinte à la réglementation en vigueur ou les inconvénients qui en résultent pour le voisinage (al. 2).

3.2. Dans le cadre de l'examen de ce grief, la cour cantonale a procédé à une analyse chronologique et circonstanciée de la jurisprudence cantonale rendue au sujet de l'articulation entre les dispositions communales régissant expressément les transformations de bâtiments existants - à l'instar de l'art. 23 RPE - et l'art. 80 LATC. L'instance précédente a relevé qu'il était régulièrement admis que l'art. 80 LATC réglait de manière exhaustive la question des transformations et agrandissements des bâtiments non règlementaires et que le droit communal ne pouvait être ni plus strict, ni plus permissif; il y avait cependant lieu de réserver le cas d'une disposition particulière applicable à une zone ou à un secteur déterminé d'une commune et dont la portée restrictive serait précisément destinée à protéger un quartier, l'aspect d'une vieille ville ou d'un site bâti ou non. Le Tribunal cantonal a ensuite précisé son propos en s'appuyant sur une cause récente, jugée le 28 mai 2018. Dans cette affaire, il était question de l'application de l'art. 41.7 du règlement de village de Jorat-Menthue (arrêt cantonal AC.2017.0043), prévoyant que toute "transformation ou augmentation des surfaces habitables est autorisée dans la mesure où elle ne
dénature pas les caractéristiques volumétrique et architecturale de la construction existante, en particulier de la toiture et de la façade". Le Tribunal cantonal a tout d'abord souligné que cette disposition ne s'appliquait pas à l'entier de la zone à bâtir, mais uniquement à la zone village. En autorisant les travaux de transformations à l'intérieur des volumes existants, celle-ci avait ainsi en résumé pour but de faciliter la reconversion des anciennes constructions rurales; elle permettait également une utilisation rationnelle du sol en valorisant les volumes déjà construits, conformément aux objectifs du Plan directeur cantonal.

3.3. La cour cantonale a jugé que ces critères étaient réalisés en l'espèce. L'art. 23 RPE n'avait pas vocation à s'appliquer à l'entier de la zone à bâtir de la Commune de Lausanne, mais uniquement à la zone régie par le PE 544, qui plus est à deux bâtiments uniquement. Elle a estimé qu'en autorisant les transformations dans les limites des volumes existants le régime prévu par cette disposition était lui aussi destiné à favoriser la reconversion d'anciennes constructions rurales. Le conseil communal avait du reste, lors de sa séance du 3 juillet 1972, indiqué qu'il s'agissait de pouvoir éventuellement transformer une ferme existante en logements, dans un avenir proche ou lointain, lorsque l'agriculture ne sera plus possible à cet endroit. Pour le surplus, l'art. 23 RPE permettait une utilisation rationnelle du sol en valorisant, sans les étendre, les volumes déjà construits. Enfin, toute autre solution conduirait soit à laisser vide une grande partie de la ferme existante, soit à procéder à une démolition partielle ou complète.
Sur cette base l'instance précédente a retenu, selon les termes de l'arrêt attaqué, que l'art. 23 RPE n'était pas contraire à l'art. 80 LATC et a confirmé le projet, en dépit des dérogations aux art. 8 ss RPE qu'il suppose.

3.4. S'agissant de droit cantonal, respectivement communal, il appartenait au recourant de démontrer que l'appréciation de l'instance précédente était sur ce point empreinte d'arbitraire (art. 106 al. 2 LTF). On cherche toutefois en vain une telle démonstration dans le recours. Le recourant se borne en effet à prétendre de manière appellatoire qu'il eût appartenu au Tribunal cantonal d'examiner si les conditions de l'art. 80 al. 2 LATC, à savoir la limitation de l'augmentation des nuisances, étaient réalisées. Il s'appuie certes sur les termes employés par l'instance précédente - reconnaissant la conformité de l'art. 23 RPE à l'art. 80 LATC (cf. arrêt attaqué, consid. 4e) - pour en déduire que les critères de l'art. 80 al. 2 LATC auraient également dû s'appliquer au cas d'espèce. Cette argumentation ne peut toutefois être suivie: elle se trouve contredite par l'analyse minutieuse de la jurisprudence - dont le recourant ne conteste pas la teneur - à laquelle s'est livré le Tribunal cantonal et dont on comprend, sans équivoque, qu'à certaines conditions particulières, liées notamment à l'étendue territoriale de son champ d'application, une disposition communale doit avoir le pas sur le régime ordinaire de l'art. 80 LATC. La cour
cantonale confirme du reste cette approche dans ses observations devant le Tribunal fédéral. Dans ces circonstances, faute de démonstration suffisante, il n'y a pas de motifs de s'écarter de la solution entérinée par l'instance précédente, qui a circonscrit son examen des dérogations à la lumière des conditions de l'art. 23 RPE.

3.5. Il s'ensuit que les griefs de constatation inexacte des faits et de violation du droit d'être entendu, que le recourant formule également en lien avec l'accroissement des inconvénients et en raison du défaut d'application de l'art. 80 al. 2 LATC, doivent d'emblée être rejetés. En jugeant que l'art. 23 RPE, en tant que disposition spéciale - ne prévoyant pas de régime particulier limitant d'éventuelles nuisances supplémentaires - devait avoir le pas sur l'art. 80 LATC, le Tribunal cantonal n'avait pas à instruire la question des inconvénients supplémentaires générés par le projet: à la lumière de son appréciation juridique de la situation - exempte d'arbitraire -, cet aspect de la cause n'apparaît en effet pas pertinent pour l'issue du litige (art. 97 al. 1 LTF; cf. également ATF 142 II 154 consid. 4.2 p. 157; 137 II 266 consid. 3.2 p. 270; 136 I 229 consid. 5.2 p. 236). Pour le surplus, le recourant ne prétend pas que les nuisances dont il se prévaut contreviendraient d'une autre manière à l'affectation de la zone, constructible et destinée à l'habitation; la cour cantonale n'avait dès lors, sous cet angle, pas non plus à étendre son instruction.

3.6. En définitive, la cour cantonale n'a pas versé dans l'arbitraire en faisant prévaloir le régime spécial de l'art. 23 RPE. Les critiques formulées à cet égard doivent partant être rejetées, dans la mesure de leur recevabilité. Il en va de même des griefs formels développés en lien avec l'application de l'art. 80 LATC, en particulier s'agissant des conditions fixées à son alinéa 2.

4.
Se plaignant parallèlement d'une constatation inexacte des faits et d'une violation de son droit d'être entendu, le recourant fait grief à l'instance précédente de n'avoir pas établi l'état des constructions lors de l'entrée en vigueur du RPE, point qui en constitue pourtant une condition d'application. Il rappelle avoir fait valoir, au stade du recours cantonal, que le volume actuel du bâtiment - dans lequel le projet litigieux a été autorisé - avait été étendu et ne correspondait plus à celui de 1972, grief sur lequel l'instance précédente ne se serait pas prononcée.
Le recourant soulève ces critiques en lien avec l'application des art. 80 LATC et 23 RPE. Cela étant dès lors qu'il n'est pas arbitraire, comme cela vient d'être exposé, d'avoir jugé que l'art. 80 LATC devait en l'occurrence céder le pas à l'art. 23 RPE, en tant que disposition spéciale, c'est à la lumière de cette dernière disposition uniquement que les présentes critiques doivent être comprises.

4.1. Le Tribunal fédéral statue en principe sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF), sous réserve des cas prévus à l'art. 105 al. 2 LTF. Selon l'art. 97 al. 1 LTF, la partie recourante ne peut critiquer la constatation de faits que si ceux-ci ont été établis en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF ou de manière manifestement inexacte - en particulier en violation de l'interdiction constitutionnelle de l'arbitraire - et pour autant que la correction du vice soit susceptible d'influer sur le sort de la cause.
S'agissant du droit d'être entendu garanti par l'art. 29 al. 2 Cst., la jurisprudence en a déduit l'obligation pour l'autorité de motiver sa décision, afin que l'intéressé puisse se rendre compte de la portée de celle-ci et l'attaquer en connaissance de cause (ATF 142 I 135 consid. 2.1 p. 145; 138 I 232 consid. 5.1 p. 237; 136 V 351 consid. 4.2 p. 355). La motivation d'une décision est suffisante lorsque l'autorité mentionne, au moins brièvement, les motifs qui l'ont guidée et sur lesquels elle a fondé son raisonnement. L'autorité ne doit toutefois pas se prononcer sur tous les moyens des parties; elle peut se limiter aux questions décisives (ATF 142 II 154 consid. 4.2 p. 157; 137 II 266 consid. 3.2 p. 270; 136 I 229 consid. 5.2 p. 236). La motivation peut pour le reste être implicite et résulter des différents considérants de la décision (cf. arrêts 1C 167/2015 du 18 août 2015 consid. 3; 2C 23/2009 du 25 mai 2009 consid. 3.1, publié in RDAF 2009 II p. 434).

4.2. Le Tribunal cantonal a estimé que, selon sa lettre, l'art. 23 RPE permettait de maintenir les bâtiments qui existaient déjà au moment de l'entrée en vigueur du PE 544 et qui n'en remplissaient pas les conditions. Avec le recourant, force est cependant de relever que l'arrêt attaqué est muet quant au volume des constructions déjà présentes sur la parcelle n o 15483, en 1972. Or, comme le démontre le recourant, il existe, à première vue, une différence entre le volume des constructions figurées sur le PE 544 et leurs dimensions actuelles, dans lesquelles s'inscrit le projet litigieux (cf. notamment plan de situation du 5 septembre 2014). Par rapport au PE 544, les données cadastrales actuelles font en effet apparaître un élément de construction supplémentaire occupant une position centrale au niveau de la façade nord-ouest; cet élément ressort au demeurant aussi du plan de l'étage au 1:100 du 27 juin 2016.

4.2.1. A ce stade, en dépit de ce constat, on ne saurait suivre le recourant lorsqu'il affirme que seul le bâtiment dans ses dimensions ressortant du PE 544 bénéficierait de la situation acquise, à l'exclusion - à le comprendre - d'autres éléments préexistants, qui n'auraient, par hypothèse, pas été illustrés sur ce plan. Outre que cette argumentation est développée au delà du délai de recours, au stade d'observations ultérieures (cf. ATF 143 II 283 consid. 1.2.3 p. 286), cette question relève de l'interprétation du droit communal, dont le Tribunal fédéral ne saurait connaître en instance unique (cf. FRANÇOIS CHAIX, Les motifs du recours en matière de droit public, in Dix ans de Loi sur le Tribunal fédéral, n. 82 p. 222); elle est partant irrecevable.

4.2.2. Cela étant, compte tenu des divergences manifestes entre les différents plans versés au dossier, la cour cantonale ne pouvait se satisfaire des seules données cadastrales actuelles, en particulier du plan de situation versé au dossier, pour autoriser l'implantation du projet dans les dimensions actuelles des constructions. Il lui appartenait au contraire de déterminer le volume des constructions existantes lors de l'adoption du PE 544 pouvant bénéficier du régime de faveur instauré par l'art. 23 RPE. Cela est d'autant plus vrai que le recourant se prévalait déjà, au stade du recours cantonal, d'un accroissement de l'emprise des constructions par rapport à la situation de 1972 (cf. recours cantonal du 17 mai 2017, p. 7 s.). Les précisions qu'apporte le Tribunal cantonal, dans le cadre de sa réponse au recours fédéral, pour justifier l'emprise du projet litigieux dans le gabarit actuel des constructions n'y changent rien: on ne discerne en particulier pas comment l'inspection locale à laquelle a procédé l'instance précédente lui aurait permis de déterminer le volume des constructions lors de l'adoption du PE 544, ce d'autant moins que le procès-verbal établi à cette occasion - reproduit dans l'arrêt querellé - est muet sur ce
point. Pour le surplus, en application de l'art. 99 al. 1 LTF, les éléments nouveaux présentés par la cour cantonale, en particulier le lien Internet vers une photographie aérienne de 1973, apparaissent tardifs et partant irrecevables.

4.3. Pour les motifs qui précèdent, les griefs de constatation arbitraire des faits et de violation du droit d'être entendu, formulés en lien avec l'état antérieur des constructions sur la parcelle n o 15483 doivent être admis. L'arrêt cantonal doit en conséquence être annulé et la cause renvoyée à l'instance précédente pour qu'elle complète son instruction sur ce point. Il conviendra de déterminer les dimensions, en particulier l'emprise et le gabarit des constructions lors de l'adoption du PE 544, et, sur cette base, statuer nouvellement sur le fond. Dans ce cadre, en cas de divergence entre le PE 544 et la situation effective ayant prévalu à l'époque de l'adoption du plan, il appartiendra au Tribunal cantonal de se prononcer également sur la question de savoir si la protection de la situation acquise se limite, comme l'affirme le recourant, à la seule emprise figurant sur le PE 544 ou si elle s'étend aux constructions effectivement présentes sur la parcelle lors de l'adoption du plan.

5.
Compte tenu de l'incertitude quant aux constructions pouvant bénéficier de la garantie de la situation acquise offerte par l'art. 23 RPE, il est prématuré, à ce stade, de statuer sur les griefs, tant formels que matériels, liés au dépassement du nombre de niveaux (art. 8 RPE), à la dimension des combles (art. 13 RPE), ainsi qu'à la non-conformité du projet avec les plans d'affectation, point au sujet duquel le recourant se prévaut de l'art. 21 de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire du 22 juin 1979 (LAT; RS 700).

6.
Les considérants qui précèdent conduisent à l'admission du recours. L'arrêt attaqué est annulé et la cause renvoyée à la cour cantonale pour nouvelle instruction et décision dans le sens des considérants. Il est statué sans frais (art. 66 al. 1 et 4 LTF). L'admission du recours étant essentiellement fondée sur des motifs liés à un état de fait défaillant, la Commune de Lausanne et l'Etat de Vaud verseront des dépens au recourant, qui obtient gain de cause avec l'assistance d'un avocat (art. 66 al. 1 et 5 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :

1.
Le recours est admis. L'arrêt attaqué est annulé et la cause est renvoyée à la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal du canton de Vaud pour nouvelle instruction et décision dans le sens des considérants.

2.
Il n'est pas perçu de frais judiciaires.

3.
Une indemnité de 3'000 fr. est allouée au recourant à la charge, pour moitié, de la Commune de Lausanne et, pour l'autre moitié, à la charge de l'Etat de Vaud.

4.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Municipalité de Lausanne, ainsi qu'au Tribunal cantonal du canton de Vaud, Cour de droit administratif et public.

Lausanne, le 16 avril 2019
Au nom de la Ire Cour de droit public
du Tribunal fédéral suisse

Le Président : Chaix

Le Greffier : Alvarez

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 86 Autorità inferiori in generale - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni:
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni:
^a	del Tribunale amministrativo federale;
^b	del Tribunale penale federale;
^c	dell'autorità indipendente di ricorso in materia radiotelevisiva;
^d	delle autorità cantonali di ultima istanza, sempreché non sia ammissibile il ricorso al Tribunale amministrativo federale.
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori che giudicano quali autorità di grado immediatamente inferiore al Tribunale federale, in quanto un'altra legge federale non preveda che le decisioni di altre autorità giudiziarie sono impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
³	Per le decisioni di carattere prevalentemente politico i Cantoni possono istituire quale autorità di grado immediatamente inferiore al Tribunale federale un'autorità diversa da un tribunale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 82 Principio - Il Tribunale federale giudica i ricorsi:
^a	contro le decisioni pronunciate in cause di diritto pubblico;
^b	contro gli atti normativi cantonali;
^c	concernenti il diritto di voto dei cittadini nonché le elezioni e votazioni popolari.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 82 Principio - Il Tribunale federale giudica i ricorsi:
^a	contro le decisioni pronunciate in cause di diritto pubblico;
^b	contro gli atti normativi cantonali;
^c	concernenti il diritto di voto dei cittadini nonché le elezioni e votazioni popolari.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 83 Eccezioni - Il ricorso è inammissibile contro:
^a	le decisioni in materia di sicurezza interna o esterna del Paese, neutralità, protezione diplomatica e altri affari esteri, in quanto il diritto internazionale non conferisca un diritto al giudizio da parte di un tribunale;
^b	le decisioni in materia di naturalizzazione ordinaria;
^c	le decisioni in materia di diritto degli stranieri concernenti:
^c1	l'entrata in Svizzera,
^c2	i permessi o autorizzazioni al cui ottenimento né il diritto federale né il diritto internazionale conferiscono un diritto,
^c3	l'ammissione provvisoria,
^c4	l'espulsione fondata sull'articolo 121 capoverso 2 della Costituzione federale e l'allontanamento,
^c5	le deroghe alle condizioni d'ammissione,
^c6	la proroga del permesso per frontalieri, il cambiamento di Cantone, il cambiamento d'impiego del titolare di un permesso per frontalieri, nonché il rilascio di documenti di viaggio a stranieri privi di documenti;
^d	le decisioni in materia d'asilo pronunciate:
^d1	dal Tribunale amministrativo federale, salvo quelle che concernono persone contro le quali è pendente una domanda d'estradizione presentata dallo Stato che hanno abbandonato in cerca di protezione,
^d2	da un'autorità cantonale inferiore e concernenti un permesso o un'autorizzazione al cui ottenimento né il diritto federale né il diritto internazionale conferiscono un diritto;
^e	le decisioni concernenti il rifiuto dell'autorizzazione a procedere penalmente contro membri di autorità o contro agenti della Confederazione;
^f	le decisioni in materia di appalti pubblici se:
^fbis	le decisioni del Tribunale amministrativo federale concernenti decisioni secondo l'articolo 32i della legge del 20 marzo 200963 sul trasporto di viaggiatori;
^f1	non si pone alcuna questione di diritto d'importanza fondamentale; sono fatti salvi i ricorsi contro gli appalti del Tribunale amministrativo federale, del Tribunale penale federale, del Tribunale federale dei brevetti, del Ministero pubblico della Confederazione e delle autorità giudiziarie cantonali superiori, o
^f2	il valore stimato della commessa non raggiunge il valore soglia determinante secondo l'articolo 52 capoverso 1 in combinato disposto con l'allegato 4 numero 2 della legge federale del 21 giugno 201961 sugli appalti pubblici;
^g	le decisioni in materia di rapporti di lavoro di diritto pubblico, in quanto concernano una controversia non patrimoniale, ma non la parità dei sessi;
^h	le decisioni concernenti l'assistenza amministrativa internazionale, eccettuata l'assistenza amministrativa in materia fiscale;
ⁱ	le decisioni in materia di servizio militare, civile o di protezione civile;
^j	le decisioni in materia di approvvigionamento economico del Paese adottate in situazioni di grave penuria;
^k	le decisioni concernenti i sussidi al cui ottenimento la legislazione non conferisce un diritto;
^l	le decisioni concernenti l'imposizione di dazi operata in base alla classificazione tariffaria o al peso delle merci;
^m	le decisioni concernenti il condono o la dilazione del pagamento di tributi; in deroga alla presente disposizione, il ricorso è ammissibile contro le decisioni concernenti il condono dell'imposta federale diretta o dell'imposta cantonale o comunale sul reddito e sull'utile se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o se si tratta per altri motivi di un caso particolarmente importante;
ⁿ	le decisioni in materia di energia nucleare concernenti:
ⁿ¹	l'esigenza di un nulla osta o la modifica di un'autorizzazione o di una decisione,
ⁿ²	l'approvazione di un piano d'accantonamenti per le spese di smaltimento antecedenti lo spegnimento di un impianto nucleare,
ⁿ³	i nulla osta;
^o	le decisioni in materia di circolazione stradale concernenti l'omologazione del tipo di veicoli;
^p	le decisioni del Tribunale amministrativo federale in materia di traffico delle telecomunicazioni, radiotelevisione e poste concernenti:68
^p1	concessioni oggetto di una pubblica gara,
^p2	controversie secondo l'articolo 11a della legge del 30 aprile 199769 sulle telecomunicazioni;
^p3	controversie secondo l'articolo 8 della legge del 17 dicembre 201071 sulle poste;
^q	le decisioni in materia di medicina dei trapianti concernenti:
^q1	l'iscrizione nella lista d'attesa,
^q2	l'attribuzione di organi;
^r	le decisioni in materia di assicurazione malattie pronunciate dal Tribunale amministrativo federale in virtù dell'articolo 3472 della legge del 17 giugno 200573 sul Tribunale amministrativo federale (LTAF);
^s	le decisioni in materia di agricoltura concernenti:
^s1	...
^s2	la delimitazione delle zone nell'ambito del catasto della produzione;
^t	le decisioni concernenti l'esito di esami e di altre valutazioni della capacità, segnatamente nei settori della scuola, della formazione continua e dell'esercizio della professione;
^u	le decisioni in materia di offerte pubbliche di acquisto (art. 125-141 della L del 19 giu. 201577 sull'infrastruttura finanziaria);
^v	le decisioni del Tribunale amministrativo federale concernenti divergenze d'opinione tra autorità in materia di assistenza amministrativa o giudiziaria a livello nazionale;
^w	le decisioni in materia di diritto dell'elettricità concernenti l'approvazione dei piani di impianti elettrici a corrente forte e di impianti elettrici a corrente debole e l'espropriazione dei diritti necessari per la costruzione o l'esercizio di siffatti impianti, se non si pone alcuna questione di diritto d'importanza fondamentale;
^x	le decisioni concernenti la concessione di contributi di solidarietà ai sensi della legge federale del 30 settembre 201681 sulle misure coercitive a scopo assistenziale e i collocamenti extrafamiliari prima del 1981, tranne se si pone una questione di diritto di importanza fondamentale o si tratta di un caso particolarmente importante per altri motivi;
^y	le decisioni pronunciate dal Tribunale amministrativo federale nelle procedure amichevoli per evitare un'imposizione non conforme alla convenzione internazionale applicabile in ambito fiscale;
^z	le decisioni concernenti le autorizzazioni edilizie di impianti eolici d'interesse nazionale secondo l'articolo 71c capoverso 1 lettera b della legge federale del 30 settembre 201684 sull'energia e le autorizzazioni di competenza cantonale a esse necessariamente connesse, se non si pone alcuna questione di diritto d'importanza fondamentale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 89 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia di diritto pubblico chi:
¹	Ha diritto di interporre ricorso in materia di diritto pubblico chi:
^a	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo;
^b	è particolarmente toccato dalla decisione o dall'atto normativo impugnati; e
^c	ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica degli stessi.
²	Hanno inoltre diritto di ricorrere:
^a	la Cancelleria federale, i dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, i servizi loro subordinati, se l'atto impugnato può violare la legislazione federale nella sfera dei loro compiti;
^b	in materia di rapporti di lavoro del personale federale, l'organo competente dell'Assemblea federale;
^c	i Comuni e gli altri enti di diritto pubblico, se fanno valere la violazione di garanzie loro conferite dalla costituzione cantonale o dalla Costituzione federale;
^d	le persone, le organizzazioni e le autorità legittimate al ricorso in virtù di un'altra legge federale.
³	In materia di diritti politici (art. 82 lett. c), il diritto di ricorrere spetta inoltre a chiunque abbia diritto di voto nell'affare in causa.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 102 Scambio di scritti - 1 Se necessario, il Tribunale federale notifica il ricorso all'autorità inferiore e a eventuali altre parti, altri partecipanti al procedimento o autorità legittimate a ricorrere impartendo loro un termine per esprimersi in merito.
¹	Se necessario, il Tribunale federale notifica il ricorso all'autorità inferiore e a eventuali altre parti, altri partecipanti al procedimento o autorità legittimate a ricorrere impartendo loro un termine per esprimersi in merito.
²	L'autorità inferiore gli trasmette gli atti entro tale termine.
³	Di regola non si procede a un ulteriore scambio di scritti.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
¹	Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
²	Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.14 15
³	Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
⁴	In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201616 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
^a	il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
^b	le modalità di trasmissione;
^c	le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.17
⁵	Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
⁶	Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
⁷	Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 97 Accertamento inesatto dei fatti - 1 Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
¹	Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
²	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, può essere censurato qualsiasi accertamento inesatto o incompleto dei fatti giuridicamente rilevanti.87

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
¹	Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
²	Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
³	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.96

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 29 Garanzie procedurali generali - 1 In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole.
¹	In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole.
²	Le parti hanno diritto d'essere sentite.
³	Chi non dispone dei mezzi necessari ha diritto alla gratuità della procedura se la sua causa non sembra priva di probabilità di successo. Ha inoltre diritto al patrocinio gratuito qualora la presenza di un legale sia necessaria per tutelare i suoi diritti.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 99 - 1 Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore.
¹	Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore.
²	Non sono ammissibili nuove conclusioni.

SR 700 Legge federale del 22 giugno 1979 sulla pianificazione del territorio (Legge sulla pianificazione del territorio, LPT) - Legge sulla pianificazione del territorio LPT Art. 21 Obbligatorietà e adattamento - 1 I piani d'utilizzazione vincolano ognuno.
¹	I piani d'utilizzazione vincolano ognuno.
²	In caso di notevole cambiamento delle circostanze, i piani d'utilizzazione sono riesaminati e, se necessario, adattati.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.