4A_184/2020 - 2020-07-15 - Diritto contrattuale

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

4A 184/2020

Urteil vom 15. Juli 2020

I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Kiss, Präsidentin,
Bundesrichterinnen Hohl, Niquille,
Gerichtsschreiber Leemann.

Verfahrensbeteiligte
A.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Bruno Bauer,
Beschwerdeführerin,

gegen

B.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwältin Marlène Bernardi,
Beschwerdegegnerin.

Gegenstand
Mietvertrag,

Beschwerde gegen das Urteil des Kantonsgerichts Luzern, 1. Abteilung, vom 16. März 2020 (1B 19 44).

Sachverhalt:

A.

A.a. Am 26. Januar 2017 schlossen die A.________ AG, St. Gallen, (Pächterin, Klägerin, Beschwerdeführerin) und die B.________ AG, Luzern, (Verpächterin, Beklagte, Beschwerdegegnerin) einen Pachtvertrag über die Gebäulichkeiten (Hotelanlage C.________) auf den Grundstücken Nrn. xxx, yyy und zzz ab, alle Grundbuch Luzern rechtes Ufer.
Als Pachtzins wurde 9.5 % des Bruttoertrags der Pächterin, mindestens aber Fr. 900'000.-- pro Betriebsjahr (bzw. Fr. 800'000.-- im ersten Betriebsjahr), plus Mehrwertsteuer, vereinbart. Zudem verpflichtete sich die Pächterin in Ziffer 4 des Pachtvertrags, die "Betriebskosten (exkl. Gebäudeversicherung, Hauseigentümer-Haftpflichtversicherung) sowie sämtliche Unterhaltskosten [...] bis zu einer Obergrenze von 10 % des Bruttoertrags pro Jahr" zu tragen.
Der Pachtvertrag wurde fest auf fünf Jahre abgeschlossen, mit der Option einer Verlängerung um drei Jahre. Der Pachtbeginn wurde auf den 1. Mai 2017 festgelegt.

A.b. Mit Schreiben vom 21. März 2018 teilte die Verpächterin der Pächterin mit, die Pachtzinsen für das vierte Quartal 2017 in der Höhe von Fr. 215'800.-- und jene für das erste Quartal 2018 in der Höhe von Fr. 215'400.-- seien nicht bezahlt worden und setzte ihr eine Frist von 60 Tagen zur Bezahlung des offenen Betrags von Fr. 431'200.-- an.
Innert dieser Frist erklärte die Pächterin die Verrechnung mit angeblichen Forderungen gegenüber der Verpächterin.
Am 29. Mai 2018 kündigte die Verpächterin den Pachtvertrag wegen Zahlungsverzugs auf den 30. Juni 2018, subsidiär aus wichtigen Gründen auf den 30. November 2018.

B.

B.a. Mit Klage vom 12. September 2018 beantragte die Pächterin dem Bezirksgericht Luzern, es sei festzustellen, dass die auf Art. 282 OR gestützte Kündigung vom 29. Mai 2018 ungültig sei, eventualiter sei sie aufzuheben. Bezüglich der auf Art. 297 OR gestützten Kündigung vom 29. Mai 2018 sei festzustellen, dass sie ungültig sei, eventualiter sei sie aufzuheben, subeventualiter sei das Pachtverhältnis um mindestens ein Jahr zu erstrecken.
Mit Urteil vom 10. September 2019 wies das Bezirksgericht Luzern die Klage ab.

B.b. Mit Urteil vom 16. März 2020 wies das Kantonsgericht Luzern eine von der Klägerin gegen das bezirksgerichtliche Urteil vom 10. September 2019 erhobene Berufung ab und bestätigte die Klageabweisung.
Das Kantonsgericht erachtete die auf Art. 282 OR gestützte Kündigung vom 29. Mai 2018 als rechtmässig. Es liess den Einwand der Klägerin nicht gelten, dass sich die Beklagte nach Ziffer 4 des Pacht vertrags im Umfang von rund Fr. 900'000.-- an den Kosten des Hotelbetriebs beteiligen müsse und in diesem Umfang eine Verrechnungsforderung bestehe. Entsprechend sei der Klägerin der Nachweis nicht gelungen, dass der Zahlungsausstand von Fr. 431'200.-- durch Verrechnung getilgt wurde.

C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen beantragt die Klägerin dem Bundesgericht, es sei der Entscheid des Kantonsgerichts Luzern vom 16. März 2020 aufzuheben und es sei die Ungültigkeit der Kündigungen vom 29. Mai 2019 (gemeint: 2018) festzustellen. Eventualiter seien der angefochtene Entscheid und die erfolgten Kündigungen aufzuheben; subeventualiter sei das Pachtverhältnis um mindestens ein Jahr zu erstrecken, subsubeventualiter sei die Sache zur neuen Beurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Die Beschwerdegegnerin wie auch die Vorinstanz beantragen die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei.
Die Parteien haben repliziert und dupliziert.

Erwägungen:

1.
Das Bundesgericht prüft von Amtes wegen und mit freier Kognition, ob ein Rechtsmittel zulässig ist (Art. 29 Abs. 1 BGG; BGE 141 III 395 E. 2.1).

1.1. Die Beschwerde betrifft eine Zivilsache (Art. 72 BGG) und richtet sich gegen den Endentscheid (Art. 90 BGG) eines oberen kantonalen Gerichts, das als Rechtsmittelinstanz entschieden hat (Art. 75 BGG). Die Beschwerdeführerin ist mit ihren Anträgen unterlegen (Art. 76 BGG), der Streitwert ist erreicht (Art. 74 Abs. 1 lit. b BGG) und die Beschwerdefrist (Art. 100 Abs. 1 BGG) ist eingehalten.
Auf die Beschwerde ist unter Vorbehalt hinreichender Begründung (Art. 42 Abs. 2 und Art. 106 Abs. 2 BGG) einzutreten.

1.2. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Es ist somit weder an die in der Beschwerde geltend gemachten Argumente noch an die Erwägungen der Vorinstanz gebunden; es kann eine Beschwerde aus einem anderen als dem angerufenen Grund gutheissen oder eine Beschwerde mit einer von der Argumentation der Vorinstanz abweichenden Begründung abweisen. Mit Blick auf die Begründungspflicht der beschwerdeführenden Partei (Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG) behandelt es aber grundsätzlich nur die geltend gemachten Rügen, sofern die rechtlichen Mängel nicht geradezu offensichtlich sind; es ist jedenfalls nicht gehalten, wie eine erstinstanzliche Behörde alle sich stellenden rechtlichen Fragen zu untersuchen, wenn diese vor Bundesgericht nicht mehr vorgetragen werden (BGE 140 III 115 E. 2 S. 116; 137 III 580 E. 1.3; 135 III 397 E. 1.4). Eine qualifizierte Rügepflicht gilt hinsichtlich der Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht. Das Bundesgericht prüft eine solche Rüge nur insofern, als sie in der Beschwerde präzise vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG). Stützt sich der angefochtene Entscheid auf mehrere selbständige Begründungen, so muss sich die Beschwerde mit
jeder einzelnen auseinandersetzen, sonst wird darauf nicht eingetreten (BGE 142 III 364 E. 2.4 S. 368 mit Verweisen; vgl. auch BGE 143 IV 40 E. 3.4 S. 44).
Unerlässlich ist im Hinblick auf Art. 42 Abs. 2 und Art. 106 Abs. 2 BGG, dass die Beschwerde auf die Begründung des angefochtenen Entscheids eingeht und im Einzelnen aufzeigt, worin eine Rechtsverletzung liegt. Die beschwerdeführende Partei soll in der Beschwerdeschrift nicht bloss die Rechtsstandpunkte, die sie im vorinstanzlichen Verfahren eingenommen hat, erneut bekräftigen, sondern mit ihrer Kritik an den als rechtsfehlerhaft erachteten Erwägungen der Vorinstanz ansetzen (BGE 140 III 86 E. 2 S. 89, 115 E. 2 S. 116). Die Begründung hat ferner in der Beschwerdeschrift selbst zu erfolgen und der blosse Verweis auf Ausführungen in anderen Rechtsschriften oder auf die Akten reicht nicht aus. Für die Beschwerdeantwort gelten diesel ben Begründungsanforderungen (BGE 140 III 115 E. 2 S. 116).

1.3. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Dazu gehören sowohl die Feststellungen über den streitgegenständlichen Lebenssachverhalt als auch jene über den Ablauf des vor- und erstinstanzlichen Verfahrens, also die Feststellungen über den Prozesssachverhalt (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 mit Hinweisen). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich" (BGE 143 IV 241 E. 2.3.1; 140 III 115 E. 2 S. 117, 264 E. 2.3 S. 266). Überdies muss die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein können (Art. 97 Abs. 1 BGG).
Für eine Kritik am festgestellten Sachverhalt gilt das strenge Rügeprinzip von Art. 106 Abs. 2 BGG (BGE 140 III 264 E. 2.3 S. 266 mit Hinweisen). Die Partei, welche die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz anfechten will, muss klar und substanziiert aufzeigen, inwiefern diese Voraussetzungen erfüllt sein sollen (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 18 mit Hinweisen). Wenn sie den Sachverhalt ergänzen will, hat sie zudem mit präzisen Aktenhinweisen darzulegen, dass sie entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits bei den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat (BGE 140 III 86 E. 2 S. 90).

1.4. Die Beschwerdeführerin verkennt diese Grundsätze über weite Strecken. So kritisiert sie etwa die vorinstanzliche Erwägung, wonach sie in ihrer Berufung neu Ausführungen zur Geschichte der B.________ AG und zu den Vertragsverhandlungen gemacht habe, ohne jedoch auszuführen, weshalb sie diese Noven nicht schon vor der Erstinstanz hätte vorbringen können. Dabei behauptet die Beschwerdeführerin vor Bundesgericht lediglich, die Vorinstanz habe übersehen, dass die fraglichen Tatsachen entweder bereits im erstinstanzlichen Verfahren in den Prozess eingeführt oder von der Gegenseite im Verfahren anerkannt worden seien, belegt dies jedoch nicht mit Aktenhinweisen. Der Vorwurf, die Vorinstanz habe Art. 152 Abs. 1 und Art. 317 ZPO sowie Art. 29 Abs. 2 BV missachtet, stösst bereits aus diesem Grund ins Leere. Zudem bezeichnet die Beschwerdeführerin die vorinstanzliche Sachverhaltsabklärung im Zusammenhang mit den Umständen des Vertragsschlusses als offensichtlich unzureichend, zeigt jedoch nicht auf, um welche konkreten Tatsachen es sich dabei handeln soll. Abgesehen davon verkennt sie mit ihrem Hinweis auf Art. 247 Abs. 2 ZPO die Tragweite dieser Bestimmung: Wie unter dem Verhandlungsgrundsatz im ordentlichen Verfahren haben die
Parteien dem Gericht auch im Rahmen der sozialen Untersuchungsmaxime gemäss Art. 247 Abs. 2 lit. a in Verbindung mit Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO den Sachverhalt zu unterbreiten. Das Gericht ist - namentlich bei anwaltlich vertretenen Parteien - nicht gehalten, die Akten von sich aus zu durchforsten, um abzuklären, was sich daraus zu Gunsten der Partei, die das Beweismittel angerufen hat, herleiten liesse; vielmehr hat es sich bei anwaltlich vertretenen Parteien grundsätzlich Zurückhaltung aufzuerlegen wie in einem ordentlichen Verfahren (BGE 141 III 569 E. 2.3.1 S. 575 mit Hinweisen).
Auch in ihrer weiteren Beschwerdebegründung weicht die Beschwerdeführerin in unzulässiger Weise von den Sachverhaltsfeststellungen im angefochtenen Entscheid ab und unterbreitet dem Bundesgericht ihre Sicht der Dinge hinsichtlich des Zustands des Hotels C.________ vor der Übernahme durch sie. Zudem behauptet sie etwa, die Parteien seien auch im Stadium der Vertragsanbahnung einvernehmlich davon ausgegangen, dass die Beschwerdegegnerin Betriebs- und Unterhaltskosten des Hotels in der Grössenordnung von rund Fr. 1 Mio. pro Jahr tragen müsse, ohne jedoch eine hinreichend begründete Sachverhaltsrüge zu erheben. Mitunter bezeichnet sie einzelne Erwägungen im angefochtenen Entscheid als willkürlich (Art. 9 BV), verfehlt dabei jedoch die an Verfassungsrügen gestellten Begründungsanforderungen.
Die entsprechenden Vorbringen haben unbeachtet zu bleiben.

2.
Die Beschwerdeführerin wirft der Vorinstanz eine Verletzung von Art. 298 Abs. 2 OR vor.

2.1. Die Vorinstanz führte aus, das Gesetz schreibe für die Kündigung des Verpächters eine spezielle Schriftform vor, indem er nach Art. 298 Abs. 2 OR auf einem vom Kanton genehmigten Formular zu kündigen habe, das angebe, wie der Pächter vorzugehen habe, wenn er die Kündigung anfechten oder eine Erstreckung des Pachtverhältnisses verlangen wolle. Diese Regelung entspreche derjenigen des Mietrechts (Art. 266l Abs. 2 OR) und gelte sowohl für ordentliche Kündigungen nach Art. 296 OR wie auch für ausserordentliche Kündigungen nach Art. 282 und Art. 297 ff . OR. Der Gesetzgeber schreibe in Art. 9 der Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG; SR 221.213.11) den notwendigen Inhalt dieses Formulars vor: Bezeichnung des Mietgegenstands, Bekanntgabe des Zeitpunkts der Kündigung, Hinweis auf das Recht, eine Begründung der Kündigung zu verlangen, Hinweis auf die gesetzlichen Voraussetzungen der Anfechtung der Kündigung und der Erstreckung sowie Angabe der zuständigen Schlichtungsbehörde. Sinn und Zweck dieser gesetzlichen Vorgaben sei es, dass auch ein rechtsunkundiger Mieter auf seine Rechte hingewiesen werde. Folglich müssten die Angaben klar und verständlich sein, damit jeder Mieter verstehe,
dass ihm gekündigt worden ist und was er dagegen unternehmen kann.
Die Beschwerdegegnerin habe für die Kündigung vom 29. Mai 2018 unbestrittenermassen das amtliche Formular verwendet. Darin habe sie die Miet-/Pachtobjekte angeführt. Sie habe der Beschwerdeführerin mitgeteilt, dass aufgrund ausstehender Miet- bzw. Pachtzinsen das Vertragsverhältnis ausserordentlich auf den 30. Juni 2018 gekündigt werde und habe Art. 282 OR in Klammern angefügt. Weiter habe sie ausgeführt, für den Fall, dass sich die ausserordentliche Kündigung als unzulässig erweisen sollte, werde das Vertragsverhältnis subsidiär ordentlich, mit 6-monatiger Kündigungsfrist per 30. November 2018 gekündigt, wobei sie Art. 297 OR in Klammern angefügt habe. Bereits vorgedruckt st ünden auf dem Formular die Hinweise auf den Anspruch, eine Begründung zu verlangen, und auf das Vorgehen zur Anfechtung der Kündigung oder zur Erstreckung. Folglich habe die Beschwerdegegnerin mit diesem Formular alle gesetzlich notwendigen Mitteilungen gemacht. Die Beschwerdeführerin trage nicht konkret vor, was nach ihrer Auffassung fehle; ebenso wenig führe sie aus, weshalb die aufgeführten Angaben für sie nicht klar gewesen seien, schreibe sie doch selber in ihrer Berufungsschrift, dass die Beschwerdegegnerin eine primäre Kündigung gestützt auf Art. 282
OR und eine subsidiäre gestützt auf Art. 297 OR ausgesprochen habe. Ausgehend vom Sinn und Zweck der erwähnten Formvorschrift müsse auch die Mitteilung einer primären und einer subsidiären Kündigung auf einem Kündigungsformular zulässig sein, wenn diese für den Gekündigten klar und verständlich sei. Die Beschwerdeführerin habe überhaupt nicht ausgeführt, aus welchen Gründen für sie die aufgeführten Kündigungsgründe nicht verständlich und demzufolge nicht klar gewesen seien.

2.2. Die Beschwerdeführerin bringt vor, es sei nicht sicher, was für eine subsidiäre Kündigung wirklich vorliege. Sie vermag aber auch vor Bundesgericht nicht konkret darzulegen, inwiefern ihr eine Anfechtung der Kündigung erschwert worden wäre, war doch aufgrund des ausdrücklichen Hinweises in der Mitteilung auf Art. 297 OR klar, dass es sich bei der subsidiären Kündigung um eine solche aus wichtigen Gründen nach dieser Bestimmung handelte. Abgesehen davon geht aus der fraglichen Mitteilung unzweideutig hervor, dass die Beschwerdegegnerin primär eine Kündigung wegen Zahlungsrückstands nach Art. 282 OR aussprach, was auch in der Beschwerde zu Recht nicht in Frage gestellt wird. Die subsidiäre Kündigung, auf die sich die Beschwerdeführerin nunmehr stützt, war im kantonalen Verfahren gar nicht thematisiert worden; ob diese der gesetzlich vorgeschriebenen Form genügte, könnte daher von vornherein nur von Bedeutung sein, falls die primäre Kündigung nach Art. 282 OR keinen Bestand haben sollte. Inwiefern diese die formellen Anforderungen nach Art. 298 Abs. 2 OR missachtet haben sollte, ist nicht ersichtlich.
Die Vorinstanz hat die wegen Zahlungsrückstands ausgesprochene Kündigung vom 29. Mai 2018zu Recht nicht als formnichtig betrachtet.

3.
Die Beschwerdeführerin rügt eine unrichtige Anwendung von Art. 282 OR.

3.1. Die Vorinstanz liess den Einwand der Beschwerdeführerin nicht gelten, die offenen Pachtzinsen von Fr. 431'200.-- seien durch Verrechnungserklärung vom 18. Mai 2018 getilgt worden. Sie hielt zunächst fest, die Ausführungen der Beschwerdeführerin zur Vertragsauslegung genügten den Anforderungen an eine hinreichende Begründung der Berufung nicht, weshalb grundsätzlich darauf nicht einzutreten sei. Die Vorinstanz äusserte sich in der Folge dennoch zu einzelnen Punkten: Die Beschwerdeführerin habe ihre angebliche Verrechnungsforderung zu Unrecht auf Ziffer 4 des Pachtvertrags vom 26. Januar 2017 gestützt. Gemäss dieser Vertragsbestimmung sind die "Betriebskosten (exkl. Gebäudeversicherung, Hauseigentümer-Haftpflichtversicherung) sowie sämtliche Unterhaltskosten von der [Pächterin] zu tragen bis zu einer Obergrenze von 10 % des Bruttoertrags pro Jahr". Wie bereits die Erstinstanz ging auch die Vorinstanz davon aus, dass sich in Ziffer 4 des Pachtvertrags kein Hinweis finde, dass mit "Betriebskosten" der gesamte Betriebsaufwand des Hotels gemeint sein könnte, wie von der Beschwerdeführerin vorgebracht. Die Formulierung in Ziffer 4, wonach "Betriebskosten (exkl. Gebäudeversicherung, Hauseigentümer-Haftpflichtversicherung) " von der
Pächterin zu tragen seien, deute vielmehr darauf hin, dass damit Nebenkosten im Sinne des Miet-/Pachtrechts gemeint seien (Art. 281 Abs. 2 i.V.m. Art. 257a Abs. 1 sowie Art. 257b Abs. 1 OR, wo neben Kosten für Heizung und Warmwasser auch "ähnliche Betriebskosten" aufgeführt werden).

3.2. Die Beschwerdeführerin bringt vor, mit der vertraglichen Formulierung in Ziffer 4 des Pachtvertrags werde auf die buchhalterischen Betriebs- und Unterhaltskosten des Hotelbetriebs auf den Pachtgrundstücken abgestellt, was für das fragliche Betriebsjahr eine Forderung gegenüber der Beschwerdegegnerin in der Höhe von Fr. 925'895.49 ergebe (Betriebs- und Unterhaltskosten gemäss Erfolgsrechnung: Fr. 1'640'959.42; 10 % des Bruttoertrags von Fr. 7'150'639.33: Fr. 715'063.93; Differenz zwischen Betriebs- und Unterhaltskosten gemäss Erfolgsrechnung und 10 % des Bruttoertrags: Fr. 925'895.49). Die Beschwerdegegnerin habe sich somit gemäss vertraglicher Abmachung an den Betriebs- und Unterhaltskosten des Hotelbetriebs der Beschwerdeführerin zu beteiligen.

3.3. Nachdem kein übereinstimmender tatsächlicher Wille der Parteien hinsichtlich der fraglichen Vertragsbestimmungen hatte festgestellt werden können, legte die Vorinstanz den Pachtvertrag zutreffend nach dem Vertrauensprinzip aus. Entgegen der in der Beschwerde vertretenen Ansicht ist Ziffer 4 des Pachtvertrags nicht dahingehend zu verstehen, dass damit über die Kosten, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen (vgl. Art. 281 Abs. 2 i.V.m. Art. 257a Abs. 1 OR) oder den Unterhalt der Sache betreffen (Art. 284 OR), hinaus auch Aufwand erfasst werden soll, der sich aus dem auf den gepachteten Grundstücken betriebenen Unternehmen ergibt. Ein solches Verständnis des Pachtvertrags, nach dem die Verpächterin das - nach oben betragsmässig unbeschränkte - Risiko für sämtlichen Aufwand aus dem Geschäft der Pächterin übernehmen würde, womit sie im fraglichen Jahr anstatt einen Pachtzins zu erhalten, der Pächterin eine Zahlung für Betriebsaufwand leisten müsste, wäre mit dem Grundsatz von Treu und Glauben (Art. 2 Abs. 1 ZGB) nicht vereinbar. Es kann bezüglich der Vertragsauslegung auf die zutreffenden Erwägungen im angefochtenen Entscheid verwiesen werden (Art. 109 Abs. 3 BGG).
Soweit die Beschwerdeführerin dem Bundesgericht ihre Sicht der Dinge hinsichtlich des tatsächlichen Vertragsverständnisses der Parteien unterbreitet und entgegen dem angefochtenen Entscheid behauptet, es habe ein tatsächlicher Konsens zwischen den Parteien bestanden, sind ihre Ausführungen rein appellatorisch. Sie wirft der Vorinstanz auch in diesem Zusammenhang eine Verletzung des Rechts auf Beweis sowie "weiterer verfahrensrechtlicher Bestimmungen" vor, verfehlt mit ihren pauschalen Vorbringen jedoch die gesetzlichen Begründungsanforderungen. Entgegen der in der Beschwerde vertretenen Ansicht trifft auch nicht zu, dass die Vorinstanz von einer Beweis mittelbeschränkung ausgegangen wäre; vielmehr hat sie die beantragte Befragung von D.________ in erster Linie mit der Begründung verweigert, dieser sei von der Beschwerdeführerin gerade nicht zu den konkreten Umständen des Vertragsschlusses, zum Verhalten der Parteien vor und nach der Vertragsunterzeichnung etc. beantragt worden. Darauf geht die Beschwerdeführerin nicht ein, sondern kritisiert lediglich die im Sinne einer Eventualbegründung vorgenommene antizipierte Beweiswürdigung durch die Vorinstanz, zeigt mit ihren Ausführungen jedoch auch diesbezüglich keine Willkür (Art. 9 BV)
auf.
Die Beschwerdeführerin vermag nicht aufzuzeigen, dass die Vorinstanz mit ihrer Auslegung des Pachtvertrags die massgebenden Auslegungsgrundsätze missachtet hätte. Hält die vorinstanzliche Erwägung zur Auslegung von Ziffer 4 des Pachtvertrags vor Bundesrecht stand, ist der von der Beschwerdeführerin auf diese Vertragsbestimmung gestützten Verrechnungsforderung die Grundlage entzogen (vgl. zur Verrechnungseinrede des Mieters etwa auch Urteil 4A 140/2014 vom 6. August 2014 E. 5). Die Ausführungen in der Beschwerde zur Höhe dieser Forderung stossen damit ins Leere. Verfügte die Beschwerdeführerin im massgebenden Zeitpunkt nicht über die geltend gemachte Verrechnungsforderung, ist auch ihr Einwand unbegründet, es habe im Zeitpunkt der Kündigung gar kein Zahlungsrückstand bestanden. Eine Verletzung von Art. 282 OR liegt offensichtlich nicht vor; der Einwand der Beschwerdeführerin erscheint im Gegenteil rechtsmissbräuchlich. Eine Erstreckung des Pachtverhältnisses ist unter diesen Umständen ausgeschlossen (Art. 300 Abs. 1 i.V.m. Art. 272a Abs. 1 lit. a OR).

4.
Die Beschwerde ist im Verfahren nach Art. 109 Abs. 2 lit. a BGG abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Mit dem Entscheid in der Sache wird das Gesuch um aufschiebende Wirkung gegenstandslos.
Die Beschwerdeführerin wird bei diesem Ausgang des Verfahrens kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 20'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.
Die Beschwerdeführerin hat die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 22'000.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht Luzern, 1. Abteilung, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 15. Juli 2020

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Kiss

Der Gerichtsschreiber: Leemann

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 282 - 1 Quando, dopo la consegna della cosa, l'affittuario sia in mora al pagamento del fitto o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine di 60 giorni almeno per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto d'affitto sarà disdetto.
¹	Quando, dopo la consegna della cosa, l'affittuario sia in mora al pagamento del fitto o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine di 60 giorni almeno per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto d'affitto sarà disdetto.
²	Se l'affittuario non paga entro il termine fissato, il locatore può recedere dal contratto senza preavviso; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, con preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 297 - 1 Ciascuna delle parti può, per motivi gravi che le rendano incomportabile l'adempimento del contratto, dare la disdetta osservando il termine legale di preavviso per una scadenza qualsiasi.
¹	Ciascuna delle parti può, per motivi gravi che le rendano incomportabile l'adempimento del contratto, dare la disdetta osservando il termine legale di preavviso per una scadenza qualsiasi.
²	Il giudice determina le conseguenze patrimoniali della disdetta anticipata apprezzando tutte le circostanze.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 282 - 1 Quando, dopo la consegna della cosa, l'affittuario sia in mora al pagamento del fitto o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine di 60 giorni almeno per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto d'affitto sarà disdetto.
¹	Quando, dopo la consegna della cosa, l'affittuario sia in mora al pagamento del fitto o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine di 60 giorni almeno per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto d'affitto sarà disdetto.
²	Se l'affittuario non paga entro il termine fissato, il locatore può recedere dal contratto senza preavviso; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, con preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 29 Esame - 1 Il Tribunale federale esamina d'ufficio la sua competenza.
¹	Il Tribunale federale esamina d'ufficio la sua competenza.
²	In caso di dubbio, procede a uno scambio di opinioni con l'autorità che presume competente.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 72 Principio - 1 Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
¹	Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
²	Al ricorso in materia civile soggiacciono anche:
^a	le decisioni in materia di esecuzione e fallimento;
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^b2	sulla tenuta del registro fondiario, dei registri dello stato civile, del registro di commercio e dei registri in materia di marchi, disegni e modelli, brevetti d'invenzione, varietà vegetali e topografie,
^b3	sull'autorizzazione al cambiamento del nome,
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SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 75 Autorità inferiori - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori quali autorità cantonali di ultima istanza. Tali tribunali giudicano su ricorso, salvo nei casi in cui:
^a	una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^b	un tribunale specializzato nelle controversie di diritto commerciale giudica in istanza cantonale unica;
^c	è proposta loro direttamente, con il consenso di tutte le parti, un'azione con un valore litigioso di almeno 100 000 franchi.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 76 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
¹	Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
^a	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo; e
^b	è particolarmente toccato dalla decisione impugnata e ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica della stessa.
²	Il diritto di ricorrere contro le decisioni di cui all'articolo 72 capoverso 2 spetta inoltre alla Cancelleria federale, ai dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, ai servizi loro subordinati, se la decisione impugnata viola la legislazione federale nella sfera dei loro compiti.40

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 74 Valore litigioso minimo - 1 Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
¹	Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
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^b	30 000 franchi in tutti gli altri casi.
²	Quando il valore litigioso non raggiunge l'importo determinante secondo il capoverso 1, il ricorso è ammissibile:
^a	se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale;
^b	se una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^c	contro le decisioni delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^d	contro le decisioni del giudice del fallimento e del concordato;
^e	contro le decisioni del Tribunale federale dei brevetti.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 100 Ricorso contro decisioni - 1 Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
¹	Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
²	Il termine è di dieci giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^b	nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale e dell'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale;
^c	in materia di ritorno di un minore secondo la Convenzione europea del 20 maggio 198090 sul riconoscimento e l'esecuzione delle decisioni in materia di affidamento di minori e sul ristabilimento dell'affidamento oppure secondo la Convenzione del 25 ottobre 198091 sugli aspetti civili del rapimento internazionale di minori;
^d	del Tribunale federale dei brevetti in materia di rilascio di una licenza secondo l'articolo 40d della legge del 25 giugno 195493 sui brevetti.
³	Il termine è di cinque giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento pronunciate nell'ambito dell'esecuzione cambiaria;
^b	dei Governi cantonali su ricorsi concernenti votazioni federali.
⁴	Il termine è di tre giorni per i ricorsi contro le decisioni dei Governi cantonali su ricorsi concernenti le elezioni al Consiglio nazionale.
⁵	Per i ricorsi concernenti conflitti di competenza tra due Cantoni, il termine decorre al più tardi dal giorno in cui in ciascun Cantone sono state pronunciate decisioni impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
⁶	...94
⁷	Il ricorso per denegata o ritardata giustizia può essere interposto in ogni tempo.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
¹	Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
²	Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.14 15
³	Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
⁴	In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201616 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
^a	il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
^b	le modalità di trasmissione;
^c	le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.17
⁵	Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
⁶	Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
⁷	Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
¹	Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
²	Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
³	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.96

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 97 Accertamento inesatto dei fatti - 1 Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
¹	Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
²	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, può essere censurato qualsiasi accertamento inesatto o incompleto dei fatti giuridicamente rilevanti.87

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 152 Diritto alla prova - 1 Ogni parte può pretendere che il giudice assuma tutti i pertinenti mezzi di prova offerti tempestivamente e nelle forme prescritte.
¹	Ogni parte può pretendere che il giudice assuma tutti i pertinenti mezzi di prova offerti tempestivamente e nelle forme prescritte.
²	Il giudice prende in considerazione mezzi di prova ottenuti illecitamente soltanto se l'interesse all'accertamento della verità prevale.

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 29 Garanzie procedurali generali - 1 In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole.
¹	In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole.
²	Le parti hanno diritto d'essere sentite.
³	Chi non dispone dei mezzi necessari ha diritto alla gratuità della procedura se la sua causa non sembra priva di probabilità di successo. Ha inoltre diritto al patrocinio gratuito qualora la presenza di un legale sia necessaria per tutelare i suoi diritti.

SR 221.213.11 Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL) OLAL Art. 9 Disdetta - (art. 266l cpv. 2 CO)
¹	Il modulo per la notificazione della disdetta previsto dall'articolo 266l capoverso 2 CO deve contenere:
^a	la designazione dell'oggetto locato al quale la disdetta si riferisce;
^b	la data a partire dalla quale la disdetta sarà effettiva;
^c	l'avvertenza che, su domanda del conduttore, il locatore è tenuto a motivare la disdetta;
^d	l'indicazione delle condizioni legali per contestare la disdetta e per domandare una protrazione della locazione (art. 271-273 CO);
^e	l'elenco delle autorità di conciliazione e la loro competenza territoriale.
²	I Cantoni provvedono affinché nei Comuni vi siano a disposizione moduli in numero sufficiente. A tal fine, possono depositare presso le cancellerie comunali i propri moduli.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 317 Nuovi fatti, nuovi mezzi di prova e mutazione dell'azione - 1 Nuovi fatti e nuovi mezzi di prova sono considerati soltanto se:
¹	Nuovi fatti e nuovi mezzi di prova sono considerati soltanto se:
^a	vengono immediatamente addotti; e
^b	dinanzi alla giurisdizione inferiore non era possibile addurli nemmeno con la diligenza ragionevolmente esigibile tenuto conto delle circostanze.
²	Una mutazione dell'azione è ammissibile soltanto se:
^a	sono date le premesse di cui all'articolo 227 capoverso 1; e
^b	la mutazione è fondata su nuovi fatti o su nuovi mezzi di prova.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 247 Accertamento dei fatti - 1 Con pertinenti domande il giudice fa in modo che le parti completino le allegazioni fattuali insufficienti e indichino i mezzi di prova.
¹	Con pertinenti domande il giudice fa in modo che le parti completino le allegazioni fattuali insufficienti e indichino i mezzi di prova.
²	Il giudice accerta d'ufficio i fatti:
^a	nelle controversie di cui all'articolo 243 capoverso 2;
^b	fino a un valore litigioso di 30 000 franchi:
^b1	nelle altre controversie in materia di locazione e affitto di abitazioni e di locali commerciali come pure di affitto agricolo,
^b2	nella altre controversie in materia di diritto del lavoro.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 243 Campo d'applicazione - 1 La procedura semplificata si applica nelle controversie patrimoniali fino a un valore litigioso di 30 000 franchi.
¹	La procedura semplificata si applica nelle controversie patrimoniali fino a un valore litigioso di 30 000 franchi.
²	Senza riguardo al valore litigioso, la procedura semplificata si applica nelle controversie:
^a	secondo la legge federale del 24 marzo 199590 sulla parità dei sessi;
^b	per violenze, minacce o insidie secondo l'articolo 28b CC92 o riguardanti una sorveglianza elettronica secondo l'articolo 28c CC;
^c	in materia di locazione e affitto di abitazioni e di locali commerciali come pure di affitto agricolo, se vertenti sul deposito di pigioni o fitti, sulla protezione da pigioni o fitti abusivi, sulla protezione dalla disdetta o sulla protrazione del rapporto di locazione o d'affitto;
^d	intese a dare esecuzione al diritto d'accesso secondo l'articolo 25 LPD94;
^e	secondo la legge del 17 dicembre 199395 sulla partecipazione;
^f	derivanti da assicurazioni complementari all'assicurazione sociale contro le malattie secondo la legge federale del 18 marzo 199496 sull'assicurazione malattie.
³	La procedura semplificata non si applica nelle controversie giudicate in istanza cantonale unica secondo gli articoli 5 e 8 o deferite al tribunale commerciale secondo l'articolo 6.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 298 - 1 La disdetta per locali d'abitazione o commerciali deve essere data per scritto.
¹	La disdetta per locali d'abitazione o commerciali deve essere data per scritto.
²	Il locatore deve dare la disdetta mediante un modulo approvato dal Cantone, sul quale sia indicata all'affittuario la procedura per contestare la disdetta o per domandare una protrazione dell'affitto.
³	La disdetta che non osserva le condizioni previste nel presente articolo è nulla.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 266^l - 1 La disdetta per locali d'abitazione e commerciali deve essere data per scritto.
¹	La disdetta per locali d'abitazione e commerciali deve essere data per scritto.
²	Il locatore deve dare la disdetta mediante un modulo approvato dal Cantone, sul quale sia indicata al conduttore la procedura per contestare la disdetta o per domandare una protrazione della locazione.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 296 - 1 Nell'affitto a tempo indeterminato, ciascuna delle parti può dare la disdetta con preavviso di sei mesi per una scadenza qualsiasi, salvo patto od uso locale contrario e sempreché la natura della cosa non faccia presumere una volontà contraria delle parti.
¹	Nell'affitto a tempo indeterminato, ciascuna delle parti può dare la disdetta con preavviso di sei mesi per una scadenza qualsiasi, salvo patto od uso locale contrario e sempreché la natura della cosa non faccia presumere una volontà contraria delle parti.
²	Nell'affitto a tempo indeterminato di locali d'abitazione e commerciali, ciascuna delle parti può dare la disdetta con preavviso di sei mesi almeno per la scadenza determinata dall'uso locale o, in mancanza di tale uso, per la fine di un trimestre d'affitto. Può essere pattuito un termine di preavviso più lungo o un'altra scadenza di disdetta.
³	Se il termine di preavviso o la scadenza di disdetta non è osservato, la disdetta produce effetto per la scadenza successiva.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 281 - 1 L'affittuario è tenuto a pagare il fitto e, se del caso, le spese accessorie alla fine di un anno di affitto, ma al più tardi alla fine dell'affitto, salvo patto o usi locali contrari.
¹	L'affittuario è tenuto a pagare il fitto e, se del caso, le spese accessorie alla fine di un anno di affitto, ma al più tardi alla fine dell'affitto, salvo patto o usi locali contrari.
²	Per le spese accessorie si applica l'articolo 257a.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 257^a - 1 Le spese accessorie sono la remunerazione dovuta per le prestazioni fornite dal locatore o da un terzo in relazione all'uso della cosa.
¹	Le spese accessorie sono la remunerazione dovuta per le prestazioni fornite dal locatore o da un terzo in relazione all'uso della cosa.
²	Sono a carico del conduttore soltanto se specialmente pattuito.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 257^b - 1 Nel caso di locali d'abitazione o commerciali, le spese accessorie sono la remunerazione per i costi effettivamente sostenuti dal locatore per prestazioni connesse con l'uso, quali i costi di riscaldamento e di acqua calda e analoghe spese d'esercizio, come pure per tributi pubblici risultanti dall'uso della cosa.
¹	Nel caso di locali d'abitazione o commerciali, le spese accessorie sono la remunerazione per i costi effettivamente sostenuti dal locatore per prestazioni connesse con l'uso, quali i costi di riscaldamento e di acqua calda e analoghe spese d'esercizio, come pure per tributi pubblici risultanti dall'uso della cosa.
²	Il locatore deve dar visione, a domanda del conduttore, dei documenti giustificativi.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 284 - 1 L'affittuario deve provvedere all'ordinaria manutenzione della cosa.
¹	L'affittuario deve provvedere all'ordinaria manutenzione della cosa.
²	Egli deve provvedere alle piccole riparazioni in conformità degli usi locali e sostituire gli utensili e le attrezzature di poco valore periti per vetustà o per l'uso.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 2 - 1 Ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede così nell'esercizio dei propri diritti come nell'adempimento dei propri obblighi.
¹	Ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede così nell'esercizio dei propri diritti come nell'adempimento dei propri obblighi.
²	Il manifesto abuso del proprio diritto non è protetto dalla legge.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 109 Corti trimembri - 1 Le corti giudicano nella composizione di tre giudici circa la non entrata nel merito su ricorsi che non sollevano una questione di diritto di importanza fondamentale o non riguardano un caso particolarmente importante, se il ricorso è ammissibile soltanto a una condizione siffatta (art. 74 e 83-85). L'articolo 58 capoverso 1 lettera b non è applicabile.
¹	Le corti giudicano nella composizione di tre giudici circa la non entrata nel merito su ricorsi che non sollevano una questione di diritto di importanza fondamentale o non riguardano un caso particolarmente importante, se il ricorso è ammissibile soltanto a una condizione siffatta (art. 74 e 83-85). L'articolo 58 capoverso 1 lettera b non è applicabile.
²	Le corti decidono nella stessa composizione, con voto unanime, su:
^a	la reiezione di ricorsi manifestamente infondati;
^b	l'accoglimento di ricorsi manifestamente fondati, segnatamente se l'atto impugnato diverge dalla giurisprudenza del Tribunale federale e non vi è motivo di riesaminare tale giurisprudenza.
³	La decisione è motivata sommariamente. Può rimandare in tutto od in parte alla decisione impugnata.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 300 - 1 Alla protezione dalle disdette in caso d'affitto di locali d'abitazione e commerciali sono applicabili per analogia le disposizioni in materia di locazione (art. 271-273c).
¹	Alla protezione dalle disdette in caso d'affitto di locali d'abitazione e commerciali sono applicabili per analogia le disposizioni in materia di locazione (art. 271-273c).
²	Non sono applicabili le disposizioni sulle abitazioni familiari (art. 273a).

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 272^a - 1 La protrazione è esclusa se è stata data disdetta:
¹	La protrazione è esclusa se è stata data disdetta:
^a	per mora del conduttore (art. 257d);
^b	per violazione grave dell'obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini (art. 257f cpv. 3 e 4);
^c	per fallimento del conduttore (art. 266h);
^d	di un contratto di locazione che, in vista di imminenti lavori di trasformazione o demolizione, è stato espressamente concluso soltanto per il tempo intercorrente fino all'inizio della costruzione o fino all'ottenimento della relativa licenza.
²	Di regola, la protrazione è esclusa se il locatore offre al conduttore altri locali d'abitazione o commerciali equivalenti.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
¹	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
²	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
³	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
⁴	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
⁵	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.